房地產需求精選(九篇)

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第1篇：房地產需求范文

住宅產業廣受好評。甚至推斷住宅業能持續長時間拉動城市經濟發展。但是由于各個城市的經濟內涵具有顯著差異,從長遠來看,即使是同一經濟政策也有發展成為不同性質城市的結果。以一些一線城市為例,比如北京和大上海,從客觀上來說,在其特定的社會經濟背景下,這種房地產行業可以大量吸引國內外投資,特別是高質量的投資,城市的經濟含量的增加,對城市化進程的發展起到了重要的支撐作用,強大了城市的輻射作用,對于住宅產業的快速發展具有一定合理性。

二、管理拆遷職能及其作用分析

隨著城市建設發展的需求,城市建筑進行一系列房屋拆遷,經過政府相關部門審批,對于城市規劃區域的一系列土地,進行拆除城市房屋的工作,被拆遷人的補償安置是由拆遷人負責的。行政和民事相互交叉就會形成房屋的拆遷行為,在行政主管機關的批準下,在相關行政機關的管理監督下,涉及在內的三方,分別為,被拆遷人,拆遷人以及房屋拆遷相關部門。行政法律關系對此作出直觀顯現,同時也隱喻著民事法和行政法之間的相互交叉,漸趨融合的方式。經由相關部門進行房屋拆遷許可證的發放時,其許可證中要明確載明拆遷范圍,拆遷人,以及拆遷期限等一些項目,并通過房屋拆遷公告進行公示。拆遷人與房屋拆遷管理部門應對拆遷人做好適度的宣傳,解釋工作。

三、關于開發經營管理中的一系列作用的剖析

不斷提升的投資意識隨著房地產改革的發展而日益深化加強,在居民與職工之間逐步形成了個人投資建房。比如在1996年,一項以房改房為主題的安居工程項目被突出,按照國家相關法律政策的規定,對于經濟適用房的建設,國家進行一系列的稅收減免,職工承擔建房成本,政府投入大規模土地,開發企業的利潤最高為3%,經濟不富裕的人們因此有了自己的樓房,有利于促進城區內住房面積得到徹底改變,居住樓房化的切實實現,城市現代化得到極大程度的邁進,不斷向著城市現代化邁進。在各種住宅產業的優先發展的具體措施中,住宅交易稅費的降低,經濟適用房的確立,住房的分配貨幣化等各種措施都能有效減少住宅商品房之下,對金融業與城市經濟的威脅。顯然隨著日滬白勺增長,一種非常明顯的拉動作用產生。在有段時間內,優先發展住宅產業對于城市經濟發展起到的作用是異常明顯的。住宅產業廣受好評。甚至推斷住宅業能持續長時間拉動城市經濟發展。但是由于各個城市的經濟內涵具有顯著差異,從長遠來看,即使是同一經濟政策也有發展成為不同性質城市的結果。以一些一線城市為例,比如北京和大上海,從客觀上來說,在其特定的社會經濟背景下,這種房地產行業可以大量吸引國內外投資,特別是高質量的投資,城市的經濟含量的增加,對城市化進程的發展起到了重要的支撐作用,強大了城市的輻射作用,對于住宅產業的快速發展具有一定合理性。

四、對于物業管理的作用剖析

對于國家一系列的物業管理法律法規要認真貫徹落實。其中包括的內容有,負責指導與監督召集業主大會以及業主委員會的組件,對物業管理企業的資質進行一系列的審查,報批工作,召開一系列的物業管理招標,投標管理。對負責物業的公用部門,進行一系列維修資金的歸集,須籌以及一系列的審配監督管理工作。在一系列的審批監督管理工作的過程中,對于違反物業管理規定的行為要進行嚴格查處。物業管理服務的標準及其收費標準要進行詳細制定,并且得到相關部門的落實監督。物業管理企業行業書籍與理論調研要得到統計,對住宅室內的裝飾,裝修管理要進行一系列的指導;在物業管理的前期階段對于物業承接要詳細檢驗,對物業管理政務進行一系列公開的指導;并且一系列的物業管理區域要進行供暖管理工作;進行一系列的物業管理行業的通知的擬定,并且進行一系列通報,簡報等文件方式,對于物業管理企業業主委員會的投標進程也要認真負責。對物業管理的檔案進行一系列的收集,分類以及保持工作。

五、結語

第2篇：房地產需求范文

關鍵詞：房地產業; 城市;外部需求;輸出基礎部門

一、房地產業的界定

至今學術界對房地產業的內涵及由此所引致的產業定位等都還議論紛紛，莫衷一是。分歧的主要表現之一是房地產業除了包括經營環節之外，是否還包括建設（生產）環節，這也就決定著房地產業的產業定位問題：純流通領域的產業，第三產業;還是生產與經營兼備的生產經營性產業，具有第二產業的特性。一般認為，房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的行業。房地產業完全成為一個獨立的產業，已得到世界的認可。在一個城市中，房地產業成為基礎產業，支柱產業、先導產業的可能性已得到實踐的證明，是無庸置疑的。對于房地產業能否成為城市的輸出基礎部門，一種觀點認為房地產業的任務是為城市內部生產和居民生活服務的，是內向性的非基礎產業。它的“產品”――住房是“不動產”，永遠輸出不了！對此本文持不同觀點，認為房地產業可以成為城市的輸出基礎部門。

二、外部需求導向：基于輸出基礎部門的概念

輸出基礎（export base）概念最先由城市規劃者使用，后經諾貝爾經濟學獎得主、著名經濟史學家道格拉斯?諾思（North， Douglass）發展形成了區域經濟發展的輸出基礎理論。諾思認為，區域輸出基礎是“一個區域所生產的可供輸出的商品的總和”，其中“可供輸出的商品”，主要是指第二、三產業的生產的輸出產品。相反，為輸出產業提供服務和配套寫作的產品在區域內銷售的，或是為區域內生產生活服務的產業，則稱為區域非輸出基礎。

對“輸出基礎”這個概念，可從以下三個層次理解。一是“輸出”，即是外部需求導向的，這是最核心的思想。而對于“輸出”又有不同角度的解釋。從是否具備物質形態來看，“輸出”可分為有形的輸出（如各種物品）和無形的輸出（如各種服務）;從相對位移而言，“輸出”可分為正輸出和負輸出，前者是指域外需求、域外消費;后者是指域外需求、域內消費。“一個地區的購物中心能夠吸引遠方的顧客;一個城市作為金融中心，它的服務區域可能更廣;大學也常常吸引來自其他地區的學生。”二是“基礎”，即對域內非基礎部門和整個地區經濟增長的帶動作用。三是指部門集合或部門束，是多項產業活動的集合，一般情況下不是一個部門。

三、房地產業的城市輸出基礎部門屬性探析

城市是一個開放的系統，是人口流、資金流、技術流、物質流、信息流的綜合體。開放度越高，系統越發達，流動越頻繁，作為城市新興的房地產業基礎性越強，輸出特征也愈明顯。房地產屬于不動產，但房地產產權的流轉，形成了房地產市場。而房地產市場的具有區域性，即房地產區域級差收益的存在。引起了房地產業資金、技術、勞務甚至信息的輸出。這種輸出同樣也可以通過乘數效應，帶動城市經濟的增長。

從需求講，以住宅為例，房屋作為生活必需品，這種商品的需求的收入彈性是小于1的，但是需求收入彈性會隨著收入的增加而提高，即住房需求隨收入增加更加旺盛。另外，住房需求具也有多層次性，既是基本的生存資料。又可以作為發展資料、享受資料，住房需求結構升級仍具有很大的空間。

從空間因素講，仍以住宅為例，消費群體面臨著區位選擇的問題。隨著我國經濟的持續快速發展和人民生活水平的提高，居民對居住環境也不斷提出更高的要求，特別是伴隨著城市化出現的城市病問題加劇，一些具有相當經濟實力的人，在旅游景點、海濱等地區購買住房，用于周末度假或集中某段時間消遣，甚至備作晚年之用。他們的主要目的不是為了居住，而是為了消遣享受。這種以經濟實力為后盾，以消遣休閑為主要目的，在靠近風景旅游點和避暑勝地的地方購買住宅的區位選擇已漸成趨勢。對于輸入地而言，這種消費群體的流入，相當于房地產業的“負輸出”。這種人群城市人口中的比例可能不大，但絕對量不小，是一個應該引起重視的問題。

四、房地產業成為城市輸出基礎部門的時空條件

在現實生活中，一個城市的形成和發展的原因是多方面的，受各種因素的制約。在研究影響城市形成和發展的因素時，要歷史地、具體地分析。房地產業能否成為一個城市的輸出基礎產業，也要做具體地歷史地分析。

從時間維看，房地產業制約于生產力水平和產業結構層次。對于人類的全部經濟活動，按照經濟活動的發展階段，以資源流向為主要標準可以劃分為第一、二、三次產業。依據產業發展的一般規律，在工業化過程中，第一產業的比重會逐漸下降，第二產業的比重在上升到一定階段會逐步縮小，第三產業的比重會逐步上升直至成為國民經濟的主要產業。房地產業作為新興的第三產業，在國民經濟中的地位日益凸現，但從我國所處的發展階段看，工業仍是推動我國經濟發展的主要動力，絕大多數城市也仍以工業作為發展重點。

從空間維看，房地產業制約于城市空間結構和城市形態變化。從城市規模看，如果說大城市區域自身循環機制完善，自我發展能力強的話，那么輸出基礎理論蘊含的外部循環機制對于一個小城市意義更大。因為城市基本部分的比重隨著城市人口的增加而變小。而小城市一般只有很小一部分的生產和服務是維持自身需要的，基本活動部分比重偏高。從城市發展歷史看，城市經濟的基本部分與非基本部分的結構隨著時間的發展也有變化，相對于老城市，新城市的基本活動部分比重偏高。從城市空間來看，相對于遠離大城市的獨立城市，位于大城市附近的中小城鎮或衛星城，由于通達的便捷在城市體系中專業化程度就比較高。

根據國外的實證研究，1943年，C.D.哈里斯（C.D. Harris）發表的《美國城鎮職能的分類》，把美國城鎮分成十類，其中便有娛樂休養城市，但未像其他職能分類一樣給出明確的數量指標。在美國十大宜居城市之一的佛蒙特州州府伯靈頓，這座5萬人口的城市風光宜人、生活悠閑，醫生數量特多，大學生及大學從業人員占全市一半人口以上，但收入并不高，經濟活躍度不夠;許多教授、作家選擇這個城市作為度假、創作的最佳去處，反而并不考慮它的經濟和就業情況。紐約是世界級的創業之都，但從來不被美國人當作宜居城市。美國的十大宜居城市都是中小城市;而我國的宜居城市中大城市占了很大比重。由此可見，當人們生活水平還不算太高時，就業、創業往往成為一個城市是否宜居的重要標準。

目前在我國討論房地產業能否成為城市的輸出基礎部門，還涉及到現實中的很多問題。比較突出的表現為以下幾點：產業部門劃分的規定，忽視了二者密切的聯系，與產業發展的趨勢不相符合;國民經濟核算指標采用屬地原則的統計不利于區域間因素、商品的流動和產業的轉移，同時也不利于培植輸出基礎產業，使外部需求引起的乘數作用大打折扣;人口自由遷徙問題方面，戶籍制度亟待改革，全國總體生產力水平較低的狀況在短期內難以改變，不同區域及城市間經濟社會發展不平衡的現實左右著居民遷徙與否的選擇;“宜居城市”定位的提出在掀起城市規劃及功能定位熱潮的同時，也有利于促進城市房地產業的健康發展。下面重點分析一下人口遷徙和城市定位問題。

問題之一：人口自由遷徙問題。在制度系統支持方面，戶籍制度亟待改革。原有的始于20世紀50年代中期的城鄉二元的戶籍制度，限制了城市之間、城市與農村之間人口的自由流動。盡管改革開放以來，戶籍政策有所松動，但仍難以適應我國現階段城市化進程加快的趨勢，戶籍制度改革及法律法規的建立呼之欲出。經濟系統支持方面，全國總體生產力水平較低的狀況在短期內難以改變，不同區域及城市間經濟社會發展不平衡的現實，造成城市間教育、就業機會的不均等、社會保障水平地區差異較大，也左右著居民遷徙與否的選擇。

問題之二：“宜居城市”定位的提出。2005年1月，國務院在批復北京城市總體規劃的文件中首次提到了“宜居城市”的概念。同年7月，全國城市規劃工作會議上提出要把“宜居城市”作為城市規劃的重要內容。之后，包括北京、上海在內的100多個中國城市都提出了建設“宜居城市”的目標。從國內外來看，發達國家與發展中國家宜居城市的標準和條件是有區別的。例如，美國評選宜居城市更重視安全、教育、醫療和環境，而我國的宜居城市更重視經濟、就業。盡管評價指標不盡一致，國內外主要關注點也不同，但這種理念的提出在掀起城市規劃及功能定位熱潮的同時，也有利于促進城市房地產業的健康發展。

根據以上分析，本文認為房地產業作為城市輸出基礎產業可能出現的城市形態是：大城市附近的中小城鎮或衛星城，以專業化程度高為突出特點;有著特殊自然景觀的適于消遣休養的地方性城市，以職能規模大為突出特點。這在城市化進程中，及新城市建設或城市形態的演變中極有可能出現。

五、結語

本文討論的是房地產業在城市的功能地位問題。輸出基礎理論的提出本身就是基于實證研究（諾思根據對太平洋西北岸的實證研究），具有濃厚的經驗主義色彩，理論自身也有“諸多缺陷”。 城市的發展經濟基礎的分析傾向于量化的指標，但首先要明確經濟基礎的概念。基于對“輸出”的多重理解，論及“在一定的時空條件下，房地產業可以成為特定城市的基礎產業”，但房地產業能否成為城市的輸出基礎部門，最終由實踐檢驗。

參考文獻：

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[8]許學強，周一星，寧越敏.城市地理學[M].高等教育出版社，200.

第3篇：房地產需求范文

[關鍵詞] 房地產 城鎮人口數量 人口結構 剛性需求

現階段,受房地產市場巨大的經濟利益推動,房地產經濟呈現出持續走熱的態勢。這一現象同時也影響到了“房地產經濟學”這一學術領域，將人口學理論與經濟學理論結合起來研究經濟問題的方法,也已經擴展到了房地產經濟學領域,例如吳老二、劉婧(2007)的《人口遷移與房地產價格――以廣東省為例》和王嘉慧(2007)的《談人口因素對住宅房地產市場的影響――以威海市為例》。

社會學與經濟學研究領域的合流已是國內外社會科學發展的一大趨勢，人口變動對經濟發展的重要影響已不言而喻。同時，市場營銷學也強調“市場=人口+購買力+購買欲望”,把人口因素作為市場細分的一個變量。因此，筆者試圖探究人口因素（包括城鎮人口數量、人口年齡結構等)對房地產需求的影響。

一、城鎮人口數量

城鎮人口數量的變化包括兩個方面:城鎮人口的自然增長,即出生人數減去死亡人數的凈值;城鎮人口的機械增長（人口遷移）,即遷入人口減去遷出人口的凈值。這兩方面的變化對房地產需求的影響具有較大的差異。人口的自然增長并非對房地產產生現實的需求,而是二三十年后的潛在需求,因為新生嬰兒既無購買住房的能力,也沒購買住房的需要。從另一個角度來看,新生嬰兒的增多會導致家庭的撫育成本增高,家庭的可隨意支配收入減少,對住房的消費也隨之減少。人口的機械增長則對房地產產生現實的需求，這些遷入人口絕大多數是靠購買住房來解決居住問題的。

數據來源:歷年《北京市統計年鑒》，北京市統計局2004年、2005年、2006年國民經濟和社會發展統計公報。

筆者為了驗證上述想法,收集了北京市1987年到2006年的相關數據，進行線性回歸分析。將城鎮人口數量與商品房需求之間的關系近似地表示為方程(1)所示：

Q=a0+b0p(1）

其中Q表示房地產需求,用商品房銷售面積來衡量，p表示城鎮人口數量,a0表示其它影響因素。根據數據資料用EXCLE進行回歸分析,R2=0.8793049,說明城鎮人口數量與商品房銷售面積高度相關,當α=0.05時，F=131.1361291>Fα=4.49,說明城鎮人口數量與商品房銷售面積之間的線性關系顯著,為Q=3.6376p-2481.8。

另外，將歷年人口自然增長率與銷售面積的數據進行回歸分析，R2=0.242364245，說明人口自然增長率與銷售面積之間的相關性較低。可見，城鎮人口數量與房地產需求之間存在如此高的相關性，而影響城鎮人口數量的其中一個因素人口自然增長率與房地產需求的相關性卻如此之低。由此推斷，影響城鎮人口數量的另一個因素鄉村人口向城市的遷移率，也即城市化的速度在顯著影響著房地產的需求。

筆者利用國家統計局公布的有關全國城鄉人口比重的數據，以此來近似計算鄉村人口城鎮化速率，進而預測人口從鄉村到城市的遷移對房市的影響。如果假設在所有年份城鄉人口的自然增長率都相等，那么可以近似地把某年鄉村人口城鎮化速率看作前一年到這一年城鎮人口比重的增長值。

數據來源:根據《中國統計年鑒――2006》相關資料計算整理。

從表中可以看出,1991年到1995年，一直保持在略高于0.5%的水平；1996年到2003年，一直維持在接近于1.5%的水平。筆者由此推斷，鄉村人口城鎮化率在一段時間呈現出一定的“慣性”。因此，在今后的一段時間內將保持在1.23%左右的水平，城市化在今后的五到十年內還將推動房地產市場的需求。

二、人口結構

從年齡亞文化群來看，由于不同年齡的消費者在行為方式和消費需求上表現出明顯的差異性，我國人口的年齡結構變化趨勢對我國經濟和社會發展也產生著深刻的影響。中國的總體人口結構從“成年型”向“老年型”轉變，從而使得房地產剛性需求的主體縮小。然而，其中還有一種現象在改變這種需求的結構，那就是家庭人口結構由“金字塔”型向“倒金字塔”型的轉變。在“金字塔”型的家庭人口結構下，家庭人口規模呈指數級增長，不斷分解為一個個“核心家庭”，所需房屋的數量和面積不斷增長，這就是傳統的“分家”模式。在“倒金字塔”的家庭人口結構下，人口數量自上而下逐層減少。例如現在城市中的部分“三口之家”住進了上百平米的商品房中，若干年后隨著兒子的娶媳或者女兒的出嫁，如此大面積的房屋對于兩位老人來說必然會產生部分“閑置”，而房屋的結構和設施卻未必符合老年人的需求。因此在老年型社會就會產生大量的對諸如老年公寓之類的房屋的需求。

佛朗哥?莫迪利亞尼對經濟學領域的巨大貢獻――儲蓄的生命周期假設，預測人們在他們的收入相對于終身平均收入較高時進行儲蓄，而在其收入相對于終身平均收入較低時進行負儲蓄。一個人的儲蓄隨著青年、成年、壯年、老年經理一個由低到高再到低的過程。一個家庭的形成也隨著家庭的形成、擴展和解體經歷一個由低到高再到低的過程。因此隨著人口的老化，老年家庭的增多，全社會儲蓄總額有減少之勢。預計本世紀40年代，中國人口中65歲以上人口將到達全部人口的22%，勞動年齡的人口增速減緩，“人口紅利”期即將結束。“人口紅利”帶來了中國的高儲蓄率和高社會勞動生產率。前者的高位增長，為現階段以住房、汽車為主的耐用品消費積蓄了充足的消費勢能；而后者的不斷提高，為建筑業和城市建設的不斷發展提供了足夠的動能。然而人口結構達到“拐點”，即撫養比率由下降轉為上升后，就進入了“人口負債”期。中國的年齡結構存在著兩個高峰，一個是上世紀60年代末到70年代初出生的人口，一個是80年代末出生的人口。特別是前者，再經過二三十年，他們即將步入老齡階段，那時中國的人口結構將發生一個大的轉變。況且，中國在50年前大力提倡生育，而在30年前又采取了有力的計劃生育措施，使得人口結構的轉變從一個自發的過程轉變為自覺的過程。因此這一轉變一旦到來就不是循序漸進，而是極其迅猛的。高儲蓄將逐步用于社會撫育成本，社會勞動生產率也會因為宏觀勞動力的減少而減速增長，房地產的需求也將顯著減少。

三、房地產市場的剛性需求

筆者斗膽認為，中國房地產市場的需求分為剛性需求和彈性需求。套用馬斯洛的需要層次理論，彈性需求指為了滿足自身發展和自我實現的需要而產生的購買房屋的需求，這類需求通常受其他宏觀經濟變量的影響，會存在著需求收入彈性和需求價格彈性；剛性需求指為了滿足自身生存需要而產生的購買房屋的需求，包括人因為時間和空間上的身份轉換而產生的需求，通常不受其他宏觀經濟變量的影響。

時間上的身份轉換指人由未成年人變為成年人，并且隨著結婚時代的到來,由父母眼中的“孩子”變為妻子(丈夫)眼中的丈夫(妻子）。中國傳統的“分家”觀念和過去一個時代家庭人口的“金字塔”結構，使得這種需求格外強烈。然而隨著家庭人口結構朝“4-2-1”的“倒金字塔”結構發展,這種需求可能會有所減弱。

空間上的身份轉換指人由一地遷出而遷往另一地。在當前中國，這一現象主要表現為大量農村人口流入城市，在城市中購房生存。

剛性需求的產生，既是人類社會發展的普遍規律，同時也帶有中國文化根源的特殊性。眾所周知，“房地產”的概念與“家”的概念密切相關。如果把“家”的概念分為三種，分別用英文表示成“family”、“home”、“house”。“family”，家庭，指家的組織概念；“home”，廣義上的“家”，指家的精神概念；“house”指家的實體概念，與我們所說的“房地產”較為相近。在農耕文明中，由于人類的集體勞作和對土地、房屋的依附性，重視“家”的組織概念和實體概念，即“family”和“house”，這使得中國人有著較強的家庭責任感和對房屋的剛性需求。農業文明中形成的“務實”的觀念，經常忽略家的精神概念“home”，即“家”對人的精神撫慰功能。而在游牧文明和工業文明中，由于人們的住所較為頻繁地變動，情況則反之。但隨著工業化和城鎮化的推進，部分人士已經表現出對“家”的精神概念的追求，希望“family”的溫馨和“house”的舒適能夠抹去工作的疲勞和煩惱。

四、結論與建議

1.人口結構與城市化推動房地產發展

人口結構的變化和鄉村人口的城鎮化是推動中國房地產發展的兩臺“馬力發動機”，正如筆者前文所述的房地產剛性需求的兩個方面：時間上的身份轉換和空間上的身份轉換。雖然從短期來看，人口的這兩方面變化還將推動房地產業發展。但從中長期來看，鄉村人口城鎮化的速度已較前一時期有所減緩，并且不可能永無止境地發展下去；隨著若干年后“人口紅利”轉為“人口負債”，全社會儲蓄率的降低會帶來房地產價格的降低。因此，國民應該理性看待房市，警惕長期盲目投資房地產的行為。

2.經濟適用房

房地產市場頑固的剛性需求似乎不受其他宏觀經濟變量的影響，國家的金融和財政政策只能影響它的彈性需求。這也許就是現階段利用金融和財政政策來調控房價未取到實質性效果的原因。“經濟”的本意就是經世濟民，為了滿足普通市民對于房地產的剛性需求，政府也許應該加大力度建設經濟適用房，把房地產需求的“基”給穩住。

3.舒適型用房

隨著人們對“家”的精神概念的追求,住宅將從滿足生存需要,實現向舒適型的轉變。這就對房地產項目的建材、結構和設計提出了新的要求，同時房地產開發商還應該在物業服務和社區文化等方面多下功夫,提供房屋核心產品以外的精神文化附加值。

參考文獻:

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第4篇：房地產需求范文

關鍵詞：人口老齡化；房地產市場；剛性需求；政策建議

中圖分類號：F274 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）20-0068-02

引言

在中國城市化快速發展的同時，人口老齡化趨勢也更加明顯。2006年全國老齡辦的《中國人口老齡化發展趨勢預測研究報告》指出，21世紀是人口老齡化的時代。中國是世界上老年人口最多的國家，而人口老齡化的問題不僅是數量增多的問題，還存在一系列因為數量增多和老年人口自身變化引起的其他問題，其中對房地產市場的影響不容忽視（王國軍、劉水杏，2004）。如果把房產看做生活必需品，房地產需求則是剛性的。不同年齡人口對于房地產的需求不同，住房需求的主體集中在青年人口，特別是25—35歲的即將成立家庭的新婚夫婦（趙君麗，2002）。而與此同時，人口老齡化現象日益凸顯，青年人口比重下降，房地產剛性需求也會因此受到影響。本文將討論人口老齡化對房地產剛性需求產生的影響。

一、文獻回顧

（一）購房需求層次觀

學者們普遍的看法認為，購房需求分為兩個層次，一是住房剛性需求，主要是25—35歲人群，這類人群購房是為了滿足基本居住的需要，其需求彈性小，不容易受到市場價格影響；二是住房投機需求，即彈性需求，主要是35—45歲人群，他們具備一定的購買能力，購房是為了投資或者改善住房的需要，一般為二次購房，其需求彈性大，容易受到房地產價格的影響。從2011年中國指數研究院的調查數據可得知：購房年齡主要集中在20—39歲，占總數的75.0%，見圖1。

（二）誤區及剖析

近年來，隨著房地產市場的不斷發展，房價不斷攀升，特別是近10年以來。房價的不斷高企，使得專家學者都紛紛研究和預測房價的未來走勢，他們普遍認為，在人民幣匯率不斷上升和國際的大好前景下，基于中國城市化進程和中國目前人口基數大的條件下，房地產需求將會持續上升，導致房價將會高居不下。在縱觀許多專家學者關于未來房地產市場的需求走向的相關看法之后，我們歸納出以下的3種看法。

1.家庭小型化引致住宅剛性需求增加

有專家認為，隨著中國未來家庭住戶趨向小型化，而家庭的小型化意味著家庭結構的簡單化，在總人口增加的情況下，戶數增多，特別是單人戶、2人戶、3人戶的增加，從而引起住宅需求總量與結構的變動。未來的城市家庭將是以三口之家的核心家庭、兩口之家的老年“空巢”家庭、新婚無子女家庭和單身住戶為主體，這就在很大程度上決定了我國未來城市住宅需求單位將趨于小型化，兩室一廳和一室一廳的需求量將增加；另一方面，由于住戶總數的增多，將導致住宅需求總量的增加（趙君麗，2002）。

2.人口總數增多帶來房地產需求的上升

有學者認為，從把房子看做生活的必需品來說，房地產需要是剛性的，人口的多少可以體現房地產需求的一般趨勢，在人均居住面積不變的情況下，人口的增加和聚集必然會增大對住房總量的需求（謝琛、袁建華，2010）。在中國人口基數大，未來人口數量必定是增長的前提下，即使人口老齡帶來青年人口數量下降，但人口增加必然使得房地產市場需求的持續上漲。

3.人口老齡化增加住宅需求

還有一部分專家認為，老人出于養老的需求，與子女一起居住會存在著諸多的不便。如兩代人生活習慣、思想觀念的差異，作息時間不同，處理問題意見不一，再加上日常起居不便，住在一起時間短尚能忍受，時間一長難免出現矛盾。由于這兩個方面的作用，未來對住宅的需求會進一步上升（李曉娥，2005）。

學界與社會的觀點大多數認為，中國人多，所以房地產市場需求大。但是以上的觀點存在一定的誤區，第一種觀點認為，即使未來家庭小型化會引起房屋需要的套數增多，但是忽視了未來以剛需為主要住房需求的青年人口數量的減少，兩者巨大的差異可能無法彌補房地產市場需求的缺口。第二種觀點認為，人口總數增多就會帶來房地產需求的上升，并沒有考慮到購房者年齡結構變化對房地產需求的影響。第三種觀點認為，老年人所帶來的需求會讓房地產市場上升，而實際上青年人住房的剛需才是房地產市場的主力，所以青年人口下降會帶來房地產市場需求的下降，而不是上升。

二、人口老齡化對房地產市場剛性需求影響

（一）定量分析

在此，借用馬忠東、呂智浩、葉孔嘉（2010）的《勞動參與率與勞動力增長》中的預測數據。在考慮生育政策的適度轉變包括允許獨生子生育二胎，從2025年開始，總和生育率（總和生育率：指假設婦女按照某一年的年齡別生育率度過育齡期，平均每個婦女在育齡期生育的孩子數）調整至2，其后保持不變的情況下，各個年齡階層人口未來的勞動力人口數量變化，以下為未來各年齡勞動力人口分年齡組預測結果2。

從圖2中可以直觀看出，2010—2050年間，隨著人口老齡化時代的到來，老齡人口逐漸增多，相應地，25—34、35—44歲兩個年齡段人口總體呈現出下降的趨勢，這意味著我國在未來40年間，由于這兩個年齡段人口數量的下降導致的房地產市場需求的下降是必不可免的。

（二）定性分析

以上，筆者已經從定量的角度分析了20—39歲年齡階段的人口變化對住房有剛性需求的影響，用數據說明了人口老齡化將會使得20—39歲人群規模減小，從而引起房地產剛需的下降。從定性的角度深度分析20—39歲人群的如何從人口規模減少的其他方面引起房地產市場剛需下降，概況而言，主要有兩點原因：（1）人口老齡化降低社會購買力，引起房地產市場的有效需求降低；（2）人口老齡化影響社會消費使得住房需求降低。此外，筆者認為，房地產市場的剛需的下降，在人口老齡化拐點出現前后將會抵消其他影響因素，成為必然趨勢。

1.人口老齡化降低社會購買力引起房地產市場的剛性需求降低

老齡人口的增多使得社會撫養率（撫養比率：這個社會沒有工作能力的人的比例上升）（哈繼銘，2007），減少人均可支配收入，“擠出”住房開支從而削弱房地產有效需求。首先，住房的剛需必然隨著剛需人口的減少而減少。在人口老齡化對房地產市場剛性需求影響的定量分析中，我們看到，20—39歲人口對于住房剛需是呈正相關，也就是說，在青年人口下降的情況下，住房的剛需是會因此而下降。其次，撫養比率的增加降低家庭可支配收入，沉重的養老負擔將會推遲或者甚至減少住房開支。根據生命周期理論，人進入老年以后，勞動力逐漸喪失，創造社會財富的能力逐漸變弱，其養老費用，除了依靠自己的積蓄外，社會和家庭也需要承擔。從目前的生育政策的改革方向來看，“四、二、一”的家庭將會占據大多數，不少子女婚后會與父母同居一室。可見，家庭供養老人的壓力十分巨大。

綜上所述，人口老齡化不僅使得社會財富向老齡人口流動，侵占了更多的社會資源，而且日益加重的撫養負擔擠占了家庭可支配的收入，使得住房購買力整體下降。

2.人口老齡化必然使得人口結構發生質的改變，從而使得社會消費結構發生同向的變化

隨著老年人口占總人口的比重不斷增加，從養老的開支來看，養老可以把養老的費用內部化，由家庭內部成員提供養老服務，而社會化養老需要家庭提供養老費用，這將擴大家庭消費中服務占消費結構的比重（馬曉君，2004）。

當社會中老年人口不斷增多時，一方面，老年人會為自己儲存一部分資金，以預防疾病醫療需要大量開支所帶來的不確定性風險；另一方面，子女也會為減輕父母醫療費用等壓力而進行資金上的儲蓄與安排，從而提高整個社會的儲蓄水平，降低社會人均消費率的增長。儲蓄水平的提高對于必然會擠占住房開支，從而對住房剛需造成負面的影響。實證研究表明，20—23歲、36—40歲年齡段人口對于房地產需求影響較大（謝琛、袁建華，2010），而20—23歲尚不完全具備買房的能力，多是在親朋好友以及父母的幫助下得以滿足住房需求，而人口老齡化使得這部分人口數量降低，直接減少剛性需求，而住房的剛需一旦滿足后，受供養壓力的影響，人均可支配收入降低，在較長時間里不會有改善性住房需求。

房地產市場的剛需的下降，在人口老齡化拐點出現左右將會抵消其他影響因素，成為必然趨勢。2025年左右，小戶型家庭的增加以及城市化人口增長所引起的住房需求的增長將會被人口老齡化所帶來的老齡人口的增多抵消，從而最終使得房地產市場剛需降低。

三、結論與政策建議

綜上所述，人口老齡化問題切實地影響了我國的人口總量與人口結構，對房地產市場的剛性需求影響巨大而且深遠。同時，老齡化問題也非一朝一夕可以改變，因此老齡化問題對房地產市場產生長遠影響的這一趨勢難以扭轉。基于這個問題的嚴峻性，我國政府亟需審視我國的人口政策，同時防范房地產市場未來可能面臨的危機與挑戰也勢在必行。

參考文獻：

[1] 哈繼銘.人口結構與城市化推動房地產發展[J].中國房地信息，2007，（7）.

[2] 李曉娥.人口老齡化與房地產業的發展探微[J].中國人口科學，2005，（S1）.

[3] 馬曉君.中國人口老齡化對消費結構的影響初探[J].遼寧經濟，2010，（6）

[4] 馬忠東，呂智浩，葉孔嘉.勞動參與率與勞動力增長：1982—2050年[J].中國人口科學，2010，（1）.

[5] 王國軍，劉水杏.房地產業對相關產業的帶動效應研究[J].經濟研究，2004，（8）.

第5篇：房地產需求范文

1、馬斯洛需求層次理論概述 

美國著名社會心理學家亞伯拉罕·馬斯洛，在1943年《人類動機的理論》中首次提出了需求層次理論，該理論將人類需求由低到高劃分為五個層次。各層次需求的主要內容如下： 

1.1生理需求是指包括饑、渴、衣、住、性等方面來維持自身生存的最基本、最強烈的需要。 

1.2安全需求，主要是對自身安全、身心健康保障、資源占有性、工作保障等的要求，避免失業和喪失財產的威脅。 

1.3社交需求，是社交感和歸屬感的獲得。包括兩方面：一是渴望擁有和諧的人際關系，人與人互相信任、忠誠；二是渴求自己歸屬于群體，成為該群體中的成員。 

1.4尊重需求，即對個人成就或自我價值的自我感覺，分為內外部兩方面的尊重。內部尊重就是人的自尊，指一個人覺得自己擁有勝任力、堅強的信念、自主拍板權。外部尊重就是得到別人的尊重，指一個人希望獲得別人的信賴和高度評價，擁有社會地位。馬斯洛認為，滿足尊重需求，本人將會信心十足，滿腔熱情，感到自我有用性。將其化作行為動力，具有持久的激勵作用。 

1.5自我實現需求，最大限度地發揮個人潛能，完成與自己能力相當的工作，個人理想得以實現。它是最高級別的需求，從自己稱職的工作中獲得幸福感和滿足感。 

2、當前房地產業人力資源管理中的問題 

2.1培訓不足 

現階段房地產企業招聘的新員工經驗不足，知識層次不高，要擔任重責，還需要增強對員工的培訓。但現狀是員工在入職前不經過系統的培訓，或者培訓幾天理論知識后直接走馬上任；培訓內容和員工個人需求不相關，工作實際作用不明顯；企業方面只為短期利益對培訓重視不夠、培訓管理不規范、培訓方式單調、缺乏長遠的培訓評價體系、員工學習的積極性不足等。 

2.2業績考核制度不完善 

房地產企業完全用業績衡量員工素質高低，此考核方式其實存在很大弊端。例如，單一化的問題考核，過于主觀的考核過程，單調死板的考核機制，片面化的考核內容。重要的是房地產企業內部，沒有相應的監督部門，這讓考核結果無法對外公開。 

2.3企業文化的作用有待發揮 

企業文化是企業發展的靈魂，積極向上的企業文化能夠激發員工努力拼搏的士氣。但是我國的大多數房地產企業沒有足夠重視企業文化的凝聚作用，企業文化在企業人力資源管理中作用亟待提升。房地產企業對本企業文化沒有深入發掘，科學總結，合理應用，以致未能使職工形成自覺的責任感，員工個人價值取向與企業管理理念、發展戰略不甚相符合，員工個人奮斗目標，企業經營理念難以達成共識。 

3、從馬斯洛需求層次理論在房地產業人力資源管理中的應用 

3.1滿足最低端的生理與安全的低層次需求 

首先應該從低級需要做起，建立合理的薪酬福利制度和設計合理的工作時間、安全的工作條件，保障員工的日常生活所需和生理、身體的安全。比如為員工購買五險一金、設立員工餐廳和宿舍，為員工提供除工作外的健身場所和基礎設施等。進行物質薪酬獎勵時實行“按勞分配”原則.將崗位責任制、目標管理和物質報酬結合起來。實現以優秀的工作環境和工作條件吸引高素質人才，創辦優質的福利條件留住高層次人才。 

3.2滿足基于需求層次中間的社交需求 

面對現代房地產企業工作壓力大的現狀，企業要為員工安排必要的工作之外一些有益的聯誼活動，設置文化交流休閑中心，促進員工之間的交流。建立友好和諧的員工關系，采用人性化管理，開展企業領導和員工座談會；發揮企業工會作用，暢通員工訴求渠道，尊重員工的需求和人格發展，讓員工有一種家的溫暖。通過以上各種形式幫助員工建立良好的社交人際關系，有效地緩解員工工作和生活的壓力，從而提高企業生產效率，減少員工流失率和優秀人才跳槽率。同時通過這些活動逐漸形成自己富有特色的企業文化，引導員工為達成企業的共同愿景而一起努力。 

3.3企業還要著眼于員工的尊重需求 

馬斯洛認為，人越受到尊重，重視越多，學習和工作方面就會越加努力。因此企業要尊重員工.重視員工，盡量滿足員工提出的合理建議和要求。在制定與員工管理相關的政策時，多多與員工溝通，征求員工意見，采納員工合理建議.肯定員工能力，從而激發員工的工作熱情，使員工樹立以單位為家的主人翁精神。企業要表揚業績突出、表現好的員工，讓員工覺得自己是企業里的一份子。這樣員工也就會不遺余力的努力工作，爭取認同。對于有能力的員工，企業的領導者也要適當的進行信任授權，得到了領導者的授權，也就得到了領導者的信任。最終實現可以滿足員工的自尊心和自信心，產生充足感和歸屬感。 

3.4完善員工培訓制度，實現員工長遠成長 

構建房地產業企業專業化、時代化和個性化的人員培訓制度。 

3.4.1從企業頂層設計層面加大培訓體系的投入力度，可以從培訓課程體系、師資隊伍、人才信息庫、培養機制等方面的建設出發，加強資源投入、方法完善，機制構建。最終構建符合企業戰略發展需求的培訓體系。

    　3.4.2開展全方位員工基本專業知識培訓，結合靈活多樣的培訓方式。可以培養內部員工講師，也可以外請經驗豐富的講師，也可以將員工送到專業培訓機構。經常深入生產現場，豐富自己的實踐知識。 

3.4.3房地產企業內部使用一崗多配式，不同崗位輪崗式等培訓方式。將崗位低級員工安排在高一級的專業崗位見習，提高綜合管理能力；將專業素質較好的員工，調到銷售或綜合運營管理部門，提高綜合素質，培養綜合復合型人才。 

3.4.4注重培訓效果，完善培訓評價體系構建，通過多渠道、多方式制定量化的培訓評價指標，建立員工培訓檔案并實行定期測評，跟蹤員工培訓后的成長變化，檢驗培訓是否達到預期目標。認真總結培訓中的成功之處和不足之處，提出持續改進的措施。 

3.4.5建立公平合理、多元化的績效激勵機制 

房地產企業從自身的發展戰略和運營特點出發，結合自身所處的不同發展階段，量身定制本企業自己的動態績效管理體系和薪酬機制。制定時要做到主客觀相結合，能夠體現公平性、合理性及可操作性。與時俱進地進行考核制度的創新，包括考核細則、考核尺度。 

根據馬斯洛理論，人的需求是多層次多元化的，每個人的需求是有個體差異的，這就要求在制定薪酬時要做到因人而異。根據房地產企業特點設計多樣化的薪酬。如，在房地產企業建筑施工部門，實行依據勞動量大小分配薪酬；在房地產集團公司，依據出資額或所占股份進行利益分配；在銷售部門，按照員工銷售業績發放薪酬；在策劃部門，根據策劃方案產生的實際效果分配薪酬；在高級管理人員中，依據他們對公司貢獻率分配薪酬，還可以附加期權激勵。最大限度激發每個員工的潛能，實現人盡其才.才盡其職。 

第6篇：房地產需求范文

關鍵詞：房地產周期；波動因素

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）01-00-01

一、房地產經濟波動理論

經濟周期是指經濟現象或變量在連續過程中重復出現漲落的情況，所強調的是再現性、重復性，同樣房地產經濟周期，是指對于房地產市場供求的周期性漲落波動變化。

一般來說，房地產經濟周期波動劃分為 5 個階段：第一階段：政府實行擴張性財政政策、失業率高，國家采取相應的通貨膨脹，抵押貸款利率低，收入呈現上升趨勢，住宅需求增加。第二階段：房地產交易活躍，房價上升，建造成本增加，房屋銷售形勢樂觀，投資進入市場，貸款利率降低，因此房屋需求擴大，不斷提高房屋供給以滿足增長的需求。第三階段：房地產需求的增長逐步穩定，但因為房地產開發商的投資量過大而造成了房地產過剩的供給，房地產空置率和存貨增加，投資利潤有所下降，同時通貨膨脹率快速上升，利率上升，貸款難度增加，房價開始下降。第四階段：房地產開發活動趨緩，房屋銷售難度增加，空置率逐步提高。第五階段：宏觀經濟衰退時，房地產的需求狀況發生變化，房地產價格急劇下降。

二、我國房地產周期波動特征與原因

我國房地產業發展速度呈現高增長率但又小幅高低交替的周期性波動，主要有以下原因：第一，土地是不可再生資源，長期來看房地產價格是增長的，在增長型的經濟形勢下，供給和需求的長期趨勢表現為正斜率上升，后一輪循環的峰頂總是比前一輪的高。第二，在繁榮階段，開發商、銀行的過度樂觀供給大于需求；在不樂觀階段則相反，導致供給的波動往往比需求的波動更大。 第三，時滯效應使開發商信息時效性不強，需求循環經常領先于供給循環一段時間。

三、房地產業周期波動影響因素分析

1.房地產經濟周期波動的內生因素

1.1房地產市場供給與需求的矛盾。房地產經濟周期波動的直接原因是房地產市場供需的矛盾。房地產供需的自身變動，不僅受到房地產價格彈性等內部傳導因素的影響，而且還受到來自宏觀經濟變量的影響，因此房地產供給與需求關系的變化過程，可以看為外部因素的沖擊與內部傳導機制的綜合作用過程，實際上也就成為直接影響房地產周期波動的主要因素，房地產供給與需求矛盾通過銷售利潤，開發成本和市場價格等幾個指標，最終反映在房地產投資的變化上是資規模的大小引導房地產的投資走向的收縮或擴張，從而使房地產經濟出現周期性的變化。

1.2消費者對房地產價格的未來預期。房地產波動的主要動因是房地產價格的預期。一方面， 房地產價格漲跌的預期將會直接影響到房地產消費者的購買行為；另一方面，從房地產的投資需求來看，如果預期未來的房地產經濟形勢不樂觀，則市場對可投資的物業的需求量和土地的需求量將減少，從而，導致房地產的變化和波動，相反，如果預期未來的房地產經濟形勢發展勢頭很樂觀，則市場對物業的需求量和土地的需求量都將有所增加。

1.3房地產本身帶來的收益率。一般而言，當房地產開發商的預期收益率升高時，開發商會追加投資；當預期收益率降低時，開發商的投資行為就會變得小心謹慎。因此，收益率的高低是開發商最為關注的問題之一，市場競爭始終存在，任一個房地產開發商不可能長久地獲得高出社會平均投資收益水平的超額利潤，從而使房地產開發的收益率逐漸下降到社會平均水平，甚至低于社會平均水平。此時，明智的新投資者將不再加入，而原有部分投資者退出，因此，房地產市場上的新增供給量開始出現降低現象，而隨著房地產消費的上升，投資需求的增加，市場吸光了超量的供給，開發商的收益又會出現回升，當回升到一定水平時，又會有新的投資者再入房地產主行列，房地產市場就是這樣周而復始地運行，形成了房地產經濟周期的波動。

2.房地產經濟周期波動的外生因素

2.1宏微觀政策因素的導向。政策因素主要是經濟管理部門的政策性調整對房地產運行形成政策沖擊，這主要包括貨幣、財政、投資、金融政策等，這是政府應對房地產市波動實行宏觀調控。國家政策對房地產市場土地供應為代表的各要素進行調控，從而影響了周期波動。

2.2經濟發展水平的變動。國民經濟增長率與房地產業發展之間存在十分緊密的關系。經濟繁榮階段，緊縮通貨膨脹與政府利率的提高等政策沖擊， 由投資、消費構成的房地產需求分別在宏觀緊縮政策下降低，導致社會資源率先從房地產領域率先退出，房地產市場先于宏觀經濟進入收縮期，并且收縮階段持續時間長于宏觀經濟。當宏觀經濟蕭條時，房地產市場也面臨蕭條困境，這會迫使政府刺激經濟，采取擴張性的政策促使經濟發展，同時在房地產價格和收入需求彈性等房地產特有的產業擴張傳導作用下，社會生產資源就會向帶有國民經濟前導性和基礎性特征的房地產業轉移，這就帶動房地產先走出困境，從而帶動宏觀經濟進入繁榮期。

2.3國民收入水平。消費水平和社會購買力的上升或降低和可供投資的資源數量的隨國民收入變化而變化。從總體上分析，當收入水平變動作為外部沖擊形成后，以及在房地產收入需求彈性等內部傳導機制的作用下，不但會影響房地產消費需求，還會影響房地產投資需求。對于收入水平影響房地產需求的傳導機制：一方面，消費者對房地產物業的支付水平受收入變動的影響，而支付能力的高低影響到房地產需求水平，另一方面， 消費者對財富積累的預期也會受到收入水平變動影響。

2.4社會發展因素是周期波動的重要原因。隨著物質生活水平和精神文明素質的提高，房地產消費的觀念和購買行為對房地產產生產生的影響越來越大，這直接引發公眾對房地產的功能需求、價值需求以及對居住環境的需求將進一步影響房地產的市場和需求空間，與此同時，隨著城市化的推進，城市基礎設施與普通住宅的需要的矛盾將極大地加劇，并且這也將影響著人口增長、人口流動和交通運輸業的發展，而這些因素又進一步反向力量，對地價上漲和房地產業的發展產生強烈的持久作用，最后影響我國房地產經濟周期波動。

四、結束語

2008年經濟危機過后，面對經濟轉型與房價居高不下的壓力，我國進行經濟結構調整，加強了對房地產的調控，加之房地產市場本就帶有政府主導性的色彩，政策因素對房地產周期的影響越來越大，當前房地產的周期處于高漲-減速的發展階段，我國房地產周期進入了調整期。

參考文獻：

[1]楊慎.房地產與國民經濟[ M] .北京：中國建筑工業出版社，2002.

第7篇：房地產需求范文

1.房地產的貨幣政策傳導機制。房地產的價格會受到利率高低的影響。第一，房地產價格的財富效應。房價的上升增加了消費者的名義財富值，導致消費增加，加大需求量，同時上升的房價會增加消費者對自身未來收益的預期值，同樣增加消費，擴大需求量。第二，托賓的Q投資效應。一個國家對房地產行業的投資會通過刺激社會消費進而擴大總投資和總需求，導致總產出擴大的路徑最終影響整個國民經濟。第三，房地產價格的信貸效應。很多資金需求者會以房地產為抵押向銀行借款，因此若房地產價格升高，直接會影響到控制這些抵押物的銀行的資產負債情況；反之銀行的信貸政策也是房地產商是否進行投資的決定因素。房地產價格上漲，會通過推動整體信貸規模上漲的方式推動投資和產出，而房地產價格下跌，會在一定程度上萎縮全國信貸規模，對投資和產出起負向刺激作用。

2.房地產對貨幣需求的影響。企業和居民對貨幣需求的動機會因為房地產價格的波動而發生改變，貨幣需求的總量也會因此發生變化。第一，房地產價格上升的同時，人們的名義財富也會有所變化，也就刺激了貨幣需求。第二，房地產價格上升會帶動交易量的增加，交易必然會用到貨幣，市場上對貨幣需求量因此就會增加。第三，房地產價格上漲以后，房地產的持有量就會增加，相應的貨幣持有量就會減少，也就是說人們的資產結構會發生變化，貨幣持有需求的減少，貨幣需求從而會降低。由此可見，房地產對貨幣需求產生的影響是多方面的，三種因素相互作用，從不同的角度影響貨幣政策，因此房地產價格波動會對貨幣需求造成不確定性的影響。

二、貨幣政策對我國房地產市場的影響

貨幣政策的變動影響宏觀經濟狀況，在這個過程中會涉及房地產行業。房地產泡沫的產生源自于國家對房地產行業的過度投資，雖然在一定程度上保證了該行業的平穩快速發展，但同時也帶來了房價持續增高不下的狀況，面對這一現象中國人民銀行也有相應的措施，提高個人住房貸款利率，壓縮投資和需求。

1.資金供應量對房地產市場的影響。適量的貨幣資金流入到房地產市場中可以在一定程度上減輕房地產交易的資金壓力，擴大需求量，從而促進價格的確定和成交，同時充足的資金供給使得利率相對降低，即房地產商的資金成本下降，促進房地產投資。從宏觀角度看，寬松的貨幣供給會涉及經濟社會的各個方面的發展，其中消費者收入的增加使得居民手中名義財富得以增長，進而增加居民對房地產等耐用品的購買；然而過度的貨幣供給會產生通貨膨脹，此時房地產價格的上漲是一種假象，此時房地產泡沫隨之產生。

2.信貸政策對房地產市場的影響。第一，房地產開發商在商品房開發初期需要大量的資金支持，而其獲取資金的來源主要是向銀行借款。寬松的貨幣政策使得房地產開發商更容易獲得所需資金，充足的資金供給能夠有效的加速房地產的開發和建設，直接結果體現在產出量的快速增加，供給的增多又會進一步通過供需規律影響價格。第二，分期付款是促進房地產消費的有力工具，信貸約束放松會導致消費者更易獲得房地產抵押貸款，進一步刺激房地產需求，從而推動房地產價格上漲；房貸的條件放松會增加對房地產的需求，且由于一般以房地產作為抵押物進行接待房地產價格變動將影響信貸規模，進而影響消費和投資，最終影響宏觀經濟。第三，資金需求方的真實財富值會隨著房地產市場價格的變化而變化，進而會根據資金需求狀況調整其借貸需求。第四，銀行信貸政策的寬松與緊縮受其資產負債擁有情況的影響，由于銀行會接受以房地產為抵押的信貸業務，因此房地產價格的變化通過影響銀行的資產進而影響銀行的信貸政策，上世紀中期東南亞各國歷史經驗表明房地產價格的變動對資金信貸具有顯著影響。

第8篇：房地產需求范文

財富效應

財富效應包括兩個方面：正財富效應和負財富效應。相應地，房地產泡沫的財富效應可以分為泡沫形成階段的正財富效應和泡沫破滅階段的負財富效應。

房地產泡沫形成階段的正財富效應。在房地產泡沫形成階段，房地產價格持續上升，泡沫程度不斷增加，房地產價格將繼續上升的預期形成，人們堅信房地產價格會繼續漲下去。此時，因房地產價格上漲，人們的財富確實增加了，于是人們的邊際消費傾向增加。同時，房地產資產的不可分割性、不可移動性、不易滅失、易于管理、管理成本低等特性，決定了它是一種優越的抵押品。房地產資產價格的上漲使其所有者可以用其進行更高額度的消費融資，從而增加其消費支出。消費增加通過乘數效應促進經濟總量的增長，經濟總量的增長又進一步促進消費增加和資產價值的增長，使房地產泡沫繼續加深。這樣，在房地產泡沫形成階段，人們的財富增長與房地產泡沫之間形成一種正反饋機制，從而放大了泡沫形成階段的正財富效應，房地產價格也處于發散狀態，越來越偏離其基礎價格。

房地產泡沫破滅階段的負財富效應。在房地產泡沫破滅階段，房地產價格持續下跌，人們對房地產完全喪失信心，房地產價格將繼續下降的預期形成，人們堅信房地產價格會繼續下降。此時，因房地產價格下降，人們的財富縮水了，邊際消費傾向也隨之下降，消費下降的乘數效應使經濟總量的增長率下降。經濟增長率的下降又進一步促進消費和資產價值的縮水，使房地產價格繼續下降。這樣，房地產泡沫破滅階段，人們的財富縮水與房地產價格下降之間形成一種負反饋機制，使房地產價格逐步收斂，并回歸到其基礎價格。

強化效應

房地產泡沫的“強化效應”和“超前效應”是針對經濟周期和房地產周期而言的。在房地產泡沫的形成時期，房地產價格不斷上升，開發商所開發的房屋的抵押價值明顯上升，開發商和銀行都會形成房地產價格繼續上升的預期，銀行會把房地產貸款視為優質貸款，從而改善開發商的信貸條件，使開發商獲得更多的貸款繼續擴大房地產開發規模。在土地、項目、資金都有限的條件下，大規模的資金投入房地產開發必然從供給層面加深房地產泡沫。同時，公眾也會形成房地產價格繼續上升的預期，投機性購房大量增加，在房屋供給短期無彈性的情況下，強大的需求會拉動房地產價格繼續上升，形成需求層面推動的房地產泡沫。

此外，房地產泡沫在經濟周期中還具有超前效應，即房地產業的波動超前于宏觀經濟的波動。

賭場效應

房地產泡沫的“賭場效應”是指房地產市場充滿了非理性投機行為而導致的泡沫或狂熱。當房地產市場泡沫泛濫、投機成風、人們表現為驚人的價格幻覺和大眾癲狂時，房地產市場則表現出典型的賭場性質。當整個社會熱衷于泡沫賭博時，人們會放棄物質生產部門的生產而追逐泡沫帶來的利益，放棄物質財富的創造而追逐泡沫帶來的“貨幣幻覺”。這種泡沫賭博只是鈔票搬家，貨幣財富在不同主體之間再分配的一種“零和博弈”，它并不能增加社會福利，而且輸家所失會大于贏家所得。所以，要想依靠房地產泡沫投機使一個國家或全體參與者富裕起來，那純粹是一種幻想。

有泡沫就必有風險，而且泡沫越嚴重風險越大，這是泡沫運行的“風險效應”。

外部效應

房地產泡沫的外部效應是指房地產泡沫對國民經濟的其他產業或其他經濟主體產生的負面影響，體現在以下幾個方面：

一是房地產泡沫對其他產業發展的“擠出效應”。在房地產泡沫膨脹時期，會不斷吸引社會資金注入房地產業，在資金總量一定的情況下，會減少在其他產業的資金投入，扭曲經濟資源的配置，影響其他產業的發展，加劇產業結構不平衡，進而影響國民經濟的整體發展。

二是房地產泡沫直接導致房地產市場的二元結構：一方面是普通的市民，他們的收入水平低，已經失去購買住房的能力；另一方面是高收入群體，其中沒有購房的人已經很少，這些群體只是具有投資購房的需求。這樣的二元結構市場是極度危險的，它使我國房地產市場缺乏真正的居住需求，房地產業發展缺乏可持續動力。

三是房地產泡沫對居民的其他消費產生抑制效應。由于房地產泡沫導致房地產價格過高，許多家庭不得不抑制其他消費，以積攢首付款和支付月供款。

四是房地產泡沫抑制我國的城市化進程。房價過高，一方面會加大勞動力轉移成本和消費支出的比例從而抑制城市化進程；另一方面會將購房和租房能力下降的農村人口排斥在轉移特別是穩定轉移之外。

分配效應

房地產泡沫的分配效應表現在以下幾個方面：

一是房地產泡沫引起收入差異擴大，使得原本就很富有的人變得更加富有，而原本就很貧窮的人變得相對來說更加貧窮。

二是房地產泡沫扭曲財富分配方式，降低經濟效率。

三是房地產泡沫的財富分配方式有悖公平、公開、公正的原則，進一步加大了貧富差距，甚至會影響經濟社會穩定。

貨幣效應

第9篇：房地產需求范文

關鍵詞：房地產信貸；房地產價格；供給和需求

中圖分類號：F127 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）05-0047-02

引言

中國房地產價格和房地產信貸密切相關。房地產行業是典型的資本密集型行業，房地產的開發、銷售都離不開銀行信貸資金的支持。在我國居民中長期新增貸款中有80%左右為住房抵押貸款。在住房信貸政策推出、完善及調控過程中，房地產價格也相應地發生著非常大的波動。所以，房地產市場的發展、房地產價格的波動和國家的宏觀經濟政策、銀行信貸情況有著密切聯系，尤其是房地產和銀行信貸之間有著相互強化的作用。房地產價格和銀行信貸的互相強化作用會擴大宏觀經濟的波動，對國民經濟造成深遠影響。綜上所述，研究房地產信貸對房地產業的影響非常重要，可以幫助了解房地產業目前所處的狀態、發展趨勢、金融支持等情況。掌握了房地產信貸對房價波動的影響機制及影響程度，有利于政府通過引導、調節信貸規模與投向等金融手段促使房地產市場健康發展。

一、房地產信貸對住房價格影響的理論基礎

房地產信貸一方面受到國家信貸政策的影響，另一方面與銀行自身的收益狀況有關。國家信貸政策主要從信貸規模方面影響房地產信貸。銀行自身的利益與抵押房地產的價值密切相關，銀行會根據房地產的抵押價值發放貸款。

銀行擴大信貸規模，會增加房地產市場資金的流動性。對于供給方來說，房地產企業會得到更多的資金，擴大房地產開發規模，增加房地產市場的供給。但是由于房地產商品存在建設周期長，受技術水平和土地政策限制等特殊性，短期內供給彈性幾乎為零。因而在短期，信貸規模的擴張對供給影響較小。對于按揭貸款的居民來說，寬松的信貸政策，如增加貸款額度、降低首付款，會促使潛在住房需求轉換為有效需求，并且投機性的需求也會隨之增加。所以，信貸規模的擴大對需求的增加能起到立竿見影的效果。因此，信貸擴張在短期內會促進房價上升。同時，房地產的抵押價值也隨之上升，增加了銀行的收益，促使銀行進一步擴大房地產信貸規模，刺激房地產市場的繁榮和住房需求的增加，使房價循環上升。反之，如果實行緊縮的信貸政策，會降低房地產市場資金的流動性。銀行對房地產企業的貸款就會減少，不利于房地產增加供給。但是房地產開發的施工面積遠大于竣工面積，房地產市場存在龐大的潛在供給量，不會在短期對供給產生較大的影響。對于需求方來說，降低貸款額度、增加首付比例，會使原先的有效需求轉變為潛在的需求，而投機需求也會減少，從而大幅度降低房地產市場的需求量，造成供大于求的局面，促使房地產價格下降。對于銀行來說，抵押資產的貶值會產生很大的金融風險，因而會縮小對房地產業的信貸支持，從而進一步促使房地產價格下降。

二、房地產信貸對住房價格影響的實證分析

（一）檢驗個人按揭貸款和房地產開發貸款對住房價格的長期影響

將房地產信貸總額分解為房地產開發貸款和個人按揭貸款，分別研究二者對住房價格的影響。變量選取住房價格P、房地產開發貸款B1、個人按揭貸款B2、國內生產總值G、居民可支配收入M。

（二）房地產開發貸款與住房價格的協整檢驗

選取的變量為房地產開發貸款B1、國內生產總值G、居民可支配收入M和住房價格P。首先對房地產銀行信貸B1、國內生產總值G和住房價格P三個變量建立的模型進行OLS回歸，得到如下回歸結果：

P=0.061 9×B1+0.3832×G+0.1732M+1 484.67

（17.47） （19.234） （16.45） （10.37）

接下來對回歸方程的殘差進行單位根檢驗，由回歸方程的估計結果，我們可以得到殘差。通過Eviews軟件可以得到殘差序列，然后對殘差序列進行單位根檢驗。

對回歸方程的殘差進行ADF檢驗

滯后一階

檢驗結果表明，殘差序列無單位根，是穩定序列。說明住房價格P和房地產開發貸款B1之間存在長期均衡的關系。并且，由回歸方程可以得到，房地產開發貸款增加1個單位，住房價格上升0.061 9個單位。可能有兩個原因。一是寬松的信貸政策，增加了房地產企業的資金來源。房地產商在經濟繁榮、資金充足的情況下，更傾向于開發高檔住房的市場，高檔住宅極易被投機炒高，拉動整體的房價。二是長期內房地產開發貸款的增加，會促進住房市場的供給增加。供給曲線向右移動，住房價格下降。但同時，潛在需求會轉化為有效需求，從而住房市場的需求迅增加。因而新增的供給會被新增的需求全部吸收，此時形成新的房地產均衡價格。也就是說，長期內，當房地產的供給增加時，房地產的需求和均衡價格會同時增加。

（三）個人按揭貸款B2與住房價格P的協整檢驗

選取的變量為個人按揭貸款B2、居民可支配收入M、國內生產總值G和住房價格P。首先對住房價格P、個人按揭貸款B2、居民可支配收入M與國內生產總值的模型進行OLS回歸，得到如下回歸結果：

P=0.036×B2+0.201 3M+0.294 3G+2 175.66

（9.3325） （19.377） （18.652） （10.38）

接下來對回歸方程的殘差進行單位根檢驗。

對回歸方程的殘差進行ADF檢驗

滯后一階

檢驗結果表明，在5%的置信區間，殘差序列無單位根，是穩定序列。說明住房價格P和個人按揭貸款B2之間存在長期均衡的關系。并且，由回歸方程可以得到，個人按揭貸款增加1個單位，住房價格上升0.063 6個單位。個人按揭貸款對住房價格的影響是顯著的。因為隨著經濟的發展和人口數量的上升，居民對生活水平改善的要求開始轉向住房的需求，并且潛在需求大大超過有效需求，很大部分的剛性需求還沒有釋放。在長期，寬松的信貸政策會增加房地產市場的需求，促進房價達到更高的均衡點。

（四）格蘭杰因果關系檢驗

以上檢驗說明，房地產開發貸款和個人按揭貸款都和住房價格存在長期的均衡關系。下面通過格蘭杰因果關系檢驗，驗證二者是否和住房價格存在格蘭杰因果關系，即房地產開發貸款和個人按揭貸款是否能直接引起住房價格的波動。

格蘭杰檢驗結果

“B1不是P的格蘭杰原因”在小于10%置信區間下拒絕原假設，說明房地產開發貸款是住房價格的格蘭杰原因。“B2不是P的格蘭杰原因”在小于10 %置信區間下拒絕原假設，說明個人按揭貸款是住房價格的格蘭杰原因。檢驗結果與理論分析結果一致。

綜上分析，房地產開發貸款和個人按揭貸款對住房價格的存在長期的均衡關系，并且房地產開發貸款和個人按揭貸款都是引起住房價格波動的因素。

（五）檢驗個人按揭貸款對住房價格產生的短期動態影響

建立VAR模型，研究個人按揭貸款對住房價格的波動產生的短期動態影響。因為在短期居民購房需求與儲蓄余額有直接的關系。因此，模型選取的變量包括住房價格P、個人按揭貸款B2、居民儲蓄年底余額S和國內生產總值G。

1.VAR模型的建立

使用Eviews軟件計算出來的最優滯后階數是滯后一階。

P=-0.362×P（-1）+0.098×B2（-1）+0.011 8×S（-1）+

0.092×G（-1）+2 584.24

2.格蘭杰因果關系檢驗

在VAR模型下，進行格蘭杰因果關系檢驗。

VAR Granger Causallty/Block Exogeneity Wald Tests

檢驗結果表明，在5%的置信區間下，個人按揭貸款余額B2和居民儲蓄余額S都拒絕了原假設。換句話說，個人按揭貸款余額B2和居民儲蓄余額S是住房價格的格蘭杰原因。居民年底儲蓄余額S代表了居民的財富。居民的財富直接決定消費者的有效購買力。因此，檢驗的結果符合現實情況。個人按揭貸款B2會同時影響購房消費者的居住性需求和投機性需求，從而影響住房價格。檢驗結果符合理論分析結果和實際情況。

3.脈沖響應

圖1 圖2

如圖1所示，當在本期給個人按揭貸款余額一個正的沖擊后，住房價格會在第一期反映為零，第二期有一個非常明顯的上升到達峰值，之后趨于平穩。如圖2所示，居民年底儲蓄余額S的沖擊對住房價格的影響。當在第一期給居民年底儲蓄余額一個正的沖擊后，住房價格在第一期的反映為零，第二期開始有小幅的上升，之后持續對住房價格產生上漲的影響。因此，可以看出，個人按揭貸款在短期對住房價格有顯著的促進作用，長期保持穩定。居民儲蓄在短期的影響沒有個人按揭貸款顯著，但是在長期會持續促進住房價格的上升。

三、結論

一是銀行的房地產信貸規模尤其是個人按揭貸款規模的大小是造成房地產市場波動的重要因素。尤其在短期，隨著購買者或投資者從銀行取得貸款的增加，房地產價格水平會出現上漲趨勢。

二是在長期，銀行信貸對供給和需求都會產生影響。我國房地產的大規模開發并不會因為提供更多的有效供給以拉低房地產價格，新增的供給會不斷被旺盛需求所吸收，從而繼續抬高房地產價格，達到更高的均衡點。因此，房地產信貸的增加，會導致房地產價格的上漲。

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