房地產(chǎn)投資論文精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)投資論文主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：房地產(chǎn)投資論文范文
一、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資需求
(一)辦公物業(yè)需求
自貿(mào)區(qū)的投資環(huán)境將吸引企業(yè)入駐,從而推動辦公物業(yè)的租賃需求,濱海新區(qū)潛在的供應過量的壓力將有望得到緩解,同時,由于自貿(mào)區(qū)對天津整體經(jīng)濟具有拉動作用,整體辦公物業(yè)的需求也將得到推升。
(二)零售物業(yè)需求
一方面,自貿(mào)區(qū)的人口流入和人均收入的提升,將推動區(qū)域內(nèi)辦公和居住配套的零售物業(yè)需求,另一方面,自貿(mào)區(qū)的關(guān)稅優(yōu)勢將提升對進口商品的消費需求,促進天津居民高端消費的同時吸引京津冀地區(qū)的高端消費流入,從而推動零售市場的消費升級和新型零售業(yè)態(tài)的快速發(fā)展。
(三)倉儲物業(yè)需求
自貿(mào)區(qū)貿(mào)易的發(fā)展將明顯提升對天津物流容量和效率的要求,推動倉儲物業(yè)的需求及設(shè)施完善。
(四)住宅需求
自貿(mào)區(qū)的發(fā)展將創(chuàng)造更多服務(wù)行業(yè)就業(yè)機會,拉動天津城市人口的增長,同時推動對自貿(mào)區(qū)附近區(qū)域的住宅需求以及社區(qū)配套設(shè)施的完善。
二、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資
利好顯現(xiàn)據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示:天津自貿(mào)實驗區(qū)獲批當周,濱海新區(qū)四大板塊新房成交皆有上漲。塘沽板塊共成交221套,環(huán)比增加6.76%,占濱海新區(qū)的55.11%。漢沽板塊共成交17套,環(huán)比增加54.55%,占濱海新區(qū)的4.24%。大港板塊共成交51套,環(huán)比增加104.00%,占濱海新區(qū)的12.72%。開發(fā)區(qū)共成交112套,環(huán)比增加89.83%,占濱海新區(qū)的27.93%。根據(jù)濱海新區(qū)網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù),2015年1至9月,濱海新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資282.49億元,同比上升1.3%。濱海新區(qū)商品房銷售面積148.69萬平米,同比增長17.4%;其中住宅銷售面積141.5萬平米,同比增長36.9%,占整體商品房銷售比重的95.2%;實現(xiàn)商品房銷售額147.76億元,同比增長26.6%,其中住宅銷售額137.14億元,同比增長42.5%。濱海新區(qū)銷售面積較多區(qū)域為開發(fā)區(qū)、中新天津生態(tài)城、保稅區(qū)、高新區(qū)、占銷售比重分別為21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自貿(mào)區(qū)掛牌成立等利好的帶動下,濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)投資穩(wěn)中有進,濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場交易情況逐月向好,濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場加速回暖。雖然沒有直接數(shù)據(jù)顯示天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)市場情況,但天津自貿(mào)區(qū)整于濱海新區(qū),我們通過濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場的運行情況亦可判斷自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)的運行情況。因此,可以推斷,天津自貿(mào)區(qū)的房地產(chǎn)投資是穩(wěn)中有進、逐漸向好的。
三、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資機遇
(一)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營轉(zhuǎn)型機會
受自貿(mào)區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚與產(chǎn)業(yè)需求的影響,自貿(mào)區(qū)及周邊地區(qū)的住宅、商辦樓的價格不僅會持續(xù)上漲,而且業(yè)主們對樓宇的質(zhì)量、樣式、規(guī)格以及環(huán)境、人文等方面的要求也會越來越高,主要表現(xiàn)為兩方面:一是入駐自貿(mào)區(qū)的相關(guān)人員,他們的技能和文化水平很高,尤其是那些技能性、專業(yè)性很強的人員,向其提供的住宅和辦公樓能級也應作相應的調(diào)整。二是入駐的產(chǎn)業(yè)和人員流動性很大,因此向他們提供的住宅和商辦樓也要適應這樣的變化,盡可能做到相對完善和穩(wěn)定。
(二)拓展房地產(chǎn)中介服務(wù)機會
自貿(mào)區(qū)的設(shè)立在帶來產(chǎn)業(yè)集聚的同時,會形成大容量的信息交流需求,從而構(gòu)成一個以房地產(chǎn)為中心,集法律、咨詢、交易、信貸、抵押、管理等于一身的公共服務(wù)平臺。
(三)房地產(chǎn)金融迎來創(chuàng)新機會
自貿(mào)區(qū)將著力推進金融改革創(chuàng)新,推進利率市場化,改善房企再融資環(huán)境,發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金等。通過這些試點工作,將使房地產(chǎn)市場融資環(huán)境更加市場化,也意味著未來房地產(chǎn)融資環(huán)境與金融創(chuàng)新有了更多新的拓展空間。
四、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資建議
建議房地產(chǎn)行業(yè)從以下幾個方面把握自貿(mào)區(qū)紅利:
(一)調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略
已經(jīng)具備條件的開發(fā)企業(yè),應當審時度勢,認真看待自貿(mào)區(qū)的設(shè)立給開發(fā)企業(yè)帶來的影響,從轉(zhuǎn)變觀念和優(yōu)化結(jié)構(gòu)入手,及時調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略。對于開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營者來說,自貿(mào)區(qū)將帶來的是一種全新的經(jīng)營理念?？傮w上要求做到:企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營要與整個國民經(jīng)濟改革和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相一致,牢牢把握企業(yè)生存與發(fā)展的主動權(quán),努力做到房地產(chǎn)經(jīng)營效益與社會效益相一致。
(二)加快轉(zhuǎn)型升級
掌握房地產(chǎn)經(jīng)營資源,實現(xiàn)從開發(fā)變持有,由銷售到管理的轉(zhuǎn)型之路。開發(fā)企業(yè)要持久地從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù),手中必須擁有一定數(shù)量的優(yōu)質(zhì)土地資源和物業(yè)資源。除了通過“招拍掛”拿地之外,要格外關(guān)注自貿(mào)區(qū)設(shè)立所帶來的其他機會。土地存量方面,包括征用后未開發(fā)利用的土地,因城市規(guī)劃所需動拆遷而面臨再開發(fā)利用的土地。優(yōu)質(zhì)物業(yè)方面,包括中高檔商品住宅、高級商辦樓、大型商務(wù)中心。
(三)掌握企業(yè)經(jīng)營所需資金
在房地產(chǎn)整個運營過程中,對龐大資金使用的重要性毋庸置疑,從事房地產(chǎn)經(jīng)營同樣如此。開發(fā)企業(yè)應借助自貿(mào)區(qū)金融改革創(chuàng)新的機遇。更加主動、深入與金融機構(gòu)建立聯(lián)系,取得了資金上的優(yōu)勢,也就具備了市場中的經(jīng)營主動權(quán)。
(四)建立適應房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)管理新機制
第2篇：房地產(chǎn)投資論文范文
房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進行專業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。
由于房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長等原因，使房地產(chǎn)開發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專業(yè)的房地產(chǎn)運作機構(gòu)發(fā)起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業(yè)的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。
二、國內(nèi)外房地產(chǎn)投資基金的比較分析
1.美國的房地產(chǎn)投資信托（REITs）
美國的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)負責對外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負責投資標的開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。在美國，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動性有限，應采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時間內(nèi)不允許贖回。
2.日本信托式房地產(chǎn)的發(fā)展
日本的信托制度是從美國引進的。日本的房地產(chǎn)信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的信托，大致經(jīng)歷了老式的房地產(chǎn)信托、房屋信托和土地信托三個階段。信托標的物從集體宿舍、公司住房而逐漸轉(zhuǎn)到公司自身的生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房。其最為顯著的特點是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權(quán)，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩(wěn)定的收益。
3.我國的房地產(chǎn)投資基金
我國的房地產(chǎn)投資基金正處于起步階段。目前我國房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國外房地產(chǎn)投資基金中的權(quán)益型融資模式，采用投資公司形式設(shè)立并對其資產(chǎn)進行房地產(chǎn)股權(quán)組合投資。多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權(quán)溢價回購方式實現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運作上有信托法，信托資金管理辦法和信托投資管理辦法約束，資金主要投向房地產(chǎn)開發(fā)中的“過橋”貸款和制定房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。
三、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的建議
1.健全與完善有關(guān)法規(guī)體系
房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經(jīng)濟多個領(lǐng)域，需要制定和完善相應的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設(shè)立、融資規(guī)模、財務(wù)審核、資產(chǎn)運作、稅收機制、監(jiān)管法則等方面做出細化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和發(fā)展有法可依。
2.開放房地產(chǎn)投資基金的資金源泉
從目前房地產(chǎn)投資基金的參與主體來看，我國居民現(xiàn)在高達14萬億的儲蓄存款應該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經(jīng)驗吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機構(gòu)參與進來，如保險公司、社保基金、養(yǎng)老基金、民營投資機構(gòu)、個體私營業(yè)主等，充實房地產(chǎn)業(yè)的資金基底，共同形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的蓄水池，使各類房地產(chǎn)投資基金與銀行類金融機構(gòu)共擔房地產(chǎn)投資市場風險，共享投資收益，防止房地產(chǎn)業(yè)的泡沫與金融風險。
3.拓展房地產(chǎn)投資基金的市場空間
在房地產(chǎn)投資基金的資金投向上，除了現(xiàn)有的私募基金中廣泛采用的權(quán)益型投資方式外，也可將我國房地產(chǎn)二級抵押市場和三級市場中的二手房、空置房、債券清償房地產(chǎn)等有問題的房地產(chǎn)納入資產(chǎn)運作體系，通過房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)人士多元化經(jīng)營和基金公司堅強的資金后盾盤活這些不良資產(chǎn)，消化由于我國房地產(chǎn)業(yè)資金不足或市場化程度不夠而出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的階段性問題。
第3篇：房地產(chǎn)投資論文范文
關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)投資基金房地產(chǎn)投資基金REITs公司型
我國在經(jīng)歷了一系列土地、貸款政策變動后，傳統(tǒng)金融渠道緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)商資金普遍吃緊，前期資金運作面臨著極大的考驗，尋求新的融資渠道成為房地產(chǎn)業(yè)亟待解決的問題。而房地產(chǎn)投資基金作為一項有效的間接金融工具對目前的房地產(chǎn)金融市場的完善是條好出路。
房地產(chǎn)投資基金概述
基金是由基金發(fā)起人以發(fā)行受益?zhèn)蚬善毙问絽R集相當數(shù)量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機構(gòu)進行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔相應的風險。
房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進行專業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。
由于房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長等原因，使房地產(chǎn)開發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專業(yè)的房地產(chǎn)運作機構(gòu)發(fā)起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業(yè)的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。
國內(nèi)外房地產(chǎn)投資基金的比較分析
美國的房地產(chǎn)投資信托。美國的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托（REITs）機構(gòu)負責對外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負責投資標的開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機構(gòu)、房地產(chǎn)公司、投資者是美國房地產(chǎn)投資信托的三大主體。
在美國，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動性有限，應采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時間內(nèi)不允許贖回。
日本信托式房地產(chǎn)的發(fā)展。日本的信托制度是從美國引進的。1902年，日本興業(yè)銀行成立后首次開辦了信托業(yè)務(wù)。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業(yè)發(fā)》，這兩個法律使日本信托業(yè)步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產(chǎn)信托雖然比重不大，但發(fā)展最快。日本的房地產(chǎn)信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產(chǎn)證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權(quán)，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩(wěn)定的收益。
我國的房地產(chǎn)投資基金。目前我國房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國外房地產(chǎn)投資基金中的權(quán)益型融資模式，采用投資公司形式設(shè)立并對其資產(chǎn)進行房地產(chǎn)股權(quán)組合投資。由于缺少產(chǎn)業(yè)基金法律規(guī)范和保障，多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權(quán)溢價回購方式實現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運作上有“一法兩規(guī)”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產(chǎn)開發(fā)中的“過橋”貸款和制定房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。由于投資中趨于對抗風險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴格意義上的房地產(chǎn)投資基金，更多的表現(xiàn)為一種集合資金信托計劃。
我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的意義
完善房地產(chǎn)金融市場，解決房地產(chǎn)資金供給問題。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內(nèi)金融體制造成了融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)可通過獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風險并預防和化解經(jīng)營風險。
整合提升房地產(chǎn)行業(yè)，促進優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)投資基金的投資機制能促成房地產(chǎn)投資的理性化發(fā)展，只有那些運作規(guī)范、市場前景好的房地產(chǎn)項目才能得到房地產(chǎn)投資基金的資金支持，因此，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金在客觀上促進了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，實現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。
為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大，周期長和專業(yè)性等特點，使大眾投資者難以直接進入。房地產(chǎn)投資基金這類新型投資工具的出現(xiàn)為社會大眾資本的介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。
我國房地產(chǎn)投資基金的障礙
現(xiàn)行政策法規(guī)的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內(nèi)容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產(chǎn)投資基金的規(guī)范和系統(tǒng)發(fā)起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產(chǎn)出的方式、時間標準等問題，這些都需要法律和法規(guī)的配套支持。
專業(yè)人才匱乏。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及規(guī)劃、投融資、建設(shè)、經(jīng)營、管理、評估、經(jīng)紀等眾多的專業(yè)性和對區(qū)域性知識領(lǐng)域，而我國在這些專業(yè)復合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產(chǎn)業(yè)投資中的風險，限制了房地產(chǎn)資金鏈的擴展和投資基金發(fā)展模式的多樣化創(chuàng)新。
投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿(mào)然進入房地產(chǎn)市場。我國房地產(chǎn)行業(yè)會計制度的嚴重不透明和信息披露的嚴重不對稱，還有短期收益模式以及嚴重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負債率，都使房地產(chǎn)業(yè)在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業(yè)化的創(chuàng)新金融方式接軌方面缺乏系統(tǒng)性的準備和接口。
我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對策
健全與完善有關(guān)房地產(chǎn)投資基金的有關(guān)法規(guī)體系。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經(jīng)濟多個領(lǐng)域，需要制定和完善相應的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設(shè)立、融資規(guī)模、財務(wù)審核、資產(chǎn)運作、稅收機制、監(jiān)管法則等方面做出細化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和發(fā)展有法可依。
改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風險，保護中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規(guī)定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)總值的80%，投資國家債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)凈值的20%”，還特別規(guī)定“禁止將基金資產(chǎn)進行房產(chǎn)投資”。但從長遠看，這些規(guī)定限制較多，必然會束縛基金的發(fā)展，也制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
開放房地產(chǎn)投資基金的資金源泉。從目前房地產(chǎn)投資基金的參與主體來看，我國居民現(xiàn)在高達14萬億的儲蓄存款應該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經(jīng)驗吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機構(gòu)參與進來，如保險公司、社?；?、養(yǎng)老基金、民營投資機構(gòu)、個體私營業(yè)主等等，充實房地產(chǎn)業(yè)的資金基底，共同形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的蓄水池，使各類房地產(chǎn)投資基金與銀行類金融機構(gòu)共擔房地產(chǎn)投資市場風險，共享投資收益，防止房地產(chǎn)業(yè)的泡沫與金融風險。
拓展房地產(chǎn)投資基金的市場空間。在房地產(chǎn)投資基金的資金投向上，除了現(xiàn)有的私募基金中廣泛采用的權(quán)益型投資方式外，也可將我國房地產(chǎn)二級抵押市場和三級市場中有問題的房地產(chǎn)納入資產(chǎn)運作體系，通過房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)人士多元化經(jīng)營和基金公司堅強的資金后盾盤活這些不良資產(chǎn)，消化由于我國房地產(chǎn)業(yè)資金不足或市場化程度不夠而出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的階段性問題。
參考文獻：
第4篇：房地產(chǎn)投資論文范文
這樣，城市中心地帶就一般被商業(yè)企業(yè)所占用，并形成以商品交換和商品流通為主要經(jīng)濟功能的商業(yè)中心。而商業(yè)中心又可依照其功能層次和輻射范圍，分成高、中、低不同的幾個級別。而工業(yè)往往聚集在距車站、碼頭等運輸集散地較近的地方向外輻射。
當然影響區(qū)位選擇的因素有很多，如土壤、地形、氣候、礦產(chǎn)資源等自然因素；又如市場、交通、政策、技術(shù)等，以及社會經(jīng)濟因素，都會影響區(qū)位選擇。
房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇對不少開發(fā)商進行房地產(chǎn)投資時都是一個很難抉擇的問題，一方面他們面臨土地價格的上漲過快和投資成本的增加；另一方面有面臨消費者收入增加緩慢的難題，這就意味著消費者對房地產(chǎn)區(qū)位和價格存在更多挑剔。
在西方經(jīng)濟學中我們會得到很多理論如：杜能原理、同心圓理論由伯吉斯（E.W.Burgess于1925年總結(jié)出來的）、扇形理論（SectorTheory）霍伊特（HomerHoyt）于1939年創(chuàng)立的、多核心理論最先是由麥肯齊（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和烏爾曼（E.L.Ullman）于1954年加以發(fā)展等。
下面我們我們通過這些理論來看一看房地產(chǎn)住宅投資區(qū)位的選擇。
我們知道消費者在購房中主要考慮的是方便程度；當然這是人所共知的，由此我們想到了西方經(jīng)濟學的的一些理論如：杜能原理，在杜能原理中我們得到了公式
I=（P-C-SK）Q；I定義銷售收入、P農(nóng)產(chǎn)品市價、C農(nóng)產(chǎn)品成本、K為農(nóng)產(chǎn)品交通時間耗費、S為運費
我們將公式重新定義為
R=P-C-K我們將其R定義為購房后的時間效用、P購房人每天可消耗的時間、C為購房后生活必需品的交通時間耗費、K為購房后的交通時間耗費（K實際上是兩個變量我們在下面討論）。如果市場價格P一定（一年內(nèi)）在公式中有兩個變量C、K，那么消費者在討論購房時主要考慮的是C、K的問題了，這樣我們大家就一目了然了。
我們先來討論C（C為購房后生活必需品交通時間耗費）。在一般家庭消費中生活必需品支出占有重要地位，而生活必需品交通費用支出卻是不可忽略的。生活必需品在其他的文章中已交代的很清楚了，我要請調(diào)的是隨著人民生活水平的提高一些酒吧、餐廳和歌廳也走向百姓生活。當然在一些住宅一層的鋪面出租也能滿足一些消費者的需求，但對一些中層收入家庭來說這是不夠的，因為對大不分中層收入家庭來說他們愿意到較有檔次的地方消費，這合乎馬斯洛需求層次論。對大多數(shù)開發(fā)商來說占有較多的中層收入家庭的市場就意味著占有較高的市場占有率。我們也了解到生活必需品交通費用支出也在購房中起到一定的影響。
對于C（C為購房后生活必需品交通時間耗費）的理解我認為可以使用追求效率型模型，（尋找需求點與區(qū)位點間的總移動費用最大化——中值問題：總移動距離最小化的地點成為中值）目標函數(shù)minZ=∑∑aidijxij
約束條件：∑xij=1
yj—xij≥0
∑yj=P
xij=0，1；yj=0，1
式中，ai為地點i的需求；dij為地點i和地點j間的最短距離；
xij：地點i的居民如利用地點j的設(shè)施，則為1；否則為0；
yj：地點j布局設(shè)施時為1；否則為0
P為設(shè)施數(shù)
目的：使每個居民都能得到一個設(shè)施，其費用最小；最終居民與設(shè)施均達到效率最大化。
下面我們來談?wù)凨（K為購房后的交通時間耗費）。這里我們把SK定義為消費者關(guān)心的一些項目如：子女上學問題、到工作單位的交通便捷程度、到醫(yī)院、到父母居住地的距離等。我們先以子女上學問題為例來談?wù)?，假設(shè)子女上學問題在家庭中占主要地位，而需要照顧的子女一般為小學和中學。家長對子女在選擇就讀的學校一般為教學質(zhì)量較好的學校，我們設(shè)它為B點、設(shè)居住地為A點、家長的工作地為C點。家長對上下班與接送子女所耗用的時間之和即為AB+CD。
AB+CD這一距離如何來確定呢，我們知道人保持某種狀態(tài)的時間是有限的，時間過長必然產(chǎn)生疲勞，從而就會放棄某種活動。根據(jù)測算，一般情況下兒童疲勞時間的極限為40分鐘～60分鐘，成人為90分鐘～150分鐘。普通人休閑步速為30米／分～40米／分（我們還可以以公交時間、出租車時間來計算。當然要看投資人的目標市場的選擇），那么我們得到150分鐘×40米／分鐘=6000米
一般這個時間為10分鐘～15分鐘（12點下班到兩點半上班減去吃飯午睡時間）。這樣我們就得到了以B、C點的一個橢圓。在這個范圍以內(nèi)的任何一點都是較理想的。當然AB+CD所耗用的時間可以是代步工具所達到的。有人會提到寄宿學校，但我們都知道在這一時間無法達到的情況下是人們的被迫選擇。
對于K（K為購房后的交通時間耗費）的理解我認為可以將投資方即將選擇的區(qū)位看成是公共設(shè)施可利用追求效率型模型的目標函數(shù)minZ=∑∑aidijxij和最大覆蓋原理（指在距設(shè)施一定的范圍內(nèi)，盡可能向更多的居民提供服務(wù)為目的，即距離各設(shè)施一定范圍內(nèi)包含的需求地域最大化）。
目標函數(shù)maxZ=∑aizi——被覆蓋的人口最大化
約束條件：∑yj—zi≥0——能夠覆蓋地點i的至少有一個以上
∑yj=P
zi=0，1；yj=0，1
式中，zi：地點i被設(shè)施覆蓋，則為1；否則為0；
yj：地點j布局設(shè)施時為1；否則為0
P為設(shè)施數(shù)
說明：被覆蓋的最大化人口，可以從該區(qū)位所在的常住人口加上新建小區(qū)可入住人口減去空值。這樣我們就的到了一個以K為半徑的圓通過其他西方經(jīng)濟需理論如：
我們在這里只說到兩個因素加上其他的因素如到繁華得商業(yè)區(qū)、到醫(yī)院、到父母居住地和消費者的其他偏好我們就可以構(gòu)建出以下的區(qū)位，在這一區(qū)域的則不屬于居住繁華區(qū)，即這一區(qū)域內(nèi)為住宅的黃金區(qū)域，超過這一界限的對于消費者來講效益遞減。
第5篇：房地產(chǎn)投資論文范文
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；投資信托；制度特性
一、房地產(chǎn)投資信托(REITs)的制度內(nèi)涵
房地產(chǎn)投資信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，簡稱REITs)，又稱為房地產(chǎn)投資信托基金，最早產(chǎn)生于上世紀60年代的美國，它是一種通過發(fā)行股票或者單位受益憑證來募集大眾投資者的資金以形成基金，由專業(yè)投資機構(gòu)投資經(jīng)營房地產(chǎn)及法定相關(guān)業(yè)務(wù)，并將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的特殊的集合投資制度。美國的房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度經(jīng)過40多年的發(fā)展，不斷趨于完善，極大地促進了美國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個經(jīng)濟社會的發(fā)展和進步。從上世紀90年代開始，世界上許多國家紛紛借鑒美國做法，通過立法建立起本國的REITs制度。據(jù)全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(NAREIT)的資料統(tǒng)計，截至2003年底，已有1日個國家和地區(qū)制定了REITs法規(guī)。由于各國的REITs制度都是借鑒美國REITs的理念和原理創(chuàng)建，因此在制度內(nèi)涵上基本相同。美國的REITs制度安排主要有以下內(nèi)涵和特點：(1)REITs的實物形態(tài)是一種證券化了的信托投資基金，它是通過向大眾投資者發(fā)行股票或單位受益憑證募集資金而形成。為了避免REITs變成為少數(shù)人牟利的工具，美國法律對REITs的股東數(shù)作出嚴格限制，規(guī)定REITs的股東不得少于100人，且持股比例最大的5個或5個以下的個人持有的REIT股份不得超過50％。(2)REITs基金管理公司是一種專業(yè)性的信托投資組織，它扮演的是“受人之托，代人投資”的中介入角色，幫助大眾投資者實現(xiàn)對房地產(chǎn)的直接投資。(3)REITs必須將大部分資產(chǎn)投資于能夠定期產(chǎn)生租金收入的經(jīng)營性房地產(chǎn)項目，且收入來源主要應是房地產(chǎn)項目的租金。譬如，新加坡和韓國規(guī)定REITs投資于房地產(chǎn)的比例至少在70％以上，美國和日本規(guī)定REITs投資于房地產(chǎn)的比例至少在75％以上，香港規(guī)定REITs投資于房地產(chǎn)的比例至少在90％以上。(4)REITs必須將其90％以上的投資凈收入作為股利在當年內(nèi)分配給投資者。(5)如果滿足以上條件及其他規(guī)定，那么房地產(chǎn)投資信托(REITs)作為一個專業(yè)投資機構(gòu)，可以享受免征公司所得稅的優(yōu)惠政策。
二、房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度的契約性
REITs作為一種通過募集大眾投資者的資金交由專業(yè)投資機構(gòu)投資經(jīng)營房地產(chǎn)的集合投資制度，其產(chǎn)生與房地產(chǎn)業(yè)投資的“高進入壁壘”直接相關(guān)。這種產(chǎn)業(yè)進入壁壘主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面是高資本“門檻”。房地產(chǎn)投資動輒上千萬，很多項目投資都是數(shù)億元，甚至數(shù)十億元，中小投資者根本無法承受。另一方面是專業(yè)化技能“門檻”。房地產(chǎn)投資雖然利潤豐厚，但所面臨的風險和不確定性很大。對房地產(chǎn)的投資需要對國家政策、宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期、市場供求、房地產(chǎn)地段、價格、升值潛力等作出比較準確的判斷，否則很容易導致投資失誤，損失慘重。這種很高的專業(yè)化要求，一般投資者也是難以達到的。產(chǎn)業(yè)壁壘的存在，阻礙了大眾投資者對于房地產(chǎn)業(yè)的投資。REITs制度的出現(xiàn)就是國家在制度創(chuàng)設(shè)上對于這一現(xiàn)象所作出的反應。通過REITs制度，禮會投資者將自己的資金委托給更具有專業(yè)優(yōu)勢和效率的機構(gòu)或者人士去運用，并從人那里獲得投資回報。這實際上就在委托人和人之間建立了一種契約關(guān)系。因此，更深入地看，REITs作為一種集合投資制度，它實質(zhì)隱含著社會投資者與專業(yè)化的房地產(chǎn)投資管理機構(gòu)之叫的特定權(quán)利義務(wù)關(guān)系，也即契約關(guān)系。與一般契約關(guān)系不同的是，REITs中體現(xiàn)的契約關(guān)系具有公共性和集體性的顯著特點。為盡量減少因締約雙方信息不對稱給投資者帶來的損害，國家對于REITs的投資對象、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入構(gòu)成、分配比例等都進行了詳細的規(guī)定，而一般的契約對于這些問題都是山締約雙方協(xié)商確定。也就是說，在REITs這一投資活動中，田家為社會投資者和專業(yè)投資管理機構(gòu)擬定了一份公共契約，需要雙方協(xié)商的內(nèi)容已經(jīng)很少了。作為接受這份公共契約的回報，國家給予其稅收優(yōu)惠。REITs投資中的契約關(guān)系的另一個顯著特點是其集體性。在每一只REITs中雖然有成千上萬個不同的投資者，但REITs契約并非由他們逐一與專業(yè)投資機構(gòu)談判簽訂一個個契約而形成，而是統(tǒng)一由專業(yè)投資機構(gòu)根據(jù)國家規(guī)定提供一份集體契約(即REITs投資協(xié)議)，交由每一個投資者“背書”(即認購基金份額)，當達到法定的背書人數(shù)及投資金額時，集體契約有效成立。所以，從根本上講，REITs這一集合投資制度就是一份山國家事先擬定好主要條款的集體投資契約，其主要目的在于通過提供稅收優(yōu)惠為社會大眾提供一個房地產(chǎn)投資獲利的渠道或者機會。
三、房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度的社會性
KEITs作為國家創(chuàng)立并推動的特殊集合投資制度，其意義遠遠不止于一種商業(yè)行為，它還具有調(diào)整社會關(guān)系，維護社會穩(wěn)定，促進社會進步的社會職能。社會性是REITs集合投資制度更為重要、更富意義的特性所在。這具體體現(xiàn)在以卜三個方面。
第一，大眾參與性。房地產(chǎn)業(yè)是大眾產(chǎn)業(yè)，與社會大眾的生產(chǎn)、生活息息相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)又是一個創(chuàng)造巨大財富的產(chǎn)業(yè)，歷來對于房地產(chǎn)的分配是決定社會財富分配的重要因素。然而，由于高資本和專業(yè)化進入壁壘，社會大眾—直被排除在房地產(chǎn)投資之外，分享不到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的好處，房地產(chǎn)業(yè)所累積的巨額財富往往被少數(shù)人所占有，從而加劇了社會貧富分化。這種因為投資機會不均等而導致的財富占有的多寡更容易使大眾產(chǎn)生社會不公平感，如果國家不采取措施而任其累積，勢必影響到社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。對于此，美國政府創(chuàng)設(shè)的REITs制度為大眾投資者提供了一個持有房地產(chǎn)、分享房地產(chǎn)利潤的公平機會，使房地產(chǎn)業(yè)成為社會大眾直接參與的產(chǎn)業(yè)。REITs不僅集合了大眾投資者的資金，而且集合了大眾投資者的投資意愿和投資行為，它以一種集體行動的方式實現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的大眾化和社會化。
第6篇：房地產(chǎn)投資論文范文
據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計,在建筑項目各階段中,投資決策階段影響工程造價的程度
最高,達到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價的基礎(chǔ)階段,直接影響決策階段之后的各個建設(shè)階段工程造價控制是否科學合理。
在具體建筑工程實踐中,在項目立項、可行性研究等決策階段,工程造價的控制應從以下幾個方面人手:
1.1項目選址是項目成功與否的基礎(chǔ)
1)選址應符合城市規(guī)劃;
2)項目要有準確的市場預測與市場定位;
3)要編制科學的環(huán)境評價報告;
4)應做好地質(zhì)初勘工作,因為地質(zhì)情況對住宅項目造價影響甚大。
2.2應編制項目成本投資估算控制表
根據(jù)工程造價具有建設(shè)各階段計價的層次性特點,決策階段主要是可行性研究階段,應編制投資估算。按照工程造價理論,投資估算的內(nèi)容應包含:
1)建筑安裝工程費用;
2)設(shè)備及工器具購置費;
3)工程建設(shè)其他費用;
4)基本預備費;
5)漲價預備費;
6)建設(shè)期貨款利息;
7)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。
結(jié)合建筑項目的特點,在項目選址已定,市場分析已完成的基礎(chǔ)上,應該在項目決策階段編制更為詳細、操作性更強、指導意義更大的估算——項目成本投資估算控制表。在實際工作中,可結(jié)合財務(wù)成本核算科目為基礎(chǔ),以房地產(chǎn)投資為例,部分項工作為內(nèi)容編制項目成本投資估算控制表,詳見表1。
根據(jù)表1,應將各項經(jīng)濟技術(shù)指標分解到各職能部門,應用工程造價的層次性計價特點,結(jié)合成本分析,按照前者指導后者的原則,指導規(guī)劃設(shè)計階段、施工階段的計價控制工作,可有效避免不合理的“三超”現(xiàn)象,取得良好的控制效果。
2規(guī)劃設(shè)計及設(shè)計階段工程造價有效控制措施
設(shè)計階段是體現(xiàn)投資估算的實施階段,是項目決策在技術(shù)上和經(jīng)濟上的全面詳盡的體現(xiàn),是項目計劃的具體化,如果說決策階段投資估概算是對工程造價進行靜態(tài)控制的話,那么規(guī)劃設(shè)計階段可以說就是對工程造價的形成過程進行動態(tài)控制。根據(jù)房地產(chǎn)項目特點,該階段主要可在總平面規(guī)劃設(shè)計、單體施工圖設(shè)計及環(huán)境設(shè)計三個環(huán)節(jié)對工程造價進行重點控制。
2.1總平面規(guī)劃設(shè)計
1)合理確定容積率、建筑密度,在“以人為本”的設(shè)計理念上體現(xiàn)最合理的土地成本;
2)結(jié)合城市基礎(chǔ)設(shè)施資源情況,對水、電、氣、訊、路、下排進行合理的綜合管線設(shè)計,其中重點應對水、電容量做科學的、一定前瞻性的預留,污水系統(tǒng)應結(jié)合現(xiàn)有城市資源進行近期、長期的設(shè)計。
2.2單體施工圖設(shè)計階段
該階段應采用限額設(shè)計的辦法,將重點放在施工圖審查工作上,通過施工圖預算,將設(shè)計控制在原概算范圍內(nèi)。重點圍繞樁基、結(jié)構(gòu)設(shè)計二個方面:
1)樁基設(shè)計方面:在多層住宅中,據(jù)測算,樁基部份的工程造價比重占整個單體建安造價的8%～20%之間。其差別就在于樁型的選擇,以本市某項目多層住宅工程常用的兩種樁型進行對比,其結(jié)果見表2。
2)結(jié)構(gòu)設(shè)計:應重點在施工圖審查工作中對鋼筋取值及用量、板厚、不合理的錯層設(shè)計等方面進行審核,以避免造成看不見的工程造價增加,處理好安全可靠與經(jīng)濟適用的關(guān)系。
3施工階段工程造價的控制措施
按照工程造價理論,該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標及工程施工中的動態(tài)控制,確定工程項目的合同價及工程竣工時的結(jié)算價,是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。
3.1工程招投標階段的工程造價控制
1)把好投標人資格預審關(guān)。應從投標人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進行評估,目的是篩選出優(yōu)秀的投標人,以降低工程承包風險。
2)根據(jù)項目實際,確定合理的投標條件
①根據(jù)住宅工程的特點,其工期短,工程總投資相對規(guī)模不大,應采取工程量清單、固定合同價格的方式,以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風險。
②對設(shè)計中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計項目,無定額項目無單價、信息價可參照的,應重點說明,讓投標人明確在投標時以綜合價報價,以避免結(jié)算糾紛。
③確定合理、科學的評標原則:對有標底的,可在評標前確定合理的中標降低率,在綜合考慮投標人響應質(zhì)量、工期等投標條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下,采取合理低價中標的原則,從中選擇技術(shù)能力強、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位。
3)嚴格依照工程招投標有關(guān)文件簽定工程承包合同,
注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價,對工程造價、質(zhì)量、工期、風險因素承擔等重要條款,應以專用條款或補充合同的方式加以約束。
4.2加強工程施工事中控制
1)嚴格控制施工中設(shè)計變更,經(jīng)論證確需設(shè)計變更的,應力求減少變更費用,可制定設(shè)計變更的程序加以規(guī)范設(shè)計變更行為。
2)加強現(xiàn)場鑒證工作。施工中往往有各種不可預見的現(xiàn)場因素,導致標外工程量項目增加現(xiàn)象,如基礎(chǔ)土方量、井點降水等,現(xiàn)場工程師應在合理安排施工組織、加強技術(shù)措施的前提下,按實簽證、審核,以真實反映實際工程造價。
3)嚴格按照合同進行工程款支付。
4)及時掌握國家工程造價調(diào)價動態(tài)。
5)對可能存在的工程造價目標風險進行分析,并制定防范性對策。
4建筑項目工程造價控制與管理綜合措施
工程造價控制是建筑工程項目管理中一項極為重要的內(nèi)容。為了取得目標控制的理想成果,應當從多方面采取各種措施與手段。1)建立建筑項目工程造價控制管理體系,從組織、技術(shù)、經(jīng)濟與合同四個方面人手,構(gòu)建工程造價控制機制:
①組織手段:就是應明確企業(yè)各職能部門在工程造價控制工作中所擔負的職責,同時確定其工作考核標準;
②技術(shù)手段:主要是對項目技術(shù)方案進行審核比較,對其適用性進行論證,從而尋求安全可靠、經(jīng)濟適用的技術(shù)措施。
③經(jīng)濟手段:就是收集、加工、整理工程經(jīng)濟信息的數(shù)據(jù),對造價控制目標進行資質(zhì)、經(jīng)濟、財務(wù)諸方面的可行性分析,如對工程預結(jié)算進行審核、成本變化動態(tài)分析、編制資金使用計劃、工程款支付審查等。
④合同手段:就是對參與項目建設(shè)的所有各設(shè)計單位、施工單位、材料設(shè)備供應商、監(jiān)理單位等的建設(shè)行為,都要以簽定合同的方式加以約束,保證按質(zhì)、按量完成其工作。
2)充分發(fā)揮社會化監(jiān)理服務(wù)功能,建立監(jiān)理單位、政府質(zhì)檢等各方面、各層次組成的項目管理監(jiān)控體系
3)建立健全的工程造價管理制度,充分利用IS09001-2000質(zhì)量管理體系,提高工程造價控制水平。具體做法是:將控制表中各分部分項工程指標依照ISO質(zhì)量管理總手冊相應條款層層分解落實到相關(guān)職能部門,以此指導各職能部門開展工作,對工程造價實行動態(tài)管理。
在IS09001-2000質(zhì)量管理體系中,涉及工程造價控制的條款及內(nèi)容,主要有以下幾方面,如表3。
5結(jié)束語
綜上所述,房地產(chǎn)投資項目有效的工程造價控制與管理是在掌握市場信息的基礎(chǔ)上,為實現(xiàn)項目管理目標而進行的成本控制、計價、定價的系統(tǒng)活動,其貫穿于工程建設(shè)全過程。概括而言,建筑工程項目的造價的有效控制與管理就是以決策階段的估算為靜態(tài)控制,以設(shè)計、施工等實施階段的動態(tài)管理組成的,因此,宜采取經(jīng)濟、技術(shù)、管理相結(jié)合的方法措施,將建筑工程造價控制在投資估、預算或合理的范圍之內(nèi),避免工程造價“三超”現(xiàn)象的發(fā)生,實現(xiàn)投資效益最大化。
參考文獻:
[1]建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范.GB50500-2003.北京,中國建筑工業(yè)出版社,2003.
[2]張允明.工程量清單的編制與投標報價[M].北京中國建材工業(yè)出版社,2003,7.
[3]袁建新,遲曉明.工程造價控制[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2004.
[4]尹貽林.工程造價管理基礎(chǔ)理論與相關(guān)法規(guī)[M].北京,中國計劃出版社,2003.
[5]駢永富,閻俊愛.房地產(chǎn)投資分析與決策[M].北京:中國物價出版社,2003.
第7篇：房地產(chǎn)投資論文范文
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;過程控制
一、引言
一個房地產(chǎn)項目運營周期包括項目決策、項目實施前準備、項目實施和項目營銷四個階段。項目實施前準備又包括設(shè)計、招投標、合同簽訂各階段。項目在實施過程中具備對外預售條件后可進行項目營銷,項目的實施和營銷階段有一定的重合。房地產(chǎn)項目投資貫穿其中,項目決策、項目實施前準備階段雖然投資直接額度小,但對整個項目運營周期投資的影響程度大,是項目投資的事前控制階段;項目實施和項目營銷階段對項目運營周期投資的影響程度雖然小,但項目投資卻主要發(fā)生在此階段。因此,對房地產(chǎn)項目實行有效的過程控制是實現(xiàn)房地產(chǎn)項目投資管理目標的關(guān)鍵。
二、建立房地產(chǎn)開發(fā)項目投資過程控制體系
建立房地產(chǎn)開發(fā)項目投資過程控制體系,就是在不同投資階段,針對不同的投資目標,運用不同的管理方法,對房地產(chǎn)項目全過程的投資進行控制而建立的管理體系。過程控制體系可以按投資目標性質(zhì)和時序不同劃分為不同子系統(tǒng),如決策控制子系統(tǒng)、設(shè)計控制子系統(tǒng)、招投標控制子系統(tǒng)、合同管理子系統(tǒng)、實施控制子系統(tǒng)、結(jié)算控制子系統(tǒng)、后評價子系統(tǒng),各子系統(tǒng)互相聯(lián)系、互相影響,形成有機的整體,這是過程控制區(qū)別于其他控制方法的特點。
一個房地產(chǎn)項目的投資組成按其性質(zhì)結(jié)合發(fā)生時序大致可分為六部分:一是土地費用,主要包括拆遷安置費、土地管理費、征地補償費、土地稅等;二是技術(shù)服務(wù)費用,主要包括勘察費、規(guī)劃費、設(shè)計費、審圖費、招標費、監(jiān)理費等;三是政策性費用,主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防工程費、墻改費、消防費、規(guī)劃管理費、開發(fā)管理費、交易手續(xù)費等;四是建安費用,主要包括土建、安裝、裝飾、設(shè)備等費用;五是配套設(shè)施費用,主要包括供水管線及增容費、供電設(shè)施及增容費、排水管線及設(shè)備費、園林綠化費、安保技防費及其他公共服務(wù)設(shè)施費用等;六是其他費用,主要包括貸款利息、稅收、運營管理費、分攤到項目的開辦費等。這些費用在房地產(chǎn)運營各階段均有發(fā)生,但對應各階段發(fā)生費用不同,發(fā)生方式復雜,因此按不同階段不同費用支出對投資進行過程控制是房地產(chǎn)項目投資控制的有效途徑。
三、實現(xiàn)投資過程控制的方法和途徑
1、采用適應開發(fā)運營流程的過程控制方法。項目決策階段強調(diào)采用價值工程理論,進行事前控制。價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的,是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。運用價值工程原理,在科學分析的基礎(chǔ)上,對方案實行科學決策,選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理的建設(shè)方案。價值工程的主要特點是以使用者的功能需求為出發(fā)點,對所研究對象進行功能分析,使設(shè)計工作做到功能與造價統(tǒng)一,在滿足功能要求的前提下,降低成本。
項目實施前準備階段注意事前控制和主動控制,主要采用設(shè)計招標、限額設(shè)計、優(yōu)化設(shè)計、合同管理等手段。所謂限額設(shè)計,就是按照批準的可研報告及投資估算控制方案設(shè)計,按照批準方案設(shè)計總概算,控制初步設(shè)計和施工圖設(shè)計,同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計,保證總投資額不被突破。而限額設(shè)計目標是在方案設(shè)計開始前,根據(jù)批準的投資估算確定的。
施工和營銷階段注重合同管理,進行事中和事后控制。投資控制的重點是設(shè)計變更費用及現(xiàn)場簽證費用的控制,同時注意投資和工期、質(zhì)量的辯證關(guān)系,不能過分強調(diào)投資控制而忽略工期控制和質(zhì)量控制。要充分重視設(shè)計變更的早期管理,業(yè)主方投資控制團隊應從項目投資目標值的高度嚴格控制設(shè)計變更,取消不合理設(shè)計變更,對一些預計發(fā)生的設(shè)計變更,盡量提前考慮。為利于造價控制,屬于非業(yè)主責任引起的設(shè)計變更或修改等,業(yè)主不要輕易簽章確認。要協(xié)調(diào)好和監(jiān)理公司、銷售公司關(guān)系,這兩個單位的行為也代表業(yè)主,利用這兩個單位有效工作來減輕業(yè)主工作量,為項目帶來效益,同時要避免這兩個單位不當行為帶來的投資偏差。
2、加強房地產(chǎn)項目投資的動態(tài)控制。房地產(chǎn)項目各階段投資不是靜止的、一成不變的,對項目投資過程控制要進行動態(tài)管理。各階段工程投資控制目標的基本關(guān)系是:根據(jù)概念性方案設(shè)計概算所確定的項目投資回報率要大于根據(jù)投資估算所確定的項目投資回報率;根據(jù)方案設(shè)計概算所確定的項目投資回報率要大于根據(jù)概念性方案設(shè)計概算所確定的項目投資回報率;根據(jù)項目方案深化設(shè)計概算所確定的項目投資回報率要大于根據(jù)方案設(shè)計概算所確定的項目投資回報率。上一設(shè)計階段確定的成本標準控制指導下一階段的設(shè)計。項目實施過程中工程投資控制的定時監(jiān)控、動態(tài)控制貫穿整個項目運營周期。
3、做好房地產(chǎn)項目投資結(jié)算審計和項目后評價。結(jié)算審計是投資控制的最后階段,主要遵循的原則:一是合同協(xié)議及設(shè)計變更資料的時效性、合法性、完備性;二是矛盾問題解釋順序一致性,所有文件是否統(tǒng)一,是否按合同及法定的順序來解釋;三是對變更及索賠事項的責任清理,如果施工方不能給出合理的理由及文件的話,一般是按最不利于施工方的解釋來處理;四是熟悉規(guī)范標準中強制執(zhí)行條文及合同中的規(guī)定,防止施工方無中生有、渾水摸魚;分析總包、分包、指定分包的工藝標準等情況,防止施工方高估冒算。
項目后評價一般是指項目投資完成之后所進行的評價,它通過對項目實施過程、結(jié)果及其影響進行調(diào)查研究和全面系統(tǒng)回顧,與項目決策時確定的投資目標以及技術(shù)、經(jīng)濟、環(huán)境、社會指標進行對比,找出差別和變化,分析原因、總結(jié)經(jīng)驗、吸取教訓、得到啟示,提出對策建議,通過信息反饋,改善投資管理和決策,達到提高投資效益的目的。后評價總結(jié)的經(jīng)驗、教訓、意見建議等應成為編制規(guī)劃和投資決策的參考和依據(jù),在新項目策劃時,應參考過去同類項目的后評價結(jié)論和主要經(jīng)驗教訓。
主要參考文獻:
[1]柯洪主編.工程造價計價與控制.北京:計劃出版社,2009.
第8篇：房地產(chǎn)投資論文范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托；道德問題；稅收問題；流動性問題
中圖分類號：F832，43
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3309(2009)04-0069-03
近年來，央行逐步提高了房地產(chǎn)業(yè)的融資門檻，房地產(chǎn)企業(yè)開始積極尋求創(chuàng)新的融資方式，于是房地產(chǎn)投資信托以其融資的優(yōu)勢和靈活性獲得了投資者的認可，并逐步在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展起來。
一、我國房地產(chǎn)投資信托的現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)投資信托的概念
房地產(chǎn)投資信托是指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司，由信托公司以公司或信托基金的組織形式經(jīng)營。對外發(fā)行受益憑證，向投資大眾募集資金。并以委托人的名義，由具有專門知識經(jīng)驗的人，按照委托者的要求進行管理、處分和收益。并將所獲得房地產(chǎn)管理的收益，分配給股東或投資者。所獲利潤扣除一般房地產(chǎn)管理費用及買賣傭金后，由受益憑證持有人分享的一種融資方式。
(二)我國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展現(xiàn)狀
從本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)投資信托是一種資產(chǎn)證券化的形式。從已有的經(jīng)營模式來看，都是收購已有的商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報投資者。
2003年6月，央行出臺的“121文件”促使商業(yè)銀行加強了對房地產(chǎn)信貸的控制。于是開發(fā)商紛紛利用信托填補資金缺口，當年9月，房地產(chǎn)信托發(fā)展到30億元，12月達到60億元。從2003～2008年，5年間房地產(chǎn)信托一直保持良好的發(fā)展勢頭。2004年，銀監(jiān)會啟動REITs基礎(chǔ)制度的研究。全年資金規(guī)模達到將近120億；2005年，商務(wù)部提出打通內(nèi)地REITs融資渠道的建議，當年信托資金達到約160億：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。共有51只房地產(chǎn)融資類信托成立，產(chǎn)品規(guī)模17.35億元，占集合信托資金比例為47.74％。比2007年略有增長。
2008年12月21日，國家要開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，并且可以在上交所和深交所上市。中國大陸地區(qū)的房地產(chǎn)投資信托設(shè)立的前期籌備工作已經(jīng)到了最后階段。雖然在我國推出房地產(chǎn)信托投資基金目前還面臨較多創(chuàng)新和突破，REITs的發(fā)行時機已經(jīng)臻于成熟。
二、我國房地產(chǎn)投資信托存在的問題
從1992年信托融資引進至今，房地產(chǎn)信托發(fā)展速度很快，發(fā)展規(guī)模不斷壯大。有效解決了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難。信托融資為房地產(chǎn)業(yè)提供了新的融資渠道，對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了積極的促進作用。但是，我國現(xiàn)階段還處在市場經(jīng)濟初期，信托融資的過程中還存在一些問題。
(一)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品規(guī)模小且模式單一
按照《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風險提示的通知》規(guī)定，每個信托計劃要求普通投資者的資金一般在20-40萬元，但因為房地產(chǎn)融資額大，有的需要一兩個億的資金，單筆金額便很大，給融資造成困難。信托計劃認購起點不低于5萬元，對于個人投資者而言。并不容易接受。目前，國內(nèi)信托公司在房地產(chǎn)開發(fā)過程中普遍扮演了一個貸款發(fā)放機構(gòu)的角色，而且通過信托計劃募集得到的資金基本上都運用在一個房地產(chǎn)項目上，而且房地產(chǎn)商的開發(fā)和投資沒有完全分離。信托計劃應有的組合投資、分散風險的作用也并未發(fā)揮。
(二)信托公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的道德問題
由于我國缺乏完善成熟的監(jiān)督機制，信托公司仍有可能會降低委托人的投資要求而投資于和自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)，違背投資收益最大化的原則。
1，職責“轉(zhuǎn)委托”現(xiàn)象
信托公司在行使投資決策的職責時存在“轉(zhuǎn)委托”的現(xiàn)象。目前市場發(fā)售的以房地產(chǎn)投資為主體的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)信托產(chǎn)品中，信托計劃中列明由政府發(fā)文確認債務(wù)，并由人大通過決議，列入財政預算，這實際上屬于變相的政府擔保，與《擔保法》的有關(guān)規(guī)定不符。而且，信托公司無法控制當?shù)卣幕蛴胸搨?、后續(xù)財政收入、支出情況，甚至無法及時獲取準確信息，一旦出現(xiàn)流動性不足，就會引發(fā)這類信托產(chǎn)品的延期兌付?；蚴浅霈F(xiàn)發(fā)新還舊的市場道德問題。
2，信息不對稱引發(fā)的道德風險
信息不對稱也會導致道德風險。在信托公司尋找項目的過程中，由于其與項目提供方之間存在的信息不對稱，劣質(zhì)的項目可能會比優(yōu)質(zhì)項目提供更高的預期收益率，劣質(zhì)的信托公司利用投資者的信息不對稱，以提供比優(yōu)質(zhì)信托公司更高預期收益率水平的信托計劃吸引投資者，從而把優(yōu)質(zhì)信托公司驅(qū)逐出這個市場，導致信托公司與項目提供者之間以及委托人與受托人之間的“逆向選擇”問題。
(三)稅收問題
目前，我國法律尚未對信托收益的納稅做出明確規(guī)定，缺少對房地產(chǎn)投資信托的稅收激勵政策，這不利于鼓勵房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。在美國，房地產(chǎn)投資信托只要滿足了《國內(nèi)稅收法》第856-858條的法定要求就可以免繳公司所得稅，1960年。艾圣豪威爾總統(tǒng)簽署了將RElTs作為利潤傳遞的特殊稅收條例，一直持續(xù)至今。
而在我國，由于《信托法》規(guī)定委托人將不動產(chǎn)委托給信托公司進行投資、管理、應用和處分時，雙方發(fā)生信托關(guān)系，伴隨著產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。需交納一定稅金。當信托合同終結(jié)時，作為委托人的信托公司要將資產(chǎn)還給委托人或信托合同規(guī)定的其他人時，再次發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，又交納了一次個人所得稅。所以，對于信托財產(chǎn)的課稅既有對收益的課稅。又有對流轉(zhuǎn)的課稅。多重征稅提高了信托公司的經(jīng)營成本，影響了投資者的收益率水平。
(四)流動性問題
信托產(chǎn)品的流動性問題是一項難以解決的系統(tǒng)工程。信托產(chǎn)品作為一種全新的金融產(chǎn)品，其相對高收益、低風險的特征吸引了廣大投資者。但在流動性方面，卻成為制約我國房地產(chǎn)信托融資發(fā)展的另一個瓶頸。
1，信托產(chǎn)品認知度低
根據(jù)我國的《信托法》規(guī)定，信托產(chǎn)品不能通過公共媒體進行營銷宣傳，因此，信托產(chǎn)品的知名度、認可度比銀行儲蓄、國債、證券投資基金都要差很多。而信托產(chǎn)品的銷售，不能公開宣傳，不能異地銷售，其整體銷售計劃難免受影響。現(xiàn)行法律規(guī)定：信托公司發(fā)行資金信托產(chǎn)品不得采取委托投資憑證、投資憑證、受益憑證等形式，目前，信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品通常采取與投資者分別簽訂信托合同的形式，其本身流動性較差。
2，信托產(chǎn)品缺乏轉(zhuǎn)讓平臺
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的二級市場尚未建立，沒有有形的集中競價交易場所。缺少轉(zhuǎn)讓平臺，絕大多數(shù)的投資者只能在認購后一直持有信托產(chǎn)品到產(chǎn)品的到期日，信托產(chǎn)品流動性不足直接影響投資者的購買意
愿，進而制約信托產(chǎn)品的資金募集。由于沒有集中競價交易場所，投資者欲轉(zhuǎn)讓所持信托產(chǎn)品，只能通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式進行變現(xiàn)，持有者尋找合適的轉(zhuǎn)讓對象和確定轉(zhuǎn)讓價格比較困難。
按照現(xiàn)有的轉(zhuǎn)讓模式，流通市場發(fā)展的滯后已制約了信托產(chǎn)品的進一步發(fā)展。信托產(chǎn)品不像有價證券可以隨時轉(zhuǎn)讓。因此不能進入流通領(lǐng)域，這樣就限制了信托產(chǎn)品的活躍程度。尤其是在沒有兌現(xiàn)前，其產(chǎn)品的價值無法實現(xiàn)。使得一部分購買者在急需資金時，無法進行等值兌現(xiàn)，會帶來投資者的資金到期不能及時兌現(xiàn)的風險。這直接導致信托產(chǎn)品的認知程度低、交易成本高，限制了信托流通市場的形成。
三、完善我國房地產(chǎn)投資信托的對策
(一)完善法律制度
我國已經(jīng)初步建立了信托業(yè)的基本法律框架，包括《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》等一系列法規(guī)，雖然出臺了這些法律法規(guī)，但是針對性并不強，尤其是關(guān)于投資信托的立法僅僅處于初級階段。雖然有《中華人民共和國信托法》作為我國REITs經(jīng)營事業(yè)的法律基礎(chǔ)，但是關(guān)于房地產(chǎn)信托的各項實施細則，尤其是投資信托的具體運作、稅收制度等細節(jié)并沒有很清楚的操作法則。最新的規(guī)定，信托產(chǎn)品200份上限已經(jīng)被突破，而且在房地產(chǎn)投資信托運營中的雙重征稅問題也有待于補充和修改。
(二)培養(yǎng)機構(gòu)投資者
在美國，無論是權(quán)益型REITs,還是抵押型REITs，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)評估機構(gòu)等各種專業(yè)的房地產(chǎn)中介都發(fā)揮著重要的作用。而我國目前的房地產(chǎn)中介市場的發(fā)育很不完善，房地產(chǎn)中介機構(gòu)數(shù)量較少，管理也很不規(guī)范，在執(zhí)業(yè)過程中時有違法違規(guī)情況發(fā)生，有時還會發(fā)生詐騙等刑事案件。
因此，房地產(chǎn)投資信托必須具備嚴密的組織機構(gòu)，包括管理委員會、監(jiān)督機構(gòu)以及具體運行操作機構(gòu)。我國應建立由房地產(chǎn)信貸部、住宅銀行、抵押銀行、信托銀行、房地產(chǎn)信托投資公司等組成的多元化投資機構(gòu)體系。由房地產(chǎn)信托投資公司等金融機構(gòu)具體負責操作運行，由保險公司對開發(fā)項目開立擔保信用證，還要組建大批房地產(chǎn)評估機構(gòu)和房地產(chǎn)證券等級評估機構(gòu)，并由證監(jiān)會進行監(jiān)管。
(三)完善信托投資公司法人治理和內(nèi)控制度
可以考慮引進獨立董事制度。獨立董事制度有利于強化上市公司內(nèi)部制衡機制，規(guī)范大公司的行為，監(jiān)督公司經(jīng)營者：有利于保持董事會的獨立性，維護全體股東的利益：有利于公司法人治理結(jié)構(gòu)的完善和上市公司質(zhì)量的提高，從源頭上遏制企業(yè)的“內(nèi)部人控制”現(xiàn)象，提高投資者信心。
我國房地產(chǎn)投資信托公司的信譽、管理水平、經(jīng)驗等將關(guān)系到房地產(chǎn)投資信托的成敗及發(fā)展前途。我國目前還有不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內(nèi)控制度薄弱的問題。很多公司股東關(guān)聯(lián)交易嚴重，個別公司甚至存在挪用信托資金的行為。因此，應加強信托投資公司法人治理和內(nèi)控制度建設(shè)，規(guī)范信托投資公司受托行為，為房地產(chǎn)信托創(chuàng)造合格的受托人。這是我國房地產(chǎn)信托健康發(fā)展的前提和保證。
(四)改變雙重征稅制度
從稅源上看，信托投資公司創(chuàng)造的收益和投資者獲得的收益都來源于信托財產(chǎn)。而信托財產(chǎn)是由委托人所有，房地產(chǎn)信托機構(gòu)本來就是一個代人理財?shù)臋C構(gòu)，該機構(gòu)應對按一定比例收取手續(xù)費或傭金的那部分業(yè)務(wù)收入繳納營業(yè)稅，其對所經(jīng)營的信托財產(chǎn)并沒有真正意義上的所有權(quán)。應考慮通過明確界定納稅主體。確認納稅主體是信托受托人還是信托收益人，改變長期以來雙重征稅帶來的弊端。如果信托所得被分配，受益人應為納稅主體；如果信托所得仍在信托財產(chǎn)內(nèi)，則信托財產(chǎn)本身納稅。當信托公司只是作為資產(chǎn)受托管理者代客理財時，則不應對信托機構(gòu)征稅，應由受益人繳納信托收益所得稅即可。
第9篇：房地產(chǎn)投資論文范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資；準則
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）05-0023-02
《企業(yè)會計準則第3號－投資性房地產(chǎn)》出臺后，使得具有投資或增值目的的房地產(chǎn)從“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“存貨”科目中分離出來，單獨歸類為“投資性房地產(chǎn)”，這提高了會計信息的相關(guān)性，從而更好的為會計信息使用者作出決策提供了有力依據(jù)。在實際工作中，我們要注意以下問題：
1 投資房地產(chǎn)的初始計量
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資房地產(chǎn)的范圍包括：①已出租的土地使用權(quán)；②持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；③已出租的建筑物?！镀髽I(yè)會計準則第3號－投資性房地產(chǎn)》第四條明確規(guī)定，下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：①自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。②作為存貨的房地產(chǎn)。在會計實務(wù)處理中，投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為建筑物或構(gòu)筑物、土地使用權(quán)等，但兩者又有明顯區(qū)別：投資性房地產(chǎn)是為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，而固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)是為了生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。所以，一項房地產(chǎn)是屬于一般固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)還是作為投資性房地產(chǎn)，關(guān)鍵在于確認其持有房地產(chǎn)的目的。
2 投資房地產(chǎn)的后續(xù)計量
投資性房地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)在會計處理上最大的不同，表現(xiàn)在對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上。《企業(yè)會計準則第3號－投資性房地產(chǎn)》第九條規(guī)定，企業(yè)應在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。《企業(yè)會計準則第3號－投資性房地產(chǎn)》第十條規(guī)定，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。①企業(yè)采用成本模式對建筑物和無形資產(chǎn)進行后續(xù)計量的，應比照《企業(yè)會計準則第4號－固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計準則第6號－無形資產(chǎn)》進行會計處理。②企業(yè)采用公允價值模式對建筑物和無形資產(chǎn)進行后續(xù)計量的，不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價值，公允價值與帳面價值之間的差額計入當期損益。③企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更，即同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。成本模式可以轉(zhuǎn)為公允價值模式，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
3 投資性房地產(chǎn)公允價值的選擇
投資性房地產(chǎn)準則引入了公允價值計量屬性。所謂公允價值，是指在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換的金額。在實際工作中，由于房地產(chǎn)的獨特性，不同的地理位置、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)價值差別很大，使得公允價值的確定成了一個無法回避的難點問題。采用公允價值作為計量屬性，是由財務(wù)會計目的決定的，相對于歷史成本信息，公允價值更多地反映了市場對企業(yè)資產(chǎn)或整體價值的評價，大大提高了會計信息的相關(guān)性，為報表的使用者提供了決策有用的信息。但由于估計公允價值時存在復雜性、不確定性和高成本，使少數(shù)企業(yè)有機會利用公允價值進行利潤操縱，而這反過來損害了公允價值的相關(guān)性和可比性。目前，我國理論界對公允價值計量屬性的研究尚不深入，當務(wù)之急，我們需要加強公允價值計量的理論研究，借鑒國外公允價值計量先進的研究成果，結(jié)合我國實際情況，制定符合我國國情的公允價值準則框架，在此基礎(chǔ)上制定邏輯一致的公允價值計量具體會計準則，另外，我國也迫切需要制定一項專門和系統(tǒng)的公允價值審計具體準則，這對提高公允價值計量的可靠性有重要作用。針對以上情況，企業(yè)通常采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，只有在滿足特定條件的情況下，即有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，也可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。可見，我國限定了投資性房地產(chǎn)公允價值的使用范圍，這在一定程度上避免了利用投資性房地產(chǎn)公允價值操縱利潤的情況。
4 投資性房地產(chǎn)對企業(yè)財務(wù)的影響
（1）投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，將不再計提折舊或攤銷，在資產(chǎn)負債表日通過“公允價值變動損益”科目調(diào)整房地產(chǎn)的賬面價值來體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的公允價值。資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面價值的差額，借記“投資性房地產(chǎn)－公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目，公允價值低于其賬面價值的差額作相反的帳務(wù)處理。因此，在投資性房地產(chǎn)價格上漲的情況下，企業(yè)當期利潤將會上升；反之，利潤會降低。
（2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，在成本模式下，應將房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。在公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，按轉(zhuǎn)換日該項投資性房地產(chǎn)的公允價值作為自用房地產(chǎn)的的入賬價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。
自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，應按轉(zhuǎn)換日的公允價值入賬，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉(zhuǎn)換日公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。該準則的規(guī)定，杜絕了企業(yè)通過虛假轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)來虛增賬面利潤或每股收益的可能。
5 投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的涉稅影響
新會計準則為適應經(jīng)濟發(fā)展和會計實務(wù)的需要，對投資性房地產(chǎn)的會計處理不再單一地使用成本計量模式，同時引入公允價值計量模式，由企業(yè)根據(jù)實際情況進行選擇。但現(xiàn)行稅法仍然將投資性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)對待，成本計量模式下，該業(yè)務(wù)與以往處理沒有區(qū)別，而公允價值模式下投資性房地產(chǎn)準則和稅務(wù)處理存在明顯差異：會計上在年末按投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值，差額計入損益，不再計提折舊或攤銷；而稅法按實際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價值，不確認公允價值變化產(chǎn)生的所得，待處理時一并計算確定應計入應納稅所得額的金額，這樣就可能產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負債。
例：甲公司20X8年度利潤表利潤總額為100萬元，該企業(yè)適用所得稅稅率為25％，遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負債不存在期初余額。20X8年1月1日，甲公司將其新建的房屋對外出租，該房屋建造成本60萬元，預計使用年限20年，預計凈殘值為零。甲公司采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，該項投資性房地產(chǎn)在20X8年12月31日的公允價值為80萬元。假定稅法規(guī)定的使用年限及凈殘值與會計規(guī)定相同。除以上情況，不考慮其他事項。
（1）投資性房地產(chǎn)初始確認時：
借：投資性房地產(chǎn)－成本600000
貸：在建工程600000
（2）20x8年12月31日，按公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與賬面價值的差額計入當期損益：
借：投資性房地產(chǎn)－公允價值變動200000
貸：公允價值變動損益200000
（3）20x8年12月31日所得稅的影響：
①假設(shè)稅法允許年計提折舊3萬元（60萬元/20），而投資性房地產(chǎn)準則不允許計提折舊，所以應調(diào)減20萬元的應納稅所得。
②按稅法規(guī)定，公允價值變動損益20萬元不計入應納稅所得。
③20x8年12月31日，賬面價值為其公允價值80萬元，其計稅基礎(chǔ)為其取得成本扣除按稅法規(guī)定允許稅前扣除的折舊額后的金額，即計稅基礎(chǔ)＝60-60*20＝57（萬元），這樣賬面價值與計稅基礎(chǔ)之間產(chǎn)生23萬元（80萬元-57萬元）的應納稅暫時性差異。
會計分錄為： 借：所得稅費用 250000
貸：應交稅費－應交所得稅 192500［（1000000-30000-200000）*25％］
遞延所得稅負債 57500［（800000-570000）*25％］
