房地產行業論文精選(九篇)

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第1篇：房地產行業論文范文

首先是房地產市場調研計劃的制定，在明確主題的基礎上，通過融入“5WIH”六要素來完成對事件的統籌安排能力。第一個“W”是Why，也就是為什么要做這件事？清楚目的后才能做到有的放矢，提高我們的實訓效果。第二個“W”是What－－調研那些具體的內容呢？第三個“W”Where－－在什么地方進行調研活動；第四個“W”When－－調研活動中各項事務的執行時間段或者結束的時間點；第五個“W”Who－－人物分工是怎樣，哪些人完成哪些事情，調研對象都選取的是符合哪些特征的人；第六個“W”How－－怎樣執行？通過哪些調研方法，借助怎樣的手段，最終完成整個調研項目。

其次，各個小組按照“實體企業”調整后的調研主題修改完成最終的調研計劃，并討論制作相應主題下的調查問卷。從問卷的邏輯性，卷首語的設計以及調研對象甄別等反復多次推敲，在課程教學團隊教師的指導下完成針對性調查問卷，規避問卷制作中常犯的十種錯誤，如一題多問，答案界定模糊，歧義性問句，多重否定句，假設性問題，誘導性問題，數組重疊，敏感問題的忽略印證，邏輯排序混亂，調研導語無針對性等。在逐一進行點評后，由小組成員共同完成修改，并提交調研問卷。在首次修改后調查問卷，每個小組制作不少于20份的問卷進行試調，并從試調過程中發現問題并對問卷進行再次的修改，結合教學團隊教師總體建議完成正式版調研問卷。各小組嚴格按照自己的調查計劃進行實際調查環節，小組組長負責組織小組成員實際調查，教師團隊進行抽查式考核，確保調研數據來源的真實性，把好實際調查中的首道關，這也是為了更好的鍛煉學生的社會實踐能力，以便今后更快的適應市場需求。

再次，數據整理和分析能力是市場調查的核心能力，房地產市場調查也不例外。對各小組搜集回來的調查問卷第一步先進行廢卷甄別。第一類廢卷是填寫不完整的調查問卷；第二類廢卷通過顧客甄別部分，在調研公司或者房地產行業從事工作的工作人員不作為目標調研對象者，剔除這一類廢卷；第三類廢卷就是在問卷填寫過程中所有答案均為其他并未填寫內容的，也視為無效問卷；第四類廢卷是最難，也是最需要剔除的廢卷，那就是前后相互應證的兩個問題出現矛盾。比如購房首選為別墅，但是家庭月平均收入不足一萬元者。前后邏輯矛盾與現實市場極為不符，這說明該被訪者未真實表達自己的意思，只是應付性完成問卷。這一類也是必須要剔除的。在剔除完四類無效或者廢卷后，調研樣本過少，無法真實反應市場實際的情況的，要進行補調，直到樣本能夠客觀反應總體實際為止。至此，數據采集和整理就告一段落。接下來就是數據的分析，在這個階段我們一般借助兩種工具，一種是專業的統計分析軟件“SPAA”（統計產品與服務解決方案）軟件和微軟平臺的“EXCEL”軟件，在《統計學》系統的班級，我們要求學生通過“SPAA”軟件完成對調查問卷的分析，讓學生在做的過程中完成對統計軟件的操作和學習，對還未進行《統計學》系統學習的班級，我們要求學生用“EXCEL”表格進行數據分析。并指導學生不同圖形所適用的條件，比如餅狀圖是整體為“1”時，占比分析最常用的的圖形；折線圖是趨勢分析是最常用的圖形；其他的建議采用柱狀圖。到此為止市場調研活動進入到攻堅階段。撰寫市場調研報告。

第2篇：房地產行業論文范文

SHI Chao1 CHENG Hongliang REN Jian2

(1 School of Economic and Management of Yunnan Normal University, Kunming Yunnan 650500

2 Yulin Municipal Sub-branch PBC, Yunlin Shaanxi 719000)

Abstract:High housing prices has become one of the most concerned topics in present domestic society. There are many factors that cause housing price rising, such as the existence of an act of speculation, rising land prices and rising house prices expectation, etc. Following the analysis on the characteristics of the real estate industry in China, the paper concludes that China's real estate market is a regional oligopoly market. On the basis of above analysis and combined with the reality, the paper analyzes real estate enterprises' collusion motivation and game process of collusion. In the end, based on real estate enterprises' collusion, the paper puts forward some reasonable countermeasures and suggestions.

Keywords: real estate; oligopoly; game

摘要:房價居高不下已經成為當今國內社會最受關注的話題之一。造成房價上漲的因素有很多,比如,炒樓行為的存在,地價的上升,房價預期高漲等等。本文首先通過對我國房地產行業特點的分析,得出我國的房地產市場是一種區域性寡頭壟斷市場;然后在此基礎上結合現實情況,分析我國房地產企業的合謀動機以及合謀的博弈過程;最后針對房地產企業間的合謀提出一些合理的對策建議。

關鍵詞:房地產論文投稿,房地產,寡頭壟斷,博弈

一、房地產行業的特點

(一)房地產行業的區域性。房地產市場是一個區域性的市場。首先,由于土地位置的固定性,使得每一處房地產都被固定在特定的位置上無法移動,因此,房地產不能形成全國性或世界性市場。其次,由于房地產尤其是住宅是人民生活的必需品,而消費者購房更多選擇臨近區域,所以,一個地區的房地產商更多的是同本地區的房地產商存在競爭關系。不同區域的房地產產品由于無法根據自身的市場供求狀況及時流進流出,從而在一定程度上限制了房地產產品的供求范圍。因此,房地產市場具有鮮明的區域性。

(二)房地產行業的壟斷性。首先是土地的壟斷性。我國于2001年開始推廣實施的土地儲備制度以及2002年實施的土地招標拍賣制度,決定了我國土地市場的賣方壟斷特征。這兩個制度意味著在我國的房地產市場,土地供給方只有一個——政府,形成土地供給的壟斷;而土地需求方卻有許多個,形成需求的競爭。

其次是房地產產品的壟斷性。由于土地的固定性,使得房地產的每個項目都占據著一個獨特的位置。位置對房地產具有極端的重要性,房地產位置除了其所處的地理位置外,還包含經濟、社會、文化、教育等人文環境因素。房地產位置的不同,使房地產產品具有差異性。位置不同的樓盤,或者同一棟樓不同層次朝向,給房地產商帶來的利潤差異都是明顯的。這些差異性使得房地產產品形成了自然壟斷。

最后是房地產行業的進入壁壘。目前我國房地產行業在經濟、技術和信息等方面的經濟性壁壘幾乎不存在。土地資源的固定性和有限性以及我國目前實施的土地出讓方式,構成了房地產行業的進入壁壘。此外,由于品牌形象以及品牌所代表的實力,使得進入房地產行業具有一定的品牌壁壘。

綜上所述,土地的固定性以及房產的弱流通性,使得特定地區內通常僅有較少的房地產商。此外,房地產市場存在著較高的進入壁壘。上述因素完全符合寡頭壟斷市場的特征。因此,我國的房地產市場是一個典型的區域性寡頭壟斷市場。

二、房地產商實行合謀的動機分析

(一)現實分析。在需求一定的前提下,假如房地產商之間競爭激烈,房價必然會下降。房價下跌會壓縮企業的利潤空間,這樣的競爭是房地產企業不愿看到的,因此開發商之間存在價格合謀動機。在合謀利潤的分配方面,如果企業是類似的,合謀企業共分利潤就十分容易,只要平均分配利潤即可。如果企業異質性較大,合謀企業在如何分配利潤方面意見就不一致,從而導致合謀破裂。也就是說,合謀行為通常會在少數相類似的企業間容易達到,并得到維持;反之,如果企業在成本、市場力量方面差別較大,就不易形成合謀。房地產企業在開發和經營上的手段基本一致,成本構成也十分相似,因此房地產企業較容易形成價格合謀。

在房地產行業中,所有的企業都將賣不掉的房屋作為退出行業的首要壁壘。這是因為一旦房屋賣不掉,開發商的巨額投資就無法收回,這部分投資就會轉變為沉淀成本。巨額沉淀成本迫使房地產商認識到,當同一區域內只有少數幾個競爭者時,自己的行為對其他房地產商有相當大的影響,打價格戰可能會遭到報復。因此,房地產商需要互相比照定價,實現一種非正式的隱性價格合謀。

(二)理論分析。在房地產業中,假設房地產企業間的行為存在三種情況:古諾競爭、完全競爭、合謀。現通過比較房地產企業在三種情況下的產量、價格、利潤等分析房地產企業的行為動機。

1、古諾競爭。現假設房地產業有兩

個寡頭企業,其行為及相關條件為:①兩個寡頭企業的產品是同質的;②每個企業都根據對手的產量來確定自己的產量;③每個企業的邊際成本為零,它們共同面臨的需求曲線是線性的;④兩個寡頭企業都是在已知對方產量的情況下,各自確定能給自己帶來最大利潤的產量;⑤兩個企業不存在任何正式的或非正式的合謀行為。 用qi表示第i個企業的產量(i=1、2);Ci(qi)表示第i個企業的成本函數;P=P(∑qi)表示價格是兩個企業產量之和的函數;πi表示第i個企業的利潤函數。

假設Ci(qi)=qic,P(∑qi)=a-∑qi,πi=qi*P(∑qi)-Ci(qi),其中i=1、2,a為常數,c表示單位成本。

可得π1=q1*(a-∑qi)-q1c(1)

π2=q2*(a-∑qi)-q2c(2)

式(1)、(2)的最優化一階條件為:

■=a-∑q■-q■-c=0(3)>

■=a-∑q■-q■-c=0(4)

由此方程組可推出q■=q■=■;π■=π■=■

2、合謀。假定房地產市場上兩個寡頭企業通過合謀如同一個壟斷企業一樣采取行動,以使兩個企業總得利潤最大。

我們用q■表示總壟斷產量,π■表示總壟斷利潤。

假設C■=q■c,P=a-q■

可得π■=q■P-C■=q■(a-q■)-q■c(5)

式(5)的最優化一階條件為■=-2q■+(a-c)=0(6)

可推出q■=■;π■=■

單個壟斷房地產企業的壟斷利潤為■。

3.完全競爭。現假設兩個寡頭房地產企業進行完全競爭。廠商利潤最大化條件為MR=MC,又因為完全競爭廠商存在P=MR,因此,完全競爭廠商的利潤最大化條件為P=MC,即當寡頭企業的價格等于邊際成本時,各寡頭廠商的利潤最大。因為企業邊際成本為零,即P=MC=0,所以π■=π■=0。

比較三種情況下寡頭房地產企業的利潤可知,完全競爭時利潤為零;合謀時利潤最高;古諾競爭時利潤介于中間。由此不難看出,作為區域性寡頭壟斷性質的房地產企業在利潤最大化的驅使下,有強烈的合謀動機。

三、房地產商合謀的博弈過程

假定市場中只有兩家房地產開發商,即開發商甲和開發商乙。如果兩家開發商合謀,則收益均為4;如果開發商甲為了追求自身利益最大化,率先采取不合謀策略,屆時,開發商甲收益為6,而開發商乙的收益為-2;如果兩開發商一開始都采取不合謀策略,則兩者收益均為0。如表1所示。

當開發商之間只進行一次博弈時,對開發商甲來說,如果開發商乙選擇“不合謀”,則自己選擇“不合謀”的收益為0,而選擇“合謀”的收益為-2。因此,在開發商乙選擇“不合謀”策略時,“不合謀”是開發商甲的占優策略。如果開發商乙選擇“合謀”,則開發商甲選擇“不合謀”的收益為6,選擇“合謀”的收益為4。所以,在開發商乙選擇“合謀”策略時,“不合謀”還是開發商甲的占優策略。類似的分析對于開發商乙同樣適用,因此,“不合謀”也是開發商乙的占優策略。如此,(不合謀,不合謀)策略成為兩開發商的納什均衡。在一次靜態博弈的情況下,每個寡頭都出于自己的占優策略來進行選擇,卻導致了從整體利益而言最壞的結局。

再采用逆推法來分析開發商之間進行次數為n的有限次重復博弈。由于第n輪博弈是最后一輪博弈,以后不會再有重復博弈,因此第n輪博弈和一次性靜態博弈沒有差別,在第n輪采取不合謀策略是不會被報復或者受到懲罰的。于是單個的寡頭開發商會出于自己的占優策略而選擇不合謀。逆推到第n-1輪,在第n-1輪每個參與者都知道第n輪雙方都會采取不合謀策略,因此,每個參與者在第n-1輪就會采取不合謀策略。如此一直逆推到第一輪。也就是說,在有限次重復博弈中,一開始第一輪每個參與者就會采取不合謀策略。因此,在有限次重復博弈中,占優策略納什均衡仍為(不合謀,不合謀)。因此,在一次性靜態博弈或有限次重復博弈的情況下,房地產市場上合謀的每個寡頭企業都面臨著囚徒困境:每個寡頭企業出于各自的占優策略進行選擇,卻導致了從整體利益而言最壞的結局,即在占優策略均衡中總體利益下降。

但是由于房地產市場的區域性特征,所以開發商之間的博弈可視為無限次重復博弈。于是,此時一方撕毀協議的“不合謀”行為必然引致另一方“不合謀”的“以牙還牙”策略。雖然在某次博弈中,假設開發商甲采取“不合謀”行為為它帶來的暫時收益為6,但開發商乙在以后的博弈中將一直采取“不合謀”策略。這樣一來,開發商甲最終的損失必然超過“不合謀”的暫時收益。因此,在房地產市場的無限次重復博弈中,“不合謀”策略對誰都不是最優的,(合謀,合謀)才是使整體利益最大的納什均衡。

第3篇：房地產行業論文范文

關鍵詞：房地產業波士頓矩陣法九盒矩陣法

房地產業作為國民經濟的支柱產業，關聯度高，帶動力強，在擴大內需和促進消費方面發揮了巨大的作用。近年來，房地產業持續高速發展的同時也出現了房價居高不下、普通老百姓買不起房的問題。相應的，房地產業稅收問題也成為了社會各界關注的焦點。進入21世紀以來，我國房地產業稅收收入取得了連續多年的大幅增長。由于稅收一直是房價的重要組成部分，所以有關房地產業稅收負擔是否合理的問題引起了許多專家學者的廣泛關注。

房地產業稅負問題文獻回顧

我國現行房地產稅收負擔的研究，根據其研究方法的不同，可以分為理論研究和實證研究兩類。

目前，絕大多數學者對我國房地產稅收負擔的研究都停留在理論研究的階段，他們認為我國房地產稅制存在的問題主要集中在稅負不平，競爭不平等；稅費并舉，重復課征；稅種設置不科學；計稅依據不合理等方面，對此他們都相應的提出了自己的改革建議。此外，房地產稅計稅依據改革課題組(2006)和海南省地方稅務局課題組(2006)從分析我國現行房地產稅制存在的問題入手，提出了我國進行房地產稅計稅依據改革應該具備的基礎條件和實施方案，對改革過程中機構、政策、數據、技術手段、人才、立法等一些具體問題提出了建議。以上這些研究都側重于理論分析，并基于此對我國房地產業稅制改革提出了一些基本的思路，沒有利用數量分析方法建立數學模型進行實證分析。

在實證研究方面，我國剛剛進入起步階段。學者劉立秋，李凱，鄒毅（2001），他們將戰略管理中的波士頓咨詢集團矩陣法（BCG矩陣法）應用到稅負合理性分析中，利用改進后的t－r矩陣對我國房地產業的稅負狀況進行了定量評價和分析，在此基礎上提出了房地產業稅費制度改革的對策建議。但由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它的每個維度只能用單個指標來衡量，因而他們也只使用了增長率這一個指標來衡量稅負的合理性。

本文在總結前人研究成果的基礎上，引入GE矩陣法，彌補BCG矩陣法只能用單個指標衡量一個維度的局限性，對房地產業稅負模型進行了一定的改進。

房地產稅負研究模型簡介

BCG矩陣法是由波士頓集團(BostonConsultingGroup,BCG)在上世紀70年代初開發的。BCG矩陣將組織的每一個戰略事業單位（SBUs）標在一種二維的矩陣圖上，從而區分出問題、明星、金牛和瘦狗四種業務組合（圖1）。現在我們將圖1中的橫坐標改為稅負率t，縱坐標依然使用增長率r，就變成了分析企業稅負合理性的t－r矩陣（圖2）。

利用該方法只要對全國或者某一個地區的所有房地產企業進行t－r分析，它們可能會不均勻地分布在某些區域內，這時再利用黑球法則、東北角大吉、月牙玉環、重心移動等五法則進行分析，就可以對全國或者該地區房地產業稅負合理狀況進行分析。但如前所述，由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它只能用一個指標來衡量一個維度，所以由其演化而來的t－r矩陣在分析稅負合理性時也只使用了增長率這單一指標，但衡量一個企業稅負合理與否不只是增長率這一單一指標，它應該包含企業增長率、盈利率等一系列因素。為了克服這一缺陷，本文引入了GE矩陣法（九盒矩陣法），它與BCG矩陣相比，使用數量更多的指標來衡量兩個維度，同時增加了中間等級，這樣衡量更全面，有效（圖3）。

接下來，本文將GE矩陣的思想引入t－r矩陣中，對t－r矩陣進行一些改進，其橫軸仍然使用稅負率（t）這一單一指標，但縱軸我們使用影響房地產企業發展（d）的各個重要因素作為衡量指標建立一個新的矩陣t－d矩陣（圖4）。其具體實施步驟為：定義因素。選擇與房地產業發展相關的各個重要因素，可采用頭腦風暴法。估測各個因素的影響，采用德爾菲法對各個因素的影響力大小進行評分，據此確定各個因素的權重。根據上面確定的權重，結合各個因素的具體數據，得出各個房地產企業發展狀況的加權值，并結合其稅負率，將其分別填入t－d矩陣中。最后再對其分布狀況進行分析，得出結論。房地產業稅負合理性案例分析

下文利用上述改進后的t-d模型對我國2005年房地產業的稅負合理性進行分析。

本文選取房地產企業的純收入稅負率作為橫坐標，其中純收入稅負率的計算公式為：

根據房地產企業的特點，選取房地產開發建設房屋建筑面積增長率、房地產開發投資額增長率、房地產銷售額增長率、房地產凈利潤增長率、房地產從業人數增長率這五個指標來衡量房地產業發展狀況的情況。

通過德爾菲法，我們得出這五個因素的影響力大小，按次序為：房地產凈利潤增長率，房地產銷售額增長率，房地產開發投資增長率，房地產開發建設房屋建筑面積增長率，房地產從業人數增長率，并計算得出他們的權重分別為：0.4,0.3,0.15,0.1,0.05。

利用2005年的《中國統計年鑒》、《中國房地產統計年鑒》和《中國稅收統計年鑒》的數據計算的2005年中國房地產業各省市自治區的房地產業的純收入稅負率和房地產業發展狀況加權平均數，如表1所示。

通過對2005年我國房地產業分地區情況統計數據進行t－d分析，得出圖5。

由圖5中可以看出，我國房地產業2005年的稅負分布圖中大多數點都散亂的分布在C、D兩個區域，并沒有形成月牙環形狀，這說明我國房地產業的稅負規劃并不科學，而且效率也不高，應該制定相應的政策，使得全國各省區的稅負點盡量集中于A、B區域，并使其成為月牙環形狀。由于C區是不合理區，D區是劣勢區，所以應該盡量避免在這兩個區中出現黑點。而在圖5中，我們可以看到幾乎大多數點都出現在這兩個區域，這說明全國大多數地區的房地產業的稅負狀況不合理。對于B區域，該區域是優勢區，而在這個區域只發現了一個點，這說明我國房地產業幾乎沒有明星企業，如果稅負狀況持續如此，得不到改善，這對于我國房地產業的長期發展來說是非常不利的。

參考文獻：

第4篇：房地產行業論文范文

關鍵詞：利率風險；利率敏感性缺口；持續期缺口

目前我國利率市場化已經全面實施，宏觀經濟的過熱或低迷、國際金融市場利率的變動等都會引起國內市場利率的大幅波動，影響商業銀行的成本和收益，選擇適合自己的管理方法，建立有效的利率風險管理系統非常重要。

一、利率敏感性缺口分析和管理辦法

（一）利率敏感性缺口分析

利率敏感性資產（ISA）與利率敏感性負債（ISL）是指在一定時期內可重新定價的資產和負債，包括浮動利率資產和負債，以及在分析期內到期的固定利率資產和負債。兩者的差額即為利率敏感性缺口(ISG):ISG=ISA-ISL，當利率敏感性資產大于利率敏感性負債時，ISG>0，稱為正缺口，存在正缺口的銀行稱為資產敏感型。當利率敏感性資產小于利率敏感性負債時，ISG<0，稱為負缺口，存在負缺口的銀行稱為負債敏感型。當利率敏感性資產等于利率敏感性負債時，ISG=0，稱為零缺口，存在零缺口的銀行稱為敏感平衡型。

（二）管理辦法

1.主動性策略是銀行根據對利率走勢的預測而有意識地留下正或負缺口的策略。管理人員首先要預測利率的變動方向，在對利率走勢做出判斷后，就可以根據具體情況調整資產負債結構，利用利率變動來獲取更大的凈利差收入或減少損失。當預測利率上升時，保持正缺口，增加的資產利息收入將超過增加的負債利息支出，從而使凈利息收入增加。當預測利率下降時，則保持負缺口。

2.被動策略也稱“免疫策略”，其核心在于保持利率敏感性資產和負債之間的平衡，使缺口值為零或很小。采取主動性策略的關鍵問題在于利率預測的準確性上，如果利率走勢與預期相反或利率變動不如預測的來得那么快，則銀行將蒙受損失。此外，即使利率走勢預測準確，但如果利率實際變動幅度較小，則采用主動策略就可能得不償失，調節資產組合是要付出代價的。所以，一些小規模銀行由于缺乏利率預測能力或缺乏調整資產組合的手段，往往采用被動策略。

二、持續期缺口分析和管理辦法

(一)持續期缺口分析

持續期是金融工具未來現金流現值的加權平均與其現值之比，它衡量了未來預期的現金流的平均期限。

市場利率的上升會導致銀行固定利率的資產和負債的市場價值下降，且銀行資產和負債的期限越大，隨著市場利率上升時，其市場價值下降的幅度也越大。因此，持續期可以用來衡量資產負債的風險程度，持續期越長、利率風險越大。可以看出，利率變動對一家銀行的股本或資產凈值所產生的變化依靠三個關鍵的素：

1.持續期缺口的大小。在利率上升時，資產的持續期長于其負債的持續期（正）的銀行，資產價值下降的幅度要大于負債的價值，因此銀行凈資產價值會下降。當利率下降時，情況相反。

2.利率(Y)變動的幅度。變動幅度越大，銀行承受的風險也越大。

3.銀行的規模。銀行規模越大，對于任何給定的利率變動，其凈值變化會越大，反之，其凈值變化會越小。

（二）管理辦法

1.主動性策略是銀行根據對利率未來變化的預測做出的，保持適當的持續期缺口，以獲得利率變動帶來的收益或減少損失。如果預測市場利率將上升，應減少持續期正缺口或擴大其負缺口，將缺口調整為負值，使未來資產價值的下降幅度小于負債價值的下降幅度，從而使銀行凈資產收入得以增值。如果預測市場利率將會下降，則可采取增加正缺口或減少負缺口的方法。

2.被動性策略指在保持銀行凈值的相對穩定，采用零缺口（“完全免疫”）或微缺口(“部分免疫”)的方式避免利率風險。具體就是使一家銀行的資產持續期正好等于其經杠桿調整后的負債的持續期，無論利率如何變動，資產的收益與負債的成本以相同的幅度同向變化，從而有效避免利率風險。部分免疫的策略是從資產負債表中調出一部分資產和負債，進行持續期搭配，使資產和負債的持續期平衡，保持這部分資產負債價值不受利率變動的影響。

三、利率敏感性缺口與持續期缺口管理方法的比較

（一）利率敏感性缺口管理方法的優點和缺陷

優點有：第一，該管理方法簡便、易于理解。就缺口分析而言，通過直接觀察各時間段內利率敏感性缺口正負及大小，就可以大致了解銀行所呈現的利率敏感性類型及利率風險大小。第二，管理成本低。該管理方法也存在明顯的缺陷。因此，銀行要做到對利率的變化有準確的預測；缺口的調整要先于利率的變化。在激烈的競爭中銀行改變資產負債結構調整缺口往往受很多因素的影響和制約，缺口調整將變得非常困難。同時，缺口管理要將資產負債按一定的時期加以劃分。劃分時期的不同，利率敏感性缺口的數值也不一樣，有時甚至出現完全錯誤的信息，將正缺口表示為負缺口，或將負缺口表示為正缺口。利率敏感性缺口管理忽視了期權性風險和基差風險。

（二）持續期缺口管理方法的優點和缺陷

持續期缺口管理方法具有以下的優點:（1）它對整個資產負債的利率風險提供了一個全面的衡量。持續期從長期角度觀察問題，有利于制定更為連續、更為系統的管理戰略。（2）充分考慮了每項資產負債在未來的現金流入或現金流出的時間價值，從而解決了利率敏感性缺口模型中分析期的劃分受主觀影響的問題。

四、現實選擇

利率敏感性缺口法來衡量利率風險更適合我國商業銀行現階段的利率風險管理狀況，其理由為：一方面，利率敏感性缺口法是以原始成本為基礎來計算資產負債價值的。另一方面，利率敏感性缺口法主要反映利率變動對利息收入的影響。隨著我國利率市場化的全面推進，商業銀行面臨的利率風險會越來越大，目前我國商業銀行還不具備推行全面的持續期缺口管理的條件。

參考文獻：

[1][美]米什金(李揚等譯)。貨幣銀行學[M].中國人民大學出版社，1998

[2]洛倫茲?格利茨(唐旭等譯)。金融工程學[M].經濟科學出版社，1998

第5篇：房地產行業論文范文

【關鍵詞】房地產；會計信息；問題與對策

一、引言

房地產行業在我國現代化經濟建設中具有舉足輕重的地位，可謂是“牽一發而動全身”。如果房地產行業出現較大的波動，則會影響到鋼鐵價格、家裝設計、農民工就業等一系列問題。如今國內的房地產業發展勢頭較好，從依靠政府扶持向市場調節轉變，銷售方式也呈現按揭、預售、代銷等多樣化，在房地產行業大量資金增長過程中，會計信息的質量和準確性是急需考慮的問題。

二、我國房地產行業會計質量的問題

房地產行業與其他行業有所不同，它隨著銷售手段、房企狀況、業績信息等差異，在執行會計準則時具有一定的特殊性。但由于其行業特殊性，很多會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規定，造成房地產企業會計信息質量出現各種問題。

1.銷售收入伴隨銷售方式改變

每個房地產企業均會開發多個項目，其項目建設期的實際成本費用會大于預期費用；隨著地價的增長，后期項目建設成本遠高于前期建設費用，各期項目間的損益浮動較大。當房地產項目取到預售許可證后，根據其項目體量和行業發展狀況，房產營銷部門會不定期改變銷售策略，如總房款打折、限期墊付、贈送設備平臺等，同一項目、同一樓層、同一房型、同一面積的房屋可能因銷售方法與售出時間不同，其總房款也不一樣。因房地產開發產品價值較高，購買者多采用分期付款的方式，因此造成收款期與房屋交付期不一致。總之，房地產企業的銷售收入與其營銷手段、營銷節點、付款方式有很大關系，且銷售收入確定的隨意性較大，將造成會計信息和質量的問題。

2.各期業績信息可比性較差

房地產企業從拿地到土地開發短則一年，長則三四年，其項目分為一期、二期乃至多期工程，項目在建設期投資數額巨大，大量費用將計入到當期損益中。項目在持續開發和預售中，因可能采用分期或墊付的銷售形式，總房款不能按照預期期限收回，而且隨著項目的投資成本擴大，房地產企業每年的損益表所反映的企業利潤波動較大，換句話來說，其財務報表不能準確的反映其財務狀況。證監會為了房地產企業能夠真實的反映其會計信息，要求預收的房產款能夠體現出期初余額、期末余額、預售狀況等，但從近幾年的報表情況來看，各房企的核算方法不同所披露的信息標準也有所差異。

3.現金流信息披露不完全

房地產市場受政策影響較大，當貸款、限購、認購等政策松弛時，房地產銷售總量會呈現上升趨勢，因而所產生的銷售收入則會增加。房地產企業為了增加銷售和樹立品牌形象，在每個重要節點會舉辦各種活動，其物資物料的開支和活動產生的現金流均以企業為單位，房地產企業從拿地、籌建、預售、活動準備等各個環節都需要耗費大量人力、物力、財力，而所有的投資均通過銷售產生現金流入。因房地產行業項目開發維持時間長，經營活動中現金流出與流入相對于其他企業具有更大的異步性。

三、完善我國房地產行業會計信息質量問題的對策

近年來，為適應我國經濟體制的改革，國家財政部與證監會陸續出臺了一系列有利于會計改革的政策，對提升房地產的會計信息具有一定積極作用。除此以外，從建立房地產行業的會計規范體系、完善房地產行業的內部會計核算、準確反映房地產企業的會計信息等方面也能更好的改善房地產行業會計信息質量。

1.建立房地產行業的會計規范體系

會計準則是針對財務崗位職責和內容所制定的，但建筑工程類項目因籌建費用大、期限長、任務重，一個知名房地產項目的投建可能會促進周邊區域經濟的發展，因此房地產行業對我國現代化經濟建設具有舉足輕重的作用。針對其行業特殊性，因對房地產及相關工程建設行業會計信息做定向規范，一是更能夠準確披露出房地產企業的經營狀況；二是也能夠保障房地產企業的既得利益。從大方向上要求房地產行業會計信息的規范性，是保障房企正常運營的基礎。

2.完善房地產行業的內部會計核算

很多房企財務部門執行的是國家統一的財會標準，并未根據企業現狀制定相應的內部會計核算制定，有些刻意避開國家稅收政策，內外賬不統一，重視企業征繳需要做的報表，忽略了財務內部核算的規范性。無論籌建項目大小，都需要一個相對完善的會計內部核算制度，它是真實反映企業會計信息的基礎。處理好房地產企業內部會計核算狀況，對促進項目的順利進行具有重要作用。

3.準確反映房地產企業的會計信息

準確反映房地產企業的會計信息是改善會計信息質量的基礎。財務部門與其他部門有本質區別，從每月、季度、年度報表中能夠體現出房地產企業經營活動的現金流出與現金流入，若內部會計信息存在偏差，那么將會影響到整個項目的建設與銷售。將每筆涉及銷售的會計信息真實、準確、有效的記錄下來，并與其他項目籌建期的開支做比較，就能夠反映出整個項目的利潤額。

四、總結語

近年來，我國會計制度逐步完善，陸續出現質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等分支，極大地提升了房地產行業會計信息的真實性和有效性。針對如今房地產企業會計信息出現賬目不清、數據不真及披露不完全等問題，應從會計制度、行業準則、崗位職責等多方面加以規范，以達到改善房地產行業會計信息質量的目的。

參考文獻：

[1]王輝，趙華豐；房地產行業會計信息的探討.[D].中國市場；2013年40期.

[2]單志麗，周高明；投資性房地產準則對房地產行業會計處理的影響.[J].魅力中國；2014年10期.

第6篇：房地產行業論文范文

中圖分類號：F293.3

文獻標志碼：A

文章編號：1000-8772(2015)25-0038-02

從1988年以來，我國的居民住房制度經歷了很大的改革變動，我國的房地產行業在這幾十年的過程中經歷了從無到有的發展。全國各地的房地產發展都經歷了很大的改變，內蒙古是我國的經濟發展大省，近幾年的內蒙古的房地產發展的變化也較為明顯。

一、房地產發展以及發展模式

1.房地產市場的基礎情況

在經歷了2008年至2011年這四年的快速發展時期后，的房地產市場進入了緩慢發展的時期，特別是在2013年后內蒙古給城市的房地產行業指標都有所下降，對內蒙古的經濟發展影響也是較為明顯的。

（1）房地產開發銷售

根據內蒙古住房廳和建設廳的調查報告現實，針對2013年全年房地產行業下滑的態勢，政府部門進行了相應的調控操作，并且取得了一定的成效。次年，內蒙古各地市縣的房地產市場綜合發展勢頭較好，各項指標呈現升溫狀態。2014年的1—7月份自治區房地產開發投擲達到了613億萬元，較去年同期增長了69億元，同比增長率達到了14.31%。整個區內的住房銷售面積達到了962.3m2，商品住房的銷售額達到了443.36億萬元。區內的商品房的平均售價為4212元/m2，環比增長不明顯，同比增長為6.64%。從這些數據我們就可以看到，內蒙古的房地產市場呈現持續回收的狀態，預計2015年的房地產形式將全面好于往年。

（2）區內稅收和信貸

房地產稅收主要會出現在房地產的三個環節，即開發、銷售和保有。根據相關的數據報告，內蒙古全區房地產稅收同比增長率為22.3%，占當地地稅收入的6%。

從近幾年內蒙古房地產發展態勢來看，區內的信貸增長較快，個人房貸形式區域平穩增長態勢。

2.內蒙古房地產的發展模式

近幾年我國經濟高速發展，作為我國的經濟發展大區，正在逐漸成為我國的政治、經濟、文化、體育和金融高速發展的典型大省，內蒙古的房地產需求已經出現了不斷上升的市場需求力度。但是，我國多數省市的房地產發展模式都是模仿其他省市或項目的，的房地產框架依然如此。的房地產發展可以說已經進入了不斷完善的階段，但是，還是與我國“北上廣”地區的房地產發展仍然有一定的差距，主要的差距是房地產項目設計、銷售理念、經驗、建設成本控制等多個方面。“北上廣”等的房地產發展模板并不一定適用于的房地產發展方向，因此，我們應該從內蒙古房地產的實際情況出發，建設符合自治區的特色建筑，形成一套獨特的房地產開發模式。

二、房地產行業發展中存在的問題

1.區內房地產整體形勢不是很樂觀

當地房地產市場的運行很不穩定，住房的供應很不科學合理，個別地市縣出現了住房供應大于需求的表現，從而出現眾多的空房。因此，房地產的市場持續應該進一步得到規劃，住房開發、房地產銷售、二手房中介和物管服務等一些環節仍然經常出現侵害消費者合法權益的現象出現。住房產業化的整體水平較低，其品質有待進一步的提升。

2.城市化總體程度不是很高，有效住房的需求受到影響

最佳的城市化發展是工業與城市化的結合體，兩種發展要素互相協調共同發展。的土地城市化速度明顯快于人口城市化的速度。這一典型問題主要是受到內蒙古當地的歷史、人文、體制和發展方式等一些因素的影響。主要是以草原為主，以往人們多數過著游牧的生活，隨著內蒙古城市化建設的發展，并且在不斷的加快速度，在土地城市化的同時沒有考慮到人口城市化的因素，從而造成了人口與現有房地產行業出現沖突的現象。

3.房地產不良信貸的增加，信貸風險不斷增大

隨著房地產不斷的發展，大量資金不斷的融入，內蒙古的金融支持著開發商和投資商的資金運轉，但是這種需求缺乏剛性的支撐，長時間以后導致經濟蕭條現象的出現，民間借貸的鏈條隨之斷裂，隨之民間借貸鏈條的斷裂，房地產投資方和開發商的資金就會出現兩種狀態，既：套牢、撤離，最終導致當地房價直線下降。

三、完善當地房地產的市場調控，促進房地產平穩發展的建議

1.的當地政府應該繼續貫徹和落實國家各項有關于房地產的相關政策，把更多的調控自己投入到中小企業的發展中，從而讓當地經濟更好、更快、更平穩的發展。應該順應當地經濟結構轉型的發展的方向，讓更多的投資回歸到實體經濟當中，同時讓投資者看到實體經濟的重要性。經濟基礎穩定牢固發展的實體產業，是提升社會經濟和改善人民生活水平，應對房地產行業外部沖擊的有效保障。

2.全面推進大中小城市的整體發展，逐漸解決城市結構不科學合理的現象。如果在人口城市化和土地城市化的過程中，不能進行科學的分配，那么就會導致出現一二級城市出現住房供不應求，而三四線城市的住房無人購買的兩個極端現象。內蒙古小城鎮建設是內蒙古城市化過程中的特色表現。可以說是小城鎮體系是發展的重要組成部分，建設過一批批具有發展機制、城鄉統籌活動、吸納游牧民等優勢的特色發展城市。鄂爾多斯可以說是這一建設方式下的典型城市。

3.地市縣的政府部門應該做好房地產市場的監管力度，防止房地產信貸風險的出現。要采取積極的態度對房地產市場進行合理的調控，從而讓房地產行業保持一個平穩發展的態勢。同時，還應該根據目前的情況，判斷出房地產未來發展的走勢。

結束語

在的城市化進程中，房地產行業具有極大的推動力。但是，我國的房地產發展集中區還是處于我國的東部，內蒙古地區的房地產行業想要得到蓬勃的發展，就應該結合當地城市房地產的實際情況，結合人們的住房需求，構建一個符合的房地產發展框架。

參考文獻：

[1]劉冰.壽光市房地產發展現狀與對策研究[D].咸

陽:西北農林科技大學碩士學位論文,2014.

[2]于淼.遼寧省縣域房地產發展問題研究[D].沈陽:

沈陽建筑大學碩士學位論文,2011.

作者簡介：李濱（1970-），男，內蒙古呼和浩特人，經濟師，從事房地產登記工作研究。

第7篇：房地產行業論文范文

我們這個時代已經快速進入互聯網時代，互聯網絡在當今社會不斷發展，深入到人們生活、工作等多方面，受其影響網絡推動經濟，網絡經濟也在社會中起到越來越大的作用，人們通過互聯網絡進行商業交易，節省了時間以及空間上的限制性，這樣一種新式的交易形式越來越被廣泛的應用于各行各業各個領域，本文主要從網絡經濟發展的特點進行探討，探討網絡經濟對房地產經濟的影響，同時提高對網絡經濟的有效利用，實現房地產經濟利益的最大化。

網絡經濟房地產經濟推動作用

一、什么是網絡經濟

在網絡飛速發展的時代，衍生出一種新的經濟形式――網絡經濟，而網絡經濟是依托計算網絡而生的新型的社會經濟形式，信息化和全球化在經濟全球化的推動下應運而生，促使網絡經濟發展壯大，成為信息化和全球化發展中的紐帶，影響著人們的生活、生產，無論是在生產關系還是生產力等方面都起到舉足輕重的作用。網絡經濟也稱作互聯網經濟，在生活中給人們的生活帶來便利，人們足不出戶即可享受到高效便捷的服務，這種新形式的經濟體系不僅應用于生活，同時在生a上也應運而生，企業中運用網絡經濟不僅能提高生產、優化產業技術，提升人員整體素質，更能為企業帶來切實的經濟效益，減少成本投入增加利潤空間。總而言之，網絡經濟發展正在不斷開發社會生產力潛在價值，從社會發展和經濟發展的角度來說提高大眾對網絡經濟的認識度是非常必要的，認知提升才能帶動行動，使人們利用網絡來實現經濟價值，從中獲得切身利益。

二、房地產經濟概述

近年來房地產行業的飛速發展帶動國民經濟的發展，對國民經濟的發展有著深遠的影響，且地產行業涉及領域廣泛，能夠在很大程度上帶動較高的經濟價值，對經濟和社會的發展都有舉足輕重的意義。改革開放帶動著國民經濟的飛速發展，各領域新興企業也迅速崛起，這其中尤其是房地產行業的興起最為迅猛。我國經濟體制的不斷發展和完善為房地產行業提供了便利支持，使得房地產行業發展勢頭大增。因此傳統的地產行業在現代科技和經濟進步的推動下已經不能滿足現代房地產行業的需求了，且傳統地產行業在運作中也存在也一些問題弊端，所以要想房地產經濟得到良好穩步健康的發展，改善傳統施工設備、施工技術以及施工人員的文化素養是當前首要任務。

三、網絡經濟對房地產經濟的影響

經濟全球化和信息化的普及推動著網絡經濟的發展，勢必會影響到地產經紀的發展，而網絡經濟的產生必然會對傳統生產力和生產關系產生沖擊，而且也影響到技術的創新，在生產力上可以提高勞動力的使用率，提高勞動效率。高速發展的創新技術能夠在一定程度上減少房地產開發的成本，并能提高勞動技術和建筑技術，能夠促使房地產開發有更高的利潤空間。

1.對房地產傳統資源的影響

房地產行業的經濟發展逐漸受到互聯網經濟的影響，在新型的經濟發展社會，信息資源的質量提升與整合都深深的影響著房地產行業的健康發展，現代信息資源與房地產傳統資源在一定程度上互相置換，經濟學論文互相影響，同時傳統資源吸取現代信息資源的精華，彌補自身不足，這樣能夠有效的減少房地產發展受傳統的限制，從而加速房地產發展的步伐，提升房地產發展的效率，因此無論是從生產力上還是發展空間上或是從相對獨立的傳統資源角度來說，網絡經濟的發展都在潛移默化的影響著房地產經濟，并且起到積極的推動作用。

2.對房地產經濟技術的影響

在房地產行業中運用網絡經濟能夠使技術得到質與量的提升，首先，網絡技術結合先進的建筑設備使得地產開發和經營過程中固有建筑設備和施工設備得到改善和提升，使技術更加先進、智能，提高工程質量、優化施工進度。同時在房屋管理上，物業管理利用智能設備能夠更有效便捷的進行管理，例如使用監控設施不僅方便物業管理同時保障居民的安全。另一方面，網絡經濟的應用為房地產交易提供了便利，客戶與房地產商通過網絡電子商務交易的方式進行直接的交易，這樣的交易方式保證了交易的安全性同時提高了交易效率，所以網絡經濟與房地產經濟密不可分，互相影響，網絡經濟帶動房地產經濟的迅猛發展，房地產經濟同時又為網絡經濟提供發展平臺。

3.房地產經濟的發展趨勢

房地產行業依托產業多涉及面相對廣泛，與多方面的發展相關，經濟發展上更是息息相關、互相影響，并不是獨立存在于社會經濟中的，對于我國現有的國民經濟來說，房地產行業已經成為支柱產業，意義重大。雖然房地產行業興起的時間不長，然而在國家經濟制度作用下發展速度卻很快，突飛猛進，這與國家的一些扶植政策是分不開的，資金上的大量投入保證了房地產行業的穩健、快速發展。

四、結論

網絡經濟在不同層面都在積極的影響著房地產行業，無論是在地產技術、勞動人員的能力以及制度上的改善網絡經濟都起著至關重要的作用，在網絡經濟的作用下，知識和信息對傳統房地產資源的影響促使房地產業生產潛力和前景得到更好開發，房地產資源的開發決定著房地產經濟的發展，有效的利用網絡經濟和先進的現代化信息技術房地產行業分工細化、知識共享，使房地產資源得到有效利用。因此，網絡經濟對地產經濟的推動有著重要的意義，逐漸成為主流趨勢，引導傳統觀念，向新型經濟形式邁進。

參考文獻：

第8篇：房地產行業論文范文

論文摘要：受金融危機的影響，我國房地產市場持續低迷。文章從稅收制度的角度，分析了我國房地產的現狀，并對如何改變房地產市場現狀，提出了若干房地產稅收制度的改革建議。

Abstract:Financial crisis's influence， our country real estate market is continued murky. The article from the tax revenue system's angle， has analyzed our country real estate present situation， and how to change the real estate market present situation， put forward certain real estate tax revenue system's reform proposal.

Key words: Financial crisis real estate tax revenue reform

2008年7月，美國住房抵押貸款市場巨頭房利美和房地美陷入困境，美國次貸危機開始全面爆發，并蔓延到許多國家，引發了一場全球性的金融危機。作為世界新興經濟大國的我國經濟也深受其害，其中房地產經濟率先進入寒冬，住房價格下降，一些城市出現零交易。隨之而來可以預見的是，土地招拍掛流標，政府沒有財政收入，建筑企業倒閉，建筑工人失業，建筑鋼材等上游供應企業銷售停滯，房屋裝潢和家具行業隨之進入蕭條之列，從而影響到整個國民經濟的收入和社會的健康發展。

房地產行業處于第二產業和第三產業的中間階段，是我國經濟建設的支柱行業。面對金融危機，我國需要緊急出臺相關政策，以挽回低迷的房地產市場。根據日本的經驗和研究，房地產稅收政策要比金融政策更容易和有效的調節房地產市場。因此，面對全球金融危機給我國經濟發展，尤其是房地產行業的健康發展帶來的諸多不利影響和負面沖擊，我們必須采取一定的房地產稅收改革政策，加以調控、加以引導，以扭轉不利局面，最大限度的減少、減輕因金融危機帶來的損失和影響。

1 金融危機對我國房地產的影響

金融業和房地產業某種意義上是對孿生兄弟，世界金融危機不可避免地波及到中國，而房地產行業則受到顯著影響。

2008年中國房地產市場經歷一場夢魘。受世界金融危機影響，2008年，房地產行業投資增速趨緩，施工面積、竣工面積、新開工面積等都出現同比下降的態勢。從全國范圍看，房地產行業對GDP增長的直接貢獻度在降低。國家發改委、國家統計局聯合的數據顯示，2008年全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅呈逐月下降走勢，且下降幅度明顯，到12月份成為負數。伴隨著價格的調整，房地產市場陷入低迷，突出表現在成交量的急劇萎縮，房屋銷售量與銷售額大幅下挫。國家統計局的數據顯示：2008年1-12月，全國商品房銷售面積為62088.9萬平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房銷售面積為55886.5萬平方米，同比減少20.3%，期房銷售面積為42459.7萬平米，同比減少18.7%；商品房銷售額24071.4億元億元，同比下降19.5%，其中的住宅銷售額為20424.1億元，同比減少20.1%，期房銷售額為17714.6億元，同比減少19.6%。從上述數據可以看出，2008年商品房的銷售額和銷售面積比上年均有了不同程度的萎縮，且下滑的幅度還是較大，對于房地產行業的未來發展前景并不很好。

2 房地產稅收

房地產稅是以房地產或與房地產有關行為和收益為征收對象的稅種，是房地產開發、經營過程中，房地產開發商和消費者需要交納的稅種。房地產稅收是我國財政收入的重要來源之一，更是我國調控房地產市場，規范房地產經濟行為、調節國家財富分配的重要經濟杠桿。房地產稅收對住房市場的影響有兩個特殊的方面，一個是對家庭借貸的影響，一個是對住房價格的影響。高房價鼓勵了納稅人增加借貸而不是股權，而對漲價的預期也提高了購房的借貸的預期收益率。但是，稅收對住房價格的影響程度，因為范圍和各種手段的復雜性很難估計出來。可以確定的是，資本利得稅、財產稅、遺產與贈與稅、銷售稅或增值稅都對房價有著很大的影響。

3 我國房地產稅收體制改革的探索

我國現行的房地產稅收制度是1994年經過稅費改革之后實行的制度。十幾年來，該稅收體系指導我國房地產業經過了一個相當繁榮的時期，為我國國民經濟的發展做出了突出的貢獻。但是隨著經濟的發展和環境的變化，我國原有的房地產稅收體制已經出現了一些問題，尤其在金融危機下，該體系已不能有效地發揮其調控房地產市場，控制房價的作用。國際貨幣基金組織指出，消除與房地產有關的稅收扭曲可以提高效率并有助于避免宏觀經濟失衡。因此，在當前環境下我國有必要對現有的房地產稅收體系進行改革，以更加適應環境的變化，促進房地產行業的健康發展。

（1） 居民購房優惠收稅

在金融危機期間，對國民購買商品房可暫免征收稅收，或實行部分（或全額）退稅政策，以更加優惠的稅收政策惠及于全體國民。

（2） 二手房營業稅實行差額收稅

現行的對個人購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。這條規定，在市場蕭條時，使得二手房交易雙方處于僵持狀態，所以在這一時期，繼續對二手房交易實行全額征收營業稅對二手房交易起的是阻礙作用。因此建議對二手房銷售的，不管是購買后超過幾年，其營業稅都改全額征收為差額征收的政策，這不僅符合營業稅的立法精神和發展方向，同時也有利于繁榮房地產市場，增加房地產稅收來源。

（3） 暫停征收土地增值稅

我國土地增值稅是1993年底開征的，數十年來幾乎流于形式，有名無實，所征收的稅款屈指可數。鑒于房地產企業的土地增值稅已經體現在企業損益之中，而且計算土地增值稅又類似于企業所得稅的所得額，再行征收，就會導致重復征收。更重要的是，土地增值稅征收手續煩鎖，難以做到公平公正，再繼續拖沓下去會影響稅務機關的公信力。因此，在金融危機的大環境下，可以暫停征收土地增值稅。

（4）大膽改革創新，構建符合科學發展觀的稅收征管機制

不管經濟形勢如何變化，但我們要遵循“依法治稅、強化征管”的執法理念，以改革創新的勇氣，積極探索適應新形勢發展要求的稅收征管機制，構建符合經濟發展要求的征管新模式，拓寬稅收職能作用的發揮方式。

參考文獻

[1]常莉．房地產稅收改革對房地產業影響的效應研究[D]．西北大學，2008

[2]藍慶新．金融危機對我經濟的影響及應對[J]．中國國情國力，2008（4）

[3]杜雪軍，吳次芳，黃忠華．我國房地產稅與房價關系的實證研究[J]．技術經濟，2008

第9篇：房地產行業論文范文

在企業的融資理論體系中，資本結構理論是關于企業資本結構、綜合資本成本和企業價值三者之間關系的理論，是企業財務理論的核心內容之一，也是企業融資決策的理論基礎。早期資本結構理論包括凈收益觀點、凈營業收益觀點和傳統折中觀點，早期的資本結構理論只是一些關于資本結構理論的簡單認識，并沒有形成系統的資本結構理論。現代資本結構理論開創性的研究始于Modigliani和Miller于1958年發表的《資本成本、公司價值與投資理論》一文，該論文探討了公司資本結構與公司價值的關系，創立了MM資本結構理論，Modigliani和Miller也因此獲得諾貝爾經濟學獎。自MM理論創立后，幾乎所有的資本結構相關研究都是對該理論基礎的延伸和發展。20 世紀七八十年代，財務管理學者又提出了成本理論、信號傳遞理論、優選順序理論以及控制權理論等理論，這些理論共同構成了現代企業融資基礎理論。

（一）MM理論 1958年，美國財務學教授Modigliani和Miller提出MM理論，其基本結論為：在九項假設條件下，公司的價值與資本結構無關。公司的價值取決于其實際資產，而不是債務和股權融資的市場價值。Modigliani和Miller通過嚴格的數學推導證明了MM理論基本觀點的兩個重要命題。命題I：無論公司是否進行債務融資，公司價值等于公司所有資產的預期收益額按適合該公司風險等級的必要報酬率折現后得到的現值，即公司價值與資本結構無關；命題Ⅱ：公司的綜合資本成本率與資本結構無關。MM理論的基本觀點是在嚴格的假設條件下得到的，其中，最重要的假設之一是“公司在無稅收環境中經營”，但在財務管理實務中，這一假設環境并不存在，因此，Modigliani和Miller對這一理論做出了修正。

1963年，Modigliani和Miller發表了《公司所得稅和資本成本：一項修正》一文，在這篇論文中，考慮了所得稅對公司資本結構的影響，提出了MM理論修正觀點的兩個命題。命題I：有債務公司的價值等于同等風險下無債務公司的股權資本價值加上債務帶來的稅收優惠，即公司價值與資本結構相關；命題Ⅱ：有負債公司的綜合資本成本等于無負債公司的綜合資本成本加上風險報酬率，風險報酬率也資本結構和所得稅稅率有關。MM理論的權衡理論認為公司的最佳資本結構點是債務融資帶來的稅收優惠和財務風險上升而導致的成本之間的平衡點。

（二）成本理論 成本理論通過研究成本與資本結構的關系而提出資本結構理論。Jensen和 Meekling（1976）認為，成本分為對股東的成本和對債權人的成本，其中，股東與經理層的利益沖突導致的成本是外部股東成本，而債權人面臨的違約風險及破產成本等為債權成本。Jensen和Meekling認為，不同的資本結構下，這兩種成本此消彼長，因此，公司最優資本結構應選擇在兩者之和最小的一個點。Jensen和Meekling的成本理論為資本結構的激勵設計提供了理論基礎。此后，很多學者借助于成本理論，從利益沖突視角對資本結構設計及優化進行了分析。Diamond（1989）分析了股東和債權人之間的利益沖突，他認為，處于成長期和成熟期的企業由于其已往的良好聲譽可能更易于獲得低成本的債務融資，而處于初創期的企業由于沒有這種良好聲譽可能只能選擇股權融資或高成本的債務融資。

（三）優選順序理論 Myers和Majluf（1984）提出了資本結構優先順序理論。Myers和Majluf認為：在信息不對稱時，企業將盡量避免通過發行普通股或其他風險債券進行融資；為使內部融資能滿足企業的融資需求，企業事先需要確定一個目標股利比率；在確保安全的前提下，企業才會通過外部融資解決其融資需求，而且會優先選擇風險較低的證券。即在信息不對稱的條件下，企業偏好內部融資，如果需要外部融資，則偏好債務融資，再選擇外部股權融資方式。Narayanan（1988）以及Heinkel和Zeehner（1990）對該理論進行了發展，從新增投資和融資的視角得出了與之類似的優選順序融資理論。 Narayanan（1988）認為股票被高估的程度比負債大，因此，債務融資不會對股價產生不利影響。Heinkel和 zeehne （1990）則認為公司資本成本會導致新項目的吸引力變小，從而避免過度投資。Lucas和 McDonald（1990）提出了動態的優先順序融資理論，該理論認為管理層傾向于在企業有了好的市場業績后進行股權融資。

二、房地產上市公司融資現狀

目前，我國房地產上市公司可以通過銀行貸款、房地產信托、債券融資、股權融資、產業投資基金、租賃融資等方式融資，本文以資產負債率作為衡量企業資本結構和融資行為的指標。據多家機構統計截至今年3月的統計數據顯示，2011年我國房地產上市公司資產負債率基本都在50%以上，資產負債率在50%以下的，僅有陸家嘴、海泰發展、ST重實、綠景地產、渝開發和S*ST天發等數家公司。在31家已披露信息的房地產上市公司中，上實發展的資產負債率最高，達到82%，保利地產、濱江集團、廣宇發展、華遠地產等幾家公司的資產負債率也超過70%，萬科A的資產負債率為67%。數據顯示，房地產上市公司的資產負債率較往年均有較大提升。相比之下，2010年31家樣本房地產上市公司的平均負債率為63.81%，而這個數據在2009年僅為59.92%。我國房地產上市公司的資本結構和融資行為仍然存在著一些問題：

（一） 融資方式單一，財務風險集中 雖然目前我國房地產上市公司可以選擇多種融資方式，但由于各種融資方式都存在著一定的局限性，如信托融資和債券融資主體和制度限制嚴格，股權融資存在著成本高、周期長等限制，真正可操作的融資方式仍然比較少，尚未形成成熟的融資體系，銀行貸款仍是房地產上市公司的主要選擇。由于房地產行業在國民經濟中所占的比重和重要地位，過于單一的融資方式不僅會增加房地產企業的財務風險，而且還會拉高商業銀行乃至整個金融市場的金融風險水平。目前其他的融資方式，如房地產信托、產業投資基金等方式在我國的房地產融資市場的發展水平有限，這也是房地產企業融資創新點所在。

（二）房地產行業融資效率低下，資源配置不合理 房地產企業融資后，并不是以優化資源配置為導向來使用資金，市場上總是出現投資過熱或過冷的現象，高空置率和供不應求的現象并存。房地產行業募集資金的效率仍然有待提高。

（三）房地產金融制度建設不完善，監管與調控不力 由于房地產行業的重要地位，國家不斷地對房地產行業進行宏觀調控，但效果仍然不理想。

三、房地產上市公司融資改善路徑

針對我國房地產上市公司融資現狀，尤其是存在的問題，提出以下改善路徑：

（一）合理確定目標 資本結構決策是企業融資決策的重要方面之一。房地產上市公司融資改善的首先要對宏觀經濟環境、行業環境進行分析，結合企業的戰略方向、投資項目、現金流的穩定性和風險水平確定合理的目標資本結構。房地產企業的目標資本結構并不是一成不變的，準確地講，企業的資本結構應該是動態資本結構，以適應財務環境的適時變化。企業在選擇融資工具時，可以利用可轉換優先股、可轉換債券及可贖回債券等彈性較好的融資工具，以保持彈性資本結構。

（二）優化資本結構 從目前我國房地產行業上市公司整體資本結構來看，優化資本結構是融資改善的必由之路。資本結構的優化包括兩個方面：一是股權資本和債權資本比例結構的優化；二是股權資本內部結構的優化。房地產上市公司在資本市場的再融資可以實現這兩個方面的優化。通過再融資，可以實現我國房地產上市公司資本負債率達到合理水平，國有股也可以實現相對減持，引入新的素質較高的機構投資者，進而實現資本結構的優化，這樣也有利于上市公司資本結構變動后管理績效的提高。從資本運用的目的來看，企業融資是為了獲取企業發展所必需的資本，而不是到證券市場上“圈錢”，所以企業還應樹立“項目導向型”的融資理念，企業募集到的資金應投向于符合企業戰略的項目，這樣才能實現資源的優化配置，提高資本使用效率，避免資本的無效利用。

（三）創新融資方式 在發達國家，房地產融資方式很多，包括房地產投資基金、保險資金、養老基金、股票市場等，而這種融資方式的創新在我國比較少見，而且還存在著一些操作限制。目前，我國房地產企業的融資方式存在著一些困境，只有9家企業在海外上市，還有很多房地產企業還未上市，這說明，我國房地產企業的融資方式和融資能力在整體上不夠強，因此，加快房地產企業融資方式的創新也很有必要性。房地產投資信托基金和房地產抵押貸款證券化作為融資創新方式還在探索之中，離具體操作還有一定距離。前文討論的房地產投資信托、產業投資基金等融資方式，已經在理論上證明了其可行性，其操作的推行還有賴于國家政策的支持和企業融資創新意識的覺醒。

（四）完善證券市場制度 證券市場是我國資本市場的重要組成本部分，證券市場的健康發展是房地產上市公司融資理性發展的前提，因此，證券市場制度的創新和完善是企業融資優化的制度前提和保證。首先在監管上，我國可以借鑒發達國家證券監管的經驗，綜合運用政府監管和行業自律監管，重視行業自律，使證券市場監管更有效。其次，證券監管機構也需要對證券市場制度進行和創新和完善，上文提到的發達國家房地產融資方式也可以引入我國，但需要證券監管機構對其運用加以指導。

房地產上市公司的融資并不僅僅是單個房地產企業的問題，也關系到整個房地產行業、金融市場和政府監管部門的宏觀調控，房地產上市公司的融資完善也需要多管齊下，共同優化。

參考文獻：

［1］陳洪海、夏洪勝：《中國房地產上市公司資本結構影響因素的實證分析》，《特區經濟》2006年第9期。