增值稅稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：增值稅稅收籌劃范文

我國《增值稅暫行條例》將納稅人按其經(jīng)營規(guī)模大小及會計核算健全與否劃分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。對于一般納稅人，實行增值稅專用發(fā)票抵扣稅款制度，需要準確計算其每期的銷項稅額、進項稅額和應納稅額；而對于小規(guī)模納稅人，則只需按其銷售額（包括視同銷售情況）計算應納增值稅稅額，即使取得了增值稅專用發(fā)票亦不得抵扣。

如前所述，增值稅是對增值額征稅，不同的企業(yè)商品及勞務的價值增值情況不盡相同，如有的企業(yè)是高新技術企業(yè)，其產(chǎn)品的增值率很大，很小一部分的投入就能帶來很大的產(chǎn)出；而有的企業(yè)是勞動密集型企業(yè)，技術含量有限，其產(chǎn)品的增值率不高。（本文中，增值率被定義為產(chǎn)品或勞務的售價與成本之差與成本的比率，介于0到1之間）企業(yè)在一般納稅人或是小規(guī)模納稅人身份下的應納增值稅稅額就可能出現(xiàn)差異。增值稅納稅身份的選擇，就成了新辦企業(yè)在增值稅稅收籌劃中的首先需要考慮的問題。

一、增值率對增值稅納稅身份選擇的影響

通常在增值稅的稅收籌劃中，只考慮產(chǎn)品（或勞務）的增值率這一因素對增值稅納稅身份選擇的影響。為說明問題的方便，假定一新辦企業(yè)有兩種選擇：一是認定為一般納稅人（適用17％稅率）；二是認定為小規(guī)模納稅人。那么，企業(yè)產(chǎn)品不同的增值率水平，對增值稅納稅身份選擇的影響是不同的。

（一）設該企業(yè)一般商品（勞務）成本為C，增值率為q，售價為C*（1+q）。

如為一般納稅人，應交的增值稅為Cq*17%；

如為非商業(yè)小規(guī)模納稅人（適用6％稅率），應交的增值稅為C*（1+q）*6％；

令Cq*17%＝C*（1+q）*6％，解得q=54.55％。

故企業(yè)產(chǎn)品的增值率為54.55%時，兩種身份下的增值稅稅負是無差異的；如果增值率小于54.55%，選擇一般納稅人身份稅負較輕；反之，則選擇非商業(yè)小規(guī)模納稅人身份有利。

（二）如果小規(guī)模納稅人適用4％稅率（即為商業(yè)企業(yè)），其他條件不變，計算過程同上，則計算出來的增值率零界點為30.77%。如果增值率小于30.77%，選擇一般納稅人身份稅負較輕；反之，則選擇商業(yè)小規(guī)模納稅人身份有利。

二、增值率和進項稅可扣除比重對增值稅納稅身份選擇的影響

事實上，上面的計算過程隱含了一個假設條件，即企業(yè)作為一般納稅人其所有的進項稅均可抵扣銷項稅。那么，如果放寬這個假設條件，即企業(yè)可抵進項稅比重在0到1之間變化，結論是否一樣呢？

之所以會有這樣的考慮，是因為企業(yè)在現(xiàn)實的經(jīng)營過程中，由于各種原因，其增值稅進項稅并不是總能全部予以抵扣的，如企業(yè)沒有妥善保管取得的增值稅專用發(fā)票、或取得的發(fā)票未通過國稅局認證、或無法取得增值稅專用發(fā)票等等。

企業(yè)在設立時仍然面臨兩種選擇：一是認定為一般納稅人（適用17％稅率）；二是認定為小規(guī)模納稅人。

設一般商品（勞務）成本為C，增值率為q，售價為C*（1+q），可抵進項稅的比重為m（m∈〔0，1〕）。

（一）如為一般納稅人，應交增值稅為〔C*（1+q）－C*m〕*17％；

如為非商業(yè)小規(guī)模納稅人（適用6％稅率），應交的增值稅為C*（1+q）*6％；

令〔C*（1+q）－C*m〕*17％＝C*（1+q）*6％；

簡化為〔（1+q）－m〕*17％＝（1+q）*6％；

最終得到m=11（1＋q）/17，m和q之間存在著一定的關系，其函數(shù)圖像見圖一所示。對這一圖像進行討論分析（注意m不可能大于1）：

a、當m=1即全部進項均可抵扣時，q=54.55%，此種情況在上面已說明。

b、當m=0即全部進項均不可抵扣時，顯然小規(guī)模納稅人占有優(yōu)勢，稅負輕。

c、當m∈（0，1），此時q的取值范圍為（0，6/11），可以把上圖紅色長方形區(qū)域分為三塊：線段ab、三角形H、梯形G。繼續(xù)分析：

c1、線段ab（不包括兩個頂點）上的點都符合m=11（1＋q）/17，此時，不論選擇一般納稅人身份還是小規(guī)模納稅人身份，稅賦是一樣，兩種身份無差異。

c2、處于三角形G區(qū)域的點，滿足m＞11（1＋q）/17，此時有：

〔（1+q）－m〕*17％＜〔（1+q）－11（1＋q）/17〕*17％＝（1+q）*6％；

兩邊同時乘以C，得〔C*（1+q）－C*m〕*17％＜C*（1+q）*6％；

這就意味著作為一般納稅人的稅負將低于小規(guī)模納稅人，一般納稅人占有稅負優(yōu)勢。

c3、處于梯形H區(qū)域內(nèi)的點，滿足m＜11（1＋q）/17，此時有：

〔（1+q）－m〕*17％＞〔（1+q）－11（1＋q）/17〕*17％＝（1+q）*6％；

兩邊同時乘以C，得〔C*（1+q）－C*m〕*17％＞C*（1+q）*6％；

這就意味著作為小規(guī)模納稅人的稅負低于一般納稅人，小規(guī)模納稅人占有稅負優(yōu)勢。

（二）其他條件不變，小規(guī)模納稅人為商業(yè)企業(yè)時，適用稅率為4％，分析過程與上文類似，分析的結果簡要如下：

a、當m=1即全部進項均可抵扣時，q=30.77%，此種情況在上面亦已說明。

b、當m=0即全部進項均不可抵扣時，顯然小規(guī)模納稅人占有優(yōu)勢，稅負輕。

c、當m∈（0，1），此時q的取值范圍為（0，4/13），同樣可以把圖二中的紅色長方形區(qū)域分為三塊：線段wr、三角形E、梯形F。繼續(xù)分析：

c1、線段wr（不包括兩個頂點）上的點都符合m=13（1＋q）/17，此時，不論選擇一般納稅人身份還是小規(guī)模納稅人身份，稅賦是一樣，兩種身份無差異。

c2、處于三角形E區(qū)域內(nèi)的點，滿足m＞13（1＋q）/17，此時有：

〔C*（1+q）－C*m〕*17％＜C*（1+q）*4％；

這就意味著作為一般納稅人的稅負將低于小規(guī)模納稅人，一般納稅人占有稅負優(yōu)勢。

c3、處于梯形F區(qū)域內(nèi)的點，滿足m＜13（1＋q）/17，此時有：

〔C*（1+q）－C*m〕*17％＞C*（1+q）*4％；

這就意味著作為小規(guī)模納稅人的稅負低于一般納稅人，小規(guī)模納稅人占有稅負優(yōu)勢。

三、總結及評論

第2篇：增值稅稅收籌劃范文

【關鍵詞】增值稅 籌劃原則 納稅籌劃

增值稅和其他稅種一樣，是商品剩余價值的重要組成部分，在商品流轉的過程中，增值稅也在發(fā)生流轉，最終由消費者承擔?！吨腥A人民共和國增值稅暫行條例》把增值稅在商品生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)都進行相應的規(guī)范，從原理分析來看，增值稅“無法”進行有效的稅收籌劃，但是，只要經(jīng)過精心的安排和設計，增值稅的納稅籌劃還是有很大的操作空間的。進行有效的稅收籌劃，有利于減輕企業(yè)的稅收負擔，達到合理節(jié)稅的最終目的，節(jié)約出資金進行擴大再生產(chǎn)，對企業(yè)的持續(xù)發(fā)展具有重要的作用。

一、增值稅的稅收籌劃應該遵從的原則

（一）應遵循合法性原則

進行納稅籌劃要根據(jù)國家的法律法規(guī)進行，不能違背稅法以及相關的法律，要在相關法律允許的范圍下進行納稅籌劃活動。違背了相關的法律法規(guī)，雖然可以為企業(yè)減少相應的增值稅稅負，但這屬于違法行為，要受到國家法律的制裁，是不可為的行為。合法性原則是增值稅納稅籌劃應該遵循的最基本原則。

（二）應注重成本效益原則

企業(yè)在進行增值稅納稅籌劃的時候，目的就是合理降低企業(yè)稅負，實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化，所以應該比較納稅籌劃時產(chǎn)生的成本和進行納稅籌劃后實現(xiàn)的有效收益，在收益和成本相抵減后，分析進行納稅籌劃的可行性。

（三）應遵循統(tǒng)籌性原則

統(tǒng)籌性原則就是說要在縱向和橫向的角度綜合考慮增值稅稅收籌劃的影響，在進行稅收行為之前要做好相應的籌劃和安排，考慮稅收籌劃方案對公司未來近期和長遠的影響；同時要考慮到稅收籌劃方案對員工、企業(yè)、國家、社會的影響，實現(xiàn)增值稅稅收籌劃對個人、集體、社會的利益共贏，實現(xiàn)增值稅納稅籌劃的可持續(xù)性。

二、企業(yè)增值稅稅收籌劃的策略和方法

（一）培養(yǎng)高素質的管理人才隊伍

設計有效的增值稅納稅籌劃方案是一件相當不易的事情，企業(yè)需要業(yè)務能力強、專業(yè)素質優(yōu)秀、思想素質高的尖端人才隊伍才能做好增值稅稅收籌劃的任務。企業(yè)制定好增值稅納稅籌劃策略并開始實施的時候，如果沒有高素質、各方面都比較優(yōu)秀的管理人才，那也是白費惘然的。所以企業(yè)要在引進人才方面把好關，多引進一些高素質高技能的人才，并且定期或者不定期的對管理人才進行培訓，以促進人才適時了解國家稅法政策的動態(tài)，并且加強學習，培養(yǎng)高素質的管理人才隊伍，提高增值稅納稅籌劃的管理水平和技術水平。

（二）合理利用納稅人身份選擇進行稅務籌劃

根據(jù)國務院頒布的《中華人民共和國增值稅暫行條例》規(guī)定：我國將增值稅的納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，并且規(guī)定對于這兩類納稅人在稅款的計算方法和使用稅率上以及管理辦法上有所不同，兩者各有利弊。通常情況下，小規(guī)模納稅人可以轉化為一般納稅人，可是一般納稅人就不能轉化為小規(guī)模納稅人了。企業(yè)需要根據(jù)自身的具體情況來判定是應該選擇一般納稅人還是選擇小規(guī)模納稅人。一般納稅人的增值稅稅率是17%或者13%，而小規(guī)模納稅人的增值稅稅率是3%。從表面上看，一般納稅人地稅率要遠遠高于小規(guī)模納稅人的稅率，但是一般納稅人地進項稅額是可以抵扣的，企業(yè)為了減輕增值稅的稅負，需要管理層進行綜合考慮各方面的因素，從而在一般納稅人和小規(guī)模納稅人之上做出合理的選擇，以達到進行節(jié)稅的目的。

甲企業(yè)是生產(chǎn)型企業(yè)，會計核算制度上也比較健全，年應納增值稅銷售額在92萬左右，符合一般納稅人的條件，適用的稅率是17%。可是，該企業(yè)的可抵扣進項稅占銷項稅的比例非常小，只占到了銷項稅額的10%。現(xiàn)在甲企業(yè)的管理者做出了兩種籌劃方案：第一就是維持原狀，繼續(xù)以一般納稅人的身份存在，按期進行增值稅的繳納。第二種方案就是進行納稅籌劃，把整個企業(yè)一分為二，以小規(guī)模納稅人的身份進行繳納增值稅。下面進行相應的應納增值稅額計算，就很容易分辨出該選擇哪一套方案。

在方案一下，維持原狀，選擇一般納稅人。此時，銷項稅額=92×17%=15.64萬元，進項稅額=15.64×10%=1.564萬元，則企業(yè)應納增值稅=銷項稅額-進項稅額=15.64-1.564=14.076萬元； 在方案二下，把甲企業(yè)一分為二，分為A企業(yè)和B企業(yè)，兩個企業(yè)的應稅銷售額分別是46萬和46萬，并各自作為獨立單位進行核算，此時就符合小規(guī)模納稅人的條件，可以按照3%的稅率進行征收增值稅：A企業(yè)應納增值稅稅額=46×3%=1.38萬元；B企業(yè)應納增值稅稅額=46×3%=1.38萬元；兩個企業(yè)的應納增值稅稅額=1.38+1.38=2.76萬元。由此可見，方案二比方案一要節(jié)稅14.076-2.76=11.316萬元，在進行了合理籌劃后，方案二明顯優(yōu)越于方案一，這是充分選擇了利用納稅人身份的不同納稅方法實現(xiàn)的節(jié)稅效果。

（三）混合銷售的稅收籌劃

混合銷售行為是指一項銷售行為涉及商品銷售又涉及非應稅勞務的行為。由于混合銷售行為是根據(jù)主營業(yè)務不同而征收不同的稅種，而不同稅種的稅率又是不相同的，一個征收增值稅，一個征收營業(yè)稅，所以企業(yè)可以根據(jù)自身的情況進行適當?shù)恼{(diào)整，來降低自身的稅負。

第3篇：增值稅稅收籌劃范文

計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。

稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費用；與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付金額和開發(fā)成本之和，加計扣除20%。

房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用是不以實際發(fā)生數(shù)扣除。除上述利息費用外，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售和管理費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。納稅人可以把期間費用轉移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去，但事后轉移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進行組織人事及行為準則等方面的準備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費等都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產(chǎn)項目的人員發(fā)生的這些方面的費用都應列入開發(fā)成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中去。例如，總部某領導兼某房地產(chǎn)項目的負責人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關費用于情于理都可以分攤一部分到房地產(chǎn)開發(fā)成本中去。期間費用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項目金額。

二、分散收入法

在確定土地增值稅稅額時，很重要的一點便是確定出售房地產(chǎn)的增值額。而增值額是納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。若能設法使得轉讓收入變少，從而減少納稅人轉讓的增值額，顯然是可以節(jié)省稅款的。

在房地產(chǎn)行業(yè)中，分散收入一般常用方法是分多次簽訂售房合同。當所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設備以及進行裝潢、裝飾時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以和購買者簽訂房地產(chǎn)轉移合同；當附屬設備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再和購買者簽訂附屬設備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用征土地增值稅。營業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應納稅額有所減少，達到了降低稅賦的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)并轉讓精裝修房時，就可采用此方法進行土地增值稅的稅收籌劃。

三、利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃

根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。四、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

準確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的轉讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產(chǎn)產(chǎn)權的行為。根據(jù)這三條判定標準，稅法對若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進行了判定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判定標準進行合理的稅收籌劃。

稅法中對房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定昀終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

第4篇：增值稅稅收籌劃范文

摘要 增值稅具有價外稅所具有的稅負轉嫁等特征，屬于國家流轉稅主體，然而增值稅在一定程度上過分重視起公平性以及消費者負擔等功能，從而在一定程度上忽視了增值稅的欠公平性以及不可轉嫁性。由此，增值稅的納稅人還應準確認識到增值稅的納稅籌劃的必要性以及可能性，根據(jù)準確的原則同時采取適當?shù)拇胧┻M行稅收籌劃。從而實現(xiàn)企業(yè)稅后最大利潤，通過對增值稅一般納稅人稅收籌劃分析，為類似增值稅稅收籌劃提供了可供參考的經(jīng)驗。

關鍵詞 增值稅 一般納稅人 稅收籌劃

稅收籌劃通過利用稅法當中所提供的相應的優(yōu)惠的基礎之上，在多種納稅方案中進行選擇，并選擇最優(yōu)的納稅方案，從而達到企業(yè)在稅后利潤的最大化。增值稅在我國的稅種中是最為主要是稅收品種，企業(yè)的增值稅對于企業(yè)而言具有較大的稅收籌劃空間，通過對當前增值稅的籌劃空間進行探討，為類似企業(yè)的增值稅的稅收籌劃提供了可供參考的經(jīng)驗。

一、增值稅一般納稅人稅收籌劃概述

根據(jù)新增加的《中華人民共和國增值稅暫行條例》確定，在我國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工以及修理修配勞務和相應的進口貨物的單位以及個人，則為增值稅的納稅義務人。而根據(jù)企業(yè)納稅人的經(jīng)營規(guī)模的大小和納稅核算的健全是否，可將增值稅的納稅人分為一般納稅人或者小規(guī)模的納稅人。而一般的納稅人，則可實行增值稅專用發(fā)票抵扣稅款制度，同時還應明確每一期的銷項、進項以及應納增值稅的稅額，而小規(guī)模的納稅人則可按照銷售額的征收率簡單計算應繳納增值稅的稅額，同時在一般情形下，不允許增值稅的小額納稅人將增值稅的專用發(fā)票用于抵扣進項稅額。新頒布的條例不僅僅修改了一般納稅人和小規(guī)模納稅人的身份進行了修改，同時還在稅率方面在納稅人的征收率進行了調(diào)整，其變化的內(nèi)容如下所示：

（一）納稅人身份認定標準

根據(jù)新頒布的納稅人規(guī)定條例規(guī)定，以貨物生產(chǎn)和提供稅務的納稅人，以及以貨物生產(chǎn)或者提供應稅務勞務為主要，同時兼營貨物批發(fā)或者零售的納稅人，應繳納增值稅額的銷售額小于50萬元時，為小規(guī)模的納稅人，應稅銷售額超過50萬元則為一般納稅人，以貨物批發(fā)或者零售的納稅人，年應稅銷售額低于80萬元為小規(guī)模納稅人，而應稅銷售額超過80萬元則為一般納稅人。

（二）增值稅的稅率以及征收率

根據(jù)新增的增值稅納稅條例規(guī)定，一般納稅人原在國內(nèi)銷售貨物以及提供應稅勞務以及進口貨物所能試用的基本稅率則為17%，特定貨物或者進口貨物的適用優(yōu)惠的稅率為13%，而小規(guī)模納稅人在國內(nèi)銷售貨物以及提供應稅勞務所適用的征收率將原本的稅收率調(diào)整為3%。

二、增值稅納稅人具體稅收籌劃

（一）增值率稅負平衡點的比較

根據(jù)兩種增值稅納稅人的稅收統(tǒng)計原理來看，一般納稅人的增值稅計算以增值稅額為稅率計算的基礎。而小規(guī)模納稅人的增值稅額則以全部銷售額作為稅率計算的基礎。在銷售價格同等的狀況下，稅率的高低主要與增值率的大小直接相關，當增值稅達到了相應的數(shù)值之時，兩種納稅人的增值稅率相等。則該稅率點則為稅負的平衡增值率，也可稱為平衡點增值率。

（二）抵扣率稅負平衡點比較

稅收實務當中，根據(jù)稅率的計算公式，一般納稅人稅負的高低，區(qū)別于銷項稅額，同時也與可抵扣的進項稅額相關。一般狀況下，當銷項稅額不變，若是能夠抵扣的銷項稅的數(shù)額較大，則可適用于一般納稅人，否則則可適用于小規(guī)模納稅人。而當?shù)挚鄣念~度達到了一定的數(shù)額之時，兩個類型的納稅人的稅負等同，則可稱為稅負的平衡點抵扣率。也將當銷售額不含稅之時，當?shù)挚勐蕿?2.35%之時，兩種納稅人稅負完全相等，而當高于82.35%時，一般納稅人的稅負較輕，而低于82.35%時，一般納稅人稅負較重。當銷售額為含稅銷售額時，折扣率為79.95%之時，兩種納稅人的稅負完全相等，而當?shù)挚鄱惵矢哂?9.95%時，一般納稅人稅負較輕，而當?shù)挚勐实陀?9.95%之時，一般納稅人的稅負較重。

（三）增值稅納稅人的身份特點的稅收籌劃空間

增值稅對于一般納稅人以及小規(guī)模納稅人實行差別待遇，從而為小規(guī)模的納稅人與一般納稅人進行了稅收籌劃。納稅人在進行稅收籌劃之時，其目的在于減少納稅人的稅負支出，從而有效減低現(xiàn)金的流出量，企業(yè)納稅人為了減輕企業(yè)的稅負，在短時間內(nèi)無法擴大經(jīng)營成本的基礎之上可由小規(guī)模的納稅人轉為一般納稅人，則將在很大程度上增加會計成本。若是小規(guī)模納稅人由于稅負減輕而帶來的收益不足以抵扣相應成本的支出。那么相應的納稅人則不會進行身份轉換而保持小規(guī)模納稅人身份。除了企業(yè)會計成本將對稅率造成影響之外，小規(guī)模納稅人的稅負也并不一定總高于一般納稅人。

（四）實物折扣銷售稅收籌劃

實物折扣實際上屬于商業(yè)折扣。同時由于商業(yè)折扣在銷售過程中發(fā)生，由此，當前的財務制度明確規(guī)定企業(yè)在銷售過程中按照扣除商業(yè)折扣之后的凈額確定銷售收入，而不需要另作賬務處理。當前稅法明確規(guī)定，納稅人使用折扣的方式銷售貨物，若是銷售額與折扣額在同一張發(fā)票上并進行了分別注明之時，則可按照折扣之后的銷售額征收增值稅。若是額外開具折扣額發(fā)票，那么則不得從銷售額中減掉折扣額。

由此可了解到，無論何種形式的稅收籌劃，在實際的籌劃過程中，應以合法為稅收籌劃的原則，在明確納稅人身份以及納稅人身份稅收籌劃過程中，應根據(jù)當前現(xiàn)有的法律法規(guī)為基礎和依據(jù)，同時還應了解到，稅收籌劃在很大程度上屬于綜合性的整體行為，在對增值稅納稅人進行身份選擇之時，還應考慮增值稅其他方面的稅收籌劃以及其他稅種的籌劃，綜合衡量和選擇。

參考文獻：

[1]劉巧玲.我國一般納稅人增值稅稅收籌劃研究.暨南大學.2010.

[2]曹敏.淺談中小企業(yè)增值稅稅收籌劃.時代經(jīng)貿(mào)（下旬刊）.2008（12）.

第5篇：增值稅稅收籌劃范文

【關鍵詞】土地增值稅 扣除項目 稅收籌劃 稅收優(yōu)惠

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。它的重點是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠政策，通過合理合法調(diào)整收入額和扣除項目金額來減低增值額，從而適用較低稅率納稅或享受免稅待遇。

一、利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃

根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標準住宅，又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)，在分開核算的情況下，籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關鍵是降低增值額。

例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A出售普通標準商品房取得銷售收入6000萬元，扣除項目金額為4400萬元（未包括稅金）。

解答：銷售稅金及附加＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝330萬元

扣除項目金額合計＝4400＋330＝4730萬元

增值額＝6000－4730＝1270萬元

增值率＝1270/4730×100%＝26.8%

適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為1270×30%＝381萬元

通過上述計算可以看出，普通標準住宅的增值率為26.8%，超過20%，需要繳納土地增值稅。要使普通標準住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在 20%以內(nèi)，籌劃的方法有以下兩種：

第一，降低普通標準住宅的銷售價格。降低銷售價格雖然會使增值率降低，但也會導致銷售收入的減少，影響企業(yè)的利潤，這種方法是否合理應通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變，改變普通標準住宅的銷售價格，令其為X，則應納土地增值稅為：

銷售稅金及附加＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1

扣除項目金額合計＝4400＋0.055X1

增值額＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400

增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%

由等式（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.1萬元。此時銷售收入比原來的6000萬元減少了346.9萬元，由于免征增值稅少納稅381萬元，與減少的收入相比節(jié)省了34.1萬元。

第二，增加普通標準住宅的扣除項目金額：增加扣除項目金額的途徑很多，例如可以增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等。假定上例中其他條件不變，只是普通標準住宅的扣除項目發(fā)生變化，令其為X2，則應納土地增值稅為：

扣除項目金額合計＝X2＋330

增值額＝6000－（X2＋330）＝5670－X2

增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100%

由等式（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝4670萬元。此時普通標準住宅就可以免征土地增值稅。

二、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

第一，利用合作建房節(jié)稅?！敦斦俊叶悇湛偩株P于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中規(guī)定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉讓的，應征收土地增值稅?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)公司可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。第二，利用房地產(chǎn)的代建房節(jié)稅。這種情況是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第三，改售為租、投資聯(lián)營節(jié)稅。土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產(chǎn)產(chǎn)權的行為。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后，可以出租的形式收回資金。由于沒有發(fā)生產(chǎn)權轉移，只需交納出租房產(chǎn)稅。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以房產(chǎn)投資、聯(lián)營，在投資時按稅法規(guī)定不用繳納土地增值稅，而且在轉讓股權時也可以不用補交。

三、利用增加扣除項目進行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行稅收籌劃時可通過合理的增加扣除項目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出。凡能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條規(guī)定計算的金額之和的5 %以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)扣除。

【參考文獻】

第6篇：增值稅稅收籌劃范文

關鍵詞：土地增值稅 增值額 稅收籌劃

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。怎樣運用稅收政策在合法、合理的范圍內(nèi)盡量做到使企業(yè)在保持較高售價的前提下獲得較高的收益，是稅務籌劃人員所要考慮和解決的問題。當然稅收籌劃也是一個綜合學科，它不僅包括稅法知識、經(jīng)濟法知識還包括會計知識、財務知識等。怎樣運用這些知識為企業(yè)服務，實現(xiàn)企業(yè)的價值最大化是我們學習和探討的話題。本文針對土地增值稅相關政策和計算內(nèi)容做出以下簡要分析：

一、房產(chǎn)定價策略分析

根據(jù)國稅函發(fā)〔1995〕110號文件精神規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的（含20 % ） ，免征土地增值稅。但增值額超過扣除項目金額20% 的，應對其全部增值額計稅。我們可以根據(jù)這一規(guī)定，充分利用20%這一指標，找出合理的售價的平衡點，進而達到稅收籌劃目的。

設某市一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲建造一批普通商品房待售，設房價總收入為T，相應的銷售稅金及附加為（公式一）A=T*5%（1+7%+3%）=5.5%T，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項目金額為B。如果利用平衡點的決策分析，則最高售價只能為（公式二）T=1.2（A+B）=1.2848B，企業(yè)的這一價格水平在保證企業(yè)利潤最大化的同時可享受起征點的優(yōu)惠政策。

例如，房地產(chǎn)開發(fā)公司甲銷售一幢商品房，支付的土地價款為200萬元，開發(fā)成本為900萬元，利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤也不能提供金融機構的證明，當?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%。方案1：房屋銷售價格定在1800萬元；方案2：房屋銷售價格定在1900萬元。兩個方案下哪個能使用企業(yè)價值最大化，既保證總售價又保證企業(yè)利潤呢，現(xiàn)籌劃分析如下：

方案1：

（1）可扣除的項目金額為：200+900+（200+900）×10%+1800×5.5%+（200+900）×20%=1529（萬元）

（2）增值額=1800-1529=271萬元。

（3）土地增值稅=0

（4）利潤總額=1800-1529=271萬元。

方案2：

（1）可扣除的項目金額為：200+900+（200+900）×10%+1900×5.5%+（200+900）×20%=1534.50（萬元）。

（2）增值額=1900-1534.50=365.50萬元。

（3）土地增值稅=365.50×30%=109.65萬元。

（4）利潤總額=1900-1534.50-109.65=255.85萬元。

為保證公司價值最大化，取得最佳銷售和利潤業(yè)績，則最高售價按（公式二）應為：T=1430×1.2848= 1837.264萬元，此時利潤額為306.2萬元 （1837.264-1430-1837.264×5.5%）。通過以上分析超過平衡點銷售額利潤增加但現(xiàn)金流出較多，而低于平衡點時利潤降低但現(xiàn)金流出較少，而要取得較好的利潤和現(xiàn)金流量就要將售價定在平衡點越接近越好的水平，由此得出方案1最佳。

二、銷售與裝修分開核算分析

在激烈市場環(huán)境下，各種促銷手法層出不窮，其中精裝房是現(xiàn)在較流行的一種房產(chǎn)銷售策略。在出售之前進行簡單的裝修和維護，安裝一些必備的設施和設備。如果將房地產(chǎn)的裝修、維護以及設施設備的安裝作為企業(yè)一項單獨的業(yè)務進行獨立核算，則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產(chǎn)的銷售價格，從而控制房地產(chǎn)的增值率，減輕土地增值稅負擔；二是原本計入房地產(chǎn)價格的裝修、安裝等業(yè)務收入需要按照5%的稅率計算繳納營業(yè)稅，而分開核算后安裝、裝修適用3%的稅率。如某套精裝修的房產(chǎn)總售價為350萬元，在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出售合同300萬元及裝修合同50萬元，假設全部準予扣除項目總額為200萬元。方案1：全部視為房產(chǎn)銷售收入；方案2：分開單獨核算收入。

方案1：

（1）增值額=350-200=150萬元。

（2）土地增值稅=150×40%-200×5%=50萬元。

方案2：

（1）增值額=300-200=100萬元。

（2）土地增值稅=100×30%=30萬元。

在考慮營業(yè)稅的情況下綜合稅負依然是方案1高于方案2，因此通過以上分析得出，方案2為最佳方案。

三、拆遷補償費用扣除項目分析

國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

例如甲房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售2500平方商品房單價為8000元，另外開發(fā)500平方為拆遷安置使用。土地價款200萬元，開發(fā)成本中除拆遷安置費外為750萬元，利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤也不能提供金融機構的證明，當?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%。

方案1：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目安置回遷戶

（1）可扣除的項目金額為：200+750+400+（200+1150）×10%+2400×5.5%+（200+1150）×20%=1887（萬元）

（2）增值額=2400-1887=513萬元。

（3）土地增值稅=513×30%=153.9萬元。

方案2：直接支付貨幣400萬元安置

（1）可扣除的項目金額為：200+750+400+（200+1150）×10%+2000×5.5%+（200+1150）×20%=1865（萬元）

（2）增值額=2000-1865=135萬元。

（3）土地增值稅=0萬元。

由此在只考慮土地增值稅情況下，直接支付貨幣安置費較合適，如果考慮房屋平均售價與實際銷售總價因素，則方案1扣除項目將降低，土地增值稅相應增加，方案2更具優(yōu)勢。當然如果考慮企業(yè)利潤，還要在售價與扣除金額上尋找平衡點，以達企業(yè)價值最大化。

四、加計20%扣除政策分析

《土地增值稅實施細則》規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。

加計扣除是政府給予的一項優(yōu)惠政策，但必須合理運用方能取得良好效果，否則會得不償失。如企業(yè)購置一塊土地共計花費200萬元，如果進行開發(fā)或者是生地變熟地后出售，支出50萬元，則享受土地支出的20%加計扣除優(yōu)惠政策（前提是投資額占總投資額的25%以上），這樣享受50萬的加扣回報。而如果企業(yè)未進行任何開發(fā)就銷售，則不得進行任何項目的加計扣除，使企業(yè)無法享受到回扣回報。因此這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視和考慮的一個問題。

五、房產(chǎn)銷售中代收費用分析

財稅字[1995]048號第六款規(guī)定如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時也不允許扣除代收費用；如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，要作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不能作為加計20%扣除的基數(shù)。根據(jù)以上規(guī)定現(xiàn)做如下籌劃。

例甲房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售一棟商品房，獲得銷售收入4000萬元，并按當?shù)卣囊?，在銷售商品房時代收了300萬元的各項費用。甲企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下：支付地價款300萬元，房屋開發(fā)成本為700萬元，其他允許稅前扣除的項目合計300萬元。方案1：將代收費用視為房產(chǎn)銷售收入，并入房價向購買方一并收??；方案2：在房價之外向購買方單獨收取。

方案1：

允許扣除的金額=300+300+700+（300+700）×20%+300=1800萬元。

增值額=4000+300-1800=2500萬元。

土地增值稅=2500×50%-1800×15%=980萬元。

方案2：

允許扣除的金額=300+300+700+（300+700）×20%=1500萬元。

增值額=4000-1500=2500萬元。

土地增值稅=2500×50%-1500×15%=1025萬元。

由此得出在增值額不變的情況下，扣除項目越大則納稅越少，但需注意，此處增值率必須大于50%，否則無法使用速算扣除系數(shù)，則享受不到扣除增加帶來的好處。

六、利息支出項目分析

《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出，納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，利息允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額?；I劃分析：如果企業(yè)預計利息費用較高，房地產(chǎn)開發(fā)項目主要是負債籌資，利息支出所占比例較高，則可計算應分攤的利息并能提供金融機構證明，則據(jù)實扣除；反之，主要是權益資本籌資，預計利息支出較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。

參考文獻：

[1]《國家稅務總局關于印發(fā)的通知》

第7篇：增值稅稅收籌劃范文

（一）增值額未超過扣除項目金額50％

土地增值稅稅額＝增值額×30％

（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的

土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％

（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％

土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％

（四）增值額超過扣除項目金額200％

土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％

（注：公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)）

在當前的經(jīng)濟生活中，企業(yè)涉及到轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的土地增值稅方面的經(jīng)濟行為較多，如何根據(jù)土地增值稅的稅收政策進行納稅籌劃，降低土地增值稅稅負，日益為各企業(yè)所關注。土地增值稅的納稅籌劃方法主要是根據(jù)土地增值稅的征收政策努力降低土地增值額，從而降低土地增值率，享受土地增值稅免征或從低稅率征收。

現(xiàn)舉例說明企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法。（以下納稅籌劃時考慮的營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加稅率為3%，所得稅稅率為25%，契稅稅率為4%，其他稅種暫不考慮)

一、重新測算并制定普通標準住宅的銷售價格，爭取利用普通標準住宅土地增值稅免征政策

【例1】萬均房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標準住宅兩幢，售價定為2600萬元，開發(fā)成本等扣除項目金額合計為2000萬元，該企業(yè)應納的各項稅金計算如下：

應繳納營業(yè)稅＝2600×5%＝130（萬元）

應繳納城市維護建設稅＝130×7%＝9.10（萬元）

應繳納教育費附加＝130×3%＝3.90（萬元）

扣除項目金額合計＝2000＋130＋9.10＋3.90＝2143（萬元）

土地增值額＝2600－2143＝457（萬元）

土地增值率＝457÷2143＝21%

應繳納土地增值稅 ＝457×30%＝137.10（萬元）

企業(yè)稅前利潤＝2600－2143－137.10＝319.90（萬元）

應繳納企業(yè)所得稅＝319.90×25%＝79.975（萬元）

企業(yè)稅后利潤＝319.90－79.975＝239.925（萬元）

納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為21%，根據(jù)土地增值稅征收細則對于納稅人建造出售普通標準住宅的規(guī)定，“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過土地增值稅細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅”。企業(yè)土地增值率臨近免征點20%，可考慮重新測算并制定銷售價格，適當降低銷售價格，爭取讓土地增值率達到免征點，具體方法如下：

設免征點銷售價格為P，P＝(1＋20%)×(2000＋5.50%P)，解得P＝2569.5931（萬元），按此免征點銷售價格，考慮將現(xiàn)行銷售價格定為略低為免征點銷售價格，如定為2569萬元，按此價格，該企業(yè)應繳納的各項稅金計算如下：

應繳納營業(yè)稅＝2569×5%＝128.45（萬元）

應繳納城市維護建設稅＝128.45×7%＝8.9915（萬元）

應繳納教育費附加＝128.45×3%＝3.8535（萬元）

扣除項目金額合計＝2000＋128.45＋8.9915＋3.8535＝2141.295（萬元）

土地增值額＝2569－2141.295＝427.705（萬元）

土地增值率 ＝ 427.705÷2141.295＝19.97%，低于免征點20%，可享受免征土地增值稅，應繳納土地增值稅為零，

企業(yè)稅前利潤＝2569－2141.295＝427.705（萬元）

應繳納企業(yè)所得稅＝427.705×25%＝106.92625（萬元）

企業(yè)稅后利潤＝427.705－106.92625＝320.77875（萬元）

從上述計算過程可看出，經(jīng)過重新測算制定銷售價格的籌劃，企業(yè)銷售收入減少了2600－2569＝31（萬元），但稅后利潤增加了320.77875－239.925＝80.85375（萬元）。

此外，在進行此項籌劃時要注意以下兩點:

1. 此項籌劃僅對于納稅人建造普通標準住宅適用，對于建造普通標準住宅的標準認定需符合“《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]第021號）第一條關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題規(guī)定: 《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（[2005]26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。

2．對于重新測算并制定普通標準住宅的銷售價格要考慮免征土地增值稅稅額應大于銷售收入的降低幅度，確保企業(yè)籌劃后的稅后利潤大于籌劃前的稅后利潤。

二、分立銷售合同，分散銷售收入，降低土地增值額

【例2】華興房地產(chǎn)企業(yè)建造的精裝修住宅10幢，總售價定為8000萬元(其中毛坯房售價收入4800萬元，精裝修售價收入3200萬元，建安成本合計3800萬元(其中商品房開發(fā)成本3000萬元，精裝修成本800萬元)，該企業(yè)應繳納的各項稅金計算如下：

應繳納營業(yè)稅＝8000×5%＝400（萬元）

應繳納城市維護建設稅＝400×7%＝28（萬元）

應繳納教育費附加＝400×3%＝12（萬元）

扣除項目金額合計＝3800＋400＋28＋12＝4240（萬元）

土地增值額＝8000－4240＝3760（萬元）

土地增值率＝3760÷4240＝89%

應繳納土地增值稅＝3760×40%－4240×5%＝1292萬元

企業(yè)稅前利潤＝8000－4240－1292＝2468（萬元）

應繳納企業(yè)所得稅＝2468×25%＝617（萬元）

企業(yè)稅后利潤＝2468－617＝1851（萬元）

納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為89%，適用土地增值稅率達到40%，可考慮改變銷售合同簽訂方式，將毛坯房銷售和精裝修裝飾分別簽訂合同，毛坯房銷售合同定為售價收入4800萬元， 精裝修裝飾合同定為裝飾收入3200萬元，總合同收入不變，但單個合同銷售收入降低，從而達到降低土地增值額，適用較低的土地增值稅率的目的。經(jīng)分立合同后，企業(yè)應繳納的各項稅金計算如下：

1．毛坯房銷售合同應繳納的各項稅金計算如下：

應繳納營業(yè)稅＝4800×5%＝240（萬元）

應繳納城市維護建設稅＝240×7%＝16.80（萬元）

應繳納教育費附加＝240×3%＝7.20（萬元）

扣除項目金額合計＝3000＋240＋16.80＋7.20＝3264（萬元）

土地增值額＝4800－3264＝1536（萬元）

土地增值率＝1536÷3264＝47%

應繳納土地增值稅＝1536×30%＝460.80（萬元）

2．精裝修裝飾合同應繳納的各項稅金計算如下：

應繳納營業(yè)稅＝3200×3%＝96（萬元）（注：裝修營業(yè)稅稅率為3%）

應繳納城市維護建設稅＝96×7%＝6.72（萬元）

應繳納教育費附加＝96×3%＝2.88（萬元）

企業(yè)稅前利潤（1＋2）合計＝4800－3000－264－460.80＋3200－800－96－6.72－2.88＝3369.60（萬元）

應繳納企業(yè)所得稅＝3369.60×25%＝842.40（萬元）

企業(yè)稅后利潤＝3369.60－842.40＝2527.20（萬元）

經(jīng)過上述籌劃，企業(yè)稅后利潤增加了2527.20－1851＝676.20（萬元）。

三、增加銷售環(huán)節(jié)，降低土地增值率

【例3】實華集團公司有一塊土地準備出售給躍進公司，原土地購入成本為1000萬元，現(xiàn)準備6000萬元出售，該企業(yè)應繳納的各項稅金計算如下：

應繳納營業(yè)稅＝(6000－1000)×5%＝250（萬元）

（注：根據(jù)財稅[2003]16號文件規(guī)定：單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額計繳營業(yè)稅。按此文件規(guī)定，自建不動產(chǎn)和外購不動產(chǎn)在銷售納稅時是有區(qū)別的，外購不動產(chǎn)在銷售時實行余額納稅，自建不動產(chǎn)在銷售時沒有減除的規(guī)定，應以購買者支付給納稅人的全部價款和價外費用作為營業(yè)額計繳營業(yè)稅。）

應繳納城市維護建設稅＝250×7%＝17.50（萬元）

應繳納教育費附加＝250×3%＝7.50（萬元）

扣除項目金額合計＝1000＋250＋17.50＋7.50＝1275（萬元）

土地增值額＝6000－1275＝4725（萬元）

土地增值率＝4725÷1275＝371%

應繳納土地增值稅＝4725×60%－1275×35%＝2388.75（萬元）

企業(yè)稅前利潤＝6000－1275－2388.75＝2336.25（萬元）

應繳納企業(yè)所得稅＝2336.25×25%＝584.0625（萬元）

企業(yè)稅后利潤＝2336.25－584.0625＝1752.1875（萬元）

納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為371%，適用土地增值稅率達到60%，可考慮增加銷售環(huán)節(jié)，利用二次銷售的方法降低土地增值額，適用較低的土地增值稅率。具體方法為實華集團公司將土地作價3000萬元出售給下屬全資子公司實林公司，再由實林公司將土地作價6000萬元出售給躍進公司，通過二次銷售的方法降低土地增值額。經(jīng)籌劃后實華集團公司應繳納的各項稅金計算如下:

應繳納營業(yè)稅＝(3000－1000)×5%＝100（萬元）

應繳納城市維護建設稅＝100×7%＝7（萬元）

應繳納教育費附加＝100×3%＝3（萬元）

扣除項目金額合計＝1000＋100＋7＋3＝1110（萬元）

土地增值額＝3000－1110＝1890（萬元）

土地增值率＝1890÷1110＝170%

應繳納土地增值稅＝1890×50%－1110×15%＝778.50（萬元）

企業(yè)稅前利潤＝3000－1110－778.50＝1111.50（萬元）

應繳納企業(yè)所得稅＝1111.50×25%＝277.875（萬元）

實華集團公司稅后利潤＝1111.50－277.875＝833.625（萬元）

實林公司應繳納的各項稅金計算如下：

應繳納營業(yè)稅＝（6000－3000）×5%＝150（萬元）

應繳納城市維護建設稅＝150×7%＝10.5（萬元）

應繳納教育費附加＝150×3%＝4.50（萬元）

應繳納契稅＝3000×4%＝120（萬元）

扣除項目金額合計＝3000＋150＋10.50＋4.50＋120＝3285（萬元）

土地增值額＝6000－3285＝2715（萬元）

土地增值率＝2715÷3285＝83%

應繳納土地增值稅＝2715×40%－3285×5%＝921.75（萬元）

企業(yè)稅前利潤＝6000－3285－921.75＝1793.25（萬元）

應繳納企業(yè)所得稅＝1793.25×25%＝448.3125（萬元）

實林公司稅后利潤＝1793.25－448.3125＝1344.9375（萬元）

經(jīng)過上述籌劃，實華集團公司合并實林公司稅后利潤合計為833.625＋1344.9375＝2178.5625（萬元），比籌劃前實華集團公司稅后利潤增加2178.5625－1752.1875＝426.375（萬元）。

四、改變不動產(chǎn)出售方式，利用土地增值稅免征政策

【例4】南京機械廠有一自建辦公樓，造價600萬元，現(xiàn)準備出售給宏圖書城作為辦公樓，擬作價2000萬元出售， 南京機械廠應繳納的各項稅金計算如下:

應繳納營業(yè)稅＝2000×5%＝100（萬元）

應繳納城市維護建設稅＝100×7%＝7（萬元）

應繳納教育費附加＝100×3%＝3（萬元）

扣除項目金額合計＝600＋100＋7＋3＝710（萬元）

土地增值額＝2000－710＝1290（萬元）

土地增值率＝1290÷710＝182%

應繳納土地增值稅＝1290×50%－710×15%＝538.50（萬元）

企業(yè)稅前利潤＝2000－710－538.50＝751.50（萬元）

應繳納企業(yè)所得稅＝751.50×25%＝187.875（萬元）

企業(yè)稅后利潤＝751.50－187.875＝563.625（萬元）

納稅籌劃思路：根據(jù)財稅字[1995]48號《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。根據(jù)上述文件，可考慮改變銷售方式，將辦公樓作為投資投入宏圖書城，作為宏圖書城辦公樓，投資額為2000萬元， 待辦公樓辦理完產(chǎn)權過戶手續(xù)后， 南京機械廠再將2000萬元股份全額轉讓給宏圖書城原法人股東，經(jīng)過籌劃， 南京機械廠可享受免征收土地增值稅，企業(yè)應繳納的各項稅金計算如下:

應繳納企業(yè)所得稅＝(2000－600)×25%＝350（萬元）

南京機械廠稅后利潤＝(2000－600－350)＝1050（萬元）

經(jīng)過籌劃后南京機械廠稅后利潤增加1050－563.625＝486.375（萬元），進行上述籌劃時需注意以下兩點:

第8篇：增值稅稅收籌劃范文

[關鍵詞]營改增；建筑業(yè)；稅收籌劃；增值稅

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.02.004

[中圖分類號]F812.42；F426.92 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）02-00-02

1 稅收籌劃總目標

自2016年5月1日起，建筑業(yè)已進入全面“營改增”階段。認真進行增值稅的稅收籌劃和相關配套措施的安排，能幫助企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。建筑業(yè)涉及行業(yè)較廣，不同類型的建筑公司應從企業(yè)戰(zhàn)略目標出發(fā)，在合法或不違法的前提下，通過對增值稅涉稅業(yè)務進行合理籌劃，降低企業(yè)稅負、獲取貨幣的時間價值，從而實現(xiàn)企業(yè)價值或股東財富最大化目標。

2 稅收籌劃方法

2.1 稅基籌劃

稅基籌劃是指納稅人通過縮小稅基來減輕稅收負擔甚至免除納稅義務，或者使稅基遞延取得貨幣時間價值的一種稅收籌劃方法。增值稅的稅基籌劃主要包括稅基最小化與稅基遞延實現(xiàn)。在稅率一定的情況下，應納稅額的大小與稅基大小成正比，即稅基越小，納稅人負擔的納稅義務越輕。對增值稅一般納稅人而言，可進行抵扣的進項稅額越多，意味著當期應交增值稅越少。此外，可以通過納稅義務實現(xiàn)時間的選擇，將當期稅基遞延。以下分別介紹這兩種方法。

2.1.1 供應商身份選擇方面的稅收籌劃

《全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規(guī)定：一般納稅人可以開具增值稅專用發(fā)票。小規(guī)模納稅人發(fā)生應稅行為，購買方索取增值稅專用發(fā)票的，可以向主管稅務機關申請代開，按征收率3%開具。

作為一般納稅人的建筑企業(yè)向供應商購買材料時，如果對方為一般納稅人，必須開具符合條件的增值稅專用發(fā)票；如果是小規(guī)模納稅人，必須要求其給予稅務機關代開的發(fā)票，從而確保所有應抵扣的進項稅額均可以正常抵扣。此外，應計算出某材料從一般納稅人或小規(guī)模納稅人購入時利潤相同的價格折讓臨界點。主要包括以下兩個方面：①材料入賬成本的比較；②增值稅進項稅額的比較。企業(yè)應計算出不同增值稅稅率情況下的價格折讓臨界點，并以此為基準。在購買同一原材料時計算出一般納稅人和小規(guī)模納稅人實際的價格比并與基準進行比較，來決定此次采購的供應商，從而達到稅負最小、企業(yè)價值最大化的目標。

2.1.2 納稅義務發(fā)生時間的籌劃

增值稅不同的銷售方式規(guī)定了不同的納稅義務發(fā)生時間，因此，給“營改增”企業(yè)納稅的籌劃預留出了空間。其中對于多個時間點都可發(fā)生納稅義務的銷售方式，可與合作企業(yè)協(xié)調(diào)拖延，使納稅義務發(fā)生在最長的時間點上。企業(yè)還可采用策略型拖延納稅的籌劃方法。在特殊時期拖延繳納稅款，利用稅款金額使本期資金周轉更加充足和`活，提高資金使用效率，從而達到利用貨幣時間價值的納稅籌劃效果。

2.2 稅率籌劃

稅率籌劃是指納稅人通過降低適用稅率的方式來減輕稅收負擔的方法。《全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）對兼營和混合銷售做出了新的規(guī)定。以下分別介紹這兩種納稅籌劃方法。

2.2.1 兼營業(yè)務籌劃

《全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）文規(guī)定：試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率或者征收率。對建筑企業(yè)而言，應當完善自身會計核算系統(tǒng)。對符合財稅[2016]36號規(guī)定可選用簡易征稅方法的清包工程、甲供工程和建筑工程老項目必須與企業(yè)的其他項目分別核算，從而充分應用稅收優(yōu)惠，最大程度降低稅收負擔，達到企業(yè)價值最大化的目標。

2.2.2 混合銷售業(yè)務籌劃

《全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規(guī)定：一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及服務，為混合銷售。建筑企業(yè)不屬于提供貨物生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶，其發(fā)生混合銷售行為應按照銷售服務繳納增值稅。對一般納稅人而言，銷售服務增值稅稅率為11%，而單獨銷售貨物增值稅稅率為17%。因此，企業(yè)應盡量策劃將銷售貨物的業(yè)務與提供建筑服務共同發(fā)生，從而共同適用一個較低的稅率，達到降低企業(yè)稅負的目標。

2.3 納稅義務人身份籌劃

納稅義務人身份籌劃是指納稅人通過選擇納稅義務人身份的方式來降低稅負的方式。以下分別從納稅人選擇一般納稅人還是小規(guī)模納稅人和特殊情形下納稅人對簡易計稅方法的選擇兩個角度分析。

2.3.1 納稅人身份籌劃

《全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定：應稅行為的年應征增值稅銷售額超過財政部和國家稅務總局規(guī)定標準500萬元（含）的納稅人為一般納稅人，適用增值稅一般計稅方法計稅，稅率為11%。未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模納稅人，適用簡易計稅方法計稅，征收率為3%。

一般納稅人應納稅額=銷售額×11%-進項稅額

小規(guī)模納稅人應納稅額=銷售額×3%

兩者應納稅額的差額=銷售額×8%-進項稅額

其中：銷售額中不包含增值稅稅額

根據(jù)上述公式，可以了解到當兩類納稅人本期銷售額相同時，其增值稅應納稅額之差取決于銷售額×（11%-3%）與本期可抵扣的進項稅額。建筑企業(yè)應合理估計未來能夠取得進項稅額是否大于銷售額的8%，可申請成為一般納稅人，從而降低增值稅稅負。此外，只有一般納稅人才有資格開具增值稅專用發(fā)票。如果公司主要客戶多為一般納稅人，應盡量選擇成為一般納稅人，防止客戶資源流失。

2.3.2 靈活應用簡易征稅方法籌劃

《全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規(guī)定：一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可選擇適用簡易計稅方法計稅，征收率為3%，銷售額以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額。因此，以清包工方式提供建筑服務適用的征收率較低，分包款可以扣除。納稅人稅負較低。建筑行業(yè)納稅人應調(diào)整公司的整體戰(zhàn)略，多簽訂清包工合同。

一般納稅人為甲供工程和建筑工程老項目提供的建筑服務，可選擇適用簡易計稅方法計稅。對此，建筑企業(yè)可以選擇一般計稅方法按11%計稅，也可以選擇簡易計稅方法按3%計稅。企業(yè)要正確使用稅收優(yōu)惠，符合條件項目選擇簡易計稅方法。因此，以甲供工方式提供建筑服務適用的征收率較低，分包款可以扣除。納稅人稅負較低。建筑行業(yè)納稅人應調(diào)整公司的整體戰(zhàn)略，多簽訂甲供工程。此外，建筑業(yè)人工成本不得抵扣，可以通過分包的方式轉移勞動成本。

3 建筑業(yè)應對“營改增”的措施

3.1 提高企業(yè)財務會計核算水平

建筑業(yè)加強自身內(nèi)部管理，提高財務會計核算水平，同時自上而下全單位都要有風險意識。企業(yè)積極轉變原有理念，實行精細化管理，降低企業(yè)成本。加強企業(yè)的內(nèi)部控制，執(zhí)行制度化管理，完善監(jiān)督運營體系，有助于建筑業(yè)增強應對改革后的壓力。之前都是項目經(jīng)理負責制，工程項目部負責采購材料支付開支，提供報銷憑證回單位報賬，“營改增”后企業(yè)應改變傳統(tǒng)供應商選擇模式，規(guī)范行業(yè)發(fā)展。在選擇購物時應進行價格質量比較，選擇具有一般納稅人資格供應企業(yè)，并索取增值稅發(fā)票，抵扣進項稅額。應和供應商簽訂戰(zhàn)略框架協(xié)議，建立長期合作關系。由公司統(tǒng)一簽訂合同、統(tǒng)一采購付款、統(tǒng)一索取發(fā)票。發(fā)票流、資金流、物流三流合一，如果票款不一致或者三流不統(tǒng)一，不僅影響稅款的抵扣，而且加大涉稅險。

3.2 合理安排合同條款進行控稅

建筑企業(yè)應巧簽合同降低稅負，簽訂合同用足稅收政策，通過合同改變業(yè)務流程節(jié)稅，加強企業(yè)合同控稅。施工企業(yè)和業(yè)主簽訂總承包合同時，不能簽訂甲供材料條款，最好簽訂包工包料合同，這樣主材可以按照17%抵扣進項稅；簽訂設備租賃合同時，操作人員和設備打包租賃，可按17%抵扣進項稅；簽訂大型設備或材料采購合同時，注明運費由銷方承擔，將運費加到單價中去，這樣運費和設備、材料可按17%進行抵扣。另外，企業(yè)可以多用融資租賃，開具動產(chǎn)租賃發(fā)票，抵扣17%進項稅代替銀行貸款的融資方式，增加了進項稅額的來源，降低了企業(yè)的成本。稅制改革企業(yè)內(nèi)控、經(jīng)營模式要隨之變化，為保障建筑業(yè)的規(guī)范發(fā)展，發(fā)揮增值稅惠民的作用，企業(yè)應加強自身規(guī)范，支持政府政策的落實，制訂行業(yè)發(fā)展范計劃，使“營改增”作用增強。

主要參考文獻

第9篇：增值稅稅收籌劃范文

關鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅收籌劃

土地增值稅自1994年開征以來，一直在規(guī)范我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展方面，規(guī)范國家參與國有土地增值收益分配、增加國家財政方面，抑制房價過快上漲方面，提高國有土地利用率方面發(fā)揮著重要的作用。

見于部分大中城市房價過高、上漲過快的問題，2010年4月《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》再次提到了土地增值稅的重要性，通知中指出：”發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。”為配合國務院對房地產(chǎn)的調(diào)控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融機構上調(diào)存款類人民幣存款準備金率0.5個百分點。至此表明了，國家將適度寬松的貨幣政策向常態(tài)回歸的決心。從宏觀政策面來看，這無疑對房地產(chǎn)行業(yè)來說是很不利的。然而，房價過高的原因是錯綜復雜的，其中一個最根本的原因就是房地產(chǎn)行業(yè)的稅負很重。在房地產(chǎn)應征的各項稅費中，營業(yè)稅、城建稅、教育費附加均是依據(jù)商品房銷售收入為繳納依據(jù)，然而土地增值稅則不然，它是以地產(chǎn)項目增值額的高低實行四級差別累進稅率來征的，最高稅率可高達為增值額的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值稅稅負是房地產(chǎn)行業(yè)每一個財務人員應認真研究的問題。

一、土地增值稅的稅收特征

1.土地增值稅定義

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅對不同類型的房地產(chǎn)實行差別稅收待遇，按商品房銷售增值額的高低實行差別累進稅率，增值率高，稅率高，多征稅；增值率低，稅率低，少征稅。

2.土地增值稅征、繳管理

納稅人應在項目未辦理竣工結算前按照項目所實現(xiàn)的商品房銷售收入及稅務部門所規(guī)定的土地增值稅預征稅率，先預繳土地增值稅，待項目全部竣工結算、且完成銷售再做整個項目土地增值稅的清算。但對于某些房地產(chǎn)企業(yè)雖設置賬簿，但財務核算管理混亂、成本原始憑證不齊全、銷售收入依據(jù)不完整、費用開支不合理，無法確定銷售收入和扣除項目具體金額的，主管稅務機關可直接對其采用核定征收。

3.土地增值額的計算

土地增值額=轉讓商品房銷售收入-（建造成本-已計入開發(fā)成本的借款利息）*1.3-與轉讓商品房銷售收入有關的稅、費；或還可表述為：土地增值額=轉讓商品房銷售收入-1.25*不含息建造成本-實際支付的能提供金融機構證明的貸款利息-與轉讓商品房銷售收入有關的稅、費

計算土地增值額中所扣除的項目包括：取得土地使用權所支付的地價款及相關稅、費、房屋主體建筑的各項建造成本、開發(fā)過程中所發(fā)生的各項間接費用支出、稅金（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等）、其他。

4.土地增值稅額計算方法

先計算出增值額和扣除項目金額，然后再根據(jù)兩者之比的比率按下列具體公式計算：

（1）增值額/扣除項目金額≤50%

土地增值稅額=增值額×30%

（2）50%

土地增值稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

（3）100%

土地增值稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

（4）增值額/扣除項目金額>200%

土地增值稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%分別為二、三、四級的速算扣除系數(shù)。

5.土地增值稅稅收優(yōu)惠

（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免征。

普通標準住宅應同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。

（2）投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)項目）作價入股，轉讓到被投資聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。

（3）對于合作建房中，一方出土地，一方出資金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。

（4）因國家建設需要依法征用、回收的房產(chǎn)，免征土地增值稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析

1.借款利息的籌劃

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)資金60%以上來源于各種途徑的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所計算出來的土地增值稅是不盡相同的。通常，在房地產(chǎn)項目建筑施工期間所發(fā)生的利息支出，應資本化計入相關開發(fā)成本。但實際工作中在做土地增值稅項目清算時，大多會將已經(jīng)資本化的利息調(diào)出作為費用簡化處理。當然實操中，并不用通過具體的賬務處理將已資本化的利息調(diào)至財務費用中去，而只是在計算增值額時把已資本化的利息支出剔除即可。故此，稅法規(guī)定：A、納稅人能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，并且能夠正確劃分所轉讓房地產(chǎn)項目的資本化與費用化的利息，則：可扣減的開發(fā)費用=實際支付利息+（取得土地使用權所支付的地價款及相關稅、費+項目開發(fā)成本）*5%。B、納稅人不能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，或不能正確劃分所轉讓房地產(chǎn)項目的資本化與費用化的利息，則：可扣減的開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的地價款及相關稅、費+項目開發(fā)成本）*10%。

這無疑給納稅人提供了可供選擇的空間：如果房地產(chǎn)項目開發(fā)主要資金流來源于銀行籌資借款，借款利息能夠提供銀行機構出具的利息證明，利息費用較高，且高于”購買土地使用權應付金額”和”項目開發(fā)成本之和”的5%，則應盡可能提供銀行機構的利息證明，并按項目分攤貸款利息，以求能按實扣減利息，從而降低稅負；反之，項目開發(fā)籌資雖多，但所能提供的銀行借款利息證明金額，低于”購買土地使用權應付金額”和”項目開發(fā)成本之和”的5%，則可不計算應資本化的利息或不提供銀行機構的利息證明，從而達到合理避稅 ，以求項目利潤最大化。

2.合理提高能成本化的管理費用

房地產(chǎn)企業(yè)的管理費用可以通過企業(yè)管理的人事編制的調(diào)整而合理降低土地增值稅。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員30人，每年開支的管理費用約為300萬。其中，25人參于了項目開發(fā)管理，經(jīng)總經(jīng)理辦公會議決定，將這25名工作人員的人事編制調(diào)整到項目部，以求加強項目開發(fā)進程管理，如此一來增大了項目成本費用支出約計250萬元，這樣，一年則可能增大可扣減成本費用：250萬元*1.3=325萬元（如果納稅人不能提供銀行貸款利息證明的）。

3.地下車庫的合理策劃

商業(yè)地產(chǎn)的高層項目通常都會建造地下一層、二層為地下車庫，根據(jù)車庫性質大致分為三類：有產(chǎn)權車庫、利用人防工程建造的車庫、無產(chǎn)權的車庫。很多開發(fā)企業(yè)為了促進銷售額，通常希望建有產(chǎn)權車庫，但實際上從稅收來說，他們是大大的失策了。

如果所開發(fā)項目的物業(yè)公司是開發(fā)商自己所成立的獨立法人公司，建議利用人防工程建造的車庫以求合理避稅。我們可以委托物業(yè)公司和車主簽訂《車位使用協(xié)議（合同）》，車主取得若干年的“車位使用權”，物業(yè)公司收取“車位維護管理費”，彌補物業(yè)收費不足，繳納營業(yè)稅。而對于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主體的建造總成本，這樣又可合理增大總成本金額，為將來核算土地增值稅奠定基礎數(shù)據(jù)。

如果開發(fā)企業(yè)想盡快資金回籠，實現(xiàn)車庫銷售，也可建造無產(chǎn)權的車庫。無產(chǎn)權的車庫如何核算處理，會計制度、稅法均無具體規(guī)定。開發(fā)企業(yè)可以將其作為獨立的成本核算對象――車庫進行核算處理，建成之后，可轉做“投資性房地產(chǎn)”或“固定資產(chǎn)”，可以出租。若作為“投資性房地產(chǎn)”轉讓若干年的使用權，對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產(chǎn)永久使用權，仍應按照”服務業(yè)――租賃業(yè)”征營業(yè)稅及按租賃收入的12%征收房產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅應按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定），且不征收土地增值稅。

4.出售固定資產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品的籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品先轉為固定資產(chǎn)出租，租賃3年后再出售，也可規(guī)避土地增值稅。但是租賃期所得租金應確認收入，出售時按銷售企業(yè)不動產(chǎn)處理。在整個租賃期間不僅應確認固定資產(chǎn)的租賃收入，還應該每月提取該固定資產(chǎn)的累計折舊計入租賃成本。出售時，應當將處置收入扣除賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益，固定資產(chǎn)處置一般通過”固定資產(chǎn)清理”科目進行核算，固定資產(chǎn)清理完成后的凈收益，借記”固定資產(chǎn)清理”科目，貸記”營業(yè)外收入”科目。固定資產(chǎn)處置時，應交納營業(yè)稅金及附加，不涉及土地增值稅。

5.合理利用土地增值稅稅收優(yōu)惠：

普通標準商品房實現(xiàn)銷售，增值額與扣除項目金額之比低于20%，免征土地增值稅。普通住宅能否免稅，決定因素在于增值率（若增值率

6.精裝商品房的納稅籌劃：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已精裝修的商品房，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，適度加大建造成本的同時，也可一方面提升商品房銷售價格收回裝修成本。精裝商品房裝修成本項目的增加，從某種意義上給了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)成本上很大的可操作空間。例如，增大扣除項目中某次成本可扣金額等，都可合理降低增值率，實現(xiàn)避稅。

隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控一系列宏觀政策的出臺，市場競爭日趨激烈，加之國家稅務總局對房地產(chǎn)各項稅收政策的逐步細化，如何合理避稅成為每一個房地產(chǎn)行業(yè)財務管理人員理應認真思索的問題。要想做好稅收籌劃工作，除了需要每一個財務工作者熟悉房產(chǎn)企業(yè)的運營流程，更重要的是能熟悉房產(chǎn)企業(yè)的會計核算和相關稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)財務人員應該合理利用稅收籌劃的方式，在核算每一筆會計分錄時，都要考慮到今后的納稅效果，在正確核算的大前提下力求最大可能的減輕企業(yè)稅負，增強企業(yè)的市場競爭力。

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