房地產(chǎn)的稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)的稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 稅收籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是一個(gè)涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。

1、選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

（1）房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

（2）合作建房方式。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。

舉例來說，上海某家房地產(chǎn)公司有幾家股東合資組建，其“一致行為人”實(shí)際為兩家股東A和B，準(zhǔn)備籌資興建一幢五星級(jí)酒店、兩幢甲級(jí)寫字樓以及部分配套商業(yè)。公司欲將酒店建成后自留經(jīng)營(yíng)使用或整體轉(zhuǎn)讓，寫字樓及商業(yè)取得銷售許可證后面向市場(chǎng)銷售。正常的操作模式應(yīng)是五星級(jí)酒店建成后，如某一股東自留或整體轉(zhuǎn)讓，則按照一定售價(jià)視同銷售并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，繳納相應(yīng)稅金，但這樣需要繳納巨額稅金。可以考慮的避稅方案是，在審批報(bào)建酒店時(shí)，特別是在土地拍賣時(shí)拆分為兩家公司共建進(jìn)行立項(xiàng)申請(qǐng)，其別注明A公司參建酒店并自留，B公司只是參建。這樣酒店項(xiàng)目作為A公司自建固定資產(chǎn)按成本計(jì)價(jià)，并裝飾后經(jīng)營(yíng)，定向轉(zhuǎn)讓酒店時(shí)僅需轉(zhuǎn)讓A公司股權(quán)，物業(yè)的利潤(rùn)由A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)體現(xiàn)，并減少酒店物權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)繳納的土地增值稅等稅金，可節(jié)約大量稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和股東雙方的共贏。同樣，寫字樓及配套商業(yè)報(bào)建時(shí)，預(yù)先立項(xiàng)明確一定面積作為自建物業(yè)。待實(shí)現(xiàn)銷售后，尾盤物業(yè)也同樣可以以轉(zhuǎn)讓B公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移。

當(dāng)然，以上稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)是報(bào)建手續(xù)應(yīng)完備，包括土地拍賣時(shí)應(yīng)該預(yù)先明確A公司的酒店屬自建自營(yíng)。因?yàn)楦鶕?jù)稅法，預(yù)先確定自營(yíng)資產(chǎn)后轉(zhuǎn)為再出售是可以的；但是假若報(bào)建時(shí)為出售，再轉(zhuǎn)為自建自營(yíng)固定資產(chǎn)投資則為時(shí)已晚，稅務(wù)清算需要按照市場(chǎng)價(jià)視同銷售轉(zhuǎn)為自有資產(chǎn)。

2、開發(fā)多處房地產(chǎn)

房地產(chǎn)公司在同時(shí)開發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)，可分別核算也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算，需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。

例如：某房地產(chǎn)公司同時(shí)開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1000萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元；第二處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1500萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬(wàn)元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150%，應(yīng)該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及其附加1000×5.5%=55萬(wàn)元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50%，應(yīng)繳納土地增值稅500×30%=150萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)稅及其附加1500×5.5%=83.55萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為（不考慮其他稅費(fèi)）1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬(wàn)元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價(jià)格為2500萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬(wàn)元，增值額為1100萬(wàn)元，增值率為1100÷1400=78.5%。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及其附加2500×5.5%=137.5萬(wàn)元。不考慮其他稅費(fèi)，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2500-1100-370-137.5=892.5萬(wàn)元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5-571.45=321.05萬(wàn)元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃

1、通過增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

例如：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為200÷800=25%。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30%=60萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅1000×5%=50萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×10%=5萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1000-800-60-50-5=85萬(wàn)元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費(fèi)用為200萬(wàn)元，房屋售價(jià)增加至1200萬(wàn)元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為200×1000=20%，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅1200×5%=60萬(wàn)元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×10%=6萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1200-1000-60-6=134萬(wàn)元。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)134-85=49萬(wàn)元。

2、相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)

由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。

（1）針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前的借款利息可以計(jì)入開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 (期間費(fèi)用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。

（2）針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

3、銷售與裝修分開，分散經(jīng)營(yíng)收入

隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者簽定合同時(shí)稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)的銷售方式的選擇也是進(jìn)行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負(fù)，而且可以間接地獲得貨幣時(shí)間價(jià)值的好處。這主要涉及兩個(gè)方面。

1、針對(duì)納稅主體的新設(shè)分立

這也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以通過設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。

舉例來說，上海房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。（1）若以1500萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬(wàn)元，增值率為28.48%，應(yīng)納99.75萬(wàn)元的土地增值稅，凈賺 232.75萬(wàn)元。（2）以1400萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬(wàn)元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬(wàn)元。（3）如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬(wàn)元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19.97%

2、減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間

（1）開發(fā)企業(yè)無償或收取極少手續(xù)費(fèi)委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷售公司繳納營(yíng)業(yè)稅。

（2）將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，以避免上述費(fèi)用因超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。

（3）對(duì)于客戶通過銀行按揭方式購(gòu)買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬日再確認(rèn)收入并納稅。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 蓋地：企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與實(shí)務(wù). 東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005。

[2] 蘇強(qiáng)：房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃. 市場(chǎng)論壇，2006（2）。

第2篇：房地產(chǎn)的稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 稅收籌劃 土地增值稅 營(yíng)業(yè)稅

目前，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了自2008年以來的最低點(diǎn)。從蘭德咨詢所提供的數(shù)據(jù)來看，“增收不增利”成為了整個(gè)行業(yè)所面臨的尷尬局面，房地產(chǎn)的毛利率每年下滑約3―5個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)率每年下滑1個(gè)百分點(diǎn)。分析各種原因，除了受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及政府宏觀調(diào)控的影響外，較高的稅負(fù)是縮小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)空間的重要因素之一，尤其是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅。而在兩稅種之間進(jìn)行比較可以發(fā)現(xiàn)，土地增值稅對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響則是巨大的。在這種情況下，稅收籌劃的必要性就凸顯出來。那么，如何通過合理、合法的手段來降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)呢？我們可以結(jié)合土地增值稅以及營(yíng)業(yè)稅的理論知識(shí)，將其靈活地運(yùn)用在開發(fā)房地產(chǎn)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，以達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

一、投資決策階段――合理選擇開發(fā)模式

在投資決策階段，選擇運(yùn)營(yíng)模式還是合作模式直接影響著整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目所承擔(dān)的稅負(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)不同的模式來進(jìn)行稅負(fù)的對(duì)比預(yù)測(cè)以及運(yùn)營(yíng)方案的選擇。

由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發(fā)房地產(chǎn)，那么將會(huì)大大降低開發(fā)活動(dòng)所承擔(dān)的稅負(fù)。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點(diǎn)關(guān)注的是“開發(fā)主體是誰(shuí)？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發(fā)主體，而后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂代建協(xié)議，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完工后，由客戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相應(yīng)的報(bào)酬即可。可以看出，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)從未轉(zhuǎn)移過，仍舊在客戶的名下。

此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優(yōu)惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司2014年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發(fā)；2014年9月打算將該土地轉(zhuǎn)讓給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房。在這種情況下，如果直接轉(zhuǎn)讓，A公司不僅要按照差額繳納營(yíng)業(yè)稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優(yōu)惠政策。而如果選擇與B公司合作開發(fā)，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對(duì)外轉(zhuǎn)讓，雖然營(yíng)業(yè)稅會(huì)增加，但是土地增值稅則節(jié)省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負(fù)。

因此，在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合自身發(fā)展?fàn)顩r、合作伙伴經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境來選擇合適的投資運(yùn)營(yíng)模式，充分論證代建開發(fā)與合作開發(fā)的可行性，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

二、“拿地”階段――重視“拿地”方式的選擇

地價(jià)往往占到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。對(duì)于一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們的品牌聲譽(yù)好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，與政府往往有著長(zhǎng)期的合作關(guān)系以及良好的溝通方式。在這種天然的優(yōu)勢(shì)之下，它們有時(shí)會(huì)采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因?yàn)椋绻ㄟ^轉(zhuǎn)讓方式取得土地，那么轉(zhuǎn)讓方需要繳納營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅等，這樣勢(shì)必會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則不僅可以免除營(yíng)業(yè)稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項(xiàng)目。

也有一些房地產(chǎn)企業(yè)利用重組的方式來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。目前，國(guó)家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)性產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權(quán)的合并、分立以及收購(gòu)等在營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅上有著很多減免優(yōu)惠。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分收集這些材料，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目，選擇重組方式降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展過程中的雙贏。

三、立項(xiàng)階段――把握清算優(yōu)惠政策

立項(xiàng)階段對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅收籌劃來說相當(dāng)重要，因?yàn)槠渲苯佑绊懼恋卦鲋刀惽逅銓?duì)象的確定，進(jìn)而影響著各個(gè)納稅期內(nèi)增值額的抵補(bǔ)以及平衡，同時(shí)也影響著項(xiàng)目清算的時(shí)點(diǎn)。

在立項(xiàng)階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔(dān)的稅負(fù)。因?yàn)椋芏喾康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了打開市場(chǎng)，在項(xiàng)目前期的定價(jià)往往較低，那么增值率隨之也會(huì)降低；而在后期，受到后期宣傳、項(xiàng)目完工進(jìn)度等因素的影響，價(jià)格也逐漸上漲，進(jìn)而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會(huì)高于20%，導(dǎo)致不滿足清算時(shí)的稅收優(yōu)惠政策，土地增值稅稅負(fù)增加。那么，如果將某個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的清算單位做大，就可以達(dá)到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。

在上述基礎(chǔ)上，還要把握對(duì)可售面積的規(guī)劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調(diào)整，合理規(guī)劃好人防、車庫(kù)等公共配套建筑面積。對(duì)于車庫(kù)、人防等公共設(shè)施的轉(zhuǎn)讓款如何計(jì)入收入和成本，國(guó)家相關(guān)文件并沒有明確的規(guī)定。如果非普通住宅增值率較高，在進(jìn)行立項(xiàng)規(guī)劃時(shí)則可以建設(shè)單獨(dú)的車庫(kù)，將收入成本計(jì)入非普通，增加成本、降低收入，實(shí)現(xiàn)非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進(jìn)行操作，建立底下車庫(kù)等。

四、開發(fā)階段――關(guān)注土地增值稅的可扣除要素

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用的確定對(duì)于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發(fā)、分期清算的情況下，如果預(yù)測(cè)價(jià)格是不斷上漲的，那么前期的售價(jià)要匹配較低的成本和費(fèi)用；后期的售價(jià)則需要匹配較高的成本和費(fèi)用，以充分發(fā)揮增值率對(duì)稅收籌劃的作用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好開發(fā)成本的合理規(guī)劃。諸如萬(wàn)達(dá)、綠地等這些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們往往有著長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴，企業(yè)可以利用這種長(zhǎng)期性來對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理的定價(jià)，防止出現(xiàn)成本明細(xì)不均勻的現(xiàn)象。對(duì)于清算對(duì)象中同時(shí)包括非普通商品房和普通商品房的，分?jǐn)偡绞降倪x擇往往會(huì)影響到開發(fā)成本的分配，進(jìn)而影響到增值率的大小。此外，由于實(shí)務(wù)中開發(fā)成本與期間費(fèi)用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產(chǎn)開發(fā)商可以將期間費(fèi)用作為開發(fā)成本，增加可扣除的開發(fā)成本。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還利用營(yíng)銷樓以及樣板間的建設(shè)來增加開發(fā)成本。因?yàn)閲?guó)家稅務(wù)總局稅務(wù)司對(duì)售樓處、樣板間的設(shè)計(jì)、建造等費(fèi)用做出了不同的處理。如果為臨時(shí)設(shè)施，那么這些費(fèi)用不得計(jì)入成本扣除；如果是在項(xiàng)目主體內(nèi)修建并且后期有償轉(zhuǎn)讓的，則準(zhǔn)予計(jì)入開發(fā)成本扣除。總之，對(duì)于開發(fā)成本的增加方式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用各項(xiàng)規(guī)定來增加可扣除的成本。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要充分利用財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除的規(guī)則。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，利息支出是可以據(jù)實(shí)扣除的，那么企業(yè)就可以比較5%的加計(jì)扣除與據(jù)實(shí)扣除誰(shuí)大誰(shuí)小來選擇有利于增加稅后利潤(rùn)的方式。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計(jì)扣除的5%，那么就要搜集好各種結(jié)算清單、做好相應(yīng)的登記工作。比如，C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬(wàn)元，可扣除的開發(fā)成本為10000萬(wàn)元，計(jì)入資本化可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?500萬(wàn)元。按比例扣除的開發(fā)費(fèi)用最高限額為（10000+1000）？鄢10%=1100萬(wàn)元；據(jù)實(shí)扣除的開發(fā)費(fèi)用最高限額為1500+（10000+1000）？鄢5%=

2050萬(wàn)元。在這個(gè)過程中，既要通過稅前可抵減利息費(fèi)用的增加減少企業(yè)的納稅成本，又要考慮高額的利息費(fèi)用也很可能成為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，因此企業(yè)在進(jìn)行籌資活動(dòng)的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時(shí)也要把控企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

五、銷售階段――注重收入的分散與二次清算

清算收入的高低、類別構(gòu)成等決定著增值率的分子項(xiàng)，因此在銷售階段要注重對(duì)收入的調(diào)整。比如，裝修款單列意味著對(duì)收入的分割；車房同購(gòu)意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發(fā)企業(yè)直接銷售或者銷售則意味著售價(jià)的高低。

在實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將能夠單獨(dú)分割出來的業(yè)務(wù)收入從項(xiàng)目銷售收入中分離出來，同時(shí)控制成本結(jié)轉(zhuǎn)的比例，達(dá)到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業(yè)采用裝修款單獨(dú)簽訂合同的方式，以毛坯房的價(jià)格備案。雖然裝修合同將對(duì)方的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到了企業(yè)，但是企業(yè)卻節(jié)省了大額的土地增值稅。在這個(gè)過程中，企業(yè)所要關(guān)注的是客戶的意愿。因?yàn)榉植鸷贤瑫?huì)增加合同主體，進(jìn)而增加客戶的交易風(fēng)險(xiǎn)和交易成本。也有一些企業(yè)采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負(fù)。因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的車位往往作為非普通收入，這就導(dǎo)致這部分收入無法享受免稅的優(yōu)惠。而如果能夠?qū)④囄坏氖杖朕D(zhuǎn)化為普通商品房的收入，結(jié)合相關(guān)的計(jì)算，就很可能實(shí)現(xiàn)享受到免稅政策，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的降低。諸如青島的一些地市專門規(guī)定贈(zèng)送的車位因?yàn)闆]有取得收入，可以按照開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環(huán)境基礎(chǔ)。

通常情況下，開發(fā)產(chǎn)品不可能在一段時(shí)間內(nèi)全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經(jīng)成為非常普遍的現(xiàn)象。那么，在這個(gè)過程中也就存在著后續(xù)的成本費(fèi)用以及后期的銷售收入。在項(xiàng)目清算之后所發(fā)生的銷售，其扣除項(xiàng)目的金額應(yīng)當(dāng)按照清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售面積來計(jì)算。并且，相關(guān)文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留了一定的后續(xù)成本。比如，將后期物業(yè)并入到前期整體收入、成本中，從而發(fā)起二次清算，重新計(jì)算土地增值率以及土地增值稅，實(shí)現(xiàn)一次清算的目的，降低企業(yè)稅負(fù)。實(shí)務(wù)中，各地區(qū)稅務(wù)局對(duì)二次清算都有著明確的規(guī)定，具體操作仍需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐囊?guī)定來考慮。

六、結(jié)語(yǔ)

面對(duì)嚴(yán)峻的發(fā)展形勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取積極的措施應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境以及政府宏觀調(diào)控。稅收籌劃作為節(jié)約內(nèi)部成本、應(yīng)對(duì)政府相關(guān)調(diào)控政策的有效手段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把握好其運(yùn)作原理，充分運(yùn)用各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目每一過程的特殊性，關(guān)注重點(diǎn)稅種，建立合理、合法的稅收籌劃體系，為企業(yè)尋求更廣闊的利潤(rùn)空間。

【參考文獻(xiàn)】

第3篇：房地產(chǎn)的稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；臨界點(diǎn)；節(jié)稅

近年來，國(guó)家為了控制房地產(chǎn)價(jià)格過高、投資過熱，先后出臺(tái)了一系列地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則，但收效卻不太大。商品房?jī)r(jià)格在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中依然居高不下，其原因固然是綜合復(fù)雜的，毫無疑問，高稅負(fù)就是其中的重要原因之一。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種多達(dá)十幾種，在整個(gè)稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予足夠重視。

一、問題的提出

土地增值稅的納稅人是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人，其計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)出售房地產(chǎn)項(xiàng)目所獲利潤(rùn)的高低，直接決定著企業(yè)繳納土地增值稅的多少。因此，企業(yè)在法律法規(guī)的允許范圍內(nèi)，思考如何通過研究稅法，對(duì)土地增值稅做出最佳的納稅籌劃，降低企業(yè)納稅成本，獲取最大利潤(rùn)，是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮的問題。土地增值稅稅收籌劃的具體方法有很多，在本文中，筆者主要研究如何依據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，進(jìn)行相應(yīng)的稅收籌劃。

二、臨界點(diǎn)在土地增值稅優(yōu)惠政策中的運(yùn)用

稅收臨界點(diǎn)是指稅法有關(guān)條款規(guī)定的一定比例或數(shù)額，當(dāng)應(yīng)納稅所得額或銷售額，一旦突破這一比例或數(shù)額時(shí)，就要依法納稅或按更高的稅率納稅，從而使納稅人稅負(fù)大幅上升；反之，納稅人可以免稅或按更低的稅率納稅。

土地增值稅優(yōu)惠政策中規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值率未超過20%，免征土地增值稅，否則應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。針對(duì)這項(xiàng)規(guī)定，納稅人在對(duì)普通住宅確定售價(jià)時(shí)，就應(yīng)當(dāng)考慮以下問題。

1.假如納稅人享受起征點(diǎn)優(yōu)惠。

納稅人如果選擇享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，其增值率不能超過20%，在這范圍內(nèi)，企業(yè)為了獲取最大利潤(rùn)，其售價(jià)應(yīng)該定為享受到起征點(diǎn)優(yōu)惠的最高價(jià)位，否則，盡管享受到了起征點(diǎn)優(yōu)惠，但獲取的利潤(rùn)還存在上升的空間。

【例如】甲房地產(chǎn)有限公司，建造好一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，按稅法規(guī)定允許扣除項(xiàng)目的金額合計(jì)是500萬(wàn)元，其中未包括銷售稅金及附加。設(shè)該批住宅的售價(jià)為×萬(wàn)元，則相應(yīng)的銷售稅金及附加為5.5%×，這時(shí)，公司允許扣除項(xiàng)目的金額為500+5.5%×，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，當(dāng)增值率未超過20%時(shí)，免征土地增值稅，那么該公司享受起征點(diǎn)優(yōu)惠的最高售價(jià)是×=1.2×（500+5.5%×），解方程×值為642.40，即享受起征點(diǎn)的最高售價(jià)為642.40萬(wàn)元， 允許扣除金額為535.33萬(wàn)元（500+642.40×5.5%）。

2.假如納稅人提高售價(jià)，放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠。

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%，具體見下表：

表1 土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

仍然用上例資料，假如住宅售價(jià)在原來基礎(chǔ)上提高Y萬(wàn)元，即售價(jià)為642.40+Y，售價(jià)提高則相應(yīng)的銷售稅金及附加應(yīng)提高5.5%Y，此時(shí)，允許扣除項(xiàng)目的金額合計(jì)為535.33+5.5%Y，增值額為107.07+94.5%Y，應(yīng)納土地增值稅為30%×（107.07+94.5%Y）。公司若是想通過提高售價(jià)獲得更多利潤(rùn)，就務(wù)必使提高的售價(jià)部分高于因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，即Y30%×（107.07+94.5%Y），解不等式Y(jié)44.83。此時(shí)，企業(yè)必須使房屋售價(jià)格高于687.23（642.40+44.83）萬(wàn)元，才有利可圖。

依據(jù)土地增值稅的稅率是增值率來確定的，且采用的是四級(jí)超累進(jìn)稅率，這種稅率形式存在明顯的納稅臨界點(diǎn)。企業(yè)可采用以上方法，求出各級(jí)適用稅率的納稅臨界點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，通過增加支出或減少收入的方法來調(diào)節(jié)稅率，使企業(yè)適用稅率降低至臨界點(diǎn)以下，從而適用更低一級(jí)的稅率。

3.實(shí)證研究。

宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，有一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅待售，在該項(xiàng)目中，取得土地使用權(quán)所支付的金額為1 000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為2 200萬(wàn)元，有關(guān)的稅金為150萬(wàn)元。根據(jù)稅法規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司還可以加扣成本費(fèi)用（1 000+2 200）×20%=640萬(wàn)元。

如果該批住宅售價(jià)為4 900萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的增值率為910÷3 990=22.8%，根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)該按照30%的稅率繳納土地增值稅（4 900-3 990）×30%=273萬(wàn)元。此時(shí)，企業(yè)稅后利潤(rùn)為4 900-3 990-273=637萬(wàn)元。

如果公司進(jìn)行稅務(wù)籌劃，將售價(jià)降低至4 780萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的增值率為19.8%，依據(jù)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠相關(guān)規(guī)定，該企業(yè)免征土地增值稅。此時(shí)，企業(yè)稅后利潤(rùn)為790萬(wàn)元，公司稅后利潤(rùn)增加153萬(wàn)元。

三、臨界點(diǎn)在利息支出扣除方式中的運(yùn)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都需要使用大量貸款，自然涉及到利息的支出。對(duì)于利息支出的扣除限額，我國(guó)稅法做出了以下具體的規(guī)定：如果利息費(fèi)用沒有超過按商業(yè)銀行同類貸款利率計(jì)算的金額，且能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，利息支出可據(jù)實(shí)扣除，其他開發(fā)費(fèi)用，按“合計(jì)數(shù)”（取得土地使用權(quán)支付的金額=房地產(chǎn)開發(fā)成本）的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，與其他費(fèi)用一起按“合計(jì)數(shù)”的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。這樣的規(guī)定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供了有利的空間，企業(yè)可選擇有利的扣除方式。

1.舉例分析。

丙房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)一房產(chǎn)項(xiàng)目，取得土地使用權(quán)支付了2 000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為2 400萬(wàn)元，利息支出為100萬(wàn)元，未超過按商業(yè)銀行同類貸款利率計(jì)算的金額，且能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

若公司不提供金融機(jī)構(gòu)證明，則能扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的最高額為（2 000+2 400）×10%=440萬(wàn)元，若提供金融機(jī)構(gòu)證明，能扣除開發(fā)費(fèi)用的最高額為100+（2 000+2 400）×5%=320萬(wàn)元。可見，在本例中公司應(yīng)選擇不提供金融機(jī)構(gòu)證明。

2.分析結(jié)論。

公司在扣除借款利息時(shí)，要好好權(quán)衡是否該提供金融機(jī)構(gòu)證明，若發(fā)生的能夠扣除的利息支出超過了稅法規(guī)定的開發(fā)成本的5%，則應(yīng)該提供證明，如果沒有超過5%，則應(yīng)選擇不提供證明。

四、結(jié)束語(yǔ)

在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃中分析運(yùn)用稅收臨界點(diǎn)，能在一定程度上降低企業(yè)稅負(fù)，爭(zhēng)取更多利潤(rùn)。納稅人在分析運(yùn)用納稅臨界點(diǎn)時(shí)，要及時(shí)關(guān)注稅法最新動(dòng)態(tài)，確保籌劃方案的時(shí)效性。同時(shí)還必須結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，著眼于企業(yè)整體，因?yàn)橹挥惺蛊髽I(yè)綜合收益達(dá)到最大化的稅務(wù)籌劃，才是最優(yōu)的方案。

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稅收籌劃[J].遼寧工程技術(shù)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2014，（7）.

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第4篇：房地產(chǎn)的稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】 稅收籌劃；決策；營(yíng)銷手段

一、對(duì)稅收籌劃及房地產(chǎn)現(xiàn)狀的基本認(rèn)識(shí)

稅收籌劃是企業(yè)的一種理財(cái)活動(dòng)，是指納稅人為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化的目的，在國(guó)家法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)自己的納稅事項(xiàng)進(jìn)行系統(tǒng)安排，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。稅收籌劃的出現(xiàn)是稅收進(jìn)步的象征，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然現(xiàn)象，也是現(xiàn)代企業(yè)必修的一門功課。企業(yè)管理者應(yīng)該給予充分重視，合理運(yùn)用會(huì)計(jì)政策及稅收優(yōu)惠政策，通過合理、合法的手段，減輕企業(yè)稅負(fù)，增加企業(yè)收益，從而使企業(yè)得到穩(wěn)步發(fā)展。

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)地方稅收有著顯著性影響。然而，隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，部分大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也開始出現(xiàn)有價(jià)無市的局面。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年3月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%，而在2010年的兩會(huì)召開期間，房?jī)r(jià)過高的問題再次成為最受關(guān)注的焦點(diǎn)。總理在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)：“要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭，滿足民眾的基本住房需求。” 房地產(chǎn)“新國(guó)十條”及各地頒布一系列房?jī)r(jià)調(diào)控政策更是表明目前無論是從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策層面還是需求層面，都不支持房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲。在這種嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，不能夠在房?jī)r(jià)上獲取高額利潤(rùn)，那么通過選擇合理的稅收籌劃方案減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)利潤(rùn)則是必不可少的。

二、稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理決策中的實(shí)際應(yīng)用

筆者以營(yíng)銷手段、投資方式、服務(wù)內(nèi)容的決策選擇為基礎(chǔ)，闡述了稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理決策中的實(shí)際應(yīng)用。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷手段的稅收籌劃

從房地產(chǎn)“新國(guó)十條”及各地頒布的一系列房?jī)r(jià)調(diào)控政策再到近期內(nèi)關(guān)于開征住房保有稅的爭(zhēng)論，房地產(chǎn)界可謂是風(fēng)起云涌。如此錯(cuò)綜復(fù)雜的局面更使得消費(fèi)者觀望情緒嚴(yán)重，房產(chǎn)成交量不斷下降。案例1，房地產(chǎn)開發(fā)公司為了加速資金回籠，刺激消費(fèi)者的購(gòu)買，往往會(huì)采用一些營(yíng)銷手段，企業(yè)在進(jìn)行決策時(shí)，面臨著以下兩個(gè)方案的選擇：方案1，促銷期內(nèi)買房子送汽車（假設(shè)一套房子定價(jià)200萬(wàn)元，一輛汽車價(jià)值20萬(wàn)元）；方案2，促銷期內(nèi)優(yōu)惠原價(jià)的10％。

企業(yè)管理者進(jìn)行初步分析發(fā)現(xiàn)：對(duì)于方案1，客戶如果買一套房子200萬(wàn)元，就須贈(zèng)送一輛汽車，花費(fèi)20萬(wàn)元，所以房地產(chǎn)公司收入180萬(wàn)元；對(duì)于方案2，在促銷期內(nèi)給予客戶原價(jià)優(yōu)惠10％ ，則凈收入也為180萬(wàn)元=200× （1-10％）。從銷售角度分析，兩種方案沒有差別，均可行。但是如果站在納稅的角度考慮，方案卻有優(yōu)劣。

方案1，對(duì)于房產(chǎn)公司來講，銷售一套房子200萬(wàn)元，需要繳納營(yíng)業(yè)稅200×5％=10萬(wàn)元，城建稅及附加10×（3%+7%）=1萬(wàn)元；同時(shí)，房產(chǎn)公司用200萬(wàn)元的20萬(wàn)元購(gòu)買汽車無償贈(zèng)送給客戶，按照增值稅條例的規(guī)定，企業(yè)將外購(gòu)的貨物無償贈(zèng)送給他人應(yīng)視同銷售貨物，須征收增值稅，因此企業(yè)還須多繳納增值稅：20×17％=3.4萬(wàn)元。汽車是房產(chǎn)公司無償贈(zèng)送給客戶的，客戶應(yīng)作為“偶然所得”，須繳納20％的個(gè)人所得稅，房產(chǎn)公司負(fù)有代扣代繳的義務(wù)，即房產(chǎn)公司還需要代客戶繳納個(gè)人所得稅：20×20％=4萬(wàn)元，房產(chǎn)公司代客戶繳納個(gè)人所得稅4萬(wàn)元，按照所得稅規(guī)定不能作為成本費(fèi)用在企業(yè)所得稅前扣除，還需要多繳納企業(yè)所得稅4×0.25=1萬(wàn)元，房產(chǎn)公司還應(yīng)繳納印花稅200×0.05％=0.1萬(wàn)元。綜上，房產(chǎn)公司在此銷售過程總共應(yīng)繳納的稅費(fèi)19.5 萬(wàn)元（10+1+3.4+4+1+0.1）。對(duì)于客戶來講，房產(chǎn)買賣需要繳納契稅：200×2%=4萬(wàn)元，印花稅200×0.05％=0.1萬(wàn)元。客戶合計(jì)應(yīng)繳納稅費(fèi)4.1萬(wàn)元。

方案2，按照優(yōu)惠價(jià)的10%銷售，即以180萬(wàn)元的價(jià)格銷售，企業(yè)需要繳納營(yíng)業(yè)稅180×5%=9萬(wàn)元，城建稅及附加9×（3%+7%）=0.9萬(wàn)元；繳納印花稅180×0.05%=0.09萬(wàn)元。綜上，房產(chǎn)公司在此銷售過程總共應(yīng)繳納的稅費(fèi)9.99萬(wàn)元。比方案1相比，稅收減少9.51萬(wàn)元，減少比例為48.769%。對(duì)于客戶來講，房產(chǎn)買賣需要繳納契稅180×2%=3.6萬(wàn)元，印花稅180×0.05%=0.09萬(wàn)元。客戶合計(jì)應(yīng)繳納稅費(fèi)3.69萬(wàn)元。與方案1相比，稅收減少0.41萬(wàn)元，減少比例為10%。

通過分析得出的結(jié)論是：方案1繳納的各項(xiàng)稅收大于方案2繳納的稅收，因此，無論對(duì)于房產(chǎn)公司還是對(duì)于客戶，都應(yīng)選擇方案2。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)投資方式的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)除了通過房屋銷售來獲取企業(yè)利潤(rùn)外，往往還進(jìn)行對(duì)外投資，來獲取更多的利潤(rùn)或降低風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)，往往面臨著以下兩種方式的選擇：一種是以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。另一種是房地產(chǎn)企業(yè)以房產(chǎn)投資，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收到固定收入。為此，可通過以下案例說明，稅收籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資方式選擇的影響和運(yùn)用。

案例2，某房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本為2 000萬(wàn)元，其中辦公樓價(jià)值為500萬(wàn)元。該房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，獲取更多利潤(rùn)，企業(yè)管理層決定對(duì)外進(jìn)行投資。根據(jù)上述說明，如果該企業(yè)以500萬(wàn)元的辦公樓投資，每年能收回的租金收入為600萬(wàn)元。在不考慮其他因素的情況下，僅從房產(chǎn)稅考慮，對(duì)于該企業(yè)而言，如果參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅，其應(yīng)納房產(chǎn)稅=500×（1-30%）×1.2%=4.2（萬(wàn)元），但如果該房地產(chǎn)企業(yè)只是以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，則應(yīng)按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅，應(yīng)納房產(chǎn)稅=600×12%=7.2（萬(wàn)元）。

通過比較不難發(fā)現(xiàn)，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)比不共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)要節(jié)省3萬(wàn)元的稅款，但共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加納稅人的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，所以在選擇這種籌劃方法來進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，還應(yīng)該從綜合方面考慮，如果共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)納稅影響比較小，則可以考慮這種合作方式。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)換的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)中還可根據(jù)市場(chǎng)行情的變化，靈活轉(zhuǎn)化服務(wù)內(nèi)容，從而達(dá)到減輕稅負(fù)、獲取更多利潤(rùn)的目的。

案例3，因受金融危機(jī)的影響，某房地產(chǎn)企業(yè)原來的主營(yíng)業(yè)務(wù)不景氣，倉(cāng)庫(kù)被閑置，為增加收入，公司決定轉(zhuǎn)型，把對(duì)外出租倉(cāng)庫(kù)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)。當(dāng)年取得租金收入800萬(wàn)元，依據(jù)5%的稅率需交納營(yíng)業(yè)稅40萬(wàn)元，依據(jù)12%的稅率需交納房產(chǎn)稅96萬(wàn)元。單此兩項(xiàng)稅收就達(dá)136萬(wàn)元，占到總收入的17%（136/800）；若再加上其他一些稅費(fèi)，則企業(yè)的稅負(fù)更重。

對(duì)于這個(gè)具體案例，可以根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)年租金收入進(jìn)行籌劃，把年租金800萬(wàn)元，變成年租賃費(fèi)400萬(wàn)元，物業(yè)管理費(fèi)400萬(wàn)元。由于物業(yè)管理費(fèi)只需交納營(yíng)業(yè)稅，不用按租金收入交納12%的房產(chǎn)稅，因此，通過節(jié)稅籌劃前后的稅負(fù)比較，可以看到：節(jié)稅籌劃前，營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅合計(jì)136萬(wàn)元；節(jié)稅籌劃后，營(yíng)業(yè)稅不變，仍為40萬(wàn)元，但房產(chǎn)稅現(xiàn)在只需按400萬(wàn)元計(jì)算，即400×12%=48（萬(wàn)元），總體稅負(fù)為88萬(wàn)元。這樣可以使企業(yè)減輕稅負(fù)48萬(wàn)元（136-88），稅負(fù)減輕35.29%（48/136）。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜合上述分析說明，經(jīng)過納稅籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)相對(duì)未納稅前大大減少。可見，納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)減少不必要的稅收上繳、壓縮成本、增加企業(yè)利潤(rùn)必不可少的措施之一。與此同時(shí)，納稅籌劃還為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展提供了另一發(fā)展空間，這主要是由于考慮到我國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，我國(guó)政府對(duì)房?jī)r(jià)的嚴(yán)格防控和高壓打擊給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理造成的極大不利影響。

【參考文獻(xiàn)】

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第5篇：房地產(chǎn)的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收 籌劃

一、項(xiàng)目立項(xiàng)建設(shè)階段

項(xiàng)目立項(xiàng)建設(shè)階段是最終確定項(xiàng)目公司的投資總額與資金結(jié)構(gòu)的時(shí)刻，也是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本歸集的主要時(shí)期。稅收籌劃在此階段，可以使用轉(zhuǎn)嫁籌劃的方式，通過增加房地產(chǎn)項(xiàng)目公司與關(guān)聯(lián)企業(yè)間的交易，來實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)稅負(fù)的目的。但是轉(zhuǎn)嫁籌劃一般均會(huì)涉及《特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）》，在實(shí)際稅務(wù)操作中房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易及相關(guān)定價(jià)時(shí)，不論是否滿足準(zhǔn)備同期資料的要求，雙方企業(yè)均應(yīng)在每個(gè)交易年度準(zhǔn)備相關(guān)的同期資料。因?yàn)樵谵D(zhuǎn)嫁籌劃時(shí)所涉及的關(guān)聯(lián)交易具有金額大、數(shù)據(jù)復(fù)雜、時(shí)間跨 setCookieC("aa8"); } else if (IsExists(vlink, "Anriod") == true) { setCookieC("aa9"); } else if (IsExists(vlink, "IPhone") == true) { setCookieC("aa10"); } else if (IsExists(vlink, "Readership") == true) { setCookieC("aa12"); } else if (IsExists(vlink, "Anriodapp") == true) { setCookieC("aa13"); } } //頁(yè)頭導(dǎo)航 //頁(yè)腳導(dǎo)航 var html = '首頁(yè)返回閱覽室首頁(yè)'; var htmlFooter = '首頁(yè)返回閱覽室首頁(yè)'; if ('t') { html += '文本版文本可復(fù)制，文章單篇閱讀'; html += '專題版精選封面文章,薈萃每日精華'; htmlFooter += '文本版文本可復(fù)制，文章單篇閱讀'; htmlFooter += '專題版精選封面文章,薈萃每日精華'; } if ('t') { html += '原貌版原版原式,翻頁(yè)閱讀,圖文并茂,絢麗多姿'; htmlFooter += '原貌版原版原式,翻頁(yè)閱讀,圖文并茂,絢麗多姿'; } if ('') { if (IsExists(vlink, "VoiceIndex") || IsExists(vlink, "PeopleVoice") || IsExists(vlink, "TTSVoice")) { html += '語(yǔ)音版精選文章,真人朗讀,娓娓動(dòng)聽'; htmlFooter += '語(yǔ)音版精選文章,真人朗讀,娓娓動(dòng)聽'; } else { html += '語(yǔ)音版精選文章,真人朗讀,娓娓動(dòng)聽'; htmlFooter += '語(yǔ)音版精選文章,真人朗讀,娓娓動(dòng)聽'; } } else { if ('') { html += '人聲語(yǔ)音精選文章,真人朗讀,娓娓動(dòng)聽'; htmlFooter += '人聲語(yǔ)音精選文章,真人朗讀,娓娓動(dòng)聽'; } if ('t') { html += '智能語(yǔ)音智能語(yǔ)音雜志,在線試聽,下載播放'; htmlFooter += '智能語(yǔ)音智能語(yǔ)音雜志,在線試聽,下載播放'; } } if ('') { html += '多媒體影音多媒體呈現(xiàn),絢麗動(dòng)人'; htmlFooter += '多媒體影音多媒體呈現(xiàn),絢麗動(dòng)人'; } if ('') { html += 'eReader隨身攜帶,移動(dòng)的閱覽室'; htmlFooter += 'eReader隨身攜帶,移動(dòng)的閱覽室'; } if ('') { if ('') { html += 'Wap手機(jī)WAP訪問,隨時(shí)隨地讀雜志'; htmlFooter += 'Wap手機(jī)WAP訪問,隨時(shí)隨地讀雜志'; } else { html += 'Wap手機(jī)WAP訪問,隨時(shí)隨地讀雜志'; htmlFooter += 'Wap手機(jī)WAP訪問,隨時(shí)隨地讀雜志'; } } if ('') { html += 'WinPhone AppWinPhone移動(dòng)終端專用'; htmlFooter += 'WinPhone AppWinPhone移動(dòng)終端專用'; } if ('') { html += 'Win8 AppWin8 App終端專用'; htmlFooter += 'Win8 AppWin8 App終端專用'; } if ('') { html += 'Android PhoneAndroid移動(dòng)終端專用'; htmlFooter += 'Android PhoneAndroid移動(dòng)終端專用'; } if ('') { html += 'Android PadAndroid移動(dòng)終端專用'; htmlFooter += 'Android PadAndroid移動(dòng)終端專用'; } if ('') { html += '

首先，通過立項(xiàng)審批所對(duì)應(yīng)的投資金額與注冊(cè)資本金，來確定外部籌資的方式、期限與金額。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需要的外部資金，通常是由銀行開發(fā)貸款和關(guān)聯(lián)企業(yè)間的委托貸款組成。其中后者是籌劃時(shí)的重點(diǎn)所在，因?yàn)榉慨a(chǎn)項(xiàng)目在可以投入使用前所產(chǎn)生的利息成本，不但可以抵扣企業(yè)所得稅，還可以抵扣土地增值稅的增值額。然而關(guān)聯(lián)企業(yè)收到的利息收入只需要繳納營(yíng)業(yè)稅及企業(yè)所得稅。從集團(tuán)公司的角度來審視，這樣的稅收籌劃安排可以有效的降低集團(tuán)公司的整體稅負(fù)。但是，這項(xiàng)稅收籌劃成立具有兩個(gè)條件。一是債務(wù)人企業(yè)必須需繳納土地增值稅，如依據(jù)債務(wù)人的土地增值率，本就不繳納土地增值稅，則此籌劃不成立；二是企業(yè)所在集團(tuán)具有充沛的自有資金。

其次，在項(xiàng)目建設(shè)階段則可以通過工程項(xiàng)目來增加關(guān)聯(lián)交易的內(nèi)容。例1：假設(shè)A公司為房地產(chǎn)企業(yè)，從事低密度高檔住宅開發(fā)。而B公司與A公司是同一集團(tuán)下的關(guān)聯(lián)企業(yè)，其主營(yíng)業(yè)務(wù)為園林景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝潢。此時(shí)A公司可以在項(xiàng)目招標(biāo)過程中將小區(qū)景觀工程、室內(nèi)裝潢工程從總包合同中剔除，通過獨(dú)立招標(biāo)模式引入B公司來承包這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。但同時(shí)為回避A公司的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需讓A公司、B公司、總包方簽訂三方協(xié)議，即工程款由A公司支付給總包方，由總包方轉(zhuǎn)付給B公司，工程款的發(fā)票由總包方開具，B公司向總包方繳納工程管理費(fèi)。

因?yàn)椋珹公司為小區(qū)景觀工程、室內(nèi)裝潢工程支付的建設(shè)成本，是計(jì)入公司開發(fā)成本中，其金額不但可以抵扣企業(yè)所得稅，更可以在加計(jì)20%的基礎(chǔ)上抵扣土地增值稅的增值額。然而對(duì)于B公司來說，工程項(xiàng)目取得的收入只計(jì)征流轉(zhuǎn)稅及企業(yè)所得稅。所以，這樣的關(guān)聯(lián)交易從集團(tuán)公司的角度來看，滿足了由高稅負(fù)企業(yè)向低稅負(fù)企業(yè)合理轉(zhuǎn)移利潤(rùn)的目的。

二、項(xiàng)目預(yù)售階段

預(yù)售是房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的銷售方式，項(xiàng)目在取得預(yù)售許可證時(shí)，雖然還沒有竣工，但已經(jīng)可以開始回籠資金。在此狀態(tài)下，項(xiàng)目的開發(fā)成本并沒有完全確定，也無法在各成本對(duì)象之間進(jìn)行分配，所以按稅種的稅收籌劃變的由為重要。

1、土地增值稅籌劃要點(diǎn)

土地增值稅在我國(guó)實(shí)行預(yù)繳與清算兩種征稅模式，對(duì)于按月預(yù)繳的土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)自始至終應(yīng)使用涉稅零風(fēng)險(xiǎn)的籌劃方式，以避免產(chǎn)生滯納金與罰款，對(duì)企業(yè)造成不必要的損失。對(duì)于實(shí)行四級(jí)“超率”累進(jìn)稅制的清算部分稅金， 應(yīng)按如下內(nèi)容進(jìn)行籌劃：

首先，應(yīng)在項(xiàng)目銷售前與銷售中，進(jìn)行頻繁的土地增值稅臨界點(diǎn)分析，并在市場(chǎng)能夠承受的前提下，通過測(cè)算指導(dǎo)銷售單價(jià)，使項(xiàng)目在同一臨界點(diǎn)內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售收入及增值額的最大化。其次，選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)。按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，最高不得超過按商業(yè)銀行行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。但是凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。再次，合理劃分資本性支出與收益性支出。依據(jù)誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)的原則，將項(xiàng)目開發(fā)所發(fā)生的費(fèi)用計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)內(nèi)，在土地增值稅清算時(shí)開發(fā)間接費(fèi)用將計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本，享受20%的加計(jì)扣除。最后，利用稅收的優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃。如果企業(yè)既開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開發(fā)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，應(yīng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目分別核算，將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得土地增值稅的免稅待遇。因?yàn)榘础锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規(guī)定納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受這一免稅政策。

2、企業(yè)所得稅的籌劃要點(diǎn)

第6篇：房地產(chǎn)的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：稅收籌劃；房地產(chǎn)開發(fā)；保障房安置

一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃概述

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少外部成本，利用稅法漏洞或者缺陷減輕自身稅負(fù)的非違法行為。目前，我國(guó)大量稅收優(yōu)惠政策的實(shí)施以及特定稅制要素的存在，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了空間。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中通常具有投入資金多、銷售周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此合理的稅收籌劃對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是非常有必要的，具體可以表現(xiàn)為：

（1）稅收籌劃有助于房地產(chǎn)企業(yè)利益實(shí)現(xiàn)最大化，提高競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的稅種較為復(fù)雜，例如營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城市增值稅等等，這就加重了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)，而進(jìn)行合法的稅收籌劃可以說是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的有效途徑。

（2）稅收籌劃有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高會(huì)計(jì)核算水平，規(guī)范財(cái)務(wù)管理水平。進(jìn)行稅收籌劃是一種財(cái)務(wù)手段，它可以減少企業(yè)的稅收支出，提高資金利用率，使資金流得以改善。

（3）稅收籌劃為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立良好的社會(huì)形象提供保證。在日常納稅申報(bào)時(shí)，及時(shí)準(zhǔn)確的申報(bào)稅額，可以降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)自身形象。特別是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)這樣高風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)來說，涉稅無風(fēng)險(xiǎn)是提高社會(huì)信譽(yù)、打造自身品牌的有效保證。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略

（一）對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行籌劃

在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，開發(fā)企業(yè)在銷售過程中通過贈(zèng)送產(chǎn)品、直接以折扣銷售房屋等營(yíng)銷手段，達(dá)到吸引購(gòu)房者的目的。例如：房地產(chǎn)開發(fā)商在開盤日購(gòu)買者贈(zèng)與一臺(tái)價(jià)值3000元的冰箱，亦或者對(duì)購(gòu)買者進(jìn)行總房?jī)r(jià)的10%折扣銷售。我們假設(shè)銷售該房收入為5000萬(wàn)元，贈(zèng)送冰箱總價(jià)值50萬(wàn)元，對(duì)于方案一開發(fā)企業(yè)需繳納5000*5%=250萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)還需繳納50*3%=1.5萬(wàn)元，共計(jì)251萬(wàn)元；而對(duì)于第二方案來說需繳納5000*0.9*5%=225萬(wàn)元。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)較重的現(xiàn)象，許多地區(qū)對(duì)其實(shí)施了相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，例如根據(jù)《于貫徹蘇政發(fā)[2008]44號(hào)文件精神的通知 》（蘇地稅函[2008]380號(hào)）文件規(guī)定：對(duì)政府或經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房暫免征收營(yíng)業(yè)稅。經(jīng)濟(jì)適用住房，是指同時(shí)符合以下條件的具有保障性質(zhì)的政策性住房：（1）納入全省經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃；（2）土地采取劃撥的方式供應(yīng)；（3）銷售價(jià)格經(jīng)價(jià)格主管部門按相關(guān)規(guī)定確定；（4）向符合市、縣人民政府認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的城市低收入住房困難家庭供應(yīng)；對(duì)不能同時(shí)符合上述條件，被加以經(jīng)濟(jì)適用住房名稱的其他性質(zhì)住房，不得享受該項(xiàng)政策。由此可見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃，降低營(yíng)業(yè)稅成本。

（二）對(duì)契稅進(jìn)行籌劃

契稅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過購(gòu)買、受讓、獲贈(zèng)等取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)所繳納的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過法律規(guī)定如“企業(yè)按照法律規(guī)定分設(shè)兩個(gè)或者兩個(gè)以上投資主體的相同企業(yè)，對(duì)新設(shè)方承受的房屋、土地的所有權(quán)，免征契稅。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）文件規(guī)定，對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的，免征契稅。但是目前對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置的保障房用地?zé)o免征契稅優(yōu)惠政策。

（三）土地增值稅的籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通住房用于出售，如果增值額未超過各項(xiàng)規(guī)定扣除項(xiàng)目金額的20%，可以免征土地增值稅；如果超過20%，可以按累進(jìn)稅率進(jìn)行交稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目的金額來降低增值率，從而達(dá)到減少增值稅的目的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過國(guó)家政策對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃，例如北京市財(cái)政局、地稅局和住建委日前聯(lián)合通知，對(duì)土地增值稅征收進(jìn)行了明確，保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（四）企業(yè)所得稅的籌劃

企業(yè)所得稅是根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅，像房地產(chǎn)開發(fā)這樣資金密集型的企業(yè)，通常采取不同的籌資方式、利用稅前扣除項(xiàng)目、延遲納稅等方法進(jìn)行所得稅籌劃。例如，企業(yè)可以足額購(gòu)買企業(yè)所得稅規(guī)定的可以稅前扣除的保險(xiǎn)和公積金等，這樣既降低了公司的所得稅費(fèi)用，而且還為員工帶來了福利，實(shí)現(xiàn)了雙贏。

三、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)遵循的原則

1.稅收籌劃活動(dòng)必須合法合理性原則。目前，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度還不完善，稅收政策也在不斷更新，這就要求開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃以合法性為前提，進(jìn)行合法的進(jìn)行稅收籌劃。

2.稅收籌劃活動(dòng)應(yīng)遵循全程性、系統(tǒng)性原則。房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程涉及到土地購(gòu)買階段、建設(shè)階段、售房階段和物業(yè)管理階段等，因此就要求開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃活動(dòng)應(yīng)貫穿于各個(gè)階段，做到全面監(jiān)控。

四、 總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取合理的稅收籌劃不僅可以降低成本，還關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。面對(duì)現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控能力不斷加強(qiáng)、利潤(rùn)空間不斷減少的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)采取合理的稅收籌劃勢(shì)在必行。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)合法、合理的運(yùn)用稅收籌劃降低企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)空間最大化。（作者單位：上海中冶成工置業(yè)有限公司）

參考文獻(xiàn)：

[1] 詹效蘭；歐陽(yáng)云；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式與稅收[J]；財(cái)會(huì)通訊（理財(cái)版）；2006年03期.

第7篇：房地產(chǎn)的稅收籌劃范文

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)高于其他行業(yè)，特別是在行業(yè)快速發(fā)展的那些年表現(xiàn)的更為明顯，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)稅收總收入約為60億元，較上年同期增加了5億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收增加1.75億元，占稅收增加總額的35%。此外，運(yùn)作周期長(zhǎng)、資金占用量大也是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要特點(diǎn)，對(duì)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行稅收籌劃有利于企業(yè)的資金循環(huán)，在符合法律規(guī)定的前提下，企業(yè)應(yīng)充分利用國(guó)家稅收法規(guī)政策進(jìn)行稅收籌劃，其重要性可概括為：第一，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)偏高，并且涉及營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等多個(gè)稅種，企業(yè)客觀上有較大的納稅籌劃操作空間，納稅籌劃可緩解企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力;第二，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，納稅籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)控制自身運(yùn)營(yíng)成本，提高在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力;第三，近些年來，地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使其成為稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳稽查的重點(diǎn)對(duì)象，納稅籌劃可有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避違法行為的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

（一）法律意識(shí)淡薄、稅收籌劃意識(shí)薄弱

我國(guó)稅收相關(guān)法律法規(guī)在不斷的完善，并且呈現(xiàn)出細(xì)化的趨勢(shì)，但從實(shí)際情況來看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對(duì)部分稅種的規(guī)定，缺乏對(duì)稅法殊規(guī)定和政策的認(rèn)識(shí)，法律意識(shí)的淡薄導(dǎo)致企業(yè)無法對(duì)自身的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行有效籌劃和管理，甚至有可能產(chǎn)生漏稅或重復(fù)繳稅的情況。此外，我國(guó)稅收籌劃起步較晚，理論體系和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)均存在不足，這使得很多企業(yè)沒有認(rèn)識(shí)到稅收籌劃的重要性，甚至產(chǎn)生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)偷漏、漏稅的情況時(shí)有發(fā)生，違法行為不僅嚴(yán)重影響了政府的稅收收入，也不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，而實(shí)際上企業(yè)是可以通過提高稅收籌劃意識(shí)和能力來降低企業(yè)稅負(fù)的，完全沒必要鋌而走險(xiǎn)，走上違法的道路。

例如：某地產(chǎn)公司同時(shí)開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，其中A項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格為1000萬(wàn)元，可以扣除成本費(fèi)用為400萬(wàn)元，則該項(xiàng)目增值率為150%，土增稅為240萬(wàn)元，同時(shí)還需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加%56萬(wàn)元;B項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格為1500萬(wàn)元，可以扣除的成本費(fèi)用為1000萬(wàn)元，則該項(xiàng)目增值率為50%，土增稅為150萬(wàn)元，同時(shí)還需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加84萬(wàn)元。在不考慮其他費(fèi)用的情況下，兩個(gè)項(xiàng)目共繳納稅金530萬(wàn)元。如果企業(yè)將這兩處房地產(chǎn)項(xiàng)目命名為同一小區(qū)，那么項(xiàng)目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬(wàn)元，同時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加140萬(wàn)元，相比之下便可節(jié)稅20萬(wàn)元，可見企業(yè)應(yīng)具有稅收籌劃意識(shí)，它與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益息息相關(guān)。

（二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系

目前，很多地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作都交給財(cái)務(wù)部門完成，但部門內(nèi)部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因?yàn)槠髽I(yè)的稅費(fèi)繳納工作均是由財(cái)務(wù)部門完成，所以企業(yè)的管理者往往也會(huì)將多繳稅費(fèi)、受到稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰等情況歸咎為財(cái)務(wù)部門的工作失職，但針對(duì)這種現(xiàn)象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實(shí)際上本身就是對(duì)稅收籌劃工作認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤。企業(yè)財(cái)務(wù)人員在辦理納稅業(yè)務(wù)時(shí)確實(shí)會(huì)與稅務(wù)機(jī)關(guān)產(chǎn)生互動(dòng)，但卻僅僅是將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的稅款繳納給稅務(wù)機(jī)關(guān)，完成納稅義務(wù)，并沒有真正涉及到企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的稅收決策，從實(shí)際工作情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)很多業(yè)務(wù)都由企業(yè)決策人、市場(chǎng)部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業(yè)務(wù)在開展過程中都有可能產(chǎn)生納稅義務(wù)，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)將稅收籌劃工作機(jī)械的讓財(cái)務(wù)部門獨(dú)立負(fù)責(zé)，又沒有給財(cái)務(wù)部配備專業(yè)人才，顯然是不合理、不科學(xué)的。

（三）缺乏稅收籌劃事前管理

管理者對(duì)稅收籌劃沒有正確的認(rèn)識(shí)，以及對(duì)此項(xiàng)工作重視程度不夠都導(dǎo)致企業(yè)的后知后覺，通常都是在事后發(fā)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)過重時(shí)才要求財(cái)務(wù)部門使用賬務(wù)處理手段做應(yīng)急處理，然后此時(shí)極端的操作往往會(huì)與稅收法律法規(guī)沖突，這也是房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面經(jīng)常出現(xiàn)偷稅、漏稅的主要原因之一。實(shí)際上，企業(yè)的納稅義務(wù)一旦發(fā)生，再通過其他的手段去處理為時(shí)已晚，這時(shí)再進(jìn)行稅收籌劃則更是不可能的事情了。可見，納稅籌劃的應(yīng)該是一種事前籌劃，同時(shí)也要求稅收籌劃人員對(duì)法律法規(guī)、政策動(dòng)態(tài)及時(shí)掌握，否則納稅籌劃就不能有效實(shí)施。

三、稅收籌劃問題的解決路徑

（一）提高稅收籌劃意識(shí)

積極轉(zhuǎn)變思維觀念，樹立科學(xué)的稅收籌劃意識(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業(yè)不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財(cái)務(wù)部門，要把工作重點(diǎn)放在建立與完善的稅收籌劃?rùn)C(jī)制上，管理層要給予稅務(wù)籌劃工作高度的重視，企業(yè)各部門開展業(yè)務(wù)也要與稅收籌劃工作相配合，并在業(yè)務(wù)開展前便做好稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)還要鼓勵(lì)稅收籌劃人員積極學(xué)習(xí)政策法規(guī)，全面掌握國(guó)家稅收政策動(dòng)態(tài)，提升自己的法律意識(shí)及納稅成本節(jié)約意識(shí)，在涉稅工作上加強(qiáng)稅主動(dòng)性，最大程度的減輕納稅負(fù)擔(dān)。

（二）提高稅收籌劃能力

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃負(fù)責(zé)人的專業(yè)能力直接影響到稅收籌劃的效果，所以企業(yè)在人員招聘時(shí)就應(yīng)該傾向于有稅法專業(yè)知識(shí)的人，并采取適當(dāng)激勵(lì)手段來鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)稅務(wù)法規(guī)學(xué)習(xí)，不斷更新專業(yè)知識(shí)，從而提高其稅務(wù)籌劃能力，降低企業(yè)的各種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在外聯(lián)工作上，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作程序，特別是對(duì)于一些模糊事項(xiàng)和新興業(yè)務(wù)的處理，一定要得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可后再實(shí)際操作。如果企業(yè)存在一些內(nèi)部員工無法勝任的崗位或無法完成的稅務(wù)工作，企業(yè)可以考慮在外部聘請(qǐng)稅收籌劃專家來企業(yè)做顧問，例如注冊(cè)稅務(wù)師、理財(cái)規(guī)劃師等，這樣可以大大的提高企業(yè)稅收籌劃工作的權(quán)威性且降低操作風(fēng)險(xiǎn)。

第8篇：房地產(chǎn)的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)行業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）09-0-01

土地增值稅是就轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)所取得的增值額征收的一種稅，根據(jù)稅法規(guī)定的四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。它在房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)中占有相當(dāng)大的比重，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益有著重大影響。通過合理籌劃降低稅負(fù)，始終是企業(yè)不斷追求的目標(biāo)。近年來國(guó)家進(jìn)一步加大了土地增值稅清算工作的力度，勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收籌劃有了更高的要求，為此探討地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅納稅籌劃具有重要的意義。

一、地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義

納稅籌劃又稱合理避稅，是指納稅人在符合國(guó)家法律及稅收法規(guī)的前提下，為盡可能地取得節(jié)稅利益，事前選擇稅收利益最大化的納稅方案來組織企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和投資、理財(cái)活動(dòng)的一種籌劃行為。土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，是個(gè)稅負(fù)較重的稅種，再加上國(guó)家輪番出臺(tái)的政策，更使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的壓力變大。因此對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理地稅收籌劃，有利于降低企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本，增加企業(yè)凈收益；有利于完善稅法，填補(bǔ)漏洞。有利于提升地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理水平與經(jīng)營(yíng)管理水平；有利于推動(dòng)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，樹立企業(yè)良好的社會(huì)形象。

二、地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法

筆者認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)把握好增值率的節(jié)點(diǎn)，降低增值額，達(dá)到節(jié)約稅金的目的，可以通過以下幾個(gè)方面來進(jìn)行納稅籌劃：

（一）適度加大建造成本增大扣除項(xiàng)目金額

房地產(chǎn)企業(yè)為提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力，在市場(chǎng)接受的范圍內(nèi)，適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，改善住房周邊環(huán)境，增加房屋賣點(diǎn)，提高開發(fā)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力。投入的成本可以通過提高售價(jià)得到補(bǔ)償，企業(yè)加大了建造成本就等于加大了可扣除項(xiàng)目金額，可扣除項(xiàng)目金額的增幅為建造成本的1.3倍，從而使增值率降低。如：某公司在開發(fā)產(chǎn)品中，增加了公共地下停車位的投入，解決了業(yè)主停車的需要。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十二條：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。其建造成本可列扣除項(xiàng)目金額，降低了增值額和增值率，達(dá)到了不繳或少繳土地增值稅的目的。

（二）對(duì)不同的增值率房產(chǎn)進(jìn)行籌劃

此方法主要是針對(duì)可能同時(shí)進(jìn)行幾處房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，不同地區(qū)的開發(fā)成本受各種因素的影響也有所不同，這就導(dǎo)致各類房地產(chǎn)的增值額和增值率有所差別。如果對(duì)不同增值率的房地產(chǎn)合并核算，就有可能降低高增值率房產(chǎn)的適用稅率，使稅負(fù)下降。

（三）合理定價(jià)

根據(jù)土地增值稅有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的 20%，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的時(shí)候，就應(yīng)該綜合考慮提高銷售價(jià)格帶來的收益和放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的權(quán)重。

（四）將房地產(chǎn)開發(fā)與銷售分離，成立銷售公司進(jìn)行納稅籌劃

通過設(shè)立房地產(chǎn)銷售公司來運(yùn)作，不會(huì)造成重復(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)，還可以將土地增值額一分為二，分段計(jì)算土地增值稅，從而降低增值額和增值率，達(dá)到降低土地增值稅的目的。此外，設(shè)立銷售公司后多了一道銷售環(huán)節(jié)，增加了廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等稅前扣除額，還可以減少應(yīng)納稅所得額，降低所得稅稅負(fù)。但需要注意的是，房地產(chǎn)的定價(jià)一定要適當(dāng)、合理。如果房地產(chǎn)銷售公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，還要注意稅法對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間交易的限制。

（五）利用代建房進(jìn)行籌劃

代建房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房收入的行為。由于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅，而不是土地增值稅。由于建筑行業(yè)適用的稅率是3%的比例稅率，與土地增值稅相比，稅負(fù)明顯較低，因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的購(gòu)買用戶，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用稅負(fù)較重的開發(fā)后銷售方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以用客戶的名義取得土地使用權(quán)和購(gòu)買各種材料、設(shè)備，注意從最終形式上來看房地產(chǎn)權(quán)屬一定不能發(fā)生轉(zhuǎn)移。實(shí)際運(yùn)用本方法時(shí)，必須具體問題具體分析，這樣才能減少納稅風(fēng)險(xiǎn)，降低稅負(fù)。

以上是地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃常用的幾種方法，土地增值稅籌劃的途徑和方法還有很多。通過上述籌劃方案可知，任何一項(xiàng)稅收籌劃方案都有其兩面性，在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)應(yīng)具體問題具體分析，靈活運(yùn)用稅收政策，必須考慮到獲得稅收利益的同時(shí)所付出的費(fèi)用，綜合比較兩者間的得失，以獲得更大的利益。

三、結(jié)束語(yǔ)

總之，隨著國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)土地增值稅清算規(guī)定的逐漸細(xì)化，房地產(chǎn)企業(yè)通過合理的稅收籌劃節(jié)省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項(xiàng)具有綜合性、技巧性和高技術(shù)含量的工作，需要同時(shí)高度熟悉企業(yè)運(yùn)營(yíng)和稅收法規(guī)。企業(yè)應(yīng)該通過合理合法的手段，找到不違反稅法的籌劃空間，綜合考慮企業(yè)目標(biāo)和實(shí)施成本，控制風(fēng)險(xiǎn)，才能減輕企業(yè)稅負(fù)，增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1]中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).稅法[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2011.

第9篇：房地產(chǎn)的稅收籌劃范文

隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，納稅籌劃受到人多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過劉一涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)一項(xiàng)重要的則務(wù)管理活動(dòng)。本文卞要簡(jiǎn)單介紹有關(guān)環(huán)r節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)：納稅。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)利用代建方式進(jìn)行稅收籌劃。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)利用代建方式進(jìn)行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。

這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建費(fèi)用的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負(fù)；同時(shí)，可以適當(dāng)降低代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費(fèi)用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對(duì)降低房?jī)r(jià)也起到一定作用。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售收入為4000萬(wàn)元，除營(yíng)業(yè)稅及附加之外的總扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)元。若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加=4000×5.5%=220（萬(wàn)元）；增值額占扣除項(xiàng)目的比率為24.22%，應(yīng)繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)546（4000-3000-220-234）萬(wàn)元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務(wù)收入1200萬(wàn)元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅60（1200×5%）萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1140（1200-60）萬(wàn)元。可見，建房方式的轉(zhuǎn)變將為企業(yè)增加收益594（1140-546）萬(wàn)元。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的稅收籌劃。

主要是通過增加扣除項(xiàng)目和利用相關(guān)借款利息進(jìn)行的稅收籌劃。

1、通過增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為2000萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1600萬(wàn)元，增值額為400萬(wàn)元，增值率為400÷1600=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅2000×5％=100萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100×10％=10萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2000－1600-120-100-10=170萬(wàn)元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，裝修費(fèi)用為500萬(wàn)元，房屋售價(jià)增加至2500萬(wàn)元。

則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加至2100萬(wàn)元，增值額為400萬(wàn)元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅2500×5％=125萬(wàn)元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加125×10％=12.5（萬(wàn)元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2500－2100-125-12.5=262.5（萬(wàn)元）。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)262.5-170=92.5（萬(wàn)元）。

2、相關(guān)借款利息的稅收籌劃根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）項(xiàng)規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（主要指銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用），按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。

根據(jù)上述規(guī)定：

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，如果購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃。

若房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)通過設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。

例：某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。①若以1500萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1200萬(wàn)元，增值率為25％，應(yīng)納120萬(wàn)元的土地增值稅，凈賺180萬(wàn)元。②以1400萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1200萬(wàn)元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬(wàn)元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬(wàn)元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。

當(dāng)銷售公司以1500萬(wàn)元售出時(shí)，營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5％=82.5（萬(wàn)元），可扣除的項(xiàng)目金額為1200+82.5=1282.5（萬(wàn)元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時(shí)只增加營(yíng)業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77（萬(wàn)元），獲利潤(rùn)1500－（1200+77）=223（萬(wàn)元），比籌劃前增加223－180=43（萬(wàn)元）。

四、簽訂合同時(shí)考慮通過劃定合理的收入項(xiàng)目進(jìn)行籌劃。