市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告精選(九篇)

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第1篇：市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：知識(shí)產(chǎn)權(quán)；評(píng)估方法；知識(shí)經(jīng)濟(jì)

中圖分類號(hào)：D9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2012）01-0239-01

保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)、保護(hù)人類的智力成果，是當(dāng)今全球性的重要課題，也是世界關(guān)注的熱點(diǎn)。各國(guó)的實(shí)踐表明，知識(shí)產(chǎn)權(quán)制度對(duì)于鼓勵(lì)創(chuàng)造、繁榮科學(xué)文化、提高綜合國(guó)力、促進(jìn)國(guó)際經(jīng)濟(jì)和文化的交流和合作，具有十分重要的意義與作用。正如同志1996年底在廣東省考察工作時(shí)指出的“保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)也是一場(chǎng)激烈的國(guó)際經(jīng)濟(jì)斗爭(zhēng)，美國(guó)等西方發(fā)達(dá)國(guó)家在知識(shí)產(chǎn)權(quán)方面占優(yōu)勢(shì)，他們強(qiáng)調(diào)保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)，其目的就是要壟斷市場(chǎng)和技術(shù)”。

在當(dāng)今知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)成為國(guó)家、企業(yè)建立核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素之一，國(guó)家和企業(yè)都積極研究和實(shí)施知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略，其關(guān)鍵內(nèi)容是實(shí)現(xiàn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)業(yè)化。2006年的新公司法取消了無形資產(chǎn)不能超過公司注冊(cè)資本20％的限制，這也為企業(yè)進(jìn)行知識(shí)產(chǎn)權(quán)投資創(chuàng)造了良好的條件。企業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估是企業(yè)進(jìn)行知識(shí)產(chǎn)權(quán)投資、實(shí)現(xiàn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)業(yè)化的重要前提。對(duì)企業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值作出客觀公正的評(píng)價(jià)，有利于最大限度的實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

1 我國(guó)知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估方法的評(píng)價(jià)

1.1 我國(guó)知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估方法應(yīng)用分析

（1）充分考慮許可證貿(mào)易合同的類型和許可或轉(zhuǎn)讓的專利技術(shù)權(quán)益的狀況。在對(duì)技術(shù)型無形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，無論采取何種評(píng)估方法，都應(yīng)當(dāng)考慮許可證貿(mào)易合同的類型和許可或轉(zhuǎn)讓的專利技術(shù)權(quán)益的狀況。特別注意到由于目前我國(guó)技術(shù)交易的材料收集工作還不完善，不能滿足市場(chǎng)法評(píng)估技術(shù)型無形資產(chǎn)的要求，因而在實(shí)際評(píng)估中較少采用這種方法。但市場(chǎng)法有很廣的理論支持，市場(chǎng)往往是技術(shù)價(jià)值的最佳指示器。而且，隨著我國(guó)技術(shù)交易市場(chǎng)的不斷完善，技術(shù)交易越來越活躍，市場(chǎng)法運(yùn)用會(huì)越來越廣。

（2）對(duì)計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行評(píng)估，一般采用成本法和市場(chǎng)法。對(duì)計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行評(píng)估，成本法以軟件的開發(fā)成本為基礎(chǔ)進(jìn)行評(píng)估；市場(chǎng)法是通過比較類似資產(chǎn)在自愿交易下的價(jià)值來確定軟件的價(jià)值。當(dāng)被評(píng)估軟件具有一定流通年限時(shí)，可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，該方法簡(jiǎn)單，直接。若在推出一個(gè)新軟件時(shí)，市場(chǎng)上已經(jīng)有同類產(chǎn)品，若可參照該軟件的價(jià)格作為確定新軟件價(jià)值的基礎(chǔ)，關(guān)鍵看兩者相比較功能相差如何。軟件常有新版本出現(xiàn)，市場(chǎng)法較適用于新版本出現(xiàn)時(shí)價(jià)值的評(píng)估。

（3）商標(biāo)記價(jià)以收益現(xiàn)值為標(biāo)準(zhǔn)。商標(biāo)價(jià)值評(píng)估主要是以商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓和商標(biāo)權(quán)許可使用為目的的當(dāng)企業(yè)未來外部環(huán)境的巨大變化，導(dǎo)致資產(chǎn)不能適應(yīng)這種變化，從而影響收益的情況。由于商標(biāo)的價(jià)格主要不是按其“物化”的價(jià)值，而是按其額外收益來確定，從而商標(biāo)價(jià)值評(píng)估，本質(zhì)上應(yīng)采用收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)。決定收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)的主要因素是:重置成本、超額利潤(rùn)、本金化率、追加資本等。對(duì)于國(guó)內(nèi)外的馳名商標(biāo)權(quán)價(jià)值的評(píng)估，由于商標(biāo)開發(fā)和使用的歷史較長(zhǎng)，具有明顯的歷史傳統(tǒng)和市場(chǎng)信譽(yù)優(yōu)勢(shì)，而其商標(biāo)的成本又基本收回，所以，此時(shí)商標(biāo)權(quán)的價(jià)值主要是按新增收益和馳名度大小來確定。

（4）著作權(quán)無形資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。著作權(quán)無形資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法有很多種，但在實(shí)際應(yīng)用到著作權(quán)中又有其特殊性，在具體應(yīng)用時(shí)應(yīng)選擇較為恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方式進(jìn)行評(píng)估。當(dāng)評(píng)估版權(quán)的目的是財(cái)務(wù)記賬攤銷費(fèi)用，或版權(quán)的成本構(gòu)成合理、清晰時(shí)，可根據(jù)該出版社為該圖書所付出的全部費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估，可從基本稿酬、印數(shù)稿酬及其雜費(fèi)的發(fā)生中考慮使用重置成本法。但是，將重置成本法應(yīng)用于著作權(quán)的評(píng)估時(shí)存在有一定的難度，因?yàn)?，版?quán)的成本中活勞動(dòng)所占比例較大，要比較準(zhǔn)確地確定活勞動(dòng)的成本是非常困難的；著作權(quán)作為一種權(quán)力，其損耗一般是無形損耗，確定它也非常困難；創(chuàng)造著作權(quán)的費(fèi)用通常并不與其評(píng)估價(jià)值相對(duì)應(yīng)，在采用該方法時(shí)應(yīng)特別注意這一點(diǎn)。對(duì)如通俗小說、通俗音像制品等，其版權(quán)交易在市場(chǎng)上較常見，運(yùn)用市場(chǎng)法是可行的。當(dāng)以投資、轉(zhuǎn)讓為目的的版權(quán)評(píng)估，應(yīng)盡量應(yīng)用收益現(xiàn)值法。

1.2 評(píng)估方法特性綜合分析

（1）主要評(píng)估方法的性質(zhì)。從評(píng)估方法論的角度分析，重置成本法與市場(chǎng)法屬于演繹方法。重置成本法是對(duì)被評(píng)估對(duì)象本身現(xiàn)在及其過去的技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料；市場(chǎng)比較法是用與被估對(duì)象類似的資產(chǎn)現(xiàn)在的技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料，進(jìn)行歸納推斷出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值；收益現(xiàn)值法屬于分析方法，即被估對(duì)象未來的使用情況經(jīng)濟(jì)分析來確定資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。

（2）知識(shí)資產(chǎn)評(píng)估的是資產(chǎn)的使用價(jià)值。知識(shí)資產(chǎn)是一種復(fù)雜的資產(chǎn)，知識(shí)產(chǎn)權(quán)的評(píng)估對(duì)象是它的獲利能力。評(píng)估知識(shí)產(chǎn)權(quán)，實(shí)際評(píng)估的是資產(chǎn)的使用價(jià)值。被評(píng)估對(duì)象的有用性，它的獲利能力實(shí)現(xiàn)點(diǎn)，在未來市場(chǎng)上被認(rèn)可的程度，都由各種評(píng)估對(duì)象的個(gè)性特征決定，只用通過分析才能予以確定。只有通過分析，才能公正的認(rèn)定其價(jià)值，不能進(jìn)行簡(jiǎn)單的歸納推理。因此，知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估中最適用的方法應(yīng)當(dāng)是收益現(xiàn)值法，更確切的說是應(yīng)當(dāng)經(jīng)濟(jì)分析方法。

（3）知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估的目的強(qiáng)調(diào)收益現(xiàn)值法的實(shí)用性。在我國(guó)目前的轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，知識(shí)產(chǎn)權(quán)的所用者是因?yàn)榘l(fā)生諸如合資合作、購(gòu)并、投資參股、股份制改造等資產(chǎn)業(yè)務(wù)需要而進(jìn)行評(píng)估的，是以知識(shí)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、投資或咨詢?yōu)槟康牡脑u(píng)估，采用重置成本法明顯地不能滿足要求，市場(chǎng)法的應(yīng)用范圍又極其有限，因此收益現(xiàn)值法從需要到可能都被放在了首選方法的位置上。

2 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的概念、作用及應(yīng)區(qū)分的種類

2.1 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的概念

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是指評(píng)估機(jī)構(gòu)按照評(píng)估工作制度的有關(guān)規(guī)定，在完成評(píng)估工作后向委托方和有關(guān)方面提交的說明評(píng)估過程和結(jié)果的書面報(bào)告。它是按照一定規(guī)范來反映評(píng)估目的、程序、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報(bào)告書。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有廣義和狹義之分，狹義資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告即資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告即減免稅評(píng)估報(bào)告書，即是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)完成對(duì)資產(chǎn)作價(jià)的意見，提交給委托方的出證性的報(bào)告，也是評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)行評(píng)估機(jī)構(gòu)履行評(píng)估合同情況的總結(jié)，還是評(píng)估機(jī)構(gòu)為資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目承擔(dān)法律責(zé)任的證明文件。

2.2 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用

一是未被委托評(píng)估的資產(chǎn)提供作價(jià)意見，該作價(jià)意見不代表任何當(dāng)事人一方的利益，并且是一種專家估價(jià)意見，具有較強(qiáng)的公正性和科學(xué)性，因而成為被委托評(píng)估資產(chǎn)作價(jià)的參考依據(jù)。

二是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估工作情況，明確委托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。這體現(xiàn)了評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作成果。它是有償服務(wù)。

三是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審核，是管理部門完整資產(chǎn)評(píng)估管理的重要手段。

四是為建立評(píng)估檔案、歸集評(píng)估檔案資料的重要信息來源。

2.3 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)區(qū)分的種類

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)分為預(yù)期性評(píng)估、現(xiàn)實(shí)性評(píng)估和追溯性評(píng)估。

預(yù)期性評(píng)估報(bào)告是指預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來價(jià)值的評(píng)估報(bào)告。現(xiàn)實(shí)性評(píng)估報(bào)告指的是評(píng)估基準(zhǔn)日和現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)行為的目的相距很近，而且也是反映被評(píng)估資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)值的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。追溯性評(píng)估報(bào)告是指需要確定過去價(jià)值的評(píng)估，即評(píng)估基準(zhǔn)日早于報(bào)告日。

3 應(yīng)單獨(dú)制定知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估準(zhǔn)則

知識(shí)產(chǎn)權(quán)中專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)分別是獨(dú)立的單項(xiàng)資產(chǎn)，具有單項(xiàng)資產(chǎn)的特性。正如房產(chǎn)、地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備屬于有形資產(chǎn)范疇，但仍然具有各自的資產(chǎn)特性。專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)雖然都屬于無形資產(chǎn)的范疇，卻擁有各自的資產(chǎn)特性。無形資產(chǎn)只是一個(gè)籠統(tǒng)的概念，不能體現(xiàn)單項(xiàng)資產(chǎn)的特性。然而，從國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則及我國(guó)的評(píng)估實(shí)踐來看，只是制定了無形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，并沒有針對(duì)單項(xiàng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)的特性，制定相應(yīng)準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。知識(shí)產(chǎn)的權(quán)法律是知識(shí)信息具有非損耗性的特征，且任何知識(shí)信息都不可能在完全隔斷歷史聯(lián)系的情況下產(chǎn)生，因而具有“永續(xù)性”的特點(diǎn)。然而為了鼓勵(lì)知識(shí)產(chǎn)品的廣泛傳播與流通，從而促進(jìn)科技、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步，法律硬性規(guī)定了知識(shí)產(chǎn)權(quán)的存續(xù)期限，知識(shí)產(chǎn)權(quán)只在這一法定期限內(nèi)有效，期限屆滿，權(quán)力歸于消滅。

4 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)區(qū)分兩種不同性質(zhì)的報(bào)告

目前對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的定性，存在不同的理解。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告在我國(guó)應(yīng)區(qū)分為兩類報(bào)告，即法定評(píng)估報(bào)告及咨詢性評(píng)估報(bào)告；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告本身就是一種咨詢性意見，不必區(qū)分兩類報(bào)告。區(qū)別對(duì)待上述兩類知識(shí)產(chǎn)權(quán)的評(píng)估報(bào)告，對(duì)社會(huì)及評(píng)估師都是有利的，也符合社會(huì)客觀情況。也只有通過制定準(zhǔn)則來規(guī)范評(píng)估業(yè)務(wù)，公告于社會(huì)，才能取得社會(huì)的共識(shí)。

5 突出知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值特性

知識(shí)產(chǎn)權(quán)涉及法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)三方面的知識(shí)，知識(shí)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值不僅受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的制約，而且法律權(quán)利、技術(shù)進(jìn)步也直接影響知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值。因此，在制定評(píng)估準(zhǔn)則時(shí)，應(yīng)詳細(xì)分析研究知識(shí)產(chǎn)權(quán)的法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)特性，突出知識(shí)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值特性，使準(zhǔn)則可以有效地規(guī)范知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估工作。

第2篇：市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告范文

論文關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評(píng)估，價(jià)值類型，評(píng)估方法，方法選擇

資產(chǎn)評(píng)估是指通過對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算，從而確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。資產(chǎn)評(píng)估方法有三種，市場(chǎng)法、成本法、收益法。各種方法各有其特點(diǎn)，因此在資產(chǎn)評(píng)估中如何運(yùn)用、選擇評(píng)估方法就顯得至關(guān)重要，它不僅關(guān)系評(píng)估質(zhì)量，而且還決定評(píng)估結(jié)果和風(fēng)險(xiǎn)。本文認(rèn)為，價(jià)值類型是資產(chǎn)價(jià)值的具體表現(xiàn)形式，體現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值屬性，不同價(jià)值類型因?yàn)閷傩圆煌憩F(xiàn)在價(jià)值量上存在很大差異性，評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值屬性或者價(jià)值類型具體途徑和方式，因此價(jià)值屬性或者價(jià)值類型必然決定于評(píng)估方法選擇和使用，換言之，資產(chǎn)價(jià)值屬性或者價(jià)值類型存在相關(guān)性、一致性。

一、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型、作用

關(guān)于價(jià)值類型的種類，目前有二種觀點(diǎn)，一種國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)的價(jià)值類型包括：現(xiàn)行市價(jià)、重置成本、收益現(xiàn)值、清算價(jià)格；另一種是根據(jù)《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》規(guī)定，將價(jià)值類型分為市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外價(jià)值類型，我國(guó)現(xiàn)行評(píng)估準(zhǔn)則采用了國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的觀點(diǎn)。

（一）、市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。（二）、市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型包括投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值等。1、投資價(jià)值是指評(píng)估對(duì)象對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱特定投資者價(jià)值；2、在用價(jià)值是指將評(píng)估對(duì)象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對(duì)所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額；3、清算價(jià)值是指在評(píng)估對(duì)象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額；4、殘余價(jià)值是指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額；5、課稅價(jià)值是指根據(jù)稅法規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價(jià)值定義所確定的價(jià)值；6、保險(xiǎn)價(jià)值是指因可能的危險(xiǎn)造成損失的實(shí)體項(xiàng)目的重建或者重置成本，保險(xiǎn)價(jià)值是保險(xiǎn)單條款中記載或者認(rèn)可的某一項(xiàng)資產(chǎn)損失或者資產(chǎn)組的某一部分損失。由于價(jià)值類型是價(jià)值質(zhì)的規(guī)定，因此在資產(chǎn)評(píng)估中起著重要作用，具體表現(xiàn)在：（一）、價(jià)值類型是影響和決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重要因素。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是某項(xiàng)資產(chǎn)在特定條件下的價(jià)值表現(xiàn)，其價(jià)值屬性不同，評(píng)估結(jié)果也就不同。因此資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)價(jià)值與其本身的內(nèi)在價(jià)值或者特定價(jià)值存在差異，也就是說，同一資產(chǎn)在不同價(jià)值屬性情況下，由于屬性不同表現(xiàn)在價(jià)值量上存在很大差異性，理所當(dāng)然地產(chǎn)生不同的評(píng)估結(jié)果。因此現(xiàn)行評(píng)估準(zhǔn)則要求評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告只能是一種評(píng)估結(jié)果是不科學(xué)，這主要是1.評(píng)估師不能替代報(bào)告使用者做出資產(chǎn)價(jià)值的最終價(jià)值判斷與決策。換言之，評(píng)估報(bào)告作用畢竟是一種評(píng)估咨詢報(bào)告，并不是價(jià)值決策報(bào)告，2.在委托方未明確價(jià)值類型的情況下，評(píng)估師之所以對(duì)資產(chǎn)采用多種方法評(píng)估資產(chǎn)，從資產(chǎn)不同價(jià)值屬性視角來估算資產(chǎn)價(jià)值，使報(bào)告使用者更清楚地了解資產(chǎn)在不同價(jià)值屬性下的價(jià)值，以便報(bào)告使用者投資、決策，如果委托方限定價(jià)值類型的話，那么評(píng)估師應(yīng)就某項(xiàng)資產(chǎn)在某一價(jià)值屬性下的價(jià)值做出評(píng)估結(jié)論，3.評(píng)估報(bào)告采用多種方法估算資產(chǎn)在不同價(jià)值類型下的價(jià)值，必然得出多種評(píng)估結(jié)果，現(xiàn)行評(píng)估準(zhǔn)則要求評(píng)估報(bào)告只能一種評(píng)估結(jié)果面臨的困惑：資產(chǎn)在不同價(jià)值類型或者價(jià)值屬性價(jià)值下，如果得出一種評(píng)估價(jià)結(jié)果的話，存在邏輯上矛盾；（二）、資產(chǎn)價(jià)值類型決定評(píng)估方法的選擇和使用。價(jià)值類型實(shí)際上是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一個(gè)具體標(biāo)準(zhǔn)和取向，某種標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)值取得，必然通過具體評(píng)估方法進(jìn)行科學(xué)估算獲得。事實(shí)上，評(píng)估方法只是估算評(píng)估價(jià)值的一種思路，價(jià)值類型確定必然決定了評(píng)估方法選擇和使用，例如：評(píng)估師在評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值，只能采用市場(chǎng)比較方法估價(jià)，不能采用收益現(xiàn)值法或者重置成本法替代，當(dāng)估算資產(chǎn)未來價(jià)值即在用價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)使用收益現(xiàn)值法而不能用重置成本或者市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行替代。毫無疑問，不同價(jià)值類型決定了評(píng)估方法選擇使用，不同評(píng)估方法應(yīng)體現(xiàn)不同價(jià)值屬性，不同價(jià)值屬性、不同評(píng)估方法不具有替代性、可比性，這本應(yīng)該是資產(chǎn)評(píng)估一個(gè)基本原則性的問題。然而，恰恰相反現(xiàn)行評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)這一基本原則問題尚未形成共識(shí)，認(rèn)為各種評(píng)估方法存在替代性，各種評(píng)估方法運(yùn)用都是對(duì)資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值近似反映等錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，應(yīng)盡快予以修正、完善；（三）、明確資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型，可以避免報(bào)告使用者誤用評(píng)估報(bào)告。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是在特定的假設(shè)條件為前提，不同的評(píng)估目的，市場(chǎng)條件下決定了價(jià)值屬性不同，因而評(píng)估價(jià)值存在很大差異性，資產(chǎn)評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告當(dāng)中明確評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值類型，可以使委托方更清楚了解評(píng)估資產(chǎn)在不同價(jià)值屬性下的價(jià)值，從而不產(chǎn)生誤解，同時(shí)也規(guī)避了評(píng)估師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。

二、影響資產(chǎn)價(jià)值類型的因素

價(jià)值類型是評(píng)估界的難點(diǎn)和爭(zhēng)議焦點(diǎn)，但在以下方面已達(dá)成共識(shí)。一、是資產(chǎn)價(jià)值類型是必需的；二、資產(chǎn)評(píng)估過程中必須確定價(jià)值類型，價(jià)值類型指導(dǎo)資產(chǎn)評(píng)估過程始終；三、每項(xiàng)價(jià)值類型必須有定義。實(shí)踐中，決定價(jià)值類型是多方面的，影響因素包括：1、評(píng)估目的或者特定行為；2、市場(chǎng)條件；3、資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。以上因素構(gòu)成一個(gè)有機(jī)整體從而影響或者決定資產(chǎn)價(jià)值類型，其中最核心因素是特定的評(píng)估目的。這主要是由于資產(chǎn)特定評(píng)估目的直接影響市場(chǎng)條件，因而最終影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。例如：資產(chǎn)在出售情況下，直接決定了市場(chǎng)需求方的范圍，從而會(huì)影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。一般情況下，由于委托方資產(chǎn)評(píng)估特定目的不同，評(píng)估價(jià)值存在很大差異，這種差異是因?yàn)橘Y產(chǎn)特定目的不同引起的資產(chǎn)價(jià)值屬性不同產(chǎn)生的。在具體評(píng)估實(shí)際當(dāng)中，如果委托方明確了資產(chǎn)價(jià)值類型，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告對(duì)資產(chǎn)在某一價(jià)值類型下價(jià)值做出結(jié)論。如果委托方未明示委估資產(chǎn)的價(jià)值類型，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)盡可能的在特定評(píng)估目的下對(duì)資產(chǎn)不同價(jià)值類型下價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并將不同價(jià)值類型價(jià)值結(jié)果在評(píng)估報(bào)告予以揭示，或者評(píng)估師根據(jù)特定評(píng)估目的確定最恰當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，選擇最合理方法對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并做出最終結(jié)論。筆者認(rèn)為，1、既然資產(chǎn)有不同價(jià)值類型或者價(jià)值屬性，那么表現(xiàn)在價(jià)值量上應(yīng)該存在很大差異，因此，評(píng)估師義務(wù)應(yīng)將資產(chǎn)在不同價(jià)值屬性或者價(jià)值類型下資產(chǎn)價(jià)值予以反映，而不是替代評(píng)估報(bào)告使用者對(duì)資產(chǎn)價(jià)值做出價(jià)值判斷或者決策；2、由于資產(chǎn)價(jià)值類型不同決定評(píng)估方法的不同，因此評(píng)估方法之間不存在替代性、可比性，換言之，不同資產(chǎn)評(píng)估方法體現(xiàn)資產(chǎn)不同價(jià)值類型或者價(jià)值屬性；3、不同評(píng)估方法體現(xiàn)資產(chǎn)不同價(jià)值類型或者價(jià)值屬性，體現(xiàn)在價(jià)值量必然存在很大差異性，因此不同評(píng)估方法使用，自然得出不同結(jié)果。顯然，現(xiàn)行評(píng)估準(zhǔn)則要求評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告得出一種評(píng)估結(jié)果是錯(cuò)誤的。當(dāng)然，在具體評(píng)估實(shí)踐中，評(píng)估師可以根據(jù)委托方要求選擇評(píng)估類型和評(píng)估方法。通常情況下，企業(yè)破產(chǎn)、資產(chǎn)拍賣，評(píng)估師一般選擇清算價(jià)格，如果委托方要求采用市場(chǎng)價(jià)格類型，那么評(píng)估師將對(duì)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行分析，選擇參照物進(jìn)行類似比較，從而得出近似理想化的市場(chǎng)價(jià)值?？梢?，在同一特定目的下，由于資產(chǎn)價(jià)值類型不同，評(píng)估價(jià)值也存在很大差異，因此，評(píng)估師根據(jù)特定評(píng)估目的確定評(píng)估價(jià)值類型尤為關(guān)鍵，它不僅決定了評(píng)估方法使用，而且還最終決定了評(píng)估結(jié)果。

三、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇

1、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型適應(yīng)。資產(chǎn)價(jià)值類型是由資產(chǎn)的特定的評(píng)估目的決定。一般認(rèn)為，在某一特定的評(píng)估目的必然有其相適應(yīng)的價(jià)值類型或者價(jià)值屬性，資產(chǎn)價(jià)值類型決定評(píng)估方法選擇和使用，也就是說，不同評(píng)估方法其實(shí)體現(xiàn)了資產(chǎn)不同價(jià)值屬性或者價(jià)值類型。

2、資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。評(píng)估對(duì)象是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)，往往要求不同的評(píng)估方法與之適應(yīng)。例如：在持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下，對(duì)于企業(yè)整體資產(chǎn)一般情況下要求采用收益現(xiàn)值法，非持續(xù)經(jīng)營(yíng)時(shí)，才考慮成本加和法，以此體現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值最大化原則，對(duì)于無形資產(chǎn)一般情況下交易案例較少，可比性較差，因此評(píng)估實(shí)踐中一般采用收益現(xiàn)值法，對(duì)于有形資產(chǎn)特別房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備由于交易性案例較多，因此應(yīng)首先考慮市場(chǎng)法，以真實(shí)反映其市場(chǎng)價(jià)格，只有在交易案例較少或者沒有可比性的情況下，評(píng)估師才使用重置成本法，反映其現(xiàn)行成本價(jià)值。

3、評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。每種評(píng)估方法的運(yùn)用所涉及到的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇，都需要有充分的數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)和依據(jù)。在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，以及一個(gè)相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)，某種評(píng)估方法所需的數(shù)據(jù)資料的收集可能會(huì)遇到困難，當(dāng)然也就會(huì)限制某種評(píng)估方法的選擇和運(yùn)用。

4、在選擇和運(yùn)用某一方法評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，應(yīng)充分考慮該種方法在具體評(píng)估項(xiàng)目中的適用性、效率性和安全性，并注意滿足該種評(píng)估方法的條件要求和程序要求。

四、結(jié)語：

總之，在評(píng)估方法的選擇過程中，首先，必須確保評(píng)估方法與價(jià)值類型一致性；其次考慮與評(píng)估對(duì)象的適用性；最后應(yīng)考慮各種假設(shè)和條件與評(píng)估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，及其評(píng)估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上的一致。由于不同評(píng)估方法體現(xiàn)資產(chǎn)不同價(jià)值類型，因此對(duì)同一資產(chǎn)在不同價(jià)值類型下，資產(chǎn)價(jià)值量必然存在很大差異，從而形成不同的評(píng)估結(jié)果，這與現(xiàn)行評(píng)估理論有著本質(zhì)不同，因此有助于我們對(duì)評(píng)估基礎(chǔ)理論進(jìn)一步研究和探討

參考文獻(xiàn)1 全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試用書編寫組.資產(chǎn)評(píng)估[M].中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2009

2 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則. 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì) 中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2008

3 朱柯.資產(chǎn)評(píng)估[M].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2007.

第3篇：市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告范文

近日，為了防范和化解銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放珠寶等特殊資產(chǎn)抵質(zhì)押貸款產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有效規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以及注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師相關(guān)評(píng)估行為，維護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)聯(lián)合《關(guān)于規(guī)范珠寶等特殊資產(chǎn)抵質(zhì)押貸款評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的提示》（以下簡(jiǎn)稱《提示》）。

《提示》是兩個(gè)協(xié)會(huì)以共同發(fā)文的形式針對(duì)珠寶等特殊資產(chǎn)在抵質(zhì)押時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范提示。

一是明確應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)珠寶等特殊抵質(zhì)押資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估，并作為發(fā)放抵質(zhì)押物貸款的參考依據(jù)?！短崾尽芬筱y行業(yè)金融機(jī)構(gòu)審慎開展珠寶等特殊資產(chǎn)抵質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，應(yīng)聘請(qǐng)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，首先對(duì)珠寶等特殊抵質(zhì)押資產(chǎn)的真?zhèn)芜M(jìn)行鑒定，其次對(duì)珠寶等特殊抵質(zhì)押資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以鑒定、評(píng)估報(bào)告作為發(fā)放抵質(zhì)押品貸款的參考依據(jù)。

二是對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)委托評(píng)估環(huán)節(jié)、評(píng)估報(bào)告的審核、抵質(zhì)押物后續(xù)動(dòng)態(tài)管理等提出了要求?！短崾尽芬筱y行業(yè)金融機(jī)構(gòu)遵循“公正公開、透明操作，信息對(duì)稱”的原則，擇優(yōu)聘請(qǐng)取得財(cái)政部門頒發(fā)并在其資產(chǎn)評(píng)估資格證書的業(yè)務(wù)范圍中標(biāo)明“珠寶首飾藝術(shù)品評(píng)估”的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，任何個(gè)人及不具有法定資質(zhì)的民間組織出具的鑒定評(píng)估報(bào)告不具有法律效力?！短崾尽芬?，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)完善和加強(qiáng)抵質(zhì)押品評(píng)估報(bào)告的審核制度，重點(diǎn)審核抵質(zhì)押資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況、專業(yè)珠寶評(píng)估機(jī)構(gòu)按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等出具的鑒定評(píng)估結(jié)論或意見、以及委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供必要的資料并恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告的情況。《提示》要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)建立抵質(zhì)押物持續(xù)管理制度，對(duì)抵質(zhì)押物實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控：貸中及時(shí)掌握抵質(zhì)押物價(jià)值變化情況，可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)定期或在市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)，重新評(píng)估珠寶等特殊資產(chǎn)抵質(zhì)押物價(jià)值；在處置珠寶等抵質(zhì)押類金融不良資產(chǎn)時(shí)，需聘請(qǐng)具有相應(yīng)法定資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)估，作為確定處置價(jià)值的參考依據(jù)。

三是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師開展抵質(zhì)押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)，加強(qiáng)執(zhí)業(yè)行為過程質(zhì)量控制提出要求。《提示》對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和珠寶評(píng)估師開展珠寶抵質(zhì)押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，從恪守職業(yè)道德、具備專業(yè)勝任能力、保證質(zhì)量、履行程序、保守商業(yè)秘密、承擔(dān)責(zé)任等提出了具體要求。

第4篇：市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：無形資產(chǎn) 資產(chǎn)評(píng)估 問題 解決方法

前言

伴隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化及先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步及發(fā)展，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)度越來越高，其中，無形資產(chǎn)旱已變成影響一個(gè)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵性要素，目前，評(píng)判一個(gè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力及技術(shù)水平高低的重要因素就是對(duì)企業(yè)擁有無形資產(chǎn)實(shí)際數(shù)量的多少，無形資產(chǎn)作為體現(xiàn)企業(yè)綜合力量的集中表現(xiàn)，是企業(yè)科技水平、研發(fā)水平、管理水平及營(yíng)銷水平的凝聚體現(xiàn)，為此，不斷強(qiáng)化企業(yè)無形資產(chǎn)的評(píng)估及經(jīng)管對(duì)于促使企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力及企業(yè)價(jià)值的進(jìn)一步提升將具有非常重要的戰(zhàn)略及現(xiàn)實(shí)性作用。

一、無形資產(chǎn)及無形資產(chǎn)評(píng)估

（一）無形資產(chǎn)評(píng)估概念

無形資產(chǎn)評(píng)估是具備一定評(píng)估資格的主體，是將最終的評(píng)估目的作為出發(fā)點(diǎn)，挑選適合的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，按照規(guī)定的評(píng)估程序，以正確、科學(xué)、公認(rèn)的評(píng)估方法對(duì)無形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，屬于一種社會(huì)性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。我們從無形資產(chǎn)評(píng)估的概念中可以了解到，無形資產(chǎn)評(píng)估是由評(píng)估主體、評(píng)估客體、評(píng)估目的、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估程序及評(píng)估方法共同構(gòu)成。

眾所周知，無形資產(chǎn)是一種具有不確定性及不可分性的主體，這樣就會(huì)致使很多的自創(chuàng)型無形資產(chǎn)無法得到精準(zhǔn)的計(jì)算，即便存在已經(jīng)確認(rèn)入賬的情況，可是計(jì)量成本方面也是較為缺少的，其中，商標(biāo)、專利進(jìn)行研發(fā)及制作的過程當(dāng)中所投入的大量研發(fā)費(fèi)用并未完全計(jì)入無形資產(chǎn)成本當(dāng)中，從而造成賬目上反應(yīng)的無形資產(chǎn)價(jià)值與實(shí)際上存在巨大的差異性。所登記入賬中的無形資產(chǎn)價(jià)值并不能夠作為今后進(jìn)行交易的真實(shí)的價(jià)值基礎(chǔ)，所以，企業(yè)在針對(duì)資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓、出售、合作的時(shí)候一定要對(duì)企業(yè)的無形資產(chǎn)實(shí)施嚴(yán)格科學(xué)的評(píng)估，這樣才能夠體現(xiàn)出一個(gè)企業(yè)中無形資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。

（二）無形資產(chǎn)評(píng)估的必要性

伴隨著整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛進(jìn)步，無形資產(chǎn)評(píng)估逐漸受到了大眾的注重，目前，簡(jiǎn)單的現(xiàn)代化企業(yè)機(jī)制進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易創(chuàng)建企業(yè)公司進(jìn)行技術(shù)貿(mào)易及對(duì)侵權(quán)賠償?shù)南嚓P(guān)活動(dòng)，都會(huì)對(duì)無形資產(chǎn)評(píng)估造成較大程度的影響，可以看出，無形資產(chǎn)評(píng)估逐漸以一個(gè)新領(lǐng)域出現(xiàn)在大眾的視野當(dāng)中。從我國(guó)新制定的《公司法》當(dāng)中我們可以了解到，對(duì)企業(yè)來講，無形資產(chǎn)占據(jù)企業(yè)注冊(cè)資本中的比例不可高出總資本的70%。

鑒于國(guó)家有關(guān)部門對(duì)無形資產(chǎn)評(píng)估方面的約束力的松弛，在快速進(jìn)步的先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的推動(dòng)下，一個(gè)企業(yè)中先進(jìn)的科技成果及科學(xué)技術(shù)價(jià)值在企業(yè)價(jià)值中占據(jù)的比重正在不斷的上升，為此，查看企業(yè)中先進(jìn)科學(xué)成果及先進(jìn)技術(shù)價(jià)值所占據(jù)的比重，則需要對(duì)企業(yè)中的無形資產(chǎn)實(shí)施無形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。

再者，實(shí)施無形資產(chǎn)評(píng)估對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資的吸引將起到重要的現(xiàn)實(shí)作用，為此，風(fēng)險(xiǎn)投資單位在對(duì)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行選擇的時(shí)候一定要加以重視，特別針對(duì)含有技術(shù)性、成長(zhǎng)性、成熟性及風(fēng)險(xiǎn)性加以關(guān)注，可是真正所注重的是企業(yè)無形資產(chǎn)在市場(chǎng)中的實(shí)際獲利性能的高低。一個(gè)處于試驗(yàn)過程中且不具備一定保障功能的、不能夠證明在不久的將來能夠?yàn)槠髽I(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值的無形資產(chǎn)是不會(huì)有任何吸引能力的?？墒轻槍?duì)這種類型的無形資產(chǎn)如果有權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估則必然會(huì)促使投資者的興趣大增。

最后，企業(yè)無形資產(chǎn)評(píng)估能夠促使企業(yè)注冊(cè)資本金增加，通常，企業(yè)注冊(cè)資本金越小，其在具體經(jīng)營(yíng)當(dāng)中便不能很好的展現(xiàn)出企業(yè)的真實(shí)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，喪失掉很多良好的發(fā)展及與其他企業(yè)共同合作的契機(jī)。

二、無形資產(chǎn)評(píng)估過程中的問題

（一）未選擇正確的評(píng)估對(duì)象及評(píng)估范圍

因在無形資產(chǎn)的認(rèn)識(shí)上缺乏一定的科學(xué)性，為此出現(xiàn)大量國(guó)有資產(chǎn)不斷流失。第一，中外合資當(dāng)中對(duì)中方企業(yè)的無形資產(chǎn)評(píng)估偏低，造成無償合資無法得到有效的利用。根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)得出：目前，我國(guó)90%的合資企業(yè)當(dāng)中在無形資產(chǎn)合作早期，專利權(quán)、商譽(yù)、商標(biāo)權(quán)都未計(jì)入無形資產(chǎn)當(dāng)中。第二，國(guó)有企業(yè)股份制實(shí)施改造的過程當(dāng)中，并未對(duì)無形資產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)性的評(píng)估，這樣將會(huì)造成企業(yè)無形資產(chǎn)被排出在企業(yè)股本以外。有的企業(yè)即便已經(jīng)對(duì)無形資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估可是僅限于對(duì)專利、商標(biāo)進(jìn)行的評(píng)估，針對(duì)存在一定難度性的無形資產(chǎn)，像特許經(jīng)營(yíng)、商譽(yù)等都是完全不計(jì)入無形資產(chǎn)的。第三，一部分企業(yè)進(jìn)入一種極端的狀態(tài)。也就是說，對(duì)無形資產(chǎn)評(píng)估值呈現(xiàn)出不斷升高的狀態(tài)，并且評(píng)估范圍逐漸增大。當(dāng)前，我國(guó)并未有完全統(tǒng)一的《資產(chǎn)評(píng)估法》，同時(shí)也缺乏一定的無形資產(chǎn)評(píng)估實(shí)施細(xì)則。

（二）未選擇科學(xué)的評(píng)估方法

目前，我國(guó)處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的特殊階段，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育有待成熟的情況下，市場(chǎng)上成功的無形資產(chǎn)成交案例是非常少的，無形資產(chǎn)評(píng)估需要的參數(shù)是不能獲得的。通常，無形資產(chǎn)評(píng)估方法包含了：成本法、收益法、市場(chǎng)法。其中，成本法當(dāng)中，會(huì)受到無形資產(chǎn)賬面成本欠缺、投資成本薄弱、虛擬的入賬成本等因素的影響，將會(huì)造成在使用重置成本法進(jìn)行無形資產(chǎn)評(píng)估的過程當(dāng)中出現(xiàn)所需數(shù)據(jù)信息不完整、原始成本無法查找等一系列的不穩(wěn)定性因素的存在，為此，成本法在使用的過程當(dāng)中通常會(huì)有所需數(shù)據(jù)信息不準(zhǔn)確、不充分的問題存在，這樣將不能夠保證無形資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。市場(chǎng)法當(dāng)中，受到無形資產(chǎn)不可比特點(diǎn)的影響，致使無形資產(chǎn)不具備特有的市場(chǎng)價(jià)值。每一個(gè)企業(yè)的無形資產(chǎn)在同行業(yè)當(dāng)中所處的地位是完全不同的，這樣便會(huì)造成不一樣的超額盈利水平，為此針對(duì)不同類別的無形資產(chǎn)價(jià)值也將會(huì)存在一定的差異性。除此之外，受到我們現(xiàn)實(shí)國(guó)情因素的影響，可以利用的無形資產(chǎn)交易歷史資料非常有限，為此，企業(yè)無形資產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)法的運(yùn)用也將存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

（三）無形資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告信息有待進(jìn)一步完整

1.評(píng)估結(jié)果表述不正確價(jià)值概念不清楚

在當(dāng)前的無形資產(chǎn)評(píng)估過程當(dāng)中，評(píng)估實(shí)際過程是非常復(fù)雜的。譬如，以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓為基礎(chǔ)條件的評(píng)估，像以出售對(duì)外投資為最終目的的評(píng)估；以非產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓為基礎(chǔ)條件的評(píng)估，像品牌價(jià)值評(píng)估。評(píng)估價(jià)值類別有可能是市場(chǎng)價(jià)值，也有可能為非市場(chǎng)價(jià)值?？墒菑娜磕軌蚩吹降臒o形資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容當(dāng)中，無形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值都被“蓋上”了公允市場(chǎng)價(jià)值的“帽子”，以此致使使用者對(duì)最終無形資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生造錯(cuò)誤的理解。

2.評(píng)估結(jié)論成立條件表述模糊不清

在未對(duì)相關(guān)性假設(shè)進(jìn)行全面披露的情況下，造成評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估結(jié)果存在錯(cuò)誤使用的情況；無形資產(chǎn)評(píng)估師隨意使用評(píng)估假設(shè)及前提，最終造成評(píng)估報(bào)告使用人員不知如何正確的使用評(píng)估結(jié)果；未對(duì)評(píng)估結(jié)果的使用范圍進(jìn)行嚴(yán)格科學(xué)的界定。通常情況下，無形資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是以特定的價(jià)值定義在特定的時(shí)間當(dāng)中，旋轉(zhuǎn)適合的評(píng)估方法進(jìn)行的價(jià)格數(shù)值估算，要知道，相同的評(píng)估對(duì)象若評(píng)估目的、價(jià)值類別上不同，最終的評(píng)估結(jié)果也會(huì)存在非常顯著的差異性?？墒窃诂F(xiàn)實(shí)的評(píng)估工作當(dāng)中，評(píng)估師對(duì)于評(píng)估結(jié)果的使用范圍所作出的最終界定是存在很大差異性的，這樣便會(huì)對(duì)整個(gè)社會(huì)及整個(gè)評(píng)估業(yè)造成了非常不利的影響。為此，深入進(jìn)行無形資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容的探究，促使無形資產(chǎn)評(píng)估水準(zhǔn)得到進(jìn)一步的提升將是非常重要的。

三、無形資產(chǎn)評(píng)估過程中問題的解決方法

（一）正確選擇評(píng)估對(duì)象

從各個(gè)企業(yè)的具體狀況入手，挑選適合的評(píng)估對(duì)象。針對(duì)保持平均經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)的企業(yè)，其無形資產(chǎn)獲利性能體現(xiàn)在企業(yè)的超額收益能力當(dāng)中，超額收益體現(xiàn)在高出社會(huì)平均年水準(zhǔn)的利潤(rùn)當(dāng)中。在現(xiàn)實(shí)的社會(huì)生活當(dāng)中，會(huì)受到評(píng)估對(duì)象的不確定性的影響，使得超額收益并不一定是高出社會(huì)平均水準(zhǔn)利潤(rùn)的真實(shí)體現(xiàn)，通常體現(xiàn)在追加的利潤(rùn)上面。從一些企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行分析，無形資產(chǎn)的獲取及采用將會(huì)成為企業(yè)發(fā)展中不可或缺的重要性因素，此種狀況下則需要以企業(yè)無形資產(chǎn)利潤(rùn)的實(shí)際增加情況對(duì)企業(yè)無形資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估。購(gòu)買方在購(gòu)買及采用無形資產(chǎn)所形成的市場(chǎng)壟斷的過程當(dāng)中通過壟斷價(jià)格進(jìn)而促使壟斷利潤(rùn)的進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)，此種狀況下則可以市場(chǎng)壟斷的具體狀況出發(fā)，利用利潤(rùn)測(cè)算評(píng)估方法針對(duì)無形資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估。

（二）選擇正確的評(píng)估方法

評(píng)估方法通常是從無形資產(chǎn)評(píng)估類別、特征、評(píng)估目的等因素出發(fā)進(jìn)行評(píng)估方法的一種選擇。在選擇使用收益法的過程當(dāng)中需要特別針對(duì)預(yù)期收益及超額獲利性能加以特別的關(guān)注，同時(shí)需要針對(duì)有關(guān)的預(yù)期變動(dòng)、收益期限及收益有關(guān)的配套現(xiàn)金、現(xiàn)金流量、風(fēng)險(xiǎn)性要素、貨幣時(shí)間價(jià)值進(jìn)行綜合性的淺析。其中，在計(jì)算收益額口徑及無形資產(chǎn)評(píng)估折現(xiàn)率方面要確保一致性，為此，則不能夠把其他方面創(chuàng)造的收益計(jì)入無形資產(chǎn)收益估算內(nèi)容當(dāng)中，與此同時(shí)，需要兼顧到與之相關(guān)的法律規(guī)章制度、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況、技術(shù)水平、企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展等現(xiàn)實(shí)性因素對(duì)無形資產(chǎn)折現(xiàn)率、收益額及收益期帶來的影響。若在現(xiàn)實(shí)的評(píng)估過程當(dāng)中遇到與現(xiàn)實(shí)狀況存在差異的情況，那么，一定要做到具體問題具體分析。

（三）對(duì)無形資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的披露加以規(guī)范化

1.針對(duì)無形資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告需披露無形資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)

一般情況下，評(píng)估結(jié)果是要?jiǎng)?chuàng)建在假設(shè)的前提之上的，針對(duì)無形資產(chǎn)評(píng)估的過程當(dāng)中，評(píng)估師一定要做出相關(guān)的假設(shè)，在假設(shè)評(píng)估報(bào)告當(dāng)中開展無形資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的披露，評(píng)估報(bào)告使用人員可以評(píng)估師做出的假設(shè)來選擇適合的評(píng)估方法及針對(duì)評(píng)估參數(shù)進(jìn)行科學(xué)正確的淺析。

2.針對(duì)選擇的評(píng)估方法依據(jù)進(jìn)行披露

一般情況下，無形資產(chǎn)評(píng)估方法包括：成本法、市場(chǎng)法、收益法。收益法是被經(jīng)常使用的一種評(píng)估方法，評(píng)估師在具體的評(píng)估報(bào)告當(dāng)中需要針對(duì)所選擇使用的評(píng)估方法緣由進(jìn)行全方位的披露，以便于為評(píng)估使用者提供充分的材料。

3.針對(duì)參數(shù)取值依據(jù)進(jìn)行披露

無形資產(chǎn)評(píng)估過程中若選擇收益法，那么便會(huì)關(guān)乎到一些非常重要的評(píng)估參數(shù)，而折現(xiàn)率就是十分重要的一個(gè)參數(shù)。具體的評(píng)估報(bào)告當(dāng)中，評(píng)估師需要針對(duì)折現(xiàn)率計(jì)算模型進(jìn)行全方位的解析，披露企業(yè)在使用此項(xiàng)無形資產(chǎn)的過程中所需瀕臨的一系列問題及風(fēng)險(xiǎn)性因素，體現(xiàn)出無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的方法及相關(guān)根據(jù)，唯有針對(duì)參數(shù)取值進(jìn)行全方位的披露，才能夠?yàn)樵u(píng)估報(bào)告使用人員提供真實(shí)可靠的評(píng)估數(shù)據(jù)。

第5篇：市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；金融風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)銀行

近年來，隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，但同時(shí)房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估體系的健全就顯得極為重要。

一、中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估防范金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀分析

中國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)還屬于一個(gè)年輕的行業(yè)，各方面體制還不完善，評(píng)估理論和評(píng)估方法同西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比還顯得陳舊。

為進(jìn)一步防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)務(wù)院、人民銀行及銀監(jiān)會(huì)等部門于2003年先后出臺(tái)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的通知》、《銀監(jiān)會(huì)關(guān)于銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》等一系列文件來規(guī)范房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)。這些規(guī)定對(duì)于規(guī)范抵押評(píng)估行為、指導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)師的抵押評(píng)估工作，產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

二、中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估防范金融風(fēng)險(xiǎn)存在的問題

（一）對(duì)抵押物價(jià)值過高評(píng)估

一般認(rèn)為，評(píng)估偏差率超過20%即為評(píng)估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實(shí)際價(jià)值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）不能準(zhǔn)確把握抵押物隱含的風(fēng)險(xiǎn)

這一方面主要是由于評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估認(rèn)識(shí)不夠深刻、評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細(xì)致所造成的。例如在評(píng)估時(shí)忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評(píng)估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險(xiǎn)，忽視制約抵押物價(jià)值的其他因素等等。抵押貸款評(píng)估是為了確定到期不能償還而需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值能夠達(dá)到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?/p>

（三）忽視抵押貸款項(xiàng)目的可行性評(píng)估

房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時(shí)，借款人無法用正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時(shí)，銀行可通過處置抵押物獲得補(bǔ)償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評(píng)估機(jī)構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對(duì)借款人的償付能力進(jìn)行分析。事實(shí)上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關(guān)重要的，第二還款來源只是起必要的補(bǔ)充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時(shí)間越長(zhǎng)，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評(píng)估方法及評(píng)估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評(píng)估值的虛高。大量事實(shí)證明，當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時(shí)，銀行對(duì)第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補(bǔ)貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此[1]。

（四）評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬

在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。

三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)貸款客戶進(jìn)行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評(píng)估機(jī)構(gòu)作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實(shí)際中，評(píng)估機(jī)構(gòu)往往處于一個(gè)很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因?yàn)榭蛻羰窃u(píng)估報(bào)告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因?yàn)樵u(píng)估報(bào)告要經(jīng)過銀行的審查，不合格的評(píng)估報(bào)告會(huì)被銀行拒絕，這也可能造成銀行對(duì)該評(píng)估機(jī)構(gòu)的封殺。

銀行、評(píng)估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)公開的秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評(píng)估中介失去了其原有的公正性和獨(dú)立性的特點(diǎn)，同時(shí)也加大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)[2]。

（五）評(píng)估師隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊

在抵押評(píng)估事務(wù)中，評(píng)估師出具的抵押評(píng)估報(bào)告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評(píng)估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)貸款負(fù)有相當(dāng)?shù)呢?zé)任。但是在實(shí)際操作中，評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對(duì)等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對(duì)其進(jìn)行依法拍賣時(shí)，銀行可能會(huì)因?yàn)樵u(píng)估值和拍賣金額相差太遠(yuǎn)而遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，然而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)并不會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，銀行一般也不會(huì)把評(píng)估機(jī)構(gòu)告上法庭。

（六）制度建設(shè)落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性

雖然房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級(jí)階段，很多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是近幾年由原來的政府房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關(guān)系，這也使得它們能夠通過政府關(guān)系去壟斷市場(chǎng)，而不是通過正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)去獲得業(yè)務(wù)；有的機(jī)構(gòu)實(shí)力不強(qiáng)，評(píng)估人員素質(zhì)有待提高；有的機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當(dāng)要求，搞虛假評(píng)估，不顧誠(chéng)信準(zhǔn)則，“高估”、“低估”，損害評(píng)估的真實(shí)性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟(jì)損失。總的說來，房地產(chǎn)評(píng)估在操作層面的問題很大程度上也來自評(píng)估制度的不完善和市場(chǎng)的不成熟。

三、完善房地產(chǎn)評(píng)估防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）評(píng)估理論和評(píng)估方法方面

1.借鑒國(guó)外的評(píng)估理論和方法

中國(guó)由于在評(píng)估理論和方法研究上的滯后，在抵押評(píng)估實(shí)務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場(chǎng)評(píng)估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項(xiàng)基本要素納入評(píng)估過程的計(jì)算分析中，忽略了貸款對(duì)投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學(xué)依據(jù)，主觀性大。

2.對(duì)現(xiàn)有評(píng)估方法進(jìn)行創(chuàng)新和完善

在中國(guó)由于抵押物評(píng)估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因?yàn)橐话阋?guī)定抵押評(píng)估報(bào)告的有效期為一年，而在這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生了很大的變化，若這時(shí)候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進(jìn)行處置，抵押物的現(xiàn)值與評(píng)估價(jià)值就會(huì)存在相當(dāng)?shù)牟町悺?/p>

（二）評(píng)估師隊(duì)伍建設(shè)方面

1.嚴(yán)格評(píng)估師行業(yè)準(zhǔn)入

日本的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)評(píng)估師的選拔是非常嚴(yán)格的，評(píng)估師必須要通過單個(gè)層次的嚴(yán)格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率為40%左右，完成全部考試過程至少要用五年的時(shí)間。從1964年實(shí)施考試制度到1995年的31年間，通過全部考試并在日本國(guó)土廳登記的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師僅有5298人。而中國(guó)從1995年實(shí)施考試制度以來，到2002年通過考試的人數(shù)竟然有20000多[2]。

2.加強(qiáng)評(píng)估人員對(duì)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)的認(rèn)知

評(píng)估人員對(duì)銀行抵押貸款安全性負(fù)有的責(zé)任決定了評(píng)估人員除了掌握評(píng)估理論和方法，還必須對(duì)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)有足夠深的了解，一般來說包括還款計(jì)劃、權(quán)利義務(wù)以及有關(guān)手續(xù)及費(fèi)用等三項(xiàng)內(nèi)容。（三）評(píng)估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)方面

1.評(píng)估行業(yè)主管部門最重要的責(zé)任就是制定和完善房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)制度

隨著房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的抵押評(píng)估量也迅速增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)量已占日常業(yè)務(wù)量的60%以上，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師在抵押評(píng)估中負(fù)有重大的社會(huì)責(zé)任。但是許多評(píng)估機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量低劣，出具不負(fù)責(zé)任的評(píng)估報(bào)告，其重要原因就在于評(píng)估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)制度成為評(píng)估行業(yè)主管部門最重要的任務(wù)。

2.加強(qiáng)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)一建設(shè)

雖然房地產(chǎn)評(píng)估師有自己的行業(yè)協(xié)會(huì)——房地產(chǎn)評(píng)估師學(xué)會(huì)，但就整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)來說，卻是由建設(shè)部、國(guó)土資源部和財(cái)政部分頭實(shí)施管理，相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估師學(xué)會(huì)、土地評(píng)估師學(xué)會(huì)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師學(xué)會(huì)各行其政，多頭管理，從而使評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，使中國(guó)評(píng)估理論和評(píng)估方法難以與國(guó)際接軌。由于各部門的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序不統(tǒng)一，這樣就容易造成對(duì)同一標(biāo)的物的評(píng)估結(jié)果差異較大，使得房地產(chǎn)評(píng)估的權(quán)威性弱化。因此當(dāng)前重要任務(wù)之一就是加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)一建設(shè)。

3.杜絕行業(yè)壟斷行為,提倡公平競(jìng)爭(zhēng),切實(shí)保證機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性

當(dāng)前的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)中，相當(dāng)一部分評(píng)估機(jī)構(gòu)是由當(dāng)初的政府機(jī)構(gòu)脫鉤改制成立的，這些評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關(guān)系，通過這層關(guān)系評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠相對(duì)容易的獲得評(píng)估業(yè)務(wù)，甚至壟斷市場(chǎng)。評(píng)估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該盡快通過完善制度，杜絕行業(yè)壟斷，提倡公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)和評(píng)估機(jī)構(gòu)等有關(guān)各方的良性互動(dòng)。此外評(píng)估行業(yè)管理部門和行業(yè)管理協(xié)會(huì)方面還可以通過建立地區(qū)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫來為行業(yè)的健康發(fā)展提供有效服務(wù)。

（四）銀行抵押貸款估價(jià)管理方面

1.加強(qiáng)對(duì)抵押評(píng)估報(bào)告以及出具報(bào)告相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)的審核

中國(guó)的銀行對(duì)抵押物的評(píng)估價(jià)值尚未建立有效的審核制度，對(duì)評(píng)估結(jié)論的內(nèi)涵和價(jià)值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對(duì)不恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估報(bào)告難以作出正確的判斷，有時(shí)只能簡(jiǎn)單的依照評(píng)估值打個(gè)折扣。

2.合理選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，共享評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證資源

評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系是在評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部為減少面臨的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)置的一系列保證評(píng)估質(zhì)量的組織模式。銀行在房地產(chǎn)貸款過程中，有必要了解和擁有評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系的完整資料信息，指定資質(zhì)高、信譽(yù)好、服務(wù)水平好的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并與評(píng)估行業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享，為防范風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造條件[4]。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳平.房地產(chǎn)評(píng)估能有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融：開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，2006，（6）.

[2]李勇，張偉，陳燦平.房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)[J].西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)：人文社科版，2005，（3）.

第6篇：市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告范文

一、評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)中立評(píng)估

社會(huì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)化運(yùn)作的同時(shí)，肩負(fù)著社會(huì)責(zé)任，其專業(yè)化功能最大限度的發(fā)揮在于其專業(yè)化和中立化?！对u(píng)估辦法》第3條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)(以下稱評(píng)估專家委員會(huì))成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估、鑒定工作，并對(duì)出具的評(píng)估、鑒定意見負(fù)責(zé)。任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避”。在現(xiàn)實(shí)中，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)具有監(jiān)督檢查職責(zé)。房屋征收是地方政府的中心工作，帶有地方政府利益傾向的房地產(chǎn)行政管理部門可能或多或少會(huì)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)“施加影響”。為了落實(shí)該條規(guī)定的中立評(píng)估精神，建議建立房屋征收異地執(zhí)業(yè)制度，擴(kuò)大異地評(píng)估范圍。如果存在影響中立評(píng)估情形的，在訴訟中，人民法院應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)、嚴(yán)格司法審查，從證據(jù)的合法性上予以否定，真正發(fā)揮行政審判職能作用，改變“上訴不如上訪，上訪不如上網(wǎng)”的不正?，F(xiàn)象。

二、被征收人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)有更多的選擇權(quán)

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定，拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。為了減少地方政府對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的公正評(píng)估產(chǎn)生影響，改變過去拆遷管理部門指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法，《評(píng)估辦法》第4條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定”。征收部門應(yīng)當(dāng)聯(lián)系一級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)和三級(jí)資質(zhì)大約5家以上的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為備選評(píng)估機(jī)構(gòu)，體現(xiàn)政府公平補(bǔ)償?shù)膽B(tài)度，提高征收工作的公信力。征收部門通過公告公布備選的評(píng)估公司及基本情況，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交由被征收人簽名的確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的材料。為了公平競(jìng)爭(zhēng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。在評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇上，應(yīng)該使被征收人有更多的選擇權(quán)。

三、評(píng)估委托合同明確約定權(quán)利與義務(wù)

《評(píng)估辦法》第6條規(guī)定，按照法定程序選定或者確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)后，房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。房屋征收評(píng)估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象范圍、評(píng)估要求以及委托日期等內(nèi)容?！对u(píng)估辦法》第7條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評(píng)估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開展評(píng)估工作。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)?！对u(píng)估辦法》第8條規(guī)定，評(píng)估的目的為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值，或者為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)。《評(píng)估辦法》第16條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。

四、確保評(píng)估結(jié)論合法、合規(guī)、符合實(shí)際

房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在紀(jì)檢監(jiān)察參與或監(jiān)督之下，組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認(rèn)定和處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布，這是陽光征收的重要內(nèi)容，通過公布接受監(jiān)督，通過監(jiān)督實(shí)現(xiàn)公平、防止腐敗。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)。對(duì)于產(chǎn)權(quán)證為住宅，但已經(jīng)依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》的規(guī)定，考慮經(jīng)營(yíng)年限、納稅情況、經(jīng)營(yíng)狀況、住宅房屋價(jià)格、經(jīng)營(yíng)性用房?jī)r(jià)格等因素，綜合分析作出評(píng)估報(bào)告?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第24條規(guī)定，對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，先由市、縣級(jí)人民政府責(zé)令國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)、城管、征收等部門調(diào)查、認(rèn)定和處理。在處理的基礎(chǔ)上，評(píng)估機(jī)構(gòu)再進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

五、明確房地關(guān)系

被征收房屋的價(jià)格理所當(dāng)然包括土地的價(jià)格及地上建筑物的價(jià)格，《評(píng)估辦法》第11條規(guī)定，征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。如何理解“其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)”成為評(píng)估中難以回避的問題，筆者建議采用容積率或者四至來衡量較為妥當(dāng)。容積率或者四至以內(nèi)的土地的價(jià)值應(yīng)當(dāng)包含在房屋的價(jià)值之內(nèi)，不再重復(fù)計(jì)算其價(jià)值；此外的土地應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的使用權(quán)，另行評(píng)估進(jìn)行補(bǔ)償。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益的需要提前收回該土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第121條規(guī)定：“因?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)征收致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)獲得補(bǔ)償”?！段餀?quán)法》第148條規(guī)定，征收房屋的，應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的土地出讓金。可見，對(duì)于土地的補(bǔ)償，法律規(guī)定是明確的。建設(shè)用地使用權(quán)作為獨(dú)立的用益物權(quán)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，也會(huì)隨著土地的增值而增值。而且，當(dāng)該項(xiàng)權(quán)利被提前收回時(shí)，將會(huì)造成當(dāng)事人預(yù)期利益的喪失。眾所周知，土地上的房屋及其他建筑物無論建在哪里，其建筑成本不會(huì)有太大的區(qū)別，而且，使用的時(shí)間越長(zhǎng)其殘值就越少。真正具有價(jià)值區(qū)別并不斷升值的是處于不同區(qū)位的土地使用權(quán)，政府對(duì)于房屋的征收，其目的也是為了取得建設(shè)用地，建設(shè)用地使用權(quán)也是財(cái)產(chǎn)權(quán)。房屋和土地的關(guān)系在征收補(bǔ)償、抵押、拍賣中無法回避，筆者認(rèn)為完整的房屋與土地的關(guān)系包括：1　房地合一；2　地隨房走；3　以容積率或者四至量化房屋所占用的土地。

六、選擇對(duì)被征收人有利的評(píng)估方法

房地產(chǎn)評(píng)估包括市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法，進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)

收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。選用不同的評(píng)估方法會(huì)有不同評(píng)估結(jié)果，在規(guī)則并不明確的情況下，一般以對(duì)被征收人有利的結(jié)果為準(zhǔn)?！对u(píng)估辦法》第14條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

七、評(píng)估的監(jiān)督救濟(jì)程序

房屋征收部門將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)修正?！对u(píng)估辦法》第17條規(guī)定，分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。送達(dá)評(píng)估報(bào)告在實(shí)踐中存在被征收人拒簽現(xiàn)象較為普遍，建議采取公證留置方式送達(dá)。《評(píng)估辦法》第19條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明?！对u(píng)估辦法》第20條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問題?！对u(píng)估辦法》第21條規(guī)定，原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。《評(píng)估辦法》第22條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。《評(píng)估辦法》第25條規(guī)定，評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見。經(jīng)評(píng)估專家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問題的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告?！对u(píng)估辦法》第32條規(guī)定，在房屋征收評(píng)估活動(dòng)中，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師的違法違規(guī)行為，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費(fèi)的，由政府價(jià)格主管部門依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》規(guī)定處罰。被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第26條規(guī)定，由作出征收決定的人民政府依法作出征收補(bǔ)償決定，被征收人不服的可以向上級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以向人民法院提起行政訴訟。在訴訟中無法回避對(duì)評(píng)估報(bào)告的審查，在司法實(shí)踐中，有些法院過于依賴評(píng)估報(bào)告，缺乏對(duì)評(píng)估報(bào)告能動(dòng)的審查，這既是理論的迷茫，也是被動(dòng)司法的表現(xiàn)。評(píng)估報(bào)告屬于優(yōu)勢(shì)證據(jù)，應(yīng)該既不照抄照搬，又不隨意否定，真正體現(xiàn)能動(dòng)的司法審查功能。

八、協(xié)助與配合

因房屋征收評(píng)估、復(fù)核評(píng)估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)提供其查閱或者復(fù)印產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案和登記簿的便利。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)送評(píng)估報(bào)告。被征收人應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)資料，配合評(píng)估機(jī)構(gòu)入戶勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明有關(guān)情況。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第59條規(guī)定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據(jù)，原告依法應(yīng)當(dāng)提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據(jù)，人民法院一般不予采納。征收評(píng)估程序視為征收的行政程序，向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供對(duì)其有利的相關(guān)資料，屬于被征收人的舉證權(quán)利，在行政程序中享有舉證權(quán)利而不及時(shí)舉證，在將來的訴訟中這一舉證權(quán)利將被剝奪。在評(píng)估師工作的過程中，個(gè)別人對(duì)評(píng)估師侮辱謾罵的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。

第7篇：市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告范文

北京市企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法完整版全文第一章　總　則

第一條為規(guī)范北京市企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估行為，維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)出資人合法權(quán)益，促進(jìn)企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)有序流轉(zhuǎn)，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，根據(jù)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國(guó)務(wù)院令第91號(hào))、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》(國(guó)務(wù)院國(guó)資委令第12號(hào))和《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知》(國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)[20xx]274號(hào))等相關(guān)法律法規(guī)，并結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)履行出資人職責(zé)的企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱所出資企業(yè))及其各級(jí)子企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱企業(yè))涉及的資產(chǎn)評(píng)估，適用本辦法。

第三條北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)其所出資企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)管工作。

各區(qū)(縣)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)其履行出資人職責(zé)的企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)管工作。

北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)全市企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)管工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章資產(chǎn)評(píng)估

第四條企業(yè)有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估：

(一)整體或者部分改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司;

(二)以非貨幣資產(chǎn)對(duì)外投資;

(三)合并、分立、破產(chǎn)、解散;

(四)非上市公司國(guó)有股東股權(quán)比例變動(dòng);

(五)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓;

(六)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換;

(七)整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國(guó)有單位;

(八)以非貨幣資產(chǎn)償還債務(wù);

(九)資產(chǎn)涉訟;

(十)其他需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的事項(xiàng)。

第五條企業(yè)有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)非國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估：

(一)收購(gòu)非國(guó)有單位的資產(chǎn);

(二)接受非國(guó)有單位以非貨幣資產(chǎn)出資;

(三)接受非國(guó)有單位以非貨幣資產(chǎn)抵債;

(四)向非國(guó)有單位投資，或設(shè)立公司涉及非國(guó)有單位以非貨幣資產(chǎn)出資;

(五)其他需要進(jìn)行評(píng)估的事項(xiàng)。

第六條企業(yè)有下列行為之一的，可以對(duì)相關(guān)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估：

(一)經(jīng)北京市各級(jí)人民政府或其國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，對(duì)企業(yè)整體或者部分資產(chǎn)實(shí)施無償劃轉(zhuǎn);

(二)國(guó)有獨(dú)資企業(yè)與其下屬獨(dú)資企業(yè)(事業(yè)單位)之間或其下屬獨(dú)資企業(yè)(事業(yè)單位)之間的合并、資產(chǎn)(產(chǎn)權(quán))置換和無償劃轉(zhuǎn);

(三)其他可以進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的事項(xiàng)。

第七條企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照下列情況進(jìn)行委托：

(一)經(jīng)濟(jì)行為事項(xiàng)涉及的評(píng)估對(duì)象屬于企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)權(quán)范圍的，由企業(yè)委托;

(二)經(jīng)濟(jì)行為事項(xiàng)涉及的評(píng)估對(duì)象屬于企業(yè)出資人權(quán)利的，按照產(chǎn)權(quán)關(guān)系，由企業(yè)出資人或其上級(jí)單位委托;

(三)有多個(gè)股東的企業(yè)發(fā)生資產(chǎn)評(píng)估事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致可由國(guó)有最大股東委托;國(guó)有股東持股比例相等的，經(jīng)協(xié)商一致可由其中一方委托;

(四)經(jīng)濟(jì)行為涉及非國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的，應(yīng)由企業(yè)與非國(guó)有單位協(xié)商委托，一般由企業(yè)委托。

第八條企業(yè)委托的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列基本條件：

(一)具有政府相關(guān)部門認(rèn)定且與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)的資質(zhì);

(二)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估的政策，履行法定職責(zé)，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和參與評(píng)估項(xiàng)目的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師近3年內(nèi)沒有違法、違規(guī)記錄;

(三)具有與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)的專業(yè)人員和專業(yè)特長(zhǎng);

(四)與經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)當(dāng)事人無經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系;

(五)未向同一經(jīng)濟(jì)行為提供審計(jì)業(yè)務(wù)服務(wù);

(六)其他條件。

第九條企業(yè)在實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估前，應(yīng)根據(jù)有關(guān)批準(zhǔn)文件，合理選取評(píng)估基準(zhǔn)日。選取評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)遵循以下原則：

(一)委托方應(yīng)與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行充分溝通;

(二)充分考慮利率、匯率、稅率、市場(chǎng)價(jià)格等客觀因素的變動(dòng)對(duì)評(píng)估值的影響，選取的評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能與評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)日接近;

(三)對(duì)同一經(jīng)濟(jì)行為涉及多個(gè)評(píng)估報(bào)告應(yīng)選擇同一評(píng)估基準(zhǔn)日;對(duì)多個(gè)經(jīng)濟(jì)行為應(yīng)分別選取與其行為相對(duì)應(yīng)的評(píng)估基準(zhǔn)日;

(四)有利于評(píng)估工作的開展;

(五)破產(chǎn)企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日以人民法院宣告企業(yè)破產(chǎn)之日為準(zhǔn)。

第十條企業(yè)應(yīng)根據(jù)有關(guān)批準(zhǔn)文件和評(píng)估規(guī)定，對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估對(duì)象及被評(píng)估資產(chǎn)的范圍明確界定;對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)(包括無形資產(chǎn)、賬外資產(chǎn))及相關(guān)負(fù)債進(jìn)行全面清查盤點(diǎn);對(duì)企業(yè)擔(dān)保、資產(chǎn)租賃、訴訟、司法凍結(jié)等可能影響資產(chǎn)評(píng)估的事項(xiàng)也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面清查。清查中發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)范圍或權(quán)屬存在問題應(yīng)及時(shí)向原經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)單位反映，并對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的范圍或權(quán)屬予以重新明確。

企業(yè)應(yīng)在資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，填寫各類資產(chǎn)和負(fù)債清查評(píng)估明細(xì)表，按資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)規(guī)定撰寫關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明。

第十一條企業(yè)按照本辦法第八條規(guī)定選定資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)后，應(yīng)與接受委托的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂《業(yè)務(wù)約定書》，明確雙方權(quán)利和義務(wù)。

第十二條企業(yè)應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定向資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供合法有效的資產(chǎn)權(quán)屬證明、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、近三年財(cái)務(wù)報(bào)表及與經(jīng)濟(jì)行為相對(duì)應(yīng)的評(píng)估基準(zhǔn)日專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告等基本資料。

第十三條企業(yè)和企業(yè)法定代表人對(duì)企業(yè)提供資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)，并按資產(chǎn)評(píng)估規(guī)定出具《委托方、資產(chǎn)占有方承諾函》。

第十四條企業(yè)收到資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)認(rèn)真審核，對(duì)錯(cuò)評(píng)、漏評(píng)或重評(píng)之處，須責(zé)成資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整;所出資企業(yè)對(duì)需要逐級(jí)上報(bào)北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行核準(zhǔn)或備案的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)出具審核意見。

在評(píng)估基準(zhǔn)日后，評(píng)估結(jié)果有效期內(nèi)，資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化但對(duì)評(píng)估結(jié)果未產(chǎn)生明顯影響，企業(yè)應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整;若市場(chǎng)價(jià)格或資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化且對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。

第三章受托機(jī)構(gòu)

第十五條資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受托從事企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)以及評(píng)估規(guī)則和執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，按照規(guī)定的評(píng)估程序、方法，獨(dú)立、客觀、公正地對(duì)委托評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

第十六條資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)承接企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，相關(guān)工作人員與企業(yè)或其他當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避;對(duì)自身專業(yè)勝任能力和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析后，決定是否承接評(píng)估業(yè)務(wù)。

第十七條資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受托對(duì)企業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)、資源性資產(chǎn)等資產(chǎn)和企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估應(yīng)遵循有關(guān)規(guī)定，并符合以下要求：

(一)對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的評(píng)估，應(yīng)當(dāng)科學(xué)、客觀地分析知識(shí)產(chǎn)權(quán)收益預(yù)測(cè)的可行性和合理性;

(二)對(duì)資源性資產(chǎn)、生物資產(chǎn)以及珠寶、玉器等資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，可以聘請(qǐng)有關(guān)專家協(xié)助工作;

(三)對(duì)破產(chǎn)企業(yè)評(píng)估，要考慮破產(chǎn)行為的特殊性，應(yīng)當(dāng)充分調(diào)查破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)的市場(chǎng)信息，合理確定破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)評(píng)估值;

(四)以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，原則上應(yīng)采用兩種以上評(píng)估方法，并對(duì)實(shí)際狀況進(jìn)行充分分析后，確定其中一個(gè)評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估報(bào)告使用結(jié)果。

第十八條資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書和評(píng)估說明，對(duì)有關(guān)內(nèi)容表述應(yīng)滿足以下要求：

(一)評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)唯一，表述應(yīng)當(dāng)清晰、明確;

(二)評(píng)估對(duì)象和范圍應(yīng)當(dāng)與經(jīng)濟(jì)行為涉及的資產(chǎn)范圍一致;

(三)明確價(jià)值類型及其定義，并說明選擇價(jià)值類型的理由;

(四)明確選取評(píng)估基準(zhǔn)日的理由及成立的條件;

(五)明確評(píng)估假設(shè)和限定條件，并說明其合理性。

第十九條資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書和評(píng)估說明中，應(yīng)對(duì)下列事項(xiàng)予以充分披露，并揭示其對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生的影響：

(一)房地產(chǎn)等重要資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬瑕疵事項(xiàng);

(二)抵押、擔(dān)保事項(xiàng)，以及法律糾紛等未決事項(xiàng);

(三)評(píng)估基準(zhǔn)日后房地產(chǎn)等重要資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化事項(xiàng);

(四)評(píng)估基準(zhǔn)日后匯率、利率、稅率等國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整事項(xiàng);

(五)涉及企業(yè)價(jià)值評(píng)估的，企業(yè)存在但未納入評(píng)估范圍的專利權(quán)、非專利技術(shù)、租賃權(quán)、商標(biāo)權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等可確指無形資產(chǎn)和其他賬外資產(chǎn)及負(fù)債的事項(xiàng);

(六)其他需要披露的事項(xiàng)。

第二十條資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人或合伙人及簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)對(duì)所出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的準(zhǔn)確性、真實(shí)性和評(píng)估結(jié)果的公允性負(fù)責(zé)，并根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)規(guī)定出具《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師承諾函》。

第二十一條資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)委托方和企業(yè)所提供的資料及評(píng)估報(bào)告應(yīng)嚴(yán)格保密，并建立完善的企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估檔案管理制度。

第四章　核準(zhǔn)與備案

第二十二條企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制。

核準(zhǔn)和備案的評(píng)估項(xiàng)目，涉及國(guó)有資產(chǎn)的由本辦法第七條確定的委托方按照其產(chǎn)權(quán)關(guān)系辦理核準(zhǔn)或備案手續(xù);涉及非國(guó)有資產(chǎn)的由企業(yè)按照其產(chǎn)權(quán)關(guān)系辦理核準(zhǔn)或備案手續(xù)。

第二十三條以下資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，由北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)核準(zhǔn)：

(一)北京市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)所涉及的評(píng)估項(xiàng)目;

(二)經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估范圍資產(chǎn)總額賬面值或資產(chǎn)總額評(píng)估值大于或等于1億元人民幣的評(píng)估項(xiàng)目。

第二十四條凡需核準(zhǔn)的評(píng)估項(xiàng)目，企業(yè)在評(píng)估前應(yīng)當(dāng)向北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)書面報(bào)告下列事項(xiàng)：

(一)經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)情況;

(二)評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇情況;

(三)評(píng)估范圍的確定情況;

(四)擬選定的審計(jì)機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、專業(yè)特長(zhǎng)等情況;

(五)經(jīng)濟(jì)行為總體時(shí)間進(jìn)度安排情況;

(六)其他事項(xiàng)。

北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí)可對(duì)評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤指導(dǎo)和現(xiàn)場(chǎng)檢查。

第二十五條資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的核準(zhǔn)按照下列程序進(jìn)行：

(一)企業(yè)收到資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告后應(yīng)當(dāng)逐級(jí)上報(bào)初審，經(jīng)所出資企業(yè)初審?fù)夂?，自評(píng)估基準(zhǔn)日起8個(gè)月內(nèi)向北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)提出核準(zhǔn)申請(qǐng);

(二)北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)自收到核準(zhǔn)申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi)審核資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，并對(duì)符合核準(zhǔn)要求的予以核準(zhǔn);對(duì)不符合核準(zhǔn)要求的，予以退回。

第二十六條除核準(zhǔn)項(xiàng)目外，其他資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目實(shí)行備案制，下列項(xiàng)目由北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)備案：

(一)北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓所涉及的評(píng)估項(xiàng)目;

(二)經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估范圍資產(chǎn)總額賬面值或資產(chǎn)總額評(píng)估值大于或等于5000萬元人民幣且小于1億元人民幣的評(píng)估項(xiàng)目。

除北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)備案的評(píng)估項(xiàng)目外，其他評(píng)估項(xiàng)目由所出資企業(yè)負(fù)責(zé)備案。

第二十七條資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的備案按下列程序進(jìn)行：

(一)企業(yè)收到資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告后應(yīng)當(dāng)逐級(jí)上報(bào)審核，經(jīng)審核同意后，自評(píng)估基準(zhǔn)日起9個(gè)月內(nèi)向北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)或其所出資企業(yè)提出備案申請(qǐng)。

(二)北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)或者所出資企業(yè)自收到備案申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi)審核資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，并對(duì)符合備案要求的予以備案;對(duì)不符合備案要求的，予以退回。

第二十八條企業(yè)提出資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)或備案申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)報(bào)送下列文件材料:

(一)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)文件及核準(zhǔn)表或資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案申請(qǐng)文件及備案表;

(二)與評(píng)估目的相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件或有效材料;

(三)所涉及的資產(chǎn)重組方案或者改制方案、發(fā)起人協(xié)議等材料 ;

(四)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(包括評(píng)估報(bào)告書、附件、評(píng)估說明、評(píng)估明細(xì)表及電子文檔);

(五)與經(jīng)濟(jì)行為相對(duì)應(yīng)的專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告;

(六)其他有關(guān)材料。

第二十九條北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對(duì)核準(zhǔn)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，實(shí)行專家審核制度;對(duì)備案的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，必要時(shí)可組織專家進(jìn)行評(píng)審。

第三十條資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的審核內(nèi)容主要包括：

(一)評(píng)估基本事項(xiàng)

1.所出資企業(yè)初審意見是否明確;

2.經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件是否齊全有效，對(duì)核準(zhǔn)項(xiàng)目，企業(yè)是否在評(píng)估前按本辦法第二十四條規(guī)定提供了書面報(bào)告;

3.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師是否符合本辦法第八條規(guī)定;

4.評(píng)估目的表述是否準(zhǔn)確;

5.評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇是否適當(dāng)，評(píng)估結(jié)果的使用有效期是否明示;

6.評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件確定的資產(chǎn)范圍是否一致;

7.評(píng)估依據(jù)是否合理，選取的價(jià)值類型和評(píng)估方法是否適當(dāng);

8.評(píng)估假設(shè)是否合理;

9.評(píng)估過程是否符合相關(guān)規(guī)定;

10.可能影響評(píng)估結(jié)果的特別事項(xiàng)是否充分披露;

11.企業(yè)撰寫的關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明是否符合有關(guān)規(guī)定;

12.評(píng)估說明是否對(duì)評(píng)估報(bào)告相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了充分、適當(dāng)?shù)年U述，評(píng)估增減值原因分析是否充分、合理。

(二)評(píng)估報(bào)告附件

1.企業(yè)出具的承諾函是否對(duì)如實(shí)反映賬外資產(chǎn)(含無形資產(chǎn))及賬外負(fù)債做出承諾;

2.涉及企業(yè)價(jià)值評(píng)估的項(xiàng)目，企業(yè)是否按本辦法第十二條的規(guī)定，提供了評(píng)估基準(zhǔn)日專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告(含相關(guān)試算平衡表、審計(jì)調(diào)整分錄和審計(jì)事項(xiàng)說明等);

3.重要的合同文件是否齊備;

4.房屋建筑物、土地及其他無形資產(chǎn)等資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件是否合法、有效;

5.資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書是否符合相關(guān)規(guī)定;

6.所需簽章是否齊全。

(三)北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要審核的其他事項(xiàng)。

第三十一條北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)下達(dá)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目核準(zhǔn)文件和北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)、所出資企業(yè)備案的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案表是企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)登記、股權(quán)設(shè)置和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等相關(guān)手續(xù)的必備文件。

第三十二條經(jīng)核準(zhǔn)或備案的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果使用有效期為自評(píng)估基準(zhǔn)日起1年。

第三十三條企業(yè)進(jìn)行與資產(chǎn)評(píng)估相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)核準(zhǔn)或備案的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果為作價(jià)參考依據(jù)。

第五章監(jiān)督檢查

第三十四條所出資企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立、健全企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作制度，配備專人管理資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，做好資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的審核、備案、檔案管理和評(píng)估項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)分析工作。

各區(qū)(縣)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)、所出資企業(yè)，應(yīng)當(dāng)于每季度終了10個(gè)工作日內(nèi)將其評(píng)估項(xiàng)目情況的統(tǒng)計(jì)分析資料上報(bào)北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)。

第三十五條北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估工作進(jìn)行監(jiān)督檢查的主要內(nèi)容包括：

(一)資產(chǎn)評(píng)估管理制度的建立、執(zhí)行情況和評(píng)估管理人員配備情況;

(二)選定資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師是否符合本辦法第八條的規(guī)定;

(三)企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為是否合規(guī);

(四)評(píng)估的資產(chǎn)范圍與有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為所涉及的資產(chǎn)范圍是否一致;

(五)企業(yè)提供的資產(chǎn)權(quán)屬證明文件、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理資料是否真實(shí)、合法和完整;

(六)評(píng)估依據(jù)是否合理、評(píng)估方法是否適當(dāng)、評(píng)估程序是否合規(guī)、重要事項(xiàng)的披露是否充分，必要時(shí)可調(diào)取評(píng)估工作底稿;

(七)資產(chǎn)賬面價(jià)值與評(píng)估結(jié)果的差異及其原因;

(八)經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)際成交價(jià)格與評(píng)估結(jié)果的差異原因;

(九)一份評(píng)估報(bào)告是否只用于一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為;

(十)其他有關(guān)情況。

第三十六條北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)逐步建立國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)價(jià)體系，對(duì)執(zhí)業(yè)水平低下的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)建議企業(yè)不再選聘其從事國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。

第六章　罰則

第三十七條企業(yè)違反本辦法，有下列情形之一的，由北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)通報(bào)批評(píng)并責(zé)令改正，必要時(shí)可依法向人民法院提起訴訟，確認(rèn)其相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為無效。對(duì)負(fù)有直接責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分;涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理：

(一)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估而未進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)當(dāng)重新評(píng)估而未重新評(píng)估;

(二)聘請(qǐng)不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng);

(三)向資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供虛假情況和資料，或者與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)串通作弊導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失實(shí);

(四)應(yīng)當(dāng)辦理核準(zhǔn)、備案而未辦理;

(五)不正當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告。

第三十八條受托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)違反本辦法，有下列情形之一的，由北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)將有關(guān)情況通報(bào)其行業(yè)主管部門，建議給予相應(yīng)處罰;情節(jié)嚴(yán)重的，可要求企業(yè)不得委托該中介機(jī)構(gòu)及其當(dāng)事人從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù);涉嫌犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)處理：

(一)在資產(chǎn)評(píng)估過程中違規(guī)執(zhí)業(yè)的;

(二)評(píng)估報(bào)告存在重大問題的;

(三)不配合評(píng)估項(xiàng)目監(jiān)督檢查工作的。

第三十九條各級(jí)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)工作人員違反本規(guī)定，造成國(guó)有資產(chǎn)流失的，依法給予相應(yīng)處分;涉嫌犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)處理。

第七章附則

第四十條境外國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估，遵照相關(guān)法規(guī)執(zhí)行。

第四十一條政企尚未分開單位所屬企事業(yè)單位的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，報(bào)北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)或備案。國(guó)家另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第四十二條各區(qū)(縣)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)可以根據(jù)本辦法，制定本地區(qū)實(shí)施細(xì)則，并報(bào)北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)備案。

第四十三條本辦法自20xx年3月1日起施行。

國(guó)有資產(chǎn)的類型經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)

經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)是指國(guó)家作為出資者在企業(yè)中依法擁有的資本及其權(quán)益。具體的說，經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)，指從事產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、經(jīng)營(yíng)服務(wù)等領(lǐng)域，以盈利為主要目的的，依法經(jīng)營(yíng)或使用，其產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家所有的一切財(cái)產(chǎn)。

經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)的特征 ：

運(yùn)動(dòng)性，增值性，經(jīng)營(yíng)方式的多樣性。

行政事業(yè)性國(guó)有資產(chǎn)

行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)是指由行政事業(yè)單位占有、使用的，在法律上確認(rèn)為國(guó)家所有、能以貨幣計(jì)量的各種經(jīng)濟(jì)資源的總和。包括：國(guó)家撥給行政事業(yè)單位的資產(chǎn)、行政單位按照國(guó)家政策規(guī)定運(yùn)用國(guó)有資產(chǎn)組織收入形成的資產(chǎn)，以及接收捐贈(zèng)和其他經(jīng)法律確認(rèn)為國(guó)家所有的資產(chǎn)。

第8篇：市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值 資產(chǎn)評(píng)估 監(jiān)管 有效性

問題概述

作為最基本的一種計(jì)量模式，歷史成本長(zhǎng)期以來一直占據(jù)著會(huì)計(jì)計(jì)量屬性的主導(dǎo)地位。但隨著資本市場(chǎng)的快速發(fā)展，利率、匯率、金融衍生產(chǎn)品價(jià)格的波動(dòng)幅度日益增大，企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)環(huán)境越來越不穩(wěn)定，所提供的信息難以如實(shí)反映企業(yè)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，也無法反映市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的影響，財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性逐漸降低，給報(bào)表使用者尤其是投資者進(jìn)行合理的決策判斷帶來了極大的難度。在這一背景下，公允價(jià)值計(jì)量屬性被越來越多的國(guó)家所采用，尤其是英美等發(fā)達(dá)國(guó)家早已開始采用公允價(jià)值計(jì)量。目前，公允價(jià)值計(jì)量已成為世界大多數(shù)國(guó)家普遍采用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，我國(guó)也從2007年起將公允價(jià)值模式引入了新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中。

公允價(jià)值（fair value）是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。可見，公允價(jià)值不是現(xiàn)實(shí)交易價(jià)格，而是意欲交易的雙方達(dá)成（主要是通過評(píng)估來加以確定）現(xiàn)行交易的價(jià)格。一般而言，人們將公允價(jià)值的確定基礎(chǔ)分為三個(gè)層次：資產(chǎn)或負(fù)債有活躍市場(chǎng)時(shí)的報(bào)價(jià)；資產(chǎn)或負(fù)債有同類資產(chǎn)或負(fù)債活躍市場(chǎng)時(shí)的報(bào)價(jià)；采用評(píng)估技術(shù)（涉及現(xiàn)金流、折現(xiàn)率、收益期的判斷）。不難看出，公允價(jià)值的實(shí)質(zhì)是在一個(gè)較為成熟、有效的環(huán)境中對(duì)資產(chǎn)或負(fù)債以當(dāng)前市場(chǎng)為依據(jù)確定其價(jià)值，如果缺乏市場(chǎng)價(jià)格則需要應(yīng)用各種估價(jià)技術(shù)確定其價(jià)值，即評(píng)估師需要將時(shí)刻變化的市場(chǎng)、影響資產(chǎn)價(jià)值的各種因素等“綜合”在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值判斷中，模擬市場(chǎng)來確定資產(chǎn)的價(jià)值。因此，資產(chǎn)評(píng)估就是為委托者提供有關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債在特定條件下的價(jià)值信息的行為，“價(jià)值”是其核心概念，其基本特征與公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)涵高度一致。

公允價(jià)值環(huán)境下資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及分析

（一）以資抵債

目前上市公司大股東以資抵債的資產(chǎn)評(píng)估過程中，評(píng)估價(jià)值的公允性值得關(guān)注。如美爾雅集團(tuán)，大股東用以抵債的磁湖山莊，其賬面價(jià)值為9627萬元，而評(píng)估值高達(dá)16569萬元，評(píng)估升值幅度高達(dá)72%，值得注意的是，該公司的抵債資產(chǎn)實(shí)質(zhì)并不盈利。再如，西寧特鋼大股東西鋼集團(tuán)以767197.8平方米的土地使用權(quán)償還對(duì)西寧特鋼的應(yīng)付賬款16966萬元，在西寧特鋼的公告中只對(duì)這項(xiàng)重大的以資抵債作了簡(jiǎn)單的介紹：該項(xiàng)土地使用權(quán)的評(píng)估價(jià)為18155.12萬元，而對(duì)該項(xiàng)土地使用權(quán)的賬面價(jià)值只字未提，投資者又從何了解抵債資產(chǎn)的質(zhì)量呢？在對(duì)以機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)作為抵債資產(chǎn)的評(píng)估中，本應(yīng)考慮到減值、折舊等因素而使評(píng)估價(jià)略低于賬面價(jià)，但有的卻是評(píng)估價(jià)值接近甚至超過了所抵欠款的數(shù)額。ST冰熊的大股東分別以用于冷柜生產(chǎn)的機(jī)器設(shè)備和雪苑賓館房產(chǎn)沖抵對(duì)上市公司的兩筆欠款，其中，用于冷柜生產(chǎn)的機(jī)器設(shè)備賬面價(jià)值為1260萬元，而評(píng)估價(jià)為1400萬元，正好與相沖抵的1409萬元的債務(wù)數(shù)額基本接近；雪苑賓館房產(chǎn)賬面價(jià)值為1126萬元，其評(píng)估價(jià)為1300萬元，略高于相沖抵的債務(wù)額1286萬元。這都是巧合還是另有原因？此外，由于商標(biāo)等無形資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值因人而異，因此，購(gòu)買商標(biāo)權(quán)被很多上市公司的大股東當(dāng)成了償還債務(wù)的一條“捷徑”。此外，還有很多公司，如ST東盛等，公司以資抵債的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值之所以高出市場(chǎng)價(jià)幾倍甚至十幾倍，在于評(píng)估機(jī)構(gòu)是在基于較好的業(yè)績(jī)基礎(chǔ)上來進(jìn)行估價(jià)的，但最后這些資產(chǎn)卻沒有達(dá)到承諾的盈利水平，上述這些欺詐行為顯然極大地?fù)p害了投資者的利益。

（二）企業(yè)合并重組

2009年11月17日，S*ST蘭光啟動(dòng)股改方案，同時(shí)，為了重組保殼，寧波銀億控股集團(tuán)以承擔(dān)部分債務(wù)為條件，從S*ST蘭光原控股股東蘭光經(jīng)發(fā)取得上市公司的控股權(quán)，在協(xié)議成為S*ST蘭光控股股東的同時(shí)，并計(jì)劃注入旗下房地產(chǎn)資產(chǎn)。不過，銀億房產(chǎn)100%股權(quán)溢價(jià)增值率為285.82%，評(píng)估后的資產(chǎn)溢價(jià)達(dá)到將近3倍。除了未考慮仲裁結(jié)果的影響而樂觀地將一些項(xiàng)目產(chǎn)生的長(zhǎng)期應(yīng)收款增值外，更多的是其賬面余額僅為19.7億元的長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估結(jié)果增值了22.3億元，超過40億元，增值率達(dá)到113%。該項(xiàng)資產(chǎn)增值成為導(dǎo)致凈資產(chǎn)最終評(píng)估增值2倍多的主要原因。

同樣的還有*ST亞華，在其股改重組過程中，將公司原來的資產(chǎn)全部出讓，浙商集團(tuán)等以每股3.9元價(jià)格以地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)*ST亞華定向增發(fā)的11.71億股股權(quán)，定向增發(fā)之后，ST亞華總股本變?yōu)?4.43億股，公司資產(chǎn)包括0.8億元現(xiàn)金及五家房地產(chǎn)公司股權(quán)，這五家房地產(chǎn)公司截止2007年9月30日凈資產(chǎn)9.14億元，評(píng)估值45.68億元，評(píng)估增值36.54億元，增值率高達(dá)400％。此外，重組方注入的資產(chǎn)2007年9月30日估值45.68億元，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了深刻變化，但2008年3月31日及2008年12月31日估值竟然與一年多前估值相等，這讓投資者難以理解。實(shí)際上，評(píng)估增值36.54億元要在未來三年內(nèi)（2007年9月30日起）實(shí)現(xiàn)，平均每年要實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)12.18億元，亦即在2010年9月30日之前要實(shí)現(xiàn)收益36.54億元，可是重組方作出的2008年、2009年兩年業(yè)績(jī)累計(jì)僅實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)19.35億元，通常意義上，剩余的17.19億元應(yīng)在2010年實(shí)現(xiàn)，但是公司報(bào)告中并未對(duì)此予以說明或作出承諾。我們由此質(zhì)疑，為何2010年的業(yè)績(jī)不予承諾？若業(yè)績(jī)發(fā)生變化，近一半的未實(shí)現(xiàn)收益的評(píng)估增值如何處理？公允性又從何談起？

類似的還有正和股份、宜華地產(chǎn)。根據(jù)正和股份2006-2008年的評(píng)估報(bào)告顯示，公司在2007年置入的商業(yè)地產(chǎn)的估值三年基本未發(fā)生任何變化，2007年正和股份確認(rèn)的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益為579萬元，而2008年確認(rèn)的變動(dòng)損益為-264萬元，在房?jī)r(jià)高峰的2007年以及隨后房?jī)r(jià)跌落的2008年這一商業(yè)背景下，其地產(chǎn)估值為何沒有發(fā)生變動(dòng)？而恰恰又是在2007-2008年這一期間，其審計(jì)的事務(wù)所又發(fā)生了變更。2007年年報(bào)披露，宜華地產(chǎn)于2007年9月30日購(gòu)買廣東宜華，廣東宜華在購(gòu)買日凈資產(chǎn)只有1.3億元，但評(píng)估作價(jià)6.23億元，評(píng)估值溢價(jià)3.79倍，即宜華集團(tuán)在將廣東宜華注入宜華地產(chǎn)時(shí)獲取了379%的超額收益。廣東宜華2007年注入宜華地產(chǎn)時(shí)被認(rèn)定為非同一控制下的企業(yè)合并，故使用購(gòu)買法。廣東宜華仍按賬面價(jià)值核算損益，但宜華地產(chǎn)編制年報(bào)時(shí)必須對(duì)廣東宜華的以賬面價(jià)值為基礎(chǔ)的損益調(diào)整為公允價(jià)值的損益。此時(shí)正是房?jī)r(jià)最高峰，任何房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)的估值絕對(duì)不會(huì)低于后來的市值，通常情況下，購(gòu)買法下的廣東宜華2007-2008年年報(bào)只會(huì)虧損，不會(huì)盈利，那么宜華地產(chǎn)2007年1.13億元凈利、2008年0.82億元凈利又來自哪里？從2007-2008年年報(bào)中不難看出，盡管房地產(chǎn)都發(fā)生了溢價(jià)，但宜華地產(chǎn)僅抬高了待開發(fā)地塊的價(jià)值，明顯壓低開發(fā)產(chǎn)品和開發(fā)成本的價(jià)值，將其賬面價(jià)值等同于公允價(jià)值，原因在于宜華集團(tuán)對(duì)2007-2009年宜華地產(chǎn)業(yè)績(jī)作了承諾，如果將開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值調(diào)上去，等于將成本調(diào)上去，則以后盈利壓力非常大?？梢哉f，如果沒有宜華集團(tuán)及宜華地產(chǎn)人為壓低廣東宜華開發(fā)成本和產(chǎn)品，則宜華地產(chǎn)2008年必虧無疑。

2009年，滬深兩市共有95家上市公司的重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)提交股東大會(huì)審議，涉及注入資產(chǎn)的有87家，賬面值合計(jì)1727.89億元，經(jīng)評(píng)估后的資產(chǎn)價(jià)值為2748.77 億元，評(píng)估增值率平均為59.08%，其中注入資產(chǎn)價(jià)值最大1家是長(zhǎng)江電力，賬面值835.63億元，評(píng)估后資產(chǎn)價(jià)值1073.15億元。若不計(jì)長(zhǎng)江電力，其余86家的資產(chǎn)經(jīng)評(píng)估后平均增值率為87.79%。其中最大增值率3446.03%，最小是-8.05%。在2009年過會(huì)的57個(gè)項(xiàng)目中，55個(gè)項(xiàng)目涉及關(guān)聯(lián)交易，占總數(shù)的96.49%，其中53個(gè)項(xiàng)目均進(jìn)行了評(píng)估，49個(gè)項(xiàng)目中置入資產(chǎn)直接以評(píng)估結(jié)果定價(jià)。2009年度經(jīng)并購(gòu)重組委審核通過的案例中，以評(píng)估結(jié)果為基礎(chǔ)定價(jià)的占92.98%，其中以評(píng)估結(jié)果直接定價(jià)的占85.96%；涉及直接資產(chǎn)交易的上市公司重大資產(chǎn)重組案例100%進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估，其中92%以上的資產(chǎn)交易定價(jià)直接使用評(píng)估結(jié)果。不難看出，資產(chǎn)評(píng)估已成為上市公司資產(chǎn)重組定價(jià)的核心。

截止2010年4月，全國(guó)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)已達(dá)3500余家（孫樹明，2010），注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師3萬多人，資產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員達(dá)到8萬多人，由證監(jiān)會(huì)和財(cái)政部聯(lián)合批準(zhǔn)的從事證券期貨相關(guān)業(yè)務(wù)資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有70家。就我國(guó)的價(jià)值評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)情況而言，2007年前有兩次全國(guó)性的檢查驗(yàn)收工作：1999年由中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)進(jìn)行的全行業(yè)清理整頓的檢查、抽查及驗(yàn)收工作和2004年由財(cái)政部組織的全國(guó)范圍的對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)進(jìn)行的全面檢查工作。2004年檢查的內(nèi)容主要包括評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)立條件和執(zhí)業(yè)質(zhì)量。檢查結(jié)果數(shù)據(jù)顯示：全國(guó)不涉及證券業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)共3355家，檢查中發(fā)現(xiàn)問題的就達(dá)到了1871家，占總數(shù)的55.8%，暴露的問題總數(shù)達(dá)到5130個(gè)。所有問題中，執(zhí)業(yè)質(zhì)量問題4125個(gè)，所占比例最大，為80.41%；評(píng)估機(jī)構(gòu)不符合設(shè)立條件的有565個(gè)，占11.01%。2007年9月，中評(píng)協(xié)了82號(hào)文件，要求中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)對(duì)其會(huì)員進(jìn)行執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查。本次檢查是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)第一次自律性的檢查，共選取了22家特別團(tuán)體會(huì)員及其11家分所作為檢查對(duì)象，共抽查資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)正式出具的122份評(píng)估報(bào)告，其中抽查價(jià)值評(píng)估報(bào)告82份，占抽查報(bào)告總數(shù)的67%以上，抽查無形資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告15份，占抽查報(bào)告總數(shù)的12％以上，主要根據(jù)現(xiàn)有的準(zhǔn)則、規(guī)范著重考察評(píng)估工作底稿、評(píng)估報(bào)告的完整性和規(guī)范性。與2004年的全面檢查相比，雖然很多方面有所改善，但通過案例分析及中國(guó)證監(jiān)會(huì)近年來對(duì)證券期貨相關(guān)業(yè)務(wù)資格資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的檢查所得出的結(jié)論來看，本次檢查中所涉及的本質(zhì)問題更為突出，主要包括評(píng)估執(zhí)業(yè)質(zhì)量、事務(wù)所內(nèi)部治理等。隨后，在2009年全國(guó)性的資產(chǎn)評(píng)估檢查中，上述問題同樣存在，如上市公司購(gòu)買資產(chǎn)的評(píng)估增值率顯著高于出售資產(chǎn)的評(píng)估增值率、少數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于整體資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)論以及單項(xiàng)資產(chǎn)的具體評(píng)估政策方面選擇性地使用評(píng)估方法、部分項(xiàng)目評(píng)估方法的選用以及評(píng)估結(jié)果的取舍受制于交易各方在博弈中的主動(dòng)權(quán)、交易的目的、資產(chǎn)的性質(zhì)、交易的關(guān)聯(lián)性、重組方案設(shè)計(jì)的局限性等多種因素，從而大大影響了交易定價(jià)機(jī)制的正常運(yùn)作。這些情況的出現(xiàn)，除了新準(zhǔn)則自身的原因外（施超，2009），在一定程度上說明資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的執(zhí)業(yè)監(jiān)管亟待加強(qiáng)和提高。

1.治理結(jié)構(gòu)存在缺陷，缺少獨(dú)立性。評(píng)估業(yè)務(wù)的委托主體錯(cuò)位及評(píng)估機(jī)構(gòu)組織結(jié)構(gòu)沒有真正獨(dú)立，使得評(píng)估師在執(zhí)行業(yè)務(wù)的時(shí)候缺少獨(dú)立性。在所有者（評(píng)估委托人）、經(jīng)營(yíng)者（被評(píng)估資產(chǎn)占有方）、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師（評(píng)估人）構(gòu)成的三方契約關(guān)系中，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師接受委托人的委托對(duì)經(jīng)營(yíng)者持有的資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行評(píng)估。只有當(dāng)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師能夠完全依據(jù)事實(shí)對(duì)公允價(jià)值作出正確判斷和評(píng)估，并能夠不受任何影響地出具評(píng)估報(bào)告時(shí)，所作出的評(píng)估結(jié)果才是公允的。正如前所述，在所有者、資產(chǎn)占有方與注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師三者形成的委托關(guān)系下，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師相對(duì)于資產(chǎn)占有方是獨(dú)立的，即所有者是“委托人”，事務(wù)所是“人”，管理當(dāng)局與事務(wù)所之間不存在任何契約或利益關(guān)系，從理論上說可以保證其公正性。但由于評(píng)估業(yè)務(wù)的委托人實(shí)際上是公司的管理當(dāng)局，而董事會(huì)決定評(píng)估費(fèi)用的權(quán)力又被管理當(dāng)局控制，因此聘任、解聘事務(wù)所的真正權(quán)力掌握在管理層手中，委托主體的錯(cuò)位極大影響了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的獨(dú)立性。同時(shí)，部分從會(huì)計(jì)師事務(wù)所分立出來的評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)際上沒有真正獨(dú)立，部分合并成立的評(píng)估機(jī)構(gòu)合并后治理結(jié)構(gòu)沒有真正建立起來，多頭管理依然存在，作為獨(dú)立性重要“保障”的內(nèi)控體系也未予以真正地實(shí)施。因此，如何在資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)監(jiān)管中保持注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的獨(dú)立性，減少相關(guān)方的利益沖突（Beauchamp & Owie，1988），對(duì)隨意更換評(píng)估師的行為予以更加嚴(yán)格的監(jiān)管（既包括對(duì)“接下家”的評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，也包括對(duì)委托方的監(jiān)管），尤其在公允價(jià)值環(huán)境下使其站在不偏不倚的立場(chǎng)，客觀獨(dú)立地出具評(píng)估報(bào)告是監(jiān)管亟待解決的首要問題。

2.規(guī)范體系不完善，缺乏相應(yīng)的機(jī)制。截止2009年，財(cái)政部、中評(píng)協(xié)等已陸續(xù)了包括2項(xiàng)基本準(zhǔn)則、8項(xiàng)具體準(zhǔn)則、2項(xiàng)評(píng)估指南、6項(xiàng)指導(dǎo)意見在內(nèi)的18項(xiàng)評(píng)估準(zhǔn)則并頒布實(shí)施了一系列辦法，包括《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)行為自律懲戒辦法》（中評(píng)協(xié)[2005]18號(hào)）、《會(huì)員誠(chéng)信檔案管理辦法》（中評(píng)協(xié)[2006]96號(hào)）、《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)談話提醒辦法》（中評(píng)協(xié)[2006]97號(hào)）、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)質(zhì)量自律檢查辦法》（中評(píng)協(xié)[2006]98號(hào)）、《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》（中評(píng)協(xié)[2007]169號(hào)）、《關(guān)于從事證券期貨相關(guān)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有關(guān)管理問題的通知》（財(cái)企[2008]81號(hào)）和《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)信息報(bào)備管理辦法》等，初步建立了統(tǒng)一的制度平臺(tái)，形成了較為完整的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系。但迄今為止，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師法及資產(chǎn)評(píng)估法尚未出臺(tái)，很難從法律上賦予資產(chǎn)評(píng)估的地位及明確權(quán)利和義務(wù)，且《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則―基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―無形資產(chǎn)》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―評(píng)估報(bào)告》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―評(píng)估程序》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―業(yè)務(wù)約定書》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―工作底稿》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―機(jī)器設(shè)備》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―不動(dòng)產(chǎn)》和《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》等資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的內(nèi)容也過于簡(jiǎn)單，難以為評(píng)估師及評(píng)估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)行為提供真正意義上的指導(dǎo)、規(guī)范和監(jiān)督。因此，應(yīng)抓緊制定相應(yīng)的法律法規(guī)，進(jìn)一步完善準(zhǔn)入、退出和懲戒機(jī)制，繼續(xù)推動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的建設(shè)，形成完整的法律規(guī)范體系。

加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)監(jiān)管有效性的對(duì)策建議

（一）借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)以逐步完善準(zhǔn)則體系

美、英等發(fā)達(dá)國(guó)家應(yīng)用公允價(jià)值較早，在評(píng)估方面的經(jīng)驗(yàn)較多，因此，我國(guó)應(yīng)吸收、借鑒國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和做法（如為了保護(hù)中小股東的合法權(quán)益，實(shí)行少數(shù)股東聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)制度），結(jié)合我國(guó)公允價(jià)值運(yùn)用的實(shí)際情況積極參與國(guó)際協(xié)調(diào)，盡快建立和完善與國(guó)際通行慣例相一致且協(xié)調(diào)、統(tǒng)一的資產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)及準(zhǔn)則、指南等來對(duì)原則性條款進(jìn)行更詳細(xì)的解釋（如，除現(xiàn)行準(zhǔn)則要求外，增加披露資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、聘請(qǐng)人、評(píng)估方法的選擇、評(píng)估的金額和評(píng)估報(bào)告內(nèi)容簡(jiǎn)要、最終交易價(jià)格與評(píng)估金額差異及原因等），規(guī)范評(píng)估程序，建立誠(chéng)信檔案，提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，健全退出機(jī)制，加大懲罰力度，仿照國(guó)際上通常認(rèn)為內(nèi)部控制應(yīng)實(shí)現(xiàn)3大目標(biāo)即合理保證財(cái)務(wù)報(bào)告（financial reporting）及相關(guān)信息的可靠性、經(jīng)營(yíng)（operation）的效率和效果、對(duì)法律法規(guī)的遵守（compliance）等有效地實(shí)施內(nèi)部控制規(guī)范，通過評(píng)估立法從根本上解決評(píng)估行業(yè)管理體制問題，增強(qiáng)公允價(jià)值環(huán)境下評(píng)估報(bào)告的可用性。

（二）推行合伙制組織形式且加大事務(wù)所或合伙人的責(zé)任比重

改變以往由事務(wù)所兼營(yíng)評(píng)估業(yè)務(wù)的做法，改由專營(yíng)評(píng)估機(jī)構(gòu)開展評(píng)估業(yè)務(wù)，并全面實(shí)行合伙制。在推進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)制度建立的同時(shí)，適當(dāng)加大事務(wù)所及發(fā)起人或合伙人的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任比例，增加違規(guī)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的賠償責(zé)任，提高違規(guī)者的投機(jī)成本，避免資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為利益驅(qū)動(dòng)而與企業(yè)聯(lián)合造假的行為。

（三）促進(jìn)業(yè)界合作以加大信息共享力度

從西方實(shí)踐來看，資產(chǎn)評(píng)估和會(huì)計(jì)之間的關(guān)系正變得日趨密切。對(duì)這種業(yè)界合作的最大推動(dòng)力，來自于向“公允價(jià)值”會(huì)計(jì)的逐漸轉(zhuǎn)化。2006年9月，《公允價(jià)值計(jì)量》（157號(hào)）的正式對(duì)美國(guó)評(píng)估業(yè)產(chǎn)生了重大影響，美國(guó)各大評(píng)估協(xié)會(huì)聯(lián)合起來，積極與會(huì)計(jì)界、立法界和相關(guān)經(jīng)濟(jì)部門進(jìn)行溝通，努力推動(dòng)評(píng)估業(yè)與會(huì)計(jì)業(yè)的合作。公允價(jià)值的廣泛應(yīng)用加強(qiáng)了資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的合作，使得會(huì)計(jì)信息責(zé)任體系由以往的會(huì)計(jì)責(zé)任和審計(jì)責(zé)任的二維責(zé)任體系發(fā)展成為會(huì)計(jì)責(zé)任、評(píng)估責(zé)任和審計(jì)責(zé)任構(gòu)成的三維責(zé)任體系。在上市公司的信息披露中，會(huì)計(jì)、審計(jì)與評(píng)估起著各自不同的作用，各自承擔(dān)責(zé)任。會(huì)計(jì)是從企業(yè)內(nèi)部管理出發(fā)承擔(dān)的管理層對(duì)于財(cái)務(wù)報(bào)告的編制和披露責(zé)任；注冊(cè)會(huì)計(jì)師的責(zé)任是在實(shí)施審計(jì)工作的基礎(chǔ)上對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)表審計(jì)意見；評(píng)估是對(duì)被重組資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的合理性、正確性、公允性承擔(dān)責(zé)任。例如，資產(chǎn)的會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)和財(cái)務(wù)報(bào)告的編制需要利用資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)服務(wù)提供相關(guān)公允價(jià)值結(jié)論；在采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，可借用審計(jì)的專業(yè)結(jié)論，參考會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)資料；審計(jì)也可采納以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的單項(xiàng)資產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估結(jié)果。作為公允價(jià)值應(yīng)用的保障，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與會(huì)計(jì)部門積極溝通，加強(qiáng)配套數(shù)據(jù)庫的建設(shè)，明確公允價(jià)值確定的方法、影響因素等，或適時(shí)出臺(tái)相關(guān)的操作細(xì)則，以加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)界的指導(dǎo)，促進(jìn)會(huì)計(jì)界與審計(jì)界對(duì)公允價(jià)值評(píng)估結(jié)果的認(rèn)可和采納。

（四）加強(qiáng)自律監(jiān)管并建立行業(yè)與政府的雙重監(jiān)管體系

行業(yè)內(nèi)部自律監(jiān)管和政府外部監(jiān)管是保證評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量的兩個(gè)重要手段。行業(yè)自律檢查是目前規(guī)范上市公司評(píng)估業(yè)務(wù)的最有效手段之一。公允價(jià)值環(huán)境下，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)一步提升行業(yè)自律監(jiān)管水平，完善監(jiān)管制度，強(qiáng)化執(zhí)業(yè)質(zhì)量自律檢查，建立日常監(jiān)管長(zhǎng)效機(jī)制，同時(shí)，加強(qiáng)評(píng)估行業(yè)與政府的協(xié)同監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)行業(yè)自律監(jiān)管與政府監(jiān)管的有效統(tǒng)一。

資本市場(chǎng)的主要功能之一就是對(duì)上市公司的信息進(jìn)行充分披露，但在市場(chǎng)環(huán)境不成熟的情況下，尤其隨著投資性房地產(chǎn)、股份支付、債務(wù)重組、非貨幣易、金融工具等公允價(jià)值計(jì)量比重的日益增加，能否真實(shí)、有效地對(duì)上市公司的信息進(jìn)行披露，則需要資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的緊密配合（周勤業(yè)，2009）。縱觀二十年的發(fā)展歷程，評(píng)估行業(yè)與資本市場(chǎng)互相促進(jìn)，互動(dòng)共生。在今后的發(fā)展中，應(yīng)大力加強(qiáng)公允價(jià)值評(píng)估問題的理論研究，尤其要針對(duì)上市公司并購(gòu)重組評(píng)估實(shí)踐中涉及到公允價(jià)值方面的突出問題，加強(qiáng)上市公司并購(gòu)重組評(píng)估業(yè)務(wù)相關(guān)準(zhǔn)則的制定工作，完善涉及上市公司相關(guān)業(yè)務(wù)的評(píng)估準(zhǔn)則，提升執(zhí)業(yè)規(guī)范化程度，規(guī)范評(píng)估實(shí)踐應(yīng)用，提高評(píng)估結(jié)果的合理性，創(chuàng)造良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境，促進(jìn)整個(gè)評(píng)估行業(yè)有序健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1.全國(guó)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)已達(dá)3000余家.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)第二次會(huì)議，2009-10-10

2.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)與上海證券交易所在滬舉行上市公司資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)管交流會(huì)議.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估，2009（1）

3.關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金管理辦法》的通知.財(cái)政部，財(cái)企[2009]26號(hào)

4.嚴(yán)紹兵，王莉瑩等.中國(guó)上市公司資產(chǎn)交易中評(píng)估結(jié)果與交易價(jià)格之間差異的研究.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估，2008（5）

第9篇：市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：抵押資產(chǎn)；價(jià)值評(píng)估；回歸分析 

抵押物品的評(píng)估屬于資產(chǎn)評(píng)估的范疇，資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)信息系統(tǒng)，評(píng)估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個(gè)主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認(rèn)可。因此，為了提高評(píng)估報(bào)告的決策有用性，報(bào)告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評(píng)估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對(duì)價(jià)值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評(píng)估報(bào)告或依賴評(píng)估報(bào)告的人能正確理解評(píng)估報(bào)告。第三人對(duì)某項(xiàng)評(píng)估的使用應(yīng)根據(jù)該評(píng)估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書面評(píng)估報(bào)告中，這種披露須與受其影響的意見或結(jié)論說明聯(lián)系起來。因此提出對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估的兩種方法：即期價(jià)值修正法和到期價(jià)估算法。 

一、即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估計(jì)法 

（一）即期價(jià)值修正法 

運(yùn)用持續(xù)使用前提，使用市價(jià)法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價(jià)值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P 根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動(dòng)比率等綜合性指標(biāo)進(jìn)行確定，損耗率L 根據(jù)清算過程中的稅費(fèi)等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價(jià)值是一個(gè)變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實(shí)體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟(jì)性貶值）。 

其計(jì)算模型為抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估值Y= α* 1-f（C，M，N）*R/r 

其中，α：清算行為固定系數(shù)；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。 

（二）到期價(jià)值估算法 

其基本思路是：首先求出持續(xù)使用前提下的評(píng)估值（R）；其次對(duì)委估資產(chǎn)以強(qiáng)制變現(xiàn)為目的的變賣條件和權(quán)利狀況進(jìn)行分析，找出其與公平市場(chǎng)交易條件的差異，并進(jìn)行量化，從而測(cè)算和評(píng)定委托評(píng)估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)系數(shù)（β）；最后由在用條件下的評(píng)估值和快速變現(xiàn)系數(shù)得出委托評(píng)估資產(chǎn)的清算和強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值。 

其計(jì)算模型為抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估值Y=V（S，T）*R 

S ：影響評(píng)估值的外部變量（如市場(chǎng)因素）；T ：影響評(píng)估值的內(nèi)部變量（如資產(chǎn)質(zhì)量因素）。 

β=V（S，T）： 解釋變量系數(shù)（變量S，變量T） 

最后，通過經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定兩種方法得出的評(píng)估值應(yīng)占的比重，得到最終的評(píng)估值。假設(shè)以即期價(jià)值修正法得到的資產(chǎn)評(píng)估值為X1，其所占比重為Y1，到期價(jià)值估算法得到的資產(chǎn)評(píng)估值為X2，其比重為Y2 Y1+Y2=100%。即評(píng)估值=X1Y1+X2Y2 

二、運(yùn)用SPSS軟件進(jìn)行回歸分析 

廣東省某資產(chǎn)管理公司的即期評(píng)估價(jià)值、到期評(píng)估價(jià)值、貸款數(shù)額和實(shí)際回收額的數(shù)據(jù)（如表1）： 

以貸款差額為因變量以即期評(píng)估價(jià)值X1、到期評(píng)估價(jià)值X2為影響因素，利用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS經(jīng)過回歸分析得到以下方程： 

貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656 ）*X2，R2=0.996 Radj=0.995 

（0.516） （38.344） （-10.973） 

其中，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量的P值為0，在0.05水平上通過顯著性檢驗(yàn)。 

從方程中我們可以推出以下幾點(diǎn)：（1）即期評(píng)估價(jià)值X1 的相關(guān)系數(shù)為0.684，大于零。說明X1 越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評(píng)估價(jià)值X2的相關(guān)系數(shù)為- 0.656，小于零。說明X2 越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產(chǎn)的評(píng)估值，評(píng)估師要充分認(rèn)識(shí)抵押資產(chǎn)的價(jià)值特性、影響其價(jià)值的有關(guān)因素及銀行特定的處置方案與其內(nèi)在的價(jià)值因素關(guān)系，確定恰當(dāng)?shù)淖儸F(xiàn)系數(shù)，使用即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估算法計(jì)算評(píng)估值，為銀行貸款提供決策依據(jù)。 

三、小結(jié) 

通過引入統(tǒng)計(jì)方法，在抵押資產(chǎn)評(píng)估中確定即期修正值和到期價(jià)值的系數(shù)時(shí)，對(duì)傳統(tǒng)的僅憑經(jīng)驗(yàn)確定系數(shù)的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說服力，這是統(tǒng)計(jì)方法在抵押資產(chǎn)評(píng)估中的一個(gè)發(fā)展。 

參考文獻(xiàn): 

[1]馬慶國(guó).管理統(tǒng)計(jì)——數(shù)據(jù)獲取、統(tǒng)計(jì)原理、SPSS工具與應(yīng)用研究[J].北京:科學(xué)教育出版社，2002，(8). 

[2]石玉珍.淺議抵押貸款資產(chǎn)評(píng)估[J].審計(jì)理論與實(shí)踐，2002，(9). 

[3]王生龍.關(guān)于抵押貸款評(píng)估有關(guān)問題的探討[J].中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估，2003，(1).