房地產(chǎn)采購工作計(jì)劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)采購工作計(jì)劃范文

【關(guān)鍵詞】流程管理；房地產(chǎn)開發(fā)；實(shí)施

1.引言

隨著近年來我國對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施限購、限貸等調(diào)控政策的力度不斷加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)已由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，企業(yè)的資金鏈不斷趨緊，競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)改變以往的粗放式管理模式以響應(yīng)快速的市場(chǎng)變化和顧客需求。

房地產(chǎn)開發(fā)涉及產(chǎn)業(yè)鏈條長，在開發(fā)過程中，需要與行業(yè)主管部門、設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)商、工程承包商、銷售商等多個(gè)外部機(jī)構(gòu)發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系，內(nèi)部運(yùn)作流程的順暢與否直接決定了與外界發(fā)生關(guān)聯(lián)時(shí)的效率和效果。因此，獲得以完整的流程管理為手段的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存、發(fā)展具有重要意義。

2.流程管理的定義

流程管理是一種以規(guī)范化的業(yè)務(wù)流程為中心，以持續(xù)提高組織績效為目的，實(shí)現(xiàn)跨應(yīng)用、跨部門、跨合作伙伴與客戶的企業(yè)運(yùn)作的全面管理模式。它包括流程分析、流程定義與重定義、資源分配、時(shí)間安排、流程質(zhì)量與效率測(cè)評(píng)、流程優(yōu)化等。房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程管理系統(tǒng)必須根據(jù)企業(yè)需求和房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，通過精細(xì)化管理提高受控程度，通過流程的優(yōu)化提高工作效率，通過制度或規(guī)范使隱性知識(shí)顯性化，通過流程化管理提高資源合理配置程度，快速實(shí)現(xiàn)管理復(fù)制。

3.房地產(chǎn)開發(fā)流程管理實(shí)施要點(diǎn)

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)流程管理的目的

流程管理最終是為了提高顧客對(duì)公司所開發(fā)的物業(yè)以及服務(wù)的滿意度，從而提升公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，達(dá)到提高企業(yè)績效的目的。應(yīng)該依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同的發(fā)展時(shí)期來決定流程改善的總體目標(biāo)。在總體目標(biāo)的指導(dǎo)下，再制定每類業(yè)務(wù)或單位流程的改善目標(biāo)。

按具體目的來分，流程進(jìn)行管理的目的有5種，包括：

（1）梳理：使工作順暢，保持決策層、執(zhí)行層之間信息暢通；

（2）顯化：建立工作準(zhǔn)則，便于查閱流程，便于了解流程，便于工作溝通，便于發(fā)現(xiàn)問題，便于復(fù)制流程，便于公司對(duì)流程的管理；

（3）監(jiān)控：找到監(jiān)測(cè)點(diǎn)，監(jiān)控流程績效；

（4）監(jiān)督：便于上級(jí)對(duì)工作的監(jiān)督；

（5）優(yōu)化：不斷改善工作，提升工作效率。

這5種目的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)自身發(fā)展階段和遇到的具體問題而有所側(cè)重，一般而言，開展流程管理第一階段的目標(biāo)是上述（1）～（4）種，流程管理實(shí)施到一定階段后再進(jìn)行優(yōu)化。

3.2 房地產(chǎn)開發(fā)流程管理框架

房地產(chǎn)開發(fā)流程管理要以價(jià)值鏈為基礎(chǔ)、以業(yè)務(wù)流程為主線。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程是指以面向顧客直接產(chǎn)生價(jià)值增值的流程，主要從項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、采購管理、工程施工、營銷管理、客戶關(guān)系管理七大環(huán)節(jié)展開設(shè)計(jì)，這七大環(huán)節(jié)基本涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)全過程。

圍繞主業(yè)務(wù)流程還要設(shè)計(jì)管理流程。管理流程是指為了控制風(fēng)險(xiǎn)、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量、提高工作效率、提高對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)速度，最終提高顧客滿意度和企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力并達(dá)到利潤最大化和提高經(jīng)營效益的目的的流程。包括：計(jì)劃管理、人力資源管理、信息管理、審核監(jiān)控管理。

橫向結(jié)構(gòu)上采用 PDCA 管理循環(huán)構(gòu)建，覆蓋策劃、實(shí)施、檢查、改進(jìn)類的流程，縱向上按照層次劃分，在橫向一級(jí)流程基礎(chǔ)上縱向劃分二級(jí)到三級(jí)流程以及四級(jí)的表格，管理規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)也作為流程管理的內(nèi)容加以明確，配套的管理文件同樣按照程序（制度）、指引、表格等層次來劃分。

3.3 房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的實(shí)施步驟

（1）組織流程調(diào)研，確定流程梳理范圍

1）明確流程的目標(biāo)及關(guān)鍵成功因素

2）畫出流程圖

3）描述各環(huán)節(jié)規(guī)范，流程收集成冊(cè)，作為日常工作的指導(dǎo)依據(jù)

（2）流程優(yōu)化（以顧問團(tuán)隊(duì)為主，內(nèi)部團(tuán)隊(duì)確認(rèn)）

前提：實(shí)現(xiàn)流程描述，利用流程管理工具流程優(yōu)化，優(yōu)化后流程收集成冊(cè)，作為日常工作的指導(dǎo)依據(jù)。

（3）流程再造

由于流程是一系列邏輯相關(guān)的活動(dòng)的結(jié)合，包含一系列的輸入/輸出、處理活動(dòng)、交接處，就可以通過精簡和壓縮流程的過程來實(shí)現(xiàn)重組：

（1）壓縮或去掉需要等待時(shí)間的交接處；

（2）把多個(gè)工作合并成一個(gè)；

（3）用連續(xù)的處理取代需要停頓的工作；

（4）調(diào)整資源消滅流程瓶頸

（5）實(shí)行并行工程；

（6）使企業(yè)支持活動(dòng)和管理活動(dòng)成為客戶創(chuàng)造價(jià)值的流程驅(qū)動(dòng)；

（7）把自己的流程通過合作或外包或?qū)⒘鞒桃氡阌诳刂茀f(xié)調(diào)等方式。

芮明杰和袁安照提出的七階段模式可以做為房地產(chǎn)流程再造的參考：

流程再造第一階段，設(shè)定基本方向。分為五個(gè)子步驟：明確組織戰(zhàn)略目標(biāo)，將目標(biāo)分解；成立再造流程的組織機(jī)構(gòu)；設(shè)定改造流程的出發(fā)點(diǎn)；確定流程再造的基本方針；給出流程再造的可行性分析。

流程再造第二階段，現(xiàn)狀分析。分為五個(gè)子步驟：組織外部環(huán)境分析；客戶滿意度調(diào)查；現(xiàn)行流程狀態(tài)分析；改造的基本設(shè)想與目標(biāo)；改造成功的判別標(biāo)準(zhǔn)。

流程再造第三階段，確定再造方案。分為六個(gè)子步驟：流程設(shè)計(jì)創(chuàng)立；流程設(shè)計(jì)方案；改造的基本路徑確定；設(shè)定先后工作順序和重點(diǎn)；宣傳流程再造；人員配備。

流程再造第四階段，解決問題計(jì)劃。分為三個(gè)子步驟：挑選出近期應(yīng)該解決的問題；制定解決此問題的計(jì)劃；成立一個(gè)新小組負(fù)責(zé)實(shí)施。

流程再造第五階段，制訂詳細(xì)再造工作計(jì)劃。分為五個(gè)子步驟：工作計(jì)劃目標(biāo)、時(shí)間等確認(rèn)；預(yù)算計(jì)劃；責(zé)任、任務(wù)分解；監(jiān)督與考核辦法；具體的行動(dòng)策略與計(jì)劃。

流程再造第六階段，實(shí)施再造流程方案。分為五個(gè)子步驟：成立實(shí)施小組；對(duì)參加人員進(jìn)行培訓(xùn)；發(fā)動(dòng)全員配合；新流程試驗(yàn)性啟動(dòng)、檢驗(yàn)；全面開展新流程。

第2篇：房地產(chǎn)采購工作計(jì)劃范文

做好一個(gè)完整的工作計(jì)劃，才能使工作更加有效的快速完成。工作計(jì)劃是我們完成工作任務(wù)的重要保障。制訂工作計(jì)劃是為了很好地完成工作，下面是小編為大家整理的職員職業(yè)工作計(jì)劃范本2022，希望能幫助到大家!

職員職業(yè)工作計(jì)劃1公司的發(fā)展是與整個(gè)公司的員工綜合素質(zhì)，公司的指導(dǎo)方針，團(tuán)隊(duì)的建設(shè)是分不開的。提高執(zhí)行力的標(biāo)準(zhǔn)，建立一個(gè)良好的銷售團(tuán)隊(duì)和有一個(gè)好的工作模式與工作環(huán)境是工作的關(guān)鍵。作為銷售經(jīng)理，為了我使我銷售部門的各方面的工作順利進(jìn)行，特作出__年工作計(jì)劃。

1、銷售目標(biāo)

今年的銷售目標(biāo)最基本的是做到月月有進(jìn)帳的單子。根據(jù)公司下達(dá)的銷售任務(wù)，把任務(wù)根據(jù)具體情況分解到每月，每周，每日;以每月，每周，每日的銷售目標(biāo)分解到各個(gè)銷售人員身上，完成各個(gè)時(shí)間段的銷售任務(wù)。并在完成銷售任務(wù)的基礎(chǔ)上提高銷售業(yè)績。

2、建立一支熟悉業(yè)務(wù)，而相對(duì)穩(wěn)定的銷售團(tuán)隊(duì)

人才是企業(yè)最寶貴的資源，一切銷售業(yè)績都起源于有一個(gè)好的銷售人員，建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售團(tuán)隊(duì)是企業(yè)的根本。在明年的工作中建立一個(gè)和諧，具有殺傷力的團(tuán)隊(duì)作為一項(xiàng)主要的工作來抓。

3、完善銷售制度，建立一套明確系統(tǒng)的業(yè)務(wù)管理辦法

銷售管理是企業(yè)的老大難問題，銷售人員出差，見客戶處于放任自流的狀態(tài)。完善銷售管理制度的目的是讓銷售人員在工作中發(fā)揮主觀能動(dòng)性，對(duì)工作有高度的責(zé)任心，提高銷售人員的主人翁意識(shí)。

4、培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題，不斷自我提高的習(xí)慣

培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題目的在于提高銷售人員綜合素質(zhì)，在工作中能發(fā)現(xiàn)問題總結(jié)問題并能提出自己的看法和建議，業(yè)務(wù)能力提高到一個(gè)新的檔次。

5、在地區(qū)市建立銷售，服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)

根據(jù)今年在出差過程中遇到的一系列的問題，約好的客戶突然改變行程，毀約，車輛不在家的情況，使計(jì)劃好的行程被打亂，不能順利完成出差的目的。造成時(shí)間，資金上的浪費(fèi)。

職員職業(yè)工作計(jì)劃21、營造學(xué)習(xí)氣氛，相互促進(jìn)共同提高。

作為學(xué)委，首先應(yīng)該嚴(yán)格要求自己，起到很好的帶頭作用，至于自己做到才可以更好地帶動(dòng)其他同學(xué)，最終努力創(chuàng)造出一種濃厚的學(xué)習(xí)氛圍。其次要積極融合到班級(jí)體中，與同學(xué)建立真摯的感情，促進(jìn)班級(jí)同學(xué)關(guān)系更加融洽。在關(guān)注學(xué)習(xí)的同時(shí)，我也會(huì)積極的配合其他班委的工作，大家齊心協(xié)力，通過開展各種工作，增強(qiáng)班級(jí)的凝聚力，把班級(jí)變得更加優(yōu)秀。

2、及時(shí)有效傳遞信息，并且將同學(xué)遇到的問題向老師反映。

(1)關(guān)注教務(wù)處文件，將一些報(bào)考信息、課程調(diào)整信息、報(bào)告講座等及時(shí)的通知到每一個(gè)同學(xué);

(2)關(guān)注社會(huì)動(dòng)態(tài)緊跟時(shí)代步伐，通過上網(wǎng)搜索，將有利于知識(shí)學(xué)習(xí)的網(wǎng)絡(luò)以及能夠提高專業(yè)技能的軟件介紹給班級(jí)同學(xué)，提高大家的就業(yè)意識(shí)和競(jìng)爭(zhēng)能力。

(3)關(guān)注班級(jí)的每一位同學(xué)的學(xué)習(xí)情況，多于同學(xué)交流，了解班級(jí)同學(xué)在學(xué)習(xí)中所遇到的問題。對(duì)于可以解決的積極協(xié)助解決，問題嚴(yán)重的就征求老師的意見。

3、鼓勵(lì)專業(yè)課的學(xué)習(xí)，學(xué)好專業(yè)知識(shí)。

上大學(xué)的直接目的就是找到一個(gè)理想的工作崗位，而專業(yè)知識(shí)是我們工作中所必須具備的。因此在平常學(xué)習(xí)中，把更所的精力放在專業(yè)課上。重視班級(jí)同學(xué)在專業(yè)課上的表現(xiàn)、課堂紀(jì)律以及作業(yè)完成情況，大家相互討論相互幫助相互學(xué)習(xí)，多于老師交流反映學(xué)習(xí)中遇到的問題。

4、通過開展各種活動(dòng)，加強(qiáng)學(xué)習(xí)上的交流。

(1)我會(huì)積極的與其他學(xué)位交流工作經(jīng)驗(yàn)，相互之間取長補(bǔ)短，對(duì)有利于班級(jí)學(xué)習(xí)的措施積極采納，并且努力實(shí)踐。

(2)在學(xué)習(xí)期間邀請(qǐng)學(xué)習(xí)優(yōu)秀的同學(xué)暢談一下學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，大家可以自由交流，相互討論。例如談一下如何養(yǎng)成良好的學(xué)習(xí)習(xí)慣，學(xué)習(xí)中應(yīng)該注意的問題，不同性質(zhì)課程的學(xué)習(xí)方法，還有協(xié)調(diào)好兼職與學(xué)習(xí)的關(guān)系。

(3)考慮到大學(xué)英語在我們專業(yè)的重要性，英語四六級(jí)在找工作時(shí)所占的重要地位，邀請(qǐng)英語學(xué)習(xí)好通過四六級(jí)的同學(xué)，講一下英語學(xué)習(xí)的方法和通過四六級(jí)的考試經(jīng)驗(yàn)，以供大家借鑒，希望給即將參加考試的同學(xué)一些啟發(fā)和幫助。

職員職業(yè)工作計(jì)劃3一、加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練。

在__年的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強(qiáng)自己在專業(yè)技能上的訓(xùn)練，為實(shí)現(xiàn)__年的銷售任務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。進(jìn)行銷售技巧為主的技能培訓(xùn)，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在__年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團(tuán)結(jié)積極的工作熱情。

二、密切關(guān)注國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及政策走向。

在新的一年中，我將仔細(xì)研究國內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策，對(duì)__年的市場(chǎng)到底會(huì)造成多大的影響，政府是否還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)以確保實(shí)現(xiàn)__年的銷售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。

三、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計(jì)劃、目標(biāo)及執(zhí)行方案。

我在__年的房產(chǎn)銷售工作重點(diǎn)是__公寓，我將仔細(xì)分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點(diǎn)，結(jié)合對(duì)市場(chǎng)同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷售計(jì)劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細(xì)的執(zhí)行方案。

四、針對(duì)不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標(biāo)客戶群，研究實(shí)施切實(shí)有效的銷售方法。

我將結(jié)合__年的銷售經(jīng)驗(yàn)及對(duì)可售產(chǎn)品的了解，仔細(xì)分析找出有效的目標(biāo)客戶群。我將通過對(duì)工作中的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。

五、貫徹落實(shí)集團(tuán)要求，力保銷售任務(wù)圓滿達(dá)成。

我將按計(jì)劃認(rèn)真執(zhí)行銷售方案，根據(jù)銷售情況及市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整銷售計(jì)劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對(duì)階段性銷售工作進(jìn)行總結(jié)，對(duì)于突然變化的市場(chǎng)情況，做好預(yù)案，全力確保完成銷售任務(wù)。

六、針對(duì)銷售工作中存在的問題及時(shí)修正，不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)技能，為完成銷售任務(wù)提供保障。

明年的可售產(chǎn)品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業(yè)知識(shí)做保障，我將在部門經(jīng)理與同事的幫助下，進(jìn)行相關(guān)的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，使銷售工作達(dá)到銷售商鋪的要求，上升到一個(gè)新的高度。

職員職業(yè)工作計(jì)劃4一、貨品采購渠道問題

1、根據(jù)倉庫所出具的庫存單，要求各部門據(jù)此進(jìn)行物品、食品及調(diào)料的申購，處理庫存積壓，力爭(zhēng)裝修前做到零庫存。

2、裝修期間合理進(jìn)行工作安排，確保即使性物品的及時(shí)采購，裝修期間配合各部門車輛使用。

3、定點(diǎn)供貨商。

加強(qiáng)對(duì)定點(diǎn)供應(yīng)商貨品、價(jià)格、質(zhì)量的監(jiān)督，提高供貨商所供貨物品的品質(zhì)，加強(qiáng)食品衛(wèi)生、保質(zhì)期等方面的檢查，確保食品衛(wèi)生安全。

4、零售店采購。

所有零點(diǎn)采購食品均要求商家出具質(zhì)量檢疫證明，其他采購物品均索要保修卡和發(fā)票。積極配合財(cái)務(wù)部健全臺(tái)帳、保證隨時(shí)能通過工商防疫、動(dòng)檢等部門的檢查。

二、關(guān)于新品的發(fā)現(xiàn)和采購計(jì)劃

主要是通過每日一次的市場(chǎng)調(diào)查對(duì)當(dāng)日市場(chǎng)上出現(xiàn)新菜品經(jīng)過詢價(jià)后少量采購，通知一、二樓廚師長進(jìn)行新品研制，每周一由兩位廚師長到市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，通過調(diào)查，對(duì)采購工作進(jìn)行監(jiān)督并多提寶貴意見。

三、對(duì)采購員的管理制度

1、對(duì)采購員加強(qiáng)貨品質(zhì)量、價(jià)格的監(jiān)督管理;

對(duì)駐鄭州發(fā)的海鮮類貨品要盡量提高存活率，對(duì)鄭州多發(fā)的調(diào)料類及凍品要提高質(zhì)量確保無變質(zhì)、無過期現(xiàn)象并提高駐鄭采購員的工作效率。

2、對(duì)店內(nèi)所需要物品的采購、合理安排采購時(shí)間段，確否工作有條不紊，對(duì)需要及時(shí)采購的物品要在第一時(shí)間購回。

3、配合財(cái)務(wù)、倉庫掌握庫存貨品數(shù)量，對(duì)不必要物品不予采購，做到零存確保酒店現(xiàn)金流通順暢。

四、采購車輛的管理

1、不斷強(qiáng)調(diào)采購員行車安全意識(shí)，寧停三分，不搶一秒，嚴(yán)格遵守交通規(guī)章制度。

要求采購員外出執(zhí)行任務(wù)時(shí)著裝干凈、整潔，言談舉止文明大方，注重禮節(jié)禮貌，使用禮貌用語，樹立良好的企業(yè)形象。

2、對(duì)采購員行車專業(yè)知識(shí)進(jìn)行培訓(xùn)和督導(dǎo)，規(guī)范駕車操作程序，避免因操作不當(dāng)造成的車輛損壞。

要求采購員熟練掌握路貌路況，少行彎路，節(jié)約采購成本。

3、在本職工作完成的基礎(chǔ)上，密切配合其他部門的工作，隨叫隨到，不扯皮、找理由，提高整體工作效率。

堅(jiān)決杜絕公車私用現(xiàn)象，常督導(dǎo)、常檢查，抓典型、重處理!

五、物價(jià)控制和節(jié)約

1、所有采購物品均詳細(xì)掌握其市場(chǎng)行情，耐心討價(jià)還價(jià)，堅(jiān)決買到，從一點(diǎn)一滴進(jìn)行節(jié)約。

2、所有供應(yīng)商送貨價(jià)和每日零星采購價(jià)每日填入"采購部每日價(jià)格對(duì)比表"，每日對(duì)照，探尋規(guī)律，要求供應(yīng)商及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)行情調(diào)整供貨價(jià)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)調(diào)價(jià)不及時(shí)，則按最底供貨價(jià)倒推一個(gè)月進(jìn)行貨款清算。

3、每日準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)點(diǎn)帶領(lǐng)采購員到市場(chǎng)采購，對(duì)當(dāng)天所有貨品價(jià)位認(rèn)真咨詢、掌握，以便對(duì)供應(yīng)商供貨價(jià)進(jìn)行核對(duì)并采購質(zhì)、價(jià)最低的貨品。

及時(shí)將新品購回交于廚房進(jìn)行新品研發(fā)。對(duì)當(dāng)日沽清的貨品盡努力組織貨源，力爭(zhēng)不影響當(dāng)日銷售，確實(shí)斷貨的商品及時(shí)通知廚房。

4、接受廚師長每周一時(shí)常調(diào)查監(jiān)督，不定期對(duì)駐鄭采購的工作情況進(jìn)行抽查，確保各項(xiàng)采購工作順利開展!

職員職業(yè)工作計(jì)劃5一、給自己更大的壓力

作為房地產(chǎn)的銷售員，我認(rèn)為我的工作能力是遠(yuǎn)不止如此的，所以我決定給自己一點(diǎn)工作上的壓力，看看自己的工作極限在哪，我會(huì)在四月份開兩個(gè)網(wǎng)絡(luò)銷售端口，我目前一直都是一個(gè)銷售端口，能夠看到我的客戶總是那么些人，能夠給我?guī)淼睦媸钦鹊?，所以我決定賭一把，開兩個(gè)，這樣我就能更多的客戶找我看房了，因?yàn)殚_端口是需要資金投入的，所以這讓我下了很大的決心，我也是想看我就能一個(gè)月最多能成多少訂單。

二、給自己制定工作目標(biāo)

在這個(gè)月，我必須要達(dá)成以下工作目標(biāo)。

1、出租方，算了一下自己以往三個(gè)月的租房訂單的平均數(shù)，以這個(gè)為參考值，我決定這個(gè)月我要租出去十五套房子。

比以往的平均值多出三套，并沒有多很多，我覺得還在自己的承受能力之內(nèi)。

2、賣房，公司的樓盤和這兩個(gè)月又新開盤的兩個(gè)，想要在這個(gè)時(shí)候賣房會(huì)輕松很多，我給自己定了一個(gè)不是很難完成的目標(biāo)，這個(gè)月我要賣出五套以上的房子，這其實(shí)只要自己努力一下，還是很好完成的。

3、別墅房，我來到這里工作這么久了，我們公司手里每一套別墅的信息我都一清二楚，在什么地方，什么朝向。

多少平方，內(nèi)部結(jié)構(gòu)是怎么樣的等等，我都牢牢的記在腦海中，我做夢(mèng)都想開一單別墅房，在這個(gè)月我一定要多跟客戶推薦一下，也不要錯(cuò)過人任何有能力購買的客戶，我要填補(bǔ)我的職業(yè)空缺。

三、加強(qiáng)跟客戶的交流

第3篇：房地產(chǎn)采購工作計(jì)劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；工程施工

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的控制，依賴于成本發(fā)生各個(gè)環(huán)節(jié)的控制，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段各環(huán)節(jié)主要工作內(nèi)容差異大，影響因素不同，對(duì)成本影響程度有異，因此，將項(xiàng)目目標(biāo)成本層層分解至各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)環(huán)節(jié)，把目標(biāo)控制變成可執(zhí)行操作的切實(shí)行動(dòng)，在項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)工作過程中重視成本目標(biāo)的落實(shí)，不斷進(jìn)行目標(biāo)與實(shí)際過程的對(duì)比，分析原因，找出偏差，制定改進(jìn)調(diào)整措施，主動(dòng)地開展成本控制工作。只有在每個(gè)項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)都嚴(yán)格控制其各環(huán)節(jié)步驟的發(fā)生成本，項(xiàng)目開發(fā)的整體成本才可能得到根本的有效的控制。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)策劃階段的成本控制

（1）項(xiàng)目論證是項(xiàng)目成本控制實(shí)現(xiàn)的源頭，項(xiàng)目可行性論證做得好，項(xiàng)目的成本控制就有了一個(gè)良好基礎(chǔ)。立項(xiàng)階段的成本控制重點(diǎn)在于控制土地成本，土地成本主要指土地獲得階段形成的或合作開發(fā)的各種費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地動(dòng)遷補(bǔ)償?shù)雀黝愌a(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在土地取得過程中，不管新征土地或買斷項(xiàng)目，拿地后其項(xiàng)目的成本基本確定，一般不會(huì)有較大變化，因此控制土地成本關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本分析，精確的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略，嚴(yán)格分析、控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)土地費(fèi)用支出。（2）依據(jù)項(xiàng)目可行性報(bào)告及土地交易后的項(xiàng)目成本贏利測(cè)算目標(biāo)，通過營銷、開發(fā)、設(shè)計(jì)和成本管理等工作，明確項(xiàng)目產(chǎn)品類型、產(chǎn)品檔次的定位，明確開發(fā)項(xiàng)目概念主體，明確項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)計(jì)和成本測(cè)算及成本項(xiàng)目初步拆分，從而準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場(chǎng)，選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，以保證項(xiàng)目的收益最大化。在產(chǎn)品類型策劃中，運(yùn)用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等決策技術(shù)以及線性規(guī)劃等方法，為項(xiàng)目產(chǎn)品研究進(jìn)行定性、定量的分析，為項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品合理定位提供科學(xué)可行的決策依據(jù)，為保證項(xiàng)目順利實(shí)施和制定針對(duì)性控制措施提供正確有效的工作方向。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段決定項(xiàng)目建造的主要成本，應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)及定位的要求，選擇同類經(jīng)驗(yàn)豐富、主創(chuàng)人員與團(tuán)隊(duì)有相關(guān)或相似經(jīng)歷，且其能滿足設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃的要求、配合度較高的設(shè)計(jì)單位完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)。在方案設(shè)計(jì)階段，可采用方案競(jìng)賽或招標(biāo)的形式，選擇方案及其優(yōu)秀設(shè)計(jì)主創(chuàng)人員，從人的能動(dòng)因素上充分保證其設(shè)計(jì)質(zhì)量。對(duì)于設(shè)計(jì)管理，應(yīng)積極從自身管理出發(fā)，對(duì)具體設(shè)計(jì)項(xiàng)目，應(yīng)編制詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)各項(xiàng)工作提出具體的明確要求，如工作進(jìn)度安排、各階段圖紙表達(dá)范圍內(nèi)容和深度、各階段設(shè)計(jì)成果指標(biāo)等，以保證設(shè)計(jì)成果質(zhì)量。設(shè)計(jì)費(fèi)用成本，盡管相對(duì)項(xiàng)目成本整體而言，只是其中很小的一部分，但其是控制設(shè)計(jì)單位工作的一個(gè)重要指標(biāo)，因而在目標(biāo)成中，應(yīng)按類進(jìn)行拆分，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)品檔次標(biāo)準(zhǔn)相一致，費(fèi)用支付與設(shè)計(jì)進(jìn)度、成果質(zhì)量、配合程度相連接，在實(shí)際操作中可在合同中詳細(xì)要求設(shè)計(jì)公司的工作成果應(yīng)控制工程造價(jià)、便于施工管理以及設(shè)計(jì)配合等要求，加強(qiáng)其成本控制意識(shí)，通過建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，通過增加價(jià)值工程分析優(yōu)化的方案比選要求，通過設(shè)制限額設(shè)計(jì)指標(biāo)等，從一開始就明確落實(shí)設(shè)計(jì)成本控制的要求。同時(shí)，加大前期設(shè)計(jì)工作投入，在充分合理設(shè)計(jì)周期前提下，完成方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)，盡可能將各專業(yè)、各階段、各分項(xiàng)設(shè)計(jì)交叉進(jìn)行，提前進(jìn)行部品工作，在施工圖紙完成前完成主要部品定樣、選型工作，減少的部品種類、數(shù)量，與設(shè)備、材料供應(yīng)商形成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，達(dá)到合作雙贏，成本降低目的。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的成本控制

招投標(biāo)及合約階段是項(xiàng)目前期準(zhǔn)備，招投標(biāo)及合約階段工作的有序按計(jì)劃進(jìn)展，能夠有力保證工程項(xiàng)目實(shí)施的順利開展。在項(xiàng)目招投標(biāo)采購及合約階段，其文本文字工作量巨大，并且各項(xiàng)目內(nèi)容復(fù)雜，涉及的環(huán)節(jié)多，許多成本隱患和管理難點(diǎn)、爭(zhēng)議也容易在此階段遺留產(chǎn)生，其對(duì)后續(xù)項(xiàng)目建造及成本控制影響很大。因此，建立招投標(biāo)及合約文本庫，通過對(duì)招投標(biāo)及合約的管理內(nèi)容、協(xié)調(diào)事項(xiàng)的不斷完善，這樣既有利于招標(biāo)、評(píng)標(biāo)及合約工作本身的高效完成，更有利于通過招投標(biāo)及合約階段，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況、特點(diǎn)，充分發(fā)揮招投標(biāo)及合約在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及項(xiàng)目管理的功能，取得包括成本在內(nèi)的管理工作事半功倍的功效，避免招投標(biāo)及合約工作的失誤而造成的管理困難，成本增加。同時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)總體進(jìn)度要求以及后期工程建設(shè)計(jì)劃，制定詳盡的招投標(biāo)及合約工作計(jì)劃，按照各項(xiàng)工程施工工期、進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、設(shè)備材料供應(yīng)周期、招投標(biāo)及合約工作時(shí)間、各分項(xiàng)工程施工范圍，有計(jì)劃的制定開展招投標(biāo)采購及合約簽訂工作。以目標(biāo)成本科目拆分為基礎(chǔ)，結(jié)合工程實(shí)際情況，有條不紊地開展招投標(biāo)采購及合約簽訂工作。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工階段的成本控制

（1）在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，合同是相關(guān)締約者最高的行為準(zhǔn)則，是合同參與者經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、工程管理、爭(zhēng)議解決等相關(guān)事項(xiàng)的基礎(chǔ)依據(jù)。因此在成本管理中，以每一合同為基本控制單元，做好每一目標(biāo)成本下的合同管控工作，并全面重視開發(fā)項(xiàng)目系統(tǒng)的合同單元之間組織協(xié)調(diào)工作，保證各項(xiàng)目建設(shè)各分項(xiàng)內(nèi)容按期開工、按計(jì)劃進(jìn)展、按期竣工、按目標(biāo)控制好成本，從而達(dá)到項(xiàng)目整體的成本管控目標(biāo)。（2）加強(qiáng)施工準(zhǔn)備階段的成本管控。施工前準(zhǔn)備工作，千頭萬緒，現(xiàn)場(chǎng)管理情況復(fù)雜，必須全面統(tǒng)籌，按計(jì)劃與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際狀況，進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)平面布置，臨時(shí)設(shè)施設(shè)建設(shè)及其控制工作，協(xié)調(diào)好各項(xiàng)開工準(zhǔn)備工作，重點(diǎn)組織好開工項(xiàng)目的圖紙會(huì)審、合同交底工作及《施工組織設(shè)計(jì)》審查，從最開始就使參建單位及人員明確、清楚各項(xiàng)工作目標(biāo)、任務(wù)、施工工藝、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、配合要求、責(zé)任范圍等。為工程建造總體目標(biāo)樹立良好開端，對(duì)涉及工程現(xiàn)場(chǎng)七通一平等臨水、臨電、圍墻、道路、場(chǎng)地平整等臨時(shí)控制性費(fèi)用，應(yīng)加強(qiáng)各部門協(xié)調(diào)，分清各自職權(quán)范圍，嚴(yán)格按照工作步驟程序及時(shí)審批確認(rèn)，以保證各項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生的費(fèi)用合理、范圍清晰、程序合規(guī)、成本受控。（3）工程價(jià)款支付作為合同主要內(nèi)容之一及工程管控手段，應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定以及管理的流程、審批步驟、權(quán)限范圍及時(shí)足額支付，以滿足工程進(jìn)度及項(xiàng)目管理要求，促使開發(fā)項(xiàng)目建造按計(jì)劃、有步驟、可協(xié)調(diào)整體統(tǒng)一順利進(jìn)行。根據(jù)工程計(jì)劃，目標(biāo)成本計(jì)劃、項(xiàng)目進(jìn)度情況、工程款支付情況、設(shè)計(jì)變更、工程簽證、索賠發(fā)生情況等建立開發(fā)項(xiàng)目工程成本動(dòng)態(tài)控制體系，建立包括已發(fā)生工程成本、未發(fā)生工程成本、工程目標(biāo)成本等關(guān)于工程成本動(dòng)態(tài)管理相關(guān)的一系列管理控制報(bào)表，從月、季、年等不同的時(shí)（點(diǎn)）段，動(dòng)態(tài)反應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)的成本情況及進(jìn)展?fàn)顟B(tài)。通過動(dòng)態(tài)成本體系的建立，及時(shí)反映項(xiàng)目成本狀態(tài)，并通過統(tǒng)計(jì)分析，利用橫道圖、時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖、相關(guān)表格及曲線，形象直觀反映工程進(jìn)度、工程成本狀況及其對(duì)后續(xù)管理的影響，為工程進(jìn)度管理及成本管理決策調(diào)整提供充分的依據(jù)，從而使工程建設(shè)各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)展在主動(dòng)、受控范圍內(nèi)進(jìn)行。（4）工程項(xiàng)目竣工，工程實(shí)體內(nèi)容實(shí)施完成后進(jìn)行了移交，但工程成本控制需繼續(xù)開展各分項(xiàng)內(nèi)容結(jié)算、工程各分項(xiàng)成本分析評(píng)價(jià)以及工程成本控制整體后評(píng)估，此部分工作質(zhì)量的效果仍然對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程成本的控制有極大的影響。此階段的成本控制仍然是成本管控的一個(gè)重要階段，通過工程結(jié)算及項(xiàng)目成本后評(píng)估，可以及時(shí)掌握各項(xiàng)目的成本最終狀況，全面回顧比較、分析總結(jié)各項(xiàng)目以及整體項(xiàng)目成本的計(jì)劃實(shí)施、控制的過程，從而總結(jié)積累成本管理經(jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成本管理水平提高奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

當(dāng)前，房地產(chǎn)規(guī)模化的快速發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)成本管理提出了綜合化的集約管控要求。依據(jù)我國成本管理水平，在全過程成本管理思想基礎(chǔ)上，在嚴(yán)格遵循項(xiàng)目開發(fā)科學(xué)程序前提下，結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及成本管控現(xiàn)狀，建立并完善符合企業(yè)發(fā)展要求的成本管控組織、制度、流程體系，加大現(xiàn)代管理技術(shù)方法的科學(xué)推廣應(yīng)用，必將會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)成本管理實(shí)現(xiàn)成本集約管控要求。

參考文獻(xiàn)

第4篇：房地產(chǎn)采購工作計(jì)劃范文

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 工程管理 項(xiàng)目 優(yōu)化措施

引言 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)成敗負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目控制管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗(yàn)，尚未形成一個(gè)系統(tǒng)性管理模式。 開發(fā)工程項(xiàng)目管理實(shí)例概況：

項(xiàng)目實(shí)例，位于廣州市中心區(qū)，南臨中山四路，西接農(nóng)講所，東北部接多棟高層住宅，用地面積5400 m2，是一棟商住大樓，本工程總建筑面積23379m2，其中地下室3042m2。為單棟商住大樓，31層高。首層～2層為商場(chǎng)，首層高5.7m，3～6層為辦公層，裙樓高25.9 m ；7～31層為住宅，層高2.95m。建筑物總高度111.65m。外墻主要貼瓷質(zhì)釉面磚，裙樓外墻面干掛花崗巖，公共部分墻面貼800×800釉面磚，屋面采用膨脹珍珠巖隔熱砌塊，地下室及天面防水采用APP防水卷材。

兩層地下室、層高6.0m。設(shè)高低壓電房，生活水池、消防水池及泵房，空調(diào)機(jī)房，車庫，人防工程。

基礎(chǔ)采用沖鉆孔灌注樁，樁長約25m，樁徑為0.8m、1.0m、1.2m、1.4m、1.6m、1.8m五種尺寸。樁身砼C30。地下室底板厚度為400mm，側(cè)壁板厚度為350mm，砼采用C40砼。梁板采用C30砼?！?.000以上主體砼為C40、C30、C25、C20。

開發(fā)建設(shè)時(shí)間2006年10月――2010年11月

該開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的全過程中，項(xiàng)目管理工作自始至終貫穿其中，項(xiàng)目部力求通過貫徹落實(shí)建設(shè)總計(jì)劃，分階段計(jì)劃、工作任務(wù)實(shí)施方案細(xì)則來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)總目標(biāo)和各階段目標(biāo)管理任務(wù)。本開發(fā)工程項(xiàng)目管理基本可劃分為規(guī)劃管理，設(shè)計(jì)管理，實(shí)施管理三個(gè)階段。

1．房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)劃管理階段

1.1規(guī)劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的第一階段。俗話說“萬事開頭難”，項(xiàng)目開發(fā)剛開始，千頭萬緒。這一階段的重點(diǎn)工作，就是確定建筑的規(guī)劃方案，此時(shí)一定要避免為趕時(shí)間而忽略了建筑規(guī)劃方案的謹(jǐn)慎取舍，因?yàn)榻ㄖ?guī)劃方案在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)中具有極其重要的作用，關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)的成敗，所以必須認(rèn)真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。

1.2規(guī)劃管理就是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來完成就必然要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。

1．3房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。實(shí)施細(xì)則可具體依靠計(jì)算機(jī)輔助管理軟件，以求全面系統(tǒng)的指導(dǎo)管理任務(wù)落實(shí)完成。

1．4在規(guī)劃管理階段要做深做細(xì)全局控制計(jì)劃，項(xiàng)目管理人員在規(guī)劃管理階段就要深度介入，將工程建設(shè)計(jì)劃與營銷計(jì)劃、資金計(jì)劃相配合，以協(xié)同形成可行的項(xiàng)目計(jì)劃書。將全局控制計(jì)劃形成各層各單位各開發(fā)階段可操作的指導(dǎo)文件。

1．5在本開發(fā)項(xiàng)目實(shí)例中，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施前，各開發(fā)階段各專業(yè)已制訂了與總目標(biāo)一致的相應(yīng)工作計(jì)劃圖表，分解落實(shí)到專業(yè)負(fù)責(zé)人。其中重點(diǎn)工作：建筑的規(guī)劃方案的確認(rèn)，根據(jù)項(xiàng)目地塊所處位置特點(diǎn)，確定以開發(fā)高級(jí)住宅為主，結(jié)合1―6層裙樓開發(fā)商業(yè)和辦公功能，最終取得了高于預(yù)期的住宅銷售價(jià)格，商業(yè)和辦公的出租率超九成的優(yōu)良收益目標(biāo)。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段設(shè)計(jì)理念的先進(jìn)與否、建筑布局的適用效率、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的規(guī)范合理，對(duì)給水、排水、供熱、燃?xì)?、電氣、電訊、智能化安防系統(tǒng)等統(tǒng)籌設(shè)計(jì)的好壞，都將直接影響工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為此，房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作：2.1、注重對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇，切忌因過分強(qiáng)調(diào)節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用而選擇素質(zhì)差、缺乏設(shè)計(jì)實(shí)力的設(shè)計(jì)單位。一定要以《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等國家有關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù)。2.2、保持與設(shè)計(jì)人員的工作性溝通，隨時(shí)掌握設(shè)計(jì)的進(jìn)度，及時(shí)解決設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的，需由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的相關(guān)事宜，同時(shí)要把對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求、希望達(dá)到的目標(biāo)等與主要設(shè)計(jì)人員進(jìn)行及時(shí)溝通、探討。2.3、要督促設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)注重提高工程的科技含量，并按要求進(jìn)行施工圖審查。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以身作則，不要隨意自行變更已審查批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計(jì)文件，以杜絕工程隱患，確實(shí)需要改進(jìn)圖紙時(shí)，必須按照有關(guān)規(guī)定程序辦理手續(xù)。

2.4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的核心資源和能力主要是對(duì)房地產(chǎn)需求的預(yù)測(cè)和判斷、資金運(yùn)籌、策劃和營銷。但無論如何，都不能放棄對(duì)自己銷售的建筑產(chǎn)品本身的控制。設(shè)計(jì)階段初期，及時(shí)提供房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)有超前判斷分析，以引導(dǎo)設(shè)計(jì)的產(chǎn)品最大限度滿足市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售的最大產(chǎn)出。

3. 房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)施管理階段

房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理實(shí)施階段，開發(fā)企業(yè)應(yīng)始終掌握工程開發(fā)進(jìn)程的控制權(quán)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)整個(gè)工程建設(shè)有全局的統(tǒng)籌，在整體的安全、質(zhì)量、進(jìn)度、各專業(yè)之間的配合等方面，要有統(tǒng)籌和控制能力，要有具備相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)的管理班子。項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理為第一要?jiǎng)?wù)，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位各方力量，以實(shí)現(xiàn)工程安全，質(zhì)量，進(jìn)度管理的全方位控制目標(biāo)。3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：

3.1.1風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用。

3.2項(xiàng)目部的管理工作

3.2.1工程項(xiàng)目部代表開發(fā)企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行管理，其主要內(nèi)容包括物料的采購及庫存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量及進(jìn)度的控制、相關(guān)合同的管理、必要的細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的變更、報(bào)建等。

3.2.2開發(fā)項(xiàng)目實(shí)例中的措施，項(xiàng)目部根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙文件和工程項(xiàng)目建設(shè)總計(jì)劃，提早介入招標(biāo)工作，對(duì)合同合約中擬定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收條件審查，做好入選承建單位的資格預(yù)審，防止不合格施工單位和材料設(shè)備進(jìn)入本項(xiàng)目。為實(shí)現(xiàn)控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期的目標(biāo)打前期基礎(chǔ)。

3.3.安全，質(zhì)量，進(jìn)度管理對(duì)策3.3.1質(zhì)量和工期控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工管理中是極為重要的工作內(nèi)容。直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)的切身利益。為此，要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實(shí)際，編制出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)和進(jìn)度計(jì)劃，以確保工程按進(jìn)度計(jì)劃順利竣工交付使用。3.3.2整合發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的集成經(jīng)驗(yàn)的作用

如果說對(duì)工程建設(shè)前期報(bào)建、竣工驗(yàn)收等程序性工作的掌握，是在熟悉相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上的運(yùn)用，那么對(duì)工程建設(shè)過程中，整體質(zhì)量和進(jìn)度的控制，則是一種管理經(jīng)驗(yàn)的體現(xiàn)。項(xiàng)目部配備相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)專業(yè)技術(shù)管理人員，把個(gè)人做過某個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)加以總結(jié)提升，合并為集成經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用于工程建設(shè)控制，做到分工協(xié)作，就可以有效的提升項(xiàng)目管理的效率。

3.3.3在項(xiàng)目實(shí)例中的措施；項(xiàng)目部要充分發(fā)揮委托監(jiān)理公司住場(chǎng)小組在“三控兩管一協(xié)調(diào)”的作用。其中對(duì)工期控制是建設(shè)單位現(xiàn)場(chǎng)代表最主要的工作任務(wù)，要始終掌握工程質(zhì)量和進(jìn)度管理的控制權(quán)，在整體的質(zhì)量、進(jìn)度、各專業(yè)之間的工作配合等方面進(jìn)行有效的駕馭。具體實(shí)施中針對(duì)關(guān)鍵工序有效控制（前期土建：地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)，后期水電安裝，關(guān)鍵設(shè)備到貨時(shí)間，永久用電開通時(shí)間），嚴(yán)格審核有關(guān)施工組織設(shè)計(jì)方案，會(huì)同組織設(shè)計(jì)，監(jiān)理單位及時(shí)處置現(xiàn)場(chǎng)施工問題。

4.結(jié) 語

第5篇：房地產(chǎn)采購工作計(jì)劃范文

Abstract： The article， first， introduces the strategic Partnering model and value chain theory， and then analyzes strategic Partnering model by using value chain theory， last reaches that strategic Partnering model is better than the traditional working model， hoping to promote the application of strategic Partnering model in our country

關(guān)鍵詞： 戰(zhàn)略Partnering模式；價(jià)值鏈；競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

Key words： strategic Partnering model；value chain；competitive advantage

中圖分類號(hào)：F0 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2013）05-0014-03

0 引言

目前，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)和城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，對(duì)各個(gè)行業(yè)來說無疑是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。建筑業(yè)要想改變傳統(tǒng)的、粗放的作業(yè)模式，就必須接納和吸收西方發(fā)達(dá)國家的一些先進(jìn)的理論和觀念，只有這樣才能促進(jìn)我國建筑業(yè)的健康發(fā)展。

Partnering模式是以合作和共享為核心理念的管理模式，該模式充分考慮了各個(gè)參與方的利益，并且要求各參與方在相互信任和資源共享的基礎(chǔ)上，達(dá)成短期或長期的合作協(xié)議，既可以保持分工的效率又可以獲得合作的好處。Partnering模式成功的關(guān)鍵是通過建立Partnering模式工作小組來及時(shí)溝通工作過程中出現(xiàn)的問題，以避免沖突和訴訟，共同承擔(dān)工程風(fēng)險(xiǎn)和相關(guān)的責(zé)任。進(jìn)而提高工程質(zhì)量，加快工程進(jìn)度，降低工程成本。Partnering模式按照合作時(shí)間的長短分為基于項(xiàng)目的Partnering模式和戰(zhàn)略Partnering模式?；陧?xiàng)目的Partnering模式依附于特定的工程項(xiàng)目，項(xiàng)目一旦結(jié)束Partnering工作關(guān)系解體。而戰(zhàn)略Partnering模式是從企業(yè)的戰(zhàn)略層出發(fā)，考慮企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，與參與企業(yè)保持長期的合作關(guān)系，來提高企業(yè)在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力。本文重點(diǎn)討論基于價(jià)值鏈理論的戰(zhàn)略Partnering模式的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

1 價(jià)值鏈理論簡介

價(jià)值鏈概念是1985年由邁克爾·波特在《競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)》一書中首次提出的：“每個(gè)企業(yè)都是在設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、發(fā)送和輔助其產(chǎn)品的過程中進(jìn)行種種活動(dòng)的集合體，所有這些活動(dòng)可以用一個(gè)價(jià)值鏈來表明。”[1]邁克爾·波特將價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)分為基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)，基本活動(dòng)是企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值并將價(jià)值傳遞給顧客的核心活動(dòng)，輔助活動(dòng)是為基本活動(dòng)創(chuàng)造條件而不直接創(chuàng)造價(jià)值。

后來學(xué)者們又將價(jià)值鏈概念予以延伸，按照經(jīng)營活動(dòng)的相關(guān)聯(lián)系將價(jià)值鏈分為企業(yè)內(nèi)部價(jià)值鏈和外部價(jià)值鏈，又把外部價(jià)值鏈分為縱向價(jià)值鏈和橫向價(jià)值鏈。企業(yè)內(nèi)部價(jià)值鏈包括企業(yè)的基本職能、企業(yè)人力資源管理活動(dòng)、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。縱向價(jià)值鏈?zhǔn)侵笍淖罨镜脑牧霞庸さ阶罱K產(chǎn)品過程中的所有價(jià)值形成和轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)所構(gòu)成的一條鎖鏈，橫向價(jià)值鏈?zhǔn)侵杆刑幱谕鹊匚坏钠髽I(yè)間的有機(jī)聯(lián)系。企業(yè)通過對(duì)價(jià)值活動(dòng)進(jìn)行識(shí)別、分類、排序和分析，可以了解企業(yè)價(jià)值鏈內(nèi)各價(jià)值環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，便于企業(yè)優(yōu)化價(jià)值鏈和確定戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

2 戰(zhàn)略Partnering模式核心企業(yè)價(jià)值鏈分析

對(duì)戰(zhàn)略Partnering模式的定義眾說紛紜，目前普遍比較認(rèn)可的是美國建筑業(yè)協(xié)會(huì)給出的定義：在兩個(gè)或兩個(gè)以上的組織之間，為了實(shí)現(xiàn)特定的商業(yè)目標(biāo)，充分利用各方資源而做出的一種長期承諾。這種承諾需要將組織間傳統(tǒng)的關(guān)系變?yōu)楣蚕砦幕年P(guān)系，而不受組織邊界的限制。這種組織間關(guān)系是建立在信任、對(duì)共同目標(biāo)的憧憬、對(duì)各方的期望和價(jià)值觀充分理解的基礎(chǔ)之上。所期望的利益包括：提高工作效率、增加創(chuàng)新機(jī)遇、降低成本和不斷提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。[2]戰(zhàn)略Partnering模式的組織成員是由工程項(xiàng)目的相關(guān)參與方組成，工程項(xiàng)目參與方制定共同的戰(zhàn)略Partnering模式實(shí)施方案，來實(shí)現(xiàn)聯(lián)盟的共同目標(biāo)和獲取自身利益，其組織結(jié)構(gòu)如圖1所示。

按照戰(zhàn)略Partnering模式實(shí)施過程中各參與企業(yè)的地位高低可以分為以大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心的戰(zhàn)略Partnering模式和以大型施工企業(yè)為核心的戰(zhàn)略Partnering模式。

2.1 戰(zhàn)略Partnering模式中房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈分析 價(jià)值鏈分析是指從價(jià)值的角度審視企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)對(duì)企業(yè)價(jià)值目標(biāo)的影響程度的抽象表示，而業(yè)務(wù)流程主要反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營活動(dòng)，所以說基本的業(yè)務(wù)流程分析是價(jià)值鏈分析的基礎(chǔ)工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是將資金、土地、工程建設(shè)、物業(yè)管理等許多因素有效組合成產(chǎn)品的“系統(tǒng)集成商”，然后通過經(jīng)營銷售實(shí)現(xiàn)自己的商業(yè)價(jià)值。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)有資金投入量大、生產(chǎn)周期長和以項(xiàng)目為核心的特點(diǎn)，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程分析要以項(xiàng)目為核心和著手點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程一般包括以下八個(gè)步驟，即投資機(jī)會(huì)尋找與篩選、細(xì)化投資方案、可行性研究、合同談判、正式簽署有關(guān)合作協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入使用、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等[3]。按照開發(fā)過程可分為以下五個(gè)階段，即項(xiàng)目決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工建設(shè)階段、市場(chǎng)銷售階段和售后服務(wù)階段。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈分析就是把企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)分配到價(jià)值鏈的基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)中去?；净顒?dòng)是直接關(guān)乎企業(yè)生死存亡的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部價(jià)值鏈的基本活動(dòng)包括以下內(nèi)容：

2.1.1 項(xiàng)目決策階段 前期的項(xiàng)目決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的第一個(gè)階段，也是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最為重要的一個(gè)階段。該階段對(duì)應(yīng)的工作是內(nèi)部后勤，主要包括投資機(jī)會(huì)尋找與篩選、細(xì)化投資方案、可行性研究三個(gè)步驟。該階段的主要目的是獲得具有盈利價(jià)值的土地資源，而土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)的重要資源，同時(shí)也是極其稀缺的資源，所以如果企業(yè)能夠在土地資源上獲得優(yōu)勢(shì)，那么企業(yè)就具備了非常大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。該階段的工作成果直接決定后期項(xiàng)目的盈虧情況，據(jù)調(diào)查項(xiàng)目決策階段的工作對(duì)項(xiàng)目增值的影響比例可達(dá)60%以上。

2.1.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目非常重要的一個(gè)階段，該階段將決定整個(gè)開發(fā)區(qū)域的設(shè)計(jì)思路和整體功能布置，以及每個(gè)單體建筑的設(shè)計(jì)布局和建設(shè)風(fēng)格，這將直接決定房屋的租售情況。此外，工程項(xiàng)目的總成本的70%左右是在設(shè)計(jì)階段決定的。所以規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)工程成本的控制和利潤的獲得都非常重要。

2.1.3 施工建設(shè)階段 施工建設(shè)階段對(duì)應(yīng)價(jià)值鏈理論基本活動(dòng)的生產(chǎn)經(jīng)營，主要包括合同談判、正式簽署有關(guān)合作協(xié)議、工程建設(shè)三個(gè)步驟。該階段是產(chǎn)品由想法轉(zhuǎn)化為實(shí)物的過程，是房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)時(shí)間最長的一個(gè)階段。在此階段，開發(fā)商主要做好項(xiàng)目的質(zhì)量控制、成本控制和進(jìn)度控制，保證項(xiàng)目能夠按時(shí)保質(zhì)完成，以獲取銷售利潤。

2.1.4 市場(chǎng)銷售階段 市場(chǎng)銷售階段對(duì)應(yīng)價(jià)值鏈理論基本活動(dòng)的外部后勤和市場(chǎng)銷售，是房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值和企業(yè)獲得收益的階段。該階段的主要工作包括營銷策劃、產(chǎn)品定價(jià)、廣告宣傳等。

2.1.5 售后服務(wù)階段 售后服務(wù)階段對(duì)應(yīng)價(jià)值鏈理論基本活動(dòng)的服務(wù)部分，該階段包括房屋的維修工作和物業(yè)管理。房屋的維修工作一定要及時(shí)保質(zhì)，以提高顧客的滿意度。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力的加大，開發(fā)商越來越重視物業(yè)管理工作，完善的物業(yè)管理制度、良好的物業(yè)服務(wù)可以大大的提高顧客的滿意度和忠誠度，提高企業(yè)的知名度和影響力。

輔助活動(dòng)對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程起到間接作用，其主要包括：企業(yè)基本活動(dòng)、人力資源管理、技術(shù)創(chuàng)新、采購等。

①企業(yè)基本活動(dòng)。包括：企業(yè)硬件和軟件設(shè)施的采購和管理、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的確定和調(diào)整、企業(yè)文化的形成、財(cái)務(wù)管理和企業(yè)戰(zhàn)略管理等。

②人力資源管理。包括：人力需求計(jì)劃、人員招聘、培訓(xùn)、績效考核等。

③技術(shù)創(chuàng)新。包括：新技術(shù)、新材料、新工藝的研發(fā)和引進(jìn)，信息技術(shù)在工程項(xiàng)目中的應(yīng)用等。

④采購。包括：制定采購計(jì)劃、采購材料和設(shè)備等。

2.2 戰(zhàn)略Partnering模式中施工企業(yè)價(jià)值鏈分析 由于建筑施工企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)主要是基于工程項(xiàng)目的組織形式，所以建筑施工企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)與一般的制造企業(yè)有一定的不同，其經(jīng)營活動(dòng)的獨(dú)特性決定其業(yè)務(wù)流程與制造業(yè)的不同。建筑施工企業(yè)一般按照以下的步驟經(jīng)營：可行性研究、投標(biāo)、簽訂合同、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目竣工移交、項(xiàng)目維修。

對(duì)建筑施工企業(yè)而言，基本活動(dòng)包括：項(xiàng)目尋找與決策、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目竣工移交及維修。

①項(xiàng)目尋找與決策。工程項(xiàng)目的尋找和決策是其他經(jīng)營活動(dòng)的基礎(chǔ)工作，企業(yè)管理者通過各種手段搜集市場(chǎng)信息，并對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行有效的分析和考察，同時(shí)對(duì)潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做相關(guān)的調(diào)查研究，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的基本情況，做出可行性研究報(bào)告。如果確定投標(biāo)，就按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，針對(duì)項(xiàng)目情況、企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況制定合理的投標(biāo)策略。

②項(xiàng)目前期準(zhǔn)備。中標(biāo)、簽訂工程合同后就需著手工程項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，包括：確定項(xiàng)目經(jīng)理及其工作團(tuán)隊(duì)，制定詳細(xì)的工作計(jì)劃，資金、設(shè)備準(zhǔn)時(shí)到位，確定合適的分包單位等。

③項(xiàng)目實(shí)施。建設(shè)工程項(xiàng)目的實(shí)施就是施工單位按照合同的要求完成合同內(nèi)容的過程，在項(xiàng)目實(shí)施階段，企業(yè)應(yīng)應(yīng)盡量發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)，最大限度的利用企業(yè)的資源，運(yùn)用先進(jìn)合理的施工技術(shù)和施工管理方法，保證工程按時(shí)保質(zhì)的完成，并且盡可能的降低施工成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的自我價(jià)值。

④項(xiàng)目竣工移交及維修。在保證工期和質(zhì)量的情況下，完成合同規(guī)定的所有內(nèi)容就可以竣工驗(yàn)收了，驗(yàn)收合格后將工程移交給業(yè)主。在該階段要盡量提高工程結(jié)算水平，盡可能的為公司謀求更大的利益。按照有關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，在工程移交之后，承包商還承擔(dān)一定的保修責(zé)任。如果一旦發(fā)現(xiàn)由于施工單位的原因造成的質(zhì)量問題，施工單位應(yīng)該及時(shí)的進(jìn)行工程維修工作，以提高企業(yè)的聲譽(yù)，為以后承攬工程項(xiàng)目打下良好的基礎(chǔ)。

除了基本活動(dòng)之外還有輔助活動(dòng)，其主要包括：企業(yè)基本活動(dòng)、人力資源管理、技術(shù)創(chuàng)新、采購等。其內(nèi)容與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的輔助活動(dòng)基本相同。

3 基于價(jià)值鏈的戰(zhàn)略Partnering模式的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析

價(jià)值鏈中的價(jià)值活動(dòng)不是相互獨(dú)立存在的，而是相互聯(lián)系的有機(jī)整體。一個(gè)企業(yè)內(nèi)部的價(jià)值活動(dòng)構(gòu)成了企業(yè)的內(nèi)部價(jià)值鏈系統(tǒng)，而與其他企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)的相互關(guān)系就構(gòu)成了企業(yè)的外部價(jià)值鏈系統(tǒng)?？v向價(jià)值鏈?zhǔn)侵笍淖罨镜脑牧霞庸さ阶罱K產(chǎn)品過程中的所有價(jià)值形成和轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)所構(gòu)成的一條鎖鏈。所以對(duì)戰(zhàn)略Partnering模式的價(jià)值鏈分析，實(shí)際上就是縱向價(jià)值鏈分析。

企業(yè)是否決定加入戰(zhàn)略Partnering模式，最終決定于該企業(yè)是否能夠?qū)崿F(xiàn)期望利益，所以對(duì)戰(zhàn)略Partnering模式競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析最終還是從參與企業(yè)商業(yè)價(jià)值和項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)為出發(fā)點(diǎn)。

3.1 減少?zèng)_突，促進(jìn)交流 傳統(tǒng)的工程項(xiàng)目是通過招投標(biāo)的方式確定項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工單位，以承發(fā)包的模式進(jìn)行項(xiàng)目施工，存在著貫穿項(xiàng)目始終的對(duì)立關(guān)系。在這種你贏我輸?shù)膶?duì)立關(guān)系中，業(yè)主一味的壓縮工期和工程造價(jià)，而承包方通過弄虛作假、偷工減料等手段來對(duì)抗業(yè)主，獲取利潤，這往往會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目成本超支、工期拖延、增加工程索賠等問題[4]。而Partnering模式的核心思想是以項(xiàng)目供應(yīng)鏈整體利益為重，其在戰(zhàn)略系統(tǒng)中營造了以項(xiàng)目目標(biāo)和利益為重的價(jià)值觀。在Partnering模式中業(yè)主、施工方和供貨方等都處于平等地位，通過合理的信任合作機(jī)制、溝通協(xié)調(diào)機(jī)制、激勵(lì)約束機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制來保障項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并在此過程中實(shí)現(xiàn)企業(yè)的商業(yè)價(jià)值。

3.2 降低交易成本，避免縱向一體化的風(fēng)險(xiǎn) 過去，為了確保企業(yè)的供給和需求、獲取壟斷利潤、以及降低公司的交易成本，許多企業(yè)紛紛采取縱向一體化戰(zhàn)略，以提高企業(yè)的收益。

目前，隨著經(jīng)濟(jì)全球化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，縱向一體化戰(zhàn)略收到越來越多的局限，例如：提高了企業(yè)的退出壁壘、需要不同的技術(shù)能力以及增加了企業(yè)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。采用戰(zhàn)略Partnering模式將價(jià)值鏈系統(tǒng)上的企業(yè)有效的聯(lián)系在一起，不僅可以使企業(yè)享受縱向一體化的好處，而且可以有效的規(guī)避縱向一體化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)柳鍵、馬士華[5]的研究，普通合約下，合作伙伴越多，供應(yīng)鏈績效越佳。所以采用戰(zhàn)略Partnering模式可以切實(shí)有效的提高該價(jià)值鏈系統(tǒng)的價(jià)值。

3.3 資源共享，提高項(xiàng)目決策和實(shí)施能力 工程項(xiàng)目的建設(shè)是從圖紙到實(shí)物的一個(gè)非常復(fù)雜的過程，其要經(jīng)過可行性研究、審批立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、交付使用等諸多環(huán)節(jié)，各企業(yè)只負(fù)責(zé)其中的一部分工作，由于受到企業(yè)視角、專業(yè)能力和技術(shù)水平的限制，其在參與項(xiàng)目的實(shí)施過程中存在許多困境。而應(yīng)用戰(zhàn)略Partnering模式可以資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，提高企業(yè)的工作水平。在可行性研究環(huán)節(jié)，咨詢單位、設(shè)計(jì)單位和施工單位可以通過價(jià)值鏈信息系統(tǒng)與建設(shè)單位進(jìn)行交流，提供意見，使建設(shè)單位的選擇更加具有可行性和科學(xué)性。在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)建設(shè)單位與施工單位同樣也可參與其中，與設(shè)計(jì)方進(jìn)行溝通，應(yīng)用限額設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)、價(jià)值工程等科學(xué)手段，使設(shè)計(jì)方案更加合理。施工過程中施工方和材料供應(yīng)方同樣需要有效的溝通和交流，一是，材料供應(yīng)方可以及時(shí)了解施工現(xiàn)場(chǎng)的材料需求情況，有效的減少庫存成本。二是，施工方可以清楚的掌握整條渠道的材料流動(dòng)情況，降低庫存成本和停工待料成本。

4 小結(jié)

戰(zhàn)略Partnering模式在西方發(fā)達(dá)國家已經(jīng)得到非常廣泛的應(yīng)用，而在我國尚屬新鮮事物，但是隨著我國建筑市場(chǎng)的不斷發(fā)展，越來越多的工程項(xiàng)目參與方注意到合作的重要性。本文利用價(jià)值鏈的相關(guān)理論對(duì)戰(zhàn)略Partnering模式的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行了分析，希望能夠?qū)?zhàn)略Partnering模式理論在我國的應(yīng)用和發(fā)展能夠起到一定的借鑒作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]邁克爾·波特著，陳小悅譯.競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略[M].華夏出版社，2002.

[2]姜保平.我國工程建設(shè)領(lǐng)域Partnering模式研究[D].上海：同濟(jì)大學(xué)，2008.

[3]劉洪玉，江懿.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略[J].城市開發(fā)，2001，（11）.

第6篇：房地產(chǎn)采購工作計(jì)劃范文

一、工作總結(jié)

本季度的主要工作內(nèi)容有：

1、編寫施工資料：主要是進(jìn)行安全技術(shù)交底的編寫及內(nèi)業(yè)資料的完善。本季度主要編寫了《土建地基普夯安全技術(shù)交底》、《土建地基整平碾壓及圍墻基槽開挖夯實(shí)安全技術(shù)交底》及《護(hù)岸工程施工安全技術(shù)交底》，編寫過程不斷推敲，研究規(guī)范，請(qǐng)教施工隊(duì)長，通過不斷修改力爭(zhēng)做到既符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際又合乎規(guī)范要求，并根據(jù)工序特點(diǎn)及時(shí)更新安全注意事項(xiàng)，力求全面且突出重點(diǎn)，讓交底發(fā)揮最大作用，更好的指導(dǎo)施工。交底在領(lǐng)導(dǎo)審核通過后對(duì)施工班組進(jìn)行書面會(huì)簽。內(nèi)業(yè)資料主要對(duì)字跡不清或更換格式后的部分進(jìn)行替換整理。

2、現(xiàn)場(chǎng)旁站：本季度現(xiàn)場(chǎng)施工的特點(diǎn)是施工過程標(biāo)高較多，對(duì)場(chǎng)地的承載力、平整度及壓實(shí)度有諸多要求。例如，普夯是地基施工的關(guān)鍵工序，普夯質(zhì)量直接關(guān)系到今后整個(gè)土建施工的質(zhì)量，因此施工過程不可馬虎，堅(jiān)決杜絕漏夯及少夯的情況發(fā)生。普夯后經(jīng)過承載力試驗(yàn)證明，普夯質(zhì)量合格；又如，城建局對(duì)土建及圍墻地基基槽有驗(yàn)槽過程，而此類施工又無經(jīng)驗(yàn)借鑒，因此施工過程嚴(yán)格按照?qǐng)D紙要求，勤測(cè)標(biāo)高，全面把控場(chǎng)地的平整度與壓實(shí)度，使之美觀并符合規(guī)范要求，力爭(zhēng)一次驗(yàn)收通過。

3、報(bào)表的編寫及報(bào)送：日?qǐng)?bào)、周報(bào)、旬報(bào)這些報(bào)表看似簡單實(shí)則難纏，稍不留神便會(huì)出現(xiàn)紕漏，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)機(jī)械、人員及工程進(jìn)展情況的掌握就顯得非常重要。因此工作中加強(qiáng)了對(duì)施工實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的了解，知道施工中的重點(diǎn)難點(diǎn)，機(jī)械的運(yùn)行情況及天氣變化情況等，更好的做好規(guī)劃，讓計(jì)劃成為工作的指導(dǎo)，更好的服務(wù)于施工。

4、工程預(yù)算的核算：因圖紙變更而導(dǎo)致室外部分發(fā)生改動(dòng)，需對(duì)室外部分重新進(jìn)行估價(jià)。在預(yù)算公司給出預(yù)算結(jié)果后，對(duì)其進(jìn)行核算，對(duì)個(gè)別部分進(jìn)行修改并提出符合本工程實(shí)際的預(yù)算價(jià)格，以作為實(shí)際報(bào)價(jià)的參考。

5、完成項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)交付的其他任務(wù)。

回顧本季度，各項(xiàng)工作進(jìn)行的比較順利，并在內(nèi)業(yè)技能方面有了一定提高。

二、工作計(jì)劃

本季度各項(xiàng)工作進(jìn)展的比較順利，土建基礎(chǔ)的完成也為明年的工作打下良好基礎(chǔ)。相信明年的土建施工必然會(huì)又快又好的開展。下面就明年一季度的工作計(jì)劃做一個(gè)匯報(bào)。

1、做好碼頭后方地面硬化及剩余附屬設(shè)施安裝的技術(shù)工作，重點(diǎn)對(duì)面層表觀質(zhì)量進(jìn)行控制；

2、做好土建施工的技術(shù)工作；

3、做好內(nèi)業(yè)工作，注重細(xì)節(jié)，完善施工資料；

4、為下一項(xiàng)目開工做好前期準(zhǔn)備工作；

5、進(jìn)一步提高自己的業(yè)務(wù)水平，積極學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)；

6、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交付的其他工作。

本季度的個(gè)人工作情況匯報(bào)完畢，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)多多提出批評(píng)意見，謝謝！

最后祝各位領(lǐng)導(dǎo)工作順利，平安健康！

××項(xiàng)目部

王××

2018年上半年，在領(lǐng)導(dǎo)和同事的幫助下，本人嚴(yán)格要求自己，不斷加強(qiáng)學(xué)習(xí)，認(rèn)真做好本職工作，較好地完成了領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)工作，現(xiàn)將上半年個(gè)人工作總結(jié)報(bào)告如下：

一、科學(xué)調(diào)度：

因受限行、環(huán)保等多方面因素影響，年初各大紙廠紛紛漲價(jià)，為避免供不應(yīng)求，保證“課前到書，人手一冊(cè)”任務(wù)的完成，公司采取了應(yīng)對(duì)措施，提前采購了18秋季教材教輔用紙，作為一名采購調(diào)度，我嚴(yán)格按照領(lǐng)導(dǎo)要求，定時(shí)統(tǒng)計(jì)各庫房庫存量，時(shí)刻掌握各庫房庫存情況，做到合理安排紙張，盯緊發(fā)貨，。按時(shí)開具各出版社單據(jù)，順利完成了18春的收尾工作，并順利開展了18秋的印制工作。

為了本職工作的順利開展，定時(shí)更新能及時(shí)有效反饋各出版社紙張使用情況、庫存數(shù)量等各方面信息的表格，切實(shí)有效的向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)反映紙張的到貨和使用情況，方便領(lǐng)導(dǎo)合理安排采購計(jì)劃，大大提高了工作效率。

三、紙張議價(jià)：

3月份，集團(tuán)公司2018秋季紙張采購議價(jià)會(huì)議在我公司舉行。為了使各用紙單位更加了解國內(nèi)紙張市場(chǎng)變化情況及各供應(yīng)商的生產(chǎn)情況，我們對(duì)會(huì)議所需要的各供應(yīng)商綠色認(rèn)證、各出版社18春季的用紙情況及18秋季各出版社所報(bào)計(jì)劃做了詳細(xì)整理。

四、日常工作：

1.開發(fā)票：每月末整理各出版社當(dāng)月出庫明細(xì)并開具增值稅發(fā)票。

2.單據(jù)整理：定期整理、裝訂出庫單、調(diào)撥單、變型單及社會(huì)銷售單。

3.幫助夏冰登記整理貿(mào)易合同臺(tái)賬。

4.完成部門領(lǐng)導(dǎo)交代的其它工作。

五、下步打算

1、盤點(diǎn)：為加強(qiáng)存貨管理，根據(jù)集團(tuán)公司統(tǒng)一部署，將于7月3日、4日配合財(cái)務(wù)人員及事務(wù)所人員對(duì)保定紙庫、石家莊紙庫、駐二廠和外協(xié)庫房庫存進(jìn)行清查清點(diǎn)。為了盤點(diǎn)工作的順利進(jìn)行，我已提前與外協(xié)庫房管庫人員進(jìn)行了明細(xì)梳理，并進(jìn)行初步對(duì)賬，做到了賬賬相符。

2、做好18秋季教材教輔收尾工作，做好19春季議價(jià)準(zhǔn)備工作

3、催要未寄回的貿(mào)易合同，并登入臺(tái)賬

4、按照要求裝訂各種單據(jù)

半年來，雖然完成了自己的本職工作，但自身還存在著不足，我會(huì)時(shí)刻牢記領(lǐng)導(dǎo)交代的任務(wù)要分清輕重緩急，要始終站在公司的整體利益上考慮問題，不能計(jì)較個(gè)人得失，要從大局出發(fā)，處處維護(hù)公司的利益。在以后的工作中，我要發(fā)揚(yáng)自己的優(yōu)點(diǎn)，爭(zhēng)當(dāng)一名優(yōu)秀的員工。

個(gè)人業(yè)績總結(jié)

自參加工作以來，本人參建多項(xiàng)房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理，在實(shí)際工作中，我始終保持認(rèn)真負(fù)責(zé)、嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的工作態(tài)度，虛心學(xué)習(xí)努力工作，不斷加強(qiáng)理論知識(shí)，提高專業(yè)水平，經(jīng)過6年的鍛煉，已經(jīng)成長為房產(chǎn)前期開發(fā)工程管理技術(shù)骨干。

2012~2014年期間，我學(xué)校畢業(yè)后既入職新疆北新投資建設(shè)有限公司下屬**蘊(yùn)豐建設(shè)工程有限公司，主要負(fù)責(zé)**北·御龍灣城市綜合體開發(fā)管理協(xié)調(diào)工作，在現(xiàn)場(chǎng)管理中，因城市綜合體項(xiàng)目尚未步入全面建設(shè)，我首先對(duì)整個(gè)項(xiàng)目地段進(jìn)行了熟悉了解，隨同領(lǐng)導(dǎo)多次對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行了實(shí)地勘察研究學(xué)習(xí)，對(duì)區(qū)域邊線、區(qū)域內(nèi)地勢(shì)地貌、水文特點(diǎn)等有了深入了解，對(duì)前期的整體項(xiàng)目策劃方案進(jìn)行了仔細(xì)閱讀學(xué)習(xí)，并報(bào)名參加了房地產(chǎn)策劃師考試，順利取得房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格證書；另一方面，我還負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期圍墻砌筑及地塊內(nèi)建筑拆遷工作，能夠按照公司計(jì)劃及時(shí)完成拆遷及圍墻砌筑。同時(shí)在工作之余對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行深入了解，學(xué)到了有個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)、法律法規(guī)、開發(fā)流程、營銷策劃、后期管理等各個(gè)方面的知識(shí)。

2014年4月，因工作原因我由**蘊(yùn)豐建設(shè)工程有限公司調(diào)動(dòng)至新疆北新蘊(yùn)豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司并工作至今，負(fù)責(zé)“北新集團(tuán)大廈”項(xiàng)目及“北新雅居小區(qū)”項(xiàng)目相關(guān)的規(guī)劃施工報(bào)建、市政配套辦理、外圍關(guān)系對(duì)接及各部門工作配合等前期工作。

2014年完成規(guī)劃施工報(bào)建：取得“北新集團(tuán)大廈項(xiàng)目”建設(shè)用地規(guī)劃許可證、紅藍(lán)線圖、建設(shè)用地批準(zhǔn)書等重要規(guī)劃類證書，提前完成人防圖紙審查、施工藍(lán)圖審查工作并取得審圖合格證，同時(shí)完成施工、監(jiān)理單位招標(biāo)；施工、監(jiān)理合同備案；質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督備案等重要節(jié)點(diǎn)工作，市政配套辦理完成項(xiàng)目臨時(shí)用水用電對(duì)接，完成項(xiàng)目門牌號(hào)碼辦理等工作。

2015年完成北新雅居項(xiàng)目拿地前期工作：取得區(qū)長和管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的批示意見，按照市委要求實(shí)現(xiàn)土地掛牌，辦理了《關(guān)于新疆北新蘊(yùn)豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北新總部基地生活配套項(xiàng)目備案的批復(fù)》；完成了項(xiàng)目競(jìng)買保證金的繳納工作和相關(guān)掛牌資料的提交。

北新大廈項(xiàng)目前期工作方面，取得了《建設(shè)工程施工許可證》（正本），并完成了除1263萬元城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和供熱配套費(fèi)依據(jù)綠色建筑優(yōu)惠政策按照保函形式支付以外的勞保統(tǒng)籌費(fèi)、墻改基金、散裝水泥專項(xiàng)基金的繳納工作。取得了建筑物標(biāo)準(zhǔn)化命名的批復(fù)，取得項(xiàng)目名稱和門牌號(hào)證明的批復(fù)。完成了項(xiàng)目測(cè)繪報(bào)告的修改、定稿與審核；完成了外裝施工圖網(wǎng)上申報(bào)、專家意見回復(fù)和《施工圖審圖合格證》的辦理。；完成了商業(yè)街資料的申報(bào)，并進(jìn)一步與建工師發(fā)改委和商務(wù)局溝通洽談，取得項(xiàng)目在建工師層面上的宣傳、推廣及優(yōu)惠政策的及時(shí)對(duì)接溝通；完成樓盤審核、鑰匙盤資料修改、項(xiàng)目信息備案和預(yù)售許可申報(bào)、審批，取得了《商品房預(yù)售許可證》；辦理完成了《防雷設(shè)計(jì)核準(zhǔn)書》。

2016年完成“北新大廈”臨時(shí)用地”延期審批工作；完成夜景亮化”設(shè)計(jì)方案審批；完成公共部分裝修（內(nèi)裝）施工圖設(shè)計(jì)審查、公共部分裝修（內(nèi)裝）消防設(shè)計(jì)審核；協(xié)調(diào)各類施工檢測(cè)和竣工驗(yàn)收工作，保證了“北新大廈”項(xiàng)目順利完成竣工驗(yàn)收。

第7篇：房地產(chǎn)采購工作計(jì)劃范文

2009年的腳步即將邁向身后，回想走過的腳印,深深淺淺一年時(shí)間,有歡笑,有淚水,有小小的成功,也有淡淡的失落。2009年這一年是有意義的、有價(jià)值的、有收獲的。在工作上勤勤懇懇、任勞任怨，在作風(fēng)上廉潔奉公、務(wù)真求實(shí)。我們樹立“為公司節(jié)約每一分錢”的觀念，積極落實(shí) 一、組織實(shí)施“陽光采購策略”—---公開透明的按采購制度程序辦事，在采購前、采購中、采購后的各個(gè)環(huán)節(jié)中主動(dòng)接受審計(jì)及其他部門監(jiān)督。

2009年我們進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)采購工作透明，在采購工作中做到公開、公平、公正。不論是大宗材料、設(shè)備還是小型材料的零星采購，都盡量多的邀請(qǐng)相關(guān)職能部門參與。即使在時(shí)間緊，任務(wù)重的時(shí)候，也始終堅(jiān)持這個(gè)原則，邀請(qǐng)審計(jì)部相關(guān)人員一起詢比價(jià)，采購前、采購中、采購后的各個(gè)環(huán)節(jié)中主動(dòng)接受審計(jì)監(jiān)督。即確保工作的透明，同時(shí)保證了工程進(jìn)度。

1、完善制度，職責(zé)明確，按章辦事。

2009年通過組織學(xué)習(xí)《采購管理戰(zhàn)略》和公司iso9000質(zhì)量管理體系文件，通過換版之機(jī)完善了更具操作性的《材料、設(shè)備采購控制流程》、《采購及供方評(píng)價(jià)作業(yè)指導(dǎo)書》等采購管理制度。制度清楚，操作有據(jù)可查，為陽光采購奠定了理論基礎(chǔ)。

2、公開公正透明，實(shí)現(xiàn)公開招標(biāo)。

采購部按項(xiàng)目部和施工單位上報(bào)的采購計(jì)劃公開招標(biāo)，邀標(biāo)單位都在三家以上，有的多達(dá)十余家，并且邀標(biāo)談質(zhì)論價(jià)全過程總工辦、工程部、審計(jì)部、采購部都參與，增加陽光采購?fù)该鞫?，真正做到降低成本、保護(hù)公司利益。

3、采購效益全線凸現(xiàn)。

實(shí)施公開透明的陽光采購策略后，同等的材料設(shè)備價(jià)格東和灣比東和銀都便宜了，東和春天西區(qū)比東區(qū)價(jià)格降低了3－5％。為公司節(jié)約了100多萬的采購資金，直觀有效地降低了材料設(shè)備采購成本。

4、監(jiān)督機(jī)制基本形成。

做好價(jià)格和技術(shù)規(guī)格分離和職能定位工作，價(jià)格必須經(jīng)采供部和審計(jì)部，技術(shù)必須經(jīng)工程部和總工辦，形成相互制衡的工作機(jī)制；防范、抑制腐敗。建立材料價(jià)格信息庫和材料價(jià)格監(jiān)管機(jī)制,提高采購人員的自身素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平,保證貨比三家,質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的購買材料,減少工程成本,提高采購效率，提高企業(yè)利潤。

二、圍繞控制成本、采購性價(jià)比最優(yōu)的產(chǎn)品等方面開展工作

2009年采供部繼續(xù)圍繞“控制成本、采購性價(jià)比最優(yōu)的產(chǎn)品”的工作目標(biāo)，要求采購人員在充分了解市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上進(jìn)行詢比價(jià)，注重溝通技巧和談判策略。要求各長期合作供應(yīng)商在原東和銀都、東和灣、東和春天的原價(jià)位的基礎(chǔ)上下浮5－8個(gè)百分點(diǎn)（當(dāng)然針對(duì)部分價(jià)格較高而又不降價(jià)的供貨商我們也做了局部調(diào)整）。同時(shí)調(diào)整了部份工作程序，增加了采購復(fù)核環(huán)節(jié)，采取由采供部副經(jīng)理在采購人員對(duì)材料、設(shè)備詢比價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行復(fù)核，再由采供部經(jīng)理進(jìn)一步復(fù)核，實(shí)行了“采購部的兩級(jí)價(jià)格復(fù)核機(jī)制”，然后再傳送審計(jì)部復(fù)核。力求最大限度的控制成本，為公司節(jié)約每一分錢。采供人員也在每一項(xiàng)具體工作和每一個(gè)工作細(xì)節(jié)中得到煅練。

三、進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商的管理協(xié)調(diào)

第8篇：房地產(chǎn)采購工作計(jì)劃范文

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的核心任務(wù)是項(xiàng)目的目標(biāo)控制，因此按項(xiàng)目管理學(xué)的基本理論，沒有明確目標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)不是項(xiàng)目管理的對(duì)象。 項(xiàng)目是創(chuàng)造獨(dú)特產(chǎn)品、服務(wù)或其它成果的一次性工作任務(wù)。具體說，用有限的資源，有限的時(shí)間為特定的客戶完成特定目標(biāo)的階段性工作。 項(xiàng)目可大可小，其共性：要由個(gè)人或組織機(jī)構(gòu)來完成；受制于有限的資源；遵循某種程序；要進(jìn)行計(jì)劃、執(zhí)行和控制等。 項(xiàng)目的屬性：一次性；獨(dú)特性；目標(biāo)的確定性；活動(dòng)的整體性；組織的臨時(shí)性和開放性；開發(fā)與實(shí)施的漸進(jìn)性。 項(xiàng)目要求達(dá)到的目標(biāo)可分為兩類，必須滿足的規(guī)定要求和獲取的期望要求。 項(xiàng)目管理是通過項(xiàng)目利益各方的合作，把各種資源應(yīng)用于項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)，使項(xiàng)目利益各方的需求得到不同程度的滿足。一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的類型 1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)涵是：自項(xiàng)目開始至項(xiàng)目完成，通過項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目控制，以使項(xiàng)目的費(fèi)用目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目管理分為項(xiàng)目決策期和項(xiàng)目實(shí)施期。 項(xiàng)目決策期管理工作的主要任務(wù)是確定項(xiàng)目的定義，而項(xiàng)目實(shí)施期管理的主要任務(wù)是通過管理使項(xiàng)目的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。 “自項(xiàng)目開始至項(xiàng)目完成”指的是項(xiàng)目的實(shí)施期。 “項(xiàng)目策劃”指的是目標(biāo)控制前的一系列籌劃和準(zhǔn)備工作。 “項(xiàng)目控制”指的是目標(biāo)控制中的一系列執(zhí)行和控制工作。 “進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)”對(duì)項(xiàng)目利益各方是相同的，都是項(xiàng)目的整體目標(biāo)，只是利益各方實(shí)施的階段不同。 “費(fèi)用目標(biāo)”對(duì)業(yè)主而言是投資目標(biāo)，對(duì)施工方以及其他利益各方而言是成本目標(biāo)。 2、按房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)組織的特點(diǎn)，一個(gè)項(xiàng)目往往由許多參與單位承擔(dān)不同的建設(shè)任務(wù)，而各參與單位的工作性質(zhì)、工作任務(wù)和利益不同，因此就形成了不同類型的項(xiàng)目管理。由于業(yè)主方是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目生產(chǎn)過程的總集成者——人力資源、物質(zhì)資源和知識(shí)的集成，業(yè)主方也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目生產(chǎn)過程的總組織者，因此對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，雖然有代表不同利益方的項(xiàng)目管理，但是，業(yè)主方的項(xiàng)目管理是管理的核心。 3、按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不同參與方的工作性質(zhì)和組織特征劃分，項(xiàng)目管理有如下類型： 1）業(yè)主方的項(xiàng)目管理； 2）設(shè)計(jì)方的項(xiàng)目管理； 3）施工方的項(xiàng)目管理； 4）供貨方的項(xiàng)目管理； 5）建設(shè)項(xiàng)目總承包方的項(xiàng)目管理。 投資方、開發(fā)方和由咨詢公司提供的代表業(yè)主方利益的項(xiàng)目管理服務(wù)都屬于業(yè)主方的項(xiàng)目管理。施工總承包方和分包方的項(xiàng)目管理都屬于施工方的項(xiàng)目管理。材料和設(shè)備供應(yīng)方的項(xiàng)目管理都屬于供貨方的項(xiàng)目管理。 建設(shè)項(xiàng)目總承包有多種形式，如設(shè)計(jì)和施工任務(wù)綜合的承包，設(shè)計(jì)、采購和施工任務(wù)綜合的承包(簡稱EPC承包)等，它們的項(xiàng)目管理都屬于建設(shè)項(xiàng)目總承包方的項(xiàng)目管理。二、 業(yè)主方項(xiàng)目管理的目標(biāo)和任務(wù) 1、業(yè)主方項(xiàng)目管理服務(wù)于業(yè)主的利益，其項(xiàng)目管理的目標(biāo)包括項(xiàng)目的投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)。其中投資目標(biāo)指的是項(xiàng)目的總投資目標(biāo)。進(jìn)度目標(biāo)指的是項(xiàng)目動(dòng)用的時(shí)間目標(biāo)，也即項(xiàng)目交付使用的時(shí)間目標(biāo)，如工廠建成可以投入生產(chǎn)、道路建成可以通車、辦公樓可以啟用、旅館可以開業(yè)的時(shí)間目標(biāo)等。項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)不僅涉及施工的質(zhì)量，還包括設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量和影響項(xiàng)目運(yùn)行或運(yùn)營的環(huán)境質(zhì)量等。質(zhì)量目標(biāo)包括滿足相應(yīng)的技術(shù)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，以及滿足業(yè)主方相應(yīng)的質(zhì)量要求。 2、項(xiàng)目的投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)之間既有矛盾的一面，也有統(tǒng)一的一面，它們之間的關(guān)系是對(duì)立的統(tǒng)一的關(guān)系。要加快進(jìn)度往往需要增加投資，欲提高質(zhì)量往往也需要增加投資，過度地縮短進(jìn)度，過低的減少投資會(huì)影響質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，這都表現(xiàn)了目標(biāo)之間關(guān)系矛盾的一面；但通過有效的管理，例如采用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ饔?jì)劃，在不增加投資的前提下，也可縮短工期和提高工程質(zhì)量，這反映了關(guān)系統(tǒng)一的一面。 3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全壽命周期包括項(xiàng)目的決策階段、實(shí)施階段和使用階段。 項(xiàng)目的實(shí)施階段包括設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段和保修期。招投標(biāo)工作分散在設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段中進(jìn)行，因此可以不單獨(dú)列為招投標(biāo)階段。

4、業(yè)主方的項(xiàng)目管理工作涉及項(xiàng)目實(shí)施階段的全過程，即在設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段和保修期5個(gè)階段分別進(jìn)行如下工作：

1）安全管理；2） 投資控制；3） 進(jìn)度控制；4）質(zhì)量控制；5）合同管理；6）信息管理；7）組織和協(xié)調(diào)等7項(xiàng)。構(gòu)成業(yè)主方35分塊項(xiàng)目管理的任務(wù)。

其中安全管理是項(xiàng)目管理中的最重要的任務(wù)，因?yàn)榘踩芾黻P(guān)系到人身的健康與安全，而投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制和合同管理等則主要涉及物質(zhì)的利益。

三、設(shè)計(jì)方項(xiàng)目管理的目標(biāo)和任務(wù)

1、設(shè)計(jì)方作為項(xiàng)目建設(shè)的一個(gè)參與方，其項(xiàng)目管理主要服務(wù)于項(xiàng)目的整體利益和設(shè)計(jì)方本身的利益。其項(xiàng)目管理的目標(biāo)包括設(shè)計(jì)的成本目標(biāo)、設(shè)計(jì)的進(jìn)度目標(biāo)和設(shè)計(jì)的質(zhì)量目標(biāo)，以及項(xiàng)目的投資目標(biāo)。項(xiàng)目的投資目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)與設(shè)計(jì)工作密切相關(guān)。

2、設(shè)計(jì)方的項(xiàng)目管理工作主要在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行，但它也涉及設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備階段、施工階段、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段和保修期。

3、設(shè)計(jì)方項(xiàng)目管理的任務(wù)包括：1）與設(shè)計(jì)工作有關(guān)的安全管理（這是非常重要的，他必須對(duì)提供的設(shè)計(jì)文件是否符合安全法規(guī)負(fù)責(zé)）；2）設(shè)計(jì)成本控制（本身的）和與設(shè)計(jì)工作有關(guān)的工程造價(jià)控制（整體的）；3）設(shè)計(jì)進(jìn)度控制；4）設(shè)計(jì)質(zhì)量控制；5）設(shè)計(jì)合同管理；6）設(shè)計(jì)信息管理；7）與設(shè)計(jì)工作有關(guān)的組織和協(xié)調(diào)。

四、施工方項(xiàng)目管理的目標(biāo)和任務(wù)

1、施工方作為項(xiàng)目建設(shè)的一個(gè)參與方，其項(xiàng)目管理主要服務(wù)于項(xiàng)目的整體利益和施工方本身的利益。其項(xiàng)目管理的目標(biāo)包括施工的成本目標(biāo)、施工的進(jìn)度目標(biāo)和施工的質(zhì)量目標(biāo)。

2、施工方的項(xiàng)目管理工作主要在施工階段進(jìn)行，但它也涉及設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段、設(shè)計(jì)階段、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段和保修期。在工程實(shí)踐中，設(shè)計(jì)階段和施工階段往往是交叉的，因此施工方的項(xiàng)目管理工作也涉及設(shè)計(jì)階段。

3、施工方項(xiàng)目管理的任務(wù)包括：

1）施工安全管理；2）施工成本控制；3）施工進(jìn)度控制；4）施工質(zhì)量控制；5）施工合同管理； 6）施工信息管理；7）與施工有關(guān)的組織與協(xié)調(diào)。

五、供貨方項(xiàng)目管理的目標(biāo)和任務(wù)

1、供貨方作為項(xiàng)目建設(shè)的一個(gè)參與方，其項(xiàng)目管理主要服務(wù)于項(xiàng)目的整體利益和供貨方本身的利益。其項(xiàng)目管理的目標(biāo)包括供貨方的成本目標(biāo)、供貨的進(jìn)度目標(biāo)和供貨的質(zhì)量目標(biāo)。

2、供貨方的項(xiàng)目管理工作主要在施工階段進(jìn)行，但它也涉及設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段、設(shè)計(jì)階段、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段和保修期。

3、供貨方項(xiàng)目管理的任務(wù)包括：1）供貨的安全管理；2） 供貨方的成本控制；3）供貨的進(jìn)度控制；4)供貨的質(zhì)量控制；5)供貨合同管理；6)供貨信息管理；7)與供貨有關(guān)的組織與協(xié)調(diào)。

六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總承包方項(xiàng)目管理的目標(biāo)和任務(wù)

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總承包方作為項(xiàng)目建設(shè)的一個(gè)參與方，其項(xiàng)目管理主要服務(wù)于項(xiàng)目的整體利益和建設(shè)項(xiàng)目總承包方本身的利益。其項(xiàng)目管理的目標(biāo)包括項(xiàng)目的總投資目標(biāo)和總承包方的成本目標(biāo)、項(xiàng)目的進(jìn)度目標(biāo)和項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)。

第9篇：房地產(chǎn)采購工作計(jì)劃范文

一、 2011年工作業(yè)績

1. 經(jīng)營管理情況

1) 費(fèi)用收支情況（2011年1--10月）

收入

金額

支出

金額

舊欠物業(yè)費(fèi)

92981.92

機(jī)動(dòng)車

3571.00

舊欠供暖費(fèi)

146127.62

創(chuàng)優(yōu)

47947.00

當(dāng)年物業(yè)費(fèi)

198057.17

裝修押金

4000.00

當(dāng)年供暖費(fèi)

252242.10

出入證押金

280.00

停車費(fèi)

254400.00

樓道電

5769.06

臨時(shí)停車費(fèi)

75970.00

零維修材料費(fèi)

10033.50

多經(jīng)管理費(fèi)

1699.00

辦公費(fèi)

2016.40

施工管理費(fèi)

2900.00

招待費(fèi)

8355.15

出入證工本費(fèi)

200.00

電話費(fèi)

3358.04

零維修收費(fèi)

619.00

保安費(fèi)

80528.90

裝修押金

25000.00

保潔費(fèi)

63883.90

出入證押金

800.00

綠化費(fèi)

37722.31

裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)

3987.25

綠化改造

97441.50

訴訟費(fèi)

25.00

其他

50550.38

水費(fèi)

6441.30

電費(fèi)

34483.00

其他收入

1532.62

收入合計(jì)

1097465.98

支出合計(jì)

415457.14

2) 服務(wù)工作的具體落實(shí)

今年6月底，項(xiàng)目部組織物業(yè)部人員開始征求業(yè)主意見，根據(jù)業(yè)主反饋意見。項(xiàng)目部制定整改措施，及時(shí)整改我們服務(wù)工作中的不足。加強(qiáng)對(duì)各部門間的管理，不定期的對(duì)服務(wù)工作進(jìn)行檢查，有效促進(jìn)了服務(wù)工作的落實(shí)。

3) 全體員工培訓(xùn)

主要培訓(xùn)內(nèi)容：3月份集中學(xué)習(xí)觀看《物業(yè)管理是怎么樣練成的》影像教材、組織學(xué)習(xí)新的員工手冊(cè)、作業(yè)指導(dǎo)書,討論有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，樹立員工工作信心，為行業(yè)培養(yǎng)專業(yè)人才；4月份集中學(xué)習(xí)《北京北京市供熱采暖管理辦法》；5月份組織學(xué)習(xí)《北京市物業(yè)管理辦法》等。

4) xx臨時(shí)過渡電改造工作

項(xiàng)目部聯(lián)同居委會(huì)、業(yè)委會(huì)人員與政府、供電局、房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)系協(xié)調(diào)xx臨時(shí)過渡電改造工作。園區(qū)居民于8月2日去東小口鎮(zhèn)政府請(qǐng)?jiān)?，就此事有多家媒體爆光，也得到了東小口鎮(zhèn)政府的重視。后東小口鎮(zhèn)政府召集昌平區(qū)供電局、天龍?jiān)贩康禺a(chǎn)開發(fā)公司、xx小區(qū)業(yè)主代表的專題會(huì)議，明確了改造工程方案，并要求房地產(chǎn)開發(fā)公司出資完成臨時(shí)過渡電的改造工作，但一直未果。

2. 日常工作目標(biāo)管理的完成情況

1) 公共設(shè)施、設(shè)備維護(hù)管理

 為了保證小區(qū)廣大住戶的正常生活，在公共設(shè)施、設(shè)備的管理方面，我們制定了完備的維護(hù)、保養(yǎng)計(jì)劃和應(yīng)急方案，做到日常檢查有登記、小型維護(hù)有記錄。維修電話24小時(shí)有人接聽，全年共完成維修工作1435次，入戶維修909次，公共部位維修526次。維修結(jié)束后當(dāng)天回訪，維修及時(shí)率100%維修回訪率100%，維修回訪滿意率達(dá)到99%以上。

 按照xx項(xiàng)目部2011年工作計(jì)劃，完成以下設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)工作：重新硬化擺放垃圾桶的地面60平米、更換南北自行車棚陽光板210平米、更換信報(bào)箱陽光板82.6平米、加固更換信報(bào)箱支架12套、加固維修園區(qū)圍欄220米、修補(bǔ)樓內(nèi)、鍋爐房內(nèi)供暖管保溫帶150米、更換修理公區(qū)紗窗41扇、加固磊砌污水井18口、年檢滅火器31具、加固樓體雨排管20根、給住戶更換破損的空調(diào)冷凝水管21戶、累積修補(bǔ)屋面防水150平米、更換分類垃圾桶21只、修補(bǔ)加固各樓樓外水磨石臺(tái)階64處、粉刷園區(qū)35把路椅、完成了鍋爐維修養(yǎng)護(hù)、鍋爐房墻、地面的粉刷、除銹刷漆1500米的小區(qū)圍欄工作。

 項(xiàng)目部與業(yè)委會(huì)共同出資，更新改造停車場(chǎng)設(shè)備設(shè)施，項(xiàng)目部又收集停車場(chǎng)資料，申請(qǐng)辦理停車場(chǎng)備案手續(xù)，現(xiàn)xx家園停車備案表已下發(fā)，規(guī)范了園區(qū)車輛管理工作，增加項(xiàng)目部停車費(fèi)用的收入。

2) 綠化管理

 3月份對(duì)xx小區(qū)進(jìn)行綠化改造，建造花壇12座，新建竹林1處，移植、補(bǔ)植、調(diào)整各類樹木400余棵，鋪設(shè)便道路200米、提升便道磚540米，栽種圍欄側(cè)柏58棵，安裝隔離柱280根，新植草坪、栽植宿根花卉共8816.32平米。上半年度綠化養(yǎng)護(hù)人員累計(jì)完成18次澆水灌溉工作，打藥消殺8次、組織全體員工除雜草3次，徹底改變了園區(qū)綠化環(huán)境。

 為給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生活環(huán)境，我們嚴(yán)格落實(shí)了綠化管理措施，制作簡易警示牌、圍欄，加強(qiáng)綠化防護(hù)管理工作，使綠地基本無破壞，踐踏及公用現(xiàn)象，綠化完好率為95%。

3) 環(huán)境衛(wèi)生的管理

 環(huán)境衛(wèi)生方面，我們針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況，協(xié)同居委會(huì)，居民代表齊動(dòng)手不定期組織大掃除。并要求保潔公司制定了嚴(yán)格的保潔制度，結(jié)核項(xiàng)目部保潔工作程序與考核辦法，對(duì)清潔工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。對(duì)裝修垃圾實(shí)行袋裝化定點(diǎn)堆放，集中清運(yùn)管理，并加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。

 要求保潔員按照項(xiàng)目部年度消殺計(jì)劃進(jìn)行消殺。

4) 小區(qū)安全防范工作

 小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。為給業(yè)主提供一個(gè)安全舒適的居住環(huán)境，我們狠抓了小區(qū)治安消防工作，采購兩套消防架，配備各種消防器材。于2011年11月9日組織安保人員進(jìn)行一次消防演習(xí)，邀請(qǐng)居委會(huì)人員參加，并拍照存檔。

 加大對(duì)保安公司監(jiān)督管理力度，要求保安公司定期對(duì)安保人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)、考核。2011年工作中，所管轄區(qū)域刑事安件零發(fā)生，保障了住戶的正常生活秩序。

3. 2011年評(píng)選四星級(jí)示范小區(qū)工作

評(píng)選北京市四星級(jí)示范小區(qū)工作是2011年的項(xiàng)目部一項(xiàng)重要工作，有著非常重要的意義。為做好評(píng)選北京市四星級(jí)示范小區(qū)工作，項(xiàng)目部參照《物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)規(guī)范二級(jí)》標(biāo)準(zhǔn)要求，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，制定評(píng)選工作的計(jì)劃及實(shí)施方案，號(hào)召發(fā)動(dòng)全體員工參與。堅(jiān)持以評(píng)促建，充分利用評(píng)估的大好時(shí)機(jī)，改善小區(qū)目前存在的一些問題，以此來提升項(xiàng)目部整體服務(wù)質(zhì)量工作中存在的問題，補(bǔ)充完善了項(xiàng)目部所需記錄表格。

4. 節(jié)能降耗、降低成本

1) 為響應(yīng)政府號(hào)召，提倡節(jié)能減排實(shí)現(xiàn)節(jié)約型社會(huì)，創(chuàng)建綠色企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)要抓好物業(yè)節(jié)能降耗工作，作為物業(yè)節(jié)能降耗工作，無論是從建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的角度，還是從降低經(jīng)營成本方面看，都有非常重要的意義。蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)原創(chuàng)，更多資訊請(qǐng)?jiān)L問官方網(wǎng)站。

2) 今年5月份項(xiàng)目部根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，申報(bào)北京市昌平區(qū)住宅小區(qū)節(jié)約用水示范小區(qū)，此項(xiàng)已與北京市昌平區(qū)節(jié)水辦聯(lián)系，具體工作正在進(jìn)行中，相關(guān)節(jié)水資料已上報(bào)至昌平區(qū)節(jié)水辦。

3) 項(xiàng)目部對(duì)現(xiàn)有路燈、樓道燈進(jìn)行逐步更換，并按季節(jié)調(diào)整開關(guān)時(shí)間；對(duì)熱水器、崗?fù)ぐ惭b時(shí)控開關(guān)，減少用電時(shí)間；在綠化用水方面，項(xiàng)目部要求綠化養(yǎng)護(hù)人員，根據(jù)天氣情況進(jìn)行綠化灌溉。降低了項(xiàng)目能耗成本。

二、 工作中的不足

1. xx房屋質(zhì)量、物業(yè)用房問題，還需與居委會(huì)、業(yè)委會(huì)共同出面解決；

2. 項(xiàng)目部在評(píng)選四星級(jí)示范住宅項(xiàng)目評(píng)選工作中落選，主要原因是綠化斑禿、單元門銹蝕、私搭亂建問題嚴(yán)重。

3. 評(píng)優(yōu)內(nèi)業(yè)資料補(bǔ)充較多，說明日常工作不到位，沒有做到規(guī)范化運(yùn)行的要求。

三、 2011年工作計(jì)劃

1. 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié)合公司作業(yè)指導(dǎo)書，健全日常服務(wù)管理制度，并組織落實(shí)。

2. 加大項(xiàng)目部舊欠費(fèi)用的收繳工作，提高收繳率。

3. 落實(shí)2011-2012年度冬季供暖工作，做好冬季測(cè)溫工作。

4. 統(tǒng)計(jì)、定性園區(qū)私搭亂建，并協(xié)同居委會(huì)、業(yè)委會(huì)做好整改工作。

5. 對(duì)園區(qū)各單元門更新刷漆。

6. 整理單元門禁外露線路。