城建稅稅法規定精選(九篇)

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第1篇：城建稅稅法規定范文

關鍵詞：投資性；新企業會計準則；資本公積

中圖分類號：F23文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）11-0192-02

隨著新企業會計準則2007年1月1日的實施，我國的會計準則已與國際會計準則趨同。新增的和變化的內容很多，現就自用房地產轉換為公允價值模式計量的投資性房地產所引起的所得稅問題進行相關賬務處理設計。

［例］2007年12月底，A公司將自用辦公樓出租，該辦公樓原價500萬元，預計使用年限10年，假設凈殘值為零，已使用1年，提折舊50萬元，公允價值700萬元。稅法規定的折舊方法、折舊年限及凈殘值與會計規定相同。2008年12月底，該項投資性房地產公允價值為760萬元，2008年度A公司利潤表中利潤總額為1000萬元。2009年1月1日租賃期滿，A公司收回該投資性房地產，并以800萬元出售。出售時計算應交5％的營業稅、7％的城建稅及3％的教育費附加。2009年度A公司利潤表中利潤總額為900萬元。A公司對投資性房地產采用公允價值模式計量。

A公司有關賬務處理如下（計量單位：萬元）：

（1）2007年12月底，A公司出租自用辦公樓

借：投資性房地產-成本 700

累計折舊50

貸：固定資產500

資本公積-其他資本公積250

（2）2007年12月31日所得稅調整（企業所得稅暫行條例規定企業所得稅稅率33％），其企業所得稅費用確認和計量表如下：

A公司2007年企業所得稅費用確認和計量表

項目會計賬面價值計稅基礎應納稅暫時性差異遞延所得稅負債

投資性房地產700450250250×33％＝82.5

借：資本公積-其他資本公積82.5

貸：遞延所得稅負債82.5

（3）2008年12月31日，投資性房地產公允價值760萬元，升值60萬元

借：投資性房地產-公允價值變動60

貸：公允價值變動損益60

（4）2008年12月31日所得稅調整（企業所得稅法規定2008年1月1日起企業所得稅稅率25％），其企業所得稅費用確認和計量表如下：

A公司2008年企業所得稅費用確認和計量表

項目會計賬面價值計稅基礎應納稅暫時性差異遞延所得稅負債

投資性房地產760450-折舊500/10＝4001、“資本公積-其他資本公積”產生差額 250

2、“公允價值變動損益”產生差額 60

3、“折舊”產生差額 50以上三項合計360

360×25％＝90

其中：1、250×25％＝62.5調整“資本公積-其他資本公積”科目；

2、（60+50）×25％＝27.5計入“所得稅費用-遞延所得稅”科目。

根據A公司2008年企業所得稅費用確認和計量表，計算遞延所得稅負債如下：

“遞延所得稅負債”賬戶

項目

2007年12月31日2008年12月31日2008年12月31日調整

123＝2-1

期末余額82.5907.5

其中：對應于資本公積部分82.562.5-20

對應于所得稅費用部分-27.527.5

借：遞延所得稅負債20

貸：資本公積-其他資本公積20

借：所得稅費用-遞延所得稅費用27.5

貸：遞延所得稅負債27.5

（5）2008年度利潤表中利潤總額1000萬，其中房地產公允價值變動損益60萬作納稅調減，會計未提折舊按稅法應提折舊500/10＝50萬作納稅調減

應納稅所得額＝利潤總額1000-公允價值變動損益60-折舊50＝890萬

應納所得稅＝890×25％＝222.5萬

借：所得稅費用-當期所得稅費用222.5

貸：應交稅費-應交所得稅222.5

（6）2009年1月1日該投資性房地產以800萬元出售

借：銀行存款800

貸：其他業務收入800

借：其他業務成本760

貸：投資性房地產-成本700

-公允價值變動60

出售投資性房地產，交納營業稅、城建稅及教育費附加：

應交營業稅＝800×5％＝40

應交城建稅＝40×7％＝2.8

應交教育費附加＝40×3％＝1.2

借：其他業務成本44

貸：應交稅費-應交營業稅40

-應交城建稅2.8

-應交教育費附加1.2

（7）2009年1月1日該投資性房地產出售時，結轉“資本公積-其他資本公積” 余額

借：資本公積-其他資本公積187.5

貸：其他業務收入187.5

同時，結轉“公允價值變動損益”

借：公允價值變動損益60

貸：其他業務收入60

（8）2009年度利潤表中利潤總額900萬，其中：

①計算應納所得稅如下：

出售投資性房地產時，投資性房地產會計賬面價值為760萬元，稅法上確認的成本為400萬元，應調增應納稅所得額360萬元(760-400) 。而調增的360萬和2009年度利潤表中利潤總額900萬都包括資本公積轉入利潤總額的187.5萬和公允價值變動損益轉入利潤總額的60萬，在計算應納稅所得額時，將會造成重復計稅，所以應將這兩項扣除。計算如下：

應納稅所得額＝利潤總額+納稅調整=900+360-187.5-60＝1012.5萬

應納所得稅＝1012.5×25％＝253.125萬

②計算當期所得稅費用如下：

資本公積和公允價值變動損益已在以前年度確認過所得稅費用，相應計入“遞延所得稅負債”科目。2009年該投資性房地產出售，此項“遞延所得稅負債”轉回，所以在計算當期所得稅費用時，應從利潤總額900萬扣除資本公積轉入利潤總額的187.5萬和公允價值變動損益轉入利潤總額的60萬。計算如下：

當期所得稅費用＝（900-187.5-60）×25％＝163.125萬

③同時，結轉遞延所得稅負債余額90萬

相關會計分錄為：

借：所得稅費用-當期所得稅費用163.125

第2篇：城建稅稅法規定范文

關鍵詞：房地產；稅收；籌劃

中圖分類號：F235.91 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198（2009）03-0224-02

0 前言

房地產開發企業涉及到的稅收優惠政策主要有：

（1）營業稅：

企業以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。

將土地使用權轉讓給農業生產者，用于農業生產的行為，免征營業稅。

房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。

（2）土地增值稅：

建造普通住宅增值率未超過20%，則免征土地增值稅。

因國家建設需要，依法征用收回的房地產，免征土地增值稅。

以房地產進行投資聯營，聯營方以房地產作價入股或作為聯營的條件，將房地產轉到所投資的聯營企業中，免征土地增值稅。

一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產生的土地增值，免征土地增值稅。

房地產開發公司代客戶進行房地產開發，開發完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。

在兼并企業中，對于被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的行為，免征土地增值稅。

對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關核準，凡居住滿5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規定計征土地增值稅。自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免土地增值稅。

我們可以利用國家的稅收優惠政策來進稅收籌劃提高企業的經濟效益。

1 變房地產銷售為投資

按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，不再繳納營業稅。這種規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。例如：甲房地產開發企業，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業稅1000萬元，城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以20000萬元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法地免除了1000萬元的營業稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以作出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款1100萬元為限。

2 利用土地增值稅的稅收優惠進行稅務籌劃

稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時規定，納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。

例如：甲房地產開發企業，2007年度商品房銷售收入為2億元，其中普通住宅的銷售額為1.15億元，豪華住宅的銷售額為8500萬元。按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為1.0億元，豪華住宅的可扣除項目金額為6000萬元。

（1）如果不分開核算（納稅人應該了解當地是否允許不分開核算），該企業應繳納土地增值稅為：

增值額與扣除項目金額的比例為：（20000-16000）÷16000×100%=25%

適用30%稅率。應繳納土地增值稅=（20000-16000）×30%=1200（萬元）

（2）如果分開核算，該企業應繳納土地增值稅為：

普通住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（11500-10000）÷10000×100%=15%，增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優惠。

豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（8500-6000）÷6000×100%=41.67%，適用30%稅率，應繳納土地增值稅=（8500-6000）×30%=750（萬元）。

分開核算合計共交750萬元，比不分開核算交1200萬元少交450萬元。

3 合理定價的籌劃

依據《實施細則》第十一條規定，“納稅人建普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的免征土地增值稅；增值額超過項扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。”企業可利用20%這一臨界點進行籌劃。設某房地產開發企業待售標準住宅，除營業稅、城建稅及教育附加外的扣除項目金額為A，銷售房價總額為X，營業稅、城建稅及教育附加為5.5%X，如果企業要享受起征點優惠，那么最高售價只能為X=（1+20%）（A+5.5%X），解得X=1.2848A，企業在這一價格水平下，既可享受起征點的照顧又可獲得較大利潤。如果售價低于X，雖能享受起征點優惠，但利潤較低。如果企業欲通過提高售價達到增加收益的目的，此時按增值率在50%以下的稅率即30%的稅率繳納土地增值說，對企事業來說只有當價格提高的部分超過繳納的土地增值稅和新增值的營業稅、城建稅及教育附加時，提價才有利可圖。假設售價提高Y，X為增值率20%時的售價，則新的價格為（X+Y），新增營業稅、城建稅及教育附加為5%×（1+7%+3%）Y=5.5%Y，扣除項目金額為A+5.5×（X+Y），假設增值率雖大于20%但小于50%，增值額為：（X+Y）-A-5.5%×（X+Y）。土地增值稅為：30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）。企業欲使提價所帶來的收益超過新增的稅負而增加收益為30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。

甲房地產公司建成并待售普通標準住宅，當地同類住宅的市場售價在11000萬元到14000萬元之間，已知取得土地使用權的金額為3000萬元，房地產開發成本為5000萬元，利息支出不能提供金融機構的證明，也不能按房地產開發項目分攤，當地政府規定允許扣除的房地產開發費用的扣除比例為10%。通過選擇籌劃方案可在保證售價較低的情況下，少納土地增值稅，增加企業利潤。上述案例中除營業稅、城建稅及教育附加外的可扣除項目金額為：3000+5000+（3000+5000）×10%+（3000+5000）×20%=10400（萬元），從而形成以下兩個方案：

方案1：公司既享受起征點優惠，又獲得最高利潤，則最高售價為10400×1.2848=13361.92（萬元），此時獲利為：（13361.92-10400-13361.92×5.5%）=2227.0144（萬元）。當價格在11000萬元至13361.92萬元之間時，雖售價上升獲利將逐漸增加，但都要小于等于2227.0144萬元。

方案2：公司想通過提高售價再多獲收益，則提價至少要大于：Y＞30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。則提價要大于1009.84 （萬元）。即房地產總售價至少要超過1009.84+13361.92=14371.76（萬元），此時提價才會增加企業總收益，否則提價只會導致總收益減少。所以，當市場房價在11000萬元至14000萬元之間時，公司應選擇13361.92萬元作為房產銷售價格。可見企業在出售普通標準住宅時，通過合理定價進行納稅籌劃，完全可使自己保持較低價格并獲得較高的利潤。

銷售價格的定價策略，是房地產企業納稅籌劃的一個非常重要的方法，這不僅對土地增值稅會產生影響，同時對企業的營業稅及附加、企業所得稅等，都有重大影響。

4 設立獨立核算的銷售公司

上面的介紹，說明了如何通過控制和降低房地產銷售時的銷售價來降低土地增值稅負擔的問題。但是其局限性在于往往要制定稍低的價格。如果房地產開發商將企業的銷售部門分離出來，設立為獨立核算的房地產銷售子公司，則房地產企業既能夠以比較高的價格實現房地產的銷售，同時又能夠合理地降低企業的土地增值稅負擔。甲企業（以下均不考慮加計扣除20%因素）原計劃以2400元/平方米的價格出售5000平方米的房產，扣除項目金額為840萬元，同理可知增值率為42.86%，企業需繳納土地增值稅108萬元，還需要繳納銷售不動產的營業稅2400×5000×5%＝60（萬元），城市維護建設稅和教育費附加60×（7%＋3%）＝6（萬元），印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元，企業的稅后凈利潤為186萬元。而如果甲企業設立獨立核算的銷售子公司，甲企業首先將該商品房以2000元/平方米的價格銷售給該銷售公司，銷售公司再以2400元/平方米的價格對外銷售，則對于甲企業而言，仍然無需繳納土地增值稅，利潤為160萬元，但是需要繳納營業稅50萬元，城建稅及教育附加5萬元，稅后利潤為105萬元；其銷售子公司實現銷售利潤200萬元，因非房地產開發企業，不能加計20%扣除，且不能享受普通標準住宅增值率20%之內免稅政策，需繳納營業稅（2400－2000）×5000×5%＝10（萬元），城建稅及教育費附加1萬元，共計11萬元。其增值率為（1200－1000－11）÷（1000＋11）＝18.69%，需繳納土地增值稅為：（1200－1000－11）×30%＝56.7（萬元），其稅后凈利潤為132.3萬元，甲公司和銷售子公司共計實現凈利潤237.3萬元，通過設立銷售子公司比原銷售計劃多實現凈利潤51.3萬元。

5 通過周密項目投資策劃進行稅收籌劃

第3篇：城建稅稅法規定范文

企業在生產經營過程中難免會發生資金不足，為了生產經營活動能夠正常進行，企業會經常發生借款行為，企業的借款可能向銀行等金融機構借款，也可能向其他企業借款，甚至向自然人借款，這部分的借款利息是否可以全額在稅前列支，這部分借款利息需要繳納什么稅，不同借款方是否會有不同的規定，本人根據稅法規定闡述了企業借款行為在實務中應注意的事項及帳務處理。

【關鍵詞】

自然人；借款；利息；籌劃

1 利息支出稅前扣除相關規定

利息支出在企業生產經營活動中是常見的行為，如何進行帳務處理，利息支出如何在稅前列支，無論是《企業會計準則》還是《稅法》對此都有明確的規定。

《企業會計準則第17號―借款費用》第四條規定：“企業發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當資本化，計入相關資產成本；其他借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。”

《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第三十八條規定，企業在生產經營活動中發生的下列利息支出，準予扣除：（一）非金融企業向金融企業借款的利息支出，金融企業的各項存款利息支出和同業拆借息支出；（二）非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分。

根據上述規定，企業向銀行等金融企業的借款利息支出可以全額在稅前扣除，而企業向其他企業借款的利息支出不超過同期同類銀行的最高利率也可以全額稅前扣除，但是根據《發票管理辦法》第二十一條規定：所有單位和從事生產、經營活動的個人在購買商品、接受服務以及從事其他經營活動支付款項，應當向收款方取得發票。同時，第二十二條規定：不符合規定的發票，不得作為財務報銷憑證，任何單位和個人有權拒收。企業向其他企業的借款而支付的利息，收到利息的企業沒有這樣的經營業務，不能夠提供利息發票，因此，這部分利息不能夠直接在稅前扣除，要想在企業所得稅稅前扣除必須到當地地稅局去開統一地稅發票才可以稅前扣除，而地稅局如果開據發票，必須同時負責代扣代繳相關稅費。根據國稅法規定：貸款是將資金借給他人使用的行為，無論是金融機構還是其他單位，只要是發生將資金貸與他人使用的行為，均應視為發生貸款行為，均應按“金融保險業”稅目，按5%征收營業稅，再加上0.5%的城建稅及教育費附加，綜合稅負為5.5%。

2 政策解讀及注意事項

2.1 關聯方利息支出

企業可以向銀行等金融機構借款，也可以向其他企業借款，但如果兩個企業之間沒有任何關聯，沒有擔保，企業在相互不了解的情況下，通常不會發生借款行為，擔心風險太大，本金回不來。企業向其他企業借款，通常企業之間存在某種直接或間接的關聯方關系，存在關聯方關系又容易使交易活動缺乏獨立交易性，人為在調增企業的費用，導致企業所得稅的流失。因此，《財政部、國家稅務總局關于企業關聯方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知》（財稅【2008】121號規定：“在計算應納稅所得額時，企業實際支付給關聯方的利息支出，不超過以下規定比例和稅法及實施條例有關規定計算的部分，準予扣除，超過的部分不得在發生當期和以后年度扣除。企業實際支付給關聯方的利息支出，其接授關聯方債權性投資與其權益性投資比例為：（一）金融企業為5：1；（二）其他企業，為2：1。”

根據上述規定，如果企業與企業之間支付借款利息想要在企業所得稅稅前扣除，首先要證明企業之間交易的獨立性，如果不能證明其獨立性，其支付的借款利息的費用想要在稅前列支不僅對借款的利息有利率上的限制，對借款的數額也有限制。非金融企業，利率上不能超過同期同類銀行的最高利率，數額上其債權性投資數額不能超過其權益性投資數額的2：1。舉例說明，假設甲、乙兩個公司于2013年1月共同投資成立丙公司，甲公司投資200萬，乙公司投資300萬元。丙公司于2013年5月向甲公司借款500萬，借款的利率10%，銀行同期貸款利率為8%，甲、乙、丙三個公司均為非金融企業，且丙公司無法提供資料證明其借款活動符合獨立性原則。因為甲公司向丙公司投資，因此雙方是關聯方關系，丙公司又不能提供材料證明其借款活動具有獨立性，按照稅法規定，丙公司向甲公司借款的利息在利率上不能超過銀行同期同類貸款的利率8%，數額上不能超過其股權投資的2倍，即2×200=400萬元，允許稅前扣除的利息為400×8%=32萬，而丙企業實際向甲公司支付的利息為500×10%=50萬，多支付利息50-32=18萬，需要在企業匯算清繳期納稅調增。丙企業需要到地稅局去開統一的地稅發票，并上繳相關稅費320000×5.5%=17600元。

2.2 自然人利息支出

企業不僅會向銀行借款，也會向其他企業借款，甚至向自然人借款。那么企業向個人借款需要注意哪些問題呢？

第一、企業通常不會和沒有關系的自然人借款，在實際工作中會發現該自然人往往都是企業的投資者，或者利益關聯者等。因此，企業與該自然人當然屬于關聯方關系。既然屬于關聯方關系，那么按照關聯方借款利息支出規定，向自然人借款的利息想要在企業所得稅稅前扣除，不僅要有數額的限制，還要有利率上的限制。

第二、自然人不是金融機構或企業，因此沒有貸款業務，當借款企業向其支付利息時，自然人沒有辦法給借款人開據正規發票，企業向自然人借款的利息是否可以在企業所得稅前列支？根據《國家稅務總局關于企業向自然人借款的利息支出企業所得稅稅前扣除問題的通知》（國稅函〔2009〕777號）文件，借款企業如果可以提供與個人簽訂的借款合同，而且企業與個人的借款是真實、有效并且合法的，借款企業可以憑借款合同到當地地稅局去開某省統一的地稅發票，憑利息發票可以在企業所得稅前列支，但是不能超過關聯方企業借款數額上的規定和利率上的規定，超過的部分需要納稅調增。

第三，借款企業按照稅法規定可以憑借與自然人的借款合同到稅務部門去開發票，稅務局自然要代扣代繳相關稅費，根據利息發票數額繳納5.5%的營業稅、城建稅及教育費附加，還上代扣20%的個人所得稅。

2.3 企業不向自然人支付利息的風險

在現實業務中，企業如果向自然人借款需要到當地地稅局去開利息發票，根據前面的說明我們可以得知，這部分利息不僅需要繳納營業稅、城建稅及教育費附加5.5%以外，因為是自然人得到的利息，根據個人所得稅法的“利息、股息、紅利所得”還得繳納20%的個人所得稅，那么這部分利息的綜合稅負為25.5%，去開發票時，地稅局會代扣代繳25.5%的稅。而企業的所得稅的基本稅率才為25%，因此，很多企業寧愿這部分利息在匯算清繳時納稅調增，也不會到地稅局去開發票。無論企業去不去開發票，都存在的問題是企業在帳面上已經體現了向自然人支付利息的事實，還是存在需要代扣代繳個人所得稅的問題。企業為了避開這部分個人所得稅，在帳面上并不體現向個人借款支付利息的帳目，合同上簽訂的是無息借款。這樣以來，是不是就避開了繳納個人所得稅的問題了？事實證明，企業這樣的操作會隱藏著巨大的風險，稅務機關當發現計稅依所偏低，又沒有恰當的理由說明時，根據征管法的規定，稅務機關有權核定其應納稅所得額，補繳個人所得稅，營業稅、城建設稅及附加，還需要繳納稅收滯納金，情節嚴重時，甚至會當做偷稅、漏稅行為，給予相應的罰款。

3 企業借款稅收籌劃

企業在生產經營過程中經常會出現資金不足，作為投資人給企業墊款周轉的情況不在少數，通常企業的財務會計會作為其他應付款掛在往來帳項上，但如果長期墊款，數額又比較大，有的企業有幾十萬，甚至幾百萬長期掛帳，那么即使企業沒有和投資人簽訂借款合同，稅務機關也會根據情況核定應納所得額繳納相關的稅收。那么是不是企業的借款的利息沒有辦法規避了呢？有些生產銷售企業為了規避企業所得稅，可以采用預收賬款的方法，比如說生產企業可以先預收一部分帳款，然后企業再組織生產，按合同規定的時間提供一定數量和規格的產品，企業可以免費占用這部分款項，而且沒有支付任何費用，在會計核算上也不算是借款，無須繳納代扣代繳個人所得稅的問題。這是一種很有效的借款利息的避稅方法。有些企業向股東借款，但卻是以預付帳款的名義供企業所用，待企業資金周轉充裕時再沖回，這樣以來又能成功的避開借款利息代扣代繳的相關稅收；即使企業想支付給股東借款的利息，也可以以違約金，或商品折扣的名義支付出去的，以此來減少個人所得稅的支出問題。

國家稅務總局頒布的國稅函【2009】777號文件雖然規定，企業向自然人借款允許在企業所得稅稅前列支，但是經過上文的分析，我們可以得知，如果借款利息想要在稅前列支，必須要到當地的地稅局開統一的發票，同時地稅局要代扣代繳發票數額的25.5%的稅，這個稅負比企業的25%企業所得稅還要高，幾乎沒有企業愿意去這么做，那么是不是這個文件就沒有真正的現實意義了呢？在現實業務中，總有很多企業利潤比較高，長期以來未分配利潤長年累積很多，為了避免代扣代繳個人所得稅20%，一直沒有給股東分配紅利，但這樣做終究不是解決的辦法，所以，很多企業想辦法增加企業的費用支出，減少企業的利潤，雖然某種程度上解決一定的問題，但還是沒有使用777號文件那么明目張膽。國稅函【2009】777號文件頒布以來，有些企業向自然人大量借款，然后到地稅局開利息發票，并上繳營業稅、城建稅和教育費附加5.5%，再上繳個人所得稅20%，綜合稅負為25.5%。雖然稅負很高，但是和分配股息、紅利比起來還是省了很多。企業向股東分配紅利，綜合稅負有45%，也就是說如果企業向股東分配100萬，到股東手里只有55萬元，其中有25萬需要繳納企業所得稅，還有20萬需要繳納個人所得稅。但企業如果向股東借款，再以借款利息的方式支付股東的紅利，就會節省19.5%*100=19.5萬元。這是國稅函【2009】777號文件給企業帶來的紅利。實際上是用支付利息的方式來減少對企業股東分配紅利的個人所得稅，根據777號文件，這部分利息是可以在企業所得稅前列支的。

【參考文獻】

[1]全國注冊稅務師執業資格考試教材編寫組.稅務實務[M].北京：中國稅務出版社.2014

[2] 肖太壽， 肖太福. 企業所得稅匯算清繳政策解析及實務技巧[M]. 北京：民主與建設出版社，2009

第4篇：城建稅稅法規定范文

論文關鍵詞：從賬戶處理探討建筑業“甲供材料”若干稅收業務問題

 

所謂“甲供材料”就是建設方和施工方之間材料供應、管理和核算的一種方法，即建設單位在進行施工招投標與施工單位簽訂施工合同時，建設單位為甲方，合同中規定該工程項目中所使用的主要材料由甲方（建設方）統一購入，材料價款的結算按照實際的價格結算，數量按照甲方（建設方）調撥給乙方（施工單位）數量結算。

建筑業“甲供材料”（包工不包料的工程）由于材料入賬單位與稅法規定的納稅人的不一致，一直以來是稅收管理的難點。在實務中尚有幾個疑難業務問題需要甄別清楚。

有一個工程建設方與施工方約定：建筑勞務100萬元經濟論文，建設方自行采購材料97萬元。雙方的會計處理如下：

建設方 借：在建工程—建筑勞務 100

在建工程—材料 97

貸：銀行存款（應付賬款）197

施工方 借： 銀行存款 100

貸：主營業務收入100

借：營業稅金及附加5.91（（100+97）×3%=5.91）

貸：應交稅費——應交營業稅5.91

根據以上常見的建筑業務會計處理我們來分析幾個稅收業務問題。

一、營業稅討論。

1、計稅依據問題。

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十六條規定：“除本細則第七條規定外，納稅人提供建筑業勞務（不含裝飾勞務）的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款站。”

一般來講包工不包料的工程，施工單位只就勞務費金額開票。但施工單位在納稅申報時，要按料工費全額納稅。而甲供材料的會計處理只反映在建設單位，而作為納稅人的施工企業賬上沒有甲供材料的金額反映。這個是稅務管理上的一個難點，一般稅務機關可以要求在開具建筑業發票或納稅時，必須由對方（建設單位）出具證明有無甲供材料行為以及相應的金額。目的是為防止施工單位僅就人工費和部分材料繳納營業稅。

根據國家關于工程造價的相關規定，在工程中，無論材料由誰提供，工程總造價包括全部的材料價款，且在工程總造價的核算中，所有的材料都要提稅后計入工程總造價經濟論文，即工程造價是含稅價。但是在實際工作中，由于建筑項目實行的是項目經理負責制，雙方在簽訂合同過程中往往沒有考慮甲供材料部分金額對應的稅金，也就是說合同總造價沒有包括甲供材料部分金額對應的稅金。稅務機關要向施工公司征收甲供材料部分的營業稅時，施工企業往往另再向建設單位收取。作為間接稅的營業稅稅負具有可轉嫁性決定了最終的營業稅稅收是由建設單位承擔的。

基于此在實務中計征甲供材料營業稅時需要把甲供材料部分金額換算為含稅價格。換算公式：甲供材料部分金額計稅營業額＝甲供材料部分金額÷（1-營業稅稅率）。如：一個工程建筑勞務費100萬元，甲供材料部分金額97萬元（簽訂合同時雙方沒有把甲供材料部分金額對應的營業稅算入合同總造價）。在納稅申報時應交營業稅=【100+97÷（1-3%）】×3%=6萬元，而不是（100+97）×3%=5.91萬元，相應地，建筑勞務發票應該按照100+3=103萬元開具，這樣就把整個工程的全貌都反映了，也解決了雙方的財務處理。

建設方 借：在建工程—建筑勞務 103

在建工程—材料97

貸：銀行存款（應付賬款）200

施工方 借： 銀行存款 103

貸：主營業務收入103

借：營業稅金及附加6（（103+97）×3%=6）

貸：應交稅費——應交營業稅6

如果不是這樣處理，建筑勞務發票仍按100萬元開具，對甲方單位來說，它的工程總造價總支出是200萬元經濟論文，但是入賬的原始憑證只有197萬元，不符合賬戶處理“賬實相符”的客觀性原則。

當然如果雙方在簽訂合同過程中已經考慮了甲供材料部分金額對應的稅金，也就是說合同總造價包括甲供材料對應的稅金，也就不需要再換算。

2、納稅義務發生時間問題。

營業稅條例及細則沒有直接提及甲供材料建筑方的納稅義務發生時間站。

《中華人民共和國營業稅暫行條例》（國務院令第540號）第十二條“營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。”

《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定，“納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”

《營業稅暫行條例實施細則》第二十四條規定“條例所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。條例所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。”

根據新的營業稅條例及實施細則，建筑業營業稅納稅義務發生時間歸納如下：

納稅人提供建筑業應稅勞務，采取預收款方式的，為收到預收款的當天；如果合同規定了付款日期的經濟論文，則不論屆時是否收到款項，均以該日期確定納稅義務發生時間；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。這里需要區分，工程完工前實際收到的款項應按照實際收到的款項當天確定其納稅義務發生時間，工程完工后按照取得竣工結算單的當天確定納稅義務發生時間，按照結算總價減除實際已收到款項確定計稅營業額。

通過以上的分析，甲供材料部分的納稅義務發生時間可以理解為：甲方供料（除裝飾勞務外）一定程度上等同于甲方付款，也應當按照甲方供料的日期確定其納稅義務發生時間，即如果合同約定供料日期的，按照合同約定日期確定；合同未明確供料日期或在未簽訂合同的情形下，其納稅義務發生時間為實際收到的供料日期。

如果建設單位的工程材料采購通過“工程物資”核算，則建設方購入材料“借：工程物資、貸：銀行存款（應付賬款）”時，建筑業甲供材料營業稅納稅義務發生時間尚未可以確認；到工程領用物資“借：在建工程、貸：工程物資”時，可以確認建筑業甲供材料營業稅的納稅義務發生時間。

二、一些地方小稅種討論。

1、城建稅等隨同營業稅附征的地方稅費。

繳納了營業稅的施工單位應該是城建稅與教育費附加的繳納人。由于一般的稅收理論把隨同“增值稅、營業稅、消費稅”征收的城建稅與教育費附加也視同流轉稅經濟論文，因而，如果實務中能夠確認甲供材料部分金額是不含稅的，也有必要考慮城建稅與教育費附加的稅負問題，相應的上文關于“甲供材料部分金額計稅營業額＝甲供材料部分金額÷（1-營業稅稅率）”的公式要進行修正。納稅人甲供材料部分金額計稅營業額＝甲供材料部分金額÷[1-營業稅稅率×(1+城建稅稅率+教育費附加費率) ]。

有的地方還開征其他的附加，也要一并考慮。如浙江省還有地方教育附加(征收率2%)和水利建設專項資金(征收率1‰)，上述公式還要進一步修正。納稅人甲供材料部分金額計稅營業額＝甲供材料部分金額÷[1-（營業稅稅率×(1+城建稅稅率+教育費附加征收率+地方教育附加費征收率)+水利資金征收率）]站。

前文所述工程假如位于浙江某縣城。則對施工方來說，納稅人甲供材料部分金額計稅營業額＝=97÷[1-(3%×(1+5%+2%+3%)+1‰)=97÷(1-3.4%)=100.4141。在納稅申報時應交營業稅=[100+100.4141]×3%=6.012萬元，城建稅0.3，教育費附加0.18，地方教育附加費0.12，水利資金0.2。施工方應開具勞務發票金額100+（100.4141-97）=103.4141。雙方的會計處理如下：

建設方 借：在建工程—建筑勞務 103.4141

在建工程—材料 97

貸：銀行存款200.4141

施工方 借： 銀行存款 103.4141

貸：主營業務收入103.4141

借：營業稅金及附加6.812

貸：應交稅費——應交營業稅6.012

應交稅費——應交城建稅0.3

應交稅費——應交教育費附加 0.18

應交稅費——應交地方教育附加費 0.12

應交稅費——應交水利資金0.2

2、印花稅

根據《印花稅暫行條例》及其施行細則相關規定，甲供材料部分金額的印花稅征收問題很容易判斷征收與否，只要在建筑合同中有甲供材料部分金額的涉及就可以按照規定征收。印花稅暫行條例》印花稅稅目稅率表：“建筑安裝工程承包合同按承包金額萬分之三貼花。”如果建筑安裝工程承包合同沒有涉及甲供材料金額，則對施工方甲供材料金額不涉及印花稅經濟論文，對施工方與建設方只征收承包金額的建筑安裝工程承包合同印花稅。甲供材料金額部分只有建設方涉及的采購環節的購銷合同印花稅問題。兩者的適用稅目與納稅人均是不同的，要注意區別。

三、企業所得稅討論。

1、企業所得稅的征收與否。

在企業所得稅法里沒有甲供材料征收的專門規定，筆者認為甲供材料部分金額不應征收企業所得稅。理由為：其一，《企業所得稅法》第六條“企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額”。對施工單位來說沒有甲供材料部分“貨幣形式和非貨幣形式”的收入，也就沒有構成施工單位的應納稅所得額。其二，企業所得稅法以及有關文件沒有甲供材料部分金額并計應納稅所得額的特殊規定。其三，我們可以作一個假設，假設甲供材料對應的工程是包工包料，也就是說對應的甲供材料部分都是由施工單位購入的，那么這部分金額一方面作為施工單位的工程成本，另一方面作為施工單位的工程收入，兩者的金額相同，在計算應納稅所得額時得數為零。基于以上三方面的分析我們可以得出：甲供材料部分金額不征收企業所得稅站。這是建筑業甲供材料部分金額營業稅與企業所得稅征收上的不同。

2、營業稅及附加的稅前扣除。

《企業所得稅法》第八條規定：“企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出經濟論文，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在結算應納稅所得額時扣除”。由于施工單位上交甲供材料部分對應的營業稅金及附加沒有相應的很明確收入，所以甲供材料部分對應的營業稅金及附加在企業所得稅前扣除問題有必要進行分析。甲供材料部分對應的營業稅金及附加是否是“與取得收入有關的、合理的支出”？一些人是就根據這一條來否認甲供材料部分營業稅金及附加在企業所得稅前的扣除。其實，根據筆者上文營業稅計稅依據方面關于甲供材料含稅與否的討論，我們不難發現，甲供材料部分對應的營業稅金及附加與施工單位取得收入的關系很是相關。

《企業所得稅法實施條例》第三十一條明確“企業所得稅法第八條所稱稅金是指企業發生的除企業所得稅和允許扣除的增值稅以外的企業繳納的各項稅金及其附加”。在實務中準予扣除稅金的方式有兩種：一是在發生當期扣除；二是在發生當期計入相關資產的成本，在以后各期分攤扣除。甲供材料部分的營業稅及附加是施工企業實際繳納的各項稅金及其附加，不難判斷屬于在發生當期扣除。

所以甲供材料部分的營業稅稅金及附加符合企業所得稅法及其實施條例關于準予扣除的相關規定，允許在計算企業所得稅稅前扣除。

第5篇：城建稅稅法規定范文

摘要：導致商品房房價過高的因素很多，其中稅費比重大是一個重要因素，在這些稅費中，土地增值稅應引起關注，從其可找到籌劃的切入點，節省不少稅金的支出。

關鍵詞：土地增值稅；商品房；節稅

目前我國的房價過高，導致商品房房價過高的因素很多，其中稅費比重大是一個重要因素，而土地價格也一直是房價居高不下的重要推手。在國外，地價及稅費一般占房價的20%，而國內地價和稅費要占房價的50%，甚至更高。國土資源部關于今年第一季度全國主要城市地價監測報告中指出，第一季度土地市場各用途地價環比、同比增長率持續上升，住宅地價環比上漲超過3.0%的城市多為二三線城市。與此相呼應的，就是房價也隨之不斷攀升。日益縮減的有限的土地資源及相關稅費對房價的推高所起到的作用是不可忽視的。

一、不動產策劃的關鍵—增值額

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。

所謂增值額就是轉讓收入減去稅法規定的扣除項目金額后的余額。現行稅法規定的扣除項目有五部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本、房地產開發費用、轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目—從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20%。

房屋價格的制定影響到土地增值稅的稅收負擔。

土地增值稅的籌劃要從2個方面考慮：一是銷售價格的確定；二是扣除項目的計算。因為土地增值率確定了明確的數字界限，據此作為稅收籌劃的幅度， 從銷售環節來看，就是銷售價格。因此，在制定房產銷售價格時，應掌握其具體的幅度和界限。

二、掌握好法律尺度，牢牢抓住是納稅籌劃，而不是逃避納稅

在房地產的銷售環節，各方都非常重視，但是，也常見逃稅、漏稅等違法事件，給企業增加了罰款等額外的資金流出負擔。究其原因，主要是由以下幾個方面造成的。

1.隱瞞、虛報房地產的成交價格

主要體現為：一是納稅人不履行納稅義務，不報轉讓房地產的成交價格的瞞報行為；二是納稅人有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及附著物價款的少報行為。

2.提供扣除項目金額不實

提供扣除項目金額不實是指納稅人在納稅申報時，不據實提供扣除金額，常見的是虛增被轉讓房產的扣除項目的金額或項目，使稅務機關無法從納稅人方面了解到計征土地增值稅所需的正確扣除項目金額，以達到通過虛增成本，逃避納稅的目的。

3.轉讓房地產的成交價格低于房地產的評估價格，且無正當理由

轉讓房地產的成交價格低于房地產的評估價格，且無正當理由是指納稅人申報的轉讓房地產的成交價格低于房地產評估機構通過市場比較法進行房地產評估時所確定的正常市場交易價格，對此，納稅人提供不出有效憑據或無正當理由進行解釋的行為。

三、售價對房地產籌劃影響的案例分析

長江房地產開發公司于2013年初有可供出售普通住房1萬平米，開發此項目發生的費用：地皮購買價格為300萬元，開發成本為500萬元，其他開發費用40萬元，利息支出100萬元，其他扣除項目160萬元。售價可選方案為其一，1400元每平米，其二1500元每平米，其三1600元每平米。

可扣除項目中的地皮購買價格、開發成本、其他開發費用、利息支出、其他扣除項目均已確定，合計為1100萬元，那么可變的因素只有稅收，因為土地增值稅的變數最大，因而，以其作為籌劃的切入點。

方案一：以1400元每平米的價格銷售

應納營業稅、城建稅及教育費附加合計：1400×10000×5%×（1+7%+3%）=77（萬元）

開發此商品房允許扣除金額為：1100+77=1177（萬元）

開發土地的增值率為：（1400-1177）/1177=18.9%

土地開發增值率低于20%的，免征土地增值稅，則開發商通過開發這塊土地獲得的利潤為：1400-1100-77=223（萬元）

方案二：以1500元每平米的價格銷售

應納營業稅、城建稅及教育費附加合計：1500×10000×5%×（1+7%+3%）=82.5（萬元）

開發此商品房允許扣除金額為：1100+82.5=1182.5（萬元）

開發土地的增值率為：（1500-1182.5）/1182.5=26.85%

土地增值率在20%以上的，按規定繳納土地增值稅，應納土地增值稅額為：（1500-1182.5）×30%=95.25（萬元）

則開發商通過開發這塊土地獲得的利潤為：1500-1182.5-95.25=222.25（萬元）

方案三：以1600元每平米的價格銷售

應納營業稅、城建稅及教育費附加合計：1600×10000×5%×（1+7%+3%）=88（萬元）

開發此商品房允許扣除金額為：1100+88=1188（萬元）

開發土地的增值率為：（1600-1188）/1188=34.68%

土地增值率在20%以上的，按規定繳納土地增值稅，應納土地增值稅額為：（1600-1188）×30%=123.6（萬元）

則開發商通過開發這塊土地獲得的利潤為：1600-1188-123.6=288.4（萬元）

四、結語

基于目前我國的房地產發展狀況，如何根據稅法規定，合法避稅，合理節稅，在此環節中涉及的土地增值稅是對該行業籌劃的切入點，不單單只考慮其中的價格因素，還要考慮其中的成本因素等，找出稅收幅度中的相對平衡點，以利于房地產企業的長遠、健康、穩定發展。（作者單位：長春職業技術學院商貿分院）

參考文獻：

[1]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》.財政部.2006.01

第6篇：城建稅稅法規定范文

關鍵詞：公路工程 財務管理 資本控制

一、我國企業財會稅收的狀況

企業財會稅收的種類可以簡稱叫“稅種”。由各類不同的稅種構成一個國家的稅收制度，通過納稅人進行征收。我國的基本稅種的營業稅是按企業提供的服務收入的5%進行繳納；增值稅是按企業的銷售收入額的不同比例，如：17%、6%、4%進行繳納；除此之外企業財會稅收還有城建稅、教育費附加稅、印花稅、城鎮土地使用稅、房產稅、車船稅、企業所得稅按應納稅所得額、發放工資代扣代繳個人所得稅等不同稅種。這些都屬于一種國家對企業的征收稅種。在這些不同的稅種中，各種不同的稅種既有各自的特點，又具有共同點。因此，在研究我國企業財會稅收的狀況時，就有可能從不同的角度對不同的個稅進行分類研究。可以按照具體的標志，把性質相同的個稅或近似的稅種可以歸為一類。

1.企業財會稅收核算中的問題

（1）合同簽訂內容中的稅收問題。現在企業的合同價款得標準主要有兩種計價方式：這兩種計價方式叫做清單計價和定額計價。清單計價法是在企業招投標過程中，招標企業按照工程量的清單計價法，依據施工設計圖紙的清單，由投標人依據工程量清單自主報價的計價方式。有的施工項目的預算費用、管理費用是按照施工項目的直接費用收取的，也叫定額計價，例如，由于甲方企業提供材料的費用不能計入工程的定額計價，這時施工乙方收取的定額計價費、管理費和稅費不但減少，而實際繳納稅費時還要以包括甲方所提供材料的營業額來計算，這必然減少了企業的營業利潤。顯然，在企業合同簽訂過程中，就存在著不同的方式，稅收不同的結果。

（2）工程項目是否分包的稅收問題。首先要明確工程項目分包必須在營業稅法和建筑法允許的范圍內：企業才可以將建筑工程采取分包給的方式，但是接包單位必須具有相應資質證書的單位，這種分包形式的發包方可以取得的全部工程價款和價外費用，然后由企業財務扣除支付給分包單位的分包款后的余額，這就是發包方營業額的繳納稅金。需要指出只有總承包人才允許實施差額納稅，至于分包企業，如果再把項目繼續分包不僅違犯法律，在稅收上還要承擔全額納稅。

（3）企業交納營業稅的問題。企業交納營業稅是按企業提供的服務收入5%進行繳納；與企業營業稅相關的稅種還有城建稅、教育費附加稅等；由于企業抵御較廣，施工所在地方的稅收法規可能會有差異，在有的省市進行施工，按照規定有的施工項目還要上交地方稅種，如地方教育費附加費、價格調節基金等項目。

2.企業營業稅納稅的具體要求

（1）企業的納稅地點。作為企業的財會部門，一定要根據稅法規定，按指定納稅地點交納稅金。如果企業工程項目未在企業總部所在地，就應主動向當地主管稅務機關及時申請開具《外出經營活動稅收管理證明》，并及時按照規定將《外出經營活動稅收管理證明》向工程項目所在地主管稅務機關申報繳納營業稅。

（2）企業的納稅時間。關于企業的納稅時間問題，這會由于企業與發包方的結算方式不同，營業稅納稅義務時間具體如下。①實行合同一次性結算價款的工程項目，納稅時間為合同價款結算的當天；②實行按工程形象進度劃分不同階段結算價款方式的工程項目，其納稅時間為已完工工程價款結算的當天；③采取預收款方式的工程項目，其納稅時間為收款的當天；④實行其他結算方式的項目，其納稅義務為發包單位結算工程款的當天。納稅時間的合理選擇，可以使稅款支付留在企業，取得資金的時間價值，增加營運資金，減少貸款，減少財務費用。

二、企業納稅需要注意的問題

所得稅是企業主要國稅之一，現行稅率有：基本稅率25%，低稅率20%。

1.企業核算應納稅時的注意事項

（1）企業收入的確認。企業收入的確認現遵行《企業會計準則第15號—建造合同》。根據其規定：建造合同的結果能夠可靠估計，企業應當根據完工百分比法在資產負債表日確認合同收入和合同費用。

（2）企業稅前主要應扣除的項目。①）必須有真實、合法的憑證，包括真實的收料單、領料單、各類攤銷表、各類發票等。建設項目不能用“白條”、“虛假發票”、“不符合國家規定的發票”入賬。②人工費用。稅法規定，企業發生的合理的工資薪金支出、職工福利費、工會經費、教育經費、社會保險費等相關人工費用準予扣除。但是國有性質的企業，其工資薪金，不得超過上級主管部門給予的限定數額；超過部分，也不能計入薪金總額。③固定資產。

2.企業所得稅納稅的具體要求

（1）企業所得稅納稅地點。稅法規定：企業以企業登記注冊地為納稅地點，設有不具有法人資格的分支機構，由企業總部匯總繳納。企業跨地區設立的項目部，在項目所在地向主管稅務機關預繳的企業所得稅，在辦理企業所得稅預繳和匯算清繳時，應附送其所有跨地區經營項目就地預繳稅款的完稅證明。

（2）企業所得稅納稅時間。稅法規定所得稅分月或者分季預繳。企業應當在月份或者季度終了之日起十五日內，向稅務機關報送預繳企業所得稅申報表，來預繳稅款；應當自年度終了之日起五個月內，向稅務機關報送年度企業所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結清應繳應退稅款。企業的收入是按資產負債表日和建造合同法所確定，選擇有利企業發展的合理預繳方式，可取得資金的時間價值。為企業的發展鋪好納稅籌劃的道路。

三、結語

通過企業財會稅收的分析，使企業在財會稅收方面，明確了應從項目工程簽訂合同開始，直至施工項目完成的過程，都存在著交納稅金的問題，作為企業的財會部門，要在認真學習稅法的基礎上，掌握稅法，按規定交納稅金，這是保證企業發展的重要之路。

參考文獻：

第7篇：城建稅稅法規定范文

一、普通清算

普通清算是指公司自行組織清算機構進行的清算，一般適用于自愿解散且資產能夠抵償其負債的情況。《公司法》第184條規定，企業在解散事由出現之日起十五日內應成立清算組，有限責任公司的清算組由股東組成，股份有限公司的清算組由董事或者股東大會確定的人員組成……。清算組成立后，公司開始進入清算，清算程序依次為：通知及公告一債權申報一制定清算方案一財產清算順序一清償債務一分配公司財產一清算結束一申請注銷登記一公告終止。

普通清算主要是對企業的財產進行清理及確認、計量及重估、處置及變現、對債權債務進行處理后，按投資比例向股東分配剩余財產'因此財務處理通常包括：編制清算日資產負債表；對公司財產進行清理、變現；收回債權、清償債務；彌補以前年度虧損；對剩余財產進行分配；編制清算損益表、清算結束日資產負債表等。為便于計算公司清算過程中所產生的費用和處置財產可能產生的損益，清算會計應設置“清算費用”、“清算損益”等賬戶進行核算。

【例1】A公司由甲公司及乙丙2個自然人投資，投資比例分別為55％，25％，20％，經營期限10年，2009年9月30日到期股東決定不再繼續經營進入清算，清算日資產負債表如表1：

為簡化計算，假設計稅基礎與賬面價值一致，不考慮城建稅及附加，未交稅金中含企業所得稅4663．25元，增值稅1070 15元(不考慮城建稅及教育附加)；存貨按原值的90％變現．固定資產可收回凈值60萬(假設不涉及稅費)應收賬款可收回凈值12萬；支付清算人員工資3萬；清算期為60天。

1　繳清算日前應交未交稅費

借：應交稅費――未交增值稅

1070.15

應交稅費一應交企業所得稅

4663.25

貸：銀行存款 5733.40

2　進入清算

(1)確認債權清理、債務清算所得或損失

①收回應收賬款

借：銀行存款 120000.00

清算損益 3000.00

貸：應收賬款 123000.00

②收回其他應收款

借：銀行存款 3000.00

貸：其他應收款 3000.00

(2)按可變現價值或價格，確認資產轉讓所得或損失

①商品變現收入

借：銀行存款 393533.53

貸：清算損益 336353.44

應交稅費一應交增值稅

(銷項稅額)57180.09 　結轉成本 　借：清算損益437259.48

貸：庫存商品437259.48 　繳納稅款 　借：應交稅費一應交增值稅

(銷項稅額)57180.09

貸：應交稅費――未交增值稅

57180.09 　借：應交稅費――未交增值稅

57180.09

貸：銀行存款 57180.09 　②固定資產變現收入 　借：銀行存款 600000．00

累計折舊 524702.18

貸：固定資產 956429.00

清算損益 168273.18

(3)支付清算人員工資

借：清算費用 30000.00

貸：銀行存款 30000.00

借：清算損益 30000.00

貸：清算費用 30000.00 　(4)償還負債 　借：應付賬款 300000.00

應付工資 25000.00

其他應付款　85000.00

貸：銀行存款　410000.00 　(5)根據上述會計處理結果，計算清算損益：

336353.44+168273.18-3000-437259.48-30000=34367.14(元)

(6)根據財稅[2009]60號文規定，企業清算所得為全部資產可變現價值或交易價格，減除資產的計稅基礎、清算費用、相關稅費，加上債務清償損益等后的余額。

①清算損益應交企業所得稅34367.14×25％=8591.79(元) 　借：清算損益8591.79

貸：應交稅費――應交企業所得稅

8591.79 　②清算所得：34367.14-8591.79=25775.35(元) 　(7)編制清算損益表及清算結束日資產負債表(略)。 　(8)根據國稅函[2009]684號文規定，企業應自清算結束之日起15日內，向主管稅務機關報送企業清算所得稅納稅申報表，結清稅款(申報表略)。 　(9)繳納相關稅費 　借：應交稅費一應交企業所得稅

8591.79

貸：銀行存款　8591.79 　(10)對剩余資產進行分配(會計分錄略) 　可分配的剩余資產為：158786.00+656517.19+25775.35=841078.04(元) 　甲分得：841078.04×55％=462593.20(元) 　 乙分得：841078．04x25％=210269.64(元)　 丙分得：841078.04×20％=168215.70(元)　 (11)根據《企業所得稅法實施條例》第11條釋義：投資方企業從被清算企業就剩余資產分得的部分，其中相對于從被清算企業累計未分配利潤和累計盈余中應分得的部分，應確認為因股權投資關系從被投資企業稅后利潤中分配取得的投資所得，免于征收企業所得稅。因此，甲公司從A公司分得的剩余資產免征企業所得稅，對個人從被清算企業分得的剩余資產，則應按股息所得代扣代繳個人所得稅。　 代扣代繳乙個人所得稅：210269.64×20％=42053.93(元) 　代扣代繳丙個人所得稅：168215.70×20％=33643.14(元) 　3　清算分配后投資方實際可收回的投

資本息(會計分錄略) 　甲公司：1000000x55％+460633.82=1010633.82(元) 　乙：1000000x25％+210269.64-42053.93=418215.71(元) 　丙：1000000×20％+168215.70-33643.14=334572.56(元)

二．破產清算

破產清算是指債務人到期不能清償債務或出現資不抵債的情況下，由債權人、債務人或利害關系人向破產企業所在地人民法院提出申請，法院依法宣布破產后，依照破產法規定進行的清算。破產清算程序與普通清算相比差異較大且復雜得多，最大的差別是：①破產清算由受理法院指定的管理人全面接管債務人財產并依法對其進行管理、處分、整理、變價、分配；②債務的清償按公平價值進行，與之對應的賬務處理按優先順序進行分類。清算程序依次為：債權申報沼開債權人會議；擬定破產財產變價方案、破產財產分配方案并提交債權人會議討論通過；破產財產變價出售；破產財產分配；破產清算程序終結。 　【例2】B公司由甲乙兩公司投資設立，股權比例分別為65％和35％，由于資不抵債，2009年8月債權人K向法院申請B公司破產，法院受理后認為符合清算條件，裁定進入清算程序。2009年9月30日資產負債表如表2： 　假設計稅基礎與賬面價值一致；應交稅金為：個稅500元，增值稅1.7萬元，城建稅1190元，教育附加510元；存貨可變現價值為70萬元；固定資產可收回凈值50萬元；應收賬款可收回凈值20萬元；支付清算費用及清算人員工資6萬元；為簡化計算，假設應付賬款全部為無擔保負債，其中：K公司100萬元、C公司50萬元、甲30萬元、其他債權人合計177884元。其他應付款為應付未付的養老保險金；清算期6個月。 　 破產清算的會計處理與普通清算基本一致，這里不再重復，下文僅涉及與計算清償比率有關的指標及清償比率的計算結果。 　1　編制變現及清償情況表(見表3) 　2　編制破產清算損益表(見表4) 　3　編制破產清算期間現金／銀行存款收支情況表(見表5)： 　4　根據破產法規定，應付工資、清算費用、社保費及應交稅金從破產財產中優先清償后，破產財產不足以清償普通債權的，按比例清償。 　本例實際清償的債權基數為1977884元，清償比例為：1312481.20÷1977884≈66.36％ 　(1)債權人按清償比例可收回的債權 　K公司：100萬×66.36％=663578.45(元) 　C公司：50萬×66.36％=331789.23(元) 　甲個人：30萬×66.36％=199073.54(元) 　其他債權人：177884×66.36％=118039.98(元) 　(2)破產財產分配方案經債權人會議通過或經人民法院依法裁定后，管理人向無擔保債權人清償債務的會計處理如下： 　借：應付賬款 1977884.00

第8篇：城建稅稅法規定范文

1.企業組織形式的納稅籌劃。大學生創業時選擇不同的企業組織形式，涉及不同稅種，其稅負會有所不同。

工商企業管理專業的賀同學和賈同學準備在某縣城創辦一家化妝品專營店，兩人均參與管理，共同經營。專營店位于商業街，銷售收入主要來自店面零售，預計年銷售收入15萬元，相關成本費用10萬元（包括兩人工資，每人3500元/月）。依據該企業的規模，主管稅務機關認定該企業為增值稅小規模納稅人，屬于小型微利企業。根據國稅總局公告2014年第57號，增值稅小規模納稅人和營業稅納稅人月銷售額或營業額不超過3萬元的，免征增值稅或營業稅；財稅【2015】99號文件規定，自2015年10月1日起至2017年12月31日，應納稅所得額在30萬元以下（含30萬元）的小型微利企業，其所得減按50%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業所得稅。在登記機關進行注冊登記時，有兩個方案可以選擇：方案一，注冊為有限責任公司；方案二，注冊一家合伙企業。對這兩個方案的稅負和稅后利潤分析如下：

方案一：設立有限責任公司。該有限責任公司享受免稅政策，應繳納增值稅額為0元，企業所得稅應納稅所得額為50000元，應繳納企業所得稅為5000元。假設企業在提取法定盈余公積金后將利潤全部分配給投資者，稅后利潤是45000元，提取10%的法定盈余公積金后，剩余40500元分配給投資者，賀同學和賈同學按照股息紅利所得（稅率20%）繳納個人所得稅，合計應繳納個人所得稅8100元。企業所得稅和個人所得稅合計13100元。

方案二：設立合伙企業。該合伙企業同樣可以享受免稅政策，應繳納增值稅額為0元，按照先分后稅的原則，可分配經營所得50000元，賀同學和賈同學平均分配各得25000元，適用10%的稅率，速算扣除數為750元，兩人合計應繳納個人所得稅3500元。

盡管方案一享受了相關優惠政策，仍比方案二增加稅收負擔9600元（13100-3500），就創業初期的經營模式來說，這兩種企業組織形式對企業的影響沒有差別，兩個同學最終選擇了方案二。

2.行業選擇的納稅籌劃。大學生創業對行業的選擇首先要分析行業的生命周期、景氣程度等因素，此外，還要熟悉相關產業扶持政策和涉及該行業的財稅法規。

臨近畢業，小王等五位同學籌集到400萬元資金，準備在咸陽市設立一家有限責任公司，有三個項目可供選擇：特色餐廳，預計年營業額460萬元，成本及費用合計350萬元；快遞公司，以郵件收派服務為主要業務，預計年銷售額500萬元，成本及相關費用375萬元，可抵扣進項稅10萬元；小型觀光農場，主營鮮花栽培和銷售，預計年銷售收入400萬元，相關成本費用合計280萬元。具體分析如下：

項目一：創辦一家特色餐廳，屬于營業稅納稅義務人。根據現行營業稅暫行條例，適用5%的稅率，城建稅和教育費附加合計為營業稅的10%，應繳納營業稅為23萬元；應繳納城建稅和教育費附加為2.3萬元。營業收入扣除成本費用350萬元、營業稅23萬元和城建與教育費附加2.3萬元后，利潤總額是84.7萬元，應繳納企業所得稅為（稅率25%）21.18萬元，稅后利潤為63.52萬元。

項目二：投資設立一家快遞企業，主營郵件收派服務。預計年銷售額500萬元（價稅合計），會計核算健全，能夠提供準確的稅務資料，可以向主管稅務機關提出申請，認定為一般納稅人。根據營改增相關規定，郵件收派屬于物流輔助服務，按照現代服務業適用6%的稅率。不含稅收入為471.70萬元，銷項稅額為28.30萬元，有10萬元的進項稅可以抵扣，所以應繳納增值稅為18.30萬元；應繳納城建稅和教育費附加是1.83萬元；不含稅收入減去成本費用和城建與教育費附加，利潤總額為94.87萬元；應繳納企業所得稅（稅率25%）為23.72萬元；稅后利潤等于71.15萬元。

項目三：投資開辦一家小型觀光農場，以栽培和銷售鮮花為主要業務。根據《增值稅暫行條例》相關規定，這個項目屬于“農業生產者銷售自產農產品”，可免征增值稅。另外，按照《企業所得稅法》的規定，花卉種植項目所得減半征收企業所得稅。故不用繳納增值稅，利潤總額為120萬元；減半征收企業所得稅，應繳納企業所得稅為15萬元；稅后利潤是105萬元。

由此可見，大學生創業初期在設立企業階段就有必要進行納稅籌劃。可以根據客觀預測的數據測算不同組織形式下企業稅負的高低以及可供選擇的不同行業的利潤水平，從而選擇稅負輕、稅后利潤高的行業和組織形式。當然，還要綜合考慮企業的社會形象、生產經營模式、客戶結構和企業的發展規劃等因素。

二、大學生創業初期采購和銷售業務的納稅籌劃

1.采購業務的納稅籌劃。如果大學生創辦加工制造或者商品流通企業，生產經營過程中往往有大量的采購業務，在采購價格相同的前提下，供應商的身份、能夠提供的相關交易憑證不同，會影響企業的稅負、利潤和現金流等。

2012級機械專業的學生購置了一臺加工中心，成立了一家機械技術開發公司，主營精密零件加工，經申請被認定為一般納稅人。現每年需要采購大量銅料，加工成空調機零件，為某大型家電企業配套，銷售價格84800元/噸（不含稅）。成本構成：1噸產成品需要耗費1.5噸原料銅，10000元加工費用（包括直接人工）。原料銅有三家供應商：A公司，一般納稅人，開具增值稅專用發票；B經銷部，小規模納稅人，提供稅務機關代開增值稅專用發票；C個人獨資企業，小規模納稅人，開具普通發票。三家供應商的產品質量和售后服務沒有差別，如果供貨價格均為43000元/噸（含稅），那么我們分析每噸產成品在不同采購方案下的稅負、利潤和現金流出額（不考慮城建與教育費附加）。

無論哪種方案增值稅銷項稅額都是14416元（84800×17%），每噸產成品需要耗費1.5噸原材料，直接材料成本是其不含稅價的1.5倍，加工費用都是10000元，每噸不含稅收入減去直接材料成本成本、減去加工費就是每噸產成品的毛利。

方案一：以A公司（一般納稅人）為供應商。按照增值稅暫行條例相關規定，原材料不含稅價為55128.21元，進項稅額為9371.80元，應繳納增值稅額為5044.21元；毛利為19671.69元；購買原材料和繳納增值稅的現金流出額為69544.21元。

方案二：以B經銷部（小規模納稅人）為供應商。按照稅法的相關規定，計算得出原材料成本（不含稅價）為62621.36元，適用3%的稅率，進項稅額為1878.64元，應繳納增值稅為12537.36元；毛利是12178.64元；購買原材料和繳納增值稅的現金流出額為77037.36元。

方案三：以C個人獨資企業（小規模納稅人）為供應商。由于該供應商為小規模納稅人，開具普通發票，不能抵扣，所以應繳納增值稅 14416元；毛利10300元；購買原材料和繳納增值稅的現金流出額為78916元。

由于小規模納稅人供應商不能提供增值稅專用發票，購貨方不能取得增值稅進項稅，或者它提供稅務機關代開的增值稅發票，也只能按不含稅價的3%進行抵扣，而一般納稅人供應商開具的增值稅專用發票，購貨方可按不含稅價的17%進行抵扣，所以方案一繳納增值稅最少、毛利最高、現金流出額最低。可見對采購業務進行納稅籌劃有助于提高經營效益，一般納稅人優先選擇一般納稅人供應商，除非小規模納稅人供應商的供貨價格足夠低，可以彌補不能抵扣或者抵扣額少的影響。

2.銷售業務的納稅籌劃。大學生創業初期，為了擴大銷售規模，采用靈活的銷售方式和結算方式，不同的業務模式納稅義務發生的時間也不同。

陜北某同學畢業后回家創業，對家鄉狗頭棗進行深加工后銷售。9月份給某超市供貨10萬元，超市收貨后沒有付款，直到12月份超市將這批貨全部銷售完后才付款結算。

方案一：9月份發出貨物即確認銷售收入，產生納稅義務，但此時貨款并未收回；方案二：9月份與超市簽訂代銷協議，發出貨物。12月份收到貨款，確認收入，就這筆業務9月份沒有納稅義務，12月份產生納稅義務。

比較這兩個方案的納稅情況，盡管稅負沒有變化，但方案二的納稅時間比方案一延遲了3個月，納稅人就能有較充裕的時間安排資金繳納，并贏得資金的時間價值。針對銷售方式和結算方式進行合理的納稅籌劃，可以在一定程度上改善企業經營狀況。

三、大學生創業初期獎金發放的納稅籌劃

兩位初創業者，通過線上線下結合提供營銷服務。對于銷售部門的員工，平時月薪7000元，根據個人業績在年底一次性發放年終獎，2015年公司計劃給某員工發放60000元的年終獎。方案一，平時月薪7000元，年終發放全年一次性獎金60000元；方案二，平時月工資、薪金調整為7500元，年終發放全年一次性獎金54000元。

按照個人所得稅法的規定，個人取得的全年一次性獎金，可以單獨作為一個月的工資、薪金所得計算繳納個人所得稅。取得年終獎當月工資、薪金高于（或等于）稅法規定的費用扣除限額的，將當月取得的全年一次性獎金除以12個月，根據商數確定適用稅率和速算扣除數，再用當月取得的全年一次性獎金乘以適用稅率，減去速算扣除數，就得到應納個人所得稅額。

方案一，平時每月工資薪金超出3500元的部分適用10%的稅率，速算扣除數105元，每月應繳納個人所得稅額為245元，全年2940元；年終獎60000元，適用20%的稅率，速算扣除數555元，年終獎應納個人所得稅額為11445元；合計全年應納個人所得稅額為14385元。

方案二，平時的月工資、薪金調整為7500元，而年終獎少發放6000元，也就是發放54000元，平時每月工資薪金超出3500元的部分同樣適用10%的稅率，速算扣除數105元，每月應繳納個人所得稅額為295元，全年3540元；年終獎54000元，適用10%的稅率，速算扣除數105元，年終獎應納個人所得稅額為5295元；合計全年應納個人所得稅額為8835元。

第9篇：城建稅稅法規定范文

房地產企業涉及多個納稅環節，與其他行業企業相比稅負較重。房地產業涉及的主要稅種情況如表1所示：

房地產業的稅金除上述按納稅環節所列稅種外，還要繳納城市建設維護稅、教育費附加和城鎮土地使用稅。根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）文件規定，房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。

房地產業稅收籌劃案例分析

――興邦房地產開發公司籌劃實務

興邦房地產開發公司是主要從事居民住宅及商業用房開發，城市配套設施建設，以及歐式裝飾、園林綠化等業務的股份制企業，擁有自己的建筑施工隊、營銷公司、廣告公司、裝修公司。每年居民住宅及商業用房開發量在10萬平方米以上。公司注冊資金5億元，每年銷售收入10億元左右，屬于政府甲級房地產開發企業。

通過對興邦房地產開發公司財稅情況的分析，稅務顧問從以下方面擬訂了稅收籌劃方案：

1．資金籌措的納稅籌劃

興邦房地產公司對資金的需求量較大，如何籌措資金，對公司的經營發展起著至關重要的作用。從稅收的角度考察，不同的籌資方式公司所承擔的稅負是不同的。

（1）通過金融機構融資。興邦房地產公司新開發一個項目，需要資金1500萬元。如果企業選擇向銀行貸款，按年利率8%計算，每年需支付利息120萬元，該利息費用可以稅前列支，因此采用銀行貸款方式融資，對公司利潤的影響額是120萬元，即采用銀行貸款融資可以為公司節稅39.6萬元(120×33%)。

（2）通過發行債券融資。對于上述項目，如果興邦房地產公司經批準發行債券融資，債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響額為150萬元，即采用發行債券融資可以少繳納稅金49.5萬元(150×33%)。

2．收入確認的稅收籌劃

興邦房地產開發公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產合同，合同中商品房總價款400萬元，分4次付清，首期付款40%。首期付款后，即把商品房所有權轉讓，如果此時確認收入，應交營業稅400×5%=20（萬元）。如果按分期收款確認收入，第一次應交營業稅400×40%×5%=8（萬元），以后3次分別應交營業稅400×20%×5%=4（萬元）。雖然兩種方法確認收入都是交營業稅20萬元，但采用分次確認收入可以延緩納稅時間。

國稅發[2003]83號《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》規定：對于采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，按實際付款日確認收入的實現。

3．土地增值稅的籌劃

興邦房地產開發公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元,豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。

如果不分開核算，興邦公司應繳納土地增值稅為：

增值率（增值額與扣除項目金額的比例）為（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應納土地增值稅=（15000－11000）×30%=1200（萬元）。

如果分開核算，應繳納土地增值稅計算如下：

普通住宅：增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應納土地增值稅=（10000－8000）×30%=600（萬元）；

豪華住宅：增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應納土地增值稅=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（萬元）

應納土地增值稅合計金額=600+650=1250（萬元）

分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，因為普通住宅的增值率為25%，超過20%，還要繳納土地增值稅。進一步籌劃的關鍵就是通過適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內。這樣可以獲得雙重好處：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質量，改善了房屋的配套設施等，可以在目前激烈的銷售戰中取得優勢。

4．閑置房地產投資籌劃

興邦房地產公司在城市繁華地帶有一處空置房產，該房產有兩種不同的投資方式：出租取得租金收入；以房地產入股聯營分得利潤。這兩種投資方式所涉稅種及稅負各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設房產原值為800萬元，實際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬元；用于聯營，則預期每年的聯營企業利潤中興邦公司所占份額為400萬元。

下面我們進行一般性分析，假設房產原值為K，如果出租則每年可取得租金收入X1，用于聯營，則預期每年的聯營企業利潤中興邦公司所占份額為X2，出租和聯營的稅負分別為Y1、Y2。

（1）采取出租方式應承擔的稅負

營業稅：房屋租賃屬服務業，按租金收入的5%征稅，則為5%X1；

房產稅：房產稅依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅稅負為12%X1；

城建稅：甲企業處于市區，城建稅稅率為7%，以其繳納的營業稅稅額為計稅依據，則城建稅稅負為7%×5%Xl＝0.35%X1；

教育費附加：3%×5%X1＝0.15%X1；

印花稅：在訂立合同時必須要繳納印花稅，《印花稅暫行條例》第3條規定：“按租賃金額1‰貼花”，因此印花稅稅負為0.1%X1；

所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可在稅前扣除，租金收入應納所得稅，因此，所得稅稅負為：33%×(X1－5%X1－0.35%X1－0.15%X1)=31%X1

總體稅負Y1＝營業稅＋房產稅＋城建稅＋印花稅＋所得稅＋教育費附加

＝5%X1＋12%X1＋0.35%X1＋0.1%X1＋31%X1＋0.15%X1=48.6%X1

（2）采取聯營方式應承擔的稅負

房產稅：房產稅依照房產原值一次減除10%～30%的余值計稅，稅率為1.2%。減除30%，則房產稅稅負=1.2%×(1－30%)K＝0.0084K；

土地使用稅(此稅種從量定額計征，各地標準不一，以南京為例，假定地區單位稅額為0.7元／平方米)，假設該房產使用面積為L平方米，土地使用稅稅負=0.7×L=0.7L；

所得稅：聯營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=X2×33%=33%X2；

總體稅負Y2=房產稅稅負 + 土地使用稅稅負 + 所得稅稅負

=0.0084K＋0.7L＋0.33X2

（3）尋求稅負均衡點

由于租金收入相對固定，而且在出租前往往可以商議確定，而聯營收入則因影響因素多，不確定性更大，所以可以用租金來預測聯營收入。當二者稅負相等時，有：

0.486X1=0.0084K＋0.7L＋0.33X2

X2=（48.6X1－0.84K－70L）/33

在利用房地產進行投資時可以利用以上的函數公式進行測算，基本結論如下：

若預期聯營的收入X2＞(48.6×租金收入－0.84×房產原值－70×實際使用面積)/33，則該項房產采取聯營方式稅負輕于采取租賃方式，從稅收的角度考慮宜采用聯營方式；反之，則應采取租賃方式。