物業(yè)項(xiàng)目考察報(bào)告精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的物業(yè)項(xiàng)目考察報(bào)告主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：物業(yè)項(xiàng)目考察報(bào)告范文

針對(duì)當(dāng)前形勢(shì)下弱電系統(tǒng)工程存在上述問(wèn)題，不能讓弱電系統(tǒng)智能化成為一句空話。因此，優(yōu)化弱電系統(tǒng)工程實(shí)施管理勢(shì)在必行。作為弱電工程的建設(shè)單位應(yīng)充分發(fā)揮其市場(chǎng)主導(dǎo)地位的優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化對(duì)弱電工程的優(yōu)化管理。建立一套自我完善的企業(yè)工程管理規(guī)程，制定一套約束相關(guān)各方的管理程序，一套讓參與各方都預(yù)先承認(rèn)的規(guī)則。這樣就可以大大提高設(shè)計(jì)效果、減少施工過(guò)程的困難，保障弱電智能化工程的最終品質(zhì)。為了加強(qiáng)優(yōu)化對(duì)弱電系統(tǒng)工程的實(shí)施管理，必須對(duì)弱電工程的各實(shí)施過(guò)程（步驟）進(jìn)行指導(dǎo)、控制，確保項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的順利進(jìn)行，建設(shè)單位應(yīng)對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目弱電工程的實(shí)施過(guò)程進(jìn)行優(yōu)化管理。

（1）在弱電系統(tǒng)工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行優(yōu)化管理。根據(jù)工程項(xiàng)目規(guī)劃及相關(guān)功能的需求，編制工程項(xiàng)目的《弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)要求》。然后，選擇優(yōu)秀的專業(yè)設(shè)計(jì)院，根據(jù)《弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)要求》委托設(shè)計(jì)弱電系統(tǒng)。建設(shè)單位工程部門應(yīng)負(fù)責(zé)組織對(duì)弱電工程設(shè)計(jì)的評(píng)審工作，并對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)程及具體的設(shè)計(jì)事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)控，定期、及時(shí)與設(shè)計(jì)公司溝通，并及時(shí)整理形成紀(jì)要，為下一步優(yōu)化設(shè)計(jì)調(diào)整提供依據(jù)。

（2）規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，弱電系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的原則。①可靠性原則，將安全防范系統(tǒng)的可靠性放在第一位，充分考慮小區(qū)的實(shí)際情況，選用質(zhì)量可靠耐用的設(shè)備，在系統(tǒng)投入使用后長(zhǎng)期有效地發(fā)揮各部分的作用，方便用戶使用，保障小區(qū)內(nèi)住戶的安全。②安全性原則，系統(tǒng)應(yīng)能夠最大限度地保障住戶人身及財(cái)產(chǎn)的安全。③實(shí)用性原則，系統(tǒng)應(yīng)能夠最大限度地滿足住戶的生活需求及使用的方便性。④合理性原則，根據(jù)實(shí)際情況選用能滿足用戶需要的設(shè)備；系統(tǒng)便于施工，盡量減少對(duì)建筑、裝飾等的損害。⑤適用性原則，系統(tǒng)應(yīng)具有高度的適用性，不會(huì)受到氣候和地理環(huán)境的干擾影響。⑥先進(jìn)性原則，充分考慮科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展的趨勢(shì)，應(yīng)用較先進(jìn)技術(shù)，保證小區(qū)建成具有先進(jìn)性的智能小區(qū)。⑦經(jīng)濟(jì)性原則，在考慮整個(gè)系統(tǒng)先進(jìn)、可靠的同時(shí)，著重考慮產(chǎn)品的性能價(jià)格比，保證產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性。在實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位對(duì)系統(tǒng)的要求的情況下降低系統(tǒng)的造價(jià)，減少不必要的浪費(fèi)與消耗，讓建設(shè)單位投入較少的人力與物力，建立完善的智能化體系。⑧科學(xué)性原則，系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、施工嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并且充分利用現(xiàn)有成熟的技術(shù)，保證系統(tǒng)的可靠運(yùn)行。⑨兼容擴(kuò)展性原則，保證智能化小區(qū)內(nèi)部的各個(gè)子系統(tǒng)的集成、兼容和信息共享，總體結(jié)構(gòu)具有可擴(kuò)展性和兼容性。設(shè)計(jì)完成后，應(yīng)重點(diǎn)審查確認(rèn)弱電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)是否符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)程的要求，是否與《弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)要求》相一致,相關(guān)功能性要求是否設(shè)計(jì)到位。特別地，對(duì)于通訊、數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)、電視系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，應(yīng)充分考慮多家運(yùn)營(yíng)商提供的服務(wù)架構(gòu)，對(duì)各建筑單體內(nèi)的路由、橋架、管道、設(shè)備間(箱)及戶內(nèi)弱電箱進(jìn)行配置，便于今后住戶所選的運(yùn)營(yíng)商能予以接入；根據(jù)各地實(shí)施數(shù)字電視的具體情況，須考慮有線電視各段路由的擴(kuò)充空間；無(wú)線移動(dòng)通訊信號(hào)不能覆蓋的區(qū)域（如地下車庫(kù)、電梯轎廂等），還須設(shè)計(jì)無(wú)線通訊信號(hào)增益系統(tǒng)。優(yōu)化規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段的實(shí)施管理，是為下一步施工過(guò)程，做好實(shí)用性的優(yōu)質(zhì)工程打下牢靠的基礎(chǔ)。真正做到為實(shí)用而設(shè)計(jì)，避免出現(xiàn)“閉門造車”，嚴(yán)重脫離實(shí)際和用戶需要的后果。因此，優(yōu)化規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段的實(shí)施管理是至關(guān)重要的。

（3）在弱電系統(tǒng)工程施工過(guò)程中進(jìn)行優(yōu)化管理。建設(shè)單位根據(jù)設(shè)計(jì)方案、圖紙和招標(biāo)文件進(jìn)行招標(biāo)，對(duì)初選的弱電工程施工單位必須進(jìn)行實(shí)地考察。編寫考察報(bào)告，且確定入圍名單。從中選擇有最佳實(shí)力的、優(yōu)秀的施工單位，簽訂《弱電系統(tǒng)工程施工合同》及《弱電系統(tǒng)工程及設(shè)備維保服務(wù)協(xié)議》，明確雙方的權(quán)責(zé)利。要求施工單位必須在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成系統(tǒng)的深化設(shè)計(jì),其內(nèi)容及圖紙須經(jīng)原設(shè)計(jì)單位和建設(shè)單位的相關(guān)技術(shù)負(fù)責(zé)人員進(jìn)行優(yōu)化評(píng)審。建設(shè)單位項(xiàng)目工程部弱電管理人員須協(xié)助、督促各相關(guān)施工單位，根據(jù)深化后的圖紙，限期對(duì)弱電及相關(guān)系統(tǒng)的預(yù)埋預(yù)設(shè)進(jìn)行檢查確認(rèn)，由檢查單位提交檢查報(bào)告，對(duì)其不符合或不合格處須進(jìn)行及時(shí)調(diào)整；須根據(jù)整體計(jì)劃和合同要求，全面把握控制工程的品質(zhì)和進(jìn)度，其間出現(xiàn)品質(zhì)問(wèn)題，經(jīng)項(xiàng)目工程部協(xié)調(diào)仍不能解決，須立即將情況匯報(bào)上一級(jí)管理部門或管理人員，由其協(xié)助予以解決。

（4）在弱電系統(tǒng)工程驗(yàn)收及交接過(guò)程進(jìn)行優(yōu)化管理。根據(jù)國(guó)家、地方關(guān)于智能建筑及住宅建筑的相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，再進(jìn)一步優(yōu)化規(guī)范項(xiàng)目弱電系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。系統(tǒng)安裝調(diào)試完成后，為提高工作效率，應(yīng)由建設(shè)單位組織弱電系統(tǒng)施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、物業(yè)管理單位五方共同參加驗(yàn)收。建設(shè)單位和施工單位應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收前7個(gè)工作日，分別把所需驗(yàn)收的設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)技術(shù)資料移交物業(yè)管理單位，并列出所有移交資料的清單，由三方簽字認(rèn)可各持一份；建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)設(shè)備安裝調(diào)試單位提供的技術(shù)資料編制驗(yàn)收計(jì)劃，做好相關(guān)的驗(yàn)收準(zhǔn)備，并通知物業(yè)管理單位做好相應(yīng)的接管驗(yàn)收準(zhǔn)備工作；在驗(yàn)收過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量技術(shù)問(wèn)題和需要整改的項(xiàng)目，須做好統(tǒng)計(jì)工作并寫入驗(yàn)收會(huì)議紀(jì)要，責(zé)令限期整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，直至驗(yàn)收通過(guò)。

（5）建筑弱電工程的檢驗(yàn)與移交使用。建筑弱電系統(tǒng)工程驗(yàn)收完成，建設(shè)單位須將本項(xiàng)目《弱電系統(tǒng)工程及設(shè)備維保服務(wù)協(xié)議》及相關(guān)工程竣工資料等事宜移交該項(xiàng)目物業(yè)管理公司，由該公司監(jiān)督執(zhí)行。移交資料應(yīng)包括：①產(chǎn)品資料：各系統(tǒng)設(shè)備的數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格、產(chǎn)品檢測(cè)證書、檢驗(yàn)報(bào)告、合格證書、產(chǎn)品說(shuō)明書等。進(jìn)口產(chǎn)品還須提供原產(chǎn)地、報(bào)關(guān)單及商檢證明。②技術(shù)資料：系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖、各子系統(tǒng)工程原理圖、施工平面圖、弱電機(jī)房設(shè)備布置圖、設(shè)備電氣端子接線圖等；各系統(tǒng)的產(chǎn)品說(shuō)明書、操作及維護(hù)手冊(cè)等。③工程資料：招標(biāo)文件、階段驗(yàn)收資料、材料保證書、材質(zhì)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、設(shè)備及系統(tǒng)自檢檢測(cè)記錄、系統(tǒng)試運(yùn)行記錄、第三方測(cè)試記錄、培訓(xùn)資料及考核記錄、其它按規(guī)定應(yīng)提交的資料等。只有充分作好物業(yè)管理部門的交接工作，才能較好地保證各相關(guān)弱電系統(tǒng)設(shè)施的正常運(yùn)行，為今后的日常維護(hù)工作，提供有理有據(jù)的保障。

2結(jié)語(yǔ)

第2篇：物業(yè)項(xiàng)目考察報(bào)告范文

工程總承包在我國(guó)經(jīng)過(guò)了近二十年的發(fā)展歷程，取得了不少成績(jī)，并積累了一定經(jīng)驗(yàn)[1].但總體而言，我國(guó)的工程總承包事業(yè)尚處于發(fā)展階段，有不少問(wèn)題值得探究，如基本概念問(wèn)題，能力問(wèn)題，市場(chǎng)機(jī)制，運(yùn)作模式和人才培養(yǎng)問(wèn)題等。本文只探討工程總承包企業(yè)的概念問(wèn)題。

何謂工程總承包企業(yè)？這是發(fā)展、培育工程總承包企業(yè)首先必須明確的問(wèn)題，本文從以下幾個(gè)方面對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行理論上的探討，以期對(duì)我國(guó)工程總承包建設(shè)拓寬思路。

1 、 顧客（或業(yè)主，本文不加區(qū)分）需求角度

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，顧客是企業(yè)賴以生存的基礎(chǔ)，是建筑業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，企業(yè)必須滿足顧客現(xiàn)在和未來(lái)的需求，并力求顧客滿意才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。顧客需求不斷變化，并表現(xiàn)出了一些新的特點(diǎn)。在里丁國(guó)際建筑業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略論壇上，與會(huì)代表一致認(rèn)為顧客對(duì)建筑業(yè)的要求和期望越來(lái)越高，希望建筑業(yè)企業(yè)能提供形成建筑產(chǎn)品全過(guò)程的服務(wù)。所謂“形成建筑產(chǎn)品全過(guò)程”有兩層含義：一是指包含項(xiàng)目可行性研究及決策、勘察、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等內(nèi)容在內(nèi)的創(chuàng)造項(xiàng)目產(chǎn)品的過(guò)程（簡(jiǎn)稱創(chuàng)造過(guò)程）；二是指上述項(xiàng)目管理過(guò)程（簡(jiǎn)稱管理過(guò)程）。因此，從滿足顧客需求出發(fā)，凡是能提供上述全部創(chuàng)造過(guò)程或管理過(guò)程服務(wù)內(nèi)容的企業(yè)應(yīng)該是工程總承包企業(yè)。當(dāng)然，總承包范圍是否包括上述所有內(nèi)容，需由顧客根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況及其風(fēng)險(xiǎn)程度決定和定義。根據(jù)顧客需求的不同可以有以下不同的工程總承包方式：

（1）設(shè)計(jì)、施工總承包（D-B）：承包商按照合同約定，承擔(dān)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工，并對(duì)承包工程的質(zhì)量、安全、工期、造價(jià)全面負(fù)責(zé)。

（2）設(shè)計(jì)、采購(gòu)總承包（E-P）：承包商對(duì)工程的設(shè)計(jì)和采購(gòu)進(jìn)行承包，施工則由其他承包商負(fù)責(zé)。

（3）設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工總承包（EPC）：承包商負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工安裝全過(guò)程的總承包，并負(fù)責(zé)試運(yùn)行服務(wù)（由業(yè)主進(jìn)行試運(yùn)行）。

（4）交鑰匙總承包（LSTK）：承包商負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工安裝和試運(yùn)行服務(wù)全過(guò)程，向業(yè)主交付具備使用條件的工程。

（5）設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工管理承包（EPCm）：承包商負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和采購(gòu)，并負(fù)責(zé)施工管理。施工承包商與業(yè)主簽訂承包合同，但接受設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工管理承包商的管理。EPCm承包商對(duì)工程的進(jìn)度和質(zhì)量全面負(fù)責(zé)。

（6）設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工監(jiān)理承包（EPCs）：承包商負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和采購(gòu)，并監(jiān)督施工承包商按照設(shè)計(jì)要求的標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)程等進(jìn)行施工，并滿足進(jìn)度要求，同時(shí)負(fù)責(zé)物資的管理和試車服務(wù)。

（7）設(shè)計(jì)、采購(gòu)承包和施工咨詢（EPCa）：承包商負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和采購(gòu)，并在施工階段向業(yè)主提供咨詢服務(wù)。

2、建設(shè)項(xiàng)目全壽命期角度

建設(shè)項(xiàng)目全壽命期是指從建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)始構(gòu)思到建設(shè)項(xiàng)目報(bào)廢的全過(guò)程或時(shí)間跨度，在此期間，建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)歷前期策劃、設(shè)計(jì)和計(jì)劃、施工和運(yùn)行四個(gè)階段。

當(dāng)然，壽命周期中的每一個(gè)階段還可以進(jìn)一步細(xì)分，如前期策劃可以分為投資機(jī)會(huì)研究、可行性研究、項(xiàng)目決策等過(guò)程，建設(shè)過(guò)程可以分為方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、安裝、試車等。

傳統(tǒng)的承包方式是對(duì)各個(gè)階段進(jìn)行相對(duì)獨(dú)立的承包，且大多集中在建設(shè)過(guò)程，這種方式將項(xiàng)目全壽命期中相互關(guān)聯(lián)的各項(xiàng)活動(dòng)和任務(wù)作為相互分隔的過(guò)程或?qū)ο筮M(jìn)行實(shí)施和管理，會(huì)造成管理的不連續(xù)、項(xiàng)目信息支離破碎、業(yè)主無(wú)法得到完整的建筑產(chǎn)品和完備的服務(wù)、無(wú)法實(shí)現(xiàn)全局最優(yōu)等問(wèn)題。解決這些問(wèn)題的途徑之一是承包商提供高層次綜合化的工程總承包服務(wù)，即：業(yè)務(wù)范圍涵蓋兩個(gè)及兩個(gè)以上項(xiàng)目階段；進(jìn)入項(xiàng)目的時(shí)間向前延伸，甚至將項(xiàng)目構(gòu)思也納入承包范圍；業(yè)務(wù)范圍向后拓展，不僅完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)，而且承擔(dān)項(xiàng)目的運(yùn)行管理（物業(yè)管理）和維護(hù)服務(wù)任務(wù)；承包商參與項(xiàng)目融資；最理想狀況是提供全壽命期總承包服務(wù)。因此，與傳統(tǒng)企業(yè)相比，能夠提供上面服務(wù)的企業(yè)都應(yīng)該稱為工程總承包企業(yè)。根據(jù)業(yè)務(wù)范圍所涵蓋的項(xiàng)目壽命期階段不同可以劃分不同的工程總承包方式，除了上面所述各種方式外，還可以有：

（1）D+D+B（Develop+Design+Build），即承包商負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期決策階段的策劃和管理+設(shè)計(jì)+施工；

（2）D+B+FM（Design+Build+Facility Management），即設(shè)計(jì)+施工+物業(yè)管理；

（3）F+P+D+B+FM（Finance+Procure+Design+Build+Facility Management），即融資+采購(gòu)+設(shè)計(jì)+施工+物業(yè)管理；等。從全球范圍看，這些工程總承包方式都可以找到案例。

3、虛擬建設(shè)角度

虛擬建設(shè)的概念來(lái)自虛擬企業(yè)（或稱虛擬組織）以及包括虛擬現(xiàn)實(shí)在內(nèi)的計(jì)算機(jī)技術(shù)在工程項(xiàng)目建設(shè)中的應(yīng)用。1996年美國(guó)發(fā)明者協(xié)會(huì)提出了虛擬建設(shè)的概念，即：Virtual Construction is an aproach to the design-build process incorporateing electronic connectivity and upside-down management techniques.理解要點(diǎn)如下：

（1）工程項(xiàng)目是虛擬建設(shè)的對(duì)象和載體，項(xiàng)目建設(shè)通過(guò)一系列相互關(guān)聯(lián)的過(guò)程來(lái)實(shí)現(xiàn)，這些過(guò)程組合在一起形成一條產(chǎn)品供應(yīng)鏈；同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程也是一個(gè)價(jià)值增值過(guò)程，因此也形成一條價(jià)值鏈。圖中圓圈既表示工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中環(huán)環(huán)相扣的過(guò)程，同時(shí)也表示實(shí)施項(xiàng)目所需的設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工等能力。

（2）由于科技進(jìn)步、社會(huì)分工細(xì)化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇等原因，絕大多數(shù)企業(yè)不具備項(xiàng)目建設(shè)所需的全部專業(yè)能力，即只是上述供應(yīng)鏈中的一環(huán)或幾環(huán)，如果沒(méi)有供應(yīng)鏈中上、下游企業(yè)的協(xié)作，根本無(wú)法完成全部工程項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。而建筑市場(chǎng)的顧客對(duì)企業(yè)能力提出了越來(lái)越高的要求，希望企業(yè)能提供形成建筑產(chǎn)品的全過(guò)程。因此，為滿足顧客需求，這些企業(yè)唯有跨越組織界限，在具有不同核心能力的企業(yè)間開(kāi)展合作，以“虛擬企業(yè)”形式來(lái)整合和利用外部資源，從而擴(kuò)展自己快速滿足顧客需求的能力。圖中核心企業(yè)可稱為頭腦企業(yè)，其技術(shù)先進(jìn)，管理科學(xué)，起著整合、集成供應(yīng)鏈的作用，在供應(yīng)鏈中占據(jù)核心位置；伙伴企業(yè)可稱為軀干企業(yè)，處于供應(yīng)鏈中的其他位置，但能以自己的專業(yè)特長(zhǎng)為項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程貢獻(xiàn)力量，是供應(yīng)鏈中不可缺少的環(huán)節(jié)。

（3）在綜合運(yùn)用各種現(xiàn)代科學(xué)、管理技術(shù)，特別是計(jì)算機(jī)信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程進(jìn)行集成管理，能達(dá)到高效實(shí)施項(xiàng)目的目的。

核心企業(yè)具有下列特點(diǎn)：

（1）擁有為顧客所認(rèn)可的核心能力，顧客愿意將項(xiàng)目建設(shè)的總承包任務(wù)委托其實(shí)施；

（2）核心企業(yè)可能只占據(jù)供應(yīng)鏈上的一環(huán)或數(shù)環(huán)，而不具備項(xiàng)目建設(shè)所需全部能力，但能夠通過(guò)合伙、合作、組成項(xiàng)目聯(lián)營(yíng)（聯(lián)合）體或形成總分包關(guān)系，將供應(yīng)鏈中的上、下游企業(yè)整合在一起，迅速形成一條完整的工程總承包供應(yīng)鏈。

（3）具備對(duì)供應(yīng)鏈進(jìn)行集成管理的能力。

根據(jù)上述概念，可以認(rèn)為核心企業(yè)就是工程總承包企業(yè)。

虛擬建設(shè)方式國(guó)內(nèi)已有應(yīng)用，如北京建工集團(tuán)與北京市建筑設(shè)計(jì)研究院簽署合作協(xié)議，雙方承諾分別利用自身在工程施工和設(shè)計(jì)方面的優(yōu)勢(shì)，實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，以在與國(guó)內(nèi)外同行競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)。

4、國(guó)際大承包商的借鑒

每年年中，美國(guó)《Engineering News-Record，ENR》都會(huì)給出國(guó)際最大225家建筑承包商排名。毫無(wú)疑問(wèn)，上榜企業(yè)都是活躍在當(dāng)今國(guó)際建筑市場(chǎng)的頂尖企業(yè)，應(yīng)該是當(dāng)之無(wú)愧的國(guó)際型工程公司及工程總承包企業(yè)。分析這些公司的特點(diǎn)，可為界定工程總承包企業(yè)提供最為現(xiàn)實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)過(guò)分析比較，我們發(fā)現(xiàn)這些國(guó)際大承包商具有如下共同特點(diǎn)：

（1）都是跨國(guó)公司，業(yè)務(wù)遍布全球，國(guó)外營(yíng)業(yè)額在其總營(yíng)業(yè)額中占有相當(dāng)比重，2003年最大225家承包商前20家公司國(guó)外營(yíng)業(yè)額平均占其總營(yíng)業(yè)額的50%左右。

（2）專營(yíng)（或主營(yíng)）工程項(xiàng)目。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入主要靠為業(yè)主提供實(shí)施工程項(xiàng)目服務(wù)，包括工程承包和項(xiàng)目管理服務(wù)。

（3）業(yè)務(wù)領(lǐng)域廣闊，涉及包括房屋建筑、交通、工業(yè)、石化、制造、能源、水利、電訊、廢棄物處理等多個(gè)領(lǐng)域，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

（4）業(yè)務(wù)范圍涵蓋工程項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，包括項(xiàng)目前期咨詢、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、開(kāi)車服務(wù)（試運(yùn)行）、工程總承包和項(xiàng)目管理承包（PMC）、項(xiàng)目管理服務(wù)等。

（5）工程總承包方式多樣，包括：EPC、EPCm、EPCs、EPCa、LSTK、BOT等。

（6）組織機(jī)構(gòu)和專業(yè)設(shè)置適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展要求，一般都設(shè)有項(xiàng)目管理部、項(xiàng)目控制部、質(zhì)量管理部、設(shè)計(jì)部、采購(gòu)部、施工管理部、開(kāi)車服務(wù)部（試運(yùn)行）等常設(shè)性的組織。

（7）擁有大量高素質(zhì)的專業(yè)人才，尤其是掌握項(xiàng)目管理和工程總承包知識(shí)和技術(shù)的專業(yè)人才，如項(xiàng)目經(jīng)理、設(shè)計(jì)經(jīng)理、采購(gòu)經(jīng)理、開(kāi)車經(jīng)理、項(xiàng)目控制經(jīng)理、進(jìn)度計(jì)劃工程師、費(fèi)用控制工程師、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理、合同管理專家（包括風(fēng)險(xiǎn)管理和索賠專家）、律師等。各層次主要人員除精通業(yè)務(wù)以外，還具備熟練運(yùn)用外語(yǔ)和計(jì)算機(jī)的能力。高素質(zhì)的專業(yè)人才是工程公司最寶貴的財(cái)富，專業(yè)人員的素質(zhì)和水平代表工程公司的素質(zhì)和水平。

（8）擁有完善的項(xiàng)目管理體系，通過(guò)包括ISO9000：2000（質(zhì)量）、ISO14000（環(huán)境）、OHSAS18000（職業(yè)健康安全）在內(nèi)的國(guó)際管理體系認(rèn)證。項(xiàng)目管理體系包括組織機(jī)構(gòu)、部門和崗位的職責(zé)、實(shí)施項(xiàng)目管理所必需的資源、項(xiàng)目管理程序文件、項(xiàng)目管理作業(yè)指導(dǎo)文件、崗位《工作手冊(cè)》等。

（9）擁有先進(jìn)的工藝技術(shù)和工程技術(shù)。具有獲得專利技術(shù)并進(jìn)行工程設(shè)計(jì)的能力。重視技術(shù)開(kāi)發(fā)，善于將專利技術(shù)轉(zhuǎn)化為工藝設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)設(shè)計(jì)，形成自己的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。

（10）具有高水平的信息管理技術(shù)和計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)。工程項(xiàng)目實(shí)施和管理有強(qiáng)大的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)作支撐，高水平的計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)系統(tǒng)和集成化的項(xiàng)目管理系統(tǒng)得到普遍采用，并在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中發(fā)揮了重要作用。

（11）具有與公司業(yè)務(wù)規(guī)模相應(yīng)的融資能力。國(guó)際型工程公司都有很強(qiáng)的融資能力，包括借貸工程總承包流動(dòng)資金、開(kāi)具保函、幫助業(yè)主籌措資金等。其中幫助業(yè)主籌借資金，通常是工程公司獲得項(xiàng)目的關(guān)鍵。

上述特點(diǎn)中，除了特點(diǎn)（1），其余都可用來(lái)界定工程總承包企業(yè)，因此可以說(shuō)，具備這些特點(diǎn)的企業(yè)都是工程總承包企業(yè)。對(duì)我國(guó)承包企業(yè)而言，這些特點(diǎn)既可看成是界定工程總承包企業(yè)的基本標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)又可看成是對(duì)工程總承包企業(yè)的能力要求。

5、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，所謂工程總承包企業(yè)應(yīng)該是具備下列特點(diǎn)的企業(yè)：

（1）能以滿足顧客當(dāng)前和未來(lái)需求為中心，提供顧客所需全部項(xiàng)目創(chuàng)造過(guò)程或管理過(guò)程的服務(wù)內(nèi)容；

（2）具備建設(shè)項(xiàng)目全壽命期觀念，能夠承擔(dān)項(xiàng)目全壽命期中若干階段的承包任務(wù)；

（3）具備核心能力，能通過(guò)合伙、合作、聯(lián)盟等方式將供應(yīng)鏈中的上、下游企業(yè)整合起來(lái)，實(shí)施高效的虛擬建設(shè)。

（4）具備國(guó)際大承包商的共同特點(diǎn)：

這些界定標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)可以看成是對(duì)工程總承包企業(yè)的能力要求，我國(guó)建筑承包商可以從各個(gè)角度進(jìn)行對(duì)比分析，不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、拓寬業(yè)務(wù)范圍，并著力培養(yǎng)項(xiàng)目各階段所需能力，特別是多階段承包的集成管理能力，為最終成為國(guó)際型工程公司打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

[1]　汪文忠。打造工程總承包企業(yè)[J].建筑，2003（7）：30-32

[2]　何清華。建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期集成化管理模式的研究[D].上海：同濟(jì)大學(xué)，2000

[3]　胡德銀?，F(xiàn)代EPC工程項(xiàng)目管理講座第一講：現(xiàn)代EPC工程項(xiàng)目管理概念[J].化工設(shè)計(jì)，2003，13（1）：44-48

[4]　王　寧，逄宗展，張秀東。美國(guó)、加拿大工程公司開(kāi)展工程總承包和項(xiàng)目管理的考察報(bào)告（下）[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2003（5）：13-17

[5]　成　虎。建設(shè)項(xiàng)目全壽命期集成管理研究[D].哈爾濱：哈爾濱工業(yè)大學(xué)，2001

第3篇：物業(yè)項(xiàng)目考察報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：工程項(xiàng)目，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，模糊灰色綜合評(píng)價(jià)

中圖分類號(hào)：TL364+.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

隨著社會(huì)的快速發(fā)展，工程項(xiàng)目建設(shè)特別是商住小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期，建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜程度也越來(lái)越高，不僅涉及面廣，而且各參與主體之間的互相影響也使得項(xiàng)目管理愈加復(fù)雜。再加上建設(shè)工程項(xiàng)目所處外部環(huán)境的不確定性，使得建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理就是運(yùn)用一整套風(fēng)險(xiǎn)管理體系、手段和方法，為保證和提高工程風(fēng)險(xiǎn)管理所進(jìn)行的系統(tǒng)管理活動(dòng)。人們?cè)絹?lái)越清醒地意識(shí)到，有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，能使工程項(xiàng)目在能夠承受的風(fēng)險(xiǎn)水平之下，謀求盡可能高的收益，或?qū)⒁欢ǖ氖找骘L(fēng)險(xiǎn)程度降至最低。本文基于模糊灰色理論，結(jié)合實(shí)踐應(yīng)用，針對(duì)明泰江海新城項(xiàng)目作出風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，并建立風(fēng)險(xiǎn)管理評(píng)價(jià)模型，促使工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)估進(jìn)一步優(yōu)化。

1工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理評(píng)價(jià)與模糊灰色綜合評(píng)價(jià)的理論基礎(chǔ)

風(fēng)險(xiǎn)管理是指在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性及可能性等因素進(jìn)行考察、預(yù)測(cè)、收集分析的基礎(chǔ)上，制定出包括衡量風(fēng)險(xiǎn)、識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、積極管理風(fēng)險(xiǎn)、妥善處理風(fēng)險(xiǎn)及有效處置風(fēng)險(xiǎn)所致?lián)p失等一整套系統(tǒng)而科學(xué)的管理方法。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理可分為風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控6個(gè)環(huán)節(jié)。

而模糊綜合評(píng)價(jià)的方法測(cè)定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，不是對(duì)某一風(fēng)險(xiǎn)的大或小做出絕對(duì)的評(píng)價(jià)，而是綜合主要影響因素確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小的隸屬程度，也就是說(shuō)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)不是用一個(gè)數(shù)值，而是用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定集上的一個(gè)模糊子集進(jìn)行表達(dá)。

灰色系統(tǒng)理論經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，已基本建立起一門新興的結(jié)構(gòu)體系，其研究?jī)?nèi)容主要包括：灰色系統(tǒng)建模理論、灰色系統(tǒng)控制理論、灰色關(guān)聯(lián)分析方法、灰色預(yù)測(cè)方法、灰色規(guī)劃方法、灰色決策方法等。 本文主要用到灰色系統(tǒng)建模理論及灰色數(shù)列預(yù)測(cè)。

工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理評(píng)價(jià)是一個(gè)多指標(biāo)多層次的問(wèn)題，有很多影響因素，而且大多是模糊的和灰色的，可以用模糊灰色理論構(gòu)建綜合評(píng)價(jià)模型對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

2 以明泰江海新城為例的基于模糊灰色理論的工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理評(píng)價(jià)

2.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介

明泰江海新城項(xiàng)目定位為江中地區(qū)頂級(jí)城市綜合體，規(guī)劃物業(yè)類型涵蓋高端住宅、大型商業(yè)中心、商業(yè)街、甲級(jí)寫字樓、星級(jí)酒店。該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積333724平方米，建設(shè)用地面積為267443平方米；規(guī)劃總建筑面積近94萬(wàn)平米，其中商業(yè)建筑面積達(dá)66860平方米；規(guī)劃總戶數(shù)為5486戶，規(guī)劃總?cè)丝跒?9201人，現(xiàn)已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)。

2.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別

明泰江海新城風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估決策階段，需要考慮整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作期內(nèi)的所有風(fēng)險(xiǎn)因素。因此這一階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，需要對(duì)信息的搜集和調(diào)研投入更大的精力，并更多地借助相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜业慕?jīng)驗(yàn)。在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別技術(shù)方面，對(duì)于投入產(chǎn)出風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等可采用情景分析法、影響圖法、核查表法、因果圖法等進(jìn)行識(shí)別；對(duì)于明泰江海新城項(xiàng)目總進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、總體功能質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等，可以運(yùn)用流程圖分析法（CPM）、事故樹分析法等來(lái)進(jìn)行識(shí)別。

限于本文的篇幅及各因素層級(jí)劃分的偏差較大等原因，故本文則只涉及所識(shí)別出的五類主要風(fēng)險(xiǎn)，即人的因素、材料因素、技術(shù)因素、財(cái)務(wù)因素、環(huán)境因素。

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)流程

在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)過(guò)程中，首先要利用綜合測(cè)度模型評(píng)價(jià)項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要充分利用綜合測(cè)度模型的功能，盡可能地發(fā)揮綜合測(cè)度模型的全面分析作用，將每一大類及下屬風(fēng)險(xiǎn)因子的風(fēng)險(xiǎn)重要程度計(jì)算出來(lái)并作排序處理，為風(fēng)險(xiǎn)的防范、監(jiān)控及處理提供依據(jù)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)流程圖如圖所示：

2.4基于灰色系統(tǒng)原理的模型建立

表2-1 明泰江海新城項(xiàng)目影響因素的原始數(shù)據(jù)

確定參考數(shù)據(jù)列

以該地區(qū)影響因素總數(shù)為參考數(shù)據(jù)列，表示為：

其余五個(gè)因素作為比較數(shù)據(jù)列，可以分別表示為：

2.4.2確定參考數(shù)據(jù)列無(wú)量綱化處理

無(wú)量綱的目的是便于在不同量綱，不同數(shù)量級(jí)之間進(jìn)行比較。本文采用初值化進(jìn)行無(wú)量綱處理，即對(duì)每一列數(shù)據(jù)都用數(shù)列的第一個(gè)值去除，得到六個(gè)新的數(shù)列，如表2-2所示：

表2-2 無(wú)量綱化處理后的數(shù)據(jù)

計(jì)算參考數(shù)據(jù)列與比較數(shù)據(jù)間差的絕對(duì)值

計(jì)算結(jié)果如表2-3所示：

表2-3 參考數(shù)據(jù)列與比較數(shù)據(jù)列差的絕對(duì)值

2.4.3求關(guān)聯(lián)系數(shù)

例如：，其余依次計(jì)算，關(guān)聯(lián)系數(shù)結(jié)果如表4-4所示。

表2-4 關(guān)聯(lián)系數(shù)

2.4.4計(jì)算關(guān)聯(lián)度

例如：

同理

表2-5 影響因素評(píng)價(jià)的原始數(shù)據(jù)

原始數(shù)據(jù)生成處理

對(duì)原始數(shù)列做得到一次累加生成數(shù)列，其中：

所以

{(t)}={1867，3754，5295，6628，7955，9O42}

構(gòu)造數(shù)據(jù)矩陣和數(shù)據(jù)向量

數(shù)據(jù)矩陣：

得到數(shù)據(jù)向量后，求得系數(shù)向量：

建立預(yù)測(cè)模型

一階單變量線性動(dòng)態(tài)模型的一般形式：

模型求解并得到預(yù)測(cè)結(jié)果

將上面的結(jié)果代入，解這個(gè)微分方程，得到時(shí)間響應(yīng)函數(shù)：

當(dāng)t=7時(shí)，即通過(guò)此模型對(duì)該公司下一個(gè)即第七個(gè)施工項(xiàng)目影響因素總數(shù)預(yù)測(cè)為1249。

模型的精度檢驗(yàn)

模型檢驗(yàn)一般采用后殘差檢驗(yàn)、殘差大小檢驗(yàn)和關(guān)聯(lián)度檢驗(yàn)，本文采用后殘差檢驗(yàn)。首先根據(jù)模型求解的結(jié)果求統(tǒng)計(jì)特征量：均值：

將值和值對(duì)照表2-6以確定模型精度等級(jí)。指標(biāo)和是后驗(yàn)差檢驗(yàn)的兩個(gè)重要指標(biāo)。指標(biāo)越小越好，越小表示越大而越小。打表示原始數(shù)據(jù)方差大，即原始數(shù)據(jù)離散程度大。小表示參訪查小，即殘差離散程度小。小就表明盡管原始數(shù)據(jù)很離散，兩個(gè)模型所得計(jì)算值與實(shí)際值之差并不太離散。

表2-6預(yù)測(cè)模刑精度檢驗(yàn)

本例中的一些指標(biāo)值如下均值：1506，方差=107896．56，殘差均值=2．8，殘差方差=10589．76，后驗(yàn)差比值C=S2／S1=0．313 0．95，所以本模型預(yù)測(cè)精度為好，預(yù)測(cè)值可信。

預(yù)測(cè)結(jié)果分析

明泰江海新城項(xiàng)目模擬第七個(gè)施工項(xiàng)目的預(yù)測(cè)值為1249，與實(shí)際數(shù)據(jù)1312起相差不遠(yuǎn)，這說(shuō)明所建立的灰色預(yù)測(cè)模型的精度還是比較好的。一般地講，己知六個(gè)以上原始數(shù)據(jù)，就可以建立具有較好精度的灰色預(yù)測(cè)模型，這是其他方法所無(wú)法比擬的。

另一方面，雖然根據(jù)此灰色模型所得出的預(yù)測(cè)值與實(shí)際值相差不遠(yuǎn)，但是還有一定差距；如果數(shù)據(jù)采用的再多一些，該模型的精度將會(huì)更好。從表中的統(tǒng)計(jì)數(shù)值和預(yù)測(cè)的結(jié)果來(lái)看，明泰江海新城項(xiàng)目施工質(zhì)量總體呈下降趨勢(shì)，這說(shuō)明明泰江海新城項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在上升，應(yīng)予以警惕，做好管理。

3結(jié)論

由于任何一種創(chuàng)新在研制之初不可能預(yù)測(cè)其未來(lái)，到時(shí)能否轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的生產(chǎn)力還面臨著諸多不確定因素。因此，在該領(lǐng)域投資其高收益是與高風(fēng)險(xiǎn)相伴而行的。明泰江海新城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，需要在項(xiàng)目管理的過(guò)程中對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理。

本文得到的初步結(jié)論總結(jié)如下：

（1）在積極借鑒他人研究成果的基礎(chǔ)上，針對(duì)項(xiàng)目作出風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別，層次分明、歸類合理、能較好反映項(xiàng)目的狀況。

（2）灰色系統(tǒng)理論對(duì)項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合評(píng)估，尤其適用于存在多風(fēng)險(xiǎn)因素和多措施權(quán)衡的新技術(shù)應(yīng)用項(xiàng)目。通過(guò)灰色系統(tǒng)理論構(gòu)造矩陣、將數(shù)值帶入公式，經(jīng)過(guò)一致性校驗(yàn)計(jì)算得出每項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素或每項(xiàng)措施對(duì)項(xiàng)目影響的相對(duì)權(quán)值，從而進(jìn)行優(yōu)先排序。

文章的實(shí)踐過(guò)程，對(duì)于進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)估、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理具有參考的價(jià)值。

參考文獻(xiàn)

[1]魏海燕， 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估方法及其應(yīng)用研究[J3]， 科研管理， 2007(28)：26-29．

[2]張歡， 灰色理論在工程項(xiàng)目進(jìn)度管理中的應(yīng)用， 企業(yè)科技與發(fā)展，(2009)24-0071～02

[3]任益銘， 建筑施工項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究， 建筑科學(xué)， (2009)07(a)-0031-01

[4]鄧聚龍， 灰色理論基礎(chǔ)[M]， 武漢：華中科技大學(xué)出版社，2002．

[5]陳勇.建設(shè)工程風(fēng)險(xiǎn)管理若干問(wèn)題研究：[碩士學(xué)位論文].北京：清華大學(xué)建設(shè)管理系，2003

[6]全國(guó)建設(shè)工程風(fēng)險(xiǎn)管理監(jiān)督工程師培訓(xùn)教材編寫委員會(huì).工程風(fēng)險(xiǎn)管理與控制.北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2000

[7]孟憲海.美國(guó)建設(shè)管理體制的特點(diǎn)及其研究.建筑經(jīng)濟(jì)，1999(8)：34-37

[8]徐波，燕平.工程項(xiàng)目管理考察團(tuán)赴美考察報(bào)告.建筑經(jīng)濟(jì)，2001(5)：7-10

[9]愛(ài)德華茲.戴明，戴明論風(fēng)險(xiǎn)管理，?？谑校Ｄ铣霭嫔?，2003.18～19

[10]王祖和，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2004.75～81

[11]朗志正，風(fēng)險(xiǎn)管理及其技術(shù)和方法，北京：中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2003.114～119

[12]成虎．工程項(xiàng)目管理[M]．北京：高等教育出版社，2004．

第4篇：物業(yè)項(xiàng)目考察報(bào)告范文

8月1日至8月3日，在縣長(zhǎng)、縣城六大片區(qū)建設(shè)總指揮的帶領(lǐng)下，總指揮部辦公室、各片區(qū)正副指揮長(zhǎng)、辦公室主任和開(kāi)發(fā)公司經(jīng)理一行28人實(shí)地參觀考察了廈門市火炬高科技產(chǎn)業(yè)園、五緣灣、杏林灣片區(qū)，聽(tīng)取了廈門市火炬高科技產(chǎn)業(yè)園翔安指揮部、廈門市規(guī)劃局、五緣灣運(yùn)營(yíng)公司、杏林灣建設(shè)指揮部的相關(guān)介紹?，F(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：

一、廈門城市規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)

1.先謀后動(dòng)。傳統(tǒng)的城市規(guī)劃內(nèi)容只注重空間布局，往往不考慮城市運(yùn)營(yíng)、資金平衡和項(xiàng)目的收益，發(fā)展建設(shè)被動(dòng)地服從規(guī)劃的要求，既影響項(xiàng)目的品質(zhì)，也影響規(guī)劃的實(shí)施。為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，廈門市規(guī)劃局一改以往就規(guī)劃而規(guī)劃的模式，按照“先策劃后規(guī)劃”的理念，在規(guī)劃編制前聘請(qǐng)策劃公司對(duì)

片區(qū)的戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)安排、功能布局、亮點(diǎn)項(xiàng)目、重大基礎(chǔ)設(shè)施和資金平衡估算等進(jìn)行論證研究，并供領(lǐng)導(dǎo)決策參考，確定后再聘請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位將策劃成果轉(zhuǎn)化為規(guī)劃成果，以規(guī)劃的語(yǔ)言落實(shí)行動(dòng)的項(xiàng)目，從而大大增強(qiáng)了規(guī)劃的可操作性。如五緣灣片區(qū)即是先聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名的咨詢機(jī)構(gòu)王志綱工作室和英國(guó)阿特金斯顧問(wèn)公司聯(lián)合策劃后再行規(guī)劃。

2.滾動(dòng)規(guī)劃。規(guī)劃的首要任務(wù)是促使規(guī)劃項(xiàng)目落地。針對(duì)規(guī)劃編制周期長(zhǎng)、費(fèi)用高、運(yùn)營(yíng)操作部分不明確等問(wèn)題，廈門市規(guī)劃局按照“積極配合項(xiàng)目、重點(diǎn)結(jié)合控規(guī)、分階段制定規(guī)劃”的思路，首先將建設(shè)項(xiàng)目的重要公建項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目在第一階段完成，以迅速應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)主體，保障項(xiàng)目落地。同時(shí)不斷跟蹤服務(wù)，優(yōu)化細(xì)化道路、市政管線、土地招拍掛等技術(shù)指標(biāo)，相對(duì)穩(wěn)定后形成第二階段成果，以指導(dǎo)各類土地的運(yùn)營(yíng)和片區(qū)配套的實(shí)施。緊接著編制城市設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等內(nèi)容，匯集成最后的控規(guī)成果。

3.明確定位。準(zhǔn)確的定位是片區(qū)發(fā)展的“靈魂”。廈門各個(gè)片區(qū)均根據(jù)各自的區(qū)位、交通、資源特點(diǎn)進(jìn)行明確的定位，既功能互補(bǔ)，又各具特色。如五緣灣片區(qū)位于廈門島的東北部，高崎國(guó)際機(jī)場(chǎng)與會(huì)展中心之間，通過(guò)廈門大橋、東通道、五緣灣大橋與島內(nèi)緊密相接，且擁有8km長(zhǎng)臨灣濱水帶，區(qū)位、交通、資源優(yōu)勢(shì)突出。五緣灣片區(qū)定位為“活力生態(tài)港、財(cái)智精英城”，功能以商務(wù)辦公、生態(tài)居住、休閑度假為主，是集商業(yè)服務(wù)、高端養(yǎng)生理療、旅游休閑、文化娛樂(lè)、高新技術(shù)研發(fā)為一體的復(fù)合型新城區(qū)。圍繞定位，五緣灣相繼推出了高星級(jí)酒店、餐飲休閑街、商業(yè)娛樂(lè)中心、溫泉度假村、濕地公園、帆船港、飛地營(yíng)運(yùn)中心等一系列重點(diǎn)項(xiàng)目，為片區(qū)今后的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

4.功能混合。廈門市城市空間結(jié)構(gòu)為“一心兩環(huán)，一主四輔八片”，每個(gè)片區(qū)既自成體系，又相互聯(lián)系融合，生產(chǎn)、生活等設(shè)施一應(yīng)俱全，配套完善。片區(qū)內(nèi)各項(xiàng)目也按照功能適當(dāng)混合的理念進(jìn)行空間布局。如火炬高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃總面積4.83km2，，由0.7 km2，火炬同集園和4.13 km2的火炬（翔安）產(chǎn)業(yè)區(qū)組成，首期主要建設(shè)130萬(wàn)m2的通用廠房和20萬(wàn)m2的生活配套區(qū)，生活配套區(qū)內(nèi)文教體衛(wèi)商住等功能齊全，完全可自我滿足生活、學(xué)習(xí)、文化休閑等各種需求，避免了鐘擺式交通和通勤壓力。

5.平衡規(guī)劃。廈門首倡“就地平衡、積極平衡、緊張平衡和綜合平衡”四大平衡規(guī)劃理念，其核心是“謀資金”，即將獨(dú)立的項(xiàng)目與周邊的開(kāi)發(fā)利用相結(jié)合，通過(guò)合理規(guī)劃項(xiàng)目，使每個(gè)項(xiàng)目得以實(shí)現(xiàn)自我平衡。比如在修建道路、學(xué)校、醫(yī)院等公用設(shè)施時(shí)，將周邊土地的利用一并加以考慮；在規(guī)劃工業(yè)園區(qū)時(shí)同時(shí)考慮生活區(qū)；在規(guī)劃brt時(shí)優(yōu)先考慮土地升值潛力大的地區(qū)，從而為項(xiàng)目資金的籌集創(chuàng)造條件，使城市規(guī)劃從跟隨城市發(fā)展的被動(dòng)輪，變?yōu)橥苿?dòng)城市發(fā)展的主動(dòng)輪。

6.公交優(yōu)先。倡導(dǎo)以公交優(yōu)先的多樣化交通方式，特別是大力發(fā)展有專用路權(quán)、快速便捷的brt（快速公交）系統(tǒng)。brt的線路、站場(chǎng)、乘客服務(wù)系統(tǒng)等均按未來(lái)提升為輕軌的要求設(shè)計(jì)，避免了重復(fù)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了城市的滾動(dòng)發(fā)展。另外采取打通丁字路、斷頭路，多建支路、加大路網(wǎng)密度的辦法不斷舒展交通， 提升城市的通達(dá)能力。

7.以人為本。廈門城市規(guī)劃突出以人為本的理念，把民生工程和民眾的需求始終作為規(guī)劃工作的重心和圓點(diǎn)，致力于提升市民的歸屬感和幸福指數(shù)。如廈門為滿足市民不斷增長(zhǎng)的文化休閑需求，興建了文化藝術(shù)中心、音樂(lè)廳、書法家廣場(chǎng)、環(huán)島木棧道、體育館、運(yùn)動(dòng)館、奧網(wǎng)中心等一大批高水準(zhǔn)的文化休閑設(shè)施，提升了城市的品位。為解決中低收入家庭住房困難問(wèn)題，在全國(guó)率先推出了大規(guī)模社會(huì)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，形成了分層次、多樣化的梯次住房供給保障體系，降低了入城門檻，為高速城市化提供了強(qiáng)有力的物質(zhì)保障。

8.環(huán)境優(yōu)先。本著發(fā)展與保護(hù)并重、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境雙贏的理念，廈門按照“保護(hù)山水、緊湊發(fā)展”的模式，組團(tuán)式推進(jìn)各片區(qū)建設(shè)，實(shí)施了“藍(lán)天、碧水、綠色、寧?kù)o、潔凈”五大工程。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目落地前，先行打造綠色生態(tài)項(xiàng)目，營(yíng)造優(yōu)美的投資環(huán)境，提升城市形象。如杏林灣片區(qū)充分利用其擁有世界最大水上園博園和珍稀海水溫泉的優(yōu)勢(shì)，大力實(shí)施環(huán)境改造和生態(tài)修復(fù)工程，通過(guò)清淤造湖、退塘還海，推進(jìn)杏林灣區(qū)岸線景觀優(yōu)化設(shè)計(jì)改造，使杏林灣成為獨(dú)具特色的“鷺島西湖”，吸引了華僑大學(xué)、廈門理工、武漢理工、華夏學(xué)院、廈門軟件職業(yè)技術(shù)學(xué)院等大學(xué)進(jìn)駐，成為廈門大學(xué)城、高尚休閑居住區(qū)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極。

二、廈門片區(qū)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)

1.扁平管理，高效運(yùn)作。各片區(qū)實(shí)行指揮部領(lǐng)導(dǎo)下的企業(yè)代建制。在指揮部的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，片區(qū)征地拆遷實(shí)行屬地負(fù)責(zé)制，給予4000－5000元/畝不等的工作獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi)；項(xiàng)目建設(shè)由片區(qū)運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)，日常工作經(jīng)費(fèi)實(shí)行報(bào)帳制，投入產(chǎn)出由財(cái)政審核，另給予3%的代建費(fèi)；項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題由辦公室負(fù)責(zé)收集反饋，提交指揮部會(huì)議即決即行，限時(shí)辦結(jié)。如火炬高新區(qū)為迎接臺(tái)灣光電企業(yè)進(jìn)駐，130萬(wàn)m2通用廠房建設(shè)限時(shí)180天完成，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理、管線、土地、發(fā)改、征地拆遷等部門脫鉤常駐工地，邊規(guī)劃、邊設(shè)計(jì)、邊征地拆遷安置、邊報(bào)建、邊建設(shè)、邊配套、邊招商推介，系統(tǒng)管理、同步推進(jìn)。市委、市政府提出“金戈鐵馬、狂飚突進(jìn)”的推進(jìn)要求，工程各方參建人員深入一線、攻堅(jiān)克難，“女人當(dāng)男人用、男人當(dāng)超人用，星期六休息不安排、星期天安排不休息”，超常規(guī)、不違規(guī)，高效工作，在規(guī)定期限內(nèi)圓滿完成了工作任務(wù)，為片區(qū)發(fā)展贏得了寶貴的先機(jī)。

2.四大平衡，積極籌資。“四大平衡”即就地平衡、積極平衡、緊張平衡和綜合平衡?！熬偷仄胶狻本褪谴蚱苽鹘y(tǒng)規(guī)劃內(nèi)容，在重大項(xiàng)目謀劃初期，提出投入產(chǎn)出的安排供領(lǐng)導(dǎo)決策參考，做到項(xiàng)目投入產(chǎn)出的大體平衡，從而統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化的發(fā)展；“緊張平衡”就是對(duì)構(gòu)建項(xiàng)目的資金籌措、征地拆遷、土地拍賣、銀行貸款以及建設(shè)工期等主要環(huán)節(jié)一環(huán)扣一環(huán)，圍繞一個(gè)目標(biāo)共同工作，緊張調(diào)度；“積極平衡”即以積極進(jìn)取的態(tài)度和精神，多方籌資建設(shè)，創(chuàng)造項(xiàng)目建設(shè)條件，實(shí)現(xiàn)收支平衡；“綜合平衡”即一個(gè)項(xiàng)目與其它項(xiàng)目統(tǒng)籌考慮，從全市的高度總體調(diào)配資金，綜合運(yùn)作、整體平衡?！八拇笃胶狻钡暮诵氖侵\資金、求項(xiàng)目實(shí)施。圍繞如何在不增加城市發(fā)展成本的前提下，利用市場(chǎng)的自身規(guī)律精心策劃每一個(gè)項(xiàng)目、每一塊土地，促進(jìn)城市的大力拓展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

3.適度傾斜，重點(diǎn)突破。一定時(shí)期內(nèi)政府的融資能力和市場(chǎng)需求是有限的。廈門市根據(jù)各片區(qū)的發(fā)展條件，采取東西對(duì)進(jìn)、逐步向北發(fā)展的策略，以基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施為先導(dǎo)，啟動(dòng)一批帶動(dòng)性強(qiáng)的項(xiàng)目，推進(jìn)片區(qū)的快速發(fā)展。如五緣灣片區(qū)，以政府投資為先導(dǎo)，先行建設(shè)五緣灣特色商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)館、營(yíng)運(yùn)中心、濕地公園、梅灣木棧道、五緣學(xué)村以及市政配套設(shè)施等帶動(dòng)性的項(xiàng)目，掀起了五緣灣開(kāi)發(fā)的熱潮。在重點(diǎn)片區(qū)有土地運(yùn)營(yíng)收益后，再由市委、市政府綜合平衡，統(tǒng)一調(diào)配資金，投入其他條件較好的片區(qū)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)有序推進(jìn)、滾動(dòng)發(fā)展。

4.建管同步，協(xié)調(diào)發(fā)展。一是在建設(shè)期即成立運(yùn)營(yíng)管理公司，按照“三?！保ū?、保綠、保安）的要求，邊建設(shè)、邊管理，建管合一，建設(shè)考慮管理，管理服務(wù)建設(shè)。建設(shè)過(guò)程中按照景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)管理，通過(guò)管理突出景區(qū)效應(yīng)，打造一流環(huán)境，吸引企業(yè)、商家進(jìn)駐；二是城市建設(shè)與環(huán)境的和諧。如五緣灣大力實(shí)施清淤造地、退塘還海、保留濕地，締造“城市里的田園”，營(yíng)造美麗港灣，成為廈門的“新客廳”；三是土地開(kāi)發(fā)與產(chǎn)業(yè)培育并重。嚴(yán)格按照片區(qū)的功能定位將產(chǎn)業(yè)落實(shí)到具體的地塊，從而保障片區(qū)未來(lái)發(fā)展的可持續(xù)性。如五緣灣通過(guò)營(yíng)運(yùn)中心（總部經(jīng)濟(jì)）、高技術(shù)研發(fā)園區(qū)、帆船港與游艇展銷中心、環(huán)灣旅游開(kāi)發(fā)等產(chǎn)業(yè)培育，以項(xiàng)目為支撐，增強(qiáng)片區(qū)的持久活力，使之真正成為“活力生態(tài)港、財(cái)智精英城”；四是保障失地失海農(nóng)民的利益，使農(nóng)民真正轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻?，共享城市文明的成果。采取“金包金、金包銀”的辦法，集中在安置區(qū)或保留村莊提供商業(yè)發(fā)展用地，提供一些商業(yè)性、經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，為失地農(nóng)民提供未來(lái)生活的保障和充分的就業(yè)機(jī)會(huì)，使農(nóng)民即當(dāng)股東又當(dāng)員工，從而真正融入城市、變?yōu)槭忻瘢瑢?shí)現(xiàn)和諧征地拆遷。

5.勾地儲(chǔ)備，凈地出讓。為最大限度地挖掘城市土地的使用價(jià)值，廈門推出了“勾地”模式。即“提前儲(chǔ)備、上網(wǎng)公布（提前一年）、征集意向、定向修訂”。為使規(guī)劃項(xiàng)目更加貼近市場(chǎng)，每年定期召開(kāi)規(guī)劃項(xiàng)目推介會(huì)，向開(kāi)發(fā)商發(fā)放《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)意向征求意見(jiàn)表》，在不突破控規(guī)大綱總體提標(biāo)的前提下，合理吸納開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)，確定擬出讓小地塊的規(guī)劃指標(biāo)，優(yōu)化整合后帶規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案按樓面地價(jià)掛牌出讓，從而滿足市場(chǎng)需要。同時(shí)實(shí)行凈地出讓，即“產(chǎn)權(quán)明晰、圍墻圍合、場(chǎng)地平整、市政通達(dá)”。在熟地條件下出讓，從而有效提升土地價(jià)值，提高土地二級(jí)級(jí)差，實(shí)現(xiàn)效益最大化。

6.設(shè)施先行，廣泛推介。廈門各片區(qū)建設(shè)前，均由政府先行投資市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通過(guò)拉開(kāi)片區(qū)發(fā)展框架、完善文教體衛(wèi)等城市基礎(chǔ)配套服務(wù)功能來(lái)提升片區(qū)環(huán)境品質(zhì)，吸引各類社會(huì)投資，推動(dòng)片區(qū)開(kāi)發(fā)。另外，通過(guò)筑巢引鳳和政府職能的轉(zhuǎn)移來(lái)帶動(dòng)片區(qū)的發(fā)展。如為推動(dòng)杏林灣片區(qū)的開(kāi)發(fā)，規(guī)劃將市政府的行政辦公職能轉(zhuǎn)移至杏林灣片區(qū)，引導(dǎo)社會(huì)投資跟進(jìn)。在五緣灣則集中建設(shè)飛地營(yíng)運(yùn)中心，由海滄、同安、翔安區(qū)政府集中在五緣灣片區(qū)建設(shè)11棟辦公樓，充分利用各區(qū)的招商引資資源，共同把蛋糕做大。在實(shí)施項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略的同時(shí)，各區(qū)利用各種媒體廣泛宣 傳，并籌辦各種活動(dòng)等形式包裝、提升片區(qū)的形象和知名度，為片區(qū)發(fā)展造勢(shì)。如五緣灣通過(guò)舉辦水手節(jié)、放松節(jié)積極推介片區(qū)旅游度假目的地的形象。

三、廈門經(jīng)驗(yàn)對(duì)我縣的啟示

1.統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，營(yíng)造濃厚的創(chuàng)業(yè)謀事氛圍。當(dāng)前，周邊縣市發(fā)展態(tài)勢(shì)逼人。雖然我縣在區(qū)位、交通上具有一定的優(yōu)勢(shì)，但城市空間窘迫、供地緊張的矛盾依然突出，必須加速拓展城市空間，為項(xiàng)目落地提供載體和平臺(tái)。為此，必須統(tǒng)一廣大干部群眾的思想認(rèn)識(shí),特別是要把領(lǐng)導(dǎo)干部的思想認(rèn)識(shí)統(tǒng)一到六大片區(qū)建設(shè)上來(lái)。六大片區(qū)建設(shè)90km2控制區(qū)不是異想天開(kāi)，不是簡(jiǎn)單的模仿，這是城市空間拓展的需要，市場(chǎng)需求內(nèi)在推動(dòng)的結(jié)果，周邊發(fā)展態(tài)勢(shì)逼迫所然，也是規(guī)劃先行控制的需要，特別是當(dāng)前政策是以項(xiàng)目定供地。同時(shí)90km2也不是一厥而就的，需要各級(jí)干部群眾的努力，只要萬(wàn)眾一心，加之市域城鎮(zhèn)化高速推進(jìn)的外部驅(qū)動(dòng)力，目標(biāo)是實(shí)在而可行的。要通過(guò)實(shí)踐來(lái)檢驗(yàn)工作的實(shí)績(jī)，以正確的用人導(dǎo)向和激勵(lì)機(jī)制來(lái)調(diào)動(dòng)方方面面的積極性，強(qiáng)力推進(jìn)六大片區(qū)建設(shè)。要大力倡導(dǎo)“5+2”、“白+黑”的創(chuàng)業(yè)拼搏精神，制定科學(xué)的績(jī)效考核機(jī)制，倡導(dǎo)謀事創(chuàng)業(yè)的濃厚氛圍。要開(kāi)展項(xiàng)目競(jìng)賽，實(shí)行“領(lǐng)導(dǎo)掛點(diǎn)、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度、限時(shí)辦結(jié)”的工作機(jī)制和政治物質(zhì)獎(jiǎng)懲用人激勵(lì)機(jī)制，講正氣、蕩邪氣，消滅假大空，反對(duì)積極表態(tài)、消極應(yīng)付的不正之風(fēng)，積極破解征地拆遷和融資難題，為迎接海西經(jīng)濟(jì)春潮而高歌猛進(jìn)。

2.加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)，充分發(fā)揮片區(qū)公司的主體作用。五緣灣路橋投資運(yùn)營(yíng)公司只融資投入了60億元，出讓片區(qū)三分之一土地即獲收益130億元。可見(jiàn)片區(qū)運(yùn)營(yíng)公司不僅是融資的平臺(tái)，更是效益產(chǎn)出的主體。要大力推行項(xiàng)目代建制，超常規(guī)不違規(guī)，只爭(zhēng)朝夕謀發(fā)展。鼓勵(lì)運(yùn)營(yíng)公司整合片區(qū)所有有形和無(wú)形資產(chǎn)加大融資力度，通過(guò)片區(qū)公司的投資拉動(dòng)效應(yīng)帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的大開(kāi)發(fā)。同時(shí)，片區(qū)運(yùn)營(yíng)公司也要積極主動(dòng)地參與項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，主動(dòng)拿地，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)浪博擊中不斷壯大自身實(shí)力，為片區(qū)的發(fā)展貢獻(xiàn)更大的力量。

3.未雨綢繆，以項(xiàng)目為片區(qū)發(fā)展的靈魂。廈門片區(qū)運(yùn)作最核心的就是圍繞項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和開(kāi)發(fā)來(lái)推動(dòng)城市空間的拓展。項(xiàng)目要求高質(zhì)量、有特色、有活力、有帶動(dòng)性，能夠體現(xiàn)片區(qū)的形象，為片區(qū)未來(lái)的發(fā)展注入活力。給我們的啟示是各片區(qū)要聘請(qǐng)專業(yè)的策劃咨詢公司對(duì)片區(qū)進(jìn)行形象包裝和戰(zhàn)略定位，確定空間發(fā)展時(shí)序和重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的亮點(diǎn)項(xiàng)目。加大項(xiàng)目?jī)?chǔ)備力度，要推出和儲(chǔ)備的項(xiàng)目均應(yīng)做資金平衡和可行性研究論證，確定項(xiàng)目具體的運(yùn)作模式和融資渠道。策劃中要特別注重項(xiàng)目的形象定位，充分挖掘人文、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、區(qū)位、交通、環(huán)境價(jià)值，全方位包裝。如五緣灣橋梁建設(shè)取意為天、地、日、月、人共生共融，以“海上生明月”的設(shè)計(jì)理念，灣內(nèi)五座園拱橋一線排開(kāi)，創(chuàng)造了新海灣一道靚麗的風(fēng)景線。

4.動(dòng)態(tài)更新，增強(qiáng)規(guī)劃的可操作性。參照廈門經(jīng)驗(yàn)，概念規(guī)劃所覆蓋但尚未編制控規(guī)的區(qū)域，可分四階段來(lái)編制控規(guī)。即“控規(guī)大綱——征求意見(jiàn)、定向修訂——城市設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)——控規(guī)”。首先，以片區(qū)為單位，按不同土地使用性質(zhì)劃大地塊編制控規(guī)綱要，確定大地塊的總指標(biāo)，不細(xì)分至小地塊，從而確保規(guī)劃的彈性和貼近市場(chǎng)需求。其次，由總指揮部項(xiàng)目部、規(guī)劃、國(guó)土、片區(qū)運(yùn)營(yíng)公司共同提出下一年度地塊出讓計(jì)劃，經(jīng)總指揮部審定后上網(wǎng)公布，并召開(kāi)規(guī)劃項(xiàng)目推介會(huì)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)由規(guī)劃部門根據(jù)總體平衡的要求落實(shí)具體地塊的相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)，在此基礎(chǔ)上再編制城市設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)，最終匯集成控規(guī)的最后成果。

5.基礎(chǔ)先行，提升片區(qū)環(huán)境品質(zhì)。各片區(qū)要優(yōu)先投資道路、管線、亮化、綠化、文教體衛(wèi)等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以大手筆拉開(kāi)片區(qū)發(fā)展大框架，以大氣魄、懷納大投資、大項(xiàng)目。要注重片區(qū)景觀環(huán)境營(yíng)造，特別是道路設(shè)施建設(shè)要管網(wǎng)同步實(shí)施，路燈、綠化配套，加大道路綠化率，營(yíng)造生態(tài)景觀走廊。按照每500m有一處集中公共綠地的要求建設(shè)生態(tài)廣場(chǎng)和公共開(kāi)放空間，改造好山地林相，保護(hù)和利用好原有地形植被建設(shè)城市綠肺，營(yíng)造特色空間，形成山水城林共融的城市格局，從而提升城市環(huán)境品質(zhì)，彰顯片區(qū)魅力，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化環(huán)境的統(tǒng)籌發(fā)展。

6.突出重點(diǎn)，優(yōu)先投資發(fā)展?jié)摿Υ蟮钠瑓^(qū)。按照“先南后北、東西對(duì)進(jìn)”的空間發(fā)展策略，量力而行，合理安排建設(shè)時(shí)序，充分發(fā)揮政府投資的杠桿效應(yīng)。短期內(nèi)政府投資主要應(yīng)以城南片區(qū)、紅金片區(qū)、洋塘片區(qū)結(jié)構(gòu)性市政公用設(shè)施為主，在實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出平衡的基礎(chǔ)上逐步滾動(dòng)推進(jìn)，切忌貪大求全，撒胡椒面，以發(fā)揮政府投資“四兩撥千斤”的作用?？傊笓]部要用好資金綜合平衡調(diào)配權(quán)，集中資金投向重點(diǎn)片區(qū)和重點(diǎn)項(xiàng)目。其他片區(qū)應(yīng)加大項(xiàng)目包裝推介力度，積極向社會(huì)融資，引導(dǎo)社會(huì)資本優(yōu)先投向功能性和基礎(chǔ)性項(xiàng)目，在力求平衡的前提下積極經(jīng)營(yíng)好片區(qū)。

7.系統(tǒng)管理，實(shí)現(xiàn)片區(qū)和諧發(fā)展。按照建管同步的要求，組建片區(qū)規(guī)劃建設(shè)、城管分局和物業(yè)管理公司，參與項(xiàng)目建設(shè)期間和后續(xù)的管理，實(shí)現(xiàn)建管合一、文明施工，避免重復(fù)建設(shè)和浪費(fèi)。研究出臺(tái)更加惠民的拆遷安置政策，切實(shí)保障失地農(nóng)民的利益，考慮失地農(nóng)民的社保、低保、就業(yè)和發(fā)展問(wèn)題。倡導(dǎo)公寓式安置，按現(xiàn)行拆一補(bǔ)一供地標(biāo)準(zhǔn)在安排安置公寓后多出的土地和返遷土地用于出租公寓、商貿(mào)小區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等設(shè)施建設(shè)，為失地農(nóng)民提供多元化的收入，以維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，推動(dòng)片區(qū)的和諧發(fā)展。

8.以人為本，把民生工程作為片區(qū)發(fā)展的推力。每個(gè)片區(qū)都要規(guī)劃文化、藝術(shù)、教育、醫(yī)療、環(huán)衛(wèi)、體育、市場(chǎng)、廣場(chǎng)、公園綠地、停車場(chǎng)、保障性住房等民生設(shè)施，功能混合，使之自成體系，并優(yōu)先投資。將空間規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)規(guī)劃相融合，策劃與規(guī)劃相聯(lián)動(dòng)，把社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境價(jià)值思考貫穿規(guī)劃的全過(guò)程，從而切實(shí)體現(xiàn)規(guī)劃為“公共政策”的本質(zhì)屬性，進(jìn)而改善片區(qū)投資品質(zhì)，帶動(dòng)其他房地產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。