房地產公司會計核算精選(九篇)
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第1篇：房地產公司會計核算范文
在實際操作中，企業(yè)可根據(jù)核算的對象的具體的情況設立獨立的成本詳細賬表，制作出成本卡片，全方位地記錄項目從立項起至驗收結束的所有成本費用。在年底的時候，將過去一年已經竣工結轉完的項目歸入檔案就可以了。成本卡片大概由兩個部分組成，一般分為抬頭部分和賬表部分。抬頭部分主要是列舉施工合同的主要內容，比如開工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等一些基本的重要的情況。正文詳細記錄方方面面，主要采用多欄式表格記錄和項目的明細，全面記錄成本開支情況。使用成本卡片開展成本核算的主要優(yōu)勢在于：成本卡片上面可以看出一個項目的整體情況，各項成本的具體情況，每項成本一目了然，以利于開展投資分析更好的開展監(jiān)督分析，同時又免除了結賬和建賬之苦，提高信息準確度同時提高會計工作效率。
二、實施權責發(fā)生制的會計核算基礎，規(guī)范房地產公司財務會計制度
根據(jù)調查，房地產企業(yè)除了上市公司和國有公司會計核算采用權責發(fā)生制核算，以便能夠及時準確地對交易或者是項目產生的費用加以確認核實，及時知道銷售收入的數(shù)額，而費用反映會計期間已經消耗的貨物或服務的數(shù)額，兩者均不管款項是否在本期內收到或支付，其他的房地產公司均采用收付實現(xiàn)制。權責發(fā)生制，發(fā)便及時準確全面反應企業(yè)使用者所提供的資源信息以及財務狀況的變化，準確反應企業(yè)的取得和負債，能夠綜合、全面地反映會計主體的運營業(yè)績和受托責任向使用者提供主體控制的資源、資源的來源、運營成本等評價主體財務狀況及其變動情況；能準確全面反映公司的資產盈利和負債、業(yè)務收支及結余、從整體上反應整個企業(yè)的營運狀況，幫助企業(yè)準確進行成本核算，增強企業(yè)的抗風險能力。針對該問題，建議財政部門作為全國會計工作的主管部門，應統(tǒng)一規(guī)范該方面的工作。
三、統(tǒng)一收入確認標準，規(guī)范房地產企業(yè)收入和成本結轉辦法
我國會計準則、會計制度中4個必要條件已成為商品銷售收入確認的標準；即企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業(yè)；相關的收入和成本能夠可靠地計量。在以上4條規(guī)定中，收入確認的標準是以風險和報酬實質的轉移，在理論上看似合理但在實際操作中給收入確認帶來了不少的困擾。凡是不符合上述4項標準的，即使房地產商品已經開發(fā)完畢并且通過驗收，已經獲得了相關報酬并且轉移了企業(yè)的風險，但也不能作為收入加以確認。因此如何同時兼顧會計準則及其相關法律法規(guī)，統(tǒng)一房地產行業(yè)收入確定標準，同時也才能以此進行成本結轉，是需要政府部門統(tǒng)一研究實施的。
四、根據(jù)房地產企業(yè)特殊性，增補信息披露
第2篇：房地產公司會計核算范文
關鍵詞：新準則；公允價值
一、新準則關于公允價值的規(guī)定
我國在新的企業(yè)會計準則中重新引入了公允價值這一計量屬性，這是新會計準則的重大突破，同時也標志著我國市場經濟體系的成熟。新企業(yè)會計準則中的基本準則是這樣定義公允價值的：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償?shù)慕痤~。”即由此可見，公允價值所強調的是會計應對資產、負債以及所有者權益進行真實與公平地計量。新準則實行一年多來的事實證明適度地引入公允價值的計量屬性，能夠更真實地反映企業(yè)的實際情況，符合時展的要求。一方面，我國資本市場的深入發(fā)展為公允價值的引入奠定了堅實的基礎；另一方面，實際應用的歷史成本計量原則常常不能夠真實準確地計量企業(yè)的一些市場收益和風險，例如衍生金融工具的收益和計量等。所以，公允價值的使用對企業(yè)而言具有重大的意義。
二、新準則中公允價值計量的主要應用
（一）公允價值在債務重組中的應用
新準則中規(guī)定企業(yè)對于以實物資產抵債、將債務轉為資本等情況，應該引入公允價值計量，并將債務重組的收益計入“營業(yè)外收入”和“營業(yè)外支出”兩個反映當期損益的賬戶。具體而言，可以分為四種情況：債務人的債務重組賬面價值與實際支付現(xiàn)金之間的差額應該計入債務重組當期損益；債務人如以非現(xiàn)金資產清償債務的，債務人應將重組債務的賬面價值與轉讓的非現(xiàn)金資產公允價值之間的差額，確認為債務重組利得計入當期損益；債務轉為資本時，債務人應按照所轉股的公允價值作為清償債務的價值，將股份公允價值與賬面總額之差作為資本利得計入“資本公積－股本溢價”賬戶，將股份公允價值與重組債務賬面價值之差作為重組利得計入“營業(yè)外收入”；債權轉增股權時，也用類似的方法將股權的公允價值與重組債權賬面價值之差作為債務重組損失計入反映當期損益的“營業(yè)外支出”賬戶。依據(jù)新準則，在債務重組業(yè)務中運用公允價值時如果實物資產沒有活躍的交易市場，公允價值可以通過公正的第三方來評估產生，也可以視具體情況由雙方的協(xié)議作價來確定。
（二）公允價值在非貨幣性資產交換中的應用
新準則中第7號對于非貨幣性資產交換是這樣規(guī)定的：非貨幣性資產交換同時具備商業(yè)實質且能夠可靠計量的，應當以公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，公允價值與換出資產賬面價值的差額應計入當期損益。由此可見，非貨幣性資產交換應用公允價值計量需要具備兩個前提條件：這項資產交換須具有商業(yè)性質同時交換的資產還需要能夠應用公允價值可靠地計量。所謂的商業(yè)實質指的是所交換的非貨幣性資產須在未來的現(xiàn)金流量風險、時間和金額方面均有顯著不同的表現(xiàn)。如果非貨幣性資產交換不能夠同時滿足上述兩個條件的話，那么會計計量時仍然以換出資產的賬面價值作為資產成本，不須確定損益。總之，在非貨幣換中是否采用公允價值計價，判斷交易的商業(yè)實質是關鍵，這種方法的判定有利于排除關聯(lián)方交易的情況出現(xiàn)。
（三）公允價值在投資性房地產中的應用
新準則第3號對于投資性房地應用公允價值的情況是這樣規(guī)定的：投資性房地產采用公允價值模式計量時應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，將公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。如果企業(yè)原來投資性房地產以歷史成本計價，在存在公允價值能夠可靠取得的條件下，企業(yè)可以變更計量方式，允許采用公允價值的方式計量。計量模式已經確認就不得隨意更改。事實證明，這一規(guī)定的施行對我國投資性房地產企業(yè)產生了較大的影響，企業(yè)的當期利潤和凈資產在財務報表上都有了明顯體現(xiàn)。例如：某個房地產公司于2002年建造完成的寫字樓用來出租，當時建造成本只有800萬，而當前如果按照市場價格估計的話，其價值已經升到了2800萬，這時候如果一下子將以前的成本計量方法改為公允價值計量方法的話，企業(yè)的當期收益就可以極大地提高了。
（四）公允價值在金融工具確認與計量中的應用
金融工具指的是形成一個企業(yè)的金融資產，并形成其他單位的金融負債或權益工具的合同。新準則關于金融工具的確認和計量中規(guī)定，企業(yè)的金融工具初始確認、后續(xù)計量、期末估價以及減值等都應以公允價值為標準，即要求對交易性和可供出售的金融資產或負債按照公允價值計量，用公允價值所計量的變動計入當期損益。這一規(guī)定可以企業(yè)投資者的投資決策情況納入報表的反映當中，同時也可以為企業(yè)投資者提供有效防御金融風險的信息，有效地避免了長期以來歷史成本在對金融工具衡量時，無法在財務報表上反映的弊端。
（五）公允價值在非同一控制下企業(yè)合并的應用
企業(yè)的合并方式可以分為兩種：同一控制下的合并和非同一控制下的合并，對這兩種企業(yè)合并方式準則中規(guī)定的會計處理方法是不一樣的。前者的企業(yè)合并方式多半不是出于企業(yè)自愿的行為，合并時采用的價格也不是雙方公平議價的結果，所以準則中規(guī)定采用賬面價值作為處理方法。而非同一控制下的企業(yè)合并（通常有吸收合并和新設合并兩種）由于是交易雙方充分議價的結果，有存在雙方認可的公允價值，因而此種方式采用公允價值更為合理。具體交易時，如果所交易的公允價值價格大于購買日被購買方可辨認凈資產公允價值時，應將其差額部分確認為商譽，并于每個會計期末對商譽進行減值測試，計入當期損益；反之則確認為負商譽。企業(yè)在合并中產生的相關費用應該計入交易當期的損益。
三、新準則中有關公允價值會計科目的核算
通過上面的分析我們了解到公允價值是企業(yè)會計準則新引入的一個區(qū)別于以往會計準則的全新概念，所以在此基礎上的會計核算科目也有了相應地變化，尤其值得注意的是引入了新的會計核算科目――“公允價值變動損益”。以下我們將通過例子具體來分析，如何在實際會計實務中應用“公允價值變動損益”、“營業(yè)外收入”等這些跟公允價值有關的會計核算科目。
例1：甲公司于2006年11月購買乙公司180萬元準備短期持有的債券，2007年6月30日，該筆債券的市價為186萬元；2007年12月31，該筆債券的市價為182萬元，甲公司應該作如下的會計處理：
1.2007年6月30日，確認該筆債券的公允價值變動損益時，
借：交易性金融資產－公允價值變動60000
貸：公允價值變動損益60000
2.2007年12月31日，確認該筆債券的公允價值變動損益時，
借：公允價值變動損益 40000
貸：交易性金融資產－公允價值變動 40000
例2. 甲公司與乙公司是兩個獨立的企業(yè)，兩者之間不具有關聯(lián)關系，并且二者都是增值稅的納稅人，適用17%的增值稅率，甲公司的庫存商品與乙公司的某一個閑置車間進行交換，庫存商品的賬面價值為1800萬元（未計提存貨跌價準備），公允價值和計稅價格為2000萬元。乙公司固定資產賬面原值為2340萬元，已計提折舊400萬元，未計提減值準備，公允價值和計稅價格均為2340萬元。甲公司換入閑置車間作為固定資產核算；乙公司換入甲公司的庫存商品作為庫存商品核算，假設不考慮除增值稅外的其他稅金，該交換具有商業(yè)實質，核算時符合非貨幣性資產交易公允價值的條件要求。
甲公司會計處理如下：
借：固定資產2340
貸：主營業(yè)務收入 2000
應交稅費――應交增值稅（銷項稅額） 340
結轉成本：
借：主營業(yè)務成本1800
貸：庫存商品 1800
交易收益＝2000－1800＝200（萬元），作為營業(yè)損益，在利潤表上反映
乙公司會計處理如下：
1.會計處理：
借：固定資產清理 1940
累計折舊 400
貸：固定資產 2340
借：庫存商品 2000
應交稅費――應交增值稅（進行稅額）340
貸：固定資產清理 1940
營業(yè)外收入 400
2.會計收益＝2340－1940＝400萬元，應該視為非日常活動產生的經濟利益的流入，作為利得計入“營業(yè)外收入”。
四、提高應用公允價值計量的建議
一方面，應該繼續(xù)深入市場經濟體制改革，積極努力建立和完善適合現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的公平有序的競爭機制。我們知道公允價值是交易雙方在一個開放、不受干擾的市場中，在平等、自愿條件下進行交換的價值。公允價值得以合理運用的一個前提就是存在活躍的市場，而活躍市場的存在需要發(fā)育成熟的市場經濟，所以加強市場經濟建設是以較低成本獲得可靠的公允價值的必備條件。所以我們必須建立起一個統(tǒng)一而又充分競爭的交易市場，努力完善我國的資本市場、證券市場、房地產等各類市場，為公允價值的施行提供堅實的基礎。
另一方面，大力提高當前會計從業(yè)人員的業(yè)務水平也是必須的。公允價值的恰當評估是建立在各個行業(yè)專業(yè)會計人員的職業(yè)判斷基礎上的。所以，現(xiàn)階段提高會計從業(yè)人員的業(yè)務水平可以有效地加強公允價值的應用。提高會計從業(yè)人員的業(yè)務素養(yǎng)一是要從職業(yè)道德方面入手，切實加強相關財會人員的誠信建設和法制教育，使得財會人員在不違反法律法規(guī)和會計準則的基礎上處理會計業(yè)務，從根本上消除虛假現(xiàn)象的發(fā)生；二是加強財會人員的業(yè)務培訓，幫助他們熟悉掌握新的會計處理方法和程序，提高其對交易和事項的確認、計量、報告做出復雜判斷處理的能力。
綜上所述，新企業(yè)會計準則體系的實行為企業(yè)合理利用公允價值創(chuàng)造了條件，一定程度上防止企業(yè)操控利潤的可能性。能夠有效地避免企業(yè)以前各種會計處理的不合理性，使得企業(yè)的財務會計報表能夠更真實地反映企業(yè)經營的效益狀況，為企業(yè)管理者提供有效的信息。然而，我們也應該看到新準則的施行時間并不長，實際工作中還可能存在一些問題需要我們加以應對和完善。
參考文獻：
［1］趙艷，如何在新準則中使用公允價值，中國農業(yè)會計，2007年第8期
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第3篇：房地產公司會計核算范文
一、我國房地產會計信息質量存在的問題
（一）會計信息披露存在主觀虛假信息
導致了房地產企業(yè)會計信息失真，具體來說，人們的整體認知水平有限，加上會計方法的多樣化，使得房地產企業(yè)很容易對會計信息進行弄虛作假，尤其在當前國家對于房地產行業(yè)的調控越來越嚴厲的時代，房地產企業(yè)為了獲得更多的生存機會，便不擇手段的編制虛假合同，從而造成會計信息的失真。此外，會計信息的提供者與使用者之間的信息不對稱也是造成會計信息失真的重要原因。
（二）會計信息披露不夠準時
長期以來，我國的很多房地產企業(yè)都沒有嚴格遵守信息披露制度中關于定期報告的相關規(guī)定，常常對各種不良會計信息延遲披露，而對各種有利會計信息提前披露，有的房地產企業(yè)常常將一些臨時報告會，在實際事項已經發(fā)生了很長一段時間后才進行補充披露。這在一定程度上造成了我國房地產企業(yè)在會計信息披露上的混亂局面，不利于投資者的科學決策。
（三）會計信息披露不夠完整
房地產企業(yè)對與房地產建設項目相關企業(yè)的交易信息披露不夠重視，會計信息披露不夠完整和細致；通過保護公司機密或商業(yè)秘密等借口，故意隱瞞對房地產企業(yè)自身不利的會計信息。例如很多涉嫌違背國家產業(yè)政策和制度法規(guī)的會計行為或重大經濟事項；對房地產開發(fā)項目資金的投放去向以及利潤構成的會計信息披露不夠充分，在一定程度上損害了投資者的切實利益；未能對公司的償債能力進行充分揭示，反而對企業(yè)的應收賬款、對外擔保、負債等會計信息進行選擇性的隱瞞；部分房地產企業(yè)的財務報告中不能提供同期完整的數(shù)據(jù)和信息等。
（四）會計信息披露不夠標準和規(guī)范
根據(jù)相關法律法規(guī)和制度規(guī)范的規(guī)定，房地產企業(yè)在進行會計信息披露時，必須嚴格遵循會計信息披露制度中的相關規(guī)定，確保會計信息披露的標準型、規(guī)范性、合理性和合法性。然后很多房地產企業(yè)的會計信息披露存在過于隨意或者違規(guī)違法的情況，在很大程度上影響了房地產企業(yè)會計信息披露的質量和水平。例如，有的房地產企業(yè)的中期報告過于簡單；會計信息披露過程中缺乏嚴謹性和嚴肅性；缺乏相關產業(yè)政策和市場信息的揭示，無法進行相應的財務分析與評價等。
二、我國房地產會計信息質量不佳的原因
（一） 房地產行業(yè)經營的特殊性
首先是企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差。房地產開發(fā)從選址立項直至銷售移交的過程生產周期較長，確認收入的時間短則一年，長則幾年，收入費用配比原則在房地產業(yè)的運用造成了困難，利潤在不同時期會出現(xiàn)波動較大的現(xiàn)象。其次，會計實務中銷售收入的確認隨意性較大，由于開發(fā)產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。第三，房地產開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量有明顯的差異性，由于開發(fā)期限較長，其異步性更大。
（二）公司管理方面原因
首先，有很大一部分企業(yè)為了自身的利益和目的，置部分股東和投資者的利益于不顧，在會計信息披露中提供很多虛假信息，這不僅對股東和投資者的切身利益造成了損害，對房地產企業(yè)的長遠發(fā)展也是非常不利的。同時，有的房地產企業(yè)的公司治理結構不合理，未能形成股東之間的相互制衡，無法充分發(fā)揮董事會、監(jiān)事會的監(jiān)督作用，使得相關部門和人員無法為企業(yè)的會計信息披露行為進行有效的監(jiān)管和引導。第三房地產行業(yè)會計人員自身素質較低，且有時為了迎合上級的需要，也可能使計量的數(shù)據(jù)與實際情況不相符，使得會計信息失真。
（三）房地產行業(yè)的會計信息披露的法律制度體系和監(jiān)管制度不夠完善
從整體上看，目前我國的會計信息披露體系還存在很多缺陷，無法保證房地產企業(yè)會計信息披露工作的高質量開展。現(xiàn)有的制度和規(guī)范缺乏先進性和前瞻性，在工作過程中缺乏靈活性，無法為會計信息披露的實際工作提供更多的參考依據(jù)，制度上的漏洞為房地產企業(yè)進行會計操縱提供了可能；并且我國尚未建立科學的責任追究和懲罰機制，這就很難保證房地產企業(yè)在會計信息披露過程中的科學化、標準化、規(guī)范化。因此，房地產行業(yè)會計信息披露的法律制度體系亟待加強和完善。此外，多數(shù)房地產企業(yè)的內部審計部門形同擺設，無法保證會計審計的獨立權和自主權，而政府監(jiān)督、市場監(jiān)督、行業(yè)監(jiān)督以及與之相關的監(jiān)督管理依據(jù)不夠全面，使得很多監(jiān)督管理措施無法得到真正的貫徹和落實，不僅浪費了大量的社會資源，也很難充分保證房地產企業(yè)會計信息披露的質量。
三、提高我國房地產信息質量的措施
（一）完善房地產行業(yè)的會計規(guī)范體系
對房地產行業(yè)會計的一些特殊事項相關具體準則或會計制度加以規(guī)范，建立更加完善、健全的會計信息披露標準和規(guī)范，進一步避免和減少房地產企業(yè)不作會計信息披露、暗箱操作、不正當競爭等違規(guī)操作行為，促進整個房地產業(yè)的更好發(fā)展，增加房地產企業(yè)財務狀況和經營業(yè)績信息的可比性和有用性。
（二）擴大信息公開內容
房地產企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關規(guī)定披露信息外，還應增加企業(yè)的預售情況及政策信息、土地儲備量及成本構成信息、分項目的現(xiàn)金流量信息、質量保證金及風險等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產企業(yè)提供真實公允的會計信息，提高風險的透明度，為房地產商品的質量提供保證；另一方面可使投資者在財務報表信息不足的情況下，幫助他們更準確、更全面地對企業(yè)的財務狀況和經營業(yè)績作出評價，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。
（三）提高會計人員業(yè)務能力與職業(yè)道德素質
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（四）完善房地產企業(yè)內部管理
房地產企業(yè)也需要按照國家的要求，及時轉變觀念，增強行業(yè)自律，以嚴謹?shù)膽B(tài)度開展會計工作。首先，企業(yè)應改善內部治理結構，設立財務監(jiān)督部門專門負責對日常會計工作的把關，時刻監(jiān)督會計信息記錄、會計核算和信息披露。其次，企業(yè)應改進內部控制系統(tǒng)，針對會計信息容易失真的環(huán)節(jié)實施改革，杜絕風險漏洞，抑制會計信息失真的根源。
（五）建立健全法律法規(guī)制度和監(jiān)管體系
由于房地產企業(yè)的會計工作相當復雜，涉及的面廣。同時，會計工作本身具有較強的技術性，且有自身的發(fā)展和工作規(guī)律。因而，房地產企業(yè)為了有效治理會計信息失真問題，就應該盡快制定符合會計工作的客觀規(guī)律，特別是關于會計信息質量的判定標準和判定方法要具有較強的可操作性。同時建立配套的內部管理的會計管理體系，努力強化房地產行業(yè)的監(jiān)督機制，制定內部稽查和財務監(jiān)察制度，健全社會監(jiān)督機制，提高會計監(jiān)督的權威性和全面性，充分突顯出社會審計的客觀公正作用，嚴肅處理有問題的會計人員。
參考文獻：
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[3]宮國林，完善我國房地產行業(yè)會計信息質量問題的對策[J].市場周刊（理論研究），2011（9）
第4篇：房地產公司會計核算范文
1、認清崗位職責，切實作好會計基本工作。
作為企業(yè)經濟活動的起點，貨幣資金的管理責任重大。自在市局從事出納工作以來，我嚴格按照中國人民銀行規(guī)定的現(xiàn)金管理辦法和財政部關于各單位貨幣資金管理和控制的規(guī)定，辦理市公司的日常費用報銷業(yè)務。為作好現(xiàn)金的管理，并結合會計電算化工作，我堅持日清月結，作到每日庫存數(shù)與現(xiàn)金日記帳余額核對，確保帳實相符;月末現(xiàn)金日記帳余額與現(xiàn)金總帳余額相符。作為銀行出納，我認真把握中國人民銀行的《支付結算辦法》和財政部關于貨幣資金的內部控制制度，作到了嚴格按相關規(guī)定和在單位財務制度范圍內辦理銀行存款、取款及轉帳業(yè)務，對不符合制度的資金業(yè)務堅決不予辦理。同時，我還注重與貨幣資金相關的票據(jù)及單據(jù)管理。結合市公司資金活動的特點，單位銀行戶頭達30多個，票據(jù)的購買、保管、領用及注銷等環(huán)節(jié)我都要一一把關，確保不發(fā)生因票據(jù)引發(fā)的資金安全問題。每月結束后定期主動與銀行對帳單核對，進行銀行存款余額調節(jié)表的編制，確保了單位資金的安全與會計核算的準確。xx年6月至**年9月我在市公司投資的房地產公司從事出納工作。在此期間，我嚴格按現(xiàn)金及銀行結算制度和公司的資金使用要求進行資金結算活動，確保了在個人職責范圍內的三個項目的資金作到了專款專用。
2、深入學習《會計法》，積極參與會計基礎規(guī)范工作。
按照國家局規(guī)范會計基礎工作的要求，針對市公司前期會計基礎工作的不足，我配合處內同事在擬定的原始憑證粘貼規(guī)則后分處室制作了自制憑證粘貼樣本。在新的原始憑證粘貼規(guī)則實行后，我盡量做好宣傳、解釋工作。對于不熟悉的同志，我親自示范，直到達到要求為止;尤其是離退人員報銷醫(yī)藥費用時問題層出不窮，我都能細心講解、熱情幫助。在工作中既堅持原則，又不拘泥于形式，工作得到大家的肯定，也使會計基礎規(guī)范工作得到其他部門的支持，也為整體提升市公司會計基礎工作水平打下了良好的基礎。通過近半年的不斷摸索與實踐，會計基礎規(guī)范工作從憑證這一源頭取得明顯的進步。
第5篇：房地產公司會計核算范文
質量是企業(yè)的生命，質量是企業(yè)發(fā)展的根本保證。建設工程項目的質量管理是確保按照設計師的設計成果保質保量的施工完成。建筑工程的質量好壞，關乎到國家經濟發(fā)展，關乎到廣大人民群眾的切身利益，作為房地產開發(fā)經營單位，要把工程建設質量放到首要位置，不斷探索研究提升工程質量的管理方法和技術措施，把提高建筑工程質量作為企業(yè)發(fā)展的基石。
本文以房地產開發(fā)公司質量管理作為研究對象，從管理學的角度出發(fā)，對其質量管理現(xiàn)狀和存在的問題進行分析研究，并給出質量管理改進提升的建議措施。
關鍵詞：房地產開發(fā)建設工程質量管理改進措施
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
一、 房地產公司質量管理現(xiàn)狀及存在問題
1.1房地產公司質量管理現(xiàn)狀
房地產行業(yè)經過十幾年的膨脹和飛速發(fā)展，尤其在各房地產公司以經濟利益至上的背景下，房地產開發(fā)質量引起全社會的關注。在經歷各種“樓脆脆”“樓歪歪”事件后，房地產公司在開發(fā)質量管理上不斷進步，取得了很多良好的經驗，并得到較好的傳承，但同時還有許多需要繼續(xù)改進的地方，特別是在質量管理中暴露出來的具有行業(yè)共性的質量問題。
當前大中型房地產公司都建立了自己的質量管理體系，有各自的質量管理文件，在每個開發(fā)階段形成對應的各流程質量管理文件，現(xiàn)對某房地產公司各開發(fā)流程的質量管理進行論述：
1.2房地產公司質量管理存在問題
1.2.1、多數(shù)企業(yè)質量管理體系的建立缺乏規(guī)范性、完善性，沒有經過認證機構的認證和貫標。項目公司沒有建立有效的項目質量控制體系，缺少項目質量控制計劃及有效的運行機制。
1.2.2、質量成本意識淡薄、認識不足
質量成本是指企業(yè)為了保證和提高產品或服務質量而支出的一切費用，以及因未達到產品質量標準，不能滿足用戶和消費者需要而產生的一切損失。
質量成本一般包括：為確保與要求一致而作的所有工作叫做一致成本，以及由于不符合要求而引起的全部工作叫做不一致成本，這些工作引起的成本主要包括：預防成本、鑒定成本、內部損失成本和外部損失成本。其中預防成本和鑒定成本屬于一致成本，而內部損失成本和外部損失成本，又統(tǒng)稱為故障成本，屬于不一致成本。
目前多數(shù)企業(yè)重工期，輕質量。質量成本管理欠缺，沒有形成有效的質量成本管理體系，缺乏對質量成本和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略影響的認識。
1.2.3、全員參與力度不足，一是建設工程質量管控知識的全員培訓普及率低：普遍存在安裝管理人員不懂土建，土建管理人員不懂安裝，財務、行政等人員不懂工程等情況；二是企業(yè)內部員工不能完全實現(xiàn)定崗定編，一人多崗、多人一崗的情況時有發(fā)生，員工職責分工不明確，不能有效地參與質量管理活動中。
1.2.4、偏重現(xiàn)場施工質量管理，忽視設計質量管理
大多數(shù)管理人員認為，現(xiàn)場施工質量應當是工程結構實體質量的關鍵，總是在施工過程中嚴格控制各工序流程的疏漏問題，這在質量管理及隱患造成根源上產生了明顯偏差。然而現(xiàn)在設計公司更多的考慮了建筑外觀造型、結構形式新穎等因素，而考慮地區(qū)環(huán)境差異、抗震構造、施工條件限制和整改難度等很少，不能充分從施工的角度進行設計，為工程的施工帶來了困難，從而埋下了質量隱患。
1.2.5、偏重表面質量，忽視隱蔽質量
一般在檢查質量、評估工程、竣工驗收和用戶反饋意見等，往往偏重于外露的質量問題，如平整度、順直度、顏色一致性等。對較隱蔽的質量問題，如：鋼筋間距均勻性、下料長度、箍筋彎鉤角度、搭接綁扎質量、焊接接頭質量、當鋼筋數(shù)量在構件（梁柱結點）同一截面上密度較大時排放、砼保護層厚度控制、砼澆筑振搗質量（密實度）、設備器材調試及管線耐久性等均較容易忽視。
1.2.6偏重現(xiàn)場正在施工過程的被動式質量管理，忽視工序進行前的準備工作管理
施工單位在施工過程中往往盲目急切追求節(jié)省工期和人員配置開銷，而導致在管理結構體系上及后續(xù)施工及準備不足，造成某種重要的緊前及緊后工序考慮不足，例如：材料供給速度緩慢、送試及報告出具不及時、機具未提前檢修而故障頻繁出現(xiàn)、資金周轉余地小、設計變更或技術核定單簽字蓋章遲緩、必要的安全設施配置、各工種同時操作干擾而發(fā)生矛盾糾紛等。這些都源自于對工序進行前可能出現(xiàn)的問題預料考慮不全面，反而造成窩工、怠工和人員、材料、機具、資金的不必要浪費，延誤了正常施工進度。
1.2.7、質量文化建設薄弱
質量文化是指群體或民族在質量實踐中所形成的技術知識、行為模式、制度與道德規(guī)范等因素及其總和。
員工對質量認識散而雜，缺乏統(tǒng)一的質量意識培養(yǎng)和質量目標凝聚，企業(yè)內部質量誠信和質量道德氛圍沒有形成，低層次質量問題時有發(fā)生，工作交接時為接管者留下難以解決的質量管理問題。
其次質量文化中的價值觀體現(xiàn)出以人為本的理念，大部分企業(yè)一方面工作中充分表現(xiàn)出了尊重員工的觀念，而另一方面未建立合理的薪酬制度、激勵制度，影響了員工的積極性。
此外持續(xù)改進力度不足、項目普遍存在搶工期情況、對乙分包單位的選擇缺乏有效的管理監(jiān)控措施等，都對工程質量造成一定影響。
1.2.8、工程技術人員技術水平落后，技術管理水平跟不上房地產開發(fā)業(yè)態(tài)的變化
隨著商業(yè)及住宅的銷售升溫，房地產的需求也出現(xiàn)了量價齊升的景象，工程建設管理人員的需求也隨之上升，而工程技術人員的增加遠遠不能支稱房地產開發(fā)的速度，由于人手的短缺，許多經驗不足，技術水平尚需提高的人員也承擔起現(xiàn)場的工程管理重任。由于技術水平的不足，往往現(xiàn)場出現(xiàn)了需建設單位解決的技術問題，憑自己的不成熟的經驗草率的答復，施工單位不得不按建設單位意見辦理，造成了許多施工質量出現(xiàn)了問題。開發(fā)業(yè)態(tài)不同所需要的系統(tǒng)技術水平的復雜程度也不同，許多在住宅中適用的規(guī)范，在商業(yè)開發(fā)中就不適用，一些技術管理人員由于技術水平有限給企業(yè)造成了不必要的質量困惑。
第二章 質量管理改進建議
隨著公司的不斷發(fā)展和市場競爭的加劇，對比少數(shù)大型標桿房地產企業(yè)，大部分公司的管控水平還有一定差距，迫切要求通過提高自身質量管理水平，來提高產品競爭力和增加利潤。在分析了企業(yè)質量管理現(xiàn)狀之后，建議從以下幾個方面加強質量管理工作。
2.1完善質量管理體系，積極申請認證貫標
按照我國《質量管理體系》（GB/T19000-2008/ISO9000:2005）的規(guī)定，建立規(guī)范質量管理的組織結構，完善質量方針和質量目標、質量手冊、程序性文件和質量記錄,積極申請認證機構對質量管理體系的認證。
積極申請體系認證對公司發(fā)展具有重要意義：可以促使企業(yè)質量管理走上規(guī)范化、程序化、法制化的軌道；降低質量成本，提高企業(yè)利潤；滿足客戶要求，贏得用戶信賴，擴大市場份額，提高企業(yè)的知名度和聲譽；全員素質發(fā)生質變。
2.2建立質量成本管控體系
2.2.1.要深入開展質量成本管理的研究、學習和宣傳，對主要從事質量成本管理的人員進行專門培訓，明確其職責和任務；對有關技術人員和統(tǒng)計財會人員，提高工作技能。
2.2.2.制定質量成本管理的有效標準，即確定適宜的質量成本水平；完善公司會計核算和成本管理制度，建立質量成本報表；建立質量成本控制科目同時下發(fā)各責任部門。
2.2.3.編制、實施質量成本計劃，同時要對有關數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計、核算與分析，對質量成本計劃的實施進行適時控制。
2.2.4.編制質量成本報告并對質量成本的控制情況進行考核，結合企業(yè)的具體情況，提出質量成本改進計劃和相應的質量成本改進措施。
此外，在質量成本管控過程中要加強質量成本的預測和分析：質量成本預測是質量問題決策的依據(jù)，在預測時，應考慮客戶對產品的質量和服務要求、競爭對手的質量和質量成本、公司質量成本結構和質量成本水平；通過質量成本分析，找出公司質量成本的薄弱環(huán)節(jié)和主要因素，圍繞質量改進和目標，形成全過程控制目標。
2.3進行明確的質量目標分解，加強考核
從工程設計到工程建設再到交付使用，設定每個階段的質量管理目標，開展全員參與質量管理的重要手段就是運用目標管理方法，將組織的質量總目標逐級進行分解，使之形成自上而下的質量目標分解體系和至上而下的質量目標保證體系，發(fā)揮組織系統(tǒng)內部每個工作崗位、部門或團隊在實現(xiàn)質量總目標過程中的作用。建立立體考核制度，不僅有上級部門對下級部門的考核，還要有下步工作主體對上步工作主體的考核評價，以橫向約束來提高員工的質量行為。
建設工程質量不僅要重視某個“點”或“幾個點”的管理，更要注意“面”的管理，“全過程”的管理，工程質量不僅是靜態(tài)管理，更重要的是動態(tài)管理。管理是通過人來掌握的，如忽視了對工程質量和信譽切切相關的以人為本的技術質量創(chuàng)新——即企業(yè)素質、人力資源的開發(fā)，必然造成企業(yè)缺乏發(fā)展動力。全面質量管理是以全員的技術質量創(chuàng)新，提高人的工作質量，通過管理創(chuàng)新，使建設工程企業(yè)具有動力、凝聚力。形成強大潛力的內在機制，為提高工程質量，為企業(yè)生存和發(fā)展奠定堅實的群眾基礎。
2.4提高教育培訓水平，開展多樣性質量活動
2.4.1開展多層次、全方位的培訓活動：首先進行質量意識的教育，提高員工的質量意識，讓員工認識到質量無處不在，時時刻刻保持清晰的質量意識。其次，針對不同的崗位進行不同的崗位質量教育，讓員工牢固樹立“下一步工作就是客戶”的觀念，不接收上一步工作的不合格品。
2.4.2按照“QCC”管理方法成立質量小組，開展多樣性的質量管控活動，例如質量預先控制活動、自檢活動、互檢活動、中間性抽查活動、監(jiān)督活動、質量改進活動等。
2.4.3開展落實質量體系的內部審核程序，有組織有計劃的開展內部審核活動。企業(yè)領導應發(fā)揮決策領導作用，制定審核政策和計劃，組織內審人員隊伍，落實內審條件，并對發(fā)現(xiàn)的問題采取糾正措施和提供人、財、物等的支持。
2.4.4積極執(zhí)行激勵機制：必須建立和切實執(zhí)行激勵機制，對在質量工作中成績突出的員工或團隊，要給予積極的獎勵（包括物質獎勵和精神獎勵），激發(fā)更多的員工參與質量工作行列中，群策群力，使質量管理得到持續(xù)改進。
2.5加強現(xiàn)場管理，減少對工程質量的影響
加強全面質量管理，要建立以產品為中心的質量責任制。建立質量保證體系還必須使測試手段、檢驗手段多樣化。
要抓好設備管理、原材料管理，材料必須經過嚴格的檢驗，各項材料試驗數(shù)據(jù)合格后才能使用。這是保證工程質量的物質技術基礎。強化管理，向管理要質量，向管理要效益。
對照公司標準開發(fā)流程的要求，合理制定進度計劃并嚴格執(zhí)行，減少因領導決策、工程節(jié)點變更等引起的搶工期現(xiàn)象的發(fā)生。
編制工程網(wǎng)絡計劃圖，找出關鍵線路。因客觀原因必須進行搶工期時，應選擇關鍵線路中資源強度小或費用低的工作環(huán)節(jié)縮短其工作時間，制定搶工期方案，保證人材機資源配置到位和工作邏輯關系順暢，減少對工程質量和安全的影響。
2.6加強監(jiān)督管理，建立預見性、服務性的質量監(jiān)督模式.
要把工程質量管理好，必須有一個健全的、有效的質量控制管理體制：一是政府監(jiān)管，二是建設單位（業(yè)主）負責，三是建筑產品的直接生產者負責。由這三個層次構成對整個工程質量進行控制、監(jiān)督、管理的體制。主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 1．進一步樹立監(jiān)理的權威，監(jiān)理公司必須按照國家的法律、法規(guī)、設計文件和合同規(guī)定，獨立地行使自己的職責，對社會負責。因此，監(jiān)理公司既要對建設單位負責，也要對社會負責。沒有監(jiān)理工程師簽字，材料、構配件和設備不得在工程上使用或安裝，不得進行下一道工序的施工，不得撥付工程進度款，不得組織竣工驗收。要把監(jiān)理在工程管理過程中的權威性和作用強化起來。
2．推進監(jiān)理公司提高素質，加強對監(jiān)理單位的管理。要求監(jiān)理公司在人才結構上、能力上進行調整，缺乏的人才要盡快補上，適應監(jiān)理工作的需要。另外，加強監(jiān)理職業(yè)道德監(jiān)督，不能利用監(jiān)理之便，行個人之私，更不能和某些方面勾結起來，弄虛作假，損害工程質量。總而言之，工程監(jiān)理是我們整個工程質量管理體制中的一個環(huán)節(jié)，要繼續(xù)推進。
3、社會監(jiān)督：建筑設計要適合大眾市場，不要單獨去適合某些人群，阻礙市場的正常發(fā)展。工程質量在每個置業(yè)者心目中站主要地位。為此，在工程建造過程中，社會監(jiān)督與社會輿論起到重大的主導作用。在設計環(huán)節(jié)要抓好以下四個方面工作：一是通過施工圖審查把關，切實督促建設各方特別是設計單位自覺貫徹執(zhí)行國家有關節(jié)能的法律法規(guī)和強制性標準。二是大力推廣建筑節(jié)能科研成果在工程上的應用，要制定政策加強引導。三是標準設計工作要跟上，及時更新體現(xiàn)最新科研成果的標準圖，使建筑節(jié)能的“四新”技術廣泛應用于工程建設。
2.7加強公司的質量文化建設
營造質量文化，包括質量精神文化、質量物質文化、質量信譽文化，樹立員工的質量戰(zhàn)略意識、質量競爭意識和質量參與意識。
2.8加強員工培訓，增強自身技術及管理素質
房地產開發(fā)公司是資金密集型企業(yè)，不同于一般的勞動密集型建筑業(yè)或零售業(yè)。開發(fā)公司現(xiàn)場工程管理部門是工程師管理建筑施工隊伍，因此工程部工程師的管理水平直接影響著工程的建設質量。質量差異性的競爭，也演變成了企業(yè)人才資源的競爭，僅僅靠市場招聘遠不能滿足企業(yè)高速發(fā)展的需要，加強員工培訓不斷增強自身技術及管理素質，提高房地產工程的現(xiàn)場管理水平，進而提高房地產開發(fā)工程的質量。
強調人本管理，調動員工積極性和創(chuàng)造性，為員工的自我發(fā)展提供機會，在員工實現(xiàn)自我價值的同時實現(xiàn)公司的目標；加強員工的精神激勵和物質激勵，建立合理的薪酬體系，嚴格績效考核和獎勵措施，建立良好的晉升制度，及時提拔表現(xiàn)優(yōu)秀的員工，用富有吸引力的薪酬和相對公平的機制來留住人才。
結束語
在企業(yè)的生產活動中，造成質量問題的原因只有10%-15%來自于技術，85%-90%是企業(yè)內部管理上的問題。建立規(guī)范有效的質量管理體系，是提高企業(yè)生產管理質量的根本，同時，質量管理是一個系統(tǒng)工程，應該貫徹“三全”管理的思想和方法，進行全面、全過程、全員參與的質量管理，才能不斷提高工程建設質量。
由于本人能力有限，時間和其他客觀條件的限制，本文對房地產公司的質量管理分析還不夠全面，建議措施的針對性、有效性尚有待檢驗，研究深度還不夠，如有其它不足錯誤，懇請指正。
參考文獻
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【2】王二高，企業(yè)質量文化的建設及實施，中國質量，2006
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