國(guó)有土地管理規(guī)定精選(九篇)

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第1篇：國(guó)有土地管理規(guī)定范文

第二條 本規(guī)定適用于我市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入的管理。

第三條 國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入包括土地出讓金和土地收益金（或土地增值費(fèi)）兩部分。  土地出讓金具體是指：  （一）政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（批土地出讓的交易總額）；  （二）土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款；  （三）原通過(guò)行政劃撥得土地使用權(quán)者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。  土地收益金具體是指：  （一）土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例繳納的價(jià)款；  （二）土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時(shí)，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例繳納的價(jià)款。

第四條 國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入歸國(guó)家所有，各級(jí)財(cái)政部門是此項(xiàng)收入征收的管理部門。土地出讓金由土地管理部門代征代繳，土地收益金由房地管理部門代征代繳，其他任何部門不得擅自征收。

第五條 各級(jí)土地管理部門和房地管理部門要將代征的土地出讓金和收益金在次月五日內(nèi)繳到本級(jí)財(cái)政部門。對(duì)逾期不繳的或隱瞞、截留收入的，按有關(guān)財(cái)政法規(guī)嚴(yán)肅處理。

第六條 各縣（市）、郊區(qū)的土地使用權(quán)有償使用收入的5％上繳中央財(cái)政（由市財(cái)政統(tǒng)一上繳），15％上繳市財(cái)政。

第七條 市財(cái)政局按收入額的2％，為代征代繳部門提取業(yè)務(wù)費(fèi)并直接轉(zhuǎn)入財(cái)政專戶，提取的業(yè)務(wù)費(fèi)執(zhí)行行政事業(yè)單位預(yù)算外資金管理辦法的有關(guān)規(guī)定。

第八條 國(guó)有土地有償使用收入，主要用于城市建設(shè)和土地開發(fā)。各有關(guān)部門動(dòng)用土地有償使用收入，必須先向財(cái)政部門申報(bào)使用計(jì)劃，經(jīng)審查同意后可撥款。

第九條 國(guó)有土地有償使用收入中的外匯收入留給市財(cái)政部分，如在土地開發(fā)中確需支出的，有關(guān)土地開發(fā)管理部門應(yīng)向市財(cái)政局申報(bào)，由市財(cái)政核撥。

第十條 土地管理部門和房地管理部門，應(yīng)在次月五日前向財(cái)政部門報(bào)送土地使用權(quán)有償使用收入和支出月報(bào)表。各縣（市）區(qū)要在每季度終了八日內(nèi)向市財(cái)政報(bào)送土地有償使用和支出季度報(bào)表。

第十一條 本規(guī)定由市人民政府法制辦公室負(fù)責(zé)解釋。

第2篇：國(guó)有土地管理規(guī)定范文

第一條為了規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣出讓行為，建立公開、公正、公平的土地市場(chǎng)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《江西省實(shí)施＜中華人民共和國(guó)土地管理法＞辦法＝及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條凡在本市（含市轄各縣＜市、區(qū)＞）范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣出讓活動(dòng)，適用本辦法。

第三條本辦法所稱招標(biāo)，是指為出讓國(guó)有土地使用權(quán)，按本辦法規(guī)定，由投標(biāo)人競(jìng)投土地使用權(quán)的行為。

本辦法所稱拍賣，是指為出讓國(guó)有土地使用權(quán)，按本辦法規(guī)定，以公開競(jìng)價(jià)的方式，將土地使用權(quán)出讓給最高競(jìng)價(jià)者的行為。

第四條有下列情形之一的，土地使用權(quán)必須采取招標(biāo)、拍賣方式出讓：

（一）城鎮(zhèn)（包括城市、建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)、工礦區(qū)、獨(dú)立居民點(diǎn)）規(guī)劃范圍內(nèi)新增的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括商品住宅、寫字樓、商鋪、賓館、度假及各種娛樂(lè)設(shè)施）用地；

（二）改變?cè)恋赜猛?，將以行政劃撥方式取得的?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性用地的。

有下列情形經(jīng)審查批準(zhǔn)，可以協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)：

（一）高新技術(shù)項(xiàng)目用地；

（二）非國(guó)家限制的工業(yè)用地；

（三）市、縣（市、區(qū)）政府投資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房；

（四）市、縣（市、區(qū)）政府投資的文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研等經(jīng)營(yíng)性用地；

（五）市、縣（市、區(qū)）政府批準(zhǔn)的重大招商引資公益性事業(yè)項(xiàng)目用地；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定可以采取協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的其他用地。

協(xié)議出讓地價(jià)不得低于基準(zhǔn)地價(jià)或經(jīng)依法評(píng)估確認(rèn)的價(jià)格。

第五條土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣活動(dòng)應(yīng)遵循合法、公開、公平的原則進(jìn)行，并按接受社會(huì)監(jiān)督。

第六條市、縣（市）土地管理部門依法負(fù)責(zé)國(guó)有土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣工作。市、縣（市）土地開發(fā)儲(chǔ)備交易中心（以下簡(jiǎn)稱土地交易中心）是土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣活動(dòng)的具體承辦機(jī)構(gòu)，為合法的招標(biāo)、拍賣人。

第七條中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的合法人、其他組織和個(gè)人，均可依法取得國(guó)有土地使用權(quán)。法律、法規(guī)另有規(guī)定或招標(biāo)、拍賣公告及招標(biāo)邀請(qǐng)書有限制性規(guī)定的除外。

第八條擬以招標(biāo)、拍賣方式出讓的土地，應(yīng)依法報(bào)批。涉及征地及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，應(yīng)當(dāng)依法先行辦理征地及農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。企事業(yè)單位國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后將土地用途改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地，應(yīng)統(tǒng)一由市、縣（市）土地交易中心組織招標(biāo)、拍賣。

第二章責(zé)任規(guī)定

第九條市、縣（市）應(yīng)成立土地招標(biāo)、拍賣小組。招標(biāo)、拍賣小組由土地部門會(huì)同有關(guān)職能部門組成。

土地招標(biāo)、拍賣小組的主要職責(zé)是：

（一）組織編制招標(biāo)、拍賣文件；

（二）提出招標(biāo)、拍賣底價(jià)；

（三）訂立定標(biāo)條件或拍賣規(guī)則；

（四）審查競(jìng)標(biāo)（買）人資格；

（五）指定拍賣主持人；

（六）監(jiān)督開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)活動(dòng)。

第十條市、縣（市）土地管理部門應(yīng)會(huì)同城建、規(guī)劃等有關(guān)部門，對(duì)擬招標(biāo)、拍賣地塊確定規(guī)則設(shè)計(jì)條件、編制有關(guān)宗地圖及其他有關(guān)文件，以保證土地招標(biāo)、拍賣工作有組織、有計(jì)劃實(shí)施。

第十一條國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)的底價(jià)和拍賣保留價(jià)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)國(guó)有土地評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)按照規(guī)范程序評(píng)估，經(jīng)市、縣（市）土地管理部門和招標(biāo)、拍賣小組審核確認(rèn)后，報(bào)同級(jí)人民政府審定。

第十二條競(jìng)標(biāo)（買）人應(yīng)當(dāng)充分了解招標(biāo)或拍賣地塊的有關(guān)資料，遵守規(guī)則，依法參與競(jìng)投或競(jìng)買，不得弄虛作假或串通壓價(jià)。

第十三條競(jìng)投（買）人對(duì)招標(biāo)、拍賣的地塊人應(yīng)實(shí)地勘察，對(duì)土地現(xiàn)狀有異議的，應(yīng)在投標(biāo)或申請(qǐng)競(jìng)買前提出。標(biāo)書一經(jīng)投入標(biāo)箱或競(jìng)買參加拍賣應(yīng)價(jià)的，視為無(wú)異議。市、縣（市）土地管理部門應(yīng)當(dāng)依照與中標(biāo)者所簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定的時(shí)間和要求，及時(shí)向中標(biāo)者交付土地。

第十四條有下列情形之一者，投標(biāo)人的標(biāo)書或競(jìng)買人的申請(qǐng)無(wú)效：

（一）在截止時(shí)間后收到的標(biāo)書或競(jìng)買申請(qǐng)書的；

（二）標(biāo)書或競(jìng)買申請(qǐng)書及附件不齊全或不符合規(guī)定的；

（三）標(biāo)書或競(jìng)買申請(qǐng)書及附件字跡不清、無(wú)法辨認(rèn)的；

（四）投標(biāo)或競(jìng)買人不得具備資格的；

（五）委托他人、委托文件不齊全或不符合規(guī)定的；

（六）重復(fù)投標(biāo)的。

第十五條本辦法所稱履約、競(jìng)買保證金，是指依照招標(biāo)、拍賣公告的規(guī)定，能在招標(biāo)、拍賣人指定的銀行即時(shí)兌現(xiàn)的有效的銀行支票。

中標(biāo)人、競(jìng)得人交納的保證金抵扣地價(jià)款。沒(méi)有中標(biāo)或競(jìng)得土地使用權(quán)的，其保證金于招標(biāo)、拍賣活動(dòng)結(jié)束后五日內(nèi)不計(jì)利息予以退還。

第十六條中標(biāo)人、競(jìng)得人應(yīng)按簽訂的土地使用權(quán)出讓合同所規(guī)定的付款方式和時(shí)間及時(shí)繳清地價(jià)款。

第三章招標(biāo)、投標(biāo)

第十七條招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。

公開招標(biāo)、是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人、其他組織和個(gè)人投標(biāo)。

邀請(qǐng)招標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ?、其他組織或個(gè)人投標(biāo)。

第十八條對(duì)不具備拍賣條件、屬下列情形之一的，國(guó)有土地使用權(quán)必須公開招標(biāo)出讓：

（一）除獲得最高土地出讓金外，還具有其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件；

（二）土地用途受嚴(yán)格限制，僅少數(shù)單位或個(gè)人可能受讓意向的。

對(duì)土地使用者有資格限制或特別要求的，可對(duì)2個(gè)以上具有開發(fā)能力、資信良好的用地申請(qǐng)者進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)。

第十九條招標(biāo)人可按照有利于公開競(jìng)爭(zhēng)、有利于土地合理利用和管理的原則，選擇下列一項(xiàng)條件確定中標(biāo)人；

（一）能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)；

（二）能夠滿足招標(biāo)文件中的實(shí)質(zhì)性要求，在競(jìng)投期內(nèi)出價(jià)最高。

按本條（一）定標(biāo)必須在規(guī)定投標(biāo)的最后期限起三日內(nèi)完成，符合本條（二）即當(dāng)場(chǎng)定標(biāo)。

第二十條土地使用權(quán)招標(biāo)的程序：

（一）招標(biāo)人于截標(biāo)之日起三十日內(nèi)在當(dāng)?shù)刂饕獔?bào)紙或其他新聞媒介公告或向特定投標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書；

（二）投標(biāo)人報(bào)名并索取有關(guān)招標(biāo)文件；

（三）投標(biāo)人提交標(biāo)書；

（四）按預(yù)定并公告的定標(biāo)條件及程序確定中標(biāo)人；

（五）招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并將中標(biāo)結(jié)果通知未中標(biāo)的投標(biāo)人；

（六）中標(biāo)人須在中標(biāo)通知書發(fā)出之日起五日內(nèi)與市、縣（市）土地管理部門簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；

（七）中標(biāo)人付清地價(jià)款后，依法辦理土地登記、領(lǐng)取國(guó)有土地使用證書；

第二十一條招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）招標(biāo)地塊的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年限、用途規(guī)劃設(shè)計(jì)要求（包括建筑容積率、建筑密度和綠地率等）；

（二）投標(biāo)人的范圍及資格；

（三）投標(biāo)人索取招標(biāo)文件時(shí)間、地點(diǎn)及標(biāo)書工本費(fèi)；

（四）投票時(shí)間和截止日期；

（五）支付中標(biāo)價(jià)款（以人民幣為計(jì)算單位）的方式和數(shù)額；

（六）評(píng)標(biāo)方法；

（七）開標(biāo)地點(diǎn)、時(shí)間；

（八）招標(biāo)人認(rèn)為需要公告的其他事項(xiàng)。

第二十二條投標(biāo)人投標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)填寫標(biāo)書，并由法定代表人簽名和加蓋公章后密封。投標(biāo)人為個(gè)人的，由投標(biāo)人簽名后密封。

投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止日期前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。

投標(biāo)人的標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括下列附件和履約保證金；

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、法人代表證明書、法定代表人身份證復(fù)印件（競(jìng)買人為個(gè)人的提供本人身份證復(fù)印件）；

（二）不低于公告數(shù)額的履約保證金。

第二十三出現(xiàn)下列情形之一的，招標(biāo)人在開標(biāo)前終止招標(biāo)：

（一）標(biāo)底泄露的；

（二）招標(biāo)人、投標(biāo)人串通損害國(guó)家利益、社會(huì)利益或他人合法權(quán)益的；

（三）招標(biāo)小組私下接觸投標(biāo)人，造成影響招標(biāo)公正或接受賄賂的。

終止招標(biāo)應(yīng)當(dāng)公告或通知投標(biāo)人。

第二十四條全部投標(biāo)低于底價(jià)時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)宣布本投標(biāo)無(wú)效。宣布投標(biāo)無(wú)效的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定再次招標(biāo)的日期與時(shí)間。

第四章拍賣

第二十五條有下列情形之一的，國(guó)有土地使用權(quán)必須采取拍賣方式出讓：

（一）以獲取最高出讓地價(jià)為主要目的，以出價(jià)最高為條件確定受讓人的；

（二）對(duì)土地使用權(quán)受讓人資格沒(méi)有特別限制的，一般單位或個(gè)人均可能有受讓意向的；

（三）土地用途沒(méi)有特別限制和要求的。

第二十六條土地使用權(quán)拍賣的程序：

（一）拍賣人應(yīng)于公開拍賣前三十日內(nèi)在當(dāng)?shù)刂饕獔?bào)紙或其他新聞媒介拍賣公告；

（二）競(jìng)價(jià)人報(bào)名參加競(jìng)買并索取有關(guān)文件；

（三）在公告的時(shí)間、地點(diǎn)并按下列程序公開拍賣；

1、主持人簡(jiǎn)介拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項(xiàng)；

2、公布拍賣起價(jià)（以人民幣為單位）；

3、競(jìng)買人按規(guī)定的方式競(jìng)相應(yīng)價(jià)或加價(jià)，其最后應(yīng)出最高價(jià)（或加價(jià)）者即為競(jìng)得人；

4、拍賣小組與競(jìng)得人當(dāng)場(chǎng)簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》。

（四）競(jìng)得人應(yīng)在拍賣成交后五日內(nèi)與所在地的市、縣（市）土地管理部門簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。

（五）競(jìng)得人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)付清地價(jià)款后，依法辦理土地登記、領(lǐng)取國(guó)有土地使用證書。

第二十七條拍賣公告應(yīng)包括下列主要內(nèi)容：

（一）擬拍賣地塊的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年限、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；

（二）競(jìng)買人的范圍及資格；

（三）拍賣的時(shí)間和地點(diǎn)；

（四）支付成交價(jià)款（以人民幣為單位）的方式和數(shù)額；

（五）競(jìng)買人索取競(jìng)買申請(qǐng)書的時(shí)間、地點(diǎn)及工本費(fèi)；

（六）參加競(jìng)買的申請(qǐng)方法和申請(qǐng)的截止日期；

（七）查詢競(jìng)買資格的時(shí)間和地點(diǎn)；

（八）拍賣人認(rèn)為需要公告的其他事項(xiàng)。

第二十八條競(jìng)買人提出競(jìng)買申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)提交下列文件和履約保證金：

（一）競(jìng)買申請(qǐng)書；

（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、法人代表說(shuō)明書、法定代表人身份證復(fù)印件（競(jìng)買人為個(gè)人的提交本人身份證復(fù)印件）；

（三）不低于公告數(shù)額的履約保證金。

第二十九條所有競(jìng)買人報(bào)出的最高地價(jià)均低于出讓保留價(jià)的，拍賣主持人應(yīng)當(dāng)宣布停止該幅國(guó)有土地使用權(quán)的拍賣，并明確宣布該幅國(guó)有土地使用權(quán)拍賣中止。

第五章罰則

第三十條國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣成交后，中標(biāo)人或競(jìng)得人反悔，不按規(guī)定時(shí)間與招標(biāo)、拍賣所在地的土地部門簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，其履約保證金不予退還。

第三十一條中標(biāo)人、競(jìng)得人未按《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定的期限付清地價(jià)款的，招標(biāo)或拍賣所在地的土地管理部門有權(quán)解除合同，并報(bào)市、縣（市）人民政府收回土地使用權(quán)。履約保證金不予退還，已交付的土地出讓金予以退還。土地管理部門可以按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》中的約定請(qǐng)求違約金賠償。

中標(biāo)人或競(jìng)得人已付清地價(jià)款，招標(biāo)、拍賣所在地的土地管理部門未按《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定期限提供土地的，中標(biāo)人或競(jìng)得人有權(quán)解除合同，并可以按照《國(guó)有土地使用合權(quán)出讓合同》中的約定請(qǐng)求違約賠償。

第三十二條在國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣活動(dòng)中，以弄虛作假、行賄等非法手段取得國(guó)有土地使用權(quán)的，市、縣（市）人民政府宣布招標(biāo)、拍賣結(jié)果無(wú)效，并無(wú)償收回其國(guó)有土地使用權(quán)。投標(biāo)人、競(jìng)買人所交的費(fèi)用不予退還。對(duì)主管人員及直接責(zé)任人由其所在單位或上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)追究其刑事責(zé)任。

第三十三條國(guó)家工作人員在土地使用招標(biāo)、拍賣活動(dòng)中接受賄賂、泄露秘密、，的，按國(guó)家監(jiān)察部、國(guó)土資源部*0年9號(hào)令的規(guī)定，由其所在單位或上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)追究其刑事責(zé)任。

第六章附則

第三十四條《吉安市土地交易市場(chǎng)管理規(guī)定》中的土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、適用本辦法。

第3篇：國(guó)有土地管理規(guī)定范文

為深入貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔20*〕28號(hào)）文件精神，落實(shí)最嚴(yán)格的土地管理制度，進(jìn)一步推進(jìn)土地管理事業(yè)的改革和發(fā)展，正確處理保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與保護(hù)土地資源的關(guān)系，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，積極推進(jìn)依法行政，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)我縣土地管理工作提出以下意見：

一、牢固樹立遵守土地管理法律法規(guī)的意識(shí)

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、各有關(guān)部門要深入持久地開展土地法律法規(guī)的學(xué)習(xí)教育活動(dòng)，深刻認(rèn)識(shí)保護(hù)耕地的極端重要性，本著對(duì)人民、對(duì)歷史負(fù)責(zé)的精神，嚴(yán)格依法管理土地，進(jìn)一步提高依法管地用地的意識(shí)。要在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)合理用地，對(duì)違反法律法規(guī)批地、占地的，必須嚴(yán)肅查處。

二、加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃及城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃實(shí)施管理，嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度

（一）嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)和集鎮(zhèn)規(guī)劃修改的管理。任何單位和組織不得擅自修改城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，要嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃的修改，凡涉及改變土地利用方向、規(guī)模、重大布局等修改，必須報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度及土地利用計(jì)劃管理。為加強(qiáng)土地管理，實(shí)施土地利用總體規(guī)劃、控制建設(shè)用地總量，引導(dǎo)集約用地，切實(shí)保護(hù)耕地，必須嚴(yán)格按已依法批準(zhǔn)實(shí)施的土地利用總體規(guī)劃管理土地，切實(shí)維護(hù)和尊重規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。凡不符合土地利用總體規(guī)劃用地的，一律不得批準(zhǔn)實(shí)施，因建設(shè)需要修改土地利用總體規(guī)劃的用地必須嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行。嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計(jì)劃，嚴(yán)禁超計(jì)劃報(bào)批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。

（三）嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，是國(guó)土資源管理部門在建設(shè)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案階段，依法對(duì)項(xiàng)目涉及的土地利用事項(xiàng)進(jìn)行審查。預(yù)審應(yīng)遵循的原則：1、是否符合土地利用總體規(guī)劃；2、是否體現(xiàn)保護(hù)耕地，規(guī)劃是否是基本農(nóng)田；3、是否體現(xiàn)合理和集約利用土地原則；4、是否符合國(guó)家供地政策。審核時(shí)應(yīng)堅(jiān)決遏制低水平的重復(fù)建設(shè)和盲目建設(shè)項(xiàng)目用地，凡不符合土地利用總體規(guī)劃、沒(méi)有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目，不得通過(guò)項(xiàng)目用地預(yù)審，項(xiàng)目建設(shè)單位向縣發(fā)展和改革委等部門申報(bào)核準(zhǔn)或?qū)徟ㄔO(shè)項(xiàng)目時(shí)，必須附縣國(guó)土資源局關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見；沒(méi)有預(yù)審意見或預(yù)審未通過(guò)的，不得核準(zhǔn)或批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目。

（四）規(guī)范用地審批程序。在縣城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目的選址和布局，必須符合城市規(guī)劃，取得縣建委統(tǒng)一核發(fā)的“一書一證”，即“選址意見書”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，方可到縣國(guó)土局申請(qǐng)辦理用地手續(xù)。用地單位不得擅自改變經(jīng)批準(zhǔn)的土地使用條件內(nèi)容（包括用地單位、用地地址、用地范圍、相關(guān)技術(shù)指標(biāo)等），確需改變的需重新報(bào)經(jīng)建委審批。工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地各項(xiàng)控制指標(biāo)（投資強(qiáng)度、容積率、建筑密度、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地）嚴(yán)格按有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。對(duì)原已簽訂國(guó)有土地出讓合同，但未明確土地使用條件的經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目，在調(diào)整總平面規(guī)劃方案時(shí)，若開發(fā)強(qiáng)度增加，需重新核發(fā)“一書一證”并重新簽訂國(guó)有土地出讓合同。

三、明確法律主體，規(guī)范招商用地簽約行為

（一）按照《中華人民共和國(guó)土地法》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔20*〕28號(hào)）要求，只有經(jīng)縣級(jí)以人民政府批準(zhǔn)供地，發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書后，縣國(guó)土資源管理部門方可與用地單位簽訂土地出讓合同。其他任何單位和個(gè)人征訂的土地出讓合同都是非法和無(wú)效的。

（二）不符合上述規(guī)定，將土地提供給用地單位建設(shè)，并以“定金”、“預(yù)付土地款”、“預(yù)付安置補(bǔ)償費(fèi)”等名義收取賣地資金的，由收取部門或單位負(fù)責(zé)退還；非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)的，沒(méi)收違法所得；對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物，恢復(fù)土地原狀；對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的，沒(méi)收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可并處罰款。

四、加快土地有形市場(chǎng)建設(shè)步伐，規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)交易行為

（一）按《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的要求，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。用于房地產(chǎn)開發(fā)的舊城改造用地，應(yīng)以市場(chǎng)方式公開供地。

（二）用地單位不得擅自改變土地用途或私下轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓土地。確需改變土地用途或者轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)申請(qǐng)土地管理部門依法辦理。對(duì)于擅自改變土地用途的，責(zé)令交還土地，并處以罰款；對(duì)于私下轉(zhuǎn)讓土地的，按“非法轉(zhuǎn)讓土地”查處。

五、加強(qiáng)集體土地管理，嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田

（一）切實(shí)加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地的管理。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要結(jié)合土地利用更新調(diào)查和土地利用總體規(guī)劃修編工作，認(rèn)真編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，明確小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局和規(guī)模，要按照控制總量、合理布局、節(jié)約用地、保護(hù)耕地的原則進(jìn)行編制。

（二）鼓勵(lì)農(nóng)村建設(shè)用地整理。農(nóng)村集體建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，并納入土地利用年度計(jì)劃，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤。完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，堅(jiān)決執(zhí)行“一戶一宅”、“戶宅基地標(biāo)準(zhǔn)”、“農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈(zèng)予他人，不得再批準(zhǔn)宅基地”的法律規(guī)定，以及“公開審批宅基地”的審批程序。嚴(yán)格按批準(zhǔn)的面積批放宅基地。

（三）禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租未經(jīng)批準(zhǔn)的非集體建設(shè)土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。

(四)嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府必須保證依法批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃中確定的基本農(nóng)田總量不減少，質(zhì)量不降低。同時(shí)要全面落實(shí)基本農(nóng)田的“五個(gè)不準(zhǔn)”，即：不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹造林，發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng)；不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名，在基本農(nóng)田內(nèi)進(jìn)行挖塘養(yǎng)魚、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等導(dǎo)致耕作嚴(yán)重破壞的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè)；不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃，將基本農(nóng)田納入退耕范圍；除法律規(guī)定的國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目外，不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田?；巨r(nóng)田一經(jīng)劃定，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或擅自改變用途。確需改變和占用基本農(nóng)田的，必須報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

六、禁止土地閑置，提高土地利用效率

（一）本著節(jié)約用地，集約經(jīng)營(yíng)的原則，充分利用好現(xiàn)有存量建設(shè)用地和儲(chǔ)備地。要把項(xiàng)目盡量引向既符合土地、城市規(guī)劃，又具有基礎(chǔ)設(shè)施配套功能的地方開發(fā)建設(shè)。避免造成資金投入過(guò)重，基礎(chǔ)設(shè)施難以配套，項(xiàng)目無(wú)法按期竣工投產(chǎn)，形成新的土地閑置問(wèn)題。

（二）本著積極穩(wěn)妥、科學(xué)處置的原則，合理處置閑置土地和有歷史遺留問(wèn)題的土地。依法認(rèn)定為閑置土地，堅(jiān)決收回。對(duì)開發(fā)投入不足或長(zhǎng)期不繼續(xù)投資建設(shè)的工程和項(xiàng)目，要下達(dá)督促動(dòng)工通知書。

（三）加強(qiáng)批后土地管理。國(guó)土、建設(shè)規(guī)劃部門要對(duì)批后建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行跟蹤管理，督促用地項(xiàng)目按合同規(guī)定的投資強(qiáng)度、容積率和施工進(jìn)度等要求施工。對(duì)不能按要求施工建設(shè)的項(xiàng)目，要及時(shí)通報(bào)，督促改正，防止出現(xiàn)新的閑置土地。

七、嚴(yán)格征地補(bǔ)償安置，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益

（一）嚴(yán)格征地補(bǔ)償。要采取切實(shí)措施，使被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低，項(xiàng)目征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須按照批準(zhǔn)的征地方案執(zhí)行。建設(shè)業(yè)主用地必須把征地補(bǔ)償費(fèi)用足額列入預(yù)算，并將征地補(bǔ)償費(fèi)用全額繳入國(guó)土資源管理部門的專用帳戶，由國(guó)土資源管理部門依法足額和及時(shí)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)；征地補(bǔ)償費(fèi)未及時(shí)足額支付前，被征地的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織可以拒絕交地。

（二）妥善安置被征地農(nóng)戶。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、各有關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際，制定可行的安置辦法，使被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，應(yīng)先將因征地而導(dǎo)致無(wú)地的農(nóng)民納入城市就業(yè)體系，建立社會(huì)保障制度；在城市規(guī)劃區(qū)外，征用農(nóng)民集體所有土地時(shí)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要在本行政區(qū)域內(nèi)為被征地農(nóng)民留有必要的耕地，有條件的應(yīng)安排相應(yīng)的就業(yè)崗位。對(duì)不具備基本生產(chǎn)生活條件的無(wú)地農(nóng)民，可進(jìn)行異地移民安置。勞動(dòng)和社會(huì)保障部門應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門為被征地農(nóng)民提供就業(yè)培訓(xùn)和社會(huì)保障。

（三）嚴(yán)格征地程序。在征地依法報(bào)批前，要將征地用途、質(zhì)量、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑告知被征地農(nóng)民；對(duì)擬征土地現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果須經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶確認(rèn)；對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定組織聽證。征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征補(bǔ)償?shù)钠谙薜龋诒徽饔猛恋厮诘剜l(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>

八、維護(hù)土地管理秩序，嚴(yán)肅工作紀(jì)律

第4篇：國(guó)有土地管理規(guī)定范文

第一條  為了合理利用土地資源，改善廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)條例》，制定本辦法。

第二條  廣州市人民政府授權(quán)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）負(fù)責(zé)廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)區(qū)）土地使用權(quán)有償出讓與轉(zhuǎn)讓的工作，由管委會(huì)負(fù)責(zé)開發(fā)區(qū)土地使用權(quán)有償出讓與轉(zhuǎn)讓的登記、收費(fèi)管理和核發(fā)《國(guó)有土地使用證》。

第三條  經(jīng)管委會(huì)征用的土地，一律實(shí)行有償出讓。出讓的土地，受讓人可以轉(zhuǎn)讓。出讓和轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的只限于土地使用權(quán)。

土地所有權(quán)及地下各種自然資源、礦藏及埋藏物、隱藏物等屬于國(guó)家，不得出讓與轉(zhuǎn)讓。

第四條  開發(fā)區(qū)土地使用權(quán)出讓人是管委會(huì)，土地使用權(quán)受讓人和轉(zhuǎn)讓人可以是中國(guó)和外國(guó)及港澳臺(tái)地區(qū)的公司、企業(yè)、其它經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人。

第五條  土地使用年限由管委會(huì)根據(jù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的實(shí)際需要，依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定核定。

第六條  受讓人在獲得土地使用權(quán)的土地上開辦各類企業(yè)或從事各種項(xiàng)目建設(shè)，應(yīng)按開發(fā)區(qū)規(guī)定的審批程序申報(bào)。

第二章  土地使用權(quán)的出讓

第七條  土地使用權(quán)的出讓是指管委會(huì)代表廣州市人民政府把開發(fā)區(qū)內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)在一定期間直接有償轉(zhuǎn)移給用地者。

第八條  管委會(huì)應(yīng)當(dāng)向要求用地者提供擬出讓地段的用地要點(diǎn)。用地要點(diǎn)的內(nèi)容是：

（一）座落、四至范圍、面積和地面現(xiàn)狀；

（二）土地規(guī)劃用途；

（三）建筑容積率、密度和園林綠化比率等規(guī)劃要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)期限、地面設(shè)施的建設(shè)期限，必須投入的資金低限；

（五）環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生防疫和消防要求；

（六）市政設(shè)施現(xiàn)狀和市政建設(shè)計(jì)劃要求；

（七）出讓合同文本；

（八）對(duì)擬出讓地段的特殊要求。

第九條  土地使用權(quán)出讓可采取以下形式：

（一）協(xié)議出讓。由管委會(huì)與要求用地者協(xié)商談判，取得一致意見，簽訂土地使用權(quán)出讓合同，辦理收費(fèi)和登記手續(xù)，核發(fā)《國(guó)有土地使用證》。

（二）招標(biāo)出讓。由管委會(huì)向國(guó)內(nèi)外有資信的企業(yè)、事業(yè)單位和其它經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)，按招標(biāo)、投標(biāo)程序，擇優(yōu)確定中標(biāo)者。

（三）拍賣出讓。管委會(huì)就擬出讓地段組織要求用地者公開叫價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，按“價(jià)高者得”的原則確定中標(biāo)者。

第十條  協(xié)議出讓的程序是：

（一）管委會(huì)土地管理部門按本辦法第八條內(nèi)容向要求用地者提供用地要點(diǎn)資料。

（二）用地者得到用地要點(diǎn)資料后，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向管委會(huì)土地管理部門提交管委會(huì)項(xiàng)目審批部門批準(zhǔn)其在開發(fā)區(qū)舉辦項(xiàng)目的有關(guān)文件和用地意向書。意向書應(yīng)載明開發(fā)建設(shè)該地段的設(shè)想以及愿出價(jià)款的金額、支付方式等內(nèi)容。

（三）管委會(huì)土地管理部門在接到用地意向書等文件后，七天內(nèi)答復(fù)要求用地者，如同意洽談，則同時(shí)把確定洽談的時(shí)間、地點(diǎn)通知對(duì)方。

（四）經(jīng)過(guò)協(xié)商一致后，即簽訂《土地使用權(quán)有償出讓合同》。要求用地者根據(jù)合同規(guī)定繳付價(jià)款和各項(xiàng)費(fèi)用后，向管委會(huì)土地管理部門辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。

第十一條  招標(biāo)出讓的基本程序是：

（一）管委會(huì)向要求用地者發(fā)出招標(biāo)書。招標(biāo)書的內(nèi)容包括：

1.本辦法第八條的各款資料；

2.投標(biāo)者應(yīng)具備的資格；

3.投標(biāo)地點(diǎn)、截止日期及其它有關(guān)程序、要求和規(guī)定；

4.投標(biāo)保證金的金額和支付方式；

5.土地使用權(quán)價(jià)款的支付方式和用地者其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

（二）投標(biāo)者在規(guī)定的投標(biāo)截止日期前，到管委會(huì)指定的地點(diǎn)繳納保證金，并將密封后的投標(biāo)書投入標(biāo)箱。

（三）管委會(huì)責(zé)成開發(fā)區(qū)土地管理、建設(shè)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)管理、法律等部門人員組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)。開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)工作由評(píng)標(biāo)委員會(huì)主持。

（四）評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)書實(shí)行公開評(píng)標(biāo)，決定中標(biāo)者。凡不具備投標(biāo)資格的、不符合招標(biāo)文件要求的或者超過(guò)截止日期送達(dá)的投標(biāo)書一律無(wú)效。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)簽發(fā)決標(biāo)意見書后，由管委會(huì)向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書。

（五）中標(biāo)者持中標(biāo)證明書在三十天內(nèi)與管委會(huì)土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按合同的規(guī)定繳納土地使用權(quán)價(jià)款和各項(xiàng)費(fèi)用，并辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。

（六）中標(biāo)者的投標(biāo)保證金可以充抵使用權(quán)價(jià)款。中標(biāo)后逾期三十天不與土地管理部門簽訂出讓合同的，視為放棄中標(biāo)，所交保證金不予退還。因故要求延期簽訂合同的，應(yīng)在期限未滿之日向土地管理部門提出延期簽約申請(qǐng)。延長(zhǎng)期不得超過(guò)十五天。未中標(biāo)者所繳納的投標(biāo)保證金，由土地管理部門如數(shù)退回。

第十二條  拍賣出讓程序是：

（一）管委會(huì)發(fā)出拍賣出讓土地公告。公告內(nèi)容包括：

1.拍賣出讓地段的用地要點(diǎn)；

2.拍賣出讓的地點(diǎn)和日期；

3.拍賣出讓的規(guī)則、叫價(jià)起點(diǎn)；

4.拍賣出讓保證金的金額及支付方式；

5.其他需要公告的內(nèi)容。

（二）管委會(huì)主持拍賣出讓，要求用地者按公告規(guī)定在叫價(jià)起點(diǎn)之上叫價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。每一口價(jià)的增長(zhǎng)額度由主持人規(guī)定，并隨拍賣出讓過(guò)程的實(shí)際狀況給予調(diào)整。

在最后一個(gè)叫價(jià)叫出后，主持人重復(fù)三遍，無(wú)人繼續(xù)叫價(jià)時(shí)，由主持人拍定，將土地使用權(quán)出讓給出價(jià)最高者，叫價(jià)人應(yīng)受其叫價(jià)約束，在產(chǎn)生新的叫價(jià)之前不得撤回其叫價(jià)。

（三）管委會(huì)土地管理部門向拍賣出讓中標(biāo)者簽發(fā)中標(biāo)證明書，并向中標(biāo)者收取拍賣出讓保證金，然后執(zhí)行本辦法第十條第（五）、第（六）款規(guī)定的程序與拍賣出讓中標(biāo)者簽訂土地使用權(quán)出讓合同，同時(shí)辦理登記用地手續(xù)。

第十三條  土地使用權(quán)受讓人除不可抗力外必須在出讓合同規(guī)定的建設(shè)期限內(nèi)投足資金低限，完成項(xiàng)目開發(fā)或建設(shè)。

第十四條  土地使用權(quán)受讓人在獲得使用權(quán)的土地上營(yíng)建房屋及其他設(shè)施，應(yīng)根據(jù)廣州市和開發(fā)區(qū)建筑管理、房產(chǎn)管理、環(huán)保、消防管理的有關(guān)規(guī)定辦理。

第三章  土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押

第十五條  土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指受讓人從管委會(huì)取得土地使用權(quán)后，再轉(zhuǎn)移給其他人。獲得土地使用權(quán)的受讓人，在出讓合同規(guī)定的使用年限內(nèi)和合同規(guī)定的各項(xiàng)條件下，可以以贈(zèng)與、出售、交換等方式轉(zhuǎn)讓其全部或部分土地的使用權(quán)。

土地使用權(quán)受讓人死亡，其土地使用權(quán)可以由合法繼承人繼承。

土地使用權(quán)受讓人在其受讓的土地上興辦的企業(yè)發(fā)生解散、終止、兼并或破產(chǎn)時(shí)，其土地使用權(quán)余期可以轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目的完成日期，不得超過(guò)出讓合同規(guī)定的建設(shè)完成日期。

土地使用權(quán)受讓人將其土地上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按有關(guān)房產(chǎn)管理規(guī)定辦理。

第十六條  土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓程序可參照土地使用權(quán)出讓程序辦理，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓合同的終止日期和建設(shè)項(xiàng)目完成日期不得超過(guò)原出讓合同的終止日期和建設(shè)完成日期，不得改變?cè)鲎尯贤暗怯浳募械臋?quán)利、義務(wù)和各項(xiàng)用地要點(diǎn)。

第十七條  土地使用權(quán)的繼承按《中華人民共和國(guó)繼承法》辦理。作為遺產(chǎn)的土地使用權(quán)的分割應(yīng)當(dāng)有利于開發(fā)建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，不損害該地段的效用。不宜分割的土地，可以采取折價(jià)、適當(dāng)補(bǔ)償或者共有等辦法處理。

第十八條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人憑轉(zhuǎn)讓合同（或合法的繼承文書）、轉(zhuǎn)讓人的《國(guó)有土地使用證》或其它有關(guān)權(quán)屬證明等文件向管委會(huì)土地管理部門辦理登記過(guò)戶手續(xù)。未經(jīng)登記過(guò)戶的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)效。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記后，原出讓合同受讓一方的權(quán)利、義務(wù)隨之全部由轉(zhuǎn)讓之受讓方承擔(dān)。

第十九條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，如需改變?cè)鲎尯贤囊?guī)劃用途，必須事先向管委會(huì)土地管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)，方可辦理轉(zhuǎn)讓的簽約、過(guò)戶登記手續(xù)。

第二十條  經(jīng)出讓和轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用權(quán)可以用作向國(guó)內(nèi)外銀行或其它金融機(jī)構(gòu)的貸款抵押或其它債務(wù)抵押。

第二十一條  申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)向銀行或金融機(jī)構(gòu)提交土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同副本、《國(guó)有土地使用證》及土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀的報(bào)告。銀行或其它金融機(jī)構(gòu)可向管委會(huì)土地管理部門提出咨詢。抵押貸款雙方應(yīng)在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂土地使用權(quán)抵押貸款合同。

第二十二條  抵押貸款合同簽訂之日起三十天內(nèi)，受理抵押的銀行或其他金融機(jī)構(gòu)（以下統(tǒng)稱抵押權(quán)人）應(yīng)向管委會(huì)土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押登記。

第二十三條  經(jīng)抵押處分程序取得土地使用權(quán)者，應(yīng)依照開發(fā)區(qū)有關(guān)房產(chǎn)與土地使用權(quán)抵押的規(guī)定辦理過(guò)戶、登記手續(xù)。

第二十四條  抵押貸款合同關(guān)系存續(xù)期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得將已抵押的土地使用權(quán)再抵押或以其它方式予以處分。擅自處分的行為無(wú)效。

第二十五條  抵押貸款合同的終止日期不得超過(guò)原出讓合同終止日期。

第二十六條  抵押貸款合同終止之日起三十天內(nèi)，抵押權(quán)人應(yīng)向土地管理部門辦理抵押登記的注銷手續(xù)。

第二十七條  土地上所建房產(chǎn)抵押時(shí)，土地使用權(quán)一起抵押。

第四章  價(jià)格和費(fèi)用

第二十八條  土地使用權(quán)價(jià)格由出讓或轉(zhuǎn)讓雙方協(xié)商確定或經(jīng)投標(biāo)、決標(biāo)和拍讓確定。

第二十九條  土地管理費(fèi)即管委會(huì)在土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)予、交換時(shí)收取的管理費(fèi)，由受讓人向管委會(huì)土地管理部門繳納。土地管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按出讓或轉(zhuǎn)讓價(jià)格的2.5％計(jì)收；贈(zèng)與的按現(xiàn)值的3％計(jì)收；交換的分別按現(xiàn)值的3％計(jì)收。

第三十條  土地登記費(fèi)是辦理土地使用權(quán)立戶登記和過(guò)戶登記、領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》時(shí)由受讓人向管委會(huì)土地管理部門繳納的手續(xù)費(fèi)。立戶、過(guò)戶登記費(fèi)為二百元。抵押登記費(fèi)為八十元，由抵押權(quán)人繳納（以上兩項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每十年調(diào)整一次）。

第三十一條  土地使用費(fèi)是國(guó)家行使土地所有權(quán)所收的費(fèi)用，由用地者向管委會(huì)土地管理部門繳納。土地使用費(fèi)十年內(nèi)一律減按每年每平方米二元計(jì)收。

第三十二條  土地增值費(fèi)是管委會(huì)土地管理部門就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格的增值向轉(zhuǎn)讓人所收取的費(fèi)用。增值100％以下（含100％）的，按增值額的15％收取；增值100％以上至200％（含200％）的部分，按30％收取；增值200％以上至300％（含300％）的部分，按40％收??；增值300％以上的部分，按50％收取。

土地增值額按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)減去轉(zhuǎn)讓人應(yīng)收回的成本后的余額計(jì)算。轉(zhuǎn)讓人應(yīng)收回成本包括：其受讓時(shí)核定的土地使用權(quán)價(jià)款、基礎(chǔ)設(shè)施與建筑物未折舊完的殘值以及土地投資貸款利息等。

第三十三條  管委會(huì)土地管理部門認(rèn)為必要時(shí)，可請(qǐng)廣州市物業(yè)估價(jià)部門核定土地使用權(quán)價(jià)格。轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于核定價(jià)格的，按轉(zhuǎn)讓價(jià)格的增值額計(jì)收增值費(fèi)；轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于核定價(jià)格的，按核定價(jià)格的增值額計(jì)收增值費(fèi)。

第三十四條  本章規(guī)定的費(fèi)用，外商和香港、澳門、臺(tái)灣同胞用外匯支付、國(guó)內(nèi)企、事業(yè)單位和個(gè)人用人民幣支付，外匯與人民幣的匯率按付款當(dāng)日國(guó)家外匯管理局公布的牌價(jià)確定。

第五章  土地使用權(quán)的回收

第三十五條  出讓合同期滿，土地使用權(quán)擁有人應(yīng)將土地使用權(quán)及地面設(shè)施無(wú)償交回管委會(huì)，并辦理土地使用權(quán)登記撤銷手續(xù)和土地使用證注銷手續(xù)。

土地使用期滿，土地使用權(quán)擁有人需要繼續(xù)用地，可在期滿前六個(gè)月向管委會(huì)提出繼續(xù)用地申請(qǐng)，申請(qǐng)批準(zhǔn)后，與管委會(huì)按續(xù)約當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)睾硕ü嫉耐恋厥褂脵?quán)出讓價(jià)格重新簽訂出讓合同，辦理有關(guān)登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證。

第三十六條  土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定應(yīng)由土地使用權(quán)擁有人拆除的非通用建筑及其附屬物和可搬遷技術(shù)設(shè)備（包括生產(chǎn)線），應(yīng)在合同規(guī)定期限內(nèi)拆除搬遷完畢。拆除及搬遷費(fèi)用由土地使用權(quán)擁有人承擔(dān)。

地上非通用建筑及其附屬物和技術(shù)設(shè)備的拆除、搬遷，如果土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同沒(méi)有規(guī)定，可由管委會(huì)土地管理部門與土地使用權(quán)擁有人協(xié)商處理，但最遲自土地使用期滿后六個(gè)月內(nèi)必須拆除、搬遷完畢。

第三十七條  管委會(huì)根據(jù)市政、公共設(shè)施建設(shè)及特殊項(xiàng)目建設(shè)需要，可以提前回收使用期未滿的土地。

管委會(huì)決定提前回收日期前六個(gè)月，將提前回收土地的位置、面積及回收日期，書面通知土地使用權(quán)擁有人。

管委會(huì)提前回收土地，應(yīng)給土地使用權(quán)擁有人以合理的補(bǔ)償。補(bǔ)償額根據(jù)當(dāng)時(shí)的土地使用權(quán)價(jià)格，剩余的用地期限及提前回收土地給使用權(quán)擁有人造成的產(chǎn)業(yè)或物質(zhì)直接損失，由管委會(huì)土地管理部門與土地使用權(quán)擁有人協(xié)商確定。

土地回收補(bǔ)償有爭(zhēng)議時(shí)，土地使用權(quán)擁有人可以向人民法院起訴，但應(yīng)如期交回土地。

第六章  其它規(guī)定

第三十八條  土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓的受讓人，在其全部土地使用權(quán)價(jià)款未繳清以前，不能領(lǐng)有《國(guó)有土地使用證》。但管委會(huì)土地管理部門可在其辦理立戶、過(guò)戶登記手續(xù)時(shí)，發(fā)給使用土地的權(quán)屬證明文件，該權(quán)屬證明的發(fā)放細(xì)則由管委會(huì)另行制定。

第三十九條  受讓人以合法擁有的土地使用權(quán)作為成立中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、內(nèi)聯(lián)企業(yè)的出資，并向所成立企業(yè)轉(zhuǎn)移其土地使用權(quán)的，是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)依本辦法辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)手續(xù)。

第四十條  開發(fā)區(qū)非營(yíng)利性的公共事業(yè)和公共設(shè)施的用地，經(jīng)管委會(huì)批準(zhǔn)，可減免用地價(jià)款和費(fèi)用。

第四十一條  開發(fā)區(qū)先進(jìn)技術(shù)企業(yè)和產(chǎn)品出口企業(yè)用地，可根據(jù)《國(guó)務(wù)院鼓勵(lì)外商投資的規(guī)定》及廣東省、廣州市、開發(fā)區(qū)頒布的實(shí)施辦法，通過(guò)出讓給予優(yōu)惠。

第四十二條  開發(fā)區(qū)有關(guān)土地有償出讓和轉(zhuǎn)移的咨詢、仲裁、服務(wù)事宜由管委會(huì)指定部門負(fù)責(zé)。

第四十三條  未簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同和辦理登記手續(xù)，非法占用土地的，由管委會(huì)土地管理部門沒(méi)收其非法占地所得，責(zé)令限期交回土地，沒(méi)收、限期拆除或強(qiáng)行拆除地上建筑物和其它設(shè)施，并按非法占用土地的有關(guān)規(guī)定予以處罰。

擅自擴(kuò)大用地范圍按非法占用土地處理。

第四十四條  土地使用權(quán)擁有人擅自改變用地性質(zhì)，由土地管理部門責(zé)令其限期改正，并依土地使用權(quán)出讓合同的違約責(zé)任條款予以處罰。

第四十五條  不按期繳納土地增值費(fèi)，除限期追繳外，自滯納之日起，每日應(yīng)納費(fèi)額的1‰加收滯納金；不按期繳納土地管理費(fèi)的，除限期交納外，自滯納之日起每日按應(yīng)交費(fèi)額的5‰加收滯納金。

第四十六條  土地使用期屆滿未能獲準(zhǔn)繼續(xù)用地又不辦理使用權(quán)注銷手續(xù)的，由管委會(huì)土地管理部門涂銷其土地使用證書，無(wú)償收回土地使用權(quán)及地面附屬建設(shè)，沒(méi)收其非法占地所得，并按土地出讓合同的違約責(zé)任條款予以處罰。

第四十七條  土地使用權(quán)受讓人，無(wú)不可抗力原因，在用地要點(diǎn)和出讓合同規(guī)定的建設(shè)期限內(nèi)，沒(méi)有投足建設(shè)資金低限和沒(méi)有完成開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的，管委會(huì)將根據(jù)實(shí)際情況給予責(zé)令限期投足資金、限期竣工、罰款、收回部分或者全部土地使用權(quán)的處分。

第四十八條  按本規(guī)定應(yīng)受行政處罰的，由管委會(huì)決定。當(dāng)事人對(duì)執(zhí)行行政處罰決定不服的，自接到處罰決定通知之日起十五天內(nèi)，可向管委會(huì)投訴，也可向法院起訴。期滿不投訴，不起訴，又不履行的，土地管理部門可依法強(qiáng)制執(zhí)行。

第四十九條  侵犯土地所有權(quán)或使用權(quán)的，管委會(huì)土地管理部門和土地使用權(quán)擁有人有權(quán)責(zé)令其停止侵犯，并賠償損失，也可向人民法院起訴。

第七章  附  則

第5篇：國(guó)有土地管理規(guī)定范文

土地資產(chǎn)是一筆巨大的國(guó)有資產(chǎn)，由于它具有價(jià)值增值性和供給稀缺性等特點(diǎn)，使之成為腐敗分子非法牟取暴利的重點(diǎn)領(lǐng)域，如何規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，優(yōu)化土地資源配置，充分體現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值，增加財(cái)政收入，從源頭上預(yù)防土地領(lǐng)域腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，是上至中央下至地方都極為關(guān)注的一個(gè)重點(diǎn)，近些年來(lái)，中央先后出臺(tái)了一系列法規(guī)政策，加強(qiáng)土地管理，規(guī)范土地交易，全面實(shí)行了經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，整頓規(guī)范了土地市場(chǎng)秩序。為此，**省**縣近年來(lái)認(rèn)真貫徹落實(shí)中央的政策精神，結(jié)合本地實(shí)際，在如何采取教育、制度、監(jiān)督并舉的措施，規(guī)范土地市場(chǎng)，防治腐敗方面進(jìn)行了積極的實(shí)踐與探索，取得了明顯成效。

一、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化思想道德和紀(jì)律教育，提高各級(jí)干部的自律意識(shí)和土地法制觀念。近年來(lái)，**縣注重通過(guò)教育，提高各級(jí)干部的思想覺(jué)悟，筑牢思想道德防線，尤其是縣四套班子領(lǐng)導(dǎo)率先垂范，作出了表率。20**年8月，縣委理論學(xué)習(xí)中心組專題學(xué)習(xí)了中央和省、市關(guān)于土地管理、經(jīng)營(yíng)性土地出讓和清理整頓各類開發(fā)區(qū)、加強(qiáng)建設(shè)用地管理等法規(guī)和政策，進(jìn)一步統(tǒng)一思想，增強(qiáng)法制觀念，規(guī)范從政行為，明確領(lǐng)導(dǎo)干部不得利用職權(quán)干預(yù)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的招標(biāo)拍賣掛牌出讓。為便于全縣各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)土地管理的法律法規(guī)及有關(guān)政策，該縣還編印了200本《治理整理各類開發(fā)區(qū)規(guī)范土地市場(chǎng)秩序文件選編》，發(fā)至縣四套班子領(lǐng)導(dǎo)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)場(chǎng)和縣直各部門?？h電視臺(tái)開辟專欄對(duì)土地市場(chǎng)秩序治理整頓工作進(jìn)行宣傳報(bào)道，使之深入人心，按照上級(jí)的統(tǒng)一部署，召開了全縣國(guó)土資源工作會(huì)議，學(xué)習(xí)傳達(dá)中央及省市關(guān)于治事整頓土地市場(chǎng)秩序的精神，對(duì)全縣治理整頓土地市場(chǎng)秩序工作進(jìn)行了動(dòng)員和部署。成立了清理整頓開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理工作暨土地市場(chǎng)秩序治理整頓工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由縣長(zhǎng)任組長(zhǎng)，分管副縣長(zhǎng)任副組長(zhǎng)，國(guó)土、監(jiān)督、計(jì)委、財(cái)政、建設(shè)、審計(jì)、經(jīng)貿(mào)委、中小企業(yè)局、恩江鎮(zhèn)政府等部門負(fù)責(zé)人為成員，做到主要領(lǐng)導(dǎo)親自抓、負(fù)總責(zé)，分管領(lǐng)導(dǎo)具體抓、促落實(shí)，有關(guān)部門相互協(xié)調(diào)配合的工作機(jī)制。

二、加強(qiáng)制度建設(shè)，努力構(gòu)筑防治土地批租腐敗的制度體系。一是建立了較為完備的土地管理制度，依據(jù)國(guó)家法律法規(guī)政策，結(jié)合**實(shí)際，20**年該縣先后制定出臺(tái)了一系列規(guī)范性文件，如《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行的若干規(guī)定》（永府發(fā)[20**]1號(hào)）、《**縣國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌暫行辦法》（永府發(fā)[20**]2號(hào)）、《關(guān)于嚴(yán)格土地出讓金征收管理規(guī)定》（永府發(fā)[20**]12號(hào)）、《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理工作意見》（永發(fā)[20**]22號(hào)）、《**縣治理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理工作實(shí)施方案》（永府辦字[20**]141號(hào)）等5個(gè)規(guī)范性文件，建立健全了建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度、建設(shè)用地集中供應(yīng)制度、經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)公開交易制度、土地專項(xiàng)資金“收支兩條線”制度、基準(zhǔn)地價(jià)定期更新制度、土地登記可查詢制度、集體決策制度等規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行的基本制度。二是建立了科學(xué)的土地儲(chǔ)備供應(yīng)機(jī)制和土地資產(chǎn)管理新模式。對(duì)建設(shè)用地實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理，政府高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)、堅(jiān)持城鄉(xiāng)土地高度集中統(tǒng)一管理，所有土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、供應(yīng)必須依法由縣國(guó)土行政部門代表政府實(shí)施，任何單位和個(gè)人不得擅自征地、供地。從而真正形成“一個(gè)口子進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭出水”的土地供應(yīng)機(jī)制和土地資產(chǎn)管理新模式，科學(xué)制定了土地利用年度計(jì)劃，控制土地供應(yīng)總量，達(dá)到土地供給與土地市場(chǎng)需求的基本平衡，土地供給略低于土地市場(chǎng)需求的最佳狀態(tài)，防止“饑餓拍賣”。三是建立了土地交易中心，依法規(guī)范土地使用權(quán)出讓行為。該縣建立了土地交易中心，承辦經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓的公開交易事項(xiàng)，自2001年4月30日起，尤其是20**年7月1日后，該縣推行了經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，在招標(biāo)拍賣掛牌前，縣國(guó)土資源部門必須將經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓和入市情況向監(jiān)察局告知，由監(jiān)察局派員參與每宗土地公開出讓的監(jiān)督，在公開出讓前20日在市級(jí)媒體公告信息，增強(qiáng)土地交易的透明度，按照公開公平公正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，發(fā)揮市場(chǎng)手段優(yōu)化土地資源的配置，充分顯現(xiàn)土地資產(chǎn)的價(jià)值。20**年7月1日至今，共向社會(huì)招標(biāo)拍賣掛牌出讓經(jīng)營(yíng)性土地11宗計(jì)191.83畝，土地出讓收入5**3.18萬(wàn)元，僅縣劇院、文化館及圖書館宗地公開拍賣，就比起拍價(jià)高出310萬(wàn)元成交，縣水電局宗地則更是較起拍價(jià)高出600萬(wàn)元。

三、加強(qiáng)監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅查處土地領(lǐng)域的違法違紀(jì)行為。20**年該縣以全國(guó)治理整頓土地市場(chǎng)秩序?yàn)槠鯔C(jī)和動(dòng)力，加大了對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)督檢查力度，重點(diǎn)對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)不按規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓，對(duì)在經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招拍掛中弄虛作假、以及領(lǐng)導(dǎo)干部干預(yù)和插手土地使用權(quán)招拍掛出讓等違紀(jì)違法行為，進(jìn)行了認(rèn)真檢查，嚴(yán)肅查處了兩起土地違紀(jì)案件，即龍岡鄉(xiāng)人大副主席（正科級(jí)）邱某利用職權(quán)侵占國(guó)有土地少交土地出讓款案和藤田供銷社原主任黃某違反經(jīng)營(yíng)性土地出讓規(guī)定，組織非法出讓國(guó)有土地使用權(quán)案，追繳違紀(jì)款18萬(wàn)余元。對(duì)2宗協(xié)議出讓的經(jīng)營(yíng)性用地進(jìn)行了糾正處理，收回供地121.5畝，并追究了有關(guān)人員的責(zé)任。通過(guò)監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅紀(jì)律，進(jìn)一步確保了經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓的規(guī)范、有序進(jìn)行，促進(jìn)了全縣土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。（永紀(jì)執(zhí)）

第6篇：國(guó)有土地管理規(guī)定范文

【關(guān)鍵詞】城市 郊鄉(xiāng) 房屋 產(chǎn)權(quán)登記 法律探索

一、城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋發(fā)證的由來(lái)和法律現(xiàn)狀

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城區(qū)面積的日益拓展，一些城市郊鄉(xiāng)村組整體納入城市規(guī)劃。正如某著名境外學(xué)者所講的那樣，“整個(gè)就象是一個(gè)大工地”，城市建設(shè)用地的規(guī)模擴(kuò)展大幅度地介入了城市郊區(qū)集體所有制的土地，這就形成了這種局面：城市土地存在兩種所有制類型，一種是國(guó)有制土地，另一種是“在城市中生活，身份是農(nóng)民”的人群占有的集體所有制土地。并且伴隨著城市規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)張，后者有加速擴(kuò)大的趨勢(shì)。這樣，與這些“城市農(nóng)民”生活緊密相關(guān)，甚至是作為他們最重要的生活依靠的自有住房如何進(jìn)行產(chǎn)權(quán)保護(hù)，是否應(yīng)該進(jìn)行產(chǎn)權(quán)保護(hù)，就成為城市房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)面臨的一個(gè)無(wú)法回避的重要法律課題。

我國(guó)《憲法》第十條規(guī)定：城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。我國(guó)《土地管理法》第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。第十條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法?！泵鞔_指出了該法調(diào)整的范圍即城市國(guó)有土地上的房地產(chǎn)法律關(guān)系。

建設(shè)部1997年10月27日了第57號(hào)令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，第二條規(guī)定：本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。第四十條規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記，參照本辦法執(zhí)行。也非常明確地指出了該辦法的適用范圍。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速，建設(shè)部于2001年8月15日對(duì)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》作了修改并以第99號(hào)令形式重新。其中第二條規(guī)定：本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。第三十九條規(guī)定：本辦法第二條規(guī)定范圍外的房屋權(quán)屬登記，參照本辦法執(zhí)行。這就給城市郊鄉(xiāng)集體土地上的房屋權(quán)屬登記在法律方面提供了可能性。

以上是我國(guó)現(xiàn)有的關(guān)于土地權(quán)屬問(wèn)題的基本法律規(guī)定，

二、城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋權(quán)屬登記的法律特點(diǎn)：

和城市國(guó)有土地上房屋相比，城市集體土地上房屋有以下特點(diǎn)：(一)建筑密度大。在城市建設(shè)房屋有規(guī)定的間距要求，建設(shè)單位為了保持經(jīng)濟(jì)上的合理性，就會(huì)把房屋建得比較高，因而也就有了一定的造型，有了一定的配套，有了一定的外立面設(shè)計(jì)。在農(nóng)村建設(shè)房屋沒(méi)有規(guī)定的間距要求，建造人為了保持經(jīng)濟(jì)上的合理性，就會(huì)房挨房、門對(duì)門，盡量先把地皮占滿，因而也就沒(méi)有了造型，沒(méi)有了配套，沒(méi)有了外立面。其典型形式是，建筑密度很大，容積率卻并不是很大。(二)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低。城市房屋建設(shè)要遵守國(guó)家既定的建筑設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，參與各方分工很細(xì)，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題要按規(guī)定追究責(zé)任。農(nóng)村房屋建設(shè)一般并不按照國(guó)家規(guī)定的施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，許多房屋甚至連設(shè)計(jì)圖紙都沒(méi)有。施工方完全按照建房人的要求并結(jié)合自己的施工經(jīng)驗(yàn)組織建設(shè)，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)責(zé)任很難分清，甚至連責(zé)任主體都很難找到。更有甚者，所有人一旦發(fā)現(xiàn)房屋容易出租，不經(jīng)過(guò)任何論證就叫人在房頂上再加一層或兩層。這樣的一種建設(shè)狀態(tài)必然使房屋的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)很低，上水、下水、通風(fēng)、采光、電力荷載、采暖等都成問(wèn)題，消防、社區(qū)配套等更無(wú)從談起。(三)游走于合法和非法的邊緣狀態(tài)。

我國(guó)房屋建設(shè)管理的現(xiàn)實(shí)狀況是，城市截然不同于農(nóng)村，在城市建設(shè)房屋有非常復(fù)雜的程序，要蓋幾十個(gè)甚至上百個(gè)章，但是在農(nóng)村非常簡(jiǎn)單，取得宅基地以后，幾乎是可以隨心所欲地蓋。但是由于農(nóng)村的土地總的來(lái)說(shuō)比較便宜，而且人皆有愛美之心，村民們一般也愿意把自己的房屋蓋得不太出格，與鄰里間保持某種程度的協(xié)調(diào)。這是遠(yuǎn)郊農(nóng)民的一種普遍心態(tài)，但是對(duì)于“城市農(nóng)民”和近郊農(nóng)民來(lái)說(shuō)，講究美麗和協(xié)調(diào)是要損失鈔票的，他就不愿意了，他就會(huì)隨心所欲地以擴(kuò)大房屋建筑面積為唯一目的來(lái)建造或改建房屋。按照農(nóng)村房屋建設(shè)的現(xiàn)狀來(lái)，他并不違法，至多只是違反了村里的鄉(xiāng)規(guī)民約，其他的村民也都會(huì)這么看，也都會(huì)這么干。但是按照城市房屋建設(shè)的要求來(lái)分析，這是徹頭徹尾的違章建筑。在城市建設(shè)房屋連一個(gè)章都不蓋怎么行。問(wèn)題難就難在所有的“城市農(nóng)民”都認(rèn)為在自家的宅基地上建房子，愛怎么建就怎么建，而且所有的“城市農(nóng)民”都可以從這種“共識(shí)”中獲益，加之“冰凍三尺，非一日之寒”，這種“共識(shí)”已經(jīng)存在了這么久，現(xiàn)在城市建筑管理和規(guī)劃管理部門要著手管理這件事已是無(wú)從下手。換句話說(shuō)，如果把這些房屋按所有制關(guān)系定性為農(nóng)村房屋，大體可以說(shuō)它是有瑕疵的，但仍是合法的；如果把這些房屋界定為城市房屋，則可以肯定它是違章建筑，是非法的。難就難在人們?nèi)狈⑺_定為任何一種的強(qiáng)有力的依據(jù)和勇氣。

總之，農(nóng)村的建房管理狀態(tài)比較松散、寬泛，這是和農(nóng)村的土地價(jià)值狀況相適應(yīng)的。城市土地價(jià)值比較昂貴，它是和城市比較嚴(yán)格的規(guī)劃管理和建筑管理狀況相適應(yīng)的?！俺鞘修r(nóng)民”在城市建設(shè)房屋，卻運(yùn)用農(nóng)村比較松散、寬泛的建房管理規(guī)定來(lái)蓄意放大自己的自主權(quán)，并形成了一個(gè)大一統(tǒng)的既得利益群體。

三、城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋權(quán)屬登記亟待立法

在城市國(guó)有土地上實(shí)施房屋發(fā)證沒(méi)有任何法律困難，正象前文描述的那樣，1980年以前，對(duì)城市國(guó)有土地上的房屋發(fā)證和對(duì)城市房屋發(fā)證是同一個(gè)概念。為什么要偏偏對(duì)城市房屋發(fā)證而不對(duì)農(nóng)村房屋發(fā)證的原因，正是因?yàn)槌鞘蟹课輧r(jià)值量大，產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性不比農(nóng)村。從這個(gè)意義上說(shuō)，房屋發(fā)證機(jī)關(guān)就是要對(duì)那些價(jià)值量大的房屋發(fā)放房產(chǎn)證。這樣，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)展，原先處于郊區(qū)集體土地上的房屋已經(jīng)被包含在城市范圍內(nèi)時(shí)，經(jīng)濟(jì)和發(fā)展必然促使人們和探討城市集體土地上房屋的產(chǎn)權(quán)證發(fā)放問(wèn)題。理由很簡(jiǎn)單，人們最終是要對(duì)價(jià)值量大、產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性不高的房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記保護(hù)，而并不在意它是建在國(guó)有土地上還是集體土地上。這樣人們就在既有的政策環(huán)境和社會(huì)環(huán)境下尋找實(shí)現(xiàn)城市集體所有制土地上房屋登記發(fā)證的各種理由。

(一)保護(hù)產(chǎn)權(quán)人利益的需要。農(nóng)民的法律意識(shí)逐漸增強(qiáng)，他們省吃儉用建設(shè)房屋很不容易，房屋既是他們不可缺少的生活資料，也是他們擁有的價(jià)值量最大的私有財(cái)產(chǎn)，希望通過(guò)法律加強(qiáng)和保護(hù)自己的合法權(quán)益，以便代代相傳，不受侵犯。

(二)城市房屋統(tǒng)一管理的需要。城市房屋都應(yīng)該統(tǒng)一發(fā)證，只有這樣做才是公平，才有利于城市管理。城市集體土地上的房屋也處于城市之中，因而也是城市房屋，是城市房屋就應(yīng)該發(fā)證。

(三)已經(jīng)具備了一定的政策基礎(chǔ)。具體有兩點(diǎn)：一是國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第二十八條規(guī)定，“縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)村莊、集鎮(zhèn)房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，依法保護(hù)房屋所有人對(duì)房屋的所有權(quán)，具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。”其中的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理包括房屋發(fā)證的內(nèi)容，因而這一條可以做為登記機(jī)關(guān)開展城市集體土地上房屋登記發(fā)證的政策依據(jù)。另外：建設(shè)部修訂的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二條規(guī)定：“本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記?！备絼t里有一條規(guī)定，“本辦法第二條規(guī)定以外的房屋權(quán)屬登記，參照本辦法執(zhí)行?！边@就給城市集體土地上房屋發(fā)證問(wèn)題留下了一個(gè)口子，即可以參照城市國(guó)有土地上的房屋發(fā)證來(lái)執(zhí)行。

(四)可以控制城市集體土地上的房屋建設(shè)規(guī)模，緩解拆遷改造的難度。拆遷成本大是城市改建的“攔路虎”，認(rèn)為通過(guò)房屋發(fā)證就可確認(rèn)哪些是合法的房屋，哪些是非法的房屋。非法的房屋在拆遷時(shí)就可以不補(bǔ)償或降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，從而降低拆遷成本。

四、實(shí)踐中已經(jīng)出現(xiàn)的操作模式

這幾年各地也都試點(diǎn)性的開展了城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋的發(fā)證工作，在一些地方還取得了一定成果。其操作模式，有以下三種類型：

(一)在縣域范圍內(nèi)開展，主要是在縣城開展。凡是在這個(gè)范圍內(nèi)開展這項(xiàng)工作的，都有一定的淵源，相關(guān)部門之間已經(jīng)形成了一些相互監(jiān)督制約的關(guān)系，就是這種監(jiān)督制約關(guān)系的書面憑證資料形成了房屋產(chǎn)權(quán)登記的要件。但是深究起來(lái)，其中不乏當(dāng)?shù)亍巴琳摺钡暮圹E，經(jīng)不起國(guó)家政策方面的認(rèn)真推敲，基本沒(méi)有推廣價(jià)值。

(二)以房屋管理部門的名義在城市范圍內(nèi)開展工作。這種做法往往具有試點(diǎn)性、探索性的特點(diǎn)。普遍是找一些基礎(chǔ)較好的，有一定代表性的地區(qū)做試驗(yàn)，與當(dāng)?shù)貐^(qū)級(jí)政府合作，爭(zhēng)取他們的理解和支持。操作風(fēng)險(xiǎn)比較小。從實(shí)踐來(lái)看，暴露出的也不少，核心是要件難確定或沒(méi)有要件，審核標(biāo)準(zhǔn)難以把握，突擊建房難制止。

(三)取得城市政府正式文件以后在規(guī)定范圍內(nèi)開展工作。這個(gè)階段一般是作為對(duì)試點(diǎn)階段表示認(rèn)可的情況下才可能出現(xiàn)的，說(shuō)明在申請(qǐng)要件和審核原則方面卻已有了一個(gè)可操作性的標(biāo)準(zhǔn)。至此，也就完成了由試驗(yàn)階段走向全面展開階段的一個(gè)完整的法定程序，按說(shuō)這時(shí)開展這項(xiàng)工作應(yīng)該不會(huì)再有什么問(wèn)題。但是我們了解到，在有些城市，即使到了這個(gè)階段也仍然被迫停了下來(lái)，充分說(shuō)明目前情況下開展這項(xiàng)工作難度很大。

五、存在的問(wèn)題

總結(jié)城市集體土地上房屋發(fā)證工作的各種困難，可概括為以下幾個(gè)方面：

(一)申請(qǐng)要件難確定。土地證是一個(gè)必收要件，但是目前在城市集體土地上建設(shè)房屋跟在遠(yuǎn)郊集體土地上建設(shè)房屋一樣，處于失管漏管狀態(tài)，無(wú)法確定滿滿一地房屋哪一部分是合法，哪一部分是非法。而且按照目前的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)對(duì)所發(fā)產(chǎn)權(quán)證的合法性還要承擔(dān)法庭舉證的責(zé)任。

(二)審批標(biāo)準(zhǔn)難確定。由于房屋利用價(jià)值頗高，受利益趨使，城市集體土地上的房屋建設(shè)密度很高，建筑容積率也不低。為了在這種情況下開展工作，按照分門別類的常用工作方法，試點(diǎn)城市在具體操作中都規(guī)定了內(nèi)部掌握政策界限。但是這個(gè)界線，只能是粗線條的，而且是不可能保密的，這就使得各產(chǎn)權(quán)人會(huì)根據(jù)自己的現(xiàn)實(shí)狀況，盡可能把擬登記房屋增建到使其面積達(dá)到政策上限的地步，造成夜以繼日瘋狂建房的可笑局面，了安定，脫離了政策初衷。

(三)歷史遺留問(wèn)題難處理。由于以前城市管理工作中的疏忽，許多集體土地上的房屋事實(shí)上已經(jīng)以較低的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，買房者多為低收入的城市居民。這些居民往往也都是弱勢(shì)群體，進(jìn)行城市集體土地上房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作必然要面臨對(duì)他們所占用房屋的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)問(wèn)題，按政策確認(rèn)其為非法買賣，則將其逼上困難的境地；確認(rèn)其合法又沒(méi)有政策支持，即使要補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)也是難上加難。

(四)“一戶一宅”標(biāo)準(zhǔn)難掌握?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但是由于農(nóng)民家庭分戶有一定的靈活活性，這一政策便有了很大的規(guī)避空間，很難在實(shí)踐中得到貫徹落實(shí)。

(五)登記收費(fèi)難。收費(fèi)困難，工作必然難以開展。

六、法律建議

(一)盡快出臺(tái)有關(guān)城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋權(quán)屬登記的法律法規(guī)，為發(fā)放集體土地上的房屋產(chǎn)權(quán)證提供法律依據(jù)。

(二)在農(nóng)村轉(zhuǎn)戶(農(nóng)轉(zhuǎn)非)地區(qū)及時(shí)辦理轉(zhuǎn)戶以后國(guó)有土地上房屋產(chǎn)權(quán)證。

(三)緊緊跟隨城市內(nèi)部存在集體土地的地區(qū)拆遷改造和城中村改造的步伐，及時(shí)處理好已改造地區(qū)的房產(chǎn)證發(fā)證工作。

以上第一條建議是針對(duì)集體土地上房屋發(fā)證問(wèn)題的治本之策，第二、第三條建議的著眼點(diǎn)在于及時(shí)縮小城市集體土地的范圍和數(shù)量。 ：

1、《中華人民共和國(guó)憲法》

2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，1995年1月1日施行

3、《中華人民共和國(guó)土地管理法》，1999年1月1日施行

第7篇：國(guó)有土地管理規(guī)定范文

出讓土地使用權(quán)的取得是有償?shù)?，而劃撥土地使用?quán)的取得具有無(wú)償性。③這是長(zhǎng)期以來(lái)的通說(shuō)，筆者尚未發(fā)現(xiàn)有人對(duì)此提出異議。但是，這一命題卻是經(jīng)不起推敲的。

首先，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條的規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。這一規(guī)定是迄今為止在立法層面上對(duì)土地使用權(quán)劃撥這一概念所作的最權(quán)威的定義。根據(jù)這一定義，取得劃撥土地使用權(quán)實(shí)際上分為兩種情況：一種是土地使用者先繳納對(duì)原土地所有人或使用人的補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，國(guó)家將土地交付其使用；另一種情況是國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用人。對(duì)第一種情況而言，劃撥土地使用權(quán)的取得顯然不能說(shuō)是無(wú)償?shù)摹?/p>

其次，在現(xiàn)實(shí)中，絕大多數(shù)土地使用者都是在交納了補(bǔ)償、安置費(fèi)用后才取得劃撥土地使用權(quán)，無(wú)償取得劃撥土地使用權(quán)的情況越來(lái)越少。例如根據(jù)廣州市人民政府1988年頒布的《廣州市市區(qū)劃撥建設(shè)用地拆遷房屋動(dòng)遷工作管理規(guī)定》，劃撥建設(shè)用地拆遷房屋，由建設(shè)單位（用地單位）負(fù)責(zé)搬遷、安置、補(bǔ)償。根據(jù)該規(guī)定，在廣州市區(qū)取得劃撥用地使用權(quán)都必須支付土地開發(fā)成本。

最后，通過(guò)比較取得出讓土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用與取得劃撥土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用，可以發(fā)現(xiàn)兩者在某些情況下非常接近甚至完全相等。根據(jù)財(cái)政部《國(guó)有土地使用權(quán)出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算暫行辦法》第六條的規(guī)定，土地出讓金的構(gòu)成包括土地開發(fā)費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用和土地凈收益。土地開發(fā)費(fèi)用就是由對(duì)原土地所有人或使用人的補(bǔ)償、安置費(fèi)用構(gòu)成；業(yè)務(wù)費(fèi)用即進(jìn)行土地開發(fā)的業(yè)務(wù)性支出，主要包括勘探設(shè)計(jì)費(fèi)、廣告費(fèi)、咨詢費(fèi)、辦公費(fèi)等；土地凈收益就是政府通過(guò)土地開發(fā)所獲得的收益。土地出讓金通過(guò)協(xié)商或市場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定，不同的地塊土地開發(fā)費(fèi)用在出讓金中所占的比重有較大的差別，如果地段較差（比如偏遠(yuǎn)的郊區(qū)）或土地開發(fā)費(fèi)用很高（比如舊城改造項(xiàng)目），出讓金非常接近甚至等于土地開發(fā)費(fèi)用。在這種情況下，以出讓方式和以劃撥方式取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用相差無(wú)幾。

有學(xué)者認(rèn)為，即使劃撥土地使用權(quán)人支付了征地補(bǔ)償費(fèi)用（土地開發(fā)費(fèi)用），該費(fèi)用也不屬于土地使用權(quán)出讓金范疇，因而劃撥土地使用權(quán)仍然屬于無(wú)償取得。④但該種觀點(diǎn)回避了土地使用者支付的土地開發(fā)費(fèi)用到底屬于什么范疇這一最核心的問(wèn)題，因而難以令人信服。對(duì)于劃撥土地使用者支付的土地開發(fā)費(fèi)用的性質(zhì)，本文將在后面加以分析。

之所以長(zhǎng)期存在“劃撥土地是無(wú)償取得的”這種認(rèn)識(shí)，筆者分析主要有兩方面的原因：一方面是在改革開放之前，確實(shí)存在大量無(wú)償提供劃撥土地的情況；另一方面是長(zhǎng)期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)在人們頭腦中形成的思維定式，認(rèn)為在國(guó)家、個(gè)體之間，總是國(guó)家利益高于一切，而漠視個(gè)體（用地單位）的利益。造成的后果是：國(guó)家無(wú)償收回土地變得順理成章，而土地使用人在支付了巨額的土地開發(fā)費(fèi)用后，自身的權(quán)利卻難以得到保障。

二、破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)是否屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)？

最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》明確規(guī)定，“破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置”。

筆者認(rèn)為，最高法院這一規(guī)定于法無(wú)據(jù)，并且嚴(yán)重侵害了破產(chǎn)企業(yè)和債權(quán)人的利益，理由如下：

1、最高院在上述批復(fù)中指出，做出這一規(guī)定的法律依據(jù)是《土地管理法》第五十八條第一款第（四）項(xiàng)及《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條的規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l第一款第（四）項(xiàng)的適用條件是“因單位撤銷、遷移等原因”，雖然這是一個(gè)有“等”字，但根據(jù)法律解釋的一般原理，“等”字所包含的未列明事項(xiàng)應(yīng)與列明的事項(xiàng)在性質(zhì)上相同或接近，而“破產(chǎn)”與“撤銷、遷移”性質(zhì)完全不同，因此，對(duì)企業(yè)破產(chǎn)似乎難以適用該條法律；《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條的適用條件是“無(wú)償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者”，通過(guò)前面的分析可知，很多劃撥土地使用者是支付了土地開發(fā)費(fèi)用的，最高法院對(duì)此不加區(qū)分，任意擴(kuò)大了適用范圍，屬于適用法律不當(dāng)。

2、如果企業(yè)支付了土地開發(fā)費(fèi)用，那么該筆支出應(yīng)作為企業(yè)的投資，如果政府無(wú)償收回土地，實(shí)質(zhì)上等于沒(méi)收了企業(yè)的這部分投資。政府收回土地后將其重新出讓，收取的土地出讓金中包含了企業(yè)支付的土地開發(fā)費(fèi)用，政府對(duì)此將構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/p>

這里需要澄清的核心問(wèn)題是：劃撥土地使用人支付土地開發(fā)費(fèi)用這一行為的法律性質(zhì)到底是什么？筆者認(rèn)為這一行為并非支付地租（與出讓的根本區(qū)別），而只是取得劃撥土地使有權(quán)的前置條件。土地使用人支付的土地開發(fā)費(fèi)用將凝固在土地使有權(quán)這一無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值之中，其所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移到土地所有人（國(guó)家），按照“誰(shuí)投資，誰(shuí)享有”的原則，土地使用人對(duì)凝固在土地使有權(quán)中的這部分價(jià)值應(yīng)享有所有權(quán)。

3、企業(yè)以其全部資產(chǎn)作為其對(duì)外債務(wù)的擔(dān)保，企業(yè)支付的凝固在土地使有權(quán)價(jià)值之中的土地開發(fā)費(fèi)用也應(yīng)是其全部資產(chǎn)的組成部分，如果政府無(wú)償收回土地，那么等于沒(méi)收了企業(yè)的部分資產(chǎn)，這必然會(huì)使企業(yè)的擔(dān)保資產(chǎn)減少，從而侵害了債務(wù)人的利益。

綜上所述，最高法院的上述規(guī)定既不合法，也不合理。筆者認(rèn)為，政府可以收回破產(chǎn)企業(yè)的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，但應(yīng)退還企業(yè)支付的土地開發(fā)成費(fèi)用，并將其作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。

三、抵押權(quán)人對(duì)劃撥土地使用權(quán)行使抵押權(quán)時(shí)是否可以折價(jià)受讓抵押物？

[案例]國(guó)有企業(yè)甲與乙公司素有經(jīng)濟(jì)往來(lái)，甲累計(jì)拖欠乙貨款人民幣400萬(wàn)元。2002年8月雙方簽訂了《還款協(xié)議》，約定甲于2003年1月之前還清乙全部欠款，同時(shí)約定將產(chǎn)權(quán)屬于甲的三棟宿舍樓抵押給乙，作為履行還款協(xié)議的擔(dān)保。協(xié)議簽訂后，雙方到房地產(chǎn)登記部門辦理了抵押登記。至2003年2月，由于甲未能按《還款協(xié)議》履行還款義務(wù)，乙遂至法院。開庭后，經(jīng)法院調(diào)解，雙方同意將抵押物作價(jià)人民幣400萬(wàn)元抵償拖欠的貸款。最后法院按照雙方協(xié)商結(jié)果以調(diào)解書的形成結(jié)案。

筆者認(rèn)為，法院對(duì)本案的處理存在不妥之處：甲、乙雙方不能自行將抵押物折價(jià)低償債務(wù)，法院應(yīng)組織對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣，乙只能以拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。理由如下：

1、相對(duì)于出讓土地而言，國(guó)家（土地所有人）對(duì)劃撥土地享有更多的權(quán)利。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條列》第四十五條的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，并且受讓方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。出讓金通常是按房地產(chǎn)成交價(jià)的一定比例收取。例如《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國(guó)有土地使用權(quán)（劃撥部分）補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》第三條第二項(xiàng)規(guī)定：“隨地面附著物（房層、設(shè)施等）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按總成交額減支地面附著物重置折扣價(jià)、原征地費(fèi)用、應(yīng)繳納稅費(fèi)后的剩余部分，以50—55%補(bǔ)交抵交出讓金”。因此國(guó)家收取土地出讓金的多少取決于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，如果允許當(dāng)事人自行協(xié)商定價(jià)，則存在暗箱操作的空間，國(guó)家的收益難以得到保證。

轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)涉及到土地的出讓，這一行為不僅涉及到轉(zhuǎn)讓方與受讓方，而且涉及到土地出讓人（國(guó)家）。就法律適用而言，這一行為不僅應(yīng)適用有關(guān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律、法規(guī)，而且同時(shí)應(yīng)符合有關(guān)土地出讓的規(guī)定。按照國(guó)土資源部2002年5月9日頒布，自2002年7月1日起施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的精神，⑤本案也不能通過(guò)協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。

2、《擔(dān)保法》第三十三條規(guī)定：“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣，變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償”。根據(jù)該條規(guī)定，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式既可以是將抵押物折價(jià)抵償債務(wù)，也可以是以拍賣、變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償。但是，就房地產(chǎn)抵押而言，《擔(dān)保法》是普通法，《城市房地產(chǎn)管理法》是特別法，按照法律適用的一般原則，本案應(yīng)優(yōu)先適用相關(guān)特別法的規(guī)定。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條的規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償”，第五十條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。顯然，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式只有一種：拍賣抵押物后優(yōu)先受償。法律作出這種特別規(guī)定的合理性在于：在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)是重要的生產(chǎn)、生活資料，對(duì)抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行公開拍賣，有利于公正地確定房地產(chǎn)的價(jià)值，從而有利于保護(hù)各方當(dāng)事人的利益，有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。

3、此外，甲屬于國(guó)有企業(yè)，其資產(chǎn)屬于國(guó)有資產(chǎn)，甲將上述抵押物抵償給乙的行為，屬于國(guó)有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)國(guó)務(wù)院《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》第三條的規(guī)定：“在轉(zhuǎn)讓國(guó)有資產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估”。該規(guī)定的立法目的在于杜絕暗箱操作，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，保護(hù)國(guó)家利益。因此，從這個(gè)角度而言，由于未按規(guī)定進(jìn)行評(píng)估，本案甲、乙雙方的低償行為也是無(wú)效的。

結(jié)束語(yǔ)：我國(guó)在確立土地出讓制度后仍保留土地劃撥制度的目的在于減少投資公益事業(yè)的成本，從而促進(jìn)公益事業(yè)的發(fā)展。以往公益事業(yè)都是由國(guó)家投資，而目前投資主體呈現(xiàn)多元化，特別是越來(lái)越多的民營(yíng)企業(yè)加入到公益事業(yè)的建設(shè)中。因此在法律上對(duì)劃撥土地使用權(quán)的有關(guān)問(wèn)題予以關(guān)注，對(duì)保護(hù)投資者的利益，促進(jìn)公益事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展意義重大。所以，在處理劃撥土地使用權(quán)問(wèn)題上，既要保護(hù)土地使用權(quán)人利益，又要同時(shí)兼顧土地所有權(quán)人的利益。

注：①高富平、黃武雙合著《房地產(chǎn)法新論》，中國(guó)法制出版社2002年10月第2版，第118頁(yè)。

②參見《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十四條，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條。

③王小莉主編《土地法》，法律出版社2003年4月第1版，第162頁(yè)；高富平、黃武雙合著《房地產(chǎn)法新論》，中國(guó)法制出版社2002年10月第2版，第118頁(yè)。

第8篇：國(guó)有土地管理規(guī)定范文

地址：_______________________________

法定代表人：_________________________

職務(wù)：_______________________________

受讓方：_____________________________

地址：_______________________________

法定代表人：_________________________

職務(wù)：_______________________________

根據(jù)《中華人民和共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《重慶市土地管理規(guī)定》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，依法訂立本合同。

第一條　出讓方同意將位于_________________，面積_________平方米（以交地面積為準(zhǔn)）的國(guó)有土地招標(biāo)出讓給受讓方作為商業(yè)、住宅用地，出讓年限商業(yè)40年、住宅50年。其出讓年限從簽訂正式合同之日起算。

建設(shè)用地位置與四至范圍以用地紅線藍(lán)圖為準(zhǔn)。

地下資源，埋藏物和市政公用設(shè)施屬國(guó)家所有，均不在土地使用權(quán)出讓范圍內(nèi)。地下空間的深度開發(fā)應(yīng)遵循國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。

第二條　受讓方必須按規(guī)劃管理部門確定該地塊的設(shè)計(jì)條件進(jìn)行建設(shè)。

第三條　規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為

（1）用地性質(zhì)：_________

（2）建筑容積率：≤_________

（3）建筑密度：≤_________

（4）建設(shè)規(guī)模：_________平方米

（5）綠地比：≥_________

受讓方應(yīng)在工程設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后15日內(nèi)向出讓方報(bào)送三套工程設(shè)計(jì)圖紙備查。

第四條　該出讓地塊中標(biāo)土地出讓綜合價(jià)金：_______萬(wàn)元人民幣（大寫：_________萬(wàn)元人民幣），其中：土地出讓金：_______萬(wàn)元人民幣（大寫：_________萬(wàn)元人民幣），地塊土地成本：_________萬(wàn)元人民幣（大寫：_________萬(wàn)元人民幣），該地塊涉及土地成本之中由應(yīng)分?jǐn)偟囊?guī)定地塊控制性詳規(guī)設(shè)計(jì)費(fèi)以及地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃費(fèi)為：_________元，由市國(guó)土資源和房屋管理局收取。雙方在簽訂合同的當(dāng)日內(nèi)，受讓方應(yīng)支付出讓綜合價(jià)金總額的10%，即：_________萬(wàn)元，作為擔(dān)保履行合同的定金。受讓方履行合同時(shí)，定金抵作綜合價(jià)金；受讓方不履行合同時(shí)，定金不予退還，出讓方不履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)返還定金。

除定金的剩余部分出讓綜合價(jià)金：_________萬(wàn)元，受讓方同意在簽定正式合同的當(dāng)日內(nèi)付清。

第五條　受讓方應(yīng)在安置方案批準(zhǔn)后3個(gè)月內(nèi)付清征用土地的各項(xiàng)費(fèi)用，且受讓方按合同約定交清土地出讓綜合價(jià)金后，應(yīng)在30日內(nèi)向土地行政主管部門提出交地申請(qǐng)，出讓方及當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T應(yīng)依據(jù)用地紅線圖驗(yàn)明紅線標(biāo)示坐標(biāo)的拐點(diǎn)界樁，向受讓方移交土地，核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，并簽訂交地備忘錄。因特殊原因不能實(shí)施交地的，經(jīng)向受讓方通報(bào)后，交地時(shí)限可以相應(yīng)推延。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)時(shí)，受讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。

出讓地塊范圍內(nèi)的拆遷安置補(bǔ)償由受讓方按有關(guān)規(guī)定辦理。

第六條　受讓方可在交地并全部交清土地出讓金后30天內(nèi)向土地行政主管部門申辦領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。

第七條　受讓方應(yīng)在______年_____月底前動(dòng)工建設(shè)，并于______年______月底前竣工。不能按期開工建設(shè)的應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請(qǐng)，但延建時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。超過(guò)合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工的，出讓方向受讓方征收土地使用權(quán)出讓金總額20％以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，出讓方無(wú)償收回土地使用權(quán)。延期竣工180日內(nèi)的，受讓方應(yīng)向出讓方支付出讓金總額5％的違約金；延期竣工超過(guò)180日的，出讓方有權(quán)收回土地使用權(quán)，解除出讓合同，注銷《國(guó)有土地使用證》。

第八條　受讓方受讓本合同項(xiàng)下的土地使用權(quán)，在投入計(jì)劃總投資額25％以上后，依有關(guān)規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，但必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的土地行政主管部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)登記等有關(guān)手續(xù)。

第九條　受讓方在建筑工程竣工驗(yàn)收后的60日內(nèi)，應(yīng)依照規(guī)定到所在區(qū)縣（自治縣、市）土地行政主管部門辦理國(guó)有土地使用權(quán)變更登記手續(xù)或換取國(guó)有土地使用權(quán)證。

第十條　受讓方在出讓合同規(guī)定的年限內(nèi)需要改變土地用途和建設(shè)規(guī)模等約定的，必須取得出讓方和城市規(guī)劃行政管理部門的同意，在簽訂修改方案批準(zhǔn)后30日內(nèi)必須向出讓方提出申請(qǐng)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。逾期不申請(qǐng)者，土地行政主管部門可以依照有關(guān)規(guī)定有權(quán)作出處罰。

第十一條　受讓方依法以出讓方式取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限內(nèi)，除出讓方依照本合同約定解除本合同外出讓方不得收回。但根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十八條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定情形，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)受讓方使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

第十二條　土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，受讓方需要繼續(xù)使用本合同項(xiàng)下土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)利益需要收回該幅土地的，受讓方在同等條件下，有優(yōu)先受讓該地塊的權(quán)利。經(jīng)批準(zhǔn)予以續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

第十三條　由政府批準(zhǔn)的公用事業(yè)性各項(xiàng)管線等工程，受讓方應(yīng)允許在其受讓的土地范圍內(nèi)的規(guī)劃位置建造或通過(guò)。

第十四條　受讓方在用地紅線范圍內(nèi)進(jìn)行建設(shè)和維修活動(dòng)時(shí)，依照相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，對(duì)周圍環(huán)境及設(shè)施有妥善保護(hù)的義務(wù)。

第十五條　任何一方對(duì)于因發(fā)生不可抗力且自身無(wú)過(guò)錯(cuò)造成延誤或不履行合同義務(wù)的，不負(fù)責(zé)任。但必須采取一切必要的補(bǔ)救措施以減少造成的損失。

遇有不可抗力的一方，應(yīng)在48小時(shí)內(nèi)將事件的情況以書面形式通知另一方，并在事件發(fā)生后15日內(nèi)，向另一方提交合同不履行或部分不履行以及需要延期履行的報(bào)告。

第十六條　在土地使用權(quán)出讓期限內(nèi)，土地行政主管部門依法有權(quán)對(duì)出讓宗地的開發(fā)利用、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等進(jìn)行年度監(jiān)督檢查，受讓方不得拒絕和阻撓。年度監(jiān)督檢查表作為本合同的附件。

第十七條　出讓方設(shè)置的交地界樁，受讓方應(yīng)妥善保護(hù)，不得擅自改動(dòng)，界樁遭受破壞或移動(dòng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告土地行政主管部門。

第十八條　由于一方的過(guò)錯(cuò)，造成正式合同部分不能履行或不能完全履行的，由有過(guò)錯(cuò)的一方承擔(dān)違約責(zé)任；雙方都有過(guò)錯(cuò)的，根據(jù)實(shí)際情況，由雙方各自分別承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

第十九條　凡由執(zhí)行正式合同所發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)通過(guò)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，出讓方可依法作出行政處理決定；受讓方對(duì)行政處理決定不服的，可依法申請(qǐng)復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。在解決爭(zhēng)議期間，除爭(zhēng)議事項(xiàng)外，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同中其他無(wú)爭(zhēng)議的內(nèi)容。

第二十條　本合同未盡事宜，從其法律、法規(guī)之規(guī)定，也可雙方約定。依本合同訂立的土地使用條件，作為本合同附件，與本合同具有同等法律效力。

第二十一條　本合同訂立、效力、解釋、履行及爭(zhēng)議的解決受中華人民共和國(guó)法律的保護(hù)和管轄。

第二十二條　本合同雙方法定代表人簽字后生效。

第二十三條　本合同采用漢字書寫，合同正本一式二份，雙方各執(zhí)一份；副本四份，與合同正本具有相同的法律效力。

第二十四條　本合同于______年_____月_____日在重慶市國(guó)土資源和房屋管理局簽訂。

出讓方（蓋章）：____________受讓方（蓋章）：_____________

法定代表人（簽字）：________法定代表人（簽字）：_________

電話：______________________電話：_______________________

郵政編碼：__________________郵政編碼：___________________

開戶銀行：__________________開戶銀行：___________________

戶名：______________________戶名：_______________________

帳號(hào)：______________________帳號(hào)：_______________________

第9篇：國(guó)有土地管理規(guī)定范文

Abstract： In essence， the core of urban village reconstruction launches around the reconfiguration problem of the occupied land resources by the urban village.Whether or not the land allocation problem could be solved effectively in the reconstruction of the city village，which determines the success or failure of urban village reconstruction in the city. So it causes the extensive concern and research in academia.

關(guān)鍵詞： 城中村改造；土地；資源配置

Key words： the reconstruction of village in the city；land；resource allocation

中圖分類號(hào)：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2013）25-0074-02

1 目前城中村改造中土地資源配置存在的問(wèn)題

土地資源配置包括二層涵義，一是配置機(jī)制層面的內(nèi)容，二是土地資源利用在空間上的優(yōu)化組合。近些年，隨著城中村改造的大力推進(jìn)，也暴露出很多問(wèn)題。

1.1 “公共性”界定不明，土地征用混亂 在城中村改造中土地資源配置基本上是通過(guò)國(guó)家對(duì)集體土地進(jìn)行征用，然后出讓、轉(zhuǎn)讓這一形式。在我國(guó)由于欠缺對(duì)“公共目的”的界定，商業(yè)用途征用是最常見的形式，因此，征用權(quán)濫用的現(xiàn)象嚴(yán)重。

1.2 城中村用地粗放，土地利用效率低 從土地利用方式上看，城中村土地是典型的粗放型。我國(guó)城中村中有大量的閑置宅基地，還有不少長(zhǎng)期處于閑置狀態(tài)或低效利用狀態(tài)的企事業(yè)單位的用地。由于這些閑置或低效利用的土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系較模糊，并且缺少相應(yīng)的制度指導(dǎo)，而被長(zhǎng)期擱置。

1.3 重平面擴(kuò)張，輕內(nèi)部挖潛 城市發(fā)展主要是注重平面擴(kuò)張、而不太注重內(nèi)部挖潛的發(fā)展模式，導(dǎo)致了城中村用地粗放、基礎(chǔ)設(shè)施條件較差、土地功能欠缺等不合理的用地現(xiàn)象。

1.4 城中村中土地隱性市場(chǎng)大量存在

1.4.1 村集體自主經(jīng)營(yíng)用地。指村集體經(jīng)濟(jì)組織在其用地上自由經(jīng)營(yíng)，特點(diǎn)是從以自主服務(wù)為主的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向以城市服務(wù)為主的商業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)變，而且在不同地段，其企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式也不同，企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

1.4.2 純出租經(jīng)營(yíng)用地。指村集體經(jīng)濟(jì)組織直接將土地租給企業(yè)單位經(jīng)營(yíng)的土地，這種經(jīng)營(yíng)方式在發(fā)展成熟的城中村中逐步不再采用。

1.4.3 村集體物業(yè)出租用地。指的是村集體經(jīng)濟(jì)組織在集體所有土地上，建設(shè)各種類型的物業(yè)，再將物業(yè)出租給企業(yè)單位經(jīng)營(yíng)的方式。

1.4.4 村民用地。經(jīng)營(yíng)方式主要有自建商鋪經(jīng)營(yíng)和出租宅基地房?jī)煞N。

2 我國(guó)城中村改造中土地資源配置不合理的原因

2.1 土地產(chǎn)權(quán)制度 我國(guó)在《民法通則》、《土地管理法》規(guī)定了農(nóng)村的土地（包括農(nóng)村宅基地）屬農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其成員可以有權(quán)使用宅基地。但在實(shí)際中并且沒(méi)有對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的責(zé)、權(quán)、利進(jìn)行明確界定。

2.2 原村集體企業(yè)用地制度 原有的村集體企業(yè)受血緣和地緣因素的制約從而影響資源的有效配置，但最根本的原因是村集體企業(yè)用地成本低，但村集體企業(yè)用地多數(shù)是無(wú)償或低價(jià)，從而各村可以利用各自的土地辦廠。

2.3 土地收益分配制度 目前我國(guó)對(duì)于城中村集體土地收益分配制度的規(guī)定還沒(méi)有明確，只是各地根據(jù)各地情況的實(shí)行了按人均分成或人均股份等方式，這些方式雖一定程度上改善了城中村的社會(huì)福利，但也助長(zhǎng)了村民的懶惰心，同時(shí)增加了我國(guó)城中村改造的難度，甚至出現(xiàn)了逆城市化現(xiàn)象。

2.4 土地利用管理制度 我國(guó)一直欠缺對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地的管理制度，對(duì)于宅基地僅僅限制一戶一處或人均定額的控制方式，但缺少對(duì)限制宅基地以及流轉(zhuǎn)制定的規(guī)定；對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地缺少用地指標(biāo)以及用地布局的規(guī)定。而城中村用地具有集體和國(guó)有的雙重特點(diǎn)，目前缺乏專門的管理規(guī)定，因此，造成了管理工作中認(rèn)為因素較多，這樣不但容易產(chǎn)生腐敗，還使得居民無(wú)所適從。

3 國(guó)際上常用的幾種城中村改造土地資源配置機(jī)制

3.1 土地征用 有關(guān)土地征用是指政府部門由于公共目的而強(qiáng)制取得土地，并給與一定補(bǔ)償?shù)男袨?，成為各?guó)在城市化中，土地資源配置首要選擇的類型。在城市化初期，是城鎮(zhèn)用地配置中普遍采用的方式。但是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，使用的卻越來(lái)越少。

3.2 規(guī)劃增值調(diào)整 增值的價(jià)格來(lái)源與規(guī)劃和配套設(shè)施的建設(shè)，而不來(lái)源于土地的自然條件，因此，增值部應(yīng)都為土地所有者所有，而應(yīng)主要為政府所得。這種方式在不少國(guó)家和地區(qū)靈活利用，進(jìn)行城市化土地資源的配置。

3.3 土地整理 土地整理是為提高生產(chǎn)、生活條件，而進(jìn)行土地權(quán)屬調(diào)整與基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)的過(guò)程。與規(guī)劃增值調(diào)整相比，它將基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施以及居住用地考慮進(jìn)來(lái)由相關(guān)部門以及相應(yīng)的機(jī)制提供保障，德國(guó)就是利用這種方式進(jìn)行城市化土地資源配置的。

4 國(guó)際城市化進(jìn)程中土地資源配置對(duì)我國(guó)的啟示

根據(jù)以上的分析，以下幾個(gè)方面可為我國(guó)提供借鑒。

4.1 對(duì)土地征用的規(guī)范，嚴(yán)禁濫用土地征用權(quán)。首先要規(guī)定明確公共目的是行使土地征用權(quán)的唯一標(biāo)準(zhǔn)；其次要嚴(yán)格規(guī)定征用的程序。

4.2 提升征地的標(biāo)準(zhǔn)，降低農(nóng)村居民進(jìn)城“門檻”。國(guó)家應(yīng)當(dāng)使用市場(chǎng)價(jià)格確定土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

4.3 廣泛開展城中村用地整理。這是提高土地的利用效益的有利方式。

4.4 科學(xué)編制城鎮(zhèn)規(guī)劃，強(qiáng)化土地管理。各城鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃應(yīng)兼顧社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益，保證各城鎮(zhèn)持續(xù)健康發(fā)展。

5 對(duì)于我國(guó)建立和完善城中村土地資源配置的建議

5.1 完善土地征用制度，創(chuàng)造集體和國(guó)有土地流轉(zhuǎn)的公平環(huán)境。對(duì)土地征用的嚴(yán)格規(guī)范，首先要明確公共目的是行使征用權(quán)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。其次，要嚴(yán)格征用程序，防止濫用土地征用權(quán)的現(xiàn)象。

5.2 建立和完善相關(guān)法制，規(guī)范土地市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn) 我國(guó)目前在相關(guān)法規(guī)中不能保證集體土地產(chǎn)權(quán)的完整性，不利于對(duì)城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)一管理。因此，必須加強(qiáng)這方面的法律建設(shè)，以提供城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)有效運(yùn)轉(zhuǎn)的法律保證。

5.3 完善土地管理基礎(chǔ)制度 土地市場(chǎng)運(yùn)行必須有一系列相應(yīng)的管理制度來(lái)保障，還應(yīng)建立可以有效實(shí)行的關(guān)于土地用途控制的相關(guān)配套制度，進(jìn)而在用地管理制度方面推行土地用途管制的制度。

5.4 加大土地整理力度 包括鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)用地、區(qū)域土地、農(nóng)村居民點(diǎn)用地整理。除了對(duì)農(nóng)村舊宅基地以及廢棄工礦用地的整理外，還包括對(duì)鎮(zhèn)區(qū)土地的整理。此外，還可以通過(guò)建立土地整理基金，利用市場(chǎng)統(tǒng)一管理各區(qū)域。

6 結(jié)語(yǔ)

總之，做好城中村的土資源的配置問(wèn)題可以大大提高土地的利用效率。另外，做好非農(nóng)建設(shè)用地的合理流轉(zhuǎn)，特別是做好城市國(guó)有土地的合理流轉(zhuǎn)，利于提高城市土地的利用效率，改善用地的結(jié)構(gòu)，較好實(shí)現(xiàn)節(jié)約用地、減少用地，并可以在一定程度上減少因非農(nóng)建設(shè)對(duì)耕地的需求，減少因耕地銳減對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展造成的巨大壓力。

參考文獻(xiàn)：

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[2]胡園.城中村土地資源配置研究—以武漢市洪山村為例[D].武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008.