房地產商業稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產商業稅收籌劃范文

一、選擇開發方式

房地產企業可以選擇合適的建房方式來進行項目開發：

1.合作建房，稅法規定對于合作建房建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。房地產開發企業可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。比如A單位想購買整棟樓房用于辦公，可以同房地產企業以合作建房的方式立項，建好后可按比例分配房屋，這部分按比例分得的房屋只用繳納營業稅不用繳納土地增值稅，大大減少了稅負。

2.代建方式，稅法規定代建房屋是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，向用戶收取代建費的行為。對于房地產開發企業而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務性質的收入，故不屬于土地增值稅的稅范圍。但應注意要滿足以下三個條件：一是委托建房人必須能提供土地使用權證書和有關部門建設項目批準書；二是房地產開發企業不得墊付房屋建設資金；三是必須將建筑安裝企業開具的建筑安裝發票轉交給委托方。房地產開發企業可以利用這種建房方式，在開發之初就確定好最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免銷售繳納土地增值稅。

需要注意的是在運用開發方式進行納稅籌劃時要隨時關注國家稅務的政策變化，如在2006年以前很多房地產企業采用以房地產項目進行投資或聯營來達到規避土地增值稅的目的。其政策依據是《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規定，“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資，聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。”但在2006年3月頒布了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號），新文件第五條明確規定，“對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行了投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定”。這就堵住了房地產開發企業以房地產進行投資或聯營來避免繳納相應的土地增值稅。所以要及時掌握最新的稅法政策才能做出有效的納稅籌劃。

二、充分利用國家稅收優惠政策

國家對從事房地產開發的企業建造普通標準住宅出售有免征土地增值稅的優惠政策。只要項目的增值額未超過允許扣除項目金額的20%，按照稅法有關優惠規定可免征土地增值稅。這項優惠政策也說明了國家對土地增值稅的政策導向是要開發商把增值額控制在合理的水平。企業應充分利用這個優惠政策，將增值額控制在這個范圍內。可以從兩個方面來控制增值額：一是控制扣除項目金額，要注意對發生的開發成本費用一定要取得合法的稅務憑證，才能在計算扣除額時允許扣減。二是控制房屋銷售價格，并不是收入越多利潤越大，有時通過適當降低價格減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。可以通過事先測算，來制定最佳銷售價格。合理的定價才能使企業更好的實現利潤。

三、選擇銷售方式

1.開發商將房產轉為自用或出租，可免交土地增值稅。房地產企業進行住宅項目開發通常都帶有商鋪。而商鋪這部分成本比普通住宅不會高很多，而銷售價格卻多幾倍。使其增值額基本都超過200%，按規定這部分要按高達60%的稅率繳納。所以如果不是急等資金回籠的情況，可將這部分房屋轉為用于出租的資產，避免因繳納高額的土地增值稅而稀釋了利潤。依據是國家稅務總局了《關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規定，自2008年1月1日起，自建商品房轉為自用或經營，由于資產所有權屬在形式和實質上均不發生改變，可作為內部處置資產，不視同銷售確認收入，相關資產的計稅基礎延續計算。即房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，不用繳納企業所得稅和土地增值稅。國家稅務總局在2009年出臺的《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）也證實了這一點。

第2篇：房地產商業稅收籌劃范文

企業自查技巧與原則

如前所述。稽查局這次開展的企業自查最主要目的是完成稅款入庫任務。所以，如果責企業一不小心有欠稅了，或者說企業“高瞻遠矚”故意留著一部分稅不交，那么筆者就要“恭喜”貴企業了。拿這些欠稅去交差，當然金額不能太小，只要能收上欠稅，稽查局一般不會再找貴企業的“麻煩”。如果這部分欠稅已經在征管部門掛號了，又能引起征管部門和稽查部門的相互博弈，到時候貴企業就是那個得利的“漁翁”。這樣說來，似乎是不照章納稅的倒還容易過關，或許有時候確實是這樣。當然，我們并不鼓勵企業這種做法。

那么多少金額合適呢?這里沒有一個具體的標準，據說有些地方稽查局內部有不成文的規定，就是企業報的自查數一般不得少于該企業上一年度納稅總額的1.5％。1.5％的數字也符合統計學原理。2008年全國稅收收入完成54218億元，其中稽查局查補入庫的稅款是513億元，占O.94％，考慮到今年稽查任務增加了一倍，把比例提高到1.5％是有道理的。

當然，大多數企業并不能“有幸”欠稅，若不是由于資金周轉不靈，企業一般也不會故意留著一塊稅不交，因為這樣會增加被加收滯納金的風險。所以，絕大部分企業都要老老實實的自查。那么怎樣才能過關而不至于遭到稽查局的重點檢查呢?

首先，企業要重視此次稅務檢查。衡量自己在當地所處的地位，是不是當地的納稅大戶?是不是當地行業的領頭羊?如果是，企業應該明白自己毫無疑問已成為了稅務檢查的重點對象，稽查局會把優勢力量集中于納稅大戶身上，因為從重點稅源企業挖稅遠比從一般中小企業見效要快得多。沒有哪個企業敢說自己一點問題都沒有，即使請了中介幫助協查，仍不能高枕無憂，因此企業切不可輕視。

其次，企業應先把能在會計報表上體現的稅款自查一遍。比如印花稅，現在很多省市采用了核定征收的方式，只要看財務報表的購銷金額就可以匡算出購銷合同印花稅的金額。實收資本和資本公積的增加會導致印花稅的產生，房地產開發企業預收賬款的增加也會導致產權轉移書據印花稅納稅義務的發生。還有土地使用稅，2008年，很多地方都大幅度提高了單位稅額，稽查局借助稅務機關的征管信息系統，或者直接從財務報表上就可以看出，企業所交的土地使用稅是否足額。這些表面上易計算檢查的稅款一定要報上去，這樣可以贏得稽查局的好感，起碼能給稽查局留下已經在認真自查的印象。

最后，企業應該認真對照自查提綱的內容進行自查。自查提綱是稅務機關根據以往對相關行業進行檢查時發現的問題進行歸納總結出來的帶有普遍性的檢查提綱，對每一個納稅人的自查都有指導作用。值得注意的是，企業在自查時不能僅限于自查提綱的要求，還應該跳出提綱，結合企業自身的實際情況來自查，這樣才能最大限度地規避稽查風險。

表面上的稅款報上去后，如果稽查局覺得還不滿意，或者尚未達到想要的數字，一般會給企業第二次自查的機會，這是最后的機會，企業應該多與稽查局的同志溝通，認真把握機會再梳理一遍，看看還有什么地方疏漏了，以免留下后患。

重點行業自查要點

今年稅務檢查的重點行業是房地產開發企業、建筑安裝業、大型連鎖超市，下面就這三個行業應注意的問題做一些提示。

一、房開企業開發產品自用及銷售：

關于房地產開發企業自用開發產品應否繳納所得稅的問題，按規定，2008年以前的自用開發產品需要視同銷售繳納企業所得稅，2008年1月1日以后自用的開發產品不需要視同銷售繳納企業所得稅，這一點是不少房開企業容易忽視的問題。

房地產商無正當理由，以明顯偏低的價格將商品房銷售給本公司股東及相關聯企業及個人，不僅要按市場價補交營業稅、土地增值稅、企業所得稅，還要負責代扣代繳股東所享受到的折扣的個人所得稅。

二、建筑安裝企業的營業稅計稅時點：

根據財政部、國家稅務總局2006年12月下發的財稅[2006]177號文件《關干建筑業營業稅若干政策問題的通知》規定，“納稅人提供建筑業應稅勞務，施工單位與發包單位簽訂書面合同，如合同明確規定付款(包括提供原材料、動力和其他物資，不含預收工程價款)日期的，按合同規定的付款日期為納稅義務發生時間：合同未明確付款(同上)日期的，其納稅義務發生時間為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業款項憑據的當天。”但據筆者所知，目前大部分建筑安裝企業仍然是以開具發票的時點為納稅義務發生時間的，或是以收到預付款為納稅義務發生時間。此文件的執行時間是從2007年1月1日起。企業應該結合這次自查，調整納稅義務發生時間。

三、大型連鎖超市營業稅與增值稅的劃分：

作為企業，面臨的最尷尬問題也許就是國稅、地稅同時就一項業務擁有征稅權，企業兩邊都不敢得罪，而且萬一交錯了地方，還會增加納稅成本。

超市的業務中最容易混淆的就是超市收取供應商的返利和促銷費、上架費、進場費、運輸費等各種費用的劃分。根據《國家稅務總局關于商業企業向貨物供應方收取的部分費用征收流轉稅問題的通知》(國稅發[2004]136號)文件的規定，商業企業向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額無必然聯系。且商業企業向供貨方提供一定勞務的收入，例如進場費、廣告促銷費、上架費、展示費、管理費等，不屬于平銷返利，不沖減當期增值稅進項稅金，應按營業稅的適用稅目稅率征收營業稅。對商業企業向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額掛鉤(如以一定比例、金額、數量計算)的各種返還收入(即返利)，均應按照平銷返利行為的有關規定沖減當期增值稅進項稅金，不征收營業稅。因此超市應對照該文件的規定正確核算和劃分增值稅與營業稅，對于稅務機關的

不合理要求可以據理力爭。

易被忽略問題提示

一、價外費用的納稅問題。

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，營業稅的計稅依據是納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用，其中價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費。凡價外費用，無論會計制度規定如何核算，均應并入營業額計算應納稅額。在會計實務中，收取的價外費用一般是計入往來賬或是直接沖減期間費用。例如，建筑安裝企業收到提前竣工獎一般是放在“營業外收入”中，而企業只就主營業務收入申報營業稅。但關于價外費用的問題也有例外，比如房地產開發企業代政府部門收取的費用，如果不將此費用計入房價中。且另外開具收據收取費用的，可以不計入營業額中繳納營業稅。

二、專項用途財政性資金是否免稅。

舊法的規定是財政補貼要有財政部、國家稅務總局聯合下文規定可以免稅的才能享受免稅的待遇。新法改變了這一做法，根據財政部、國家稅務總局下發《關于專項用途財政性資金有關企業所得稅處理問題的通知》(財稅[2009]87號)文件的三項規定，企業較容易滿足該文件所提出的條件，從而享受到稅收優惠政策。

三、工資薪金稅前扣除新舊政策的差異。

舊的所得稅條例對工資薪金的稅前扣除實行工效掛鉤和計稅工資兩種辦法。新法的規定則寬泛得多，強調“合理性”的判斷。