新收入準(zhǔn)則與稅法差異精選(九篇)

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第1篇：新收入準(zhǔn)則與稅法差異范文

關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則；企業(yè)；稅會(huì)差異

1新收入準(zhǔn)則實(shí)施的背景與意義

收入對(duì)于企業(yè)而言就如同人體中的心臟，沒有了收入，企業(yè)就不能繼續(xù)生存。而且收入也是資本市場的投資者比較看重的一項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，它直接影響企業(yè)的融資能力，正是由于收入對(duì)企業(yè)如此重要，所以收入準(zhǔn)則必須嚴(yán)格規(guī)范收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，避免企業(yè)利用準(zhǔn)則的漏洞，肆意操縱收入的確認(rèn)，對(duì)資本市場和宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成不良的影響。此外，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，外國資本的不斷涌入，企業(yè)的交易形式逐漸多元化。所以，為了進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)的收入確認(rèn)行為，提高企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)更加健康的發(fā)展以及適應(yīng)我國企業(yè)業(yè)務(wù)模式的變更，財(cái)政部于2017年對(duì)我國收入準(zhǔn)則進(jìn)行了較大幅度的修訂，并根據(jù)不同企業(yè)的性質(zhì)，規(guī)定了企業(yè)實(shí)施新收入準(zhǔn)則的時(shí)間，以留給企業(yè)足夠的緩沖空間，使新收入準(zhǔn)則能夠更加順利地實(shí)施。新收入準(zhǔn)則的核心變化主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是制定了收入確認(rèn)模型。新收入準(zhǔn)則規(guī)范了收入確認(rèn)的步驟，企業(yè)所有的業(yè)務(wù)類型都應(yīng)按照此項(xiàng)模型進(jìn)行收入確認(rèn)。二是變更了收入確認(rèn)的基本原則。新收入準(zhǔn)則將收入確認(rèn)的基本原則由“風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的轉(zhuǎn)移”變更為“控制權(quán)的轉(zhuǎn)移”。從而使收入確認(rèn)更符合會(huì)計(jì)信息的基本要求，降低了企業(yè)的收入確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)。三是收入確認(rèn)金額由合同金額變?yōu)閷?shí)際成交金額。新收入準(zhǔn)則在收入計(jì)量方面，考慮了可變對(duì)價(jià)，體現(xiàn)了收入計(jì)量的穩(wěn)健性原則，也使企業(yè)確認(rèn)的收入金額更加貼合實(shí)際。新收入準(zhǔn)則的以上變化，使其相比于以往的收入準(zhǔn)則而言，更加契合企業(yè)的業(yè)務(wù)實(shí)際，也能夠有效滿足現(xiàn)代企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展需要?？傮w而言，新收入準(zhǔn)則實(shí)施的意義表現(xiàn)為：第一，統(tǒng)一收入確認(rèn)模型，提高了收入準(zhǔn)則的適用性。如前所述，舊的收入準(zhǔn)則僅適用于商品交易，而對(duì)于建造業(yè)務(wù)則是由專門的建造合同準(zhǔn)則予以規(guī)范，但是在新收入準(zhǔn)則下，無論是商品交易業(yè)務(wù)還是建造業(yè)務(wù)都適用一套統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型，極大地增強(qiáng)了收入準(zhǔn)則的適用性。第二，文字表述更加貼合業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，提高了收入準(zhǔn)則的應(yīng)用性。無論是收入確認(rèn)原則的變更還是收入計(jì)量原則的改變，都使得新收入準(zhǔn)則的應(yīng)用性更強(qiáng)，更能反映企業(yè)的業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，從而提高了企業(yè)會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性。

2新收入準(zhǔn)則的基本特征

新收入準(zhǔn)則的變化主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面，即收入確認(rèn)模型的建立、收入確認(rèn)基本原則的變更和收入計(jì)量的改變。這三大變化中，收入確認(rèn)的基本原則與收入確認(rèn)的基本模型構(gòu)成了新收入準(zhǔn)則的基本特征。以下將對(duì)新收入準(zhǔn)則的兩大基本特征進(jìn)行詳細(xì)闡述。

2.1以“控制權(quán)轉(zhuǎn)移”為收入確認(rèn)的基本原則

新收入準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)在判斷收入實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)該以“控制權(quán)轉(zhuǎn)移”為基礎(chǔ)，如果企業(yè)的該項(xiàng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了控制權(quán)的交付，則企業(yè)應(yīng)對(duì)其確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。在舊收入準(zhǔn)則中，企業(yè)判斷收入實(shí)現(xiàn)的核心原則是“與商品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬已實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)移”。對(duì)比新收入準(zhǔn)則與舊收入準(zhǔn)則關(guān)于收入確認(rèn)基本原則的表述，可以發(fā)現(xiàn)新收入準(zhǔn)則的表述更加貼合收入確認(rèn)的本質(zhì)，可以提高企業(yè)會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性。風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的轉(zhuǎn)移并不等同于控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，在有些業(yè)務(wù)中，企業(yè)可能已將與該項(xiàng)業(yè)務(wù)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬轉(zhuǎn)移到了其他主體，但企業(yè)仍然持有該項(xiàng)業(yè)務(wù)的控制權(quán)，此時(shí)企業(yè)就不能確認(rèn)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入，因?yàn)閺谋举|(zhì)上，企業(yè)可以控制與該項(xiàng)業(yè)務(wù)相關(guān)的利益與風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)取得的相關(guān)現(xiàn)金流不能確認(rèn)為收入，應(yīng)將其作為負(fù)債。所以新收入準(zhǔn)則更加準(zhǔn)確地闡述了收入的本質(zhì)。與此同時(shí)，其也對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)提出了更高地要求。在實(shí)務(wù)中，“控制權(quán)的轉(zhuǎn)移”相比于“風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的轉(zhuǎn)移”更加難以判斷，需要企業(yè)的財(cái)務(wù)人員擁有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)以及較為豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，否則很容易作出錯(cuò)誤的判斷。

2.2以“五步法”為收入確認(rèn)的基本模型

在舊收入準(zhǔn)則中，并沒有對(duì)收入確認(rèn)應(yīng)遵循的步驟進(jìn)行明確規(guī)定，舊收入準(zhǔn)則僅僅闡述了收入確認(rèn)的基本條件，并且不同性質(zhì)的業(yè)務(wù)有著不完全相同的收入確認(rèn)前提，所以舊收入準(zhǔn)則分別對(duì)商品收入的確認(rèn)與建造業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)制定了不同的收入確認(rèn)準(zhǔn)則。但是在新收入準(zhǔn)則中，無論是商品銷售業(yè)務(wù)還是施工建造業(yè)務(wù)，都對(duì)應(yīng)同一個(gè)收入確認(rèn)模型。收入確認(rèn)的“五步法模型”主要是指企業(yè)在收入確認(rèn)時(shí)，應(yīng)該遵循五個(gè)基本步驟。即按照“識(shí)別合同—識(shí)別履約義務(wù)—確定交易價(jià)格—分配交易價(jià)格—確認(rèn)收入”進(jìn)行收入的賬務(wù)處理。這是新收入準(zhǔn)則的一個(gè)最大亮點(diǎn)，它為企業(yè)確認(rèn)收入提供了一個(gè)很好的思路，同時(shí)也能夠有效防止企業(yè)違規(guī)確認(rèn)收入。“五步法模型”是我國收入準(zhǔn)則逐漸完善的一個(gè)重要體現(xiàn)，它具有很強(qiáng)的適用性，企業(yè)的所有業(yè)務(wù)都可根據(jù)該模型確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的稅會(huì)差異

3.1一般業(yè)務(wù)的稅會(huì)差異分析

企業(yè)按照新收入準(zhǔn)則確認(rèn)的收入實(shí)現(xiàn)時(shí)點(diǎn)與企業(yè)按照稅法確認(rèn)的應(yīng)納稅所得額實(shí)現(xiàn)時(shí)點(diǎn)有著較大的差異。以下將舉例說明這種差異性在企業(yè)一般業(yè)務(wù)中的體現(xiàn)。企業(yè)最常發(fā)生的業(yè)務(wù)類型便是采用直接收款方式銷售商品或提供勞務(wù)，在此種業(yè)務(wù)類型下，按照稅法的規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，但是在這種情況下，如果雙方約定賣方必須將該商品送達(dá)買方，則可能出現(xiàn)企業(yè)還未發(fā)貨之前就已經(jīng)收到了買法支付的貨款，該筆款項(xiàng)依照稅法的相關(guān)規(guī)定應(yīng)該計(jì)入該納稅年度的收入，并且此時(shí)與該項(xiàng)業(yè)務(wù)相關(guān)的流轉(zhuǎn)稅的納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生。但是按照新收入準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)在該項(xiàng)合同中的履約業(yè)務(wù)還未完成，此時(shí)不應(yīng)就該筆款項(xiàng)確認(rèn)收入。若該項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)生在年末就會(huì)直接導(dǎo)致企業(yè)的應(yīng)納稅所得額與企業(yè)營業(yè)收入賬戶的金額存在差異。除了以直接收款的方式銷售商品或勞務(wù)之外，受市場供需不平衡的影響，很多企業(yè)可能都傾向于采用賒銷或分期付款的方式銷售商品或提供勞務(wù)。在此種銷售方式下，按照稅法的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)該按照合同確定的收款日期或在合同沒有確定收款日期條件下貨物實(shí)際發(fā)出的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，但根據(jù)新收入準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)確認(rèn)收入的核心標(biāo)準(zhǔn)時(shí)控制權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，企業(yè)根據(jù)收入確認(rèn)的“五步法模型”，識(shí)別單項(xiàng)履約業(yè)務(wù)后，根據(jù)該單項(xiàng)履約業(yè)務(wù)的控制權(quán)是否轉(zhuǎn)移為條件，及時(shí)確認(rèn)收入。所以很有可能企業(yè)在合同規(guī)定的收款日期之前就已經(jīng)將與該業(yè)務(wù)相關(guān)的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給了買方，此時(shí)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行收入的賬務(wù)處理，但是并不將其納入應(yīng)納稅所得額，與該項(xiàng)業(yè)務(wù)相關(guān)的流轉(zhuǎn)稅納稅義務(wù)也未發(fā)生。

3.2特殊業(yè)務(wù)的稅會(huì)差異分析

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)的業(yè)務(wù)類型逐漸多元化，近幾年出現(xiàn)了很多的新型業(yè)務(wù)。例如附有客戶額外購買選擇權(quán)的銷售合同便是一種新式的銷售方式，以下將舉例說明此類特殊業(yè)務(wù)下會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理的差異性。例如很多企業(yè)為了促進(jìn)客戶的再次消費(fèi)，會(huì)采用附有客戶額外購買選擇權(quán)的銷售方式，一些商場提供的購物積分便屬于此類。在這類業(yè)務(wù)模式下，企業(yè)按照新收入準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行相關(guān)賬務(wù)處理，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，但是稅法并沒有對(duì)這些特殊業(yè)務(wù)有著明確的稅務(wù)處理規(guī)定，在這種情況下，實(shí)務(wù)中往往按照賣方開具發(fā)票的時(shí)間確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，從而使得稅法處理與會(huì)計(jì)處理產(chǎn)生差異。

4實(shí)務(wù)中的審計(jì)重點(diǎn)及應(yīng)對(duì)

針對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下稅會(huì)處理的差異性，為了有效降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，提高審計(jì)質(zhì)量。審計(jì)師在進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)時(shí)，應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：一是充分利用企業(yè)的非財(cái)務(wù)資料。審計(jì)師在審查企業(yè)收入確認(rèn)時(shí)，應(yīng)該注意利用一些非財(cái)務(wù)資料，主要是指企業(yè)的業(yè)務(wù)合同和一些相關(guān)的附屬資料，采用文本分析與數(shù)據(jù)分析相結(jié)合的手段，充分考慮各種重要因素，保持必要的審計(jì)懷疑，以保證審計(jì)意見的合理性。二是明確不同業(yè)務(wù)方式下的稅會(huì)處理差異，避免陷入發(fā)票陷阱。根據(jù)稅法的規(guī)定，一般而言，只要企業(yè)開具了銷售發(fā)票都應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，承擔(dān)納稅義務(wù)，但是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并不是以銷售發(fā)票作為收入確認(rèn)的核心準(zhǔn)則，審計(jì)師一定要清晰地知道不同銷售方式下的稅會(huì)差異，以免發(fā)表不適當(dāng)?shù)膶徲?jì)意見。三是審計(jì)師需要了解收入準(zhǔn)則變更的歷史，理解財(cái)政部修改收入準(zhǔn)則的核心目的與意義，從而能夠深刻理解新收入準(zhǔn)則的核心要點(diǎn)，以便在實(shí)施審計(jì)程序之前，能夠制定有效地審計(jì)計(jì)劃，快速發(fā)覺企業(yè)收入確認(rèn)中的錯(cuò)誤，及時(shí)告知企業(yè)進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整，以便企業(yè)的管理人員以及資本市場的投資者能夠獲取正確的財(cái)務(wù)信息，對(duì)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和未來的發(fā)展?jié)摿ψ鞒稣_的判斷，從而能夠提高管理人員決策的有效性，同時(shí)也有利于增強(qiáng)資本市場資金流動(dòng)的有效性，對(duì)資本市場的良性健康發(fā)展有著積極的促進(jìn)作用。針對(duì)現(xiàn)行收入準(zhǔn)則下，會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理的差異，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)稅會(huì)差異的管理，積極利用信息化技術(shù)，編制收入涉稅信息表，使得企業(yè)管理層能夠及時(shí)了解企業(yè)的會(huì)計(jì)收入與稅務(wù)收入的差異和來源，以便企業(yè)采取更加合理的銷售方式，增進(jìn)企業(yè)價(jià)值。

5結(jié)語

現(xiàn)行收入準(zhǔn)則下，企業(yè)收入確認(rèn)的財(cái)務(wù)處理與稅務(wù)處理存在較大的不同，主要原因在于會(huì)計(jì)與稅法在收入確認(rèn)方面遵循的原則不同，會(huì)計(jì)處理側(cè)重于業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)，而稅務(wù)處理則更加看重業(yè)務(wù)的程序。所以稅會(huì)差異是必然存在的，但政府部門可以根據(jù)現(xiàn)行收入準(zhǔn)則，適當(dāng)調(diào)整和增加一些有關(guān)收入確認(rèn)的條款，以減少稅會(huì)處理差異。

參考文獻(xiàn)

第2篇：新收入準(zhǔn)則與稅法差異范文

關(guān)鍵詞:新收入準(zhǔn)則；房地產(chǎn)企業(yè)；“五步法”；模型

一、引言

收入作為會(huì)計(jì)的六大要素之一，其確認(rèn)計(jì)量和披露一直都是市場經(jīng)濟(jì)中的熱門話題，也是報(bào)表使用者準(zhǔn)確評(píng)估企業(yè)經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)水平的重要影響因素。為此，我國財(cái)政部于2017年正式頒布了新收入準(zhǔn)則，在滿足市場需求的同時(shí)也不斷向國際準(zhǔn)則趨同。房地產(chǎn)行業(yè)由于其行業(yè)特殊性，其收入的確認(rèn)、計(jì)量和其他行業(yè)大不相同，因新收入準(zhǔn)則受到的影響也更為明顯。作為我國的經(jīng)濟(jì)命脈，房地產(chǎn)企業(yè)的收入水平與企業(yè)自身、社會(huì)公眾以及國家政府都緊密相關(guān)，因此本文以房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用新收入準(zhǔn)則時(shí)的實(shí)際情況為出發(fā)點(diǎn)，探討新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用情況及效果，并提出相應(yīng)的建議。

二、新收入準(zhǔn)則的兩大“新模塊”

相較于舊收入準(zhǔn)則而言，新收入準(zhǔn)則在內(nèi)容所做的改進(jìn)主要集中在以下兩個(gè)模塊:提出了確認(rèn)收入的“單一標(biāo)準(zhǔn)”和“五大步驟”。

(一)新收入準(zhǔn)則的“單一標(biāo)準(zhǔn)”

在舊準(zhǔn)則中，銷售商品和提供勞務(wù)需要進(jìn)行明確區(qū)分，在確認(rèn)收入時(shí)以風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的轉(zhuǎn)移作為標(biāo)準(zhǔn)，但是在實(shí)務(wù)操作中判斷風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬何時(shí)轉(zhuǎn)移并非易事;新收入準(zhǔn)則彌補(bǔ)了舊收入準(zhǔn)則的上述缺陷，不僅打破了商品和勞務(wù)之間的明確界限，還提出了在客戶取得商品控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入的觀點(diǎn)，使得收入的確認(rèn)過程更加合理。新收入準(zhǔn)則還把銷售收入準(zhǔn)則和建造合同準(zhǔn)則進(jìn)行了結(jié)合與統(tǒng)一，在現(xiàn)實(shí)業(yè)務(wù)中，很多企業(yè)的銷售業(yè)務(wù)和建造業(yè)務(wù)會(huì)出現(xiàn)重疊，界限劃分并不明顯，如果采用舊收入準(zhǔn)則進(jìn)行核算，就會(huì)出現(xiàn)同類型的企業(yè)使用不同收入確認(rèn)模型的情況，新收入準(zhǔn)則的實(shí)施就會(huì)很好地避免這種情況的發(fā)生，有利于同類型企業(yè)直接進(jìn)行橫向比較，具有一定的實(shí)用性和創(chuàng)新性。

(二)新收入準(zhǔn)則的五大步驟

作為新收入準(zhǔn)則的核心內(nèi)容，深入理解“五步法”原則對(duì)企業(yè)貫徹落實(shí)新收入準(zhǔn)則十分重要?！拔宀椒ā痹诜康禺a(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用如下所示:1．識(shí)別與客戶訂立的合同。新收入準(zhǔn)則圍繞“合同”展開，把合同定義為雙方之間訂立有法律約束力的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。合同中所涉及的企業(yè)履約義務(wù)相關(guān)規(guī)定、在完成履約義務(wù)后享有的現(xiàn)時(shí)收款權(quán)利、支付款項(xiàng)相關(guān)內(nèi)容、合同商業(yè)實(shí)質(zhì)等條件，都需要在識(shí)別客戶合同中格外注意。具體到房地產(chǎn)企業(yè)中，要對(duì)買賣雙方的責(zé)任與義務(wù)進(jìn)行明確約定，例如房價(jià)、相關(guān)稅費(fèi)、優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任、逾期違約責(zé)任等內(nèi)容。2．識(shí)別合同中的單項(xiàng)履約義務(wù)識(shí)別單項(xiàng)履約義務(wù)簡單來說就是對(duì)合同進(jìn)行“分拆”。如果合同中包含多個(gè)要素，并且這些要素需要進(jìn)行單獨(dú)的定價(jià)和出售，則需要明確區(qū)分每一項(xiàng)單項(xiàng)履約義務(wù)，并且將這份合同“分拆”成多份合同處理。在房地產(chǎn)企業(yè)中常見的銷售手段有:銷售房屋同時(shí)捆綁銷售車位、銷售房屋的同時(shí)贈(zèng)送物業(yè)服務(wù)、銷售毛坯房贈(zèng)送精裝修，這些情況都與要對(duì)合同進(jìn)行合理的“分拆”。3．確定合同的交易價(jià)格。在新收入準(zhǔn)則下，企業(yè)在確定交易價(jià)格時(shí)要考慮到可變對(duì)價(jià)、非現(xiàn)金對(duì)價(jià)以及重大融資成分等因素。如果企業(yè)在交易過程中涉及非現(xiàn)金轉(zhuǎn)讓的業(yè)務(wù)，就要根據(jù)非現(xiàn)金對(duì)價(jià)的公允價(jià)值來確定交易價(jià)格;我國房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行銷售業(yè)務(wù)時(shí)，客戶通常會(huì)選擇按揭付款的方式，如果客戶一旦出現(xiàn)違約或者未能按時(shí)還款，企業(yè)就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并且支付相關(guān)罰款，這種情況就會(huì)涉及融資成分，會(huì)計(jì)人員就要對(duì)客戶支付金額與當(dāng)前合同對(duì)價(jià)的差額進(jìn)行合理估計(jì)，并按實(shí)際利率法在一定期間內(nèi)進(jìn)行攤銷;除此之外還需要考慮是否存在代第三方收取的價(jià)款或者預(yù)期將退還給客戶的款項(xiàng)。4．將合同價(jià)格分?jǐn)傊谅募s義務(wù)。在現(xiàn)實(shí)生活中企業(yè)與客戶訂立的合同往往包含多項(xiàng)履約義務(wù)，為了把企業(yè)因轉(zhuǎn)讓商品而有權(quán)收取的對(duì)價(jià)金額反映在交易價(jià)格中，就要把每項(xiàng)履約義務(wù)的交易價(jià)格按單獨(dú)售價(jià)占總售價(jià)的比例分?jǐn)傊粮黜?xiàng)履約義務(wù)。每項(xiàng)商品的單獨(dú)售價(jià)可以按照市場的交易價(jià)格進(jìn)行定價(jià)，如果該商品的單獨(dú)售價(jià)沒有辦法直接獲得，可以運(yùn)用會(huì)計(jì)估計(jì)方法對(duì)單獨(dú)售價(jià)進(jìn)行估算，常見的估算方法有成本加成法、余值法、市場調(diào)整法等。5．在履行義務(wù)時(shí)確認(rèn)收入?！拔宀椒ā敝械牡谖宀绞欠康禺a(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用新準(zhǔn)則時(shí)的難題。如果該項(xiàng)履約義務(wù)是某一時(shí)點(diǎn)內(nèi)的履約義務(wù)，則要根據(jù)其控制權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)移確認(rèn)時(shí)點(diǎn);如果是時(shí)段內(nèi)的履約義務(wù)，則要選擇合理的方法來確認(rèn)履約進(jìn)度。房地產(chǎn)行業(yè)中常見的銷售方式主要有現(xiàn)房銷售和期房銷售，現(xiàn)房銷售的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)標(biāo)志較為明顯，通常都是在雙方簽署合同交付現(xiàn)房之后確認(rèn)收入;對(duì)于預(yù)售房屋而言，客戶在房地產(chǎn)企業(yè)建造房屋的同時(shí)不能享受到消耗正在建造的房屋帶來的經(jīng)濟(jì)利益，房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、該怎么建造房屋也不是客戶可以控制的，所以期房銷售是否屬于時(shí)間段內(nèi)確認(rèn)收入的“重?fù)?dān)”就落在了房地產(chǎn)企業(yè)所建造的房屋是否具有不可替代用途的身上。在房屋銷售合同中，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)對(duì)客戶所購買房屋的具體單元和房號(hào)進(jìn)行明確約定，并且不可以隨意更換。也就是說房地產(chǎn)企業(yè)提供的商品具有不可替代用途，由此可見期房銷售達(dá)到了某一時(shí)段確認(rèn)收入的條件。

三、新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)施效果

(一)收入的確認(rèn)角度

在舊收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)通常在某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入，在時(shí)點(diǎn)的選擇上也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，其中常見的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)有“簽訂合同”、“交付使用”、“收到預(yù)收款項(xiàng)”、“完工并驗(yàn)收合格”、“發(fā)出書面交房通知”等。然而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程一般都有長期性，復(fù)雜性等特點(diǎn)，從房屋項(xiàng)目立項(xiàng)到房屋竣工驗(yàn)收再到交房往往需要經(jīng)歷很漫長的一段時(shí)間，企業(yè)在這段時(shí)間內(nèi)一直在產(chǎn)生成本，但是并沒有對(duì)取得的收入進(jìn)行確認(rèn)，這樣的收入確認(rèn)方式使得企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)波動(dòng)較大，財(cái)務(wù)報(bào)表也不能為報(bào)表使用者提供準(zhǔn)確直觀的財(cái)務(wù)信息，即使弊端明顯，在實(shí)施新準(zhǔn)則之前也沒有企業(yè)將收入在時(shí)間段內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)。新收入準(zhǔn)則的頒布則使得在某一時(shí)段內(nèi)確認(rèn)收入成為可能。

(二)收入的計(jì)量角度

在舊收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)主要根據(jù)預(yù)收賬款的合同金額來確認(rèn)收入，而新收入準(zhǔn)則在確認(rèn)收入時(shí)采用的是商品的交易價(jià)格，要把可變對(duì)價(jià)、非現(xiàn)金對(duì)價(jià)、重大融資成分等影響因素都考慮在內(nèi)，除此之外還需要考慮與客戶簽訂的合同中是否涉及銷售折扣以及銷售后出現(xiàn)質(zhì)量問題的處理方法，這也會(huì)對(duì)商品的交易價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。統(tǒng)一以交易價(jià)格作為收入的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)使得原來復(fù)雜的計(jì)量模式變得直接，大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員的工作效率。在舊收入準(zhǔn)則下，把項(xiàng)目竣工結(jié)算之前收到的房屋款項(xiàng)作為“預(yù)收賬款”處理是房地產(chǎn)行業(yè)的“特色”，這樣的處理方法就會(huì)使得企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直處于偏高的狀態(tài);實(shí)施了新準(zhǔn)則之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以在時(shí)點(diǎn)和時(shí)段內(nèi)分別確認(rèn)收入，原本被當(dāng)作負(fù)債的預(yù)收款項(xiàng)，可以提前確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也會(huì)隨之下降，償債能力也會(huì)相應(yīng)的得到提高，這對(duì)企業(yè)在開發(fā)新項(xiàng)目進(jìn)行資金籌集時(shí)也是有利的。

(三)均勻現(xiàn)金流的角度

在舊收入準(zhǔn)則下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)初期會(huì)注入大量資金在各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，只有在這些項(xiàng)目達(dá)到可銷售條件之后才能收回資金，就導(dǎo)致了企業(yè)前一年凈現(xiàn)金流量為負(fù)，下一年就為正的現(xiàn)象出現(xiàn)。這種對(duì)現(xiàn)金需求出現(xiàn)大幅度波動(dòng)的現(xiàn)象意味著房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流回款周期長，速度慢，資金鏈的安全系數(shù)低?，F(xiàn)金流量的分配不均也使得企業(yè)承擔(dān)現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)的能力下降。在新收入準(zhǔn)則中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)符合條件的項(xiàng)目采取某一時(shí)段來確認(rèn)收入，相對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金流量也會(huì)計(jì)入相應(yīng)的會(huì)計(jì)期間，很好的平衡了企業(yè)的現(xiàn)金流量。

(四)信息披露的角度

新收入準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表信息披露主要側(cè)重于資產(chǎn)負(fù)債表的列示以及附注的補(bǔ)充信息，資產(chǎn)負(fù)債表的變化主要是新增了會(huì)計(jì)科目，并且要對(duì)期初數(shù)據(jù)進(jìn)行重分類的調(diào)整;對(duì)企業(yè)應(yīng)披露的與收入有關(guān)的會(huì)計(jì)政策也作出了相應(yīng)的補(bǔ)充，打破了舊收入準(zhǔn)則對(duì)會(huì)計(jì)政策“模板式”的描述方式，要求說明會(huì)計(jì)政策與雙方訂立合同之間內(nèi)在的聯(lián)系，對(duì)收入確認(rèn)過程中的重大變更事項(xiàng)、合同相關(guān)信息以及采取時(shí)段法確認(rèn)收入的步驟都做出了相應(yīng)的披露要求。企業(yè)在實(shí)施新收入準(zhǔn)則之后，財(cái)務(wù)報(bào)表可以為報(bào)表使用者提供更加高質(zhì)量的財(cái)務(wù)信息，一定程度上減弱了報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)因使用新準(zhǔn)則所產(chǎn)生數(shù)據(jù)變化的不確定性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)如何適應(yīng)準(zhǔn)則變化

收入的確認(rèn)對(duì)于每個(gè)企業(yè)來說都是至關(guān)重要的，新收入準(zhǔn)則的實(shí)施除了在對(duì)收入的確認(rèn)和計(jì)量上與舊準(zhǔn)則有很大的不同外，還多多少少會(huì)對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制、合同的編寫要求、各個(gè)部門之間的溝通合作等方面產(chǎn)生很大的影響，為此，本文為房地產(chǎn)企業(yè)提出以下加點(diǎn)建議:

(一)提高企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)勝任能力

經(jīng)過上述分析不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)因其獨(dú)特的行業(yè)特性，收入準(zhǔn)則的變化對(duì)企業(yè)實(shí)際業(yè)務(wù)的處理影響較大，為了準(zhǔn)確運(yùn)用新收入準(zhǔn)則進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，相關(guān)財(cái)務(wù)人員要深入研讀準(zhǔn)則變化及其適用范圍，緊跟準(zhǔn)則變化的腳步，增強(qiáng)自身的專業(yè)素養(yǎng);新收入準(zhǔn)則在實(shí)施過程中很多地方都涉及到了會(huì)計(jì)人員的主觀判斷，比如屬于某一時(shí)間段確認(rèn)收入還是某一時(shí)間點(diǎn)確認(rèn)收入、履約進(jìn)度如何確認(rèn)等等，在確認(rèn)履約進(jìn)度時(shí)，需要把會(huì)計(jì)核算和工程進(jìn)度結(jié)合考慮，這不僅要求財(cái)務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)進(jìn)行判斷，還需要深入了解房地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目，以熟悉工程進(jìn)度的計(jì)量方法;在學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)的同時(shí)還要注重相關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，這樣才能準(zhǔn)確的識(shí)別和解讀合同;房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)種類繁多，涉及的金額巨大，所以其面臨的稅務(wù)問題也較為嚴(yán)重，在會(huì)計(jì)稅法相關(guān)規(guī)定普遍存在差異的情況下，要想合理進(jìn)行納稅申報(bào)，就要求財(cái)務(wù)人員正確理解相關(guān)法則并制定相關(guān)處理流程。

(二)提高對(duì)新收入準(zhǔn)則所在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的防范意識(shí)

新收入準(zhǔn)則在運(yùn)用的過程中，財(cái)務(wù)人員不能只是簡單地從字面上解讀會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，還需要對(duì)新收入準(zhǔn)則中存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行有效的規(guī)避。新收入準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)“合同”這一概念，涉及合同就會(huì)存在客戶違約風(fēng)險(xiǎn)，要對(duì)可能導(dǎo)致違約風(fēng)險(xiǎn)的影響因素進(jìn)行合理的評(píng)估，比如對(duì)客戶的信用風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)狀況風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，房地產(chǎn)的工作人員在簽訂合同之前就要對(duì)客戶以往的合同履約情況和違約情況進(jìn)行了解，如果購房客戶在以往的記錄中存在多次違約的情況，那企業(yè)想要按時(shí)收回房款就比較困難;另外還要對(duì)客戶的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行評(píng)估，調(diào)查客戶是否擁有穩(wěn)定的收入來源，其來源是否合理合法，是否存在其他可抵扣的財(cái)產(chǎn)等。通過對(duì)客戶信用和財(cái)務(wù)狀況的合理評(píng)估，對(duì)購房客戶后期的違約率有了充分的了解，也能夠在一定程度上避免因客戶后期違約而出現(xiàn)大量已經(jīng)確定的收入被沖回的不利現(xiàn)象的發(fā)生;此外還要避免因預(yù)估總成本與實(shí)際總成本差別過大而影響實(shí)際收款進(jìn)度的風(fēng)險(xiǎn)。總之房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)收入時(shí)不能簡單的只關(guān)注于其會(huì)計(jì)處理，還要考慮到相應(yīng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，積極采取相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)防范策略，把企業(yè)發(fā)生潛在損失的概率降到最低。

(三)加強(qiáng)企業(yè)合同管理，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為

“合同”作為新收入準(zhǔn)則的起點(diǎn)，準(zhǔn)則核心內(nèi)容“五步法”的第一步就是對(duì)訂立的合同進(jìn)行識(shí)別，企業(yè)財(cái)務(wù)人員在對(duì)收入進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量時(shí)，重要的參考標(biāo)準(zhǔn)就是其訂立的合同，其在整個(gè)收入確認(rèn)過程中的重要性不言而喻，所以企業(yè)在對(duì)合同的管理方面就要格外注意。合同條款的訂立涉及到財(cái)務(wù)部，銷售部等多個(gè)部門，各個(gè)部門之間就要對(duì)合同的具體條款進(jìn)行溝通探討;尤其要注意期房銷售合同，如果涉及期房銷售，那合同的時(shí)間跨度一般較長，條款相對(duì)較為復(fù)雜，相比其他業(yè)務(wù)來說合同風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)更高，這就要加強(qiáng)企業(yè)員工對(duì)合同重要性的認(rèn)識(shí)，對(duì)合同進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理;還可以設(shè)定獎(jiǎng)懲機(jī)制，讓每一個(gè)企業(yè)員工都加入到合同監(jiān)督的過程中去，從而提高企業(yè)的合同管理水平，這也為企業(yè)盡快適應(yīng)新收入準(zhǔn)則提供了便利。我國在2017年正式頒布了新收入準(zhǔn)則，該準(zhǔn)則細(xì)化了收入核算的具體要求，滿足了當(dāng)代企業(yè)各種新型經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)模式會(huì)計(jì)核算的要求。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比，其經(jīng)營業(yè)務(wù)存在建設(shè)周期長、投入成本高、交易復(fù)雜等特點(diǎn)，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)涉及的財(cái)務(wù)處理更為復(fù)雜，只有做好相關(guān)的銜接工作，才能避免企業(yè)在實(shí)施新準(zhǔn)則后出現(xiàn)會(huì)計(jì)處理不當(dāng)?shù)葐栴};房地產(chǎn)企業(yè)要在提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng)的同時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)的合同管理和各個(gè)部門之間的相互聯(lián)動(dòng)，有效的對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和規(guī)避，才能保證企業(yè)長久穩(wěn)定的發(fā)展。

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