房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)會計核算 會計制度 信息披露

在市場經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展形勢下,我國的房地產(chǎn)事業(yè)也得到了快速的發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)不同于一般的商品,它的這種特殊性以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營模式上的特殊性就決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計核算上的特殊性,同時也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算上出現(xiàn)諸多的問題,本文主要是談?wù)剬Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)會計核算方面的思考。

一、關(guān)注會計制度的適用問題

《企業(yè)會計制度》、《小企業(yè)會計制度》、《行業(yè)會計制度》和《現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則》這四個會計制度體系是我國現(xiàn)行會計制度的主要部分。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的內(nèi)容在《企業(yè)會計制度》中有所涉及

2001年起,按照財政部的規(guī)定,股份有限公司和外商投資企業(yè)等單位施行《企業(yè)會計制度》,其他企業(yè)在經(jīng)過批準(zhǔn)后也可以執(zhí)行?，F(xiàn)行的38項具體企業(yè)會計準(zhǔn)則是財政部在2006年頒布實行的,其規(guī)定上市公司范圍內(nèi)自2007年1月1日起執(zhí)行。由此可見,除按規(guī)定執(zhí)行現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則的企業(yè)外,現(xiàn)有的股份有限公司和外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),都在執(zhí)行《企業(yè)會計制度》范圍之內(nèi)。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的內(nèi)容在《小企業(yè)會計制度》中有所涉及

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的小企業(yè)是以人數(shù)和銷售額界定的,也就是指那些不能同時滿足從業(yè)人數(shù)在100人以上、年銷售額在1000萬元以上兩個條件的。從2005年1月1日起,依據(jù)財政部和國家稅務(wù)總局的規(guī)定,包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的符合上述條件的各類小企業(yè),不再執(zhí)行1993年頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》,而執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》,已按規(guī)定程序或規(guī)定要求執(zhí)行《企業(yè)會計制度》或現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則的企業(yè)可以不在要求范圍之類。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的內(nèi)容在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中有所涉及

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》是在舊的企業(yè)會計制度體系的基礎(chǔ)上制定的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的大中型企業(yè),既沒有達(dá)不到執(zhí)行現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定的條件,也沒有按照相關(guān)規(guī)定要求執(zhí)行新《企業(yè)會計制度》的,也可以按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》執(zhí)行。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的內(nèi)容在現(xiàn)行的企業(yè)會計準(zhǔn)則的會計制度中有所涉及

現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則是一個完整的會計制度體系,其包括具體的準(zhǔn)則、準(zhǔn)則的解釋、會計科目、財務(wù)報表格式以及主要賬務(wù)處理等方面,目前只在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。但是,如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是上市公司,或者其是按照上市公司的母公司要求來執(zhí)行的,都應(yīng)當(dāng)包括在執(zhí)行現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則的會計制度的范圍之內(nèi)。

二.關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息披露問題

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金及風(fēng)險披露

近些年來,房地產(chǎn)市場處于持續(xù)走高的狀態(tài),房地產(chǎn)市場的高利潤收益使得大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽略了自身所存在的潛在風(fēng)險。從客觀方面來分析,房地產(chǎn)行業(yè)亦是屬于風(fēng)險投資行業(yè),其行業(yè)的發(fā)展受到很多方面的影響,諸如在土地開發(fā)過程中,地價變化或者市政規(guī)劃調(diào)整等帶來的土地風(fēng)險;產(chǎn)業(yè)政策、銀行貸款政策等變化而帶來的企業(yè)融資風(fēng)險;由于設(shè)計、施工條件等因素而帶來的開發(fā)成本提高的風(fēng)險;或者由于開發(fā)項目本身存在質(zhì)量缺陷而帶來的工程質(zhì)量風(fēng)險等等。這種高風(fēng)險性要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須更具有憂患意識,更能充分地揭示和面對風(fēng)險。遺憾的是,我國現(xiàn)階段的會計制度中并無專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的有關(guān)規(guī)定。相關(guān)上市公司披露的實情表明,對質(zhì)量保證金問題基本上無任何披露。這不僅有悖于會計的“謹(jǐn)慎性”原則,也在一定程度上弱化了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防范抵御風(fēng)險的能力。從客觀的實際來分析,會計信息披露環(huán)節(jié)應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特性做充分的揭示。具體來說,包括兩個主要方面,其一是為了房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證,應(yīng)建立相關(guān)的質(zhì)量保證金,這是由企業(yè)根據(jù)所開發(fā)項目的具體情況而提取的質(zhì)量保證金,要計入工程成本之內(nèi),從而來提高抗擊風(fēng)險的能力;其二是應(yīng)在具體的財務(wù)報告中充分揭示各種風(fēng)險,也就是把風(fēng)險披露的內(nèi)容增加在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表附注中,對于企業(yè)仍在開發(fā)的土地以及工程項目等面對的融資風(fēng)險、開發(fā)風(fēng)險和土地風(fēng)險等進(jìn)行具體說明,從而來增加風(fēng)險的透明度。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收益評價披露

開發(fā)周期較長是房地產(chǎn)企業(yè)的顯著特點,這就會在一定程度上造成企業(yè)投入與產(chǎn)出的比例在各階段的不合理性,計入當(dāng)期的費用包括在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入并發(fā)生大量費用的資金;但是那些沒有完工的項目,即使開發(fā)的產(chǎn)品已預(yù)售完畢,但是按照相關(guān)收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),也無法確認(rèn)其預(yù)售款項的收入。在項目竣工驗收合格后,會出現(xiàn)大量的確認(rèn)為收入的預(yù)售款項,這勢必就造成了在資產(chǎn)負(fù)債表上收入與相關(guān)成本費不能配比的問題,利潤表中的“每股收益”表現(xiàn)必然出現(xiàn)較大波動,業(yè)績也會出現(xiàn)不穩(wěn)定狀況。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這種特殊性要求,如果也采用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo),就很可能誤導(dǎo)財務(wù)報告使用者,從而不能客觀、正確、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況。就目前的現(xiàn)狀來看,為了增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息技術(shù)含量,應(yīng)關(guān)注如下兩個方面的問題:其一就是要擴(kuò)展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露的內(nèi)容。其二是加強(qiáng)監(jiān)管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露合規(guī)性的檢查力度,督促企業(yè)較飽滿地按照規(guī)定披露信息,從而增強(qiáng)信息披露的透明度。

參考文獻(xiàn):

[1]饒倩妮.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算初探.決策與信息財經(jīng)觀察.2007年第1期

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；對策

基于“營改增”體系的發(fā)展下，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向趨向于規(guī)范化發(fā)展，但是，快速發(fā)展推動房地產(chǎn)企業(yè)逐步邁入了調(diào)整階段，當(dāng)前會計核算方面依然會存在諸多不足之處，這樣會在一定程度上制約著會計業(yè)務(wù)的發(fā)展，這是值得相關(guān)人員值得思考的問題。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在運作的過程中，會計業(yè)務(wù)扮演著重要的角色，在處理中倘若出現(xiàn)問題，那么就會產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，致使對企業(yè)造成該損失的后果。

一、“營改增”概述

“營改增”財稅改革避免了營業(yè)稅重復(fù)征稅嚴(yán)重的弊端，尤其是對具有環(huán)節(jié)復(fù)雜、產(chǎn)業(yè)鏈條較長的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，稅負(fù)的減小可以緩解房價上升，降低房產(chǎn)市場準(zhǔn)入，促進(jìn)小型企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場自由競爭。增值稅的發(fā)票抵扣也在一定程度上益于房地產(chǎn)企業(yè)選擇供應(yīng)商和合作商、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，減少行業(yè)偷稅漏稅行為。因此，“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要影響。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響

隨著“營改增”的有效落實，可以避免出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況，而增值稅大多數(shù)依據(jù)不同的流程來實施征稅的，而營業(yè)稅大多數(shù)是依據(jù)銷售額開展征稅的，房地產(chǎn)成本主要包含諸多因素，如材料成本、土地成本等。而材料成本以及相應(yīng)的建安成本在以往基礎(chǔ)上承擔(dān)著稅負(fù)，然而，當(dāng)房產(chǎn)正在銷售的過程中仍然需要繳納相應(yīng)的營業(yè)稅，這樣就出現(xiàn)了二次繳稅的現(xiàn)象。當(dāng)營業(yè)稅轉(zhuǎn)變成增值稅以后，僅僅在增值的環(huán)節(jié)繳納相應(yīng)的稅費，并且材料成本以及有關(guān)成本的花費可以使用增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣，從而緩解企業(yè)的稅負(fù)現(xiàn)象。

基于“營改增”體系下的發(fā)展情況來看，對相關(guān)人員的整體素質(zhì)提出了愈來愈多的要求，與此同時也為財務(wù)核算工作增加了困難，以往營業(yè)稅的核算僅僅依據(jù)一個賬目就可以進(jìn)行計算，但是隨著“營改增”的落實要數(shù)十個以上的科目進(jìn)行核算，并且增值稅進(jìn)行認(rèn)證的過程中通常都是利用抵扣以及網(wǎng)上申報的方式，不但對相關(guān)人員的整體素質(zhì)帶來了挑戰(zhàn)，而且也在某種程度上加劇了財務(wù)存在的安全隱患。

三、應(yīng)對“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)影響的策略

1.強(qiáng)化票據(jù)管理，完善稅務(wù)籌劃

由于增值稅能夠避免出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況，將增值額當(dāng)作計稅的基礎(chǔ)，而增值額計稅是利用進(jìn)項稅發(fā)票以及相應(yīng)的銷項稅發(fā)票所產(chǎn)生的抵扣而形成的。因此，票據(jù)管理在增值稅中起到了重要的作用。第一，最大程度和不能開據(jù)發(fā)票的廠家進(jìn)行合作，倘若不是專業(yè)部門以及納稅人，所涵蓋勞務(wù)的時候應(yīng)當(dāng)和外包企業(yè)進(jìn)行溝通，并且選擇農(nóng)產(chǎn)品的時候要盡可能考慮到和農(nóng)戶之間進(jìn)行合作，由于增值稅會在某種程度上對農(nóng)產(chǎn)品帶來益處；第二，對于增值稅發(fā)票的獲得應(yīng)當(dāng)和有關(guān)商家進(jìn)行溝通，切記出現(xiàn)延期申報的情況，對流動資金進(jìn)行占用；第三，要對票據(jù)管理實現(xiàn)規(guī)范化的目的，嚴(yán)格進(jìn)行控制，并對相關(guān)人員開展培訓(xùn)工作，避免出現(xiàn)暗箱操作不良行為的出現(xiàn)。將“營改增”的具體內(nèi)容加以明確，認(rèn)識到“營改增”對會計核算以及納稅所產(chǎn)生的影響，其主要用途就是做好納稅籌劃，特別是對成本稅務(wù)籌劃的落實。因為房地產(chǎn)存在較大的金額、周期時間不短等特征，這樣相關(guān)企業(yè)就需要加大和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門溝通的力度，掌握當(dāng)?shù)囟悇?wù)優(yōu)惠的有關(guān)政策。與此同時，可以使用整個項目所具有的開發(fā)成本做好期間分?jǐn)偟墓ぷ?，這樣做會比辭去一次性核算所繳納的稅要少很多，與此同時也可以采取落實成本籌劃的工作；第三，因為房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅大多數(shù)是諸多產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)以后呈現(xiàn)出來的，所以企業(yè)對相應(yīng)的稅務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行研究也是較為主要的。

2.強(qiáng)化全員培訓(xùn)，優(yōu)化賬務(wù)處理

首先，相關(guān)人員屬于會計核算以及納稅的主體表現(xiàn)，其業(yè)務(wù)品德對稅務(wù)籌劃達(dá)到有效性帶來直接的影響。而票據(jù)管理的工作是將稅務(wù)的主要內(nèi)容逐漸轉(zhuǎn)換到業(yè)務(wù)部門以及相應(yīng)的財務(wù)部門身上，對二者的協(xié)調(diào)性引起高度重視。因此，相關(guān)人員的納稅意識以及培訓(xùn)工作的開展等方面都會在某種程度上對“營改增”的落實帶來影響；其次，“營改增”的落實對會計報表帶來一定的影響，增值稅要求賬務(wù)盡可能“細(xì)化”，不管哪個賬目都要有詳細(xì)的記載，并對增值稅出現(xiàn)抵扣的環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行申報。不僅僅是這樣，相關(guān)企業(yè)還需要對“老”員工進(jìn)行培養(yǎng)，一是使用現(xiàn)代化設(shè)備進(jìn)行做帳以及對稅務(wù)的申報；第二，使老員工帶領(lǐng)新員工的培養(yǎng)策略，交接過程中可以實現(xiàn)完整的目的；第三，要依據(jù)互聯(lián)網(wǎng)的環(huán)境情況，對財務(wù)信息化以及共享方面做好嚴(yán)格的控制，減少出現(xiàn)不必要的稅務(wù)問題。

四、結(jié)語

總而言之，正是由于房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特別性，才能夠真正的抓住該行業(yè)的特征，應(yīng)用科學(xué)的方法對會計核算以及納稅制度加以完善，并對銷售收入核算帶來正確的方向，從而給出恰當(dāng)?shù)匿N售要求。即使和買家已經(jīng)制訂了預(yù)售的合同，也不能對銷售要求進(jìn)行確定，因此相關(guān)人員需要對房地產(chǎn)企業(yè)的收入情況做好嚴(yán)格的控制。就工期時間花費較長、規(guī)模較大的項目而言，就可以采取分期開發(fā)的形式進(jìn)行成本核算，進(jìn)而依據(jù)項目的整體特征利用科學(xué)的手段改善成本核算以及納稅。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳立新.“營改增”對建筑企業(yè)會計核算的影響及應(yīng)對措施[J].山西財稅.2016（09）.

[2]曾芳.探討“營改增”對小企業(yè)會計核算的影響及應(yīng)對策略[J].新經(jīng)濟(jì).2016（29）.

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算范文

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的房地產(chǎn)在用途方面發(fā)生了實質(zhì)性改變。根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》(以下簡稱“新準(zhǔn)則”)的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)改為自用，作為存貨的房地產(chǎn)或者自用的土地、建筑物改變?yōu)橛糜谫嵢∽饨鸹蛸Y本增值時，應(yīng)界定為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換。由于房地產(chǎn)開發(fā)的自身特點以及經(jīng)營戰(zhàn)略的考慮，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在近幾年囤積了大量的房地產(chǎn)，包括待價銷售的商品房以及為了持續(xù)經(jīng)營或增值而儲備的土地等。這些房地產(chǎn)在企業(yè)的用途顯然存在實質(zhì)性差異。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有房地產(chǎn)的目的和用途可以歸納為兩類：一類是為了耗用或銷售，如企業(yè)自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)應(yīng)界定為固定資產(chǎn)；對于企業(yè)在日?；顒又谐钟幸詡涑鍪鄣姆康禺a(chǎn)、處在建造過程中的房地產(chǎn)、在建造過程中耗用的材料等應(yīng)界定為存貨；另一類是為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，應(yīng)對照新準(zhǔn)則界定為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)房地產(chǎn)用途發(fā)生變化并不一定就是準(zhǔn)則所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換，具體處理時必須認(rèn)真分析其用途是否發(fā)生了實質(zhì)性變化。準(zhǔn)則所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換應(yīng)是這兩類用途的相互轉(zhuǎn)換，對于各類內(nèi)部房地產(chǎn)用途的轉(zhuǎn)變不是準(zhǔn)則所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換。

實務(wù)工作中界定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時，可以比照以下具體情形：(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用；(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將作為存貨的商品房改為出租；(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，改為用于賺取租金或資本增值；(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自用的房屋、建筑物停止自用，改為出租。會計人員應(yīng)當(dāng)自收到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的書面憑證之日起，按照準(zhǔn)則的規(guī)定，及時進(jìn)行相關(guān)會計處理。

二、房地產(chǎn)的計量屬性

按照相關(guān)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，房地產(chǎn)用途不同其計量屬性也有差異。為了耗用或銷售的房地產(chǎn)在取得時應(yīng)按照實際成本原則計量，期末應(yīng)按照賬面價值與可收回金額孰低法計價；對于投資性房地產(chǎn)，按照新準(zhǔn)則的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得投資性房地產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)按照實際成本進(jìn)行初始計量；同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，可參照相關(guān)會計準(zhǔn)則進(jìn)行處理，此時應(yīng)注意考慮是否計提減值準(zhǔn)備。但如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。

以上兩種關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式，即成本模式和公允價值模式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)實際情況選擇采用，并且一經(jīng)選定不得隨意變更。另外，筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)處于降價周期時，這兩種計量模式并無實質(zhì)性差異；但在房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲時，按照成本計量模式，可收回金額大于其賬面價值時，以前期間已計提的減值損失應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)回，但轉(zhuǎn)回的金額不應(yīng)超過原已計提的減值準(zhǔn)備，即賬面價值不會超過初始取得成本；而在公允價值計量模式下，賬面價值就可能超過初始取得成本。同時，對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式變更，應(yīng)作為會計政策變更按照相關(guān)準(zhǔn)則進(jìn)行處理；但對于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換，由于涉及資產(chǎn)使用屬性的根本變化，而不是同一經(jīng)濟(jì)事項選用會計政策的變化，所以不應(yīng)作為會計政策變更處理，在使用新準(zhǔn)則的第一年建議不必作追溯調(diào)整。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的賬務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理，很大程度上受到投資性房地產(chǎn)選用后續(xù)計量模式的影響。在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量選用成本模式的情況下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。此時入賬價值不發(fā)生變化，會計處理相對簡單；如果投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量選用公允價值模式，則應(yīng)分別情況作如下處理：

(1)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。具體指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將原作為投資性房地產(chǎn)的房屋建筑物、土地轉(zhuǎn)換為自用的房屋建筑物(即固定資產(chǎn))、有待銷售的商品房或土地(即存貨)。此時應(yīng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值借記“固定資產(chǎn)”或“存貨”等科目，按照原賬面價值貸記“投資性房地產(chǎn)――XX”，將差額記和“營業(yè)外收入”或“營業(yè)外支出”。

(2)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計人當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計人所有者權(quán)益。具體指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將原作為自用的房屋建筑物(即固定資產(chǎn))、有待銷售的房屋建筑物(即存貨)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的房屋建筑物、土地等。此時應(yīng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值借記“投資性房地產(chǎn)――XX”科目，同時借記相關(guān)累計折舊、減值準(zhǔn)備等科目，并按照賬面原始成本貸記“固定資產(chǎn)”或“存貨”等。因計價標(biāo)準(zhǔn)差異形成的差額其會計處理應(yīng)按以下要求進(jìn)行：第一，如果投資性房地產(chǎn)的公允價值小于房地產(chǎn)的原賬面價值，應(yīng)將差額借記“營業(yè)外支出”科目；第二，如果投資性房地產(chǎn)的公允價值大于房地產(chǎn)的原賬面價值，應(yīng)將差額貸記“資本公積”科目。

【例1】ABC房地產(chǎn)開發(fā)有限公司計于2007年2月8日將原作為辦公用的寫字樓一棟改為全部對外出租，若該寫字樓原始成本為2000萬元，已計提折舊200萬元，計提減值準(zhǔn)備余額為50萬元，該寫字樓轉(zhuǎn)換當(dāng)日的市場公允價值為1500萬元，該公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量選用公允價值模式，則相關(guān)會計處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)――出租寫字樓　15000000

累計折舊　2000000

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備　500000

營業(yè)外支出　2500000

貸：固定資產(chǎn)　20000000

[例2]ABC房地產(chǎn)開發(fā)有限公司預(yù)計于2007年3月8日將原商品房一棟改為全部對外出租，若該商品房原始成本為3000萬元，計提減值準(zhǔn)備余額為60萬元，該商品房轉(zhuǎn)換當(dāng)日的市場公允價值為5000萬元，該公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量選用公允價值模式，則相關(guān)會計處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)――出租　50000000

存貨減值準(zhǔn)備 600000

貸：產(chǎn)成品　30000000

資本公積　20600000

【例3】承例2，如果該公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量選用成本模式，則會計處理為：

借：投資性房地產(chǎn)――出租　29400000

存貨減值準(zhǔn)備　600000

貸：產(chǎn)成品　30000000

四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的披露

按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)時，不僅要及時進(jìn)行賬務(wù)處理，還應(yīng)在會計報表附注中披露房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況、理由，以及對損益或所有者權(quán)益的影響等，即披露以下三個方面的內(nèi)容：(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況，即轉(zhuǎn)換時間、內(nèi)容以及用途的變化等；(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的理由，即正常生產(chǎn)經(jīng)營所需，不存在人為調(diào)整利潤或逃避納稅等不良企圖；(3)該轉(zhuǎn)換對損益或所有者權(quán)益的影響，具體指對本年利潤或資本公積的影響。

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算范文

關(guān)鍵詞：會計核算 房地產(chǎn)企業(yè) 風(fēng)險披露 會計信息

房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行正常的開發(fā)及經(jīng)營活動并保持持續(xù)發(fā)展, 都需要有計劃地配備有一定數(shù)量和質(zhì)量的財務(wù)管理及會計核算人才，因為，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算處理是房地產(chǎn)企業(yè)眾多經(jīng)營中最重要的經(jīng)營之一。從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷史經(jīng)驗看，房地產(chǎn)企業(yè)中會計核算處理水平的高低使得凡地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度是存在有很大差別的。不科學(xué)的會計核算處理不但影響著房地產(chǎn)企業(yè)最大程度的穩(wěn)步發(fā)展，甚至?xí)尫康禺a(chǎn)企業(yè)自身承擔(dān)巨大的風(fēng)險。

一、會計核算的定義及前提以及在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中重要作用

究竟何為會計核算？會計核算又叫會計反映，是將貨幣作為關(guān)鍵的計量尺度，是對會計主體其資金的運動所進(jìn)行的反映。也就是說，它是以貨幣作為計量的單位，運用專門的會計手段，對生產(chǎn)經(jīng)營活動或者是預(yù)算的執(zhí)行過程及其結(jié)果進(jìn)行連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記錄、計算和分析。房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算同其他類型企業(yè)的會計核算在基本前提上有著4個相同的方面；首先，不論何種類型的企業(yè)要實現(xiàn)會計核算必須具備會計主體的前提，會計主體即是會計為之服務(wù)的單位，會計核算應(yīng)該以企業(yè)發(fā)生地各項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)為對象，記錄并反映房地產(chǎn)企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動；其次，會計核算還應(yīng)該注重持續(xù)經(jīng)營這樣一個前提，因為只有在這個前提下才能進(jìn)一步建立會計確認(rèn)和計量的原則；再次，會計分期，會計分期就是指把企業(yè)持續(xù)不斷的生產(chǎn)經(jīng)營過程，劃分為較短的等距會計期間，以便分期結(jié)算賬目，按及編制會計報表。 在《企業(yè)會計準(zhǔn)則》中，規(guī)定我國企業(yè)的會計期間按年度劃分，以日歷年度為一 個會計年度，即從每年1月1日至12月31日為一個會計年度；最后，就是貨幣計量，貨幣計量（Monetary Measurement）是指會計主體在會計核算過程中采用貨幣作為計量單位，記錄、反映會 計主體的經(jīng)營情況。

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)及運營中，實行會計核算處理，目的在于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理并實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身的最大化效益。我們知道，會計核算處理對于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，會計核算以及會計監(jiān)督對防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險具有相當(dāng)重要的作用， 房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險存在于其開發(fā)及運營活動的始終。房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。其實，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理已經(jīng)影響了政府部門的宏觀調(diào)控決策。日益顯現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的假象而引起的過高的房價是極其不利于社會穩(wěn)定的。因此，做好防范工作的前提就是進(jìn)行科學(xué)的會計核算處理，旨在利于研究房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的主要問題

相當(dāng)長一段時期以來，無論是國有房地產(chǎn)企業(yè)還是其他形式的房地產(chǎn)企業(yè)，都在實行著計劃經(jīng)濟(jì)體制下的各項制度。毋庸置疑的是，這種跟隨了我們幾十年的制度應(yīng)該說在特定的歷史時期和環(huán)境下是起到了一定的積極作用的，可是，伴隨著市場自由化進(jìn)程腳步的加快，在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益加劇的形式下，房地產(chǎn)企業(yè)在眾多管理問題中的不利日益顯現(xiàn)且逐漸增多，尤其是會計核算處理方面仍然存在著很多問題，具體表現(xiàn)在：

1、會計科目的設(shè)置不夠科學(xué)

很多房地產(chǎn)企業(yè)都存在著會計科目設(shè)置缺乏科學(xué)性的問題。會計科目就是 對經(jīng)濟(jì)活動或會計對象的具體內(nèi)容，進(jìn)行詳細(xì)分類設(shè)計的會計項目。我們知道，會計科目的設(shè)置是會計專業(yè)所特有的手法。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中關(guān)于會計科目的設(shè)置不當(dāng)已經(jīng)不適合房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算處理，因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在建設(shè)周期過長的問題，在項目竣工驗收前均為在建工程，時間上要跨幾個會計年度，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項目的建設(shè)周期為準(zhǔn)，而按通常會計記賬方法往往是要求在年終結(jié)舊賬建新賬，這樣就導(dǎo)致了一個開發(fā)項目就要分別記在幾本賬上，這樣會計科目設(shè)置的弊端是不利于投資分析的，同時也增加了會計的工作量。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險披露的不真實

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，財務(wù)風(fēng)險就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為財務(wù)情況惡化而 致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報酬無法全部收回的可能。投資風(fēng)險、籌資風(fēng)險、現(xiàn)金流量風(fēng)險、利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險等是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要方面。從目前我國的會計制度規(guī)定來看，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定是沒有的，當(dāng)然，我國的證監(jiān)會是允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金的，并對其披露其核算方法也是有要求的，但披露的風(fēng)險卻僅僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險，從很多房地產(chǎn)企業(yè)披露的實際情況可以看出，關(guān)于質(zhì)量保證金問題其實基本沒有披露。

三、 完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算處理的相關(guān)措施

近年來，我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，發(fā)展之迅速是有目共睹的，而房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算工作也成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)管理者強(qiáng)烈關(guān)注的主要組成部分。,由于房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)在會計核算上存在著巨大的差異，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作不能與其它行業(yè)的商品同樣進(jìn)行。在房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成熟和發(fā)展的過程中，會計核算中的某些問題的暴露，令更多的房地產(chǎn)企業(yè)管理者意識到，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算處理工作的健康發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下應(yīng)該慎重對待的問題，因此，完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算處理工作的有效策略變得至關(guān)重要。

1、將會計科目的設(shè)置逐步合理化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照自身企業(yè)所開發(fā)的項目和規(guī)模等要求來開展核算。在企業(yè)的具體執(zhí)行操作中,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立開發(fā)成本明細(xì)臺賬并按照核算對象的具體情形設(shè)立其成本卡片,成本卡片最先可以只分為兩個部門,也就是舉頭部門以及賬表部門。舉頭部門主要列舉其施工合同的相關(guān)內(nèi)容,例如開工日期和完工日期以及施工單元以及建筑面積等。正文則要負(fù)責(zé)多欄式的明細(xì)賬,需要全面和真實地反映成本開支的狀況。

2、加強(qiáng)現(xiàn)金收付的實現(xiàn)功能

現(xiàn)金收付實現(xiàn)制也叫現(xiàn)金制或者實收實付制，它是以現(xiàn)金收到或付出為標(biāo)準(zhǔn)，來記錄收入的實現(xiàn)和費用的發(fā)生。按照收付實現(xiàn)制，收入和費用的歸屬期間將與現(xiàn)金收支行為的發(fā)生與否，緊密地聯(lián)系在一起。換言之，現(xiàn)金收支行為在其發(fā)生的期間全部記作收入和費用，而不考慮與現(xiàn)金收支行為相連的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實質(zhì)上是否發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在會計核算中實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。依據(jù)我國企業(yè)會計準(zhǔn)則中的劃定,房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算應(yīng)該以權(quán)責(zé)發(fā)生制作為主體。但是,由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營的不同，應(yīng)該更加重視現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。允許權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實現(xiàn)制這兩種體例并存,是當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)會計核算處理中明智的選擇。

3、完善房地產(chǎn)企業(yè)會計信息的形成基礎(chǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多數(shù)都存在現(xiàn)金流量的管理、財務(wù)管理、成本管理方面的問題，而這一切又都屬于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的范疇，也甚至影響著會計核算的成效性。所以，為了完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算處理，就必須加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理。正因為這些存在問題的方面是房地產(chǎn)企業(yè)會計信息形成的重要基礎(chǔ)，那么，要保證賴以發(fā)展的會計核算處理的合理性，其基礎(chǔ)的管理就顯得更加必要。

4、完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控體系

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；會計核算；問題；對策；分析

一、房地產(chǎn)會計核算的基本內(nèi)容

通過對相關(guān)文獻(xiàn)研究以及結(jié)合筆者工作實踐來看，會計財務(wù)核算作為房地產(chǎn)企業(yè)中重要工作之一，其主要具有以下四方面內(nèi)容：

(一)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算

對房地產(chǎn)財物核算工作來說，現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算是它的一項重要基本職能。結(jié)合筆者工作實踐來看，房地產(chǎn)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算職能中，固定資產(chǎn)臺賬編制和修正及其總量核算是它最基本的兩項業(yè)務(wù)。除了這項基本業(yè)務(wù)外，固定資產(chǎn)總量折損與降值等變化情況登記、日常清理盤點以及流動監(jiān)管也是房地產(chǎn)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算的主要工作內(nèi)容。此外，為了確保現(xiàn)有固定資產(chǎn)存量數(shù)據(jù)準(zhǔn)確與完整，我們還應(yīng)當(dāng)做好各項核算工作的系統(tǒng)規(guī)范化管理。

(二)建筑用材核算

建筑用材核算是房地產(chǎn)會計財務(wù)核算另外一項基本職能，其工作重點在于針對建筑工程各種用材采買、提前預(yù)處理和儲備保管這三項內(nèi)容編制出相應(yīng)的安排計劃。除此之外，在開展建筑用材核算工作時，根據(jù)所采購建筑物資款項與支付程序制定并一套相對應(yīng)的核算方案。

(三)房地產(chǎn)運營成本核算

房地產(chǎn)運營成本核算上，其會計財務(wù)工作內(nèi)容主要涉及以下幾個方面：一是建設(shè)與經(jīng)營成本支付安排，并依據(jù)相關(guān)規(guī)范做好這兩項工作中監(jiān)督管理；二是各項建設(shè)運營費用地調(diào)整、歸類以及劃分；三是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)與開發(fā)成本核算，并對開發(fā)期間所投入各項資金予以評估與測驗。

(四)經(jīng)營單位營銷利潤核算

經(jīng)營單位營銷利潤核算是房地產(chǎn)會計財務(wù)核算最后一項工作內(nèi)容，結(jié)合工作實踐來看，此項會計財務(wù)核算重點在于計算現(xiàn)房銷售與經(jīng)營所得利潤、已售現(xiàn)房總量以及應(yīng)繳稅款額度精算這些內(nèi)容，為此這就要求房地產(chǎn)財務(wù)人員充分參與到銷售規(guī)劃及利潤目標(biāo)制定中去。另外，經(jīng)營單位營銷利潤核算工作中還應(yīng)做好以下兩點工作：首先，財務(wù)人員需要特別注意做好財務(wù)賬目修正與推算工作，這樣一來能夠為確保房地產(chǎn)企業(yè)獲取最大利潤奠定堅實基礎(chǔ)。其次，結(jié)合本房地產(chǎn)企業(yè)會計財務(wù)工作實際，構(gòu)建或完善財務(wù)管理監(jiān)督體系，從而保障資金得以科學(xué)合理運用。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的意義

對房地產(chǎn)行業(yè)而言，會計核算是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要手段，發(fā)揮著極為重要的作用。會計核算的任務(wù)主要在于對房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營活動進(jìn)行財務(wù)核算，通過及時、準(zhǔn)確的統(tǒng)計企業(yè)日常經(jīng)營數(shù)據(jù)，經(jīng)過核算與審核所得數(shù)據(jù)后來給房地產(chǎn)企業(yè)提供有效的數(shù)據(jù)參考依據(jù)，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)今后經(jīng)營方案的制定提供便利。會計核算不但能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供會計各類財務(wù)報表，而且還可以給房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部發(fā)展提供有效的數(shù)據(jù)支持，有利于企業(yè)制定出科學(xué)的發(fā)展策略。然而隨著國家不斷對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，抑制房價的不斷上漲，使得房地產(chǎn)行業(yè)利潤不斷下降，并且競爭也日漸激烈，而開展會計核算工作則能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本，進(jìn)而降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，對房地產(chǎn)行業(yè)而言有著極為重要的作用。

三、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中存在的問題

(一)會計核算科學(xué)設(shè)置過于繁雜

會計科目指的是通過系統(tǒng)劃分、編制房地產(chǎn)企業(yè)會計核算目標(biāo)、任務(wù)或是房地產(chǎn)經(jīng)營運作而成的會計項目。會計科目是對不同房地產(chǎn)企業(yè)的組織構(gòu)架進(jìn)行分類管理的重要工作，能夠?qū)ΡO(jiān)督與控制房地產(chǎn)企業(yè)會計業(yè)務(wù)運作情況。為了確保能夠有效監(jiān)管企業(yè)會計活動情況，企業(yè)必須要嚴(yán)格依照國家有關(guān)規(guī)章制度來合理設(shè)置會計科目，嚴(yán)禁隨意增減。同樣，房地產(chǎn)行業(yè)在設(shè)置會計科目時也應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法規(guī)來進(jìn)行，且需要在年底對全部經(jīng)營賬目進(jìn)行結(jié)賬，并在年終結(jié)賬之后建立新賬。但是房地產(chǎn)行業(yè)具有結(jié)算周期長、資金巨大、施工地點分散等特點，在實際核算過程中該種方法不但會讓企業(yè)賬目處理變得復(fù)雜，而且還會與房地產(chǎn)經(jīng)營單位實際情況不相符，從而導(dǎo)致了會計核算難度加大，致使其核算準(zhǔn)確性下降。

(二)收入、費用等稅收核算的實際操作不合理

銷售房子是房地產(chǎn)企業(yè)的重要收入來源。但是在實際銷售過程中不可避免會產(chǎn)生財務(wù)費用、管理費用以及銷售費用等各類費用。就目前看來，在進(jìn)行會計核算時一個較為嚴(yán)重的問題就是部分房地產(chǎn)企業(yè)對于費用以及手速來源及去向并未進(jìn)行嚴(yán)格的核算。不僅如此，對于費用以及收入的稅收則存在不少不合理的地方。如，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都采取的是預(yù)先銷售的模式，也就是通過政府所審批下來的房地產(chǎn)預(yù)售許可證來開展相關(guān)市場銷售活動，且收取一定的預(yù)訂保證金。此時大部分房地產(chǎn)企業(yè)均把銷售房產(chǎn)所取得的預(yù)收暫時款當(dāng)做其收入來源。然而，在專業(yè)角度看來，這預(yù)收暫時款并不可當(dāng)做收入進(jìn)行確認(rèn)。除此之外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都會采用銀行貸款按揭支付的銷售策略，在核算該方面收入時，我國稅法明確規(guī)定，必須要在首付款實際到賬時才能夠?qū)⑵涫菫槭杖胗枰源_認(rèn)，并且余款需要在銀行辦理轉(zhuǎn)賬后方能將其是為收入進(jìn)行確認(rèn)。然而該項策略在具體操作時則存在不合理的地方。不僅如此，在確認(rèn)成本以及費用上也有著許多不合理之處，急需改進(jìn)。

(三)會計核算工作內(nèi)容繁復(fù)缺乏配比性

不同于普通企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，其所涉及的業(yè)務(wù)類型比較繁雜，且經(jīng)濟(jì)活動也具有一定的復(fù)雜性。房地產(chǎn)行業(yè)具有經(jīng)營周期長的特點，只有具有較高的單位價值才可以盈利，并且其消費對象類型較多，所以導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營時難以準(zhǔn)確確認(rèn)其費用、收入以及利潤。尤其是在大額投資或是經(jīng)營周期較長的環(huán)節(jié)，資源的投入以及來源就更為復(fù)雜，從而大大增加了會計核算的難度。在實際核算過程中，配比是一項極為重要的原則，不但要確保確認(rèn)費用、收入以及成本時要滿足因果關(guān)系，而且還需保持一致性，以便于能夠?qū)⒏黝愘M用以及收入的來源及去向全面的反應(yīng)出來。但是在實際核算過程中，往往難以落實配比性原則，房地產(chǎn)企業(yè)在核算收入與成本時往往難以做到合理匹配。通常情況下，如果房屋層數(shù)較低，且層與層之間銷售價格較為相近時，計算單位面積成本則可以通過總成本除去總面積的方法得出。而如若房屋層數(shù)較高，則不能使用該種方法。并且樓層的位置、采光等都會對房屋售價產(chǎn)生影響，如若依舊使用總成本分?jǐn)偟姆椒▉砗怂愀邩菍映杀荆瑒t會導(dǎo)致成本與收入不匹配的情況發(fā)生。

四、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的對策

(一)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算科目

優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算科目即合理分類與簡化有關(guān)規(guī)定中所必須出現(xiàn)的科目，讓會計科目的核算變得更為明確與簡單。首先，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的實際規(guī)模以及項目的具體情況來進(jìn)行。其次，應(yīng)優(yōu)先考慮項目開發(fā)成本，再考慮房屋開發(fā)成本。相關(guān)工作人員必須要進(jìn)行實地調(diào)查工作，并將核算重點放在土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本等二級科目。在核算時開發(fā)成本過程中，應(yīng)當(dāng)將單項工作視為實際對象。除去必須的成本項目核算，可以根據(jù)實際項目開發(fā)時的情況來對科目進(jìn)行合理的增減。再者，對房地產(chǎn)企業(yè)運營時所產(chǎn)生的資金進(jìn)行核算時，應(yīng)當(dāng)要站在宏觀的角度來對整體項目進(jìn)行規(guī)劃，還可以采用表格或是圖表的方式來將資金的情況反映出來，從而讓企業(yè)管理人員更為直觀的了解企業(yè)財務(wù)情況。

(二)加強(qiáng)收入、費用等核算工作的落實開展

確保房地產(chǎn)企業(yè)的收入、費用等核算工作得以有效開展與落實可從以下幾方面著手進(jìn)行：首先，應(yīng)當(dāng)明確房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算，尤其是銷售收入的核算范圍。其次，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照我國現(xiàn)行稅法中的規(guī)定來明確房地產(chǎn)企業(yè)收入范圍。并且嚴(yán)格按照房地產(chǎn)企業(yè)實際擁有商品房、土地面積和有關(guān)配套設(shè)施在市面上銷售所得的收入作為參考來確認(rèn)企業(yè)按揭貸款以及預(yù)先銷售的實際收入。再者，在簽訂購房合同、交房協(xié)議、預(yù)收賬款、后期付余款等環(huán)節(jié)當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要依據(jù)實際簽訂協(xié)議中的內(nèi)容和后期實際交易金額來進(jìn)行入賬與核算。不僅如此，在核算費用、收入以及成本等工作時，還應(yīng)當(dāng)要提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息披露的質(zhì)量。確保能夠全面披露出企業(yè)各項項目中生成的現(xiàn)金流量以及經(jīng)營好活動中的信息，從而有效提升企業(yè)財務(wù)信息的有效性與實用性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身發(fā)展特點以及管理模式來建立起完善的財務(wù)管理體制，且確保其能夠得到有效落實。最后，必須要專戶存儲預(yù)收到的暫時款，做到專款專用。

(三)確保房地產(chǎn)會計核算工作具有配比性

因為房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，其涉及到諸多領(lǐng)域，所以其會計核算內(nèi)容也較為繁雜。所以在進(jìn)行會計核算時必須要確保其配比性。首先，應(yīng)當(dāng)要確保財務(wù)人數(shù)充足，從而可以確保可以對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動所產(chǎn)生的各類費用、收入以及成本等核算工作能夠精細(xì)化開展。并且還需要定期開展財會培訓(xùn)工作，確保企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和我國市場發(fā)展相適應(yīng)。其次，應(yīng)當(dāng)大力引進(jìn)以及應(yīng)用現(xiàn)代化技術(shù)來開展會計核算工作。積極應(yīng)用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)促進(jìn)能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)會計信息錄入與傳遞的實效性，而且能夠提高相關(guān)數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性，提升會計核算效率。再者，應(yīng)當(dāng)做好各類會計基礎(chǔ)工作，并將相關(guān)監(jiān)管工作落實到位。在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項基本建設(shè)項目均需要逐一開展會計核算，且使用正確的會計科目，以便于能夠在第一時間內(nèi)向各級部門提供系統(tǒng)、準(zhǔn)確、詳細(xì)的財務(wù)報告。此外，應(yīng)當(dāng)形成社會、政府以及企業(yè)三位一體的監(jiān)管體系，并做好事前、事中以及事后三個階段的監(jiān)管工作。

五、結(jié)束語

總而言之，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也必定會得到更好的發(fā)展。但是在發(fā)展過程中依舊會有許多問題出現(xiàn)，這就需要相關(guān)財會人員全面掌握會計核算的內(nèi)容，并妥善處理會計核算中的問題，提高會計核算效率與質(zhì)量，進(jìn)而促使房地產(chǎn)行業(yè)更好更快的發(fā)展。

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第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算范文

房地產(chǎn)行業(yè)是我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中不可或缺的重要組成部分，對我國市場經(jīng)濟(jì)的整體運營起到了至關(guān)重要的作用。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)投資企業(yè)的會計核算工作也在實踐過程中也得到了完善與提高，有效解決了我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作中存在的諸多問題。

一、投資性房地產(chǎn)會計核算工作探究

在我國房地產(chǎn)企業(yè)的投資過程中，企業(yè)應(yīng)首先對工程項目的初始成本進(jìn)行計算，在準(zhǔn)確把握工程項目的初始化成本以后再對工程項目建筑物的出租日期或者使用權(quán)限進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的核算處理，以此保證工程項目會計核算工作的準(zhǔn)確性。在我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際發(fā)展與運營過程中，企業(yè)會計人員應(yīng)嚴(yán)格遵循相關(guān)規(guī)章制度，對工程項目預(yù)期計劃內(nèi)的投資與經(jīng)營程序進(jìn)行核算與處理，如果企業(yè)董事會在短期內(nèi)簽訂了書面協(xié)議，或者明確劃分了建筑物與經(jīng)營場所的出租所有權(quán)，那么該建筑物或者經(jīng)營場所即使在沒有簽訂租房協(xié)議的情況，其自身歸屬與所有權(quán)也不會發(fā)生變化，都會被重新定義為投資性房地產(chǎn)的一部分。國內(nèi)投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營過程中，需要會計核算部門對其進(jìn)行準(zhǔn)確的確認(rèn)以后才可以進(jìn)行系統(tǒng)化的初始化計量工作，在初始化計量工作的持續(xù)開展過程中逐漸完善企業(yè)自身的會計工作運作架構(gòu)。投資性房地產(chǎn)的會計核算工作往往需要相應(yīng)的工作人員對房地產(chǎn)入賬價值進(jìn)行多次的確認(rèn)與探究，在確切認(rèn)真以后實現(xiàn)對企業(yè)自身價值的核算。根據(jù)有關(guān)部門的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實踐運營過程中過度追求租金與企業(yè)資金的增值，致使投資性房地產(chǎn)項目在實踐運營過程中存在嚴(yán)重的價格偏差，投資性房地產(chǎn)會計核算工作形同虛設(shè)，嚴(yán)重侵害了住戶與投資建設(shè)企業(yè)的實際經(jīng)濟(jì)效益，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了諸多不利影響。

二、投資性房地產(chǎn)會計核算工作中存在的問題

（一）計量轉(zhuǎn)換過程中所存在的問題

投資性房地產(chǎn)會計核算工作在實踐環(huán)節(jié)往往會采用轉(zhuǎn)換計量的方式來提高企業(yè)的實際運營效益，這種方式具有一定的應(yīng)用優(yōu)勢，能夠幫助企業(yè)快速解決資金周轉(zhuǎn)問題，在短時間內(nèi)幫助企業(yè)獲得較大的市場收益，然而，投資性房地產(chǎn)企業(yè)在計量轉(zhuǎn)換的過程中往往會出現(xiàn)一系列嚴(yán)重的問題，嚴(yán)重危害到企業(yè)自身的發(fā)展和運營情況。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算工作中采用計量轉(zhuǎn)換的方式進(jìn)行核算處理，可以快速實現(xiàn)企業(yè)工程項目的盈利狀況，幫助企業(yè)在項目管理過程中獲得更大的市場收益。然而，計量轉(zhuǎn)換模式具有極大的約束性與局限性，在實踐應(yīng)用過程中往往會致使房地產(chǎn)企業(yè)的用途發(fā)生變化，使企業(yè)在發(fā)展過程中過于注重對轉(zhuǎn)換問題的處理與優(yōu)化，忽視了投資性房地產(chǎn)會計核算工作，導(dǎo)致會計核算工作在實踐環(huán)節(jié)出現(xiàn)變動與缺損，引起當(dāng)期企業(yè)資金流與虧損項目的變動，為企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）公允計量工作中存在的問題

通過對我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際運營情況進(jìn)行探究，在我國部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，其會計核算工作與公允計量工作往往存在諸多偏差與不足之處，致使投資性房地產(chǎn)會計核算工作的實際應(yīng)用價值大大降低，工程項目承包方與施工方的經(jīng)濟(jì)效益無法得到保障，嚴(yán)重危害到我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r。在一個企業(yè)對房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資建設(shè)之前，企業(yè)會計核算部門應(yīng)對投資項目與投資性房地產(chǎn)進(jìn)行切實有效的評估與研究。在傳統(tǒng)的投資性房地產(chǎn)評估工作當(dāng)中，會計核算人員大多采用公允價值核算模式，這種核算模式在實踐應(yīng)用過程中往往會根據(jù)投資性房地產(chǎn)的實際價值而產(chǎn)生變動，并且將變動數(shù)值納入利潤總額當(dāng)中，致使企業(yè)盈利的標(biāo)準(zhǔn)值與投資判斷受到影響，極大的降低了企業(yè)會計核算工作的準(zhǔn)確性，使企業(yè)在投資項目的過程中存在極大的資金風(fēng)險。同時，計量的會計核算方式在很大程度上給予了不法之徒可趁之機(jī)，使心懷不軌的會計核算人員在實踐操作過程中為自身謀得了大量的利潤，致使企業(yè)實際運營情況受到嚴(yán)重侵害，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了極大的阻礙，直接影響了會計核算工作者在實踐工作中的判斷，導(dǎo)致施工項目進(jìn)度減慢，降低了我國城市化建設(shè)的發(fā)展速率。

三、解決投資性房地產(chǎn)會計核算問題的有效措施

（一）完善會計核算工作中的公允計量模式

針對我國房地產(chǎn)企業(yè)在實踐運營過程中所存在的問題，在相應(yīng)優(yōu)化與改善的過程中，企業(yè)會計部門應(yīng)對會計核算工作中的公允計量進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)化，使公允計量在投資性房地產(chǎn)會計核算工作中能夠充分發(fā)揮效用，幫助會計核算人員更加準(zhǔn)確的把握投資性房地產(chǎn)的公允價值與賬面價值。在投資性房地產(chǎn)的項目投資過程中，如果企業(yè)會計核算工作中的公允價值發(fā)生了變動，那么企業(yè)投資項目的賬面價值與公允價值也會相應(yīng)發(fā)生變動，致使公允價值變動公積出現(xiàn)浮動。在相應(yīng)優(yōu)化與完善的過程中，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對會計核算工作中的轉(zhuǎn)換計量與公允計量進(jìn)行相應(yīng)的處理，在投資性房地產(chǎn)的核算轉(zhuǎn)換過程中，采用公允價值模式作為投資性房地產(chǎn)會計核算轉(zhuǎn)換的主要手段，使公允計量模式在會計核算工作中產(chǎn)生的價值與原有賬面所產(chǎn)生的價值持平，有效保證投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的準(zhǔn)確性。同時，根據(jù)我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算相關(guān)計量方式所規(guī)定，在同一企業(yè)內(nèi)，所有的投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實踐運營過程中不得采取兩種計量模式進(jìn)行會計核算工作，因此，在實際工作當(dāng)中，我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極利用公允計量的會計核算模式，為會計人員的實踐工作提供確切可靠的準(zhǔn)確性保證，使投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作在實際情況中合理化的選擇成本模式，并且進(jìn)行后續(xù)的計量與核算工作。

（二）完善會計核算工作中的轉(zhuǎn)換計量模式

國內(nèi)部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)在計量轉(zhuǎn)換的過程中往往會出現(xiàn)一系列嚴(yán)重的問題，極大的危害到企業(yè)自身的發(fā)展和運營情況。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算工作中采用計量轉(zhuǎn)換的方式進(jìn)行核算處理，可以快速實現(xiàn)企業(yè)工程項目的盈利狀況，幫助企業(yè)在項目管理過程中獲得更大的市場收益。在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換核算過程中，會計核算人員應(yīng)將傳統(tǒng)的投資性房地產(chǎn)實際公允價值轉(zhuǎn)變?yōu)橘~面價值，以此作為建筑商品房屋的計量基礎(chǔ)，為今后的投資性房地產(chǎn)開發(fā)與運營提供必要條件。同時，公允計量模式在運轉(zhuǎn)過程中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價值與原賬面會出現(xiàn)一定的價值誤差，這些價值誤差應(yīng)歸入投資性房地產(chǎn)當(dāng)期盈利與虧損的項目資金當(dāng)中，以此保證企業(yè)會計核算工作的準(zhǔn)確性，為轉(zhuǎn)換計量模式的發(fā)展與應(yīng)用奠定良好的條件。

四、結(jié)語

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算范文

近些年來，隨著我國住房制度的不斷改革，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的主要來源之一，但是在面臨發(fā)展的巨大機(jī)遇的同時，也面臨著潛在的巨大風(fēng)險。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、建設(shè)周期長、安全系數(shù)風(fēng)險高等自身的獨特性，龐大的資金占用量加重了企業(yè)會計核算的任務(wù)和難度，一旦會計核算中出現(xiàn)一些人為或是技術(shù)上的差錯，將會直接影響到企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，針對房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的獨特性和會計核算中面臨的問題，企業(yè)相關(guān)決策者和管理人員一定要采取各種有效措施從本質(zhì)上真正提高企業(yè)的會計核算質(zhì)量，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作的水平和質(zhì)量。

1、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)會計核算的現(xiàn)實性意義

1.1會計核算是企業(yè)預(yù)測及經(jīng)營決策的基礎(chǔ)

財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重要組成部分之一，在某種程度上說直接決定著企業(yè)的生存和發(fā)展，會計核算又是構(gòu)成財務(wù)管理的核心環(huán)節(jié)，為企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展提供必要可靠的基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)，能夠準(zhǔn)確地反映出企業(yè)經(jīng)營活動的運行狀況和企業(yè)的經(jīng)營成果。企業(yè)的會計核算主要是包括對企業(yè)相關(guān)資金取得的記錄、資金分配和使用信息的核算，是企業(yè)進(jìn)行市場預(yù)測和制定相關(guān)經(jīng)營決策的前提條件和基礎(chǔ)，及時準(zhǔn)確的會計核算能夠為企業(yè)決策者做出正確的決策提供可靠的數(shù)據(jù)分析，為企業(yè)科學(xué)管理提供必要的參考依據(jù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要在會計核算工作中堅持可靠性原則，確保會計核算的真實性和可靠性，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展提供真實、有效的會計信息。

1.2會計核算能夠真實反映企業(yè)的資金運動情況

房地產(chǎn)行業(yè)自身存在資金投資大的特點，其資金的運轉(zhuǎn)情況直接關(guān)系著企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展。企業(yè)的會計核算能夠如實地記錄企業(yè)消耗的各項資金并及時進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，將企業(yè)資金運轉(zhuǎn)的真實情況通過會計數(shù)據(jù)加以呈現(xiàn)。企業(yè)管理者通過分析和研究相關(guān)的會計信息和數(shù)據(jù)資料，能夠在第一時間獲取企業(yè)資金運轉(zhuǎn)的真實情況，從而能夠在最有效的時間里對企業(yè)整體運行進(jìn)行監(jiān)督，防止員工舞弊。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)運營中，易受到各種不確定因素的影響，只有要求企業(yè)的會計核算人員秉公執(zhí)法、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪M(jìn)行會計核算，才能確保會計信息的真實性，進(jìn)一步提高管理層管理和監(jiān)督企業(yè)各項經(jīng)營活動的能力。

1.3會計核算有利于提高企業(yè)的經(jīng)營效益

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣，為了提高自身的市場競爭力和經(jīng)營效益，就必須采取措施控制降低房地產(chǎn)開發(fā)成本。企業(yè)的會計核算可以明確反映出企業(yè)的成本和成本來源，通過進(jìn)行科學(xué)有效的會計核算，可以讓企業(yè)管理者和經(jīng)營者了解到房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本情況，從而可以采取有效的措施控制企業(yè)的成本投入，減少不必要的成本耗費和其它損失，確保企業(yè)用最少的成本投入獲得最大的經(jīng)營效益。

2、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀

2.1房地產(chǎn)企業(yè)對借款費用的資本化不夠規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)由于其開發(fā)項目的特殊性，資金的投入巨大，企業(yè)一般都會通過舉債的方式來籌集項目開發(fā)所需要的資金，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)資本的回收期一般較長。新會計準(zhǔn)則中對借款費用資本化范圍的規(guī)定有所擴(kuò)大，但是對借款費用可以資本化的條件的規(guī)定十分嚴(yán)格，借款費用必須同時滿足資產(chǎn)支出已經(jīng)開始、借款費用已經(jīng)發(fā)生并且相關(guān)的生產(chǎn)活動已經(jīng)開始的時候才能資本化。這些對借款費用資本化范圍以及條件的規(guī)定使得房地產(chǎn)企業(yè)很難對其進(jìn)行確定，而且對長期沒有開發(fā)的土地儲備中所包含的借款費用也不能進(jìn)行資本化，將其計入財務(wù)費用的話，也會在很大程度上影響企業(yè)的當(dāng)期利潤。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤指標(biāo)不能真實反映企業(yè)的實際經(jīng)營狀況

房地產(chǎn)企業(yè)的會計年度報表與其他企業(yè)相比，往往會出現(xiàn)業(yè)績大幅度波動的情況。房地產(chǎn)企業(yè)屬于生產(chǎn)投入產(chǎn)出周期較長的行業(yè)，因此在企業(yè)進(jìn)行商品房建設(shè)過程中會出現(xiàn)業(yè)績差的冰點時期，當(dāng)工程竣工進(jìn)行驗收出售后，會計人員就將已收款項計入當(dāng)期收入，而這些預(yù)收款通常是要采取分期付款在每個會計分期中才能收回的，或是要經(jīng)過相當(dāng)長時間才能收回的款項，最終導(dǎo)致了企業(yè)的凈利潤指標(biāo)不能真實有效的反映出企業(yè)的實際經(jīng)營情況。

3、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的解決對策

3.1完善對房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算

第一，要明確銷售收入核算的范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商品在市場上銷售所獲得的收入就是指房地產(chǎn)的銷售收入，包括轉(zhuǎn)讓土地取得的收入、銷售商品房的收入、銷售配套設(shè)施取得的收入等。其中，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商品既包括企業(yè)在銷售之前沒有與購買方簽訂合同的開發(fā)商品，也包括在銷售之前就已經(jīng)簽訂銷售合同的房地產(chǎn)。周轉(zhuǎn)房的出售、舊城改造中取得的拆遷戶的拆遷面積的房產(chǎn)權(quán)款以及增加住房面積的房款等都應(yīng)該通過銷售收入進(jìn)行核算。第二，確定合理的銷售標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確定要同時符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，一個是法律標(biāo)準(zhǔn)，另一個是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指房地產(chǎn)企業(yè)的商品銷售應(yīng)該符合我國相關(guān)法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)，例如:如果土地使用權(quán)是以出讓的方式取得的，沒有按照合同支付出讓金，沒有取得土地使用證，沒有按照合同規(guī)定進(jìn)行開發(fā)的，或者是所有權(quán)有爭議沒有依法登記的房地產(chǎn)都不能進(jìn)行買賣。即凡是沒有符合法律標(biāo)準(zhǔn)的，即使開發(fā)項目已經(jīng)完成，企業(yè)取得了相關(guān)的報酬，轉(zhuǎn)移了相關(guān)的風(fēng)險，也不能確認(rèn)收入。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指在會計準(zhǔn)則和會計制度中規(guī)定的確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)，即會計準(zhǔn)則中對收入確認(rèn)規(guī)定的四個條件:商品的主要風(fēng)險和報酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移、無法對出售的商品進(jìn)行控制、相關(guān)利益很可能流入企業(yè)、相關(guān)收入以及成本能夠可靠的計量。

3.2提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力，提高風(fēng)險的透明度房地產(chǎn)企業(yè)的商品具有長期性和高價值性，在具體建設(shè)銷售中都要預(yù)先進(jìn)行相關(guān)準(zhǔn)備金和質(zhì)量保證金提取和核算。一方面在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，應(yīng)該將產(chǎn)品的質(zhì)量保證金作為一個單獨的會計科目進(jìn)行明細(xì)核算，保證房地產(chǎn)企業(yè)具有數(shù)額更大、保證期限更長的質(zhì)量保證金。企業(yè)的會計核算人員應(yīng)該根據(jù)企業(yè)所開發(fā)項目的具體情況計提一定量的質(zhì)量保證金，將其計入當(dāng)期的工程成本中，以提高企業(yè)應(yīng)對各種外來風(fēng)險的能力。另一方面，企業(yè)的會計核算人員應(yīng)將企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)過程中所面臨的各種風(fēng)險通過財務(wù)會計報告進(jìn)行揭示和呈現(xiàn)，不僅僅局限于抵押風(fēng)險，而應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表的附注部分增加對企業(yè)正在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的各種開發(fā)風(fēng)險、籌資風(fēng)險等各種風(fēng)險的強(qiáng)調(diào)和說明，以提高企業(yè)風(fēng)險的透明度，為企業(yè)的發(fā)展提供可靠的會計信息和數(shù)據(jù)分析。

3.3進(jìn)一步完善成本核算

首先，明確開發(fā)項目的成本核算對象，可以是整個項目本身，也可以是每一個獨立施工的單項工程，結(jié)構(gòu)類型相似、同一開發(fā)地點、竣工時間相近、施工單位相同的開發(fā)項目也可以作為成本核算的對象，另外，對于工期較長、規(guī)模較大的開發(fā)項目可以按照分期開發(fā)的開發(fā)區(qū)域作為成本核算的對象，同時，如果一個項目的施工單位不同，應(yīng)該以各施工單位各自施工的部分作為成本核算的對象。其次，為了解決在計算不同樓層、不同戶型的房地產(chǎn)商品收益與成本不配比的問題，可以根據(jù)可靠經(jīng)驗對各個樓層和戶型確定權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)，計算總成本和總面積的加權(quán)平均成本，以此計算單位面積的銷售成本。再次，制定合理的成本分配標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)開發(fā)的商品房達(dá)到可以銷售的狀態(tài)時，應(yīng)該根據(jù)房屋的成本、朝向以及地段等因素制定合理的銷售價格，這樣有助于房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)收入與成本之間的配比。

4、結(jié)論

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 收入核算 成本核算

近些年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的火爆，房地產(chǎn)企業(yè)也成為研究關(guān)注的重點。房屋作為一種特殊的商品，具有價值大、開發(fā)周期長等特點，與傳統(tǒng)的商品有巨大的差異，自然導(dǎo)致其核算也存在一定的特殊性。其中的房地產(chǎn)會計核算方面的問題也暴漏出來，一些收入、成本核算方面的問題也值得商榷。

一、房地產(chǎn)會計核算中存在的問題

（一）會計核算中收入存在的問題

企業(yè)會計準(zhǔn)則與稅收規(guī)定存在著不同。企業(yè)會計準(zhǔn)則對于收入的確認(rèn)有五項原則，由于企業(yè)獲得預(yù)售許可證可進(jìn)行房屋的出售，此時通常房屋還未建設(shè)，購房者購買的是期房，但是此時房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)收到購房者的款項，而商品所有權(quán)上的風(fēng)險并未有效轉(zhuǎn)移，不符合準(zhǔn)則規(guī)定的收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。只有等到所開發(fā)的房產(chǎn)竣工驗收并移交給購房者之后才能確認(rèn)收入。而稅法上則規(guī)定預(yù)售所得款項需要計入預(yù)售收入并需要納稅。房地產(chǎn)企業(yè)對于相關(guān)附屬設(shè)施比如地下室、停車位、閣樓的銷售并沒有進(jìn)行收入的確認(rèn)，這部分也屬于房地產(chǎn)銷售的范圍，卻并未納入到收入中來。而且，在銷售過程中包括的物業(yè)費、罰款、政府獎勵、收取的客戶違約金并未在收入中體現(xiàn)。

（二）會計核算中成本存在的問題

首先，目前的房地產(chǎn)成本核算并未對成本的計算與分配進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的對象種類很多，主要包括多層建筑、高層建筑。一般來說，4-9層為多層建筑，10-11為小高層建筑，11層以上為高層建筑。由于最初房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是多層建筑，每層的建筑成本相差不大，所以其建筑成本核算都是采用平均成本。但是對于高層建筑來說，低樓層、裙樓以及高樓層的建筑成本并不一致，若還是用平均成本法來度量，必然導(dǎo)致會計計量的不準(zhǔn)確。其次，房地產(chǎn)企業(yè)存在通過操縱成本來偷稅漏稅的行為，混淆成本核算對象，自用的是沒有單獨進(jìn)行成本的核算，反而計入主營業(yè)務(wù)成本，減少了利潤，降低了對于國家的對手貢獻(xiàn)。有的房地產(chǎn)企業(yè)通過擴(kuò)大期間費用的范圍來增加成本，將購房者交納的房款用作廣告費、業(yè)務(wù)招待費等的支出，計入管理費用，無形之中增大了成本?；蛘邔⑦`規(guī)發(fā)票入賬，通過修改、自行填列過期作廢的發(fā)票，來增加營業(yè)成本，降低企業(yè)利潤。

二、改善房地產(chǎn)會計核算相關(guān)問題的措施

（一）完善收入核算制度

一是要改善商品房、配套設(shè)施收入核算制度。相關(guān)部門可以嘗試指定一套符合我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入的確認(rèn)制度。同稅收法規(guī)結(jié)合起來，把簽訂銷售合同時收取預(yù)收款的時點作為銷售收入確認(rèn)的時點。這樣就會避免因為無法確認(rèn)收入而使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)報表上出現(xiàn)大量的虧損，同時真正銷售的時候又會產(chǎn)生巨量的收入，財務(wù)報表上顯示有大量的利潤，無法真實反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營狀況。二是要規(guī)定好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入核算的范圍，該核算的范圍應(yīng)該包括商品房以及配套的設(shè)施。三是加強(qiáng)對土地轉(zhuǎn)讓、房屋出租的收入以及其他收入的監(jiān)管力度。這部分收入大約占整個房地產(chǎn)企業(yè)收入的15%。對于土地的轉(zhuǎn)讓收入，國家可以建立在不同地區(qū)的土地價格的數(shù)據(jù)庫，并且規(guī)定最低的土地交易價格的標(biāo)準(zhǔn)，低于該標(biāo)準(zhǔn)就不給于過戶，這樣就可以減少土地交易中的黑幕操作。四是要加強(qiáng)輔助材料的管理。通過建立“銷售備查簿”、“預(yù)售收入備查簿”、“協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)清冊”等輔助材料，可以從側(cè)面真實反映企業(yè)真實的應(yīng)納稅所得額。這樣就可以防止企業(yè)隨意調(diào)整收入以及利潤，使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到納稅規(guī)范。

（二）對于高層建筑成本核算“因?qū)佣悺?/p>

通過層次分析法或者其他適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定權(quán)重的方法，對于每一層樓房確定一個用來計算成本的權(quán)重，通過總成本和可銷售建筑面積計算平均成本，以每一層樓的權(quán)重乘以平均成本，算出銷售成本，做到銷售收入與成本的配比。舉個例子，某房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)以往的經(jīng)驗以及科學(xué)的計算方法得出所建造30層樓房的平均成本為3000/m2，裙樓，5-10層，10-20層，20-30層權(quán)重依次為3、1、2、1.5。則該高層的銷售成本依次為9000/m2， 3000/m2， 6000/m2， 4500/m2。這樣就可以化解收入與成本不配比的問題。另外，需要準(zhǔn)確歸集和分配成本。對于復(fù)雜的工程，很難將成本費用歸集到成本核算對象。這時就需要運用科學(xué)的方法進(jìn)行成本費用的分配，嚴(yán)禁隨意分配?；A(chǔ)設(shè)施費用可以采用因果關(guān)系法，按照歷史發(fā)生的原因進(jìn)行分?jǐn)?。配套設(shè)備按照按照預(yù)算面積分?jǐn)?，按建筑面積分配一些現(xiàn)場組織的管理費用。按照占地面積分配拆遷補(bǔ)償費及土地征用費。

（三）加強(qiáng)審計的作用

通過房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的成本操縱行為，對經(jīng)濟(jì)活動的真實性進(jìn)行獨立的監(jiān)督和評價，促進(jìn)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理的有效性，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的建立。同時，也要結(jié)合外部審計的力量，對于企業(yè)違法違規(guī)的行為進(jìn)行披露，以及修正企業(yè)不合規(guī)范的賬務(wù)處理行為。內(nèi)部審計與外部審計相互結(jié)合，各司其職，做到成本核算的正確性，防止房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的行為的發(fā)生。

三、結(jié)束語

目前階段，我國房地產(chǎn)市場方面依然不成熟，會計核算工作也面臨巨大的需要改善的地方。我們應(yīng)該結(jié)合市場發(fā)展規(guī)律，利用有效的管理制度，提高會計核算的準(zhǔn)確性，完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算系統(tǒng)。

參考文獻(xiàn)：

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算范文

關(guān)鍵詞：會計信息 規(guī)范制度 房地產(chǎn)會計核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)制度方面比較獨立，這在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的規(guī)范化。然而，現(xiàn)有的一些制度對會計處理方面并沒有明確的規(guī)定，使得企業(yè)的會計核算和實際情況有一定的差距。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于長周期、大投資的特點，配合我國在房地產(chǎn)生產(chǎn)和銷售方面的管理策略，使得房地產(chǎn)企業(yè)在會計信息方面和其他企業(yè)有一些不一致的地方。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息需要進(jìn)行改進(jìn)，以期更進(jìn)一步完善房地產(chǎn)會計核算。

一、將會計科目進(jìn)行統(tǒng)一，利于信息獲取

房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)于會計科目設(shè)置方面，要根據(jù)財政部統(tǒng)一科目，利于會計信息使用人員進(jìn)行企業(yè)之間的對比分析；還需要房地產(chǎn)企業(yè)其內(nèi)部做好統(tǒng)一的科目設(shè)置，包括一級科目設(shè)置和二級及更多科目的設(shè)置，利于對會計信息進(jìn)行分析和制作會計報表。一般情況下，可以依照公司在開況，公司的經(jīng)營規(guī)模等，進(jìn)行成本會計核算。在一些情況下，企業(yè)在很多項目方面都不是進(jìn)行獨立核算的，因此也就不需要單獨建立相關(guān)費用賬目表，只需要在成本項目地方增加管理費用一欄即可。為了計算方面，還可以取消開發(fā)成本一級帳，將房屋開發(fā)、土地開發(fā)以及代建工程開發(fā)等設(shè)置為一級帳，進(jìn)一步進(jìn)行相關(guān)明細(xì)賬目的設(shè)置。在實際的操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照具體的情況進(jìn)行詳細(xì)賬目表的設(shè)置，全面進(jìn)行成本計算。到年底的時候歸檔即可。

二、會計核算基礎(chǔ)實施權(quán)責(zé)發(fā)生制，規(guī)范會計制度

有資料顯示，房地產(chǎn)企業(yè)在上市公司和國有公司在會計核算方面，采取的是權(quán)責(zé)發(fā)生制核算方式，從而能夠及時準(zhǔn)確的找到交易項目，并對費用進(jìn)行核實，對費用的具體情況有所了解。權(quán)責(zé)發(fā)生制在一定程度上能夠及時準(zhǔn)確的反應(yīng)企業(yè)的財務(wù)狀況變化情況，對企業(yè)的收益和負(fù)債有很直觀的了解。通過權(quán)責(zé)發(fā)生制，還能夠?qū)⑵髽I(yè)的盈虧、結(jié)余等，以及企業(yè)的運營狀況進(jìn)行了解。這樣的管理利于提高企業(yè)的安全性，抵抗風(fēng)險。

三、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本管理

我國在會計準(zhǔn)則、會計制度方面，商品銷售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)有4個，包括企業(yè)已經(jīng)把商品的所有權(quán)的主要風(fēng)險與報酬轉(zhuǎn)移給購買方，或者是企業(yè)對已經(jīng)售出的商品沒有進(jìn)行控制，或者是和交易有關(guān)系的利益沒有進(jìn)入企業(yè)，或者是收支能夠可靠的計量。在這些內(nèi)容里面，收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)是風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移。當(dāng)不滿足以上4條時，即使商品開發(fā)完畢，驗收通過，同樣不能夠?qū)ζ涫罩нM(jìn)行確定、這些標(biāo)準(zhǔn)如何兼顧會計準(zhǔn)則和相關(guān)法律法規(guī)，還需要進(jìn)一步完善。

四、規(guī)范信息披露

（一）土地信息資料全面化

對土地信息資料全面化，讓信息使用者能夠及時了解房地產(chǎn)的開況。房地產(chǎn)在開發(fā)過程中消費最高的是土地成本。企業(yè)的發(fā)展好壞在一定程度上取決于土地成本。對于企業(yè)而言，土地成本越低，其在市場經(jīng)濟(jì)競爭中越有優(yōu)勢。這樣的話企業(yè)在發(fā)展中就可以有更大的利潤空間，利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。投資者在對其企業(yè)發(fā)展方向方面有了準(zhǔn)確的認(rèn)識之后，就能夠準(zhǔn)確做出投資判斷，從而保障投資者的利益。增加土地信息量的披露，是作為房地產(chǎn)財務(wù)報告內(nèi)容中比較有價值的一條。

（二）現(xiàn)金流量評估進(jìn)一步完善

根據(jù)不同內(nèi)容對現(xiàn)金流量進(jìn)行評估。房地產(chǎn)企業(yè)在做財務(wù)報告的時候，現(xiàn)金流量信息是比較重要的一方面，企業(yè)在對項目進(jìn)行基本劃分時，要對現(xiàn)金流進(jìn)行劃分，從企業(yè)財務(wù)報告中體現(xiàn)到現(xiàn)金的銷售情況、采購情況以及購買情況和工資開銷等，從而實現(xiàn)現(xiàn)金流向的有用性。

（三）重視信息資料的風(fēng)險性

信息資料風(fēng)險性要重視，保障投資者利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個高風(fēng)險的行業(yè)，它有其自己的特殊性。在這一行業(yè)，需要將會計信息準(zhǔn)確披露，從而保障投資者的合法權(quán)益。一般情況下，質(zhì)量需要有保障，企業(yè)要建立完善的質(zhì)量保障制度，當(dāng)然，房地產(chǎn)商品和其它的商品有著很大的不同，其本身具有周期長、性價高等特點，使得其保證金數(shù)額巨大，周期更長。這樣的話就需要房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計核算的時候，把保證金列為成本核算，為消費者做好風(fēng)險信息評估，提高企業(yè)的抵抗風(fēng)險的能力。另外一方面，企業(yè)財務(wù)會計核算在進(jìn)行會計報表的時候，還需要對風(fēng)險內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)，增加風(fēng)險項目，包括開發(fā)風(fēng)險、籌資風(fēng)險、土地使用風(fēng)險等，方便投資者決策。

五、結(jié)束語

會計制度和會計準(zhǔn)則包括《企業(yè)會計準(zhǔn)則》《企業(yè)會計制度》等相關(guān)的規(guī)章制度。市場經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中的不斷完善，也是對會計制度在不斷的改進(jìn)和完善。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中，也需要根據(jù)市場需要，完善會計核算，更好的體現(xiàn)會計部門的職能。對于會計工作人員，則需要不斷提高自己的工作水平，完善業(yè)務(wù)技能，規(guī)范會計核算。相信在未來的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)會計核算和會計信息會得到不斷的完善，為房地產(chǎn)企業(yè)和投資者提供更為全面可靠的會計信息。

參考文獻(xiàn)：

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