土地儲備制度精選(九篇)

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第1篇：土地儲備制度范文

關鍵詞：土地儲備制度；問題；對策

一、我國城市土地儲備制度的建立

我國城市土地儲備制度是我國城市國有土地產權制度變革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用協議方式出讓第一塊土地使用權，開創了國有土地使用權有償出讓的先河，成為我國城市土地使用制度的一次革命性標志。隨著改革不斷向市場化方向的深入推進，1996年，上海市成立中國第一家土地收購儲備機構一上海市土地發展中心。2001年4月30日，國務院頒布的《關于加強國有土地資產管理的通知》指出，為增強政府對土地市場的調控能力有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。

土地儲備制度是政府加強壟斷城市土地供應的新的政策工具，通過土地儲備制度，可以確保政府壟斷土地一級市場，有效控制土地供給，防止多頭供地；有利于企業改制解困，盤活存量土地資產，高效合理配置存量土地；土地收購后，進行開發和整理，使一些規劃不合理，環境較差的土地得以再開發和再利用；出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國有土地資產的增值。

二、我國城市土地儲備制度存在的問題

1土地儲備運作主體界定不清。

從目前來看，全國各地一般都建立土地儲備中心作為土地儲備的實施機構，明確土地管理部門作為土地儲備中心的管理機構，形成了政府與土地儲備機構之間的委托關系。但在實際運行過程中，城市土地發展中心一個部門的工作既要代表政府制定收購儲備計劃并根據土地利用年度計劃，具體實施土地收購儲備等工作；又要參與到企業運營過程中，與開發商共同經營土地，便產生了政府部分官員的“尋租”行為。

2土地出讓傾向于高端住宅。

隨著房地產行業的快速發展，土地出讓作為這一行業的起始點正在起到關鍵性環節作用。同前，部分城市住宅價格在國家宏觀調控下卻飛速上揚，部分城市的土地儲備機制運作過程中，存在單純追求土地高收益的傾向，居民房價收入比例超過國際標準3至5倍，引起中國大部分低收入利益群體的強烈不滿。

3土地儲備的收益分配及征用補償機制不健全。

土地儲備中心在征購、回收土地時，需要對土地、地上建筑物等進行一定的補償。由于補償標準很低，導致很多郊區農村的農民出現了耕作無地、就業無門、保障無路的“困境”，拉大了城鄉之問的差距和矛盾。

三、發展我國城市土地儲備制度的對策城市土地儲備制度的發展必須圍繞資源配置、激勵、約束、風險保障等方面。

1建立一個以政府為核心，土地管理部門為紐帶，有關部門共同參與的土地儲備管理機構，制定科學的土地收購、儲備和供應計劃，保障政府對城市土地資產的有效經營，促進經濟社會發展。

第2篇：土地儲備制度范文

關鍵詞：土地儲備；法律制度；特點；存在問題；建議

1.土地儲備制度的定義

土地儲備制度，是指為實現對土地市場的宏觀調控、促進土地資源的合理配置，政府授權的土地儲備機構依照土地利用總體規劃、城市規劃，通過征收、收購和置換等方式取得土地并對其合理開發整理與儲存，并通過招標、拍賣等方式供應城市各種類型的建設用地，從而實現可持續發展的一種土地管理制度。在此，明確了儲備制度的主體是政府授權的土地儲備機構，目標是對土地市場進行宏觀調控、促進土地資源合理配置，功能是實現可持續發展。

2.我國土地儲備法律制度的特點

（1）政策先行

由于在土地制度實施之初，地方政府大多缺乏經驗，所以各地在開展土地儲備時間活動的過程當中，并沒有急于出臺效力比較高的地方性法規或者是政府規章，而大多則是以政府出臺的政策性文件或者是行政部門規范性文件的形式來作為推動土地儲備運作的依據。從全國的范圍來看，各地的運作都差別不大，土地儲備機構的成立以及運作之初，基本上都是遵循地方政府的政策性文件，等到積累了一定的實踐經驗之后，再以地方規章予以規范。

（2）地方立法先行

地方政府對各地土地制備制度運行以及發展的起了很大的對同作用，很多開展土地儲備運作的城市，如上海、北京、重慶等都出臺政府規章。相比之下，國務院以及作為土地主管部門的國土資源部，反而沒有急于立法規范。國家層面的早期關于土地儲備的有關規定，也只是是具體體現在有關的政策性文件中，一直到了 2007 年國土資源部才聯合相關部門出臺了《土地儲備管理辦法》。

3.我國土地儲備法律制度所存在問題

第一，在現存的土地儲備法律制度上，立法滯后，缺乏立法上的支撐。在現行的《土地管理法》、《城市房地產管理法》中很難找到關于土地儲備的法律規范。從這我們可以看出，現行的土地儲備制度體系是脆弱的、不完善的。

第二，各種規范性文件、規章之間時常會發生沖突與矛盾，缺乏統一性。由于土地儲運行，是以地方政府推動為主，各地在土地儲備的政策規范上存在內容上的差異是正常的。這些差異，涵蓋了土地儲備運作機構、土地儲備范圍、運作程序等各方面。但是值得我們關注的是，這些差異不僅只體現在各地方政府規范性文件之間存在差異上，更體現在地方規范與國土資源部以及相關部門的規范性性文件之間存在著差異甚至矛盾。

第三，土地儲備制度與相關法律制度規范之間的有效銜接不足。土地儲備的運作，涉及一系列的程序與權力義務的調整，如立項審批、規劃調整、征收動遷安置、權屬變更等，但是由于現有的法律規范體系沒有便利而直接的與土地儲備進行銜接的渠道，從而使得實踐中的土地儲備處于較為尷尬的地位。

4.對于完善我國土地儲備法律制度的政策與建議

第一，要立足于土地規劃，以其為原則，在土地儲備的運行過程中要與土地規劃的要求相一致。土地規劃是的含義是：政府在土地上進行各種合理用地配置的綜合性活動，在土地利用中，土地規劃具有絕對的權威地位。在編制土地利用的總體規劃時，要明確指出地的用途，并且土地的使用單位和個人則應嚴格按照土地利用總體規劃所規定的用途使用土地的，在土地儲備中運行的過程中，如征收、收購等都要服從土地規劃的要求，必須在服從土地規劃的前提下進行。

第二.加大在土地儲備方面的立法建設，建立并完善土地法律制度體系。要加快專門正對于土地儲備制度方面的立法，使其能在土地儲備運行的過程當中為各環節提供強有力的法律依據，改變土地儲備制度體系脆弱、不規范的現狀。

第三，要增強各種規范性文件、規章之間的協調性與統一性，尤其是要增強地方性規章、規范性文件與國土局資源部及其相關部門規章、規范性文件的協調與統一性。

第四，要增強土地儲備制度與相關法律制度規范之間的有效銜接，改變現有法律不體系中沒有便利、直接的與土地儲備相銜接的渠道的現狀。

第五，要改變授權方式，讓法律授權代替行政授權 。目前關于土地儲備的法律制度還不完善，現有運行的依據大都地方政府的行政規章，使得政府機關行使權力缺乏相應的法律依據。在為數極少的關于土地儲備的行政規章中，大部分都采用行政委托方式，將土地儲備的行使權力授于土地儲備機構。我們可以從這些土地儲備機構的業務范圍看出，大部分的業務都是由政府委托，其自身很少開展業務。所以只有讓法律授權代替行政授權，才能解決土地儲備機構行使權利的合法性問題，才能使其的作用得以真正發揮。

第六，要明確土地儲備制度中的公共利益范疇，防止行政權力的濫用。土地儲備過程當中會涉及多方的利益，所以公共利益的保護應該是土地儲備機構進行土地儲備的核心目的。然而“公共利益”是一個抽象的概念，其范圍難以確定，因而在實踐中非常容易導致權力的濫用。但是我國現行法律卻沒有對“公共利益”的范疇作出具體的解釋，完全由政府自由裁量，從而使得我國各地政府為了所謂的開發而亂征用土地，造成耕地的非農化，進一步造成我國耕地數量的不斷減少。所以，土地儲備立法時，應該對“公共利益”的概念以及范圍等相關方面在法律上作出具體的界定。（作者單位：西南大學經濟管理學院）

參考文獻

[1]樓建波、張雙根、金錦萍、呂飛飛主編.土地儲備及土地一級開發法律制度[M].中國法制出版社.2009年

[2]樓建波等.土地儲備及土地一級開發法律制度[M].北京.中國法制出版社.2009年

[3]鄭興隆.我國城市土地儲備制度研究[D].重慶.重慶大學.2009年

第3篇：土地儲備制度范文

關鍵詞：土地儲備；法律；行政體制；實施技術

Abstract: urban land reserve is a complex and important engineering, the current land reserve system has a lot to perfect place, this new time how to perfect our country's land reserve system are studied, separately from the laws, administrative, technology and so on, were analyzed.

Keywords: land reserve;law; Administrative system; Implementation technology

中圖分類號：F301.0文獻標識碼：A 文章編號：

一項制度的完善，涉及法律基礎、行政體制、實施技術等多個方面，是一個系統的過程。我國城市土地儲備制度的完善，除了土地儲備規模與成本控制問題外，還存在著其他需要改進和完善的地方，包括法律法規的健全，融資渠道的拓寬，土地供應的合理引導，以及儲備各部門之間協調與溝通工作的加強等。

一、建立健全土地儲備法律支撐體系

建立健全城市土地儲備制度的法律支撐體系是保證城市土地儲備制度有效運行的重要手段。土地儲備制度作為我國深化土地使用制度改革的一項氣度創新，目前國家還沒有專門的法律對其進行規范，各地以地方法規的方式出臺了一些相關的規范性文件，但都不夠完善齊全。

我國現行的《土地管理法》第二條第一款規定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。《土地管理法》第九條規定：國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。但對土地的所有權和使用權的內涵未做出明確的界定。《土地管理法》第五十八條和第六十五條規定：為公共利益需要使用的土地，或為實施城市規劃進行舊城區改建，可以依法收回或調整使用國有土地或集體土地。收回或調整的國有土地的，對原土地使用者給予充分的補償。

上述規定雖然為建立城市土地儲備制度提供了一定的法律依據，但不盡明確和完善，覆蓋范圍太小，對政府如何建立土地儲備機制，行使土地統一收購以及規范土地市場操作都沒有明確的規定。此外，對土地儲備機構的定位，儲備資金的籌集，舊城區拆遷的貨幣補償、土地整理、改造成本的協調，企業土地收購，公益性用地管理和劃撥等方面亦缺乏必要的立法。因此，必須建立健全相應的法律規范對土地儲備進行明確，使土地儲備工作有法可依。首先，應當明確土地儲備的立法原則。立法原則來源于城市土地儲備經營的政策目標。目前，各地土地儲備的政策目標主要集中在合理利用土地、盤活國有存量土地和有效配置土地資源三個方面，從實踐來看，重視經濟效益輕視社會效益現象較為嚴重。筆者認為，我國土地儲備的政策目標主要應當包括保障社會公共利益、保證政府社會經濟目標的實現以及合理有效配置國土資源三個方面。其次，應當頒布適用于全國的土地儲備法規。該法規中應當對城市土地儲備經營的目標、含義及性質、征用與征收、儲備、出讓、補償等做出明確的規定，為土地整理提供法律保障。第三，應當根據城市土地儲備經營的目的對目前涉及土地儲備的相關法規進行清理和調整，特別是加強對部門規章、地方性法規和規章的清理；在做好上述工作的基礎上從土地價格、土地市場、土地管理、城市規劃、國有資產管理監督等方面對土地儲備法規進行完善，并構建法律體系。

2011年1月21日，備受關注的《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《征收補償條例》)在經過先后兩次面向全社會公開征求意見后。終于正式公布實施。新條例的實施，讓實施九年多、廣受爭議的《城市房屋拆遷管理條例》(2001年11月1日正式實施)壽終正寢。因此，筆者對《征收補償條例》進行了檢讀，就自己的感觸與思考談談自己的看法。

《征收補償條例》的頒布和實施，其確立的補償標準市場化、征收程序透明化、公共利益明晰化、強制征收司法化等新制度、新原則，對遏制目前社會中頻繁出現的暴力拆遷行為，規范國有土地上房屋征收與補償行為，化解我國城市房屋征收中長期存在的矛盾與利益沖突，促進我國當前經濟社會和諧發展，有著十分重要的意義。

（1）立法理念發生了很大轉變。《征收補償條例》的公布，首先讓人們最直接感受到了政府的立法理念明顯地從國家利益、公共利益至上轉變為公共利益與個人利益并重保護，使私權進一步在法律上獲得與公權一樣應有的平等地位。

（2）房屋征收和拆遷活動得到進一步規范化。相比《城市房屋拆遷管理條例》，《征收補償條例》對房屋征收和拆遷活動進行了更有效的規范，主要表現為：第一，明確了政府征收補償的主體地位，理順了行政征收法律關系，規定了各級政府征收與補償的職責與義務，克服了以往城市拆遷中政府遁形的弊端。這一明確規定有助于化解長期以來因建設單位作為拆遷主體所引發的各種社會矛盾，有助于維護社會穩定。第二，增強了被征收人的參與性。《征收補償條例》明確了被征收人多數決、召開聽證會、被征收人選定房地產評估機構、被征收人對補償決定不服可以申請行政復議也可以提起行政訴訟等，賦予被征收人參與權、表決權和復議訴訟的權利，這是一個很明顯的進步；第三，規范了政府征收程序及確立司法救濟程序，包括征收決定的作出程序、補償方案制定程序、強制搬遷程序、爭議解決機制以及救濟程序；第四，公共利益的范圍界定，明確了征收前提條件。

（3）補償制度的完善，有利于確保私人利益不受侵犯。《征收補償條例》充分保護被征收人的合法權益，集中體現在強化被拆遷人的補償規定。該條例最凸顯的方面是體現了強化補償，充分維護了被征收人的利益。

（4）征收補償的程序得到進一步完善。程序是制度的保障。《征收補償條例》也正是通過程序的完善，從而保障了征收和拆遷的有序進行，切實保護了被拆遷人的合法權益。

二、拓寬融資渠道，實現土地儲備資金的良性循環

第4篇：土地儲備制度范文

關鍵詞：土地儲備制度； 問題與對策； 解決措施

中圖分類號：F301文獻標識碼： A

一、前言

由于現代化建設步伐飛速，經濟騰飛的同時需要更多的資源支撐，這對于我國土地資源產生了巨大的消耗。在這樣的背景下，土地儲備制度出現的一些問題尤為突出，亟待解決。本文針對土地儲備制度的問題進行了研究，對相關問題進行深入的思考并提出對策，供有關部門參考。

二、土地儲備制度產生的背景

我國城市土地歸國家所有，通過實行土地有償有期限使用，形成土地市場。在這種土地制度框架下，國家是唯一的土地所有者，國有土地使用權出讓和出租形成壟斷性的城市土地一級市場；從國家取得的合法土地使用權在合同規定的范圍內可以進入市場流通，進行轉讓和轉租，形成競爭性的土地二級市場。但是，由于過去長期實行土地無償、無期限劃撥使用制度，大量城市存量土地的產權不明晰，管理制度不完善，城市政府一直未能實現城市土地一級市場的壟斷供應，出現了一個巨大的灰色土地市場，許多單位和企業繞開政府私自進行土地出租和轉讓，既造成了國有資產的流失，又導致市場價格信號失真，炒賣地皮的現象時有發生，擾亂了房地產市場秩序，給城市規劃和城市管理也造成很大困難。對于已經納入有償使用的土地供應需要解決的一個問題。在這種背景下，城市土地儲備制度作為一種制度創新應運而生。

城市土地儲備制度，是指城市土地儲備中心通過征用、收購、置換、轉制、收回等方式，從分散的土地使用者手中，把土地集中起來，并由土地儲備中心組織進行職工和居民的安置、房屋拆遷、土地平整等一系列土地整理工作后，將土地儲備起來，再根據城市規劃和城市土地出讓年度計劃，有計劃地將土地投入市場的制度。其主要目標是通過政府壟斷土地一級市場供應，增強政府對土地市場的調控能力，防止土地收益流失，規范市場秩序。

三、土地儲備制度中存在的主要問題

1、政府的主導作用不夠，土地儲備開發項目的規劃滯后。土地儲備與開發政策的制定和實施對于整個社會經濟發展的影響十分顯著。然而考察我國土地儲備與開發工作現狀其中存在的政府主導作用不夠，任由土地開發商肆意開發利用土地；土地儲備與開發項目整體規劃滯后，局面嘈雜等問題。

2、土地儲備開發缺少統籌和部門協調。土地儲備與開發工作的具體實踐過程中也存在著缺乏統一體系制約，各部門工作因為沒有完善的統籌機制而各自為政，部門之間缺乏基本的溝通和交流，使得土地儲備與開發工作混雜而不精當，難以將國家土地儲備與開發政策落實到實處。

3、土地儲備開發的資金缺少保障，執行力受限。任何一項土地儲備與開發項目的制定和執行都是一個長期的過程，這就要求我國土地儲備與開發工作必須要以完善的專項基金為基礎，沒有完善的資金鏈和充足的資金支持，土地儲備與開發工作就只能停留在表面，導致項目執行力的減弱，無法達到預期效果。

四、針對相關問題的思考和對策研究

1、建立、完善政府引導，社會參與的土地儲備與開發模式。土地儲備與開發工作既然內容發展，體系龐大，就更加需要一個統籌部門，發揮導向作用，這就要求政府切實履行市場調控職能和經濟引導之責。政府各職能部門之間應該通力協作，發揮自身工作特長，結合國土資源實際情況，采用長遠眼光和宏觀視野，制定新形式下的土地儲備與開發計劃，并將土地工作計劃融入現代化經濟建設全局，改變片面追求經濟利益的落后發展觀，以嚴格的土地政策督促和提高經濟建設的可持續發展水平。然而，現代化的市場經濟體制中，企業才是經濟活動的主體。因此，政府在履行調控職能，發揮市場導向作用之時同時要注意不可用力過猛，以防出現土地儲備與開發工作行政色彩過于濃厚的弊端，畢竟政府不是純粹的經濟體，它的服務職能、導向職能以及非盈利性質都可能與土地儲備與開發工作的沖突。因此政府部門要甘做綠葉，扮演好溝通者和組織者的角色設法調動企業和社會積極性，建設政府與企業連動，社會積極參與的土地儲備與開發模式。

2、科學編制土地儲備開發計劃，實現動態調整。在有了宏觀調控和導向的土地儲備與開發模式的基礎上，還要制定完備而科學的實際工作計劃。將土地儲備與開發工作的復雜內容細化，分門別類，根據各參與部門的不同職能和工作性質將之一一落實，并堅持實事求是的態度和精神，根據工作的實際情況進行及時調整。面對復雜多變的經濟發展大勢，關于土地儲備與開發工作的任何工作計劃的實施和項目的管理都不能一成不變，而是應該立足科學發展觀，借鑒參考現代化土地工作新理念和新制度，從觀念上提高警惕，時刻不忘土地資源緊缺的紅線，根據工作實際進展調整工作計劃和土地項目。市場利益杠桿的作用是巨大而盲目的，尤其是在大數據時代，往往市場需求決定一切導向，這就要求土地儲備與開發工作不可盲目冒進，而是要堅持科學發展，在市場需求面前堅持理性思維和長遠眼光。

3、建立區域內的資金平衡機制，保障土地儲備開發建設資金。資金供應是土地儲備與開發工作的命脈所系。只有建設完善的土地儲備與開發資金供應鏈才能保障工作的順利進行，實現項目的經濟效益和社會效益。因此建立專項基金勢在必行。而區域間資金平衡機制的建立將是可行之策，通過相關部門對不同區域土地儲備和開發專項資金的統籌，可以實現內外聯動，優化資金流，完善資金鏈，既能保證資金充足，又能提高資金使用率，畢竟土地儲備與開發資金不僅數額巨大，而且往往使用頻率較低，區域間的資金平衡機制可以幫助縮短資金投資與回報周期，提高資金利用率。同時加深不同區域間的聯系和溝通，強化土地工作的全局效益，可謂一舉多得。

4、加強土地儲備開發監管和風險防范。任何項目管理工作都必須具有完善的評估機制和監督機制以及賞罰機制。這既是項目執行效率的保證，也是提高工作能力，保證項目完成質量的重要措施。在土地儲備與監督的工作實際中，對各部門工作情況進行監督和評估，能夠保證各部門工作有條不紊的進行。同時借鑒風險評估機制，還可以防范潛在的工作隱患，及時修改工作計劃和項目內容，保證土地儲備與開發工作的穩步進行。土地儲備與開發工作并不總是萬無一失，穩妥無誤的。由于市場經濟體制下，土地利益杠桿的作用總是能夠對土地儲備與開發工作產生巨大影響，一旦工作計劃與市場需求之間產生錯位，很容易導致有的地區土地資源大量閑置，而有的地區卻土地資源緊缺，土地價格一路飛漲，居高不下，這一方面造成土地資源的大量浪費，一方面對人民生活產生不良影響，而這些風險因素正是土地儲備與開發工作所應該嚴格調控的內容。

五、結束語

機遇總是與挑戰伴隨而生，新時期對于我國土地儲備制度而言就是一個機遇與挑戰并存的時期。雖然當前我國土地工作現狀中存在著整體規劃性差、政府職能發揮欠缺以及資金供應不足影響執行力等問題，然而通過有效的土地工作計劃的制定、相關土地儲備與開發項目的實施以及區域資金協調平衡機制的建成等措施，我國土地工作必然能過抓住機遇，規避風險，在新時期、新階段不斷深化，取得更大成就。

參考文獻：

[1]施源.許亞萍，李怡婉．面向規劃實施的土地儲備機制探討―以深圳土地整備規劃工作為例[A]2008 中國城市規劃年會論文集[C].2008．

第5篇：土地儲備制度范文

Abstract: Formulating the city land reserve system is the system of urban land again, is further deepen the innovation of urban land use system reform of an objective requirement. However, in the city land reserve system operational practice still existing some problems that need further effort to establish and perfect the system of urban land, the key is to construct a scientific and reasonable system of land reserve mechanism, establishing the city land fund, and perfect the land market and the city land reserve system of legal support system.

關鍵詞: 土地儲備;經營城市;制度;思考

Key words: land reserve;city management;system;thinking

中圖分類號:F293.2 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)19-0245-01

0引言

經營城市,即要把市場經濟中的經營意識、經營機制、經營主體、經營方式等多種要素引入城市建設之中,全面歸集和盤活資產,促使城市重新配置和優化組合,從而建立多元化的融資渠道,不斷擴充城市建設的資金來源。經營城市的核心是運營城市空間資源,尤其是土地資本,因為,城市的一切活動都要依賴于土地,而土地供給又具有稀缺性,只有相當數量的土地資源、資產集中在政府的儲備庫里,進行土地優化配置,才能形成土地利用布局適當、效果合理及綜合效率最高的模式。

1需要明確的幾個概念

1.1 經營城市“經營城市”的概念與內涵,界定為“構成城市空間和城市功能載體的自然生成資本(如土地資源)、人力作用資本(如道路、橋梁等基礎設施)及其相關的延伸資本(如廣場、街道的冠名權)等”進行集聚、重組和運營,從中獲取收益,再將這筆收益投入到城市建設的新項中去,走“以城建城”、“以城養城”的新路子。

1.2 城市土地儲備制度是指由城市政府委托的機構通過征用、收購、置換、到期回收、土地整理等方式,從分散的土地使用者手中將土地集中起來,并由政府或由政府委托的機構組織進行土地整治與開發。在完成了房屋拆遷、土地平整等一系列前期開發工作后,再根據城市土地年度計劃,有計劃地將土地投入市場的制度安排。

通過以上概念的比較,可以看出建立城市土地儲備制度是經營城市過程中的一個重要環節,利用土地保值增值的特性,通過政府對其壟斷性的儲備,合理地調控土地市場,使其達到增值的目的,進而使政府獲取土地收益,為城市建設、舊城改造積累資金。

2經營城市與土地儲備的關系

我國城市土地屬于國家所有,政府享有在法律規定范圍內占有、使用、收益和處置土地的權利。但很長一段時間以來,我國城市存量土地幾乎掌握在使用者手中,政府事實上失去了對城市存量土地的控制,土地市場比較混亂,并帶來一些弊端。

如:其一,城市規劃難以實施。由于政府未能壟斷土地一級市場,城市的建設開發很大程度上按照開發商的意圖來實施,結果往往會與城市規劃發生沖突,不僅使規劃的舊城成片改造、綜合開發的設想難以實現,而且這種無序的開發效果也不理想。建設搞了不少,城市整體面貌卻改變不大,并對進一步改造增加了難度。其二,國有資產大量流失。由擁有存量土地的企業自行招商,主動方往往是開發商。使許多土地交易價格偏低,甚至搞暗想操作,滋生腐敗;土地市場無序也造成存量土地流轉的不合理,部分開發商趁機炒賣地皮,導致國有資產的大量流失。其三,存量土地難以總體全面開發。由于存量土地未實行統購統銷,沒有統一的開發規劃和計劃,使一部分開發前景不理想或開發難度大的地塊無人問津、長期閑置,也使一些想通過盤活存量土地解困的企業難以落實脫困措施。

3市場經濟條件下,實行土地儲備的意義

土地收購儲備是“經營城市”的核心問題,土地收購儲備制度是土地招標、拍賣、掛牌等有效顯化國有土地資產價值方式的重要支持基礎。土地收購儲備制度是城市土地制度改革的方向,也是土地利用方式和管理方式的一種改革和創新,應站在政府“經營城市”的戰略高度,建立健全完善的土地收儲制度。

3.1 通過土地收購儲備盤活企業資產土地使用權不流動,資產就盤不活。國有企業特別是經濟效益較差的企業,土地資產長期處于“凝固”狀態下,不會自行產生資本價值的增加。土地資產不流動,就會慢慢從價值形態上流失。土地資產只有當它們作為資本的一種形態運用到物質上產領域中去的時候,才會實現其價值的轉移,并為其產生價值的增加創造條件。所以,土地使用權不流動,資產就盤不活。如果國有企業長期承載著大量無法正常發揮作用、無法帶來效益與增值的土地資產,就不會有活力。

調整盤活企業土地資產存量,就是要通過土地收購儲備等有效手段,推動國有企業土地使用權流動,一方面,將閑置的土地資產存量調劑到可以使其發揮作用的高效企業與優勢企業,使得原有企業卸掉包袱。另一方面,將存量土地資產變現,讓靈活性強的貨幣資金投入到更好的資產運作上去,從而多方面實現國有土地資產的保值增值。采取企業兼并、破產與土地置換或收購儲備等盤活方式優化配置土地資源,可以把有限的土地資源轉移到優勢的部門、優勢的產業,形成規模經濟,更有利于社會經濟加快發展。

3.2 建立土地收購儲備制度,有利于提高政府調控土地市場的能力建立土地收購儲備制度,對于盤活存量土地,建立“公平、公開、公正、規范”的土地市場,調整城市用地結構,提高城市土地利用率,增加土地資產收益都將起到積極的作用。

4對當前土地儲備制度的一些思考

第6篇：土地儲備制度范文

關鍵詞：土地儲備制度房地產市場對策建議

土地儲備制度在我國的興起

綜合來看，我國土地儲備制度率先在市場經濟較為發達的深圳和上海得以實施。此后，杭州、廈門、南京、青島、廣州、鄭州等城市也先后成立土地儲備機構，開展土地儲備工作。目前我國已有近半數的市縣建立了土地儲備制度。我國土地儲備制度的含義是：由城市政府委托或設立的專門機構，對通過收回、收購、置換、征用等方式取得的土地進行前期開發、整理，并予儲存，根據城市土地利用規劃和年度用地計劃，將所儲備的土地以招標、拍賣等方式有計劃地投入市場，以供應和調控城市各類建設用地需求的一種經營管理制度。

城市土地儲備制度應用狀況

近年來，土地儲備制度在我國一些城市的運作取得了巨大成效，在完善土地市場、控制土地供應、促進城市產業結構調整和基礎設施建設等方面的優越性已逐步表現出來。但是，隨著土地儲備實踐的深入，人們對該制度在房地產市場的影響方面存在著許多疑慮。

地價房價上漲，開發市場起點不公

在已建立土地儲備制度的城市中，土地出讓價格大幅上揚，商品房價格隨之上漲。以杭州市為例，近年來該市地價、房價呈不斷上揚趨勢。同時，與目前的土地出讓價格比較，實施土地儲備制度前的我國城市土地出讓價格很低，制度實施前后地價差異很大。相鄰地塊的兩個項目由于土地成本的差異，導致開發的起跑線不公平。如何平衡制度實施前后一級市場的價格差異，如何在歷史與現實之間找到平衡點，是當前困擾我國許多城市政府的一個急需解決的問題。

市場結構失衡，多層次需求難滿足

我國推行房產改革政策的目的是采取多渠道、多途徑來滿足城鎮居民不同層次的住房需求。有人認為，土地儲備的實施在一定程度上影響了這一目標的實現，它導致房產開發走向集約與壟斷，市場逐漸被一些實力強的開發企業所占據，小型與實力較弱的開發企業被淘汰出局，而當前實力強的開發企業著眼于高檔和高回報開發，銷售的對象是高收入群體。即使是面向普通工薪階層開發的經濟適用房，開發檔次和市場價格也較高，部分消費者難以承受。房地產市場結構的失衡使多層次的住房需求得不到有效滿足，也造成高檔商品房供需矛盾加大。

土地儲備制度對房地產市場影響的分析

作為土地資源的配置方式之一，土地儲備制度的實施必然對房地產市場、土地資本市場產生影響。但是，該制度是否是引起城市地價上漲的主因，這就需要深入研究，它直接關系到我國城市土地儲備制度今后的發展與完善。

對城市土地價格上漲的分析

糾正扭曲的地價是城市地價上漲的直接原因我國土地儲備制度是在土地真實價值受到抑制，土地價格嚴重扭曲的情況下建立起來的，招標、拍賣方式帶來的地價合理上漲是土地價值的真實體現。在先前不規范土地市場中，地價或成交價低，一方面是土地隱型市場不注重價格杠桿作用的結果，另一方面灰色交易造成了國家利益的嚴重損失。據測算，我國的土地資產有25萬億元。由于種種原因，目前全國土地資產每年流失近100億元。實施土地儲備制度，土地市場在公平、公開的平臺上運作，必然帶來地價的上漲，其實質是國家作為土地所有者對土地收益權的體現。

土地市場無序炒作是地價上揚的重要原因目前在建立土地儲備制度的城市中，招標拍賣出讓土地出現了地價的非正常上漲。日本學者野口悠紀雄曾用現實地價與理論地價的差異來衡量東京市土地市場的健康狀況。其中的理論地價是指地租的資本化。結合我國的實踐，政府在土地的出讓環節中都要確定基準地價、標定地價和出讓底價。其中，基準地價是指政府按土地級別、用地類型或區段位置評估確定的平均價格。它是政府宏觀調控地價和進一步評估標定地價、出讓底價的基礎；標定地價是政府根據需要評估的具體地塊，在正常土地市場和正常經營管理條件下某一日期的土地使用權價格。它是政府出讓土地使用權時確定出讓金額的依據；出讓底價是指經具有土地評估資格的機構按規定的程序進行評估后，由市土地行政主管部門根據基準地價和標定地價所確定的土地使用權價格。由此可見，這三種價格在一定程度上具備了理論地價的含義，土地出讓價格只有在理論地價的合理范圍內波動才是正常的。

土地儲備對土地價格的影響不大以杭州市為例，對該市自實施土地儲備制度以來的土地儲備庫存量和土地交易價格進行相關分析：土地儲備庫存量（DS）與土地交易價格(DP)的相關系數為0.659，為顯著相關。但在對該樣本相關系數進行顯著性檢驗時發現t值偏小，總體相關系數接近零值，土地儲備量與土地價格呈弱相關關系。對土地儲備庫存量（DS）與土地交易價格（DP）進行簡單回歸分析，土地儲備庫存量對地價的解釋能力較弱。

DP=1636.75+13.92DS(t=1.752)

擬和優度檢驗R=0.435，F=3.080，DW=1.940

LN(DP)=7.001+0.221LN(DS)(t=3.125)

擬和優度檢驗R=0.206，F=1.038，DW=1.819

由以上回歸模型的解釋，土地儲備庫存量與地價間的相關關系較弱。土地儲備庫存量每增加1萬平方米，對地價平均有13.92元/平方米上漲的貢獻。按照彈性解釋，如果土地儲備庫存量增加1%，地價只變動0.221%。通過以上分析可知，土地價格上漲并不是由土地儲備制度造成的，土地儲備對土地價格的影響不大。

對商品房價格上漲的分析

房價上漲是多種因素共同作用的結果。其中，開發成本、市場需求等因素是主要的。

開發成本上升是房價上漲的主要原因在土地拍賣供應方式中，開發商的土地成本投入數額受到市場競爭的影響，必然以市場最高價才可競得理想的土地。而將土地成本增加部分轉嫁至房價是開發商轉嫁開發風險的必然選擇。以杭州市為例，對該市自實施土地儲備制度以來的商品房銷售價格和土地交易價格進行相關分析：房價（HP）與土地交易價格（DP）的相關系數為0.980，為高度相關。對房價（HP）與土地交易價格（DP）進行簡單回歸分析，土地交易價格對房價有很好的解釋能力。

HP=815+1.079DP(t=9.849)

擬和優度檢驗R=0.960，F=96，DW=2.996

LN(HP)=2.566+0.718LN(DP)(t=10.232)

擬和優度檢驗R=0.659，F=7.73，DW=3.355

由以上回歸模型的解釋，房價與地價之間有很強的正相關關系。土地交易價格每增加1元/平方米，對房價平均有1.079元/平方米上漲的貢獻。按照彈性解釋，如果土地交易價格增加1%，房價將變動0.718%。房地產市場需求的相對旺盛是拉動房價上漲的又一因素目前我國正處于城市化的加快發展階段，土地供應的高度壟斷直接導致城市用地需求猛增，間接影響城市房地產開發進程和總量增加，進一步導致房屋需求上升。需求的相對旺盛必然引起房價的上漲。以杭州市為例，對其近年來的商品房銷售價格和商品房銷售面積進行相關分析：房價（HP）與商品房銷售面積（M）的相關系數為0.969，為高度相關。對房價（HP）與商品房銷售面積（M）進行簡單回歸分析，商品房銷售面積對房價有較好的解釋能力。

HP=-236.18+12.814M(t=7.844)

擬和優度檢驗R=0.940，F=62.67，DW=2.564

LN(HP)=2.11+1.065LN(M)(t=8.242)

擬和優度檢驗R=0.646，F=7.30，DW=3.444

由以上回歸模型的解釋，房價與房屋銷售面積之間有較強的正相關關系。商品房銷售面積每增加1萬平方米，對房價平均有12.814元/平方米上漲的貢獻。按照彈性解釋，如果銷售面積增加1%，房價變動1.065%。

土地管理上的缺陷也在一定程度上影響了房屋的整體價格水平我國一些城市從鼓勵扶持某一事業發展的目標出發，曾相繼出臺了一系列土地優惠政策，主要針對經濟適用房、以房帶路、招商引資、扶持骨干企業、幫助特困企業等等。由于政策執行上的自由度大，管理很難到位，造成土地資產流失，也沒有達到扶持的目的。此外，由于國家對經濟適用房土地獲取、設計方案、購房對象范圍限定等方面還缺乏嚴格有效的管理，一些房地產開發商千方百計以經濟適用房名義取得劃撥土地后，不按國家規定的標準建設經濟適用房，造成了房地產市場競爭不公、產品結構不合理和土地供應的無序。

因而土地儲備制度對我國房地產市場的負面影響不大，不會直接導致房地產價格上揚。

完善土地儲備制度的對策建議

為了使土地儲備制度對我國城市建設發揮更大的作用，有必要對該制度進行進一步的完善，具體建議如下：

合理控制土地儲備的范圍和數量

土地儲備制度是確保政府切實壟斷土地一級市場的一種管理制度。但必須指出，不能以壟斷影響土地市場的發育，也不能盲目擴大土地一級市場的邊界，必須正確處理政府調控與市場配置的關系，合理控制進入土地儲備的范圍和數量。我們認為，在地價上漲過快的城市，完全可以通過成立有形的土地交易市場，允許一些有閑置土地的企業上市交易，這樣既可以讓閑置的土地盡快流動起來，增加土地供應量，也可避免土地資源浪費。科學合理地確定土地儲備數量是土地儲備制度正常運行的重要保證。但土地儲備過多，會造成資金占用過多，加大土地儲備機構的經營風險。合理的土地儲備數量要根據土地市場供求關系來確定，而土地供求取決于社會、經濟、政策等若干因素，要通過對相關歷史數據進行統計分析，設計需求預測模型，進而得出最佳土地儲備數量。

加大土地供應結構的調整力度

土地供給結構與需求結構的協調均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前我國一些城市已出現地價、房價大幅上漲的情況下，土地儲備機構不僅要根據市場的實際需要和經濟發展實際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細分的角度，適時調整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需失衡的矛盾。就當前我國房地產市場狀況而言，當務之急是緊縮城市中心區住宅用地和城市高檔房地產用地，對開發高檔商品房，不僅要從供給源頭上進行限制，還要以高地價、高稅收等手段加以限制；落實經濟適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當放寬，滿足居民日益增長的住房需求。在“放寬”政策的同時，要切實規范土地行政管理行為，避免土地供應政策帶來的漏洞。

建立健全相關配套的法律法規

建立健全相關配套的法律法規，用配套的法律手段解決現實中的問題如公益型用地的收購與管理、原建成區的隱形土地市場問題等等；同時要嚴格執法，加大管理力度，使土地儲備工作順利進行。建立依法監督的機制，對儲備機構的工作進行監督，以保障儲備目標的實現應建立土地儲備工作信息公開制度，盡量公開土地儲備機構在土地收購、開發、儲備和出讓環節中的資料和信息，便于各方的監督和投訴。同時，通過公開如年度土地出租、出讓計劃、一級土地市場交易資料、土地儲備數量等市場信息，促進房地產開發市場的理性發展，引導市場化的開發商能夠根據信息進行分析預測，做出理性的投資決策。

強化土地儲備管理的監控職能

土地儲備管理監控職能的弱化嚴重地阻礙了城市土地市場和房地產市場的健康有序發展。因此，要強化土地儲備管理的監控職能，加強對土地使用狀況和土地價格的全程監控和跟蹤管理。具體來講，監控的內容一是建設用地的選址、用途是否符合城市土地利用總體規劃和城市建設規劃的要求；二是建設項目是否按法定程序和審批權限申請和審批，有無違反規定用途使用土地；三是土地利用是否按規定的進度進行建設，有無占而未用的土地；四是土地價格是否合理，是否故意抬高地價或壓低地價，從事炒賣地皮的非法活動。同時，與房地產管理部門密切配合，實行地價與房價的鏈接管理，杜絕房地產市場不合理定價行為。

重構土地儲備的組織體系

在我國城市建立土地儲備制度的初期，以杭州市為代表的分層次兩級管理模式的組織體制的運行比較順利。但隨著土地儲備制度實踐的深入，這種體系的弊端日益暴露。一方面，土地儲備機構掛靠土地行政管理部門，接受后者的直接領導，致使其地位弱化，運作效率不高；另一方面，在土地儲備實施中需要相互配合的城市規劃、計劃、建設、財政、環保、房管等多個政府職能部門之間的責任不清，未形成協作的格局。

為此，應該對土地儲備機構掛靠于土地行政管理部門的現有體系進行改革。其目標是，建立由市土地與房產管理委員會直接領導土地儲備機構的新體系。具體內容是：城市政府通過機構改革，對與城市土地利用和管理直接有關的部門進行整合，組建土地與房產管理委員會。該委員會下設土地管理、房產管理、城市規劃以及土地儲備等若干辦公室。新的組織體系有利于提高土地儲備機構的地位，為充分發揮其作用提供條件也有利于各部門之間的協調。

參考資料：

1.楊遴杰、林堅、高永，國外土地儲備制度及借鑒，中國土地，2002（5）

2.吳次芳、譚永忠，我國城市土地儲備的幾個問題，城市問題，2002（5）

3.劉田，構筑土地市場巍峨大廈——紅五月縱橫談，中國土地，2002（6）

4.(日)野口悠紀雄著，汪斌譯，土地經濟學，北京：商務印書館，1997

第7篇：土地儲備制度范文

[關鍵詞]土地收購儲備制度 問題 對策

中圖分類號：G19 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）25-0183-02

隨著我國城鎮化規模的不斷增大，越來越多的城市周邊土地被政府收購，用作城市的儲備土地，但是，我國在這方面的制度比較欠缺。自從土地收購興起以后，土地糾紛案件絡繹不絕，雖然國家及時發現了這個問題，并采取了一定的解決措施，有些地方政府也制定了相關制度，但從整體上，我國目前的土地收購儲備制度實施中仍存在諸多問題，需要不斷完善。

一、土地收購儲備制度產生的原因及意義

（一）產生土地收購儲備制度的原因

1、市場機制優化配置催生了土地收購儲備制度的建設

我國城市土地歸國家所有，隨著國家經濟體制改革的進行，經營性用地得到改善，實行的土地有償有期限使用制度，在一定程度上解決了土地產權不明晰、制度不完善等缺點。但是，在有償使用土地供應制度出臺后，政府因常采用協議出讓土地方式致使土地出讓價格偏低。因此，為規范和有效管理土地市場，就需要實行土地儲備制度。

2、嚴格保護耕地政策促進了土地收購儲備制度的建設

國家發展階段大量耕地被占用，農業生產受到影響，國家出臺的《土地管理法》對保護耕地有嚴格的政策，因此城市建設土地從主要來自農地轉為主要來自城市閑置土地和其他存量土地。利用存量土地涉及到眾多土地使用人的重大利益調整，必須將行政手段和市場手段結合才能解決問題，因而促進了土地收購儲備制度建設。

3、城市處置閑置土地推動了土地收購儲備制度的發展

一些企業搬遷改造，或是破產倒閉，就出現了城市的閑置用地。土地收購儲備制度為處置這些企業留下的土地提出了可行的解決方案，可以盤活企業存量土地，有效避免土地閑置及土地資源浪費。

（二）建立土地收購儲備制度的意義

1、土地收購儲備能集約合理利用土地，優化配置資源

隨著我國經濟社會的快速發展，建設用地需求與耕地保護之間的矛盾日益突出，耕地保護壓力日趨嚴峻。同時，我國粗放用地現象還較嚴重，亟需深入開展節約集約用地，推動經濟發展方式轉變為生態文明建設。多年來，從中央到地方都強調政府要壟斷土地供應，但在實際操作中，政府只能通過農地轉用、征用等手段控制新增建設用地供應，而對城市存量土地的壟斷能力十分微弱。實際工作中依然存在法律依據缺失、部門配合不力、資金來源單一等共性問題，成為進一步完善土地收購儲備制度的障礙。實踐證明，土地收購儲備制度對規范土地市場、調控土地價格、加強土地合理利用等方面起到了積極作用。

2、土地收購儲備能充分發揮政府對土地資源配置的宏觀調控作用

我國正處在城市化的快速發展時期，各類建設用地對耕地的需求量與可供量之間的矛盾日益突出，與此同時城鎮內部存在大量閑置和低度利用土地。為了規范土地市場，支持國有企業改革，營造公開、公平、公正的市場和投資環境；為了政府控制土地一級市場的供應總量，形成“一個渠道進水、一個水庫蓄水、一個閘門放水”的土地供應運行機制，提高城市土地利用率；為了政府主導土地市場、管好城市建設用地，集聚城市建設資金，推動城市經濟和社會的可持續發展，必須進一步完善土地收購儲備制度，實現政府對土地一級市場的高度壟斷，使城市土地資源發揮最大效益。

3、土地收購儲備能培育規范土地市場，優化投資環境

作為國土資源管理參與宏觀調控平臺的土地市場，其建設培育和規范，對地方經濟發展起著至關重要的作用。土地收購儲備制度建立后，政府通過抓“土地收購權”和“土地批發權”，抓土地和資金兩個要素，加強了土地供應和土地盤活資金的調控能力。因此，我們必須積極探索建立土地資源儲備、“凈地”出讓、全程監管的良性管理方式，從基礎和源頭入手，構建與經濟社會發展相適應的土地市場機制，不斷增強對土地市場的調控能力和切實增加財政收益，從而保證國家對國有土地資產的合法收益。

二、土地收購儲備制度存在的問題

1、土地收購儲備相關法律法規不健全

沒有健全的法律法規可以遵守，土地儲備工作的深入開展就受到限制。土地收購儲備具有一定的強制性，政府在實行時需要法律依據來保證工作開展，然而，各地土地收購儲備的制度建設都是由各地方政府自行決定的，沒有國家統一標準。

不少地方政府把土地收購儲備當成了牟利工具，土地收購儲備對市場培育和建設起到負面作用。在實際土地收購中，不少地方的收購儲備機構常常忽視原有土地使用者利用土地的合理要求，過度使用政府強制力、強迫原有土地使用者必須接受政府收購土地的行為，或者收購儲備機構在收購土地時，補償價格不合理，以行政手段剝奪原有土地使用者的正常利益，擾亂了土地市場的公平交易。

2、土地收購儲備的資金有待籌措，風險控制機制不健全

土地進行價格補償和必要的前期整理開發，需要支出龐大的資金，然而資金來源絕大部分是通過土地抵押向銀行貸款，少部分是由政府投入，銀行貸款金額有限，風險也較大，貸款期限也很難和儲備土地周期相匹配，這種資金渠道很難滿足土地儲備。

3、土地收購儲備的收益分配機制不明晰

土地收購儲備機制需要以界定土地收益的構成、合理分配政府和原土地使用者之間的利益作為重點問題解決。政府在土地收購中地位強于被收購者，因此土地收購價格偏低，被收購者的利益受到損害。

4、土地收購儲備范圍擴大容易造成建設用地閑置浪費

隨著我國土地市場逐步發展，土地收購儲備不僅面向存量建設用地，其面向范圍和對象不斷擴大，隨之會出現新問題。不少地方都將收購儲備用于征轉農用地，雖然一時能夠及時支付農民征地補償安置費，對城市的統一規劃管理也有幫助，但也導致了收購儲備獲得的大量借貸資金涌入農地轉用、征地過程，一旦擬投資建設的項目情況稍有改變，已形成的新增建設用地極易產生閑置浪費現象。

三、改善土地收購儲備制度的對策

1、完善土地收購儲備的法律法規

遵循科學土地收購儲備程序，采取多種收購方式有利于提高收購運行效率。在土地儲備環節上，應實現效益儲備向法治儲備的轉變，積極探索土地儲備模式，逐步做到向市場提供土地資源。在土地出讓環節，應遵循公開出讓的原則，儲備土地出讓必須納入統一的土地供應總量計劃，實現土地資源的充分利用和收益最大化。

2、建立土地收購儲備資金的良性循環機制

土地收購儲備投入高、資金需求量大，因此保證土地收購儲備工作穩定發展的首要條件是土地收購儲備資金的來源。資金的籌集、有效使用、優化投資結構和資金的合理分配是保證資金良性循環的重點。每項土地收購儲備都應當按照市場經濟規律辦事，經過可行性研究后再采取資金儲備。政府可以讓開發商在為城市基礎設施建設和公益性事業發展工程中做出貢獻的同時，獲得豐厚的利潤補償。在土地所有權收益優先的前提下，也保證土地經營權的收益。

3、建立土地收購儲備的監督管理體系

權力機關的監督力度要加強，地方政府應將土地收購儲備年度計劃納入地方人大報告中。對土地收購儲備機構的業績進行考核，不應該單純的以贏利為目標，要把集體、公共、經濟效益作為一體，采用多元化評價體系。儲備工作信息公開制度也應建立，避免暗箱操作，收購、開發、儲備和出讓，這四大程序都應公開透明。

第8篇：土地儲備制度范文

關鍵詞：土地儲備制度；問題；對策

一、我國城市土地儲備制度的建立

我國城市土地儲備制度是我國城市國有土地產權制度變革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用協議方式出讓第一塊土地使用權，開創了國有土地使用權有償出讓的先河，成為我國城市土地使用制度的一次革命性標志。隨著改革不斷向市場化方向的深入推進，1996年，上海市成立中國第一家土地收購儲備機構一上海市土地發展中心。2001年4月30日，國務院頒布的《關于加強國有土地資產管理的通知》指出，為增強政府對土地市場的調控能力有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。

土地儲備制度是政府加強壟斷城市土地供應的新的政策工具，通過土地儲備制度，可以確保政府壟斷土地一級市場，有效控制土地供給，防止多頭供地；有利于企業改制解困，盤活存量土地資產，高效合理配置存量土地；土地收購后，進行開發和整理，使一些規劃不合理，環境較差的土地得以再開發和再利用；出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國有土地資產的增值。

二、我國城市土地儲備制度存在的問題

1土地儲備運作主體界定不清。

從目前來看，全國各地一般都建立土地儲備中心作為土地儲備的實施機構，明確土地管理部門作為土地儲備中心的管理機構，形成了政府與土地儲備機構之間的委托關系。但在實際運行過程中，城市土地發展中心一個部門的工作既要代表政府制定收購儲備計劃并根據土地利用年度計劃，具體實施土地收購儲備等工作；又要參與到企業運營過程中，與開發商共同經營土地，便產生了政府部分官員的“尋租”行為。

2土地出讓傾向于高端住宅。

隨著房地產行業的快速發展，土地出讓作為這一行業的起始點正在起到關鍵性環節作用。同前，部分城市住宅價格在國家宏觀調控下卻飛速上揚，部分城市的土地儲備機制運作過程中，存在單純追求土地高收益的傾向，居民房價收入比例超過國際標準3至5倍，引起中國大部分低收入利益群體的強烈不滿。

3土地儲備的收益分配及征用補償機制不健全。

土地儲備中心在征購、回收土地時，需要對土地、地上建筑物等進行一定的補償。由于補償標準很低，導致很多郊區農村的農民出現了耕作無地、就業無門、保障無路的“困境”，拉大了城鄉之問的差距和矛盾。

三、發展我國城市土地儲備制度的對策城市土地儲備制度的發展必須圍繞資源配置、激勵、約束、風險保障等方面。

1建立一個以政府為核心，土地管理部門為紐帶，有關部門共同參與的土地儲備管理機構，制定科學的土地收購、儲備和供應計劃，保障政府對城市土地資產的有效經營，促進經濟社會發展。

第9篇：土地儲備制度范文

1　數據統計基本情況概述

本次數據統計的截止日期為2003年12月31日，由于是通過國土資源部內部明電形式的調查要求，各地上報的數據較齊全，全國共有1，624家土地儲備機構返回數據，基本涵蓋了全國已建立土地儲備機構的地區。其中有24家機構是由當地以前成立的土地開發整理之類的機構轉變或者增加職能而來，成立時間沿用的是原機構成立時間，多在1996年之前。因無法對此類單位一一加以確認，故本文予以略去。因此，此次分析所用的有效數據為1，600份，基本反映了土地儲備機構在我國（臺灣、香港和澳門除外）的發展情況。

為了分析土地儲備制度在我國發展的空間差異，本文援引2003年《中國城市統計年鑒》的劃分標準，將我國的省級行政單元按地理位置分為東、中、西三個地區。同時，為了分析其在我國城市等級中的發展情況，根據《中國城市統計年鑒》中城市統計分組的劃分標準及數據處理的需要將全部統計設市城市分為特大城市（包括原標準中的特大城市和超大城市）、大城市、中等城市和小城市四等。文章中涉及到的各類行政單元的數量統計依據的是《中華人民共和國行政區劃簡冊》（2004），其中數據截止日期為2003年底，與本次分析所用的數據截止日期一致。

2　我國土地儲備機構時間發展情況分析

通過數據統計，得到從1996年到2003年間各年度成立的土地儲備機構數以及累計成立的土地儲備機構數（表1）。依據兩組數據分別繪制曲線圖，如圖1、圖2所示。

表1　土地儲備機構年度統計表／家

Tab.1 The amount of Land-banking organizations 年份

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

累計成立機構數

1

9

17

49 183

529 1，110 1，600

當年成立機構數

1

8

8

32 134

346

581 490

由圖1可以看出，曲線呈近似的S型曲線，在1999年之前，曲線走勢平穩，在1999年曲線有了加速增長的態勢，從2000年開始曲線突然拔高，在2001年和2002年曲線增勢進一步明顯，從2003年開始呈現趨緩的傾向。與此對應的是在圖2中，各年度成立的機構數量曲線走勢更加明顯，從2000年開始急增，在2002年達到頂峰后，2003年出現了回落。

結合我國土地儲備發展歷程，我們認為土地儲備機構數量在時間坐標上呈現出的這種特點的主要原因是：① 在2000年以前，土地儲備制度大多在上海、杭州、廈門、南通、青島等一些東部和中部地區較大的城市中得到推行，而且處于嘗試階段，總體發展較緩。② 隨著一些城市實施土地儲備取得了一些成果，積累了相對成型的經驗，在1999年6月， 杭州土地儲備制度建設的成果和經驗在全國土地集約利用市長研討班上進行介紹。同月，國土資源部以內部通報的形式向全國轉發了《杭州市土地收購儲備實施辦法》和《青島市人民政府關于建立土地儲備制度的通知》。這次會議以及通報對我國土地儲備制度的發展產生了重要的影響，使得各地尤其是東部地區大量學習杭州和青島經驗，建立土地儲備機構，推行土地儲備制度。由于各地在設置機構前有一個實地考察取經以及自身制度建設的過程，因此大規模的機構建立的情形出現在半年以后，即2000年。從年度機構成立數量上可以看出，新成立的機構由1999年的32家突增到2000年的134家，2001年達到346家。③在2001年5月，國務院下發了《關于加強國有土地資產管理的通知》（即國發[2001]15號文），要求“為增強政府對土地市場的調控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度”。次年，國土資源部出臺了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，這兩份文件為建立土地儲備機制提供了政策依據，極大地推動了該制度在全國的推行，2002年成立的機構數達到了最高值——581家，2003年也達到了490家。

圖1　機構成立數量年度累計圖

Fig.1 Accumulated amount of the established organizations annually