物業管理論文精選(九篇)

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第1篇：物業管理論文范文

1.物業管理人才嚴重供不應求

據有關統計數據顯示，截止2012年全國物業管理從業人員約612萬人，較2008年的250萬人上升145%，較2004年的144萬人上升325%，但是，物業管理師數量僅有43,919人，平均每家企業只有0.6個，占全國612萬從業人員的0.7%，由此可見，物業管理師隊伍數量與需求呈現出了較嚴重的失衡。《發展報告》第四部分有關制約行業發展的主要問題也指出，“行業從業人才隊伍匱乏”這一實際情況。依據《物業管理師制度暫行規定》第二十八條之規定，物業管理項目負責人應當由物業管理師擔任。但實際情況是我們全國在管的70萬個項目中，具備物業管理師資格的項目經理數量還遠遠未達到《暫行規定》的要求。

2.企業規模化發展過快，人才“拔苗助長”趨勢明顯

《發展報告》指出，到2012年底，物業服務企業數量約71,000家，較2008年的58,406家增長23%，較2004年的26,700家增長166%。物業管理面積145.3億平方米，較2008年的125.46億平方米增長16%，較2004年28.8億平方米增長404%。9年時間，企業發展規模呈幾何倍數增長，而物業管理行業薪酬競爭力低，導致物業管理人才無論從數量還是質量上，都無法滿足企業規模高速發展的需要，許多企業因此在用人上采取“拔苗助長”的方式，導致出現從業者能力與崗位能力要求嚴重不匹配的現象。

3.未來物業管理人才將按物業管理業態及專業細分

物業管理已由住宅為主的“一元化”發展模式向寫字樓、商業物業、工業廠房、醫院、學校、寺廟、商業步行街、街道以及各類城市綜合體等“多元化”發展模式轉變。隨著物業管理業態的逐步豐富，行業發展對物業管理人才的能力要求也勢必會走更加技術型和精細化的道路，例如：就環境管理而言，住宅清潔只需要一個清潔員及簡單的清潔工具就能完成作業，而醫院物業清潔則涉及有毒有害垃圾處理與職業健康安全防護，高端寫字樓物業則涉及玻璃幕墻維護等專業性很強的技術問題。在經營管理方面，商業物業則涉及更高層次的資產管理和商業運營策劃。因此，未來物業管理人才不只是具備通用能力就可勝任，而是在細分物業管理業態的條件下，根據不同崗位能力勝任模型來匹配具備專業能力的物業管理人才。

二、關于物業管理職業培訓轉型升級的思考

隨著物業管理業態的多元化，物業管理商業模式的轉變以及IT技術的廣泛應用，向現代服務業轉型升級的步伐已初露端倪。與此相適應的，物業管理職業培訓模式也必將面臨轉型升級的要求。為此，我們從不角度提出了六個轉變模式。

1.傳統培訓模式向人才培養模式轉變

傳統培訓模式以老師在臺上講授，學員在臺下聽記的方式進行，培訓機構不太考慮培訓對象的實際需求，企業對學員的培訓效果也沒有太多要求，甚至個別企業和學員僅僅是為了獲取證書而參加培訓。然而在現代企業運營模式下，人才的專業能力，培訓能否帶來行為改變、理念提升和績效優化是企業更加關注的要素，因此，未來的培訓不是為取得證書而培訓，而是要著力培育企業關注且需要的實用型人才。學院為深圳市福永街道社區實施“定制式社區物業管理人才培育”，培訓共由八個單元組成，包括人才選拔、物業管理基礎理論培訓、社區物業管理專題研討、公文寫作與培訓技巧、物業管理項目“沙盤推演”、物業管理項目跟崗實習、在崗遠程督導及綜合考核等，目的是為社區培育未來的物業管理總經理，為實現社區物業管理自治及社區物業管理經營運作常態化的“造血功能”提供人才支撐和理念提升。培訓效果已得到社會各方的高度認可，相信定制式培訓產品將會有更大的市場前景。

2.單純面授培訓向線上線下結合轉變

行業發展初期，從業者大部分對物業管理專業知識掌握不多，很需要通過面對面的講解來獲得專業知識。然而，隨著互聯網技術的應用，企業規模擴大和跨區域經營等因素的影響，面授已不再是獲得專業知識的唯一途徑，同時，面授也存在諸如培訓組織難，培訓成本高等弊端。為此，網絡線上培訓順應而生，網絡培訓有效的解決了空間和時間的矛盾，而且培訓成本低，學員可以隨意自學，重復學習。近幾年，許多學員就通過網絡培訓的形式考取物業管理師資格。網絡在線培訓對一些基礎理論和常規性問題的知識學習很有效。但是，對于實操性較強、觀念更新類以及高端研討類培訓仍然需要面授的方式才能完成。因此，物業管理職業培訓由單一的面授轉向線上線下有機結合是一個必然的趨勢。應對這一趨勢，學院礪工坊網絡學院應運而生，并已經開展相關線上的培訓服務。

3.理論培訓向技能訓練轉變

早期由于物業管理行業剛剛起步，從業人員對物業管理的內涵和外延了解不深，培訓主要以物業管理基礎理論為主，側重對物業管理基本概念，基本原理和相關法律法規知識的講解。隨著行業的發展，基礎理論已全面普及，企業更關注從業者技能的提升，有關設備設施管理、客戶溝通和投訴處理技巧以及經營管理能力的提升顯得尤其重要。而這種能力單靠理論培訓是無法解決的，因此，對從業者專業能力的訓練成為培訓機構重點研討的方向。我們正在全國推廣的項目經理沙盤推演培訓模式就是專注于訓練和培養項目經理解決實際問題的能力，深受企業學員認可。據學員成長跟蹤情況顯示，前幾年接受項目經理培訓的學員已有很大一部分走上了重要領導崗位。

4.通用性崗位培訓向專業化培訓轉變

國家住房和城鄉建設部早期在全國推行的持證上崗制度包括管理員、部門經理、企業經理三個層次，分別對應剛剛進入物業管理行業的從業者和企業高層管理者。然而，隨著行業的快速發展，房地產領域的技術升級，通用性崗位培訓已遠不能滿足行業對人才專業技術的要求。傳統的住宅物業管理只有最基本的供配電系統和給排水系統等簡單的設備，而城市綜合體的管理則涉及大量的智能化高科技設備的應用。因此，未來培訓必將根據不同業態、不同專業崗位進行不同的專業能力訓練，以滿足企業真正的用人需求。

5.培訓市場從中低端逐步向中高端轉變

物業管理培訓歷經二十幾年的發展已有了質的提升，但目前仍存在培訓對象以中低端崗位為主，很少有針對企業總監以上的高端培訓產品，特別是有關企業經營管理、宏觀決策以及資產管理等問題的研究較少。相比較物業管理的上游產業——房地產行業，房地產總裁班、高級研修班、MBA、EMBA等高端培訓產品則百花齊放、層次分明、門類齊全。但就物業管理企業而言，仍然有一大批高層管理者有需要開闊視野、提升能力的需求，像綠城物業集團、長城物業集團分公司總經理以上等一批大型企業的高管，都被送到清華大學、北京大學等知名高等學府進修。因此，物業管理行業發展到今天，同樣需要以多層次的培訓體系及多元化的培訓產品，來滿足各層級從業人員的需求，不久的將來物業管理高級研修班、高端論壇等新型培訓必將成為高端物業管理培訓的主打產品。我們也正在積極研發企業“沙盤模擬培訓”等產品，重點解決企業經營管理決策層面臨的實際問題。

第2篇：物業管理論文范文

為加強商品住宅小區物業管理，解決目前存在的主要問題，將物業管理提高到新的水平，筆者建議應加強以下工作。

1.發揮政府職能作用，強化對住宅小區的管理

房產行政主管部門要發揮以下幾個方面的作用。一是要堅決貫徹落實自治區擴權強縣政策，做好“物業服務企業資質核準”委托下放審批工作，嚴格依法審核物業服務企業資質及從業人員資格，確保物業服務企業資質的真實性、有效性；加強對物業從業人員繼續教育的培訓，不斷提高他們的綜合素質。二是要嚴格監督物業服務企業服務質量。監督過程，首先是以業主、業主委員會為主體實行平時監督，其次是房產行政主管部門實行年中抽查、年底檢查等方式進行監督。物業服務企業確實存在服務質量“打折扣”，影響較大的，房產行政主管部門應當予以通報批評、限期整改，情節嚴重的，應依法處理。三是要嚴格監管物業承接手續和物業企業招投標以及新舊物業企業交接。房產行政主管部門以及街道辦事處（社區）指導小區業主委員會（或建設單位），嚴格依法做好物業企業招投標、新舊物業服務企業的物業交接工作，禁止物業服務企業未辦理退出交接手續，擅自撤離物業管理區域、停止服務的行為或者沒有完全移交相關事項的行為，確保小區物業管理正常運行，嚴格檢查和監督物業承接查驗和物業檔案資料移交工作。四是要嚴格依法處理物業企業的違法違規行為，維護法律的尊嚴和小區居民生活的正常秩序。五是要抓緊施行物業專項維修資金的歸集管理工作，確保物業共用部位、共用設施設備的維修維護和正常使用。物價部門應當進一步關心支持小區物業服務費的價格機制問題。對于長期低費服務的老小區應當給予政策扶持，支持小區物業費調整的申請，順應物價增長指數，順應城鎮化發展新要求，以實現收費與服務的權利、義務對等，利于住宅小區質量再造，提升環境水平。住建部門要高度重視新建商品住房的車位規劃問題。嚴格把關，立足滿足一比一以上比例的車位設計，營造寬敞、舒適環境的住宅小區。政府其他相關職能部門要進一步強化部門間的協同配合，要各司其職，需要更多地關心和支持小區物業管理工作，形成小區物業管理齊抓共管新格局。城市所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處要貫徹落實廣西新《物業管理條例》第4條規定，明確鄉鎮人民政府、街道辦事處是負責住宅小區物業管理的主體，要履行職責，轉變觀念，主動擔當，把住宅物業小區的管理列入基層政府社會管理的議事日程，牽頭做好小區業主大會成立和業主委員會換屆工作及其他管理事務，積極發揮村民委員會、居民委員會自治管理作用，加強與小區業主委員會、物業服務公司以及業主的聯系、了解與溝通，積極幫助小區解決和處理相關問題，使小區工作得以相對管理，小區居民有了“管家”。小區重大問題，需要政府相關部門共同研究解決的，應當采取“聯席會”的方式與政府相關部門溝通，一起研究和解決問題。

2.發揮行業協會橋梁紐帶作用，推進物業管理健康發展

第3篇：物業管理論文范文

1.不開展培訓需求調查，盲目組織培訓。

小型物業企業也會做年度培訓計劃，但計劃如何制訂，有哪些輸入條件，往往沒有更多的人關心，人力行政部往往只征求為數不多的幾名企業管理者、經理的意見，就內定培訓計劃。對企業管理骨干、技術人員和班組長的培訓意愿、管理困惑，各部門員工整體表現和行為，業主、公司的管理服務期望有多大的差距，與行業的服務標準有多大的差距上不作分析。這樣的培訓計劃實施下去，顯然不會給員工能力和企業業績帶來實用性的效果。

2.培訓形式和內容單一，員工感受較差。

小型物業管理企業大都采用“面授”的培訓形式多，課堂互動效果差。授課內容采用“理論”形式的多，結合企業和物業服務中心管理服務實操的內容少，對實際工作幫助不大。在員工物業管理知識方面培訓多，在員工溝通技能、心態調整、應急事情處理等服務技能方面培訓少。

3.未組織人才梯隊培訓，企業缺乏活力。

小型物業企業管理樓盤少，人才隊伍人數少，企業就是靠他們發揮管理和傳幫帶的作用，但是他們的知識也會過時，思維和觀念也會落后。企業不能只發揮現有人才的能力，還應當給他們培訓的機會，讓他們的潛力發揮到更大更好。主管、班組長人才隊伍是小型物業公司非常重要的人才梯隊，企業中80%的重復性的管理和服務工作就是靠主管、班組長在平時工作中抓起來的：比如員工行為管理、對客服務流程、員工工作任務分解培訓等。但很少有小型物業企業建立人才庫、開展人才隊伍建設培訓，企業培訓管理缺少了強大的基層培訓組織者、引領者。

二、小型物業管理企業加強培訓管理的相關措施

1.建立三級培訓管理架構，推動三級培訓工作的有力開展。從架構上，總部人力行政部要有兼職人員做公司級的培訓和組織管理，統籌三級培訓管理調研分析、實施和評估效果跟蹤與改進，做好公司人才隊伍培訓的組織工作。物業中心重點落實員工行為培訓、崗位履職能力培訓等工作，班組級開展案例培訓，業務實操培訓。從組織架構上保證公司三級培訓工作的重點有序開展。

2.突出抓好新員工的培訓，全面實施入職引導人培訓制度。

物業企業員工入職時文化層次低，入職門檻低，很多員工都是第一次從事這一行業，讓員工達到公司的要求，滿足業主的服務需求，需要大力開展新員工培訓，使新員工內化成企業人。建立新員工入職引導核查清單制度，在公司級培訓、物業中心級培訓、班組級培訓上讓新員工真正了解公司、了解物業中心、了解自己的工作任務和勝任本職工作的能力。

3.開展培訓需求分析，突破重點、注重實用。

在新員工、在職員工，管理層員工，各條線員工等多個角度、多個群體組織員工培訓需求調查。在員工行為管理、員工工作績效方面進行需求調查。從物業管理的本身對物的管理、對業主的服務方面進行需求調查。從服務標準、標準執行效果上進行需求調查。找到提升員工行為管理、績效提升、心態調整方面可以通過培訓解決的內容。同時在培訓評估上圍繞培訓滿意層面、學習收獲層面、行為改變層面、產生效果層面上改進培訓管理工作。

4.培訓形式和內容要有針對性和多樣性，提高培訓效果。

通過員工培訓反饋，保安員最喜歡的培訓形式是案例分析和游戲、競賽，客服最喜歡的培訓形式是對客的情景模擬和案例分析。在技能培訓方面，有效溝通技巧占首位。技能結合理論培訓遠比單純的理論培訓效果好，理論培訓最好的方式是組織員工在網上學習、在線考試。在服務現場，主管、班組長當教練示范更易讓員工接受。正如《細節決定成敗》的培訓專家所言，企業最好的培訓是：內部推薦優秀者作充分的準備課件（內容基礎扎實、緊貼實際、有可操作性），再和同事交流是最好的。同時給予員工優惠政策，鼓勵員工進行學歷、證書教育培訓，滿足員工多方面培訓需求。

5.重視幾類群體的的培訓管理，帶動員工整體素質提升。

《物權法》明確，保護業主的財產權是物業企業的重要任務。不管是小型物業企業的還是較大型物業企業，保護業主的人身和財產安全，是重中之重。很多大型物業公司均建立有保安培訓中心。小型物業企業也應當做好保安入職培訓和在職培訓。并突出加強對保安班組長的培訓管理。在此基礎上，建立公司人才庫，做好梯隊人才培訓管理，使企業骨干團隊管理能力、服務水平上一個臺階，滿足企業發展的需要。

6.它山之石。

小型物業企業培訓管理，必須要在穩定人員的基礎上，從實際出發、突出重點，圍繞新員工、圍繞人才隊伍培訓開展工作，實行員工和企業雙贏。正如比爾蓋茨所說：員工的努力工作，已經不是公司的要求了，而且是市場的要求，是員工自身成長的要求，是客戶的要求。

三、結語

第4篇：物業管理論文范文

物業管理企業在成本管理上還存在著許多缺陷，這些成本管理上的缺陷嚴重制約著物業管理企業的生存與發展。例如：企業成本管理意識的淡薄，對企業成本控制與管理方面就會存在很大的局限性，造成企業成本管理的目標單一，甚至導致成本管理與企業的戰略發展目標相脫節，成本管理不能發揮出應有的作用，形同虛設。同時，目前不少物業管理企業的成本管理理念已經遠不能適應我國社會主義市場經濟的發展要求。另外，在物業管理企業成本核算管理中還缺乏一定的管理機制以保證對成本管理考核的真正落實，這就很難使成本管理的作用得到有效發揮，最終影響企業效益的提高。

二、現代物業企業成本核算管理的完善對策

（一）在物業管理企業內部樹立全員成本管理的新理念

物業管理企業要想實現有效的成本核算管理，就必須在企業內部樹立全體職工成本核算管理的新理念、新意識，上到物業管理企業的領導層以及各部門主管，下到企業內部的基層生產員工、財務人員都必須要樹立成本核算管理意識。因為，產品成本的核算管理不單單只是某一個人或者某一個部門的職責。企業管理層應當帶領全體部門職員樹立成本核算管理意識，認識到成本核算管理對物業管理企業的重要性。而企業全員成本核算意識的培養還需要企業要定期的對全體員職員進行相關成本核算知識的培訓，同時對那些為企業的成本核算出謀劃策的職員給予一定的物質或精神獎勵。

（二）選擇適合企業自身的成本核算方法

物業管理企業的成本核算方法必須要立足于企業的自身實際情況，并且要符合企業發展的實際角度。在選擇核算方法時，物業管理企業不要僅僅局限于其中的一種方法，可以根據企業所處的不同的發展時期階段采用多種方法相結合的核算形式，使成本核算方法更具有可操作性、更加適合企業內部管理的需要。另外，物業管理企業在選擇了合適的成本核算方法之后，應該對物業管理企業的成本費用對象進行一定的分析和整理，并且要根據不同核算對象的具體情況進行相應的變化。例如：物業管理企業的發展階段、市場衰退期等不同時期的核算對象肯定是不同的。

（三）建立科學的、有效的成本核算管理機制

近年來，隨著信息技術以及網絡技術的不斷發展與廣泛應用，現代化網絡信息技術在企業管理中的應用范圍越來越廣泛，在物業管理企業中將先進的計算機技術應用到成本核算管理，可以為企業成本核算的信息數據處理提供高效的、科學的工具，為企業成本核算管理提供了更加科學的、更加嚴謹的成本核算分析方法。同時，現代化信息技術的應用也為企業降低成本、提高經濟效益提供了保障。例如：EXCEL軟件強大的數據處理功能，可以進行表格處理、數據統計、統計圖表制作、數據庫管理等各項功能，它還可以幫助企業的財務人員、管理人員對表格進行相應的處理，不僅減少了人力核算過程中出錯的情況，還減少了人力資源消耗，為物業管理企業的成本核算提供了真實、科學的數據依據。

(四)加強物業成本核算的現代化管理

伴隨著經濟全球化的快速發展，物業管理企業應該及時改變傳統的成本核算管理方式，向現代化成本管理方式轉變，從而有效地降低企業管理成本，不斷增加物業管理公司的經濟效益。因此，物業管理公司必須要加快成本核算管理模式的轉變，實現現代化成本管理并采取可持續發展戰略，引進先進的成本核算設備與技術，實現物業成本管理智能化，增加成本管理的科技含量，減少人力資源的消耗費用，增加成本核算的效率，從而降低物業的管理成本。

三、結語

第5篇：物業管理論文范文

目前高校物業管理基本上還是沿襲計劃經濟時期的行政管理體制，管理模式仍舊是低效福利型的，這種管理模式無論是在管理技術還是在服務質量和人員素質上都存在著諸多問題，物業管理在服務意識和經營觀念上沒有做到真正意義上的社會化，致使高校物業管理在一定程度上滯后于社會化物業管理，影響了高校物業管理的發展，同時也影響了高校各項事業的發展。高校物業管理實行的是象征性的有償服務，管理實體與高校簽訂相關物業管理協議，但是這種管理往往是在學校的行政指令下進行，缺乏科學依據和市場標準，協議相當不穩定。尤其在服務費用和服務內容等方面往往不按行業要求和標準辦事，只追求社會效益，不講經濟效益，市場經營意識淡漠。由于學校屬于事業單位，物業管理費用很緊張，于是將物業管理成本一再壓低，使高校物業管理陷入了低效率、低水平的虧損經營，很難向企業化、市場化的方向良性發展。由于各高校的發展歷史和現狀不同，物業管理的情況不一。但總體來說，各高校物業管理是伴隨著本校的發展而發展。從管理模式上，基本上經歷了由過去單一的、與原學校一體的行政管理和后勤保障到目前的相對初分專業、初成體系的物業管理;從服務方式上，由過去一般基本的生活保障變為多形式、多層次服務;從管理水平上由過去的傳統房屋管理和后勤服務到目前初具現代物業管理稚形的管理。相對專業化的管理模式初步形成。

二、高校物業管理工作的特性

與一般物業管理相比高校物業管理具有很多特殊性。隨著物業管理行業的發展和高校后勤社會化改革的驅動，高校物業管理成為高校后勤的一種新模式。近幾年我國高校的快速發展，使高校物業管理得到了進步的發展、鞏固和完善，受到社會的高度重視。深刻認識和分析高校物業管理的特殊屬性，明確這一工作的著力點，對于搞好高校物業管理工作有著十分重要的意義。

（1）教育屬性。高校物業管理作為高校工作的一部分，必須以教學為中心，圍繞教學和育人開展工作，一切作為都要與高校教育、教學、科研的整體目標相適應，并負有“管理育人、服務育人”的責任和義務，成為高校培養人才的有機組成部分。高校物業不同于其他物業的這一特性，決定了高校物業管理在做好物業服務的同時，還要注重營造育人氛圍等軟環境建設高校物業管理所承擔的校園環境建設是校園文化建設的物質載體，它與校園文化建設是密不可分的，它既受校園文化建設的影響，同時又反過來影響校園文化建設。

（2）知識多科性。高校物業管理工作需要有廣泛的知識技能作為基礎。在社會科學領域涉及到管理學、會計學、教育學、心理學、社會學、法學等，在自然科學領域涉及到的學科則更為廣泛。在工作中知識多科性又表現在專業技術種類繁多，每個人都有一種或多種專業技能。這就要求管理人員必須有廣泛的知識和多種專業的常識，進行科學管理，使各項工作逐步實現標準化、規范化、制度化，用現代化的管理手段和方法不斷提高科學管理水平

（3）服務對象的特定性。社會物業服務的對象是社會各行各業不同職業的人，而高校是一個高層次、高學歷的教育機構，物業服務的對象是以廣大教師和學生為主的知識群體，也是社會上的一個特殊群體。他們對物業管理企業的形象、服務人員的素質和服務內容都有較高要求，服務和管理更需要精心和講究方式，秩序維持和學生安全顯得特別重要。

（4）群眾性。高校物業管理的大量工作與群眾有著密切的關系，是為廣大群眾服務的，與群眾的切身利益有密切的關系。同時，它必須時時接受群眾的監督和檢驗。這就要求后勤管理工作必須考慮周全，精心安排，稍有疏漏，就會影響其他工作的正常開展和師生的工作、學習的情緒。

三、高校物業管理質量提升的思考

（1）建立高校物業管理新體系，要從本地區的物業管理的實際情況出發，按照社會主義市場經濟和經濟規律的要求，結合高校物業管理自身的特點、任務和要求，積極探索和建立一個能使房屋保值和增值，設備設施正常使用，不斷提高居民的生活質量，提升居住環境、人文環境和生態環境，從而達到社會效益,環境效益和經濟效益三者統一的物業管理體系。這種新體系要把屬地管理和行業管理有機地結合起來，把業主自治管理和物業公司專業化管理有機地結合起來，這樣既能體現物業管理企業的自主經營和規范運作，又能體現房地產主管部門和行業的監督指導，推進高校物業管理社會化、企業化、專業化和標準化。

（2）加強員工技術培訓。高素質人才不僅是實現物業管理規范化的要求，也是實現物業管理現代化的基本條件。目前各高校的物業管理大多數是以原后勤職工為主體，這部分人員物業管理的專業知識、專業技能相對缺乏。保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術性，每天又直接面對師生，這些員工素質的好壞、業務能力的高低，直接影響到物業管理的質量，直接導致師生的滿意度，直接影響各高校的發展和辦學水平。部分物業管理人員不僅需要具備專業技術知識,還要具備計算機應用、經營學、心理學等多方面素質,員工的培訓極為必要。

（3）提升專業化管理和服務的水平。由于高校物業管理所涉及的內容較為廣泛，專業性強。需要對高校物業管理隊伍按照國家規定的物業管理標準，緊密結合高校的實際，加強專業建設。為保證管理水平，還可適當引進一些社會上如保安、綠化等專業化管理企業到校區管理，尤其是對那些正處在發展過程中的高校物業管理來說更適宜，這也是高校物業管理發展的一個趨勢。校外物業管理公司的介入、不僅為高校帶來規范化、標準化、科學化的物業管理，也引入了現代化的經營理念，使高校物業管理行業充滿生機和活力。

（4）理順物業管理中的各種關系。物業管理是一種服務性行業，涉及到各種行業、各種部門，要結合物業管理的任務和特點，正確處理好物業管理與行政管理的關系、依法管理與自主管理的關系、自治管理與專業管理的關系、市場經濟規律與教育規律之間的關系、經濟效益與社會效益之間的關系、眼前利益與長遠利益之間的關系。促進物業管理有效、健康的發展。

四、結語

第6篇：物業管理論文范文

1.理念滯后，物管行業被扭曲。

表現在物管公司就是“重管理輕服務”，認為物業管理就是“管”，把物業公司等同于計劃經濟時代的房管部門，工作多采用行政手段，動輒罰款、斷電斷水，以罰代管、以管代服務，沒有樹立行業服務理念，工作安排多站在管理立場，不考慮業主利益，長而久之形成與業主對立的局面，不利于工作開展。表現在業主方面，尤其是老舊小區年老居民，由于長期享受單位免費或低檔次、低價位物業服務，對于改造后新區高層次、高收費的物業服務不好接受，存在抵觸情緒，不交物業費，也不要求高端服務的現象時有發生。兩種落后的理念使物業管理行業被扭曲，不能發揮應有的功能。

2.服務方式單一陳舊，不能適應新時期多元化生活方式的需求。

由于物業管理服務理念沒有完全確立，導致服務功能的老套和陳舊，沒有創新和發展，服務只限于保潔、保安、保綠，對于多元化、多層次的服務沒有考慮。如空巢老人的監控服務，臨空置住戶的安保服務，有償的家政服務等。

3.法律意識淡薄，侵權現象時有發生。

我國《物權法》明確規定了業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有專有所有權。全體業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分以外的共有部分享有共有所有權和共同管理權。所有以上法律賦予業主的權力不可侵犯。但在實踐中，由于部分物管公司缺乏法律知識，常常出現占用公共綠地改建收費停車位、違章建設經商用地等侵害業益的違法行為。個別業主在樓前樓后私自占用公共用地，侵害全體業主的公共權益。

4.物管公司員工素質良莠不齊，影響了物業管理質價比。

物業管理在我國雖不算新興行業，但也算不上成熟行業，受過物業高等專業培養的高端人才奇缺，各物業公司的管理人員多是在實踐中成長起來的，員工多是農民進城務工人員，這其中雖不乏優秀人才，但也有素質不高者，再加上近期用工荒，員工隊伍難免良莠不齊，對管理、服務質量的影響顯而可見。

二、搞好物業管理的對策

1.轉變觀念，更新理念，確立全程物業管理服務新概念。

轉變觀念就是要徹底貫徹“重管理強服務”的思想觀念，切實樹立服務為主的新觀念，找準物管服務行業的定位。更新理念就是要確立全程物業管理服務新概念，即物業管理服務不僅是強調物業前期介入，更是明確物業管理服務應該介入房地產規劃、設計、施工、營銷策劃、銷售及售后服務的全過程。其本質是針對物業管理的兩大類客戶，即房地產開發商與置業業主，將兩大客戶的需要實行交集式需求整合，并充分考慮到兩客戶需求個性，以地產項目發展為線索，以客戶需求價值分析為手段，構筑前后連貫一致的服務價值鏈。具體運作就是與開發商提前結合，就業主的需求、房屋的修繕、服務設施的建設做到提前謀劃，從開發商處及早得到業主信息，了解業主情況，建立業主檔案，有針對性地主動提供服務，做到全程、全面服務。

2.創新服務模式，實施多元化需求服務。

適應人們生活水平和生活質量的提高，在原有傳統服務項目的基礎上，根據需求開發新的服務項目，提高業主生活質量，增強公司競爭力。一是建立業主檔案，完善小區內部信息網絡系統，實行菜單式差異化服務。制訂不同檔次的有償服務項目，適應不同層次的家庭需求，進行差異，如空巢老人監控服務、有償家政服務、類似酒店式公寓的附加服務、迷你管家的服務等。二是利用公共用房有償開展文化娛樂健身等精神方面的服務，使業主生活舒適愉快。

3.加強法制宣傳，推進依法治理。

物管公司要利用各種方式在業主和員工中進行普法知識宣傳，特別是《物權法》有關業益和義務的普及宣傳，使業主明確自己的權益和應該承擔的義務，使物管人員明確依法管理的原則、方法和必要的法律知識，形成業主依法維權、物管依法治理的的法制局面，促進小區的和諧和物管工作的開展。

4.加強隊伍建設，培養知識型員工。

物業管理要創新服務，提高服務質量，向業主提供質價相符的服務。首先要借鑒國外先進的理念和模式，培養知識型員工。知識型員工不僅要求掌握專業服務技術，還要求有先進的理念，處理解決問題的價值取向永遠是雙贏、多贏、不傷害別人，在服務的高層次上與業主建立良好的業務關系和人情關系，把物業管理的理念帶給業主，實現心里共同，工作共贏。培養知識型員工要采取派出去、請進來方法，組織強化培訓，建立學習制度和考核淘汰制度，促使員工不斷學習、不斷提高，始終走在行業前列，以此保證公司服務質量的上乘，保持強大的行業競爭力。

三、結束語

第7篇：物業管理論文范文

（1）開發商遺留問題多。現階段在我國，住房建設與管理嚴重脫節，所以建設中產生的問題和本因該在建設中解決的問題都一并推給了物業管理。但是由于維修費用高，且物業公司沒有專業能力解決，造成了物業管理的先天不足。還有的開發商為了促銷，做不切實際的承諾、如綠化率、配套設施、贈送面積等，給后期的物業管理造成被動局面，一旦處理不當，會加劇物業公司與業主之間的矛盾。（2）物業管理收費難。收費難一直是困擾物業企業生存和發展的難題，物業管理企業抱怨物業費難收，也有業主惡意欠費，在一些調查中我們看到，只有極少數業主會故意欠費，刁難物業收費人員，絕大多數業主對交物業費沒有意見，只是希望物業收費就要辦事，只收費不管理的物業公司肯定得不到大家的認同。同時物業管理企業如果做到收費公開透明，讓大家知道交的錢都花在什么地方，欠費的人也就越來越少了。（3）物業管理涉及面廣，專業要求高。隨著生活水平的提高，人們對物業的要求也越來越高，物業管理涉及安保、綠化、保潔、家政、維修等工作，這些工作中有的需要有較高的專業水平，比如水電的維修，電梯的養護等。而我國的物業管理企業大都規模偏小，沒有能力花大量資金配備相應的專業人才，這就造成業主的問題物業管理企業解決不了，或者需要花時間去請專業人員處理。

2拓展物業經營渠道的途徑

對于現階段物業管理企業存在的問題，主觀上是由于思想意識的原因，歸根結底還是物業管理企業缺乏資金引起的。物業管理企業目前只通過向業主提供服務收取酬金，對此外的經營活動采取漠視的態度，只能導致企業靠物業服務費的收入艱苦支撐。我們看到歐美發達國家物業管理企業的大部分收入都是來源于物業服務費之外的經營收入。物業管理企業掌握著巨大的客戶資源，只要用心，就可以創造出巨大的財富。（1）提高常規物業服務的水平。常規的物業服務是為絕大多數業主認可的，作為一個物業管理企業必須提供的服務，如果常規的物業服務做得不好，其他的服務就無從談起。提高常規物業服務的水平也是物業管理企業最容易做到的，可以改善物業管理人員的服務態度、加強物業安全措施等。提供了好的服務自然會得到好的回報，也就提高了收益。（2）提供有償便民服務措施。就目前來看，我國大部分物業是高層住宅或寫字樓，對于業主來說有諸多不方便的地方。比如說住在高層的住戶到了樓下才發現下雨，這時候如果物業服務提供雨傘租賃業務，適當收取押金和費用就能解決業主的燃眉之急。物業服務公司還可以在小區值班室準備簡單的處理外傷的用品、夏天還可以備一些防暑用品有償提供給業主使用。雖然這些服務可能收入不多，但卻對提高業主對物業服務公司滿意度有很好的作用。（3）代客租房。只有業主對物業管理公司有絕對的信任，才會把自己的房產交給物業管理公司代為出租。這種信任就是在物業管理公司提供常規服務的過程中建立起來的。由物業管理公司充當中介，既方便了業主，也增加了收益。同時，由于是通過物業管理公司進行的房屋出租，所以物業管理公司就掌握了租戶的信息，為日后的管理提供了方便。（4）代收快遞業務。電子商務的發展改變了大多數人的購物習慣，越來越多的人選擇通過網絡購物。網上購物雖然方便快捷，但沒有人能保證24小時在家等快遞送上門，所以由物業管理公司代收快速是比較好的解決這一問題的辦法。物業管理公司代收的快遞收取一定的“代收費”，只對快遞商品包裝的完整性負責，不對商品的質量負責。業主授權物業管理公司代收快遞就要明確這一點，以免日后出現糾紛。（5）商鋪的管理與租賃業務。目前我國的物業多數都是商住結合的模式，對于臨街的樓房一定都有一到三層的商鋪，對于這部分物業，管理好了對于物業管理公司來說是一筆不小的收入。但我們現在看到的情況是大部分物業管理公司只是被動的作為出租方，只是收取租金，對于商鋪經營的方向不關心，這就產生了一些矛盾，比如經營戶重復經營的競爭矛盾，經營戶與業主之間擾民的矛盾等等。對于這個問題，作為物業管理公司在招商初期就要對商鋪做一個規劃，最好是物業周圍缺什么就重點招什么，這樣不僅商鋪的租賃能穩定長久，業主的生活也方便了。

3結論

第8篇：物業管理論文范文

國際競爭有關數據表明，截至2004年底，我國物業管理企業總數將超過2萬家，從業人員超230萬人。物業管理發展到現在，可以說已經進入“繁榮時期”。但在這種可喜的發展態勢下，物業投訴有增無減。據央視國際網上調查發現，業主對物業管理表示不滿的比例高達80％。仔細研究全國各主要城市物業管理的發展經歷便知，絕大多數城市開展物業管理的時間并不長，其發展觀念和思維還滯留在原來的基礎上，處處以管理者自居,對業主的潛在需求和實際需要掌握不夠準確,由此導致物業管理中出現各種糾紛，輕則業主聯合拒交物業管理費，重則導致暴力沖突、訴諸法庭。這無疑成為束縛物業管理健康、快速發展的羈絆。

筆者認為，在現代企業管理中,營銷導向已為廣大企業管理者所接受。身處服務性行業的物業管理企業更要加強顧客至上理念，以市場為中心,以顧客的現實需要及潛在需求為出發點和終點,以此來提高顧客滿意度,保證物業管理行業的健康、快速發展。

首先，加強社區文化建設，實行親情化管理。

物業管理是通過人來實施的，人的思想起著決定性的作用。只有提倡親情化服務，物業管理水平才會邁上一個新臺階。物業管理企業要把自身的管理服務工作和發展社區文化以及建設親情小區密切結合起來，并把倡導和發揚家庭親情、鄰里親情和社區親情作為企業的一項重要工作來抓。這樣做可以使小區內的居民能夠親如一家，互相關心和幫助，讓居民住得溫馨，將十分有利于搞好其它各項物業管理工作。一些優秀的物管企業通過優秀的管理與服務，致力改善和提高物業的功能、檔次和人性化，進而推動物業的升值。在這里，物業管理公司不僅僅只是一個看家護院、種花養草、掃地除塵、修修補補的公司，而是一個為開發商、社會、行業、業主、員工及各方利益者創造價值的組織。

第二，早期介入，全程顧問。

物業管理公司通過項目管理對各小區物業進行管理，項目組可同時接管幾個小區或者商用樓的物業管理工作，從而可以提高效率，并加快高級物管人才的培養。

項目組應早在房屋設計、建筑及銷售階段就開始介入工作，參與項目的選址、目標市場定位、銷售方式等全過程。客觀地從使用者及管理者的角度去了解有關樓盤設計、布局、設施及建筑材料等方面的情況，并提出專業性意見及建議，避免因設計或用料差誤造成的不必要的管理開支及維修上的困難。如在開發的規劃設計階段，利用物業管理的豐富經驗與專業知識，對規劃設計提出中肯合理的修改意見，使小區的規劃設計更完美，更人性化，這樣既可以避免商銷售時的亂承諾，也可以保證小區住宅開發時的規劃。在物業交付使用后，又針對不同結構、不同設計、不同情況的物業，分別制定不同的維修方案，組織不同的維修施工，對工程質量、工程成本和進度進行專業、有效的控制管理，減少維修費用，縮短維修周期，免除開發商、業主的后顧之憂，開發商也因此有了更好的品牌形象，能夠騰出更多的時間與精力去開發下一個樓盤。這樣，可避免物業公司每天被無數的維修電話困擾的情形，也提高了目標顧客的滿意度，提高了顧客對物業公司的滿意度，從而提高了房地產公司的顧客滿意度。

三，重視前期預防和實時維修。

從企業長期發展的角度來看,物管公司提供前期管理，能確保樓宇素質和功能在落成后符合市場需要,從而有助于提高房地產發展商的企業形象。

在維修保養上，應做好預防性的維修和保養。如果只在樓房及其設備出現故障時才維修，容易加速磨損并導致日久失修。這樣不僅會給業主的日常生活帶來不便，更會給物業管理公司帶來經濟上的損失。所以，物業管理公司應該在進入管理之初就草擬計劃，并進行定期保養，減低出現故障的可能性，從而延長樓房的使用壽命。從長遠來說，花小錢省大錢，更能達到節省開支的目的。

第四，因地制宜開創物管新模式。

針對有效需求的服務策劃能力和服務實施能力，不斷策劃修正或推出新的個性化服務項目，創立個性化管理服務新模式。

在物業管理發展比較迅速的深圳，幾乎每一家品牌物業管理企業都有自己獨特的模式。深圳物管通過吸引和借鑒國內外同行先進經驗，運用創造性思維和規范化管理，堅持以顧客和市場為導向，不斷探索創新了物業管理的模式與方法，為行業的規范發展做出了有益的探索，并取得了社會及同行的認可，同時也保持了企業在全國市場持續的競爭力。最為重要的是，深圳物管企業在服務內地物業時，并沒有簡單地不顧各地的差異性，而是高度重視當地的經濟水平、文化習俗、市場及行業發育狀況等多種因素，創造性地發展物業管理模式，致力于物業管理模式的本土化，避免了水土不服的情況發生。

第五，從事專業化管理。

專業化要求物業管理公司要有專門的組織機構，有專門的人員配備，有專業工具配備。最重要的是應聘請專業公司從事專業工作，如保安、綠化、保潔、供暖、維修等，物業公司主要從事經營、管理、考核工作。在此方面我們還有較大差距，有的公司雖然成立了專業公司，但由于未能完全擺脫老體制的影響，人工費就占了總費用的大半。這樣的專業公司不要說參與社會的競爭，就連生存都困難。還有一些小公司，為了節省人力，一人多崗，什么都干，什么都不精，結果是管理水平非常低。

第六，組建專門的管理隊伍，建立專業人才培養體系。

第9篇：物業管理論文范文

（一）專業人才匱乏

在物業管理的過程中，沒有一專多能的新型人才，對于企業的骨干人才以及能起到一定的領導能力的人才少之又少，并且現有的人才只能是負責一些小的管理基礎，并不能勝任在大型建筑，公司以及企業，在物業管理公司，不僅能夠完成自己所要承擔的職責，還能夠承擔他人力所不能及的事情，并且擅長多種專業的人才非常少，在人際和技能上面都獨領的人才缺乏。

（二）管理人員的觀念沒有轉變

在我國的物業管理過程中管理人員的管理理念沒有得到改善和轉變，管理人員作為物業管理中的重要的一個因素，直接的影響著物業管理的最終成果，傳統的物業管理活動，無論是在行政機構還是在企事業單位，都被看做是一種純粹的執行活動，認為是簡單的日常事務性活動，其管理人員也不需任何專業技能，然而，現在經濟的發展打破了這一傳統的管理思維，因為沒有創新，就無法在日益發展的時代中生存下去，要真正適應經濟的不斷發展就要求行政人員要不斷學習和更新管理理念，要求物業管理人員的觀念進行轉變。

（三）物業管理的費用缺乏

物業管理中往往會有一些公共住宅、設備等的維修，倘若沒有足夠的資金會給物業管理帶來很大的麻煩，加之物業管理服務費用也普遍偏低，造成經濟出現拮據狀態，最終使得本該建立起來的公共住宅等沒有維修起來，還讓物業管理工作不能夠順利的進行，倘若日后越到緊急情況需要在公共住宅和設備等耗費財務的話，將會出現籌措困難的情況。

（四）物業市場起步晚、發展慢、無完善競爭機制

很多地區的物業管理市場雖然有了一定的發展，但是管理市場的統一性并沒有取得成功，由于沒有完善的競爭機制，不能體現出競爭感，沒有壓力和動力的存在，將會使得物業市場極度處于盲目滿足現狀的情況，并且物業管理公司的使用人等其它人群的意愿不能夠展現出來，大部分委員會所擁有的職權在手卻不能夠得到利用。

二、物業管理可持續發展的必要性

物業管理是為千家萬戶提供安居樂業的保證，物業管理集分散的社會分工于一體。在物業管理三大服務中，最基本的公共服務涉及全體業主、使用人，物業服務的質量好壞直接關系到物業管理區域內絕大多數業主、使用人的利益，物業管理的可持續發展的必要性就主要體現在以下幾個方面：

（一）有利于維護大眾的合法權益

現在我國物業市場的形成和發展已經逐步達到一個階段，大部分的大眾消費者以后都可以不用受到相應的物業部門的約束和限制，他們可以通過各種途徑來選擇自己能夠信任的物業管理公司來為自己服務，哪一家物業管理公司的信譽度高、管理技能具有創新和先進的水平等，消費者就可以選擇這些得以信賴的管理公司，這樣那些信譽好，質量高的管理公司自己就會在物業管理行業脫穎而出，而那些服務差、信譽與管理技術都弱的企業必將在競爭中被社會排斥和淘汰，這樣，不僅能夠增加企業的管理水平，還能夠讓大眾消費者自身的權益得到有效地維護。

（二）有利于物業管理與社會的息息相關

物業管理的職責完全就是憑著自己的服務態度，來實施隊伍的管理的行為，這樣，可以讓大眾消費者提高工作環境的舒適感、讓物業更大的發揮自己的潛力。由此，物業管理具有很大的發展空間，倘若能夠將這些空間妥善的利用起來，將會讓現代城市的管理更加專業化，制度化、技術化，保證物業的可持續發展，使得物業管理能夠具有一定的不可替代作用，促進城市的經濟發展和社會的進步。

（三）有利于提高城市化建設的步伐

城市化建設是一項非常復雜的工程，不僅涉及到城區的規劃和施工，還涉及到內部的城市物業管理，而城市的核心就是建筑，對建筑物的管理是城市管理的主要任務，倘若在施工以后對建筑物的環境、設施以及安全等一系列管理到位，將會大力加快城市化的發展進度。

三、我國物業管理持續發展的措施

在物業管理活動中，許多人對物業管理的模式還比較陌生，觀念還有待于進一步轉變，再加上相應的物業管理法律、法規尚不健全，物業管理行為尚不規范，管理人員素質和技能不足等，物業管理現狀層出不窮，就需要相應的措施來實現物業管理的可持續發展。

（一）加強管理人員的素質教育

據調查統計，一個人在大學畢業之后，學到的應用在實際工作中的知識只有百分之十，而剩下的百分之九十是在工作中學到的，因此，對于在職的物業管理人員，應當加強培養，對物業管理人員在思想素質方面進行再教育，努力培養出一支政治強、業務精的隊伍，適應當今社會復合型人才的需求，曾指出：“知識經濟的基本特征，就是知識不斷創新，高新技術迅速產業化。而要加快知識創新，加快高新技術產業化，關鍵是人才，必然有一批又一批的優秀年輕人才脫穎而出。”讓管理人員樹立起自己正確的人生觀、價值觀是當前提高素質的重要因素，讓它們覺得自己應該在所在崗位兢兢業業、忠于職守，對自己的崗位負責，對社會負責。

（二）定期培訓，強化物業管理水平

物業管理上級領導應該就當前的物業管理人員進行定期培訓，提高其管理素質，并且對于管理技術，應及時的向相關管理專家咨詢，并開展一些活動和針對性的專題演講，對于在管理的過程中出現的一些骨干管理人員應該對其進行提升，組織人員去國內外各地考察和學習，讓他們學習具有創新性和技術性的管理水平，提升其管理質量，取長補短，擇優排劣，并且對于企業的管理人員應該擁有國家相應的管理學歷資格證，企業內部制定公平、公正的用人制度。

（三）加強擴展物業市場，完善提升其競爭機制

1、學習和引用發達地區的物業管理公司在競爭機制上的優點，再充分從所在地區的公司的現狀進行符合實際的探索、研究，并盡可能的將其付諸行動。

2、要嚴厲打擊和排斥保護主義的市場競爭機制，物業管理的過程中出現的一系列新技術、創新點等，就需要物業管理部門大膽的對其進行公開的招投標，使得消費者有自己選擇的權利，并且能夠促進物業市場的公平發展。

（四）樹立全新的管理觀念

在經濟飛速發展的21世紀，建立良好的人才結構，就要摒棄傳統的觀念和意識，在新的歷史條件下，培養和樹立新的觀念、新的意識，使現代管理面向市場經濟。首先要樹立新的市場意識。知識經濟的不斷發展，市場經濟改革的不斷深化，為我國走向完善的廣闊的市場，建立完善的行政管理體制提供了機遇，因此要樹立新的物業管理理念；其次是要樹立新的創新意識，我們所說的創新是基于歷史，對原有的事物的創新，而不是背離人類文明的天方夜譚，因此，我們在完善行政管理整個系統中，要堅決反對盲目的創新，又要有不斷進取的精神；最后要樹立導向意識，在社會主義市場經濟條件下，物業管理工作在政治、文化上具有導向功能，我們在發展和創新的過程中，要培養和樹立崇高的思想境界，把整體思維引向全心全意為人民的服務上。

（五）完善物業管理的法律法規

物業管理發展有了一定的步伐，但是卻沒有完善的管理條例來作為管理的支撐和依據，在物業管理公司加速行政立法，，這與國家相關的法律法規有很大的聯系，大部分都應該針對目前我國的物業管理現狀結合的國家相關的法律法規，換種說法而言，就是國家的立法機構在編制和落實國家的相關法律法規之際，不應該盲目的、沒有科學依據的進行編制，而應該針對現在物業管理中的一些問題、情況、矛盾和糾紛等進行的一系列的有針對性的法律法規。

（六）最大限度的發揮居委會的潛力