房地產政策精選(九篇)

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第1篇：房地產政策范文

關鍵詞：新會計準則；投資性房地產；公允價值

2006年2月15日，財政部頒布了新的《企業會計準則》，并已于2007年1月1日在上市企業率先執行。新準則基本實現了與國際會計準則的實質性趨同。其中，投資性房地產后續計量引入公允價值計量模式格外引人注目，它使會計信息能更準確地反映企業投資性房地產的真實價值。由于大部分地產企業在取得投資性房地產時成本都非常低，從而出現了不同程度的價值被低估現象。在目前房地產價值大幅度升值的背景下，一旦采用公允價值模式計量，可以給地產企業投資性房地產一個價值挖掘的機會，提高企業的價值。另外研究也表明中國證券市場上的投資者通常只關注企業凈利潤的變化情況，對企業現金流量的變化缺乏敏感性，因而利潤最大化就成為評價企業價值的重要標準。當前房地產市場不斷攀升，對投資性房地產采用公允價值計量，可以使地產企業的凈利潤得到大幅提高，為企業的再融資產生積極影響。因而此前普遍預計新準則實施后很多企業會傾向于采用公允價值模式后續計量投資性房地產。2006年以來地產股價格連續翻番，也與此預期有著密切的關系。然而新準則執行已半年有余，隨著2007年中報的陸續公布，除綠景地產等個別地產企業外，絕大多數企業仍采用成本計量模式。到底是什么原因導致企業不愿意采用公允價值模式？筆者試圖從六個方面對產生這一現象的原因進行分析。

1評價公允價值的市場體系尚未形成

根據新會計準則的相關規定，對投資性房地產采用公允價值模式計量的適用條件是非常嚴格的。《企業會計準則第3號——投資性房地產》明確規定：“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。”準則同時規定了采用公允價值模式計量必須同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。根據準則應用指南的規定，同類或類似的房地產，是指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物，以及同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。

公允價值模式雖能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，但是由于相關市場體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，目前情況下還很難滿足新準則所規定的兩個條件。新準則要求企業從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計，也就是說不允許企業采用估值技術確定投資性房地產的公允價值。但是考慮到不同的房地產有著不同的地理位置、樓層和朝向，要對每一處房地產的公允價值進行合理的估計，其實并不容易。如何保證公允價值確認的方法是否恰當、所確認的公允價值是否合理，仍就是一個難點問題。在現階段綜合環境下，公允價值計量模式如果要嚴格執行起來還是相當困難的。

2稅收成本的對企業價值的影響

在原來的成本模式下，投資性物業每期要提取折舊或攤銷，使當期的賬面利潤減少，但是折舊或攤銷可以在稅前列支，因而起到了抵稅的作用。如果采用公允價值模式計量，根據新準則的規定，便不再對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，而應當以資產負債表示投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。不計提折舊或攤銷固然可以減少企業當期費用，起到提高賬面利潤的效果，但是原來折舊或攤銷的抵稅效應的消失而引起的稅負擔的加重，也成了不少地產企業的一大顧慮。由DFC模型分析可以發現，若僅考慮折舊抵稅效應的推遲，將使新建投資性物業的DCF估值降低至少8％，基于50％的負債率假設，股東權益將減少16％，這說明企業實際真實價值可能會受到損害。

另外，財政部和國家稅務總局去年7月推出的《關于執行〈企業會計準則〉有關企業所得稅政策問題的通知》規定：“企業以公允價值計量的投資性房地產，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。”這一政策雖然明確了投資性房產在持有期間公允價值變動不計稅，但是從長期來看，僅僅是將這部分實際并沒有現金流入支撐的賬面收益應承擔的稅負滯后了，在處置期間仍舊會使企業的現金流支出增加，減少企業的價值。

3公允價值模式會影響凈資產收益率等考評指標

近幾年來，國家出臺了上調放貸利率、“國六條”等一系列政策措施，對房地產市場進行了多次較大規模的宏觀調控，使得不少地產企業的資金流普遍緊張，因此部分地產企業紛紛求助于通過資本市場定向增發新股籌集資金以滿足其資金方面的需求。然而證監會在《關于上市企業增發新股有關條件的通知》中對上市企業增發新股條件作出了規定：即要求上市企業必須在最近的三個會計年度加權平均凈資產收益率平均不低于10%，且最近一個會計年度加權平均凈資產收益率不低于10%。采用公允價值計量投資性房地產,雖然能夠享受房地產升值帶來的收益,并在會計政策變更之時企業的凈資產出現較大幅度增長，然而凈資產增長的速度往往跟不上收益增加的速度，影響當期甚至后期凈資產收益率的增長。所以大多數上市地產企業不得不在賬面凈資產的增加和凈資產收益率下降兩者之間進行權衡。特別對那些高負債、資金需求極其強烈的地產企業來說，這更是一個需要審慎考慮的問題。另外，凈資產收益率往往也是衡量管理層業績的一個重要指標，尤其是對那些實行股權激勵計劃的企業，凈資產收益率的變化直接影響到經理人員的績效考評，因而他們在是否采用公允價值模式計量這一問題上也會采取比較謹慎的態度。

4公允價值模式具有不可回轉性

《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定：“企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更”；“已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式”。可見，企業一旦采取公允價值模式計量，就很難再調回到原來的成本模式。因為企業如果采用了公允價值模式，則說明該投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，同時也能從活躍的交易市場獲取同類或類似房地產的價格信息，倘若此時再轉回到原來的成本計量模式，顯然不會比采用公允價值模式能更好地反映企業資產的真實價值。正是由于計量模式的不可回轉性，使得大部分地產上市企業不敢輕易改變投資性房地產的后續計量模式，而仍處于觀望態勢。

5公允價值模式使企業業績波動加大

投資性房地產計量模式的變化，可以使企業隱性價值顯性化，使報表更為國際化、合理化，但并沒有改變企業真實的內在價值。在目前房地產市場一片漲勢情況下，采用公允價值模式的確能增加企業的資產和利潤；但是，一旦房價下跌，無疑也會給公司帶來巨大的賬面損失，這就使企業的資產價值處于經常性大幅波動之中，增加了企業業績和股價的不穩定性，給資產和利潤管理帶來諸多不便。特別是對于周期性行業，一旦采用公允價值計量模式，這種業績的不確定性會尤為突出。

6投資性房地產在總資產中所占的比率不大

實際上，根據《企業會計準則第3號——投資性房地產》的規定，投資性房地產是僅指“為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產”，包括已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，以及已出租的建筑物；而不包括為生產商品、提供勞務或經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。對于這部分企業來說，即使對投資性房地產實行公允價值模式計量，對業績的影響也不會太大，但是卻會給財務工作帶來較大的影響，如增加財務人員的工作量，使企業花費在會計和審計上的成本提高。因此，只有擁有大量持有型物業的企業才可能會有比較大的動機或必要性去采取公允價值計量模式。

采用公允價值能增加房地產企業會計信息的真實性，引導市場給一些原來信息披露不夠充分的企業創造一個價值挖掘的機會，使企業投資性房地產的賬面價值更加真實地反映資產的市場價格。但是，由于上面這些問題的存在，公允價值的實施不可能一蹴而就，而是一個逐步被市場接受的過程。可以預計，隨著市場體系的逐步完善以及地產企業投資性房地產的增多，特別是人民幣升值和我國經濟的持續穩定發展，市場會更多地關注各項投資性房地產的真實價值，公允價值必然會被越來越多的企業接受。

參考文獻

［1］財政部.企業會計準則［M］.北京：經濟科學出版社，2006.

第2篇：房地產政策范文

關鍵詞:土地供給制度;房地產市場;房地產價格

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

一、土地供給制度安排

從政府作為土地供給者,從自然供給的土地到經濟供給的土地,要經過征地拆遷、整治開發和市場出讓等三個階段,因此土地供給制度具體包括:土地征遷制度、儲備開發制度、土地出讓制度。從政府作為土地管控者角度,為了減少市場失靈,政府需要對土地市場進行市場規制,具體包括:土地征遷和補償制度、儲備開發制度、土地出讓制度等。

1、土地征遷和補償制度。土地征遷是政府依靠其特有的權力強制性地實現土地權利的轉移過程,但這種強制性轉移又是以相應的經濟補償為條件的,強制性與補償性是土地征用的兩個特性,主要體現在《土地管理法》、《房地產管理法》和《城市拆遷管理辦法》及其相關管理規定。如果說土地征遷是政府的權利,則土地補償則是被拆遷人的權利。由于私人產權的保護,政府只有為公共利益才能進行征遷,因此土地征遷制度的核心是政府產權的界定;由于房屋拆遷的實質是獲得土地的使用權,土地才是拆遷真正的標的物,因此土地補償制度的核心是被拆遷人產權的界定。

2、土地儲備開發制度。土地儲備開發制度包括土地儲備制度和土地一級開發制度。土地儲備是指政府按照法律程序,根據城市土地利用規劃和城市規劃,通過收購、收回、置換、征用等方式取得土地使用權,并進行土地的前期開發,予以儲存,以適時適量供應和調控城市各類建設用地的需求,規范土地市場,為城市發展提供土地資源、資產和資本;土地一級開發由土地項目一級開發權的開發主體組織實施土地開發項目的征地、拆遷,規劃設計、市政基礎設施和配套建設、交通建設、環境建設和投融資過程。土地一級開發一般由土地儲備單位或土地一級開發公司接受委托負責組織。

3、土地出讓制度。土地出讓方式包括劃撥和有償出讓兩種方式,劃撥土地主要集中在國有機關和軍事用地,城市基礎設施用地和公益事業用地,國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地,以及法律、法規規定的其他用地;有償出讓又分為協議出讓、招標、拍賣、掛牌。土地使用權出讓制度的主要內容,主要體現在《經營性用地出讓管理辦法》、《協議出讓管理辦法》及其相關管理規定。

二、土地政策對房地產的影響分析

1、土地政策對房地產市場影響的傳導機制。主要包括兩個途徑:首先,土地價格對房價的影響,土地價格是房價的成本之一,土地價格的增加會引起房地產開發企業的成本增加,房地產企業的投資規模下降,房地產市場的供給減少,最終影響房價;相反,地價下降,供給增加;其次,土地供應量對房地產價格的影響,土地供應量決定房地產開發企業可開發的土地量,影響房地產企業的投資規模,從而影響房地產市場的供給,最終影響房地產價格。與金融政策、稅收政策相比,土地宏觀調控政策只能對供給產生影響,無法對需求產生直接的影響,無法實現整體市場的穩定均衡。土地政策這一行政手段對供給的影響是很有效的,因為土地所有權歸國家所有。而對于土地使用需求的影響并不能通過土地政策來實現,單純地對土地供給的控制只能加劇對土地的需求,激化土地供需之間的矛盾。

2、土地供應政策對房地產市場調控的時滯效應。土地要素對于房價變化影響很大,通過對土地要素的宏觀調控可以規范和穩定房地產市場的運行。而土地因素對房地產價格的影響并不是同步的,在一定程度上存在著“時差性”。對房地產市場的土地調控是指政府通過調整土地供應來影響房地產市場運行。由于土地是房地產開發的基礎,相比金融、財政方面的調控措施,土地調控對增量市場的影響最為直接,但是效果顯現的時間更長。無論是土地總量調控還是結構調控,土地供應時滯都是影響調控效果的重要因素。忽視土地供應時滯的存在,就無法清楚地把握調控的影響效應,對于市場的調控只能是較盲目的決策,達不到預期的效果。

3、土地供應總量對房地產市場的影響

(1)土地供應總量對房地產市場數量的影響。土地供應是房地產市場基礎,土地供應如果是被儲備、閑置或者是被蓄意囤積,那么土地供應量只能部分轉化為房地產市場的供給。所以,這里所說的土地供應總量為有效供應總量。土地供應總量對房地產市場有著兩方面的影響:一方面是影響房地產產品的供應總量,特別是影響增量房地產產品;另一方面是影響生產和預期,但影響力的時效不同,對房地產產品供應的影響,由于房地產開發周期的原因,要在1～2年之內才能顯現出來,但對投資和消費的影響卻是當期的。由于房、地的緊密關系,土地供給量與房地產增量有著密切關系,土地供給量是房地產增量的基礎,他們之間的關系由容積率(項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值)來反映。設房地產增量為QR(平方米建筑面積),土地供給量為QL(平方米土地面積),容積率為F,則有QR=F×QL。則當容積率不變時,土地供給量與房地產增量呈線性正相關關系。容積率越大,單位面積土地上的建筑容量即建筑面積就越大。

(2)土地供應量對房地產價格的影響。房地產價格代表了對房地產的需求,土地市場的供求關系作用形成地價,決定新一輪房地產價格的大小。利用四象限模型的分析方法可分析出土地市場和房地產市場的互動機理:當房地產數量的需求上升時,土地供應量、地價、房地產價格和地產數量都增大了。當房地產的價格上升時,土地供應量也上升,房地產價格與土地供應量呈正相關關系,并且房地產價格是土地供應量變化的原因。通過對土地供給彈性變化的分析,隨著城市的發展,可以用較少的土地供應量來調控相同的房地產價格的漲幅。

4、土地供應結構對房地產市場的影響。不同用途用地的供應比例,體現了政府的產業政策,例如目前我國采用供地結構的政策是,對于不符合國家產業政策和行業準入條件的建設項目停止供地,對于限制性項目提高供地標準和條件,并根據經濟發展需要、動態調整和更新限制性、禁止性建設項目供地目錄;同時,調整商業用地的市場投放量,增加產業政策扶持行業的供地量。

三、完善我國土地供給制度的建議

1、在土地供給制度變遷過程中,農民、城市中低收入群體是制度的受損者,因此我國的土地供給制度不能達到帕累托優化的制度評價準則,建議我國的土地供給制度的價值導向是實現社會的卡爾多――希克斯效率改進。本文建議將土地供給制度和其他制度按照兼容性、互補性和關聯性的原則進行完善:從制度的兼容性來講,主要是重新界定所有權、土地使用權和發展權,建立起制度兼容的土地產權制度,促進土地使用權按照市場價格流轉;從土地供給制度與其他制度的互補性來說,應將房地產產業的稅收政策、金融政策、房地產產業政策聯系起來共同完成一個體系;從土地供給制度的關聯性來講,應將土地的計劃管理、城市規劃管理、土地儲備開發和土地出讓制度聯系起來,共同組成一個制度體系,才能對房地產市場產生影響。

2、需要調整經濟適用房、限價房和廉租房等政策。維護市場秩序、提供公共產品和服務是政府的主要職責,在房地產市場中,政府應避免采用直接價格管制方式降低地價和房價,有些政府為了應付房價降低的“政治任務”,直接對商品房采取限價措施,這是對市場機制的破壞。政府應將主要任務放在提供廉租房等保障性住房的供給方面。經濟適用房、限價房政策的初衷雖然是為了提高中低收入家庭的社會福利,但直接的價格規制降低了土地資源的配置效率,必然導致排隊成本和交易成本的上升,且政府在嚴格界定中低收入群體時將花費更多的制度成本,因此制度績效較低,應改變直接規制向間接規制轉變。本文建議,政府應取消目前的雙限房政策,降低經濟適用房的比例,改為加大廉租房土地供應政策。建議成立專門的銀行機構采用寬松的信貸政策,用土地拍賣所得收入彌補中低等收入群體自住用房的信貸,以此幫助中低收入群體實現居者有其屋,減少投機行為。

3、轉變社會各利益主體之間的博弈關系,政府退出市場的討價還價博弈是我國土地供給制度設計的方向。大多數的學者認為,政府權力尋租行為是造成政府管理績效較低的原因。就本文看來,由于土地具有私人價值屬性,土地供需雙方之間對于價值的判斷不同,在信息不對稱和產權不清晰的情況下,會導致機會主義行為,必然造成交易成本過高。由于政府公共利益職能,政府不能通過與其他利益主體之間的討價還價方式與民爭利,為此政府會采取以“拆遷標準”、“基準地價”這種非市場價值標準取代市場價值標準進行出讓,但由于政府存在產權主體模糊,政府官員存在“道德風險”和“逆向選擇”行為,產權成本較高,造成制度績效較低。政府應從社會利益的討價還價中退出,由利益關系的博弈者轉變為制度的制定者,可以提高制度績效。

(作者單位:河北經貿大學)

主要參考文獻:

[1]張中新.土地供應在經濟宏觀調控中的政策運用[J].特區經濟,2004.10.

第3篇：房地產政策范文

【關鍵詞】房地產 調控 需求 供給

一、房地產調控政策的背景

2010年之前，得益于寬松的貨幣與財政政策，房地產行業得到飛快的發展，幾乎所有城市的商品房銷售面積及銷售額均達到歷史高位。同時由于“熱錢”的不斷涌入，各房產企業的競爭非常激烈，“地王”的競標單價不斷打破記錄，成本的增加無形地推動價格無限地攀升。在此背景下，房地產市場的調控迫在眉睫，中央政府與2010年1月7日出臺了“國十一條”,由此進入調控階段。

我們在經濟學中通常使用供給與需求達到均衡時的價格來衡量產品的真正價值。如果供給超過需求即供過于求，或者需求超過供給即供不應求，均會引起價格相對于真正價值的波動與偏離。因此，從根本上解決房地產問題應是從總供給與總需求兩方面著手，目前政府采取的“房地產調控”政策也正是基于對這兩方面的調整與控制，通過深入分析造成房產供求失衡的原因，進而對癥下藥，控制總供給與總需求達到新的平衡，使房價穩定下來。

二．從供需角度剖析房地產政策

（一）控制各類需求

（1）提高存款準備金率。這是央行調控貨幣市場的有力工具，通過調整準備金率，一方面減少商業銀行的超額準備金，另外一方面也降低了貨幣乘數，從而控制貨幣的總供給，增加房產開發商的融資難度，減少房地產投資的“熱度”。同時，從宏觀上對沖外匯儲備劇增、出口順差等原因造成的流動性過剩，控制CPI增速及通貨膨脹；

（2）謹慎提高相關利率。此舉通過兩個方面來控制投資與購房需求。首先，高利率提高了開發商的融資成本及風險，大大縮減了其利潤水平，降低再投入的能力，抑制了投資需求；另外一方面，高利率直接增加了所有購房者的購房成本，強制性降低了購房需求，尤其是2010年4月對二套房房貸貸款利率的調整，又進一步提高了購房成本，控制了投機性需求。此外，高利率也可以控制房地產泡沫引起的通貨膨脹，但由于引起的超額利息支出無法區分承擔者的購房動機屬于合理性還是投機性，無法兼顧正常合理的自住購房需求者的利益，同時降低了整個社會的經濟需求，因此需“慎用”。

（3）對開發商及購房者實行差別化信貸政策。首先，通過引導銀行和信托等金融機構，對房地產行業的信貸調整額度、風險評級、風險溢價，控制對該行業的資金投放額度，限制房企的融資渠道，控制投資需求；其次，又通過類似三套房貸暫停的政策提高了投機購房的購房壓力，從而限制了各種投機性購房需求。

（4）稅收政策。房地產相關課稅稅種不斷開發，而且伴隨著稅率的逐步提高以及課稅范圍的不斷推廣，尤其是對多套房持有者的征稅，均旨于大大提高購房交易成本，包括持有成本和出售成本，抑制投資性購房需求；同時有利于節約住房、土地資源，對住房基本消費平等化、促進住房公平有積極意義。但由于相關稅種存在重復征稅引起爭議，房產稅還處于試點狀態。

（5）房產的限制購買與停止購買政策。從2010年開始，由主要一線城市到二三線城市，各地方政府相繼出臺限制性購買政策，通過對外地戶籍居民購房、公司購房、對本地戶籍居民購房套數以及多次購房時間間隔的限制，強行遏制了過度的投資投機性需求，在中心城市比如北京、上海等地實施限購政策的效果尤其顯著；限購政策是目前調控的最有效的手段，以行政手段強制將“熱錢”隔離，是從根本上控制購房需求的前提，避免政策落空，同時又不會影響租賃、度假、物業等相關產業的發展。

（二）增加住房有效供給

（1）采用財政手段直接或間接地推進城市保障房的建設及擴大有效住房供應量。保障房建設是從根本上減少房產供求差距的有效手段。從直接的角度來講是通過政府撥款提供資金，擴大相關財政支出，比如增加中央財政撥款、地方政府公共預算的相應比例，用于實現保障房的建設；間接則是指政府通過補貼、減稅甚至免稅等財政手段，鼓勵并引導信貸資金向國家政策扶持的保障房建設項目投放，同時通過合理的利率降低保障房的建設成本，提高民間資本的投資積極性，從而最終推動保障房的建設。加快保障性住房建設，已成為房地產調控尋求突圍的重要突破口，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系，對有效遏制當前房價持續上漲和加強房地產調控都將產生積極影響，解決由住房供給結構嚴重失衡引發高房價等一系列社會和經濟問題。同時，擴大有效住房供應量是通過房產稅增加了住房持有成本，迫使持有多套房者“吐出”一部分房子，擴大住房供應，從而抑制房價增長。

（2）采用行政手段強制調節土地的合理供應及控制土地的價格。從2010年開始，從中央到地方，住房用地的計劃供應總量逐年增長，2011年的住房用地計劃供應總量在2010年實際供應量的基礎上增加了72.6%，直接而有效的增加了土地的供應；通過控制對大型商品房及別墅的土地供應、強制要求增加對經濟適用房、廉租房及中低價位、中小戶型等商品住房的土地供應以及對民生住房建設用地或保障性安居工程用地的優先安排，來提高土地的有效利用率，進而提高住房的有效供給量。其次通過強制杜絕非法囤地來平抑土地價格。土地供應的控制有利于土地價格及房價的回歸，提高了土地的使用率，增加了住房有效供給，從根本上改善了住房需求。

三．房地產政策的未來展望

（一）調控效果將顯現

去年10月份以后，在萬科、保利、金地等大開發商的帶動下，一線城市房價出現明顯下跌，二三線城市房價滯漲，縣級城市房價漲幅緩慢。前幾年，開發商謀求暴利、消費者盲目購房、地方政府土地財政思維嚴重，正是這些非理性的心態導致中國房地產市場瘋狂，房價持續瘋漲。而在今年，市場各方將逐步確立理性心態，開發商拋卻暴利思維、消費者確立理性房屋消費觀、地方政府拋卻土地財政思維。同時，在國家緊縮銀根、加息、限貸等政策調控下，房地產行業整合將加劇，部分中小房企將或因轉型、關閉、破產而告別房地產領域，隨著行業整合及市場競爭的加劇，產業升級也必將提速。整個房地產行業將出現建筑工廠化、家居智能化、產品個性化等趨勢。

此外，房地產投資增加必然會拉動經濟增長，一般在成熟國家中，房地產投資占GDP的比重在5%到10%左右。而我國房地產投資的比重遠超過這個區間，2012年我國經濟發展目標為GDP增長7.5%，8年來首次破“8”，足以說明經濟結構調整的決心。

（二）調控將難以長期持續

根源于房地產調控的干擾因素過多，包括各種內在或外在性因素，無法從根本上消除。比如說土地財政問題，這是一個老生常談的問題，地方政府依靠房地產完成財政收入目標以及平衡財政收支的現狀暫時無法改變，目前來講地方政府仍舊面臨巨額債務的壓力，這是地價攀高的根源，因此暫時只是行政手段壓制了其推高低價的沖動，而政策一旦放松，地價就會立即反彈；還有目前投資資金缺乏合適的投資渠道，由于近幾年來在房地產行業的推動下，出于對通貨膨脹的預期，投資資金缺乏可以獲得超額收益的投資渠道，目前房地產調控政策只是通過行政手段將“熱錢”隔離，但是無法根本性地解決投資資金的去處，因此調控政策一旦放松，這些資金仍舊會立即追高；除此之外，國際經濟因素干擾調控，近年來美國經濟復蘇非常緩慢、歐洲債務問題的擴大升級，都會影響全球的經濟發展，也很容易造成全球性經濟的動蕩，如果發生引起動蕩的全球性大事件，調控政策將被迫打斷。因此，目前的房地產調控難以長期持續。

參考文獻

[1]戚蓉蓉.近年來房地產調控政策分析及展望[J].中國房地產金融，2011.5 (4):21-22.

第4篇：房地產政策范文

關鍵詞: 房地產；政策； 博弈論

一、房價上升循環

首先, 我們要明確房價上升循環, 整個上升循環分為四個階段, 即土地價格上漲增加房屋建造成本, 迫使房價升高; 高房價誘使地方政府或開發商等土地所有者囤積土地, 導致土地市場供求失衡, 由此致使住房供應減少; 住房供不應求, 房價再次升高;再次升高的房價導致土地價格上漲, 從而進入下一輪循環, 需要說明的是, 在這個循環中, 政府、開發商及購房者等房地產市場參與者同時進行博弈, 促使循環不斷進入下一階段。(見圖1)

圖1房價上升循環圖圖

二、房價上升循環分析

為較為嚴密地對房價上升循環進行分析, 我們還要明確以下幾個一般性的前提和假設, 即:

1 土地資源是稀缺的;

2 城鎮人口數量是不斷增長的, 對土地及住房的需求是不斷增加的;

3 開發商是理性的;

4 購房需求包括自住性需求、改善性需求、投資性和投機性需求, 其中自住性需求和改善性需求是一種期望提高幸福指數的需求, 是一種特殊的投資性需求, 因此購房需求即為投資性和投機性需求。(注: 幸福感是一種心理體驗, 它既是對生活的客觀條件和所處狀態的一種事實判斷, 又是對生活的主觀意義和滿足程度的一種價值判斷。它表現為在生活滿意度基礎上產生的一種積極心理體驗, 幸福指數就是衡量這種感受具體程度的主觀指標數值。)

5 土地囤積者包括地方政府和開發商, 暫且把地方政府作為囤地者的代表。

第一階段: 土地價格上漲迫使住房價格升高

一般來說, 土地資源的自然供給即自然賦與的土地數量是固定的, 我們這里不考慮沿海岸造陸地等創造土地有效供給或采取某些方式毀壞土地有效供給的情況, 因此土地資源具有稀缺性,一方面, 不斷開發利用土地使土地資源有效供給逐漸減少, 使供給曲線左移; 另一方面, 城鎮居民人口不斷增長, 對住房及土地需求不斷增加, 使需求曲線右移。由于土地資源供需情況變動使土地均衡價格兩次提高, 從E1提高到E3, 這里面土地價格的上漲, 我們可稱之為非博弈性土地價格上漲, 這種上漲是必然的,非政策所能調控的。土地成本的增加使開發商房屋建造成本增加,迫使房屋售價升高, 這里房價的升高源于增加的建造成本, 其幅度是可以預測的。(見圖2)

圖2土地供求變動圖

第二階段: 地方政府囤地導致土地市場供求失衡。

房價上升循環的第二階段, 是地方政府與開發商進行動態博弈的結果, 博弈的行為主體是地方政府和開發商, 兩者均以實現自身利益最大為目標, 策略的選擇依賴于交易雙方對自身凈收益的評價。此博弈為三階段完全信息的動態博弈, 地方政府和開發商的行為均是可以觀察到的。首先, 地方政府選擇囤地或賣地的策略; 其次, 在地方政府選擇賣地的條件下, 開發商可以選擇開發或不開發策略; 第三, 如果開發商選擇不開發的策略, 地方政府可以選擇懲罰或默認。用ai ( i = 1, 2, 3, 4) 表示地方政府獲得的收益, bi ( i = 1, 2, 3, 4) 表示開發商獲得的收益。(見圖3) 。

圖3地方政府、開發商之間的博弈樹

第一博弈階段, 地方政府若采取囤地策略, 一般來說房地產商會選擇放棄在該地區的投資, 從前面分析可以知道, 對于一定的時間周期T, 土地價格必然上漲, 即其上漲概率為1, 設其基期價格為P, 上漲量為X, 潛在開發收益為Y, 其中Y > X, 那么囤地可能的收益期望a1 = P +X + Y, 而開發商的收益b1 = 0; 第二博弈階段, 由于地方政府間的博弈, 地方政府不可能長時間囤積土地, 地方政府若采取賣地策略, 而開發商選擇開發策略, 那么房地產開發會立即進行, 地方政府收益期望會立即實現, 即a2 = P +Y, 設開發商收益期望為b2 = Z, Z >X; 第三博弈階段, 開發商成為囤地者, 地方政府若對開發商不開發策略予以默認, 那么地方政府收益期望會立即實現, 即a3 = P +X, 開發商收益期望b3 = X; 地方政府若對開發商不開發行為予以懲罰, 設其懲罰約束成本為Cf, 那么地方政府收益期望a4 = P + X - Cf, 開發商收益期望b4 =X - Cf。

從地方政府收益期望來看, 對土地壟斷性和土地資源的稀缺性使地方政府收益期望a1 > a2 > a3 > a4, 對于地方政府來說, 囤地是使其利益最大化的最優策略, 從前面分析我們知道, 囤地使土地供給減少, 破壞了原有的土地市場均衡, 致使土地價格上漲,這種土地價格上漲, 我們可稱之為博弈性土地價格上漲, 該上漲不是必然的, 是可以通過政策進行調控的。

另外, 地方政府收益a2 > a3 > a4, 即地方政府在選擇不囤地的情況下, 與開發商合作完成土地開發也可獲得僅次于囤地的收益, 此時開發商獲得整個博弈過程的最大收益b2, b2 > b3 > b4 >b1, 因此開發商一定會選擇開發策略, 此階段的合作性博弈使地方政府和開發商形成利益聯盟。這能夠很好解釋很多地方政府違背中央意圖進行房地產開發現象。

第三階段: 住房供應量減少導致房價升高。

房價上升循環的第三階段是購房者之間博弈的結果, 博弈的行為主體是所有購房者。從前面分析我們知道, 非博弈性和博弈性的土地價格上漲使房價兩次升高, 而如果所有購房者統一集體行動, 均采取觀望(不購買) 策略, 假設有足夠可租用的住房,房價也不可能升高。下面我們證明這種統一集體行動是不可能實現的。

從前面的假設我們可以得出, 參與博弈的所有購房者購房動機是投資或者投機, 在此基礎上我們進行分析。我們以兩個購房者作為購房者集體代表, 假設投資收益只要大于0 即可, 我們假設不存在購買力問題, 買房是一種投資或投機行為, 如果購房者都不買房, 則沒有投資收益, 如果買房, 可能面臨房價上漲和下跌兩種可能, 設該概率為A和1 - A, 對于一定的時間周期T, 上漲或下跌量為X和- Y, 那么買房可能的收益期望即效用函數是XA - Y (1 - A) , 因此, 購房者間動態博弈矩陣為:

購房者2

設R =XA - Y ( 1 - A) , R是未來時間T內的投資收益期望,討論R =XA - Y ( 1 - A) 的值, 如果R大于0, 那么(入市, 入市) 是納什均衡; 反之, (觀望, 觀望) 是納什均衡。此博弈能夠很好解釋2009年至2010年我國房價增長過快現象, 這期間地價和房價快速提高, 國家出臺一些調控政策, 但并沒從根本上改變購房者看漲預期, 使其收益期望R遠遠大于0, 從某個購房者利益出發, 無論其他購房者采取什么樣的策略, 對于他的最優策略就是入市, 從整個購房者集體來看, 整個購房者集體均會采取入市策略, 形成統一集體行動, 從而使房地產市場供應更加緊張, 致使地價和房價增長快于一般速度。此時房價的升高是購房者間博弈的結果, 是源于購房者的預期, 其幅度是不可預測的。

第四階段: 房價上升誘使土地價格上漲。

房價同比上漲是第四階段開發商之間博弈的前提條件, 房價不可預測上漲帶來的巨大利潤空間誘使更多的開發商追逐更少的土地, 在目前我國國有土地出讓實行招拍掛制度前提下, 便形成完全信息下開發商之間的“斗雞博弈”。每個開發商都有兩種策略, 即加價或不加價, 我們以兩個開發商作為開發商集體競價代表, 假設雙方均選擇加價, 則地價成本增加, 兩者收益為- 2個單位; 如果一方加價, 而另一方不加價, 則加價的一方獲得開發機會, 贏得利潤, 收益為1個單位, 而不加價的一方失去開發機會,損失利潤, 收益為- 1個單位; 如果雙方均不加價, 均失去開發機會, 損失利潤, 收益均為- 1個單位, 博弈矩陣為:

開發商2

這個博弈有兩個純策略納什均衡: 一方加價, 另一方不加價;或一方不加價, 另一方加價。在前面分析我們知道, 地價成本可以轉嫁給購房者, 所以每個開發商均會優先選擇加價策略, 在其收益預期為正及經濟實力允許的情況下, 任何一方不會放棄競價,從而導致地價持續攀升, 這能夠很好解釋全國各地“地王”頻頻出現的現象。當然, 由于開發商經濟實力畢竟存在差別或對收益預期判斷不同, 終有一方采取不加價策略, 此時博弈結束。

三、政策建議

(一) 適當借鑒新加坡房地產發展模式

從地方政府和開發商的博弈可以看出, 由于地方政府的壟斷性博弈致使土地價格上漲, 因此可借鑒新加坡模式, 即先把購房者能夠承受的價格計算出來, 以此價格為基礎, 扣除建筑成本、開發商固定比例利潤之后得出土地價格, 這樣既能控制博弈性土地價格上漲, 也能防止開發商暴利, 并且把房價控制在購房者能夠承受范圍之內。

(二) 加快廉租房建設

從購房者間博弈分析可以看出, 政府應該加大廉租房建設投資力度, 給予開發商政策支持, 加快廉租房等保障性住房建設,提供足夠的可租用的住房, 緩解房地產市場供給緊張狀況, 從而降低開發商及購房者收益預期。

(三) 繼續縮緊房地產信貸。

從購房者間博弈分析可以看出, 假設購房者不存在購買力問題, 購房者均會入市, 形成統一集體行動促進房價升高, 因此繼續采取多種手段縮緊房地產信貸, 影響購房者購買能力, 能夠有效干預購房者入市。

(四) 完善土地出讓招拍掛制度

從開發商之間博弈可以看出, 在土地出讓招拍掛制度下, 若把價格作為土地競得的唯一標準或重要標準, 地價就會節節攀升,因此完善土地出讓招拍掛制度, 地方政府切勿急功近利, 應把投資者的資質、從業經驗、房產業績、市場聲譽、信用度、開發計劃、土地利用率等指標作為土地競得的重要標準。

(五) 出臺更為嚴厲的調控政策

從前面博弈分析可以看出, 無論是地方政府、開發商, 還是購房者, 收益預期一直是促使房價上升循環進行的關鍵因素, 目前, 由于國家先后出臺一系列調控房地產市場相關政策, 房地產市場基本處于觀望階段, 因此國家應該繼續出臺更為嚴厲的調控政策, 傳遞房地產政策趨緊信號, 堅定市場信心, 以降低地方政府、開發商及購房者收益預期, 從而有效抑制囤地、高價競地及炒房行為。

參考文獻:

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[ 2 ] 張薔薇, 徐健1 房地產市場價格博弈分析[ J ] 1華東經濟管理, 2007, (2) 1

[ 3 ] 李東升1地方政府與開發商在房價調控中的合作博弈分析1中國物價[ J ] , 2007, (11) 1

第5篇：房地產政策范文

關鍵詞：房地產市場干預宏觀調控

政府對住房市場的干預大致可以歸結為兩種方式:數量干預與價格干預。其中數量干預主要是對住房供給數量的干預，通過政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入戶和困難戶使用，但是這種做法很容易給財政背上沉重的包袱。所以，在實踐中除了公共住房，政府還采取了財政補貼的方式，這實際上是對住房價格進行調節和干預，財政補貼又可以分為對購房者的需求補貼和對開發商的供給補貼。按照政府政策和干預房地產市場的不同特點，本文將從數量干預與價格干預兩個部分考察政府的房地產政策、干預效果以及政策演變趨勢。

政府對房地產市場的數量調節

土地供給與稅收調節制度

世界各國的土地制度可以分為兩種:私人所有和政府(國家)所有。但就世界各國的實踐來看，一個國家或地區的土地所有制往往都是由國家所有與私人所有共同組成的。如今，即使是在崇尚私有財產制度的英美等國政府，也是大土地所有者。除了直接擁有，政府可以通過城市規劃、頒布土地法規、規定土地用途、征收土地使用轉讓稅等途徑來影響商業性用地的供給，平抑地價控制房地產的開發成本，從而降低房地產的市場價格。

美國土地有三種所有形式:私人所有，聯邦政府、洲及地方政府所有，印第安人保留地。政府所有的土地除了提供政府辦公、基礎設施等公共品以外，還可以建造公共住房出租。無論是政府所有還是私人所有，土地的經濟用途都有統一的規劃，通過對其使用進行限制以及稅收政策進行調節。日本全部土地的3/4屬于私人部門所有，國有土地僅占1/4，而且主要是山林沼澤地。因此，私人和企業構成了房地產市場上的主體。政府對房地產用地的調節主要是通過兩種渠道:一是稅收政策和城市規劃;二是通過對專門從事社會基礎設施和普通居民住宅建設，以及經營的非盈利性的200多個公團組織提供政府低息貸款來增加基礎設施和住宅供給。與日美兩國不同，新加坡國有土地占全國面積的72%，其中建屋發展局就占了20%。房地產市場上政府是最大的土地供給者，而且是居民住宅的最主要的供給者。

在規劃和土地開發成本上，一般商業用地比住宅用地價格高10倍以上，因此，為保障住宅用地的供給，除了由建屋發展局直接提供住宅以外，政府還對那些想改變土地用途的用戶收取高昂的溢價費用。英國土地在法律上全部歸英王所有，個人、企業及社會團體僅擁有土地使用權。國家通過對土地一級市場的控制獲得大量的批租收入，并通過一級市場的管理和調控有效地調節土地二級交易市場的供求，保持房地產市場供求的基本平衡。這種模式也普遍流行于英聯邦國家以及前英國殖民地，比如中國香港的土地供給制度，特區政府是土地市場的最大供給者的地位為調節房地產的供給和防止房地產泡沫、經濟衰退等起著積極的作用。

但從演變趨勢來看，政府干預房地產市場政策存在一些共同的特點。即無論哪一種土地所有制下，通過城市規劃和稅收等控制土地供給和用途都成為政府調節房地產市場的重要手段。

公共住房制度

公共住房制度是政府對房地產市場進行干預最直接的手段，從各國的實踐來看，公共住房制度都不是以盈利為目的，甚至需要財政的特殊補貼，公共住房實際上與社會保障體制和社會福利制度聯系在一起。政府提供公共住房大致有兩種方式：直接介入和通過社會團體、非贏利性組織等機構間接介入。

直接介入發達國家公共住房的供給數量都很龐大，這是政府為維護房地產市場的穩定，提高整個社會福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房體系。政府直接介入住房市場的供給能夠有效地、直接地刺激和控制住房生產，在相對較短的時間里提供較多的住房，緩解供求矛盾，維護社會穩定。公共住房政策在市場經濟發達國家主要是為低收入者提供住房，國家投資建設國有住宅，低租金出租給低收入家庭。二戰后的英國、法國、德國、美國、瑞典、荷蘭等國家興建了大批公共住宅供低收入居民租用。公共住房在住房體系中的地位和數量的多少取決于該國或地區人口與土地的對比狀況。英、美、澳大利亞以及歐洲國家等人均占有的土地面積較大，因此，政府對房地產市場大都采取宏觀調控的辦法，公共住房制度只作為社會保障的一部分存在。但在地少人多的國家和地區，比如新加坡、中國香港等地，住房的售價相對于居民的人均收入，遠遠高于同一水平下的其他國家。因此，除了制定政策平抑價格外，公共住房制度成了保障與提高居民生活、調節房地產價格的重要內容。

間接提供公共住房由于直接介入方式對政府財政壓力很大，容易引發腐敗、尋租等不良后果，因此，在直接提供公共住房的同時，發達國家也會通過社會團體、非盈利組織等為社會建造低租金或低價的住宅。這些非盈利房地產企業靠出售股份以獲得啟動資金，在此基礎上再申請政府的低息或無息貸款，并可享受免稅待遇，因此能以低于市場的價格出租所建住房，瑞典、荷蘭、法國等多采用這一做法。瑞典政府通過給予非盈利公司、住房合作社等種種財政優惠，建造了戰后國內總建房量2/3的住宅，這些非盈利企業至今仍是瑞典住房市場上的主要力量并使瑞典成為世界上解決住房問題最成功的國家之一。為保證公共住宅供應真正做到面向低收入階層，大多數國家和地區都有明確的政策措施，制定入住公共住宅的條件，進行家庭收入水平登記，以及采取多種申請程序等，以保證低收入階層的利益。

事實上，公共住房不僅僅具有干預房地產市場供求的經濟意義，而且構成了整個國家和地區社會保障體制的一部分，是保持社會穩定的重要力量。以日本為例，日本的公營住宅是二戰以后逐步建立與完善的，主要針對中低收入階層。其建設與經營都由各級地方政府住宅局管理，實行政府定價，因此受到市場價格波動影響較小，其中公營住房的租金在房地產泡沫日趨膨脹的1983-1990年年均也只上漲了4.4%，而在1989和1990年則分別為5.3%和3.3%。這不僅在房地產泡沫時期有效地保護了中低收入階層的利益，而且對房地產泡沫破滅以后日本社會經濟的穩定也起著重要的作用。但是，實行公共住宅政策需要征用大量土地，撥巨額資金，對城市財政造成巨大壓力，因而近年來配合“居者有其屋”的計劃，大多數國家都對公共住房政策進行了調整，以鼓勵私人建造和擁有住房，縮小公共住房的比例。

政府對房地產市場數量干預由直接提供公共住房逐漸轉變為由非盈利機構等社會團體間接建造公共住房，并逐漸減少公共住房的數量，用優惠政策鼓勵中低收入階層購置房產。我國上世紀80年代初開始改革單一的房屋公有制度，經歷了以租代售、住房商品化、住房分配貨幣化的歷程，公房制度的改革、新住房制度的建立是一個長期過程，應該借鑒發達國家的經驗減少公共住房的數量，用優惠政策鼓勵中低收入階層購置房產。政府對房地產市場的價格調節

從經濟學意義上看，對數量的調節帶有較強的管制色彩，容易導致經濟效率的損失，因此，在房地產市場上政府最常用的干預手段和辦法就是通過補貼、稅收等優惠方式對房地產價格進行調節。對價格調節的政府補貼和稅收計劃又可以

分為向房地產開發商提供的供給補貼政策和向住房需求者提供財政補貼兩種。

向房地產開發商提供的供給補貼政策

政府通過向盈利性房地產企業提供補貼，用以建造租金價格適中的住房。二戰后，為迅速建設新住宅，原西德政府向私營房地產商提供無息貸款，同時規定，向同意為低收入家庭建造或改建住房的私營開發企業提供低于市場利率的貸款，條件是必須降低租金。在一戰以后，為解決復員士兵的住房問題，英國政府也對提供開發住宅的私人公司提供補貼，刺激供給，并在1919年推出了以地方政府為主的“興建住宅補貼”。二戰以后，瑞典政府提出了“低資金、低租金”的住房計劃。與其他國家相比，美國的供給補貼形成了從聯邦到地方政府的一整套完整體系。主要分為公共住房供應補貼和私有建房機構出租住房供應補貼。私有建房機構和地方政府建房機構向聯邦政府住房和城市發展部申請，由其支付合理市價房租與低收入住戶實際支付租金之間的差額。在住房供給相對短缺的時期，通過減免稅、提供差價補貼、低息貸款等措施來刺激房地產開發商提供低價住房的積極性效果明顯。1996年法國政府把出租住房建設增值稅率從原來的20.6%降到了5.5%，從而使住房建設竣工量大幅增加。

向住房需求者提供財政補貼

除了對房地產開發商提供補貼外，政府對價格的影響還表現在對購房或租房者進行直接補貼，降低他們所承擔的實際住房價格，對住房需求者補貼最常用的手段主要是免稅減稅和現金補貼。與對開發商的供給補貼相比，住房租金補貼有三個顯著的特點：第一，避免了對住房市場的直接干預，不會給市場運行帶來障礙，不會產生降低市場效率的副作用；第二，這種收入再分配的形式，可以使國民平等的住房權利得到較為公正的實現；第三，對不同收入者區別對待，更能體現傾斜政策，并能適當減少財政支出。從各國的房地產政策實踐來看，二戰后由于戰爭等原因使得住房短缺，在相當長的一段時間里，房地產市場上最主要的矛盾是供給不足。因此，為促進房地產業的發展，政府對房地產價格的調節主要是向房地產開發商提供優惠和補貼來刺激供給并降低價格。當住房的供給增加到了一定程度，住房租金補貼由于以上提到的幾個特點就顯得更加有吸引力，各發達市場經濟國家也紛紛把補貼重點向購房者和租戶轉移。隨著20世紀70年代房地產市場的主要矛盾由住房短缺變為貧困者的住房支出在其收入中比重過大，美國1968年的住房和城市發展法突出了對住房需求者提供補貼的思想，而1974年的住房與社區發展法中的租金援助第8條款更是取代了1968年住房法的補貼計劃，把聯邦住房援助從住房供應者轉向需求者。

第6篇：房地產政策范文

【關鍵詞】調控政策；常德市；房地產市場；影響

自住房制度改革以來，我國房地產市場經歷了起步、快速發展、短暫回調等階段，2010年以來，國家綜合運用土地、信貸、稅收等多種調控手段，對房地產市場進行了嚴格的差別化調控。本文以常德市為例，分析了房地產調控政策的影響，并為促進常德市房地產市場可持續發展提出政策建議。

一、2012年上半年常德市房地產現狀

2012年上半年，常德市城區商品房竣工面積減少，常德城區的房地產開發投資額及商品房銷售面積同比均呈下降態勢。常德市房地產市場在持續從緊的宏觀調控政策影響下，市場觀望加劇，調控影響日益明顯。

1.2012年1-6月常德市房地產環比價格指數波動較小，同比價格指數小幅度回落。2012年1-6月常德市房地產環比價格指數分別為99.6、100、100、100、99.9、100.1。1-6月常德市房地產同比價格指數分別為100.5、100、100、99.5、99.2、99.8。

2.市城區商品房銷售面積和銷售量緩慢下降。上半年城區商品房銷售面積為29.28萬m2，1-6月商品房銷售面積分別為63592m2、30529m2、57423m2、48530m2、50049m2、42648m2。受房地產調控政策的影響，商品房銷售數量緩慢下跌，1-6月市城區商品房銷售量分別為609套、302套、567套、481套、492套、410套。但根據市房管局數據顯示：市城區商品房庫存量持續減少，截至本月底商品房庫存量大概在2500-3000套，比上季庫存有所減少。

3.市城區商品房銷售額緩慢下跌。上半年市城區商品房銷售額12.7億元，1-6月商品房銷售額分別為2.63億元、1.29億元、2.52億元、2.16億元、2.16億元、1.94億元。其中2月包含春節，是房地產市場的傳統淡季，故銷售額較小。

二、常德市房地產市場觀望加劇的主要原因

1.國家宏觀調控政策影響明顯。和2009-2011年常德市房地產市場的快速發展相比，2012年上半年，全市房地產市場一方面受調控政策的持續影響，投資型需求和改善型需求都受到抑制，銀行信貸額度的控制也使得部分剛性需求被暫時限制。另一方面，持續從緊的調控政策使得消費者對未來市場預期持謹慎態度，加上部分項目在價格上采取明升暗降，使得消費者對房價下降期望值加大，加上大眾對房地產市場不看好，市場觀望氛圍濃厚。

2.開發商新開盤和每月推出房源減少。2012年上半年，在調控政策未出現任何松動跡象之時，常德市房地產市場總體上處于一種膠著狀態，開發商、購房者都在博弈。上半年常德市房地產開發商平均每月新開盤3-4個，推出房源300-400套，今年開發商推出房源和去年同期相比減少，一定程度上抑制了購房者購買需求。

3.購房者買漲不買跌的心理影響。在這種賣者看漲保值、買者看跌觀望的僵持局面中，潛在購房客戶由客戶看多、買少，轉換到了看少、買少的局面。上半年房地產銷售價格雖然較去年同期略有上漲，但房地產商為促進銷售采用送面積、現金返還甚至是直接價格折扣等方式來吸引購房者，實際成交價格和去年同期相比基本持平。購房者預期房價持續走低，導致購房者延遲購房需求，市場觀望加劇。

三、促進常德市房地產市場可持續發展的對策建議

常德市房地產市場的發展既要保護低收入群體和普通大眾的購房需求，也應促進常德房地產市場可續續發展。房地產行業是上游行業，輻射影響到建材、建筑等相關行業，對常德市經濟發展具有推動作用。

1.保持調控政策的連續性和權威性。對當前的過火房地產市場需持續調控，加強宏觀管理，充分考慮政策的延時性，增強政策的前瞻性，保持其連續性，進行適當的預調、微調，促進房地產市場健康發展。2011年，“新國八條”、“限購令”、“調整個人住房轉讓營業稅”相繼出臺，各種調控政策在很多人看來仍然是政府的暫時民意的妥協，但堅持到現在，很多開發商、個人已經謹慎起來，認真面對這些政策。現在房價上漲的壓力仍然存在，但只有政府繼續嚴厲的調控，房地產市場才能保持可持續發展。

2.建立健全完善的土地管理審批制度。有一些企業無視國家土地管理法律法規，擅自改變土地用途，搞起來房地產開發；還有個別主管部門隱瞞不報，導致一些違法問題長期得不到解決。這說明我國目前的土地管理審批制度不夠完善。只有進一步推進國有土地的市場化供應，不斷規范土地供應方式，完善供應市場，使土地資源在市場機制的作用下實現供需平衡，為房地產市場的穩定、持續發展提供堅實的基礎。

3.政府各部門要貫徹落實房地產調控政策。各相關部門須嚴格執行國家和省一系列房地產的調控政策，建立和完善房地產市場價格調控管理措施，包括領導協調、部門聯動、聯合執法等制度、措施。加大房地產市場價格執法力度，從嚴查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、違規預售、散布虛假信息等各類違法行為，維持良好的房地產市場秩序。

4.加快建設廉租房和經濟適用房，提高其在新建住宅比重。地方政府在房地產市場發展過程中必須要考慮到低收入群體的購房需求，要求開發商建廉租房和經濟適用房要占到新建住宅比重的10%左右，緩解低收入群體的購房壓力，使低收入群體能夠感受到社會經濟發展帶來的好處。

第7篇：房地產政策范文

【關鍵詞】房地產政策；房地產項目；提高經濟效益

房地產開發是為人類的生活、生產活動提供入住中間的行業。改革開放以來，我國房地產業和房地產市場伴隨著整個國民經濟的發展得到了長足的發展。在房地產開發中，房地產開發商的目的在于獲取最大利潤的同時盡可能降低風險，而政府在在房地產開發中通過宏觀調控手段，來實現在帶動城市的經濟增長的同提供完善的城市基礎設施服務，改善城市居民的生活質量。所以，在進行房地產開發的實際活動中，開發商不僅需要獨特戰略眼光和操作技巧，更重要的是在適應國家當前房地產政策的前提下，提高開發項目的經濟利益。

1．當前房地產政策

政府合理確定自己在房地產市場運行中的角色，著眼于建立市場運行規則和監督規則的執行，是政府對房地產市場實施有效管理的關鍵。政府管理房地產市場的主要職能，是實施有效的宏觀調控和按照市場發育程度建立清晰完備的法制系統，保障房地產市場參與者的合法權益，使得房地產市場的運作納入法制的軌道。

我國房產市場經過2011年一系列政府調控，現狀依然火爆，房價依然堅挺，房價上升的勢頭并未被明顯抑制。進入2012年后，從中央到地方，各職能部門又一輪針對房地產市場的調控以組合拳的方式逐步展開。

進入2012年，我國土地供應政策基調是堅持房地產調控政策方向不改變、態度不動搖、力度不放松，在促進房價合理回歸同時努力保持土地市場平穩運行，避免土地供應總量、結構和價格大起大落。2012年，土地政策將繼續嚴格落實中央各項調控政策措施，加大監管和調控力度，鞏固已有調控成果，促進房價合理回歸；繼續以保障性安居工程用地落實為重點做好用地供應，努力保持土地市場平穩運行，避免土地供應總量、結構和價格大起大落，合理引導市場預期；繼續以促進形成住房有效供應為重點做好已供住房用地的監管工作，加強住房宗地供應和開發利用的動態監測監管，嚴格督促按合同約定條件建設和開竣工，及時發現處置閑置土地，堅決打擊違法轉讓土地行為。

2．當前房地產政策下如何提高房地產項目經濟效益

2.1 提高當前房地產政策下投資決策的針對性

2.1.1 提高市場調查的針對性

（1）擬開發土地項目類型的定位。確定要開發的項目是用于別墅、商業店鋪、辦公、住宅還是綜合性大樓，有效的判斷其項目類型在當前房地產政策下的最大收益比。如果是用于住宅的話，還要考慮要開發的是多層住宅還是高層住宅等等，這些都屬于原則性的問題。（2）定出合理類型的房地產后, 再進行市場細分，以確保其符合當前市場需要。比如對于住宅而言，其市場細分細則主要有：此區段是否需要設計檔次、調查消費者對戶型的需求、戶型的面積、居民對房屋朝向、采光和通風等的要求、調查同類型的樓盤的銷量、價格和數量等。總之，通過提高市場調查的針對性，從而提高在當前房地產政策下的預期經濟效益。

2.1.2 提高項目總投資估算的針對性

在項目總投資估算過程中，要充分考慮到不可預見的資金，并在實施過程中加以控制，以保證經濟收益的最大化。一般而言，投資的估算包括以下幾個方面：

（1）取得土地費用。土地費用是隨著房地產政策的變化而變動最大的投資因素，若為競拍獲得，依據房地產的估價理論和方法，采取市場比較、假設開發和基準地修正來估算競拍的最高限價；若為舊城改造，則需要詳細摸底，詳細計算拆遷資金，此部分所占投資比較大。所以，開發之前要明確擬開發的項目建筑種類、面積和人口等等，明確目前房地產政策對于其規范的相關條例。同時，也要依據《城市房屋拆遷管理條例》和地方實施細則，合理進行補償和安置費用等的計算，考慮到拆除違章建筑對經濟成本的影響。在拆遷過程中，與受托單位簽訂關于費用包干和安置面積合同，以便于控制拆遷成本。

（2）建安造價:需要根據當前房地產政策規范的工程和市場的價格信息來造價。

（3）估算大型的設備費用，依據的是現行的市場價格信息。

（4）其他的費用估算包括建設單位的管理費、勘察費和設計費、工程的監督管理費、營銷費、研究費、進口設備費、供電費、臨時設施費、工程保險費等。

（5）密切關注建設時期的貸款利息、營業稅等，其與房地產政策的變化息息相關。

2.1.3 提高項目總收益估算的針對性

采用當前房地產政策房下地產估價理論和方法進行項目總價值估算。例如住宅項目, 可采用市場比較法估算, 步驟如下: 從目前市場調查而來的交易實例, 從中選取可比實例, 建立價格可比基礎, 進行交易情況修正, 交易日期修正, 區域因素修正,個別因素修正, 綜合評估出項目總價值。根據建筑工期定額, 計算出工程所需工期, 分別相應估計出工程樁基、上部、裝飾、總體配套工程進度,估算各期工程款需要量; 預計銷售速度及銷售資金流入量; 相應預估其它費用流出量, 制定出比較切合實際情況的現金流量表。

2.1.4 提高項目決策可行性研究的針對性

第8篇：房地產政策范文

【關鍵字】城市用地；土地供給；房地產；市場；企業

1 我國城市用地狀況及土地供給政策的變化趨勢

1.1 城市用地的演變過程

在我國，城市化進程的一個重要特征是城市用地規模的擴張。無論是政府所能控制的還是其難以控制的土地供給，都是城市土地總供給中的一部分。1989～2009年間我國城市用地擴張主要有以下特點：（1）城市建設用地總量總體上呈逐年上升的趨勢，各年間的變化均表現為用地擴張；（2）城市建成區面積的增長速度較快，城市用地的年平均增長速度為8.3%；（3）歷年用地擴張速度快慢不一，分別在0.7%～9.8%之間，其中1991～1994年間增長較快，1995年后基本趨于平穩，自2000年后又開始出現較快的增長態勢。

1.2 城市土地市場的土地供給

在城市土地市場運行過程中，土地的供給呈明顯的多軌制形式，具有一定市場交易行為特征的土地交易主要包括城市土地一級市場的出讓和二級市場的轉讓、抵押和出租等方式。從1987年深圳特區首次進行了土地出讓試點以來，土地出讓總量的變化很大，總體為上升態勢，但各年波動較大，分別在1993、1998和2008年出現峰值，與城市用地擴張變化較為吻合，這與各年國家執行的不同供地政策有關系密切。土地使用權出租一直只占較小的比重，并存在逐年遞減的趨勢。城市土地二級市場的交易量總體也為上升態勢。

2 土地供給政策對房地產市場的宏觀影響

2.1 土地政策對房地產市場影響的傳導機制

主要包括兩個途徑：首先，土地價格對房價的影響，土地價格是房價的成本之一，土地價格的增加會引起房地產開發企業的成本增加，房地產企業的投資規模下降，房地產市場的供給減少，最終影響房價；相反，地價下降，供給增加；其次，土地供應量對房地產價格的影響，土地供應量決定房地產開發企業可開發的土地量，影響房地產企業的投資規模，從而影響房地產市場的供給，最終影響房地產價格。與金融政策、稅收政策相比，土地宏觀調控政策只能對供給產生影響，無法對需求產生直接的影響，無法實現整體市場的穩定均衡。土地政策這一行政手段對供給的影響是很有效的，為土地所有權歸 家所有。而對于土地使用需求的影響并不能通過土地政策來實現，單純地對土地供給的控制只能加刷對土地的需求，激化土地供需之間的矛盾。

2.2 土地供應政策對房地產市場調控的時滯效應

土地要素對于房價變化影響很大，通過對土地要素的宏觀調控可以規范和穩定房地產市場的運行。而土地因素對房地產價格的影響并不是同步的，在一定程度上存在著“時差性”。房地產市場的士地調控是指政府通過調整土地供應來影響房地產市場運行。由于土地是房地產開發的基礎，相比金融、財政方面的調控措施，土地調控對增量市場的影響最為直接，但是效果顯現的時間更長。無論是土地總量調控還是結構調控，土地供應時滯都是影響調控效果的重要因素。忽視土地供應時滯的存在，就無法清楚地把握調控的影響效應，對于市場的調控只能是較盲目的決策，達不到預期的效果。

2.3 土地供應總量對房地產市場的影響

土地供應總量對房地產市場有著兩方面的影響：一方面是影響房地產產品的供應總量，特別是影響增量肼地產產品；另一方面是影響生產和預劉，但影響力的時效不同，對房地產產品供應的影響，由于厲地產開發周期的原因，要在1～2年之內才能顯現出來，但對投資和消費的影響 是當期的。由于房、地的緊密關系，土地供給量與房地產增量有著密切關系，土地供給量是房地產增量的基礎，他們之間的關系由容積率(項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值)來反映。設房地產增量為QR(平方米建筑面積)，土地供給量為QL(平方米土地面積)，容積率為F，則有QR=F×QL。則當容積率不變時，土地供給量與房地產增量呈線性正相關關系。容積率越大，單位面積土地上的建筑容量即建筑面積就越大。

3 土地供給政策對房地產企業的微觀影響

隨著我國房地經濟發展，在土地供給政策下，建設周期短且資金周轉快的住宅產品將增加。由于融資壓力的加大，今后開發企業會更多地將土地與資金投向需求空間較大、建設周期短而資金回籠快的低層板式住宅項目。今后這類產品在品質、環境配套上將會出現大需求下的比較競爭。

房地產商選擇股權合作。目前很多房地產商急于拿地，同時考慮避稅而選擇了股權合作。在實際操作中，不少企業的股東在一定時間后便退出企業，在企業的經營投資者變更后，原有一些涉及財務、法律的問題才顯露出來。如企業在關聯交易中的債權債務問題、股東未簽合同、未按時入資、國有資產流失、偷稅漏稅等暗藏的問題。這將會使收購方陷入困境，甚至被毀掉。

開發商面臨“庫存必要性”與“庫存不經濟”兩難抉擇。國家對土地供給以及金融方面的宏觀調控，使房地產的生產模式發生了很大變化。以市場需求為導向，采用招、拍、掛的形式獲取土地，使以往靠關系圈占土地、倒賣土地，不進行技術、人力投入，獲取土地增值利潤的情況得以遏止。土地作為房地產開發原材料的屬性得以歸位，這促使房地產開發企業，特別是那些跨區域的開發企業會采用“零庫存”的生產方式。但企業如果缺乏有必要的儲備又會影響企業的連續開發能力，因為土地不同于別的生產資源，不是隨時可以買到的。

房地產開發企業面臨轉型。相對規范合理的土地供應機制，將會淘汰一批不具實力的開發商。但規范的市場帶來的更多是利處。土地供給制度改革只是改變了拿地形式，由于土地總體供量充足，市場需求仍然強勁，一些開發商表示結盟拿地，在招標、拍賣中幾家開發企業輪流相托一家舉牌的方式，使中小企業在招、拍、掛中同樣可以拿到所需地塊。

土地供給制度改革將使開發商的開發模式和開發理念相應轉變。實力雄厚的開發商謀求多元化發展，中小開發商轉向二、三線城市發展。擁有不同資源的開發商之間的合縱連橫是大勢所趨，通過各種方式的合作而將優勢資源進行整合顯得日益重要。如進行土地并購與融資的開發商聯盟，開發商之間的股權合作，聯合開發等。

通過宏觀調控前后的比較，宏觀調控對房地產的健康發展趨勢是比較好的，基本上是投資增長的趨勢。如果整個管理靠銀行貸款，不是市場化，可能在土地供給制度改革的時候會失去市場份額；如果是市場化公司，將會得到更多資源機會。

同時房地產開發商將擁有更大的選擇土地資源的主動權。土地資源的開放式競爭，擴大了開發商的選擇范圍。被動地拿地變為主動的爭取，是充分體現開發商綜合實力相對公平的競爭方式，便于土地資源的優化分配。同時也將促進開發商更加理性地進行項目開發。開發商在拿地前，對每一宗土地的各種技術經濟指標能夠做到全面掌握，事先進行充分的投資回報、前期產品策劃定位的可行性分析，才為取得土地后項目的順利實施奠定基礎。

4 結束語

綜上所述，合理的土地供給制度和政策，對穩定房地產業所起到的作用是長效的，根本性的。在宏觀調控政策施行同時，變革現行土地供給政策，房地產市場的合理健康發展將指日可待。

參考文獻

第9篇：房地產政策范文

【關鍵詞】國家政策；房地產；經濟波動

在我國的社會主義市場經濟中，房地產也是一種商品，房地產的生產、流通、消費就是商品的生產交換的經濟活動。房地產的發展使房地產經濟逐漸繁榮，房地產經濟活動是由房地產生產、房地產流通、房地產消費等多個環節的活動組成的，國家的政策變動會對房地產經濟活動的一個或者多個環節產生影響，進而影響房地產經濟的發展，使房地產經濟產生波動。研究國家政策對房地產經濟的影響，分析房地產經濟的波動，能夠規范房地產行業的發展，使房地產經濟在國家政策的指導下健康、可持續的發展。

一、房地產經濟波動的表現

現階段我國房地產行業表面上呈現一派繁榮的景象，但是在光鮮靚麗的外表下也掩蓋著很多問題。中國的經濟發展剛經歷過期，經濟的快速發展也造成各種矛盾越來越尖銳。房地產業的高利潤和房價的虛高使得房地產市場的投機行為更加劇烈，房價和其實際價值大大背離，同時也超出了居民的收入水平，這造成了房地產經濟表面繁榮而內里問題重重的狀況，現階段房地產經濟的泡沫現象，國家的一些政策的相繼出臺等都使有買房需求的人持有觀望態度，這部分人的增加降低了房地產開發的投資條件，形成的房地產經濟增速減緩的趨勢，房地產市場的供求關系正經歷結構性轉變。

二、國家信貸政策對房地產經濟波動的影響

（一）國家的信貸政策分析

信貸政策是宏觀經濟政策的重要組成部分，信貸政策與貨幣政策相輔相成，共同作用與國家的宏觀經濟調控。關于房地產企業的信貸政策是國家2013年11月18日公布的信貸資產證券化政策，國家開發銀行在銀行間債券市場成功發行了“2013年第一期開元鐵路專項信貸資產支持證券”。信貸資產證券化是落實金融支持經濟結構調整和轉型升級決策部署的具體措施，也是發展多層次資本市場的改革舉措，可以有效化金融資源配置，盤活存量資金，更好支持實體經濟發展。而國家在近幾年也加大了信貸資產證券化措施，去年9月30日央行鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

（二）信貸政策對房地產經濟波動影響的表現

國家信貸資產證券化對于房地產是有力的，旨在增強房貸資產的流動性以增加金融機構對個人住房貸款投放能力，它給盤活房地產融資市場提供了巨大想象空間。

（三）房地產業的應對策略

房地產企業在這項政策下也可以通過改變住房建筑類型，推進廉租房、普通住房等類型房產的開發，推進房地產產業的整體結構和資金結構進行改革。房地產企業在國家政策的支持下要調整自身，改變房地產也投機行為，控制房地產價格，加強對房地產各個方面的管理。

三、國家貨幣政策對房地產經濟波動的影響

（一）國家的貨幣政策分析

自2015年8月26日起，人民銀行決定下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，以進一步降低企業融資成本。金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.6%；一年期存款基準率下調0.25個百分點至1.75%；其他各檔次貸款以及存款基準率、個人住房公積金存款利率相應調整。同時，放開一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮動上限，活期存款以及一年期以下定期存款利率浮動上線不變。國家出臺降息降準等措施旨在利用貨幣政策為調整經濟結構和經濟健康、平穩發展創造良好的貨幣環境。

（二）貨幣政策對房地產經濟波動影響的表現

國家的降息降準政策的出臺能夠刺激整個經濟市場，減緩房地產業資金鏈緊張問題，從而改變房地產經濟的回落現象，現在的樓市市場已經出現了回溫趨勢。

（三）房地產業的應對策略

房地產企業應該抓住國家對于房地產企業的優惠政策，改善資金鏈緊張問題，加強財務管理，完善房地產企業的資本結構，迎接房地產業的新的發展時機。

四、國家土地政策對房地產經濟波動的影響

（一）國家的土地政策分析

國家8月27日公布了《關于調整房地產市場外資準入和管理有關政策的通知》，通知放松了境外購房的個人條件，還取消了“不得購買非自用，非自住商品房”的規定，為境外資本進入國內市場提供了便利。

（二）土地政策對房地產經濟波動影響的表現

新的土地政策的出臺是為了穩定市場，避免樓市價格下降過快，外資的進入會給房地產經濟注入新的力量，能夠有效地促進房地產業的復蘇。

（三）房地產業的應對策略

《通知》的使我國的房地產發展進入新的時期，開放外資進入房地產領域對于房地產企業來說是好事，房地產的銷售市場會逐步擴大，房地產企業也應該做好外資進入市場的準備，做好房產售賣與外籍人員的措施。但是也要做好外資不能大幅度進入中國房地產市場的準備，因為外資的進與退還是有很大的主觀原因的。

結束語：

國民經濟的發展中房地產業的發展是重要推力，房地產經濟的健康、全面、可持續發展對國民經濟的總體發展形勢具有重要意義。具有較大敏感程度的經濟體制、貨幣政策、信貸政策、土地政策的變革、政府發展政策以及地區發展政策等都會對房地產經濟造成很大的影響。此外，以上政策因素同樣也被稱為政府對我國房地產實施宏觀調控的關鍵性措施，采用該政策措施，宏觀調控房地產市場各領域，由此會對房地產經濟波動產生直接性影響。所以研究國家政策對房地產經濟波動的影響，對促進房地產經濟更好發展具有重要意義。

參考文獻：

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[3]卓娜，昌忠澤.淺析我國房地產經濟的宏觀調控[J].技術經濟與管理研究，2015，23（06）：70-73.