房產繼承的法律依據(jù)精選(九篇)

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第1篇：房產繼承的法律依據(jù)范文

只有非法定繼承人在繼承房產時才需要交契稅，規(guī)定如下：房產繼承的根據(jù)買房人的情況，首套1%，二套3%，非普通住房不論首套二套都是3%。

【法律依據(jù)】

根據(jù)《關于繼承土地房屋權屬是否征收契稅的請示》現(xiàn)批復如下，對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬，不征契稅。

第2篇：房產繼承的法律依據(jù)范文

1、是贈予，有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。

2、是繼承，繼承從被繼承人死亡時開始。

3、出售，以低于市場價格出售給子女，避免以后子女出售房產少交稅費。

第3篇：房產繼承的法律依據(jù)范文

一般法定繼承人繼承的房產沒有營業(yè)稅、個稅和契稅（非法定繼承人根據(jù)遺囑承受房屋權屬的需要繳納一定的契稅）。繼承人憑遺囑辦理繼承權公證，憑繼承權公證書到房屋管理部門進行過戶登記。因此需要支付繼承權公證費，一般按照繼承人所繼承的房地產的評估價的2%來收取，最低不低于200元（具體收費標準可去當?shù)毓C處咨詢）。除此之外，在辦理房屋過戶登記時，還需要支付房地產價值評估費用；相關稅費，如印花稅、工本費等。

【法律依據(jù)】

根據(jù)《繼承法》第五條，繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。

（來源：文章屋網 ）

第4篇：房產繼承的法律依據(jù)范文

云南曲靖讀者徐 麗

本刊特約記者答:老年人再婚后又喪偶,其居住權亦應受到法律的保護:

一、如果老年人自有住房或租有住房,依據(jù)《老年人權益保障法》第十三條規(guī)定,“老年人自有的或者承租的住房,子女或者其他親屬不得侵占,不得擅自改變產權關系或者租賃關系?！币簿褪钦f,老年人再婚后又喪偶,仍然擁有對自有住房或者租賃住房的占有權、使用權,任何人無權干涉或侵占。

二、如果老年人自己沒有住房,而是與配偶一起居住在配偶的原有住房之中,當老年人的配偶去世以后,老年人依然有權繼續(xù)居住下去。因為對于房產權屬于老人配偶的房屋,依據(jù)《婚姻法》第二十四條規(guī)定,“夫妻有相互繼承遺產的權利?！边@種繼承權,是婚姻效力的一種具體表現(xiàn),生者擁有繼承死者遺產的權利。雖然配偶、子女、父母均為第一順序的法定繼承人,遺產也應均分,但在具體劃分遺產時,則要考慮繼承人的實際需要,除非老人他處另有住房。如果老人與配偶原有其他約定的,則按其他約定履行。無論是從遺產繼承權來講,還是從敬老、養(yǎng)老的社會主義道德來講,自己沒有住房的老年人,繼續(xù)居住在已去世老伴的住房中,都是合情合理合法的。

三、如果老年人和再婚后的配偶都沒有自己的或承租的住房,當老年人再婚又喪偶之后,應依據(jù)《老年人權益保障法》第十三條“贍養(yǎng)人應當妥善安排老年人的住房”的規(guī)定,由其履行過撫養(yǎng)教育義務的親子女或繼子女予以解決。

無論是上述哪種情況,老年人特別是女性老年人的合法居住權,都是應該受到保護的。

聲明斷絕父子關系有法律效力嗎

本刊特約記者答:你兒子這種單方聲明斷絕父子關系,以達到不盡贍養(yǎng)義務的做法是得不到法律支持的,你仍有權利要求其盡其贍養(yǎng)義務?！吨腥A人民共和國憲法》和《中華人民共和國婚姻法》以及其他的法律、行政法規(guī)沒有對聲明斷絕父母子女關系作出具體的規(guī)定,因此,聲明斷絕父母子女關系沒有法律依據(jù),依法不受法律保護。

第5篇：房產繼承的法律依據(jù)范文

但如果是婚前按揭購房，婚后取得房產證，當房產證登記了雙方名字的，則屬于共同財產。

【法律依據(jù)】

《婚姻法》第17條，夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：

(一)工資、獎金；

(二)生產、經營的收益；

(三)知識產權的收益；

(四)繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外；

(五)其他應當歸共同所有的財產。

第6篇：房產繼承的法律依據(jù)范文

關鍵詞：轉繼承；訴訟時效；法律適用

一、案例簡介

王某于1940年過世，死后遺有棟近兩千平方米的別墅，王某生前有二個老婆，大老婆楊某生育五子女，二老婆陳某生育一女。二位老伴在王某死后相繼過世，她們生育的子女也于上世紀末相繼過世，然王某遺留下來的房產至今未依法分割?，F(xiàn)各繼承人遍布全球各地，好些已經加入外國國籍，并且已經很少和國內的繼承人聯(lián)系，甚至失去聯(lián)系。委托人反映，該房產現(xiàn)由二老婆的孫女在管理，并拒絕與委托人等其他繼承人分配，欲委托筆者向法院提訟，請求析產。

二、訴前準備

鑒于本案的復雜性，筆者在接受委托前，詳細查閱了委托人提供的材料，認為本案會是典型的法定繼承人析產案件，由于各繼承人現(xiàn)遍布全球各地，根據(jù)我國法律的規(guī)定，享有法定繼承權的人應該必須是屬于被繼承人的配偶、子女、父母，前述繼承人不存在的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母才能主張繼承。然，本案很多繼承人身在外地，首先要證明其是合法繼承人才能談及份額，故筆者建議當事人著手收集相關證據(jù)包括繼承人與被繼承人存在前述親屬關系的證明，如公安機關的戶籍證明、戶籍藤本、公證聲明書、到公證處做證人證言的公證保全等。除此之外，筆者也開始搜集本案涉及到的相關問題的法律依據(jù)、法院判例及權威法學理論，為更好本案做足準備。

三、相關法律適用問題的思考

本案例中有以下幾個問題需要進行分析：

1、本案是否適用轉繼承的法律規(guī)定？

現(xiàn)行繼承法并未直接規(guī)定轉繼承的字眼，但法學理論上，又把轉繼承稱為再繼承，連續(xù)繼承等。根據(jù)繼承法第二條規(guī)定，繼承從被繼承人死亡時開始。本案被繼承人死亡時，其子女未分割遺產且相繼死亡，根據(jù)《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》第 52 條規(guī)定：繼承開始后，繼承人沒有表示放棄繼承，并于遺產分割前死亡的，其繼承遺產的權利轉移給他的合法繼承人。故，被繼承人是被轉繼承人，其子女是轉繼承人，產生轉繼承法律關系。轉繼承人死亡后該部分財產仍然未分割即產生新一輪的轉繼承法律關系。也就是說，在遺產分割前， 被轉繼承人的法定繼承人未放棄繼承權又死亡的情況下，可以產生新的轉繼承關系。筆者認為通過轉繼承得到的財產再發(fā)生轉繼承產生的是一種獨立的法律繼承關系，在條件允許的情況下，可以一直往后產生轉繼承關系。

2、本案是否適用訴訟時效的法律規(guī)定？

《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第 177 條規(guī)定：遺產未分割的，即為共同共有?！段餀喾ā返?29 條規(guī)定：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。又，繼承開始于被繼承人死亡之時。故本案各繼承人依法取得對訟爭房產共同共有的所有權，也就是一種物權，雖然本案所有繼承人尚未分割遺產，但財產未分割并不影響各繼承人取得所有權的屬性。根據(jù)我國現(xiàn)有法律的規(guī)定，物權請求權不適用訴訟時效。

3、一夫二妻的法律適用，從被繼承人繼承到的財產是夫妻共有嗎，如果是，是各1/3嗎，還是夫1/2，妻各1/4？

由于本案被繼承人、甚至轉繼承人均出現(xiàn)一夫兩妻的情況，而在當時的法律這是允許的，故對于妻子及其衍生下來的子女的財產分配問題應該如何處理成為本案的難題。筆者認為，法不溯及既往，即使現(xiàn)在的法律只承認一夫一妻，然并不能約束法律實施前的民事行為，故按照法律規(guī)定及公平道義原則，應認定本案存在的一夫二妻的合法性。且，婚姻法第17條規(guī)定：“夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：……（四）繼承或贈與所得的財產……”除非遺囑或者贈與合同中確定只夫或妻一方的財產才不是夫妻共有。故本案被繼承人、繼承人在婚姻關系存續(xù)期間取得的財產應為共同共有，故本案財產分割前應先承認一夫多妻制的財產共有性。

所謂財產的共有性，從共同共有的法律性質看，各共同共有人對共同財產享有的權利和承擔的義務平等，且由于因繼承所得的財產在夫和妻之間并沒有約定份額，而被繼承人也未對繼承份額予以約定，故從公平正義的角度出發(fā)，無論是一夫兩妻還是一夫三妻，可推定夫與妻之間的共同共有財產為等額共有。

故，當繼承人在遺產分割前死亡，發(fā)生轉繼承的情況下，其應繼承的遺產份額中的一半首先要確定為其配偶的個人財產，剩下的另一半才能由其法定繼承人共同繼承。如果被轉繼承人有兩妻的，應按各1/3的比例確定各自的份額，剩余的份額才能由其法定繼承人共同繼承。

4、案件審理中涉訟房產的收益處理問題

涉訟房產現(xiàn)由被告出租給案外人做經營使用，案外人每月支付租金。然，自本案進入訴訟階段，房屋租金的歸屬、管理問題就浮出水面。然，大部分繼承人不在國內，各繼承人也無法達成指定共同管理人的一致意見，故經過多方協(xié)商，當事人到銀行設立公共賬戶，案外人自訴訟之日起將租金打入公共賬戶，任何人不得私自提取公共賬戶的款項。

四、案件結果

由于被繼承人的子孫眾多，且分布海內外，筆者在本案前充分考慮了案件的上述因素，也告知案件當事人盡量聯(lián)系其他繼承人共同參與到本案訴訟中來，對已經找到的繼承人又無法親自參加的，建議辦理公證委托。雖然已經有一部分辦理委托，但仍然無法找到所有的繼承人，故受理法院采取了公告送達的方式，通知各繼承人及其合法繼承人參加訴訟。本案仍在審理中。

五、結語

現(xiàn)行繼承法制定于一九八五年，歷史的局限性和實踐的豐富性導致司法實踐中遇到法律適用困難是正常的。而無論本案的判決結果會是如何，筆者都會繼續(xù)關注和跟進繼承法的發(fā)展。

參考文獻：

[1]李欣：《中外子女法定繼承權考察與評析》，《社科縱橫》，2011年第10期。

[2]何鵬城：《轉繼承法律關系及其相關衍生問題初探》，《中國公證》，2010年第10期。

第7篇：房產繼承的法律依據(jù)范文

為治理群眾“辦證多、辦事難”問題，去年11月國務院辦公廳印發(fā)《關于優(yōu)化公共服務流程方便基層群眾辦事創(chuàng)業(yè)的通知》。一年以來，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有超過20個省份出臺具體工作方案，全面清理各類“奇葩證明”和繁瑣手續(xù)。

調查發(fā)現(xiàn)，與過去相比，全國多地基層派出所和社區(qū)開證明的數(shù)量已明顯下降。不過，在一些地方，如“無小三證明”“家庭婦女證明”之類的“奇葩證明”還被要求出具，一些公證、銀行等非政府部門成為索要證明的大戶。

多地明確禁開清單，有的地方只有過去五分之一 在一些地方，如“無小三證明”“家庭婦女證明”之類的“奇葩證明”還被要求出具。

當前，中央多部門和全國多地正在取消、規(guī)范一些領域的相關證明事項。今年8月，公安部等12部門聯(lián)合出臺《關于改進和規(guī)范公安派出所出具證明工作的意見》，對共計29類開證明的情形作出明確規(guī)定。

有的地方明確禁開清單，取消各類“奇葩證明”。北京市日前取消、調整74項政府部門要求基層開具的各類證明;近期，黑龍江省已在省級層面取消83種證明，其中包括合葬證明、未婚同居證明、癌癥證明等;鄭州市目前已明確取消了22項證明，其中包括外傷證明、同意骨灰取走證明、健康證明等。

有的地方則為證明列出“準入清單”。廣東省佛山市目前已完成1930項審批服務事項的標準化工作，在社區(qū)、村居層面列出77項村居事項列表?；菥吧鐓^(qū)居委會主任李俏麗介紹說，現(xiàn)在，社區(qū)只能開具事項清單中的證明事項，清單外的不能隨便開。

隨著取消“奇葩證明”各項工作的開展，一些地方的社區(qū)、派出所開具證明的數(shù)量已經明顯減少。佛山市公安局治安支隊支隊長黃小龍介紹，據(jù)統(tǒng)計，2012年以來，佛山各級公安機關每年開具的各類戶籍證明大約31800份;去年9月到今年9月，開具的各類證明6000多份，只有過去年平均數(shù)的五分之一。

一些不許開的證明需求仍很大，有部門懶政推責

調查發(fā)現(xiàn)，雖然有關部門開具證明的數(shù)量已減少，但是“奇葩證明”的需求仍很旺盛。

李俏麗介紹說，過去社區(qū)每天開十幾份證明，現(xiàn)在只有五六份。但是，每天到社區(qū)來開各種證明的人次并未減少。

河南省焦作市基層社區(qū)工作人員許琳說，相關部門明確規(guī)定一些證明不允許再開具，但是，目前每天來要求開證明的居民還是很多。不少證明社區(qū)沒辦法開，跟居民產生了矛盾。

為什么政府積極清理之后，仍有大量證明被要求開具呢？

調查發(fā)現(xiàn)，當前，不少企業(yè)仍然要求求職者個人到派出所開具無違法犯罪記錄證明。佛山市石灣派出所副所長梁恭智介紹說，個人到派出所要求開無違法犯罪記錄證明的情況非常普遍，按規(guī)定應該公對公開證明，但許多居民“流著眼淚”央求，讓派出所也很為難。但按公安部規(guī)定，無違法犯罪記錄證明對個人一律不予以出具。

“經常有居民因為繼承遺產問題來開證明。公證機構要求居民找派出所出具無小三證明、無繼子證明、無養(yǎng)子證明、無私生子證明、無干兒子證明等各種關系證明，我們其實也無法證明，很無奈，只能說沒法開。”梁恭智介紹說。

一些法律依據(jù)不足的證明依然在要。國務院辦公廳關于優(yōu)化公共服務流程方便基層群眾辦事創(chuàng)業(yè)的通知提出，凡是沒有法律法規(guī)依據(jù)的證明和蓋章環(huán)節(jié)，原則上一律取消。

媒體調查發(fā)現(xiàn)，一些需要提供社保證明的法律依據(jù)，僅僅是部門的通知或決定。比如，建設部關于修改《城市房屋白蟻防治管理規(guī)定》的決定，其中第六條規(guī)定相關單位需要“有生物、藥物檢測和建筑工程等專業(yè)的專職技術人員”，但該市除了要求專業(yè)資質外，還要求提供社保證明。

另外，模糊條款也為“奇葩證明”提供了生存空間。佛山市行政體制改革工作領導小組辦公室專職副主任蔡國雄說，在一些法律法規(guī)中，往往附有兜底條款，規(guī)定需要提供證明的還有“法律規(guī)定的其他情形”，這成為一些部門隨便要求群眾提供證明的依據(jù)。

哈爾濱南崗區(qū)一位街道工委書記介紹，現(xiàn)在，仍然有一些職能部門為推卸責任讓老百姓跑斷腿開證明。比如，工商部門讓注冊公司人員到社區(qū)開無打擾證明，其實注冊人員已經將周圍居民的名字與聯(lián)系電話寫在證明表上了，只要工商部門打個電話核實一下就可以了，卻非讓居民自己到社區(qū)開證明。

需彌合“政策縫隙”，有些社會機構成索要證明大戶

調查發(fā)現(xiàn)，一些地方取消“奇葩證明”的政策，主要針對政府部門，對社會機構還沒有覆蓋，由此產生“一邊不開，一邊還在要”的窘境。

鄭州市民劉珍珍為辦理房產處理需要委托證明。公證處要求她出示單身證明，稱是對她權利的保護。但是民政局已經不再辦理類似證明。劉珍珍認為，清理“奇葩證明”不應該反而使老百姓陷入兩邊“踢皮球”的困境。

據(jù)了解，今年7月，司法部關于廢止《司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》的通知，明確繼承房產不用公證。廣東某市一公證處的工作人員告訴記者，根據(jù)繼承法，繼承遺產需要第一順序法定繼承人關系證明，其中子女關系包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有撫養(yǎng)關系的繼子女?！?月之后，雖然不再強求這些證明，但因相關細則暫時還沒有出臺，出于謹慎考慮，公證繼承方式仍需要出具無非婚生子女等證明?！?/p>

李俏麗、梁恭智等基層干部反映，經過治理，現(xiàn)在政府機關索要證明已經相對比較規(guī)范，數(shù)量大幅減少，但公證、保險、銀行、私企等社會機構的證明索要量很大。

此外，各地治理力度、進度不一，也導致跨地區(qū)的“奇葩證明”難以禁絕。調查發(fā)現(xiàn)，為了方便群眾開證明，佛山市在全市各基層社區(qū)設立自助服務終端，市民可以拿身份證自助打印標準格式的社保證明、無房證明等。但是，自助打印的黑章證明，只被佛山當?shù)馗鞑块T接受，外地經常不認。

第8篇：房產繼承的法律依據(jù)范文

1.房屋權屬登記的內容。建設部2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》第二條規(guī)定，“本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為”。即指城市房地產管理部門根據(jù)房屋權利人的申請，依法定程序對其申請的房屋產權進行審查、核實登記并頒發(fā)房屋權屬證書的行為。

2.房屋權屬登記的性質。筆者認為，房屋權屬登記行為是房屋登記機關依權利人申請而作出的行政確認行為，是可訴的具體行政行為。根據(jù)行政法原理，行政確認是指行政主體對行政相對人的法律地位、法律關系或有關法律事實進行甄別，給予確定、認定、證明或否定并予以宣告的具體行政行為，包括行政登記、鑒證、認定和證明等形式。行政登記確認是指行政主體根據(jù)相對人的申請，對法律、法規(guī)規(guī)定必須予以登記注冊的事項予以登記，從而依法確認相對人某種法律地位、權利義務及其他法律事實、法律關系的存在、變更或消滅的一種具體行政行為。首先，房屋權屬登記行為是房屋管理機關作為行政機關應權利人的申請作出的行為，是房產管理部門實施的行政行為。該登記行政行為是對房屋權屬的法律關系的確認，是對權利所有人合法擁有權利的真實性的證明。而行政確認正是對行政相對人的法律地位和義務的確定或否定，其直接對象是那些與行政相對人的法律地位和權利義務緊密相關的特定法律事實或法律關系。其次，該登記行為是為了實現(xiàn)行政管理目的而進行，體現(xiàn)了國家管理房屋事務的行政目的，通過登記制度維護房屋交易秩序。雖然登記行為直接影響的是民事主體之間的權利義務關系，但在登記過程中所體現(xiàn)出的依然是一種管理者與相對人的關系。在房屋權屬登記過程中，無論是基于民事行為、行政行為亦或司法行為，房屋權屬登記都是對產權歸屬關系的行政確認，房屋登記主管部門通過向權利申請人頒發(fā)房屋證書證明其是合法權利人，體現(xiàn)了行政確認行為的特點，其法律后果是行政相對人獲得了某一物的真實性、合法性的有效明。

3.房屋權屬登記的分類

（1）總登記?？偟怯浭侵缚h級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內對本行政區(qū)域內的房屋進行統(tǒng)一的權屬登記。登記機關認為需要時，經縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區(qū)域內的房屋權屬證書進行驗證或者換證。

（2）初始登記。初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。集體所有制土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，其所有人向登記機關申請辦理的房屋權屬登記亦稱為初始登記。進行初始登記，登記機關應當要求申請人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，申請人應當向登記機關提交用地證明等有關文件。登記機關應對申請人提交的全部證明文件進行認真審查核實，經確認無誤后，填發(fā)制式《房屋所有權證》并頒發(fā)給申請人。《房屋所有權證》所記載的內容即是登記機關所認定的事實，申請人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權證》所載內容的證據(jù)，二者應相互統(tǒng)一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實清楚、證據(jù)確實、充分。

（3）轉移登記。轉移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發(fā)生轉移的，當事人據(jù)此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。申請辦理房屋權屬轉移登記的，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文書等有關文件。登記機關經核實確認后所頒發(fā)的房屋權屬證書才能滿足合法性審查中的事實要件的要求。

（4）變更登記。變更登記是指權利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現(xiàn)狀發(fā)生其他變化的，權利人據(jù)此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。申請辦理變更登記的，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文件，如相關的審批手續(xù)、證明等等。

（5）他項權利登記。他項權利登記是指權利人為設定房屋抵押權、典權等他項權利而向登記機關辦理的房屋權屬登記。申請辦理房屋他項權利登記，申請人應當提交房屋權屬證書、設定房屋抵押權、典權等他項權利的合同書、相關的證明文件、身份證件等。

（6）注銷登記。注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等，權利人據(jù)此向登記機關辦理的房屋權屬登記。申請辦理注銷登記，申請人應當提交原房屋權屬證書，他項權利證書、相關的合同、協(xié)議、證明等文件。

二、城市房屋權屬登記案件的司法審查

以上所列舉的各類房屋登記行為，權利人或利害關系人對房屋登記管理部門的行政行為不服，均有權向法院提起行政訴訟，接受法院的司法審查。司法審查標準是人民法院對行政行為的合法性作出最終評價的準則。由于房屋權屬登記案件往往法律關系復雜，加之法律法規(guī)對此規(guī)定過于籠統(tǒng)，因而實踐中對這類案件的審查標準一直存有爭議。

目前，登記機關頒發(fā)房屋所有權證所適用的法律依據(jù)主要是《城市房地產管理法》。另外，《中華人民共和國擔保法》、建設部《城市房地產抵押管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、國務院《城市私有房屋管理條例》等法律、法規(guī)對辦理房屋的初始登記、變更登記、轉移登記、他項權利登記及登記程序等方面的規(guī)定，均是人民法院審查房產登記行為適用法律方面是否合法的審查內容。大體而言，前述法律規(guī)范中對房產登記的條件主要設置了以下四個方面的內容：一是申請人資格及相應的證明文件；二是與登記內容相關的房產證件和其他證件；三是必要的房屋權屬清楚、無爭議的證明文件；四是是否存在違反法律法規(guī)強制性規(guī)定或公共利益，應不予登記的情形。上述內容簡言之為證件齊全、權屬清楚、無爭議。房產登記機關在登記程序中的審查即為依據(jù)上述條件進行的形式審查。

已經頒布實施的《物權法》第十二條規(guī)定，不動產登記機構應當履行下列職責：查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；就有關登記事項詢問申請人；如實、及時登記有關事項；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。該條還規(guī)定，申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。該條中的“查驗”，是既要查又要驗的意思，登記機關應當盡到審慎的義務，在最大程度上保證登記的真實性。比如，大量的房屋登記諸如轉讓、抵押，房產證是當事人必須提供的。在目前房產證造假情況較嚴重的情況下，對于房產證的真實性，登記機構就必須查明。因為房產證是由登記機構發(fā)出的，審查房產證的真?zhèn)螌τ诘怯洐C構來說沒有任何困難。比如一個案件中，一處房屋出現(xiàn)兩個房產證，結果兩個房產證持證人都持證辦理了抵押，造成抵押權無效，抵押權人造成了重大損失，那么，登記機構肯定負有審查不嚴的責任。筆者認為房產管理部門在作出行政登記行為時，只是根據(jù)當事人提供的申請材料進行形式上的審查，并不能對當事人的實際權利狀況進行改變，也不能對當事人是否真正享有某項民事權利進行實質上的確認，至于當事人之間的糾紛，房產管理部門更無權進行裁決，不能加大房產部門的責任。在行政訴訟中，對登記行為是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定的審查，主要是對登記行為事實、證據(jù)的審查。對此問題，理論與實務中存在是形式審查還是實質審查的爭議。一種觀點認為，應采取形式審查標準，即審查的內容僅限于登記發(fā)證行為作出時，申請人提供的材料是否滿足法律規(guī)范設定的事實要件并由此決定裁判結果；另一種觀點認為，應采取實質審查標準，即在審理中審查確定真正的權利人，從而決定對發(fā)證行為的裁判結果。這種爭議不僅存在于法院和登記機關之間，即使不同的法院對審查標準的把握，也不是完全一致的。造成這種狀況的原因，是由于我國尚未制定不動產登記法，現(xiàn)行的不動產登記制度缺乏完整的體系，對登記機關的設置、實質審核的內容、登記的程序和效力等沒有統(tǒng)一的法律依據(jù)，致使一些法理問題無法得到合理的解釋。房產登記機構在辦理登記過程中，究竟應該承擔多大的責任，是只需對當事人提交的申請材料進行形式審查，還是不僅要進行形式要件的審查，還要負責審查申請材料的真?zhèn)我约胺申P系的真實性，這在實踐當中一直存在爭議。

司法實踐中，如果采用形式審查的標準，將使行政訴訟重復登記機關的審查過程，無法體現(xiàn)司法機關對行政機關的監(jiān)督，也不符合行政訴訟保護相對人合法權益與監(jiān)督行政機關依法行政的理念。但如果采用實質審查的標準，則將面臨更多的問題。一是與登記行為的性質不相符。登記行為本身不賦予行政相對人以權利，也不是對行政相對人與他人之間權利或事實狀態(tài)的裁決，而僅是對行政相對人與他人之間特定權利與事實的狀態(tài)的記載。由于登記機關在登記程序中采取的是形式審查的標準，因此，要求其對可能存在的利害關系人一一把握既無必要更不可能；二是與行政訴訟的目的、性質不相符。行政訴訟解決的是行政相對人與行政機關之間的行政爭議，體現(xiàn)的是司法權對行政權的監(jiān)督。采用實質審查的標準將使行政訴訟陷入確定真正權利人、解決房屋歸屬之中，行政訴訟變成了民事訴訟。因此，我們認為，房產登記行政訴訟中對登記行為是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定的審查，無論是強調形式審查還是實質審查都不妥當。

筆者認為，審理房產登記行政案件應依照前述法律規(guī)范中關于房產登記要件的規(guī)定作全面審查，即審查登記行為是否滿足了法律法規(guī)所設定的要件事實。具體而言，該審查標準要求登記機關：一是要把申請人提交的材料與法律法規(guī)所確定的標準對照，審查申請人提交的材料是否齊全；二是要把每份材料分別與相關法律法規(guī)所要求的標準對照，審查每份申請材料是否符合法定的形式、內容是否滿足法律要素的要求；三是要運用證據(jù)規(guī)則、邏輯推理仔細分析申請材料之間有無矛盾、能否形成證據(jù)鏈，申請材料形成的證據(jù)鏈是否足以證明申請人為登記房屋的權利人等等。綜上，在目前司法實踐中，依照《城市房地產管理法》和建設部《房屋登記辦法》有關房屋登記的規(guī)定，登記機關對權利人的申請進行的審查，包含了形式審查的內容，即對申請人提交的產權來源資料是否齊全進行審查，也包含了實質審查的內容，即要對權利人申請登記的房屋權屬是否清楚進行審核。這就體現(xiàn)出我國現(xiàn)行房屋權屬登記的審查原則是兼顧形式審查和實質審查雙方面的。

三、審理該類案件中發(fā)現(xiàn)行政機關在辦理房屋登記中存在的問題

1、忽視實體審查和違反法定程序。有的在共有人不明和房屋權屬是否有爭議不明的情況下，即進行了房產登記；有的登記程序違法，申請在后，辦證在前；有的未進行初始登記，卻直接進行了轉移登記。

2、房屋登記機關在申請人未提供有關繼承的相關文件證明的情況下，為申請人辦理房屋繼承變更登記，繼承房屋應屬房屋權屬轉移登記，房屋登記機關辦理房屋權屬變更登記屬于適用法律錯誤。例我院受理原告邵澤民訴黑河市房產管理局房產行政登記案。原告邵澤民是第三人邵郭氏的兒子，第三人邵長瑩是原告邵澤民的兒子。邵郭氏的丈夫邵世桐于2005年3月去世后，留有房產一處，一直由邵郭氏與兒子邵澤民及兒媳共同居住。2005年4月8日，邵郭氏向被告提出申請，要求繼承該房產，被告于當日為邵郭氏辦理了該房屋繼承變更登記后，又于當日應邵長瑩的申請，為其辦理了該房屋買受轉移登記，并于2007年4月11日向邵長瑩頒發(fā)了房屋所有權證。后該房屋動遷，2007年8月，回遷房屋即將竣工，邵長瑩主張權利，原告邵澤民、第三人邵郭氏與邵長瑩因回遷房屋的權屬問題產生糾紛。原告認為是被告的具體行政行為侵犯了其合法權益，申請轉移登記的，權利人應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協(xié)議、證明等文件。房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益、處分權利的唯一合法憑證，被告在為邵郭氏辦理繼承變更登記后，未制作也未向邵郭氏頒發(fā)房屋所有權證，故該房屋權屬并未實際轉移到邵郭氏名下，被告為邵長瑩辦理房屋買受轉移登記的行為違反法定程序，故判決予以撤銷。

3、登記機關未盡到審查義務，侵犯了權利人的財產權，相關人員憑虛假的申請材料申請進行登記的行政行為?，F(xiàn)行法律雖然沒有明確房產登記機關有義務對當事人申請登記材料作實體審查，也沒有能力鑒別當事人身份證的真?zhèn)我约百I賣契約的真實性和簽字的真實性，初始登記中未存有原告身份證復印件和簽字，未出證的情況下即進行變更登記，我們遵循全面審查的原則，認為該登記行為不能滿足了法律法規(guī)所設定的要件事實，被告未盡到審查義務，判決予以撤銷。針對在不動產登記過程中出現(xiàn)的弄虛作假問題，建設部2008年7月1日公布的《房屋登記辦法》，對登記的程序、共有房屋的分割等作了更為細致的規(guī)定，“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任?！贝送猓€要求“申請人對其提交的登記申請文件的真實性、合法性、有效性負責”。例五大連池法院審理周士元訴房產處房屋變更登記一案，周世元與周德來系父子關系，五房權證青字第1007895號房屋所有權人為周世元，該房屋由周德來居住。2008年3月31日周德來與孫繼福簽訂房屋買賣合同，周德來將其居住的房屋以80.000.00元的價格賣給孫繼福。孫繼福為了將該房屋所有權人變更登記為其房屋所有權人，依據(jù)其與周德來簽訂的房屋買賣合同，自制一份與周世元房屋買賣合同。孫繼福向房產登記部門提供周世元的房屋所有權證、房屋買賣合同、孫繼福的戶籍證明，要求辦理房屋產權過戶手續(xù)。社區(qū)為具證明原房主周世元的房屋賣給了孫繼福，周世元不知去向。孫繼福依據(jù)上述材料，要求辦理房屋產權過戶手續(xù)。經房屋產權登記部門審查，將五房權證青字第1007895號房屋所有權證變更登記為五房權證青字第1010460號房屋所有權證，房屋所有權人為孫繼福，并以五大連池市人民政府名義為孫繼福頒發(fā)了五青字第1010460號房屋所有權證。因該房屋涉及拆遷，原告周世元對該房屋主張享有所有權，請求撤銷被告為第三人頒發(fā)的1010460號房屋所有權證。法院審查認為孫繼福向房屋產權登記部門提交的房屋買賣合同，賣房人處簽名及按手印均系買房人孫繼福所為，建安社區(qū)證明周世元去向不明與事實不符，可以確認為虛假材料。房屋登記部門依據(jù)虛假的材料為第三人孫繼福頒發(fā)的房屋所有權證，依法不能成立，應予撤銷。

4、違反法定程序辦理房屋權屬轉移登記，如將已經被人民法院查封的房產辦理房屋權屬轉移登記，違反法律禁止性規(guī)定。有的在權屬有爭議或不清的情況下進行了登記。

四、對該類案件解決對策、意見和建議

1、正確認識房產登記行為的性質，把握審理房產登記行政訴訟案件的規(guī)律。房產登記只是對民事行為的認可行為，而不是對民事糾紛的處理行為。認清房產登記行為的性質，才能進一步把握好審理房產登記行政訴訟案件的規(guī)律。

2、明確對房產登記行為的司法審查標準。司法是最終的救濟渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的審查義務和權限理應高于登記機關。

3、注重保護行政管理相對方的合法權益。有些房產登記行政案件涉及不動產標的額很大，矛盾尖銳，處理不當，會影響社會穩(wěn)定，對每一件這樣的案件都要從立法目的、法律原則精神、社會效果綜合考慮，真正使行政審判體現(xiàn)公正、公平。

4、正確處理行使審判職能與支持登記機關依法行政的矛盾。由于房產登記相關法律規(guī)定欠缺、抽象、簡單，而大家對法律理解的分歧又較大，不可避免登記機關的結論與法院的認定存在不同。一方面，我們要堅決糾正登記機關的錯誤觀點，另一方面，也要進一步加強與他們的溝通，通過提出司法建議、召開座談會、聯(lián)合舉辦講座等方式，達成法律理解的一致和案件處理的共識，使司法權與行政權和諧統(tǒng)一。

第9篇：房產繼承的法律依據(jù)范文

案例1：該讓哪個孩子買房？

王老先生生前承租單位的一套三居室公房，他去世后，單位組織公房出售。王老先生有3個子女，王老太因嫌老大、老二對她不盡贍養(yǎng)義務，便讓老三出錢購買了這三居室，登記在王老太的名下。后來王老太辦理贈與手續(xù)，將這套房子贈與老三，并辦理了過戶手續(xù)。

為此，老大、老二將母親和老三告上法庭。他們訴稱：“這房子原是父親承租的公房，購房時也折合了父親的工齡。所以，這房子是父母的夫妻共同財產，母親無權處分屬于父親的那部分財產，贈與協(xié)議無效?！?/p>

法院經審理認為，王老太在丈夫去世后，已作為承租人與單位形成新的承租關系，后王老太以自己名義簽訂房屋買賣合同。在購房過程中，王老太雖然使用了丈夫的工齡，但工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補貼，而非財產或財產權益。因此，該房屋應屬于王老太的個人財產，她有權處分。她將房屋贈與老三的行為應屬有效。

法官提示：老人遇到此類問題時，要重新以自己名字簽訂房屋租賃合同，并與出售房屋的單位明確購房款的折算情況，如向子女借錢購房，需出具借條，以免發(fā)生糾紛。

案例2：該把房賣給哪個孩子？

張老先生夫婦名下有一套三居室。2006年張老先生的老伴去世，2009年他將該房出售給長子，并辦理了過戶手續(xù)。但房管局辦理房屋登記相關手續(xù)、詢問這是否為共有房屋時，父子倆均否認是共有。

2011年張老先生去世，之后老二、老三訴至法院，稱該房屋是父母的夫妻共同財產，張老先生自己無權處分房屋。張老先生的長子向法院出具兩份遺囑，表明其母將該房屋中享有的份額讓他繼承。但其中一份遺囑其母未簽名或蓋章；另一份為代書遺囑，其母摁手印，但只有一名見證人。

法院經審理，認定該房屋是張老先生夫婦的夫妻共同財產。張老先生的老伴去世后，張老先生及其長子在明知其遺產未進行繼承的情況下，否認該房屋的共有狀態(tài)，并進行買賣，違反了法律規(guī)定。該長子雖向法院出具了遺囑，但一份不能認定為遺囑，另一份不具備代書遺囑的法定形式要件，故父子倆簽訂的房屋買賣合同無效。

法官提示：根據(jù)我國《繼承法》的相關規(guī)定，張老先生的老伴擁有該房屋的一半產權，她去世后，其擁有的一半產權應由張老先生及其3個子女一起繼承。本案中，張老先生的老伴生前并未訂立合法有效的遺囑，因此，張老先生無權處分其他共有人的財產，而他擅自把房賣給長子的行為應屬無效。

案例3：孩子出錢買房房子歸誰？

考慮到自己居住和養(yǎng)老的問題，李老先生與兩個子女簽訂協(xié)議，約定“無論誰購買父親單位福利房，均無條件允許父母長期居住；今后不準買賣，如買賣只準按購入價賣給自家人；購房者如能遵守以上條款，其房屋產權為購房者所有（購房名義上仍為李老先生）?！?/p>

據(jù)老二稱，這份協(xié)議的簽訂時間是1998年，老二在“購房人”處簽名，李老先生和老大在“同意購房人”處簽字。

李老先生取得房產證后不久，于2007年去世。老二稱：“當初購房款都是我出的，也是我裝修的，我才是房屋的實際所有權人?！钡洗蠹捌淠赣H對老二的說法不認可，要求繼承李老先生名下的房產。

法院經審理認為，老二稱依據(jù)協(xié)議應由其單獨繼承房屋，并無法律依據(jù)；老二稱購房款和裝修款均由其出資，但未提供證據(jù)予以佐證?？紤]到李老先生的老伴現(xiàn)無收入，而且沒有其他房屋居住，最后法院判決該房屋由她繼承，她分別向老大、老二支付房屋折價款。

法官提示：老人在處分財產時有3點注意事項：

其一，無論老人將財產贈與還是出賣給子女，前提是明確老人本人為被處分財產的所有權人，尤其在處分不動產時，需確定老人為登記的所有權人；