新土地增值稅法精選(九篇)

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第1篇：新土地增值稅法范文

增值稅稅收籌劃是納稅人在稅法規定的范圍內通過對投資、經營、理財等活動的事先籌劃與安排，盡可能地取得節稅利益。增值稅稅收籌劃的實質是在不損害國家利益的前提下提高企業經濟效益，具有綜合性、事先性、合法性、目的性等特征。隨著市場經濟體制的日益完善，增值稅稅收籌劃逐漸將成為企業尤其是房地產企業經營管理不可或缺的組成部分。在目前的政策下，房地產企業資金來源受到限制，伴隨著房地產行業壁壘的打破和市場化程度的提高，房地產未來的發展將向規范化、規模化、品牌建立的方向發展，企業的并購更加頻繁，現金流量成為企業持續發展的重要指標和保障，因此，如何在日趨殘酷的競爭中不被淘汰出局，充分完全利用現有資源，在管理中合理利用資金，合理的進行增值稅稅收籌劃，節省資金，創造節稅收益，是房地產企業制勝的重要法寶。

房地產企業的增值稅稅收籌劃有很多方式，其中利用土地增值稅進行納增值稅稅收籌劃是其主要方式，下面我們重點介紹土地增值稅稅收籌劃。

一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃簡介

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。下面筆者從土地增值稅的自身特點出發，結合相關的稅收優惠政策，并綜合考慮納稅人的整體利益，對土地增值稅的籌劃進行闡述。

1.納稅人

土地增值稅的納稅人是對轉讓國有土地使用權、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

2.稅率的計算

土地增值稅按照增值額超過應扣除項目的比率，采取四級超率累進稅率形式，增值額與應扣除項目的比率越大，適用的稅率越高，應負擔的稅負越重。根據國家有關規定，四級超率累進稅率額分別是：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；超過扣除項目金額50%但是未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項目金額100%但未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%及以上的部分，稅率為60%。

3.應稅項目和扣除項目的確定

應稅收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入等。應扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房產有關的稅金、舊房及建筑物的評估價格以及其他扣除項目等。

4.房地產開發企業的土地增值稅稅收優惠政策

國家相繼出臺了一系列的稅收優惠政策，具體如下：

(1)根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額為未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；超過應扣除項目金額的，應按其全部增值額計稅

同時對于納稅人既建普通標準住宅又進行其他房地產開發的，應分別核算增值額和應稅金額。

(2)因國家建設需要依法征用、回收的房產，免征土地增值稅。

(3)以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

(4)合作建房中一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

二、房地產企業增值稅稅收籌劃的主要方式

(一)利用避免進入征稅范圍節稅籌劃

1.利用合作建房節稅

合作建房方式指一方出土地，一方出資金，雙方合作建房的行為。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中規定：“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”根據以上稅收優惠政策，房地產開發企業可以充分利用此項政策進行增值稅稅收籌劃。

合作建房雙方分得的房產均不含有土地增值稅，可大大降低房產的成本，這樣可實現出資方和出地方的雙贏。一般情況下，合作建房中的一方通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的使用權，但是卻產生了轉讓無形資產應繳納營業稅的義務；而另一方因轉讓部分房屋所有權而發生了銷售不動產應繳納營業稅的義務。若兩企業協商采取土地使用權和房屋使用權相互交換的方式合作建房，此時，對合營企業提供土地使用權的行為將視為投資入股，而稅法中規定：“以無形資產投資入股，參加投資方的分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”，因此，就會只對企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征收營業稅，雙方分得的利潤不征收營業稅，這樣，合營企業雙方都不多交營業稅，均獲得了節稅收益。

2.利用代建房方式節稅

代建房方式是指房地產開發公司代客戶進行房地產開發，在開發完成后向客戶收取一定比例的代建費用的行為。代建房的整個經濟行為中，雖然企業取得了收入，但是不涉及房地產產權的變動，其收入也就只屬于勞務收入性質，所以不在土地增值稅納稅范圍之內，僅依據稅法中有關營業稅的規定依法繳納營業稅。采用代建房方式，不僅可以在一定程度上減輕營業稅負擔，還可以不用繳納土地增值稅，大幅降低了企業的稅收負擔。因此房地產企業可以利用代建房方式，在開發之初就確定最終用戶，實行定向開發，從而避免了開發后再銷售時繳納土地增值稅，大大減輕了企業的稅收負擔。

3.改出售為出租節稅

稅法規定的土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權和房產產權的行為。因此，房地產開發企業在開發完成后，可以以出租的形式收回資金，由于沒有發生產權變動，企業只需交納出租房產稅，這樣大大節省了企業的稅收負擔，為企業創造了節稅收益。

4.改出售為投資聯營節稅

按照稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅和土地增值稅，而且以不動產投資入股以后轉讓股權時也不需要補交營業稅。這些規定為房地產企業開展增值稅稅收籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業或公司作為房地產的購買方，可以考慮先以不動產投資入股，再以向購買方轉讓股權的房地產達到銷售房地產的目的，從而為企業獲得節稅收益。

(二)利用增加可抵扣項目進行節稅籌劃

房地產開發企業在進行增值稅稅收籌劃時可通過增加合理的利息支出等扣除項目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。依據《土地增值稅暫行條例實施細則》中關于利息支出扣除項目之規定：“現行相關土地增值稅稅法對財務費用扣除項目中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。”“房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。”這些選擇性條款為企業提供了一個新的增值稅稅收籌劃空間。房地產開發企業在進行房地產開發的過程中，都會發生大量的借款，不可避免的會有大量的利息支出，而依據上述規定利息支出的不同扣除方法會對企業應納的土地增值稅產生很大的影響。

三、房地產企業在增值稅稅收籌劃中要注意的問題

增值稅稅收籌劃能給房地產企業帶來節稅收益，實現企業利潤的增加和企業價值的提升。但是，房地產企業進行增值稅稅收籌劃時也有一定的風險性，因此，企業還要注意以下問題：新晨

(一)增值稅稅收籌劃應以合理合法為前提

增值稅稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子，在進行增值稅稅收籌劃時應堅持依法原則，在不違背國家的各項法律、法規的前提下，結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃，才能達到預期的效果和目標。

(二)增值稅稅收籌劃應注重戰略籌劃

房地產企業的增值稅稅收籌劃納稅過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業在決策時要注重規范性、戰略性的籌劃。有的房地產企業片面的認為，納稅籌劃就是鉆稅法的空子，只對單個項目，單筆交易或者單個環節進行籌劃，而忽略了項目對企業在開發、經營成本上的影響，單純地追求通過稅費籌劃來增加企業的節稅收益卻增加了開發成本或經營成本，最終對企業產生了消極的影響。

因此，企業進行增值稅稅收籌劃，管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項，也要關注企業日常經營的各個方面，不僅需要財務部門的工作人員的合作，還要得到企業內部其他部門的配合，才能充分取得增值稅稅收籌劃節稅效益的最優額度。

第2篇：新土地增值稅法范文

關鍵詞：房地產開發企業 土地增值稅 納稅籌劃

納稅籌劃是指納稅人以稅收政策為依據，在對企業發展戰略和經營情況全面分析的基礎上，從多種納稅方案中進行科學、合理的事前選擇和規劃的一種財務管理活動。稅收籌劃不等同于偷稅和避稅，偷稅要受到法律制裁，避稅要受反避稅制約，而納稅籌劃則不然，它是在國家稅收法律允許的范圍內實現納稅人稅負合理化。隨著我國市場經濟體制的日趨完善，納稅籌劃正成為企業經營不可缺少的重要組成部分。因此，房地產開發企業應根據自身情況和現行稅收優惠政策，通過合理選擇和運用納稅籌劃策略，盡可能地節稅，以提高稅后收益。

一、開發方式的納稅籌劃

1、以房地產進行投資聯營

對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以（房地產）作價入股進行投資或為聯營條約，將房地產轉讓到投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅，對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

2、合作建房

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。例如，某房地產開發企業2010年欲征用甲單位總面積5萬平方米商鋪住宅開發，并且甲單位2011年打算購買其中的1萬平方米商鋪用來出租。

方案一：直接銷售方式

房地產開發公司購買甲單位土地進行商鋪住宅開發，并將其中的1萬平方米商鋪銷售給甲單位，銷售價款為4000萬元，扣除項目金額2800萬元，增值額1200萬元，增值率30%，則銷售甲單位商鋪應繳納土地增值稅330萬元（1100*30%=330萬元）。

方案二：合作建房

甲單位與房地產開發公司簽訂《合作建房合同書》，合同規定：甲單位提供建房用地，房地產開發公司提供建房所需資金，甲單位與房地產開發公司雙方按合建面積20:80的比例分成。按上述規定甲單位應分得商鋪1萬平方米，其屬于按比例分房自用，根據合作建房優惠政策免征土地增值稅。

兩個方案比較，采用合作建房方式，房地產開發企業可節省土地增值稅330萬元，不考慮其他因素，應采用方案二。

3、企業兼并轉讓房地產

企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。

例如，A房地產開發企業是內資企業，2009年為B公司開發3萬平方米得商業大廈。

方案一：直接銷售商業大廈

A房地產開發企業待商業大廈建成后銷售給B房地產開發企業，銷售額為15000萬元，扣除項目金額為9000萬元，增值額為6000萬元，增值率為40%，則銷售商業大廈應繳納土地增值稅額為6000*30%=1800萬元

方案二：采用兼并轉讓房地產

A房地產開發企業將大廈建成后，首先分立一個C企業，而后，C企業被兼并到B房地產企業，B企業支付給C 企業的交換價款中，非股權支付額不高于股本賬面價值的20%。根據現行稅法規定，C企業通過上述兼并將商業大廈轉移到B企業，不征收土地增值稅，

方案二與方案一相比，A房地產開發企業轉讓商業大廈可節省稅金為1800萬元（1800-0=1800萬元），不考慮其他因素，應采用方案二。

4、房地產的代建房行為

房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為，對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

根據稅法規定，如不采用代建房方式開發，則房地產屬于該房地產開發企業，銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業稅。房地產開發企業可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。

二、房地產開發費用的納稅籌劃

房地產開發費用，按《實施細則》第七條一、二項規定（即取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本，下同）計算的金額之和的5%以內計算扣除，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地廠開發費用按《實施細則》第一、二項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除，計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

1、納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*5%以內（注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額）

2、納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*10%以內， 其中利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。#p#分頁標題#e#

3、財政部規定的其他扣除項目（適用新建房地產轉讓） 從事房地產開發的納稅人可加計扣除）=（取得土地使用權所支付的金額房地產開發成本）*20%

其中，此項加計扣除僅對房地產開發企業有效，非房地產開發企業不享有此項政策，取得土地適用權未經開發就轉讓的，不得加計扣除，扣除項目金額=扣除項目的總額*（轉讓土地使用權的面積或建筑面積 / 受讓土地使用權的總面積）=扣除項目的總金額 * 轉讓比例。.

例如，某房地產開發公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫字樓轉讓合同，取得轉讓收入15000萬元，公司即按稅法規定繳納有關稅金（營業稅稅率5%，城建稅稅率為營業稅稅額的7%，教育費附加征收率為營業稅稅額的3%，印花稅稅率為0.05%）。已知該公司為取得土地使用權而支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用為3000萬元；投入房地產開發成本為4000萬元；房地產開發費用中的利息支出為12000萬元（不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，也不能提供金融機構證明）。另知該公司所在省人民政府規定的房地產開發費用的計算扣除比例為10%

1、確定轉讓房地產的扣除項目金額：

（1）取得土地使用權所支付的金額為3000萬元

（2）房地產開發成本為4000萬元

（3）房地產開發費用為：（3000+40000）* 10%=700萬元

2、轉讓房地產有關的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬元

3、轉讓房地產的扣除金額為：3000+4000+700+825=8525萬元

4、轉讓房地產增值額為：15000-8525=6475萬元

5、應納土地增值稅額=6475*40%-8525*5%=2163.75萬元

如果進行納稅籌劃，那么企業的增值稅核算為：

1、確定轉讓房地產的扣除項目金額：

（1）取得土地使用權所支付的金額為3000萬元

（2）房地產開發成本為4000萬元

（3）房地產開發費用為：（3000+40000）* 10%=700萬元

2、轉讓房地產有關的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬元

3、從事房地產開發的加計扣除為：（3000+4000）*20%=1400萬元

4、轉讓房地產的扣除項目金額為：3000+4000+700+825+1400=9925萬元

5、轉讓房地產的增值額為：15000-9925=5075萬元

6、增值額與扣除項目金額的比率：5075/9925=51.13%

應納土地增值稅額=5075*40%-9925*5%=1533.75萬元

兩種方案應納土地增值稅差額=2163.75-1533.75=630萬元

可以看出如果開發房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例比較高，可提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現納稅籌劃有很大的意義。

三、銷售的納稅籌劃

房地產企業紛紛打出精裝修房的策略，來吸引購房者的目光。對毛坯房的納稅籌劃關鍵在于遵循稅法與企業會計準則的前提下，對毛坯房進行精裝修再進行銷售，以此盡可能減輕企業的納稅負擔。根據稅法規定，土地增值稅實行預征制度，因此這部分裝修收入在預征時要按一定的預征比例繳納土地增值稅。例如，某開發商開發一個住宅項目，為此支付的土地出讓金為3.5億元，含借款利息400萬元，可售面積為10萬平方米，單價19000元/平米，假設開發過程中各項費用支出為開發成本的30%，其他應交稅金為營業稅（含城建，教育附加）5.5%，如果毛坯房出售，那么總銷售金額為19億元

其土地增值稅為：

1、取得銷售許可證預征稅費：190000*2%=3800萬元

2、項目結算清繳時：

不含息建造成本=35000+50000-400=84600萬元

扣除項目金額=84600*130%+19000*5.5%=120430萬元

增值額=190000-120430=69570萬元

增值率=69570/120430=58%

應繳土地增值稅=69570*40%-120430*5%=21806.5萬元

如果改為精裝出售，精裝標準為2000元/平米，銷售單價上調至21000元/平米，那么總金額為21億元

其土地增值稅為：

1、取得銷售許可證預征稅費：2100000*3%=6300萬元

2、項目結算清繳時：

不含息建造成本=35000+50000-400+20000=104600萬元

扣除項目金額=104600*130%+210000*5.5%=147530萬元

增值額=210000-147530=62470萬元#p#分頁標題#e#

增值率=62470/147530=42%

應繳土地增值稅=62470*30%=18471萬元

兩種方案應繳土地增值稅差額為21806.5-18471=3065.5萬元

可以看出如果為精裝銷售，雖然在土地增值稅預征中要增加2500萬元的資金壓力，但這畢竟是“預征”，在項目結算清繳土地增值稅時卻能夠節省稅費達3065.5萬元。因此適度加大建造成本，提高房屋售價，使增加的建造成本得到補償，可以降低土地增值稅的增值率，在項目開發建設前，良好的納稅籌劃可以使得土地增值稅適用于較低稅率，從而達到少繳土地增值隨的目的，而不應該僅僅從銷售單價上考慮。

納稅籌劃的市場空間很大，理論空間更大，每個納稅人都應該加強對納稅籌劃的關注，以實現企業的長遠發展。

參考文獻：

[1] 蘭峰.房地產開發與經營[M] 北京：中國建筑工業出版社， 2008年

[2] 施建剛.房地產開發與管理[M] 上海： 同濟大學出版社 2004年

[3] 中國注冊會計師協會. 稅法[M] 北京：經濟科學出版社 2010年 243～246

第3篇：新土地增值稅法范文

一、具體做法：

（一）、積極開展稅法宣傳

土地增值稅與其他稅種相比，納稅環節復雜，對納稅人而言，較為陌生，在納稅申報等方面不易引起重視。我局針對這一情況，充分利用報紙、電視、宣傳材料等媒體進行廣泛的稅法宣傳。20__年，我局印發了1000份關于房地產稅收一體化管理實施辦法及二手房交易相關涉稅事宜的宣傳材料發放給納稅人，并把房地產交易的相關稅收政策在修水電視臺進行了為期一個月的播映，在修水報辦了一期專版。通過廣泛的稅法宣傳，讓廣大納稅人認識了土地增值稅這一稅種，知道了該怎樣繳納，什么時候繳納土地增值稅。

（二）、推進社會綜合治稅，加強部門配合，實現土地增值稅的一體化管理。

根據國家稅務總局的要求和省局的統一安排，我們以契稅征管為把手，推進社會綜合治稅體系，全面推行土地增值稅一體化管理。一是取得政府支持，建立社會綜合治稅體系。20__年8月，縣政府全文轉發了《修水縣地方稅務局關于加強房地產稅收一體化管理操作辦法》，明確了財政、房管、建設、土管等單位的相關責任，制定了加強房地產稅收管理的具體措施及獎勵措施，并由分管財稅的副縣長牽頭，定期召開相關部門聯席會議，通報情況，反饋信息，研究土地增值稅的征管政策。二是加強與財政部門的配合，在修水，契稅由財政部門征收，為了加強土地增值稅的源泉控管，做到先稅后證，我局多次與財政局協商，由財政局專門成立契稅征稅所，并派駐六名干部長年在我局的征收大廳上班，凡辦理契稅證的，必須先到地稅窗口開具稅票和房地產銷售專用發票。一定要憑地稅機關開具的稅票及房地產銷售發票。三是加強與房產管理部門的配合協作。房產交易和發放房產證是土地增值稅控管的核心環節，我局通過與房產管理部門聯系，以政府發文、會議紀要的形式，確定了聯合控管的方式。在房產交易中心設立房地產稅收審核崗，實地參與房地產計稅價值的評估認定工作，并與房管部門實現了信息交換制度。四是取得國土資源部門支持配合。對土地轉讓環節的土地增值稅在過去管理上存在的一個最大障礙就是信息不通、征繳滯后。因此，我局根據國土資源管理部門的土地管理特點，與國土資源部門協商，只要國土資源部門將用地通知書一下發給用地人，國土資源部門就迅速將存量地和非存量地的信息傳遞給地稅部門，地稅部門對相關用地人的有關稅收及時進行跟蹤介入，實現了土地增值稅的前置管理。

（三）、實行土地增值稅的精細化管理

我局將土地增值稅的管理細化到每一個房地產開發公司的每一個商住小區、每一棟樓、每一套住房及鋪面，根據每一個小區的平面圖設立了房地產銷售明細帳、發票開具明細帳，及時掌握了土地增值稅的稅源情況。形成了“以行業管理為主、按項目進行監控、房源控制稅源、管理增加稅收”的基本思路，積累了房地產稅收精細化管理的有效經驗，找到了潛在稅源向現實稅收轉化的最佳著力點。

（四）、嚴格執行土地增值稅預征及項目完成清算制度

我局在納稅人辦理的納稅申報和發票開具環節，嚴格審核納稅人取得的房地產銷售收入、預售收入是否按鋪面1、住房0.5預繳了土地增值稅。在省局20__年7月對土地增值稅預征率進行調整后，我們嚴格按照文件的執行時間，對各個房地產企業的收入在文件執行的前后進行了清理，分別適用不同的稅率進行了土地增值稅的補征、補繳。對完工的項目，我們嚴格按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定進行了清算。

（五）、持之以恒地進行納稅評估工作

我們視納稅評估工作為該項稅源管理的主要手段。20__年，針對房地產開發企業普遍存在成本管理混亂、重費輕稅的現象，進行了一次納稅評估，通過評估，共追繳土地增值稅127890元，基本改變了房地產行業土地增值稅申報質量不高、欠稅較大的現狀。

（六）、精細組織，深入開展房地產稅收專項檢查

根據市局的部署，我局高度

重視房地產行業的稅收專項檢查工作。通過檢查，我們發現一些房地產開發企業預收房款、銀行按揭房款、房地置換、安置回遷超面積售房款、商品房自用不按收入確定原則確定收入，有虛列開發成本、多轉銷售成本、多列產品銷售費用的現象。對檢查出來的問題，嚴格《征管法》的相關規定進行處罰。20__年，共查補土地增值稅78100元，罰款18900元。

二、土地增值稅管理過程中存在的問題

（一）土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據，在計算轉讓房地產增值額時，涉及收入的確定和成本費用的扣除，稅務人員和納稅人都難以掌握。

（二）房地產開發周期較長，難以監控。由于房地產企業利潤率高，而土地增值稅預征率相對較低，一些開發企業故意拖延項目竣工決算和完工時間，躲避土地增值稅的結算。

（三）轉讓形式多樣化，難以正確計稅。房地產轉讓形式多種多樣，有一次性銷售一次性收款的，有采用預收款方式的，有采用“返本”方式銷售建筑物的，有采用“以地換房”形式銷售的，由于房地產銷售轉讓形式多樣、復雜多變，給地稅部門確認納稅人、正確計算應納稅款帶來了很大的難度。

（四）稅務人員參差不齊，跟不上管理的要求。由于土地增值稅具有收益性質的特征，要求稅務人員既要熟悉稅收法律、法規，又要熟悉掌握財務會計知識，還要懂房地產開發的經營管理知識，這對稅務人員提出了很高的要求，給土地增值稅的管理帶來了一定的難度。

三、加強土地增值稅管理的措施

（一）進一步加強稅法宣傳，強化實戰培訓。由于房地產轉讓形式多樣化，計稅過程比較煩瑣，我們應進一步加大稅法宣傳力度，對稅收管理人員、企業辦稅人員進行業務培訓，重點就土地增值稅的收入確定、扣除項目計算、申報方式和有關財務會計知識進行講解，使稅收管理員和企業辦稅人員能熟練掌握土地增值稅的計算和申報方式，消除納稅人的抵觸情緒，取得納稅人的廣泛理解和支持。

（二）實行以票控稅。房地產企業在銷售房屋收取預收款時，須向購房者開具“房地產業預收款專用收據”；購房者在繳齊房款后，憑專用收據索要機開“房地產業專用發票”；財政、房管部門看到專用發票，才給購房者辦理契稅證及房屋產權證。

（三）摸清稅源、建立臺帳。基層稅務部門應通過每年的稅源普查，摸清土地轉讓、房地產開況，分項目建立稅源控管臺帳，實行分項目管理和稅源全過程監控，確保不漏項目，對已開始預售及完工的樓房要進一步建立、健全發票開具明細帳及發票開具分戶帳。

第4篇：新土地增值稅法范文

關鍵詞：房地產；土地增值稅；籌劃探討

1土地增值稅的基本要素

1.1納稅人

納稅人是指在國有土地及土地建筑物在進行交易和轉讓過程中取得的收入、需要支付一定稅金的個人。客稅對象是指有償對國家土地房產及土地房產附屬建筑物財產在進行轉讓以及拍賣時所取得的增值稅額，在房地產行業中，納稅人及房地產公司增值稅額是房地產在進行國有土地的競拍以及建設、出售房地產所得收入產生費用的應交稅額。

1.2應納稅額

我國房地產行業土地增值稅應納稅額，是房地產行業盈利過程中產生的增值額乘以適當的稅率再減去理應扣除的項目金額乘以速算扣除系數。其中土地增值額等于轉讓房地產所產生的收入減去按規定應扣除的項目金額。

1.3土地增值稅征收的作用

作用：①有利于國家對房地產行業的有關調控；②有利于有關部門發現并抑制惡意炒房現象；③有利于增加國家的財政收入。

2土地增值稅納稅籌劃方法

房地產企業繳納土地增值稅會直接影響到房地產企業的利潤，企業內部投入成本變高。在目前的房地產行業中，如何選用靈活適當的籌劃方法進行土地增值稅的清算以及繳納，從而降低企業成本、增長企業競爭力，是目前房地產行業重要研究和發展的方向。

2.1注意納稅臨界點

按照我國有關稅法規定，有一項可以實行免征土地稅的政策，那就是納稅人在依法建造標準住宅進行出售的時候，如果增值稅沒有達到應該扣除項目金額的20%，可減免土地增值稅。我國現行的增值稅納稅方法實行四級超率累進稅率，每當增值稅超過50%、100%或者200%，根據不同的長度交納不同的數額，因此企業在開發的時候應該選用最為適合的方案，注意調整稅率臨界點，降低企業的房產投入。

2.2增加開發成本

增加開發成本也是目前房地產使用最多的方法，目前很多房地產開發商都選擇在可以接受的范圍內增加公共配套設施建設的投入，從提高小區住宅環境方面入手，提高裝修層次，以此來吸引顧客的眼光，同時可以增強扣除項目金額，使得增值稅稅率變低。

2.3拆分合同

將一處房屋拆成兩次合同進行兩次簽訂，也可以降低土地增值稅的繳納。目前很多房地產在進行房屋出售的時候往往采取先簽訂毛坯房銷售合同，隨后在裝修時與顧客達成一致意見，在與顧客簽訂裝修合同，這樣一來，所交的僅是銷售房屋時毛坯銷售土地增值稅，房產企業順利達到節稅的目的。

2.4明確征收范圍進行籌劃

（1）合作建房。合作建房是指按照稅法規定由兩方共同建設，一方出地一方出資金，建成后按房屋比例用于自用的房產，可以暫時免收土地增值稅。房產開發商也可以適當利用這一政策。

（2）轉銷為租。目前很多房地產業存在著房未售完的情況，在這種情況下，房產公司可以選擇將建好的房子進行精裝修，由于租房并不產生房產轉移，不需要繳納土地增值稅，因此可以在節省成本的同時提高企業的收入。

（3）增加扣除項目。在進行房產生產銷售以及清算土地增值稅的時候，可以采取多種利息扣除方法，方法一：允許扣除的房地產開發費用-利息（據實扣除）+（取得土地使用權支付的金額+房地產商開發投入成本）×5%。此外可以采取代收費用并入房產減少稅基本，可以將代收費用計入房價中向購買方一并收取，而代收費用卻并入房地產轉讓收入計稅。第二種可以采取在收取房價之外再進行單獨收費。

3土地增值稅對房價的影響

房地產是我國目前正大力發展的行業，而土地增值稅是國家對房地產行業進行調控參與國家房地產行業分配利潤的手段。房價越高，土地增值稅應交稅額越大，而對于房地產行業來說，土地增值稅稅額也大，對于房地產企業的利潤收入沖擊越大。近年來，我國房地產行業的售樓價格越來越高，不少市民面對高昂的房價望而卻步，因此，土地增值稅的清算和繳納也是我國對于房地產行業秩序的維護，可以抑制房價過分上漲，盡快調整房地產行業的秩序，讓房價回歸到合理的正常價位，從而保證我國房地產行業能夠長期穩定的發展。通過近年來的數據表現，土地增值稅的清算已經成功對房地產行業進行了調控，不少人買得起自己喜歡的居所，人民生活的水平已經得到了逐步穩定的提升。此外，房地產高價暴利的時代已經遠去，國內的售價普遍均衡，房地產行業正朝著穩定的方向發展。

4土地增值稅繳納、清算對房地產開發企業的影響

4.1調控價格、制約暴力

隨著“炒房”一詞的流行，各大房地產企業紛紛采取促銷策略。隨著人們買房熱情的提高，房地產行業的價格一直上漲。房地產企業在收入越來越多利潤的同時，土地增值稅應納稅額越來越多，也令各大房地產開發商頭疼。部分企業低價購買土地的使用權，并且想方設法延長開發期，從而達到高利潤的理想狀態。土地增值稅清算狀態下，房地產企業進行囤積的現象越來越少，很難再實現長期的高額利潤。

4.2重新定位

市場在土地增值稅繳納清算制度的影響下，房地產企業也進行了一次大規模的市場重新定位，不少過分追求低投入高利潤的企業紛紛被市場淘汰，房地產行業開發商不得不轉換經營戰略，樹立新的發展觀，以尋找自己生存發展的空間，重新樹立企業形象。目前越來越多的房地產開發商開始考慮市場需求，適應了新時代下的發展趨勢。

5結束語

土地增值稅是我國長期穩步進行的系統工程，從整個行地產企業的統籌規劃為中心進行宏觀調控，土地增值稅的繳納和清算不光是為了幫助企業追求最低的繳費方案，而是在整體上提高企業的經營水平，合理降低房價，從而促進房地產企業的穩定發展。

參考文獻：

[1]季桂芳.關于房地產企業土地增值稅納稅籌劃的探討[J].中國集體經濟,2017,(14):77-79.

第5篇：新土地增值稅法范文

一、投資入股方式

根據相關稅收法律法規規定，企業以房地產對外投資，不需繳納營業稅及附加、土地增值稅(房地產企業除外)，但必須繳納企業所得稅、印花稅和契稅。

（一）投資方——母公司納稅分析：1.營業稅及附加。根據《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）規定：“以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。”母公司該項房地產投資行為，不征收營業稅，也不需要繳納城建稅和教育費附加。2.土地增值稅。根據《財政部國家稅務總局關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）第四條規定：“單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。”和第五條規定：“上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。”由于母公司和子公司均不是房地產開發企業，因此該項房地產投資不需要繳納土地增值稅。3.印花稅。根據《印花稅暫行條例》第三條規定：“納稅人根據應納稅憑證的性質，分別按比例稅率或者按件定額計算應納稅額。產權轉移書據，立據人按所載金額萬分之五貼花。”《印花稅暫行條例施行細則》第五條規定：“條例第二條所說的產權轉移書據，是指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。”《國家稅務總局關于印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知》（國稅發〔1991〕155號）規定：“財產所有權轉移書據的征稅范圍是：經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據，以及企業股權轉讓所立的書據。”母公司與子公司書立的商務樓權屬《產權轉移書據》，母公司應按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。4.企業所得稅。根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條規定：“企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。”《財政部國家稅務總局關于非貨幣性資產投資企業所得稅政策問題的通知》（財稅〔2014〕116號）第二條規定：“企業以非貨幣性資產對外投資，應對非貨幣性資產進行評估并按評估后的公允價值扣除計稅基礎后的余額，計算確認非貨幣性資產轉讓所得。企業以非貨幣性資產對外投資，應于投資協議生效并辦理股權登記手續時，確認非貨幣性資產轉讓收入的實現。”母公司的該項房地產投資業務屬于非貨幣性資產對外投資，因此，應視同轉讓財產確認非貨幣性資產轉讓所得，計算繳納企業所得稅124.8125萬元[(1500－1000－0.75)×25%]。以上分析，母公司共計應繳稅費125.5625萬元(0.75＋124.8125)。

(二)接受投資方——子公司納稅分析：1.契稅。根據《契稅暫行條例》第一條規定：“在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照條例的規定繳納契稅。”《契稅暫行條例實施細則》第八條規定：“土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（一）以土地、房屋權屬作價投資、入股。”承受房地產權屬的子公司，應按房地產投資價值1500萬元的4%計算繳納契稅60萬元(1500×4%)。2.印花稅。根據上述印花稅法律法規規定，母公司與子公司書立的商務樓權屬《產權轉移書據》，子公司也應按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。以上，子公司共計應納稅費60.75萬元(60＋0.75)。“投資入股”方式納稅分析，母、子兩公司共計應納稅費186.3125萬元(125.5625＋60.75)。中興煤業集團財務負責人聽完筆者解答后，對于母公司不繳納營業稅及附加和土地增值稅表示滿意，但對于子公司需要繳納60萬元契稅卻不大樂意，隨即提出子公司能不能不繳契稅？筆者回答：如果采用上述投資入股方式投資房地產，根據相關稅收法規規定，接受投資方必須繳納契稅。該財務負責人問：如果采用“資產劃轉”方式，母公司將商務樓權屬無償劃轉給子公司，是否可以不繳契稅？筆者回答：中興煤業集團公司作為母公司，將其房地產權屬劃轉給所屬全資子公司，屬于同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉。根據《財政部國家稅務總局關于進一步支持企業事業單位改制重組有關契稅政策的通知》（財稅〔2015〕37號，以下簡稱“37號文”）第六條“資產劃轉”第二款規定：“同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。”承受房地產權屬的子公司無需繳納契稅。需要提醒，雖然承受房地產權屬的子公司能夠享受免征契稅優惠政策，但由于母、子公司都是法人單位，所以，“無償劃轉資產”業務，根據其他相關稅收法律法規規定，劃入方雖然無需繳納契稅，但卻需要繳納印花稅和企業所得稅；同時，劃出方不但需要繳納企業所得稅和印花稅，還需要繳納營業稅和土地增值稅，顯然增加了稅負。

二、無償劃轉方式

（一）資產劃出方——母公司納稅分析：1.營業稅及附加。根據《營業稅暫行條例實施細則》第五條第（一）項規定：“單位和個人將不動產或土地使用權無償贈送其他單位和個人，視同發生應稅行為。”母公司將其商務樓權屬無償劃轉給子公司，屬于贈送行為，應按視同銷售不動產“應稅行為”繳納5％的營業稅，并按照規定比例繳納城建稅和教育費附加。應繳納營業稅及附加為84萬元［1500×5％×（1+7％+3％+2%）］。2.印花稅。根據上述印花稅法律法規規定，母公司與子公司書立的商務樓權屬《產權轉移書據》，母公司應按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。3.土地增值稅。根據《土地增值稅暫行條例》第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。”《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定：“條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。”《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅〔1995〕48號）規定：“細則所稱的‘贈與’是指如下情況：（一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務的人。（二）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。”母公司將其商務樓權屬無償劃轉給子公司的行為，不屬于上述兩種情況，故應繳納土地增值稅。因為商務樓是新建成的，所以房屋成新度應為100％，則計算土地增值稅的增值額為415.25萬元（1500－1000－84－0.75）。增值率為38.28％(415.25÷1084.75×100%)。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率應為30%。因此，母公司應繳納土地增值稅為124.575萬元（415.25×30％）4.企業所得稅。根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條規定和《企業所得稅法》第九條規定：“企業發生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除”。《企業所得稅法》第十條規定：“在計算應納稅所得額時，下列支出不得扣除：（五）本法第九條規定以外的捐贈支出”，以及《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）規定“：企業將資產移送他人的下列情形，因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入：(5)用于對外捐贈。”母、子公司都是法人單位，因此，母公司無償劃轉給子公司的商務樓權屬，屬于對外捐贈，權屬已發生改變，應當視同轉讓財產，按劃轉資產公允價值與賬面價值及所納稅費的差額確定應稅收入，計算繳納企業所得稅。另外，母公司對子公司的無償劃轉行為，在稅法上視同直接捐贈，而且由于捐贈行為所發生的支出不屬于公益性的捐贈，所以不能在企業所得稅稅前扣除。因此，母公司應全額計算繳納企業所得稅72.66875萬元［(1500－1000－84－0.75－124.575)×25%］以上分析，母公司共計應繳稅款281.99375萬元(84＋0.75＋124.575＋72.66875)。

（二）資產劃入方——子公司納稅分析：1.契稅。根據37號文第六條“資產劃轉”第二款規定，子公司承受母公司無償劃轉的商務樓權屬，可不繳納契稅。2.印花稅。根據上述印花稅法律法規規定，母公司與子公司書立的商務樓權屬《產權轉移書據》，子公司也應按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。3.企業所得稅。根據《企業所得稅法》第六條規定：“企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額，包括(八)接受捐贈收入。”和《企業所得稅法實施條例》第二十一條規定：“企業所得稅法第六條第(八)項所稱接受捐贈收入，是指企業接受的來自其他企業、組織或者個人無償給予的貨幣性資產、非貨幣性資產。接受捐贈收入，按照實際收到捐贈資產的日期確認收入的實現。”第十三條規定：“企業所得稅法第六條所稱企業以非貨幣形式取得的收入，應當按照公允價值確定收入額。前款所稱公允價值，是指按照市場價格確定的價值。”子公司接受母公司無償劃轉的商務樓權屬，屬于接受非貨幣性資產捐贈，應按公允價值1500萬元確定捐贈收入額，并入應納稅所得額計算繳納企業所得稅375萬元(1500×25%)。

第6篇：新土地增值稅法范文

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額，土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和稅法規定的四級超率累進稅率計算征收。

在累進稅制下，收入的增長預示著相同條件下增值額的增長，土地增值稅的稅率從30%-60%，共設四個級次，增值額越大，其適用的稅率也就越高，相應的應納稅額也就會增大。檔次爬升現象會使得納稅人的稅負急劇上升，因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低稅負的關鍵。在房地產行業中，分散收入的常用方法有：

1.將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離。假定某房地產開發企業準備出售一幢房屋以及土地使用權，房屋的市場價值是500萬元，其所含各種附屬設備的價格約為100萬元。如果該企業和購買者簽訂合同時，對房屋價格和附屬設備的價格不加區分，而是將全部金額600萬元以房地產轉讓價格的形式在合同上體現，則相同條件下的增值額無疑會增加100萬元，相應地應納稅額也就會增大。但是如果該企業和購買者簽定合同時，僅在合同上注明500萬元的房地產轉讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設備購銷合同，則問題迎刃而解，不僅可以使得增值額變小，從而節省應繳納的土地增值稅稅額，而且由于購銷合同適用0.3‰的印花稅稅率，比產權轉移書據適用的0.5‰稅率要低，還可以節省不少印花稅，可謂一舉兩得。

2.分散收入的另一種做法是分多次簽訂售房合同。當所開發的住房初步完工但還沒有安裝附屬設備以及進行裝璜、裝飾時，房地產開發企業便可以和購買者簽訂房地產轉移合同；當附屬設備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產開發企業再和購買者簽訂附屬設備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該房地產開發企業只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。營業稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應納稅額有所減少，達到了降低稅負的目的。

二、增加扣除項目金額法

上面已經講過，增值額的大小直接影響著納稅人稅負的高低。增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額，適當地增加扣除項目金額可以有效地降低增值額。

稅法規定的扣除項目共有五項：取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金以及財政部確定的其它扣除項目。其中財政部確定的其它扣除項目主要是指對從事房地產開發的納稅人，允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。從中我們可以看出，若想適當地增加扣除項目金額，只能從房地產開發成本和房地產開發費用兩方面著手。

1.房地產開發成本指的是納稅人開發房地產項目實際發生的成本，這些成本允許按實際發生數扣除。它主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及開發間接費用等。如果納稅人能夠在稅法允許的范圍內，最大限度地擴大成本的列支比例，就可以達到節稅的目的。

2.房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。稅法規定，納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：

利息+（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×5%（注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額），否則應按下式計算扣除：

（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×10%

由此可見，如果納稅人的借款數額較大時，按第一種方式計算扣除比較有利于納稅人節省稅款。如果納稅人的借款數額較少，則利息支出也相應較少，這時，納稅人可以采取故意不按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構的貸款證明等方法，使稅務機關按照第二種方法計算扣除金額，從而達到節稅的目的。

三、利用稅收優惠政策法

1.按照稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就將全部增值額按規定計稅。根據此項規定，從納稅籌劃的角度考慮，如果納稅人想要降低稅負，就應綜合考慮增值額增加所能帶來的收益和放棄起征點的優惠所增加的稅收負擔兩者之間的關系，從而選擇適當的開發方案，避免因增值率稍高于起征點而造成稅負的增加。下面分別說明這兩種情況下的籌劃策略。

第一種情況：享受起征點的稅收優惠。假定某房地產開發商建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為500；

則當其銷售這批商品房的價格為x時，相應的銷售稅金及附加為：5%×（1+7%+3%）x=5.5%x.

式中，5%為營業稅；7%為城市維護建設稅；3%為教育費附加；

這時，其全部允許扣除項目金額為：500+5.5%x.

根據有關起征點的規定，企業享受起征點稅收優惠的最高售價應滿足：x-（500+5.5%x）（500+5.5%x）=20%即：x=1.2（500+5.5%x）

解以上方程，得x=642.40；

此時，全部允許扣除項目金額=500+5.5%×642.40=535.33

也就是說，開發商只有將其銷售額控制在642.40以內，才能享受到免征土地增值稅的稅收優惠，否則將全額征稅。

第二種情況：如果企業想通過提高售價達到增加收益的目的，則當增值率略高于20%時，即應適用“增值率在50%以下，稅率為30%”的規定。沿用上例，假定此時的售價為642.40+y（式中y為提高的售價）；相應的允許扣除項目金額應當提高5.5%y（為銷售稅金及附加的增加額）；

這時，全部允許扣除項目的金額=535.33+5.5%y；

增值額=（642.40+y）-（535.33+5.5%y）=107.07+94.5%y；

企業應交納的土地增值稅=（107.07+94.5%y）×30%=32.12+0.28y

若企業欲使提高售價帶來的收益超過因突破起征點而新增加的稅收，就必須使y>32.12+0.28y

即y>44.61.

此時的售房價格最少應為642.40+44.61=687.01

也就是說，只有售房價格高于687.01時，企業才能達到通過提高售價獲取更大收益的目的。

2.利用稅收優惠政策進行土地增值稅稅收籌劃的另一個方法就是靈活運用不同的建房方式。

（1）合作建房方式。稅法規定，對于一方出地一方出資的雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。但如果建成后轉讓的，則屬于征收土地增值稅的范圍。根據這一條政策，可做稅收籌劃如下：

假定某房地產開發企業購得一塊土地的使用權準備修建住宅，則該企業可以預收購房者的購房款作為合作建房的資金，這樣從形式上就符合了一方出土地、一方出資金的條件。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應該比較小，這樣房地產開發企業分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。在該房地產開發企業售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產開發企業建成后，轉讓屬于自己的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅，從而達到降低稅負的目的。

（2）代建房方式。主要是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建房收入的行為。對于房地產開發企業來說，由于房地產的產權自始至終是屬于客戶的，沒有發生轉移，故其取得的收入屬于勞務性質的收入，應當征收營業稅，而不是土地增值稅的征稅范圍。

第7篇：新土地增值稅法范文

關鍵詞：納稅范圍 合理定價 利息支出

準確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判斷屬于土地增值稅稅征稅范圍的標準有三：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的轉讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。土地增值稅是按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和稅法規定的30%—60%的四級超率累進稅率征收，其計算公式為： 土地增值稅稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。

土地增值稅在房地產開發企業的應交稅費中占有相當大的比重，它稅率高、稅負重，因此企業應重視對土地增值稅進行稅務籌劃。

一、房地產企業稅務籌劃技巧

（一）銷售價格定價的籌劃

稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額的20%，應就其全部增值額按規定計稅。在增值額略高于扣除項目金額的20%那個點，邊際稅率就會突增，就會造成增加的收入小于增加的土地增值稅

案例1：某房地產公司開發的商品房銷售價格為X，營業稅金5.5%X（其中：營業稅5%，城建稅7%，教育附加3%）除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額為2，000萬元；此時，該公司所有可以扣除項目的總金額為：2，000+5%X（1+7%+3%）=2，000+5.5%X，解得X=1.2×（2 000+5.5%X）=2,581萬元；如果該公司希望享受稅收優惠，那么該公司的銷售價格最高應在2，581萬元以內，不需交納土地增值稅，此時扣除項目金額總和為2，142萬元，獲利439萬元。

假設銷售價格增加了Y，此時房產的新銷售價格為X+Y，相應的允許扣除項目總金額增加了5.5%Y，此時，允許扣除項目的金額=2，142+5.5%Y；增值額=2,581+Y-（2142+5.5%Y）=94.5%Y+439.應納土地增值稅額=30%×（94.5%Y+439）=0.28Y+132. 若公司希望提高售價來取得更大的收益，必須滿足Y>0.28Y+132，即Y>183；也就是說，其銷售價格就必須高于2,764萬元（2581+183）以彌補稅負上漲帶來的負擔。

（二）代收費用的稅務籌劃

根據稅法規，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是并入房價向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨向購買者收取的，相應的在計算增值額時不允許扣除代收費用。雖然這兩種計算方法計算出來的增值額相同，但在代收費用并入房價時，仍有節稅意義。雖然代收費用計入房價中，增值額并未減少，但扣除項目卻增加了，在同樣增值額的情況下，使得增值率變小。

房地產開發企業在銷售不動產時，經常要代其他部門收取一些費用，如城建配套費、維修基金等費用；

案例2：某房地產公司開發一棟商品房，售價4,000萬元，并根據當地政府的要求，在售房時代收了500萬元的各項費用，營業稅金及附加（營業稅5%、城建稅7%、教育附加3%）為220萬元，支付土地出讓金和開發成本為1,000萬元。

（1）如果公司將代收費用單獨向購買方收取，則允許扣除的金額為1,000+220+1,000×20%=1,420萬元

增值額=4,000-1，420=2,580萬元

增值率=2,580/1,420=182%

增值稅=2,580×50%-1,420×15%=1,077萬元

（2）如果公司將代收費用并入房價向購買者一并收取，則允許扣除的金額為=1,000+500+220+1,000×20%=1,920萬元

增值額=4,000+500-1，920=2,580萬元

增值率=2,580/1,920=134%

增值稅=2,580×50%-1,920×15%=1,002萬元

顯然，該公司將代收費用并入房價一并收取，可以使公司少繳土地增值稅75萬元。從這個案例可以看出，在增值額、增值率、速算扣除系數一樣的情況下，扣除項目越大，土地增值稅稅額就越小，就會給納稅人帶來更多的節稅效益。

當然，需要注意的一點是，在增值率未超過50%的情況下，由于適用的速算扣除系數是零，所以無論代收費用是否并入房價，納稅人的稅負都是一樣的。

（三）利息支出稅收籌劃

房地產開發企業在進行房地產開發時會需要大量資金，因此，必然會發生借款利息的支出。根據《細則》中對房地產開發企業作為財務費用的利息支出有兩種不同的列支方式：

第一種方式為凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除；即允許扣除的房地產開發費用為：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本金額)×5%以內。

第8篇：新土地增值稅法范文

隨著城市化的發展，越來越多的企業面臨著搬遷問題，選擇何種搬遷方式一定程度上決定了搬遷收入的性質，而不同性質的搬遷收入在稅務處理上的差異很大。這一方面對企業會計人員的會計處理和稅收籌劃能力是個很大的挑戰，另一方面也加大了企業對國家制定相關政策的需求。選擇何種搬遷方式，怎樣有效利用當下國家稅收政策進行稅收籌劃是每個財務人員所必須做出的決策。

二、企業搬遷補償收入涉及的稅收政策

（一）企業所得稅政策

2012年8月，國家稅務總局了《企業政策性搬遷所得稅管理辦法》（國稅函[2012]40號，以下簡稱“《辦法》”），并自2012年10月1日起施行。根據《辦法》規定，企業搬遷方式屬于政策性搬遷的，在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出可以暫不計入當期應稅所得額，而在完成搬遷的年度對搬遷收入和支出進行匯總清算，計入當期企業應稅所得額計算納稅；企業搬遷方式屬于企業自主搬遷的，按照《企業所得稅法》及其實施條例進行計算納稅。

（二）營業稅政策

企業取得的搬遷補償收入，如果屬于因政府收回土地使用權而取得的補償收入，無論是從政府直接取得還是從通過出讓方式取得土地使用權的企業簡接取得的，根據《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題》（國稅函[2008]277號）及《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）的規定，只要納稅人出具縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，或縣級以上土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件，均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。但是，企業因轉讓土地使用權或不動產而取得的搬遷補償收入，屬于轉讓土地使用權或不動產而取得的經濟利益，應依法征收營業稅。

（三）土地增值稅政策

根據《土地增值稅暫行條例》第八條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。同時《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條進一步明確指出，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。除此之外，企業取得的任何搬遷補償收入均應依法納稅。

三、案例分析——兩種不同搬遷方式下的稅收籌劃

隨著城市的發展，某化工廠的生產經營活動已經嚴重影響了附近小區居民的生活質量，不僅對小區居民的身體健康構成了極大的威脅，不利于城市美化，也制約了工廠的進一步擴大發展。應該省、市的環保部門、政府以及周圍居民的強烈要求，該化工廠需要限期搬遷。該化工廠原址占地面積約200畝，該宗土地賬面原購買價為2000萬元，地上建筑物賬面價值原值1000萬元，累計折舊600萬元，凈值400萬元。該化工廠董事會在搬遷前就企業搬遷采取何種方式進行了分析討論，并對每種搬遷方式下的稅收及利潤進行了對比分析，詳細分析如下：

方案一：企業自主搬遷

企業自主搬遷，自行轉讓。假設某房地產開發商愿以每畝80萬元的協議價格接收該化工廠的土地及其地上建筑物。則該化工廠自行轉讓土地的總收入為16000萬元（200x80=16000）。該收入屬于商業性搬遷收入或非政策性搬遷收入。根據相關稅法規定，企業應繳納各種稅金：

應交營業稅=（16000-2000）×5%=700（萬元）

應交城建稅=700x7%=49（萬元）

應交教育費附加=700x3%=21（萬元）

應交印花稅=16000x0.05%=8（萬元）

應交土地增值稅：由于地上建筑物賬面凈值為400萬元，經評估重置成本價為3000萬元，按50%的成新度折扣率計算，則評估價格為3000x50%=1500（萬元）。故：

土地增值稅扣除項目金額合計=2000+1500+700+49+21+8=4278（萬元）

土地增值額=16000-4278=11722（萬元）

土地增值=（11722/4278）x100%=274.0065%

土地增值額超過扣除項目200%以上的部分，適用稅率為60%、速算扣除系數為35%。

應交土地增值稅=11722×60%-4278x35%=534.9（萬元）

但是根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四、五款規定，因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房產的，比照本規定免征土地增值稅。符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。本條款中的因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定傷害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況。該化工廠由于其生產活動對環境、周圍居民造成了一定程度的影響，且不利于當下城市的規劃與美化，符合“因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷”的規定，其自行轉讓房地產所得收入，可向有關部門申請不繳納土地增值稅，即可節約稅金5534.9萬元。

綜上，該化工廠采取自行轉讓的搬遷方式下的獲利情況：

繳納土地增值稅時的獲利情況：

轉讓該土地獲得的利潤=160002000-400-700-49-21-8-5534.9=7287.1（萬元）

應交企業所得稅=7287.1x25%=1821.775（萬元）

獲得的凈利潤=7287.1-1821.775=5465.325（萬元）

免征土地增值稅時的獲利情況：

轉讓該土地獲得的利潤=16000-2000-400-700-49-21-8=12822（萬元）

應交企業所得稅=12822x25%=3205.5（萬元）

獲得的凈利潤=12822-3205.5=9616.5（萬元）

該化工廠，因符合國家相關政策勿需繳納土地增值稅，雖然因此企業繳納了1383.725萬元的企業所得稅，但是獲得的凈利潤卻增加了4151.175萬元。

方案二：政策性搬遷

按照《國有土地房屋征收與補償條例》（國務院2011年第590號令）的規定，《辦法》指出，由于社會公共利益的需要，在政府主導下企業進行的整體搬遷或部分搬遷為政策性搬遷。該化工廠選擇政府主導的搬遷方式，符合《辦法》中第一章第三條的規定：“由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要屬于政策性搬遷”。

政府主導搬遷，由政府收回土地，給予企業一定的搬遷補償。假設政府在搬遷文件中明確指出：每畝土地補償款為50萬元，地上房屋建筑及其設備搬遷補償款為2500萬元。則企業獲得的政府補償總收入為12500萬元（200x50+2500=12500）。該收入屬于政策性搬遷收入，按照相關稅法規定，政府收回土地所支付的補償款不繳納營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅和土地增值稅，而只需計算申報繳納企業所得稅。

《辦法》規定，企業的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額為企業搬遷所得；企業政策性搬遷后新購置的資產，一律按照稅法的規定進行處理，其支出不得從搬遷收入中扣除；對政策性搬遷所涉及的資產，《辦法》也分兩種情況進行了規定：一是，搬遷后原資產經過簡單安裝或不安裝仍可以繼續使用的，在該資產重新投資使用后，繼續計提折舊或攤銷費用；二是，搬遷后原資產需要大修理后才能重新使用的，該資產的凈值加上大修理支出，為該資產的計稅成本。在該資產重新投資使用后，就該資產尚可使用的年限計提折舊，同時該大修理支出應進行資本化，不得從搬遷收入中扣除。

假定該化工廠根據搬遷規劃計劃在五年內將原資產搬遷至規劃地，發生的搬遷費用和資產處置支出300萬元，并經過大修理使得資產得以重新使用，為此花去10000萬元的大修理費用，加上資產凈值，合計為30400萬元，高于政府補償總收入，不需繳納企業所得稅。

該化工廠最終獲得的利潤=125002000-400-300=9800（萬元）

綜合方案一、二的結果可以看出：雖然方案一的總收入比方案二的總收入高出3500萬元，但由于方案二有相關稅收優惠政策，較方案一少繳納了稅金，最后獲利更多。方案二較方案一（繳納土地增值稅）的最終利潤高出4334.675萬元；方案二比方案一（不需繳納土地增值稅）的最終利潤多出183.5萬元。因此該化工廠董事會應該選擇方案二，實現企業低稅收、高利潤的目的。

但是否一味從節稅上進行稅收籌劃就能滿足企業利潤最大化的目標呢？如果企業自行轉讓獲得的收入比在政府主導下搬遷所獲得的政策性收入多得多，盡管企業需要繳納高額的相關稅金，但扣除稅費后，仍可能比政府收回土地獲得的利潤更多，此時企業最優的選擇則是自主搬遷、自行轉讓的搬遷方式。接上述案例，若政府給予企業的土地補償款為每畝20萬元，補償地上房屋建筑及其設備搬遷補償款為1500萬元，其余條件不變。則企業獲得的政府補償總收入為5500萬元（200x20+1500=5500），可獲得的凈利潤為2800萬元（5500-2000-400-300-2800）。此利潤遠低于方案一中繳納增值稅時獲得的凈利潤5465.325萬元和方案一中不繳納增值稅時獲得的凈利潤9616.5萬元。在此結果下，該化工廠應選擇方案一，采取企業自主搬遷的搬遷方式，并向有關部門申報免予征收土地增值稅，實現企業的低稅收高利潤的目的。

第9篇：新土地增值稅法范文

關鍵詞：概述 計算步驟 扣除項目 實例

一、概述

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為，以轉讓房地產的增值額為計稅依據，同時實行超率累進稅率。

二、計算步驟

(一)扣除項目的確定

1、取得土地使用權所支付的金額

(1)取得土地使用權支付的地價款(即為向原土地使用權人實際支付的地價款)。(2)取得土地使用權時按照國家統一規定繳納的有關稅費(即有關登記、過戶手續費)。

2、房地產開發成本

土地征用及拆遷補償費；前期工程費；建筑安裝工程費；基礎設施費；公共配套設施費；開發間接費用。

3、房地產開發費用

(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息，并能提供金融機構貸款證明。

允許扣除的開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內。

(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息或不能提供金融機構貸款證明

允許扣除的開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內。

注：ⅰ、利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

ⅱ、利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。

ⅲ、超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

4、與轉讓房地產有關的稅金

營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅(非房地產開發企業)。

5、其他扣除項目(此項只適用于從事房地產開發的納稅人)

(取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本)×20%

6、舊房及建筑物的評估價值

(1)能提供評估價值的。評估價值=房地產評估機構評定的重置成本價×成新度。

(2)不能提供評估價值，但能提供購房發票的。扣除金額=發票所載金額×(轉讓年度-購買年度)×5%。

規定：(轉讓年度-購買年度)項的計算按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計1年；超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可視同為1年。

注：納稅人購房時繳納的契稅不作為此步的扣除項

(二)增值額的計算

增值額=銷售房屋取得的收入-扣除項目

(三)增值率的確定

增值率=增值額÷扣除項目

(四)應繳納的土地增值稅

土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目×速算扣除系數

附：土地增值稅四級超率累進稅率及其計算公式

1、增值額未超過扣除項目金額50%的部分

土地增值稅稅額=增值額×30%

2、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分

土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%

3、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分

土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%

4、增值額超過扣除項目金額200%的部分

土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%

三、為了讓讀者更直觀的理解，下面舉一實例

(例題摘自：2010年注冊會計師全國統一考試《稅法》)

某房地產開發公司于2009年1月受讓一宗土地使用權，根據轉讓合同支付轉讓方地價款6000萬元，當月辦好土地使用權權屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產開發公司將受讓土地70%(其余30%尚未使用)的面積開發建造一棟寫字樓。在開發過程中，根據建筑承包合同支付給建筑公司的勞務費和材料費共計5800萬元；發生的利息費用為300萬元，不高于同期銀行貸款利率并能提供金融機構的證明。3月下旬該公司將開發建造的寫字樓總面積的20%轉為公司固定資產并用于對外出租，其余部分對外銷售。2010年4-6月該公司取得租金收入共計60萬元，銷售部分全部售完，供給取得的銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發和銷售過程中，共計發生管理費用800萬元、銷售費用400萬元。(說明：該公司適用的城市維護建設稅稅率為7%；教育費附加征收率為3%；契稅稅率為3%；其他開發費用扣除比例為5%)。

解答：

(一)扣除項目

1、取得土地使用權所支付的金額

應扣除的契稅=6000×3%=180(萬元)

應扣除的土地成本=(6000+180)×70%×80%=3460.8(萬元)

2、房地產開發成本

應扣除的開發成本=5800×80%=4640(萬元)

3、房地產開發費用

應扣除的開發費用=300×80%+(3460.8+4640)×5%=645.04(萬元)

4、與轉讓房地產有關的稅金

已繳納的營業稅=60×5%+14000×5%=703(萬元)

已繳納的城建稅和教育費附加=3×(7%+3%)+700×(7%+3%)=70.3(萬元)

5、其他扣除項目

加計扣除=(3460.8+4640)×20%=1620.16(萬元)

(二)增值額應繳納的土地增值稅的增值額

14000-(700+70+3460.8+4640+645.04+1620.16)=2864(萬元)

(三)增值率

增值率=2864÷11136×100%=25.72%

25.72% < 50%，適用級數1的30%的稅率

(四)應繳納的土地增值稅

土地增值稅稅額=2864×30%-11136×0=859.2(萬元)

參考文獻：