住房抵押貸款精選(九篇)

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第1篇：住房抵押貸款范文

【關(guān)鍵詞】住房抵押貸款，可調(diào)整利率，固定利率，再融資

住房抵押貸款，又稱按揭，原意為“停滯的抵押物”，其含義是說用于抵押的財(cái)產(chǎn)在抵押期間是不能流動(dòng)的。現(xiàn)在意義上的住房抵押貸款是指銀行向貸款者提供大部分購房款項(xiàng)，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。抵押房屋貸款實(shí)際上是指用客戶已經(jīng)有的可以上市流通的商品房屋抵押給銀行貸款的品種，有區(qū)別于二手樓。

我國住房抵押貸款是伴隨著我國住房體制改革的逐步推行而發(fā)展起來的，起步于90年代初。1997年，中國人民銀行頒布《個(gè)人住房貸款管理辦法》，允許在實(shí)施安居工程的大中城市開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。同時(shí)，中國人民銀行還向國有商業(yè)銀行下放了100億的個(gè)人住房貸款規(guī)模。

一、我國住房抵押貸款發(fā)展歷程

我國個(gè)人住房抵押貸款主要有兩種：政策性個(gè)人住房抵押貸款和經(jīng)營性個(gè)人住房抵押貸款。經(jīng)過幾年發(fā)展后，我國的個(gè)人購房抵押貸款不僅對(duì)個(gè)人購買普通住宅發(fā)放抵押貸款，而且對(duì)個(gè)人購買高檔公寓也發(fā)放貸款，期限也從以前的10年延長(zhǎng)到20年。從貸款的償還形式來看，已在等額本息償還法的基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展出等額本金償還法等形式。但是，我國的住房抵押貸款體系還未成熟，住房金融仍處于起步階段。因?yàn)榫湍壳皝砜矗》康盅嘿J款面臨一系列的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，信用風(fēng)險(xiǎn)，資金來源等問題。

二、中美兩國住房抵押貸款的區(qū)別

（一）市場(chǎng)主導(dǎo)產(chǎn)品的不同。我國住房抵押貸款主要是可調(diào)整利率貸款（ARM），貸款利率隨著市場(chǎng)利率的的變化而相應(yīng)調(diào)整。而美國等發(fā)達(dá)國家的住房抵押貸款主要為固定利率貸款（FRM）。雖然可調(diào)整利率的貸款發(fā)展較快，但就所占的市場(chǎng)份額而言，仍是不如固定利率貸款。固定利率貸款下的提前償還主要是由于市場(chǎng)利率下降而引起的再融資導(dǎo)致，正如可調(diào)整利率貸款和固定利率貸款是兩種不同的抵押貸款，他們所對(duì)應(yīng)的提前償還行為的相關(guān)性問題也不盡相同。因此，機(jī)械的將固定利率貸款下的提前償付的方法移植到可調(diào)整利率貸款下是不可取的。而在美國，其他影響固定利率貸款提前償還行為的因素，如季節(jié)性因素在我國還不明顯。

（二）利率調(diào)整的不同。我國的利率還沒有完全實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化和自由化。住房貸款利率和其他存貸款利率一樣，根據(jù)央行制定的相應(yīng)期限的基準(zhǔn)利率而定。在規(guī)定基準(zhǔn)利率下，各商業(yè)銀行可以根據(jù)自己對(duì)借款人的信用評(píng)級(jí)，議價(jià)能力不同而適當(dāng)?shù)母?dòng)。但是一般來說，銀行之間為了爭(zhēng)奪客戶資源，擴(kuò)大房貸市場(chǎng)份額都給予客戶優(yōu)惠利率。美國的可調(diào)整利率是按照一定期限的市場(chǎng)利率調(diào)整的，不同的抵押貸款鎖定不同的參考指數(shù)，比如倫敦同業(yè)拆借利率，其調(diào)整期限也不同。所以，美國的可調(diào)整利率貸款對(duì)利率變化的敏感性要強(qiáng)于中國的ARM。

（三）貸款對(duì)象不同。美國住房抵押貸款是為了解決低收入人群的住房問題。但是，中國住房抵押貸款的發(fā)放對(duì)象是符合一定貸款申請(qǐng)條件的借款人。借款人的收入情況，信用等級(jí)相對(duì)要高，并且有比較嚴(yán)格的首付限制。當(dāng)然，有的銀行為了追逐利益也可能會(huì)給一些風(fēng)險(xiǎn)客戶提供貸款。

（四）抵押貸款的模式不同。美國抵押貸款的模式較多，包括可變利率抵押貸款，循環(huán)住宅抵押貸款，分期償還抵押貸款，標(biāo)準(zhǔn)固定利率抵押貸款，最后巨額付清抵押貸款，一攬子交易抵押貸款等。而在我國因?yàn)檫€沒有完全實(shí)現(xiàn)利率市場(chǎng)化、自由化，市場(chǎng)利率仍是由中國人民銀行制定的，商業(yè)銀行等自很小，因而沒有真正意義上的固定利率和可變利率抵押貸款。

（五）住房抵押貸款中美保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)種類比較。目前我國個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)市場(chǎng)上，只有商業(yè)保險(xiǎn)公司在一級(jí)市場(chǎng)上為購房人提供保險(xiǎn)保障。我國住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)仍未完善，不能夠很好的轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，當(dāng)銀行作為抵押權(quán)人想法院提出訴訟或者申請(qǐng)仲裁時(shí)，必須支付相應(yīng)的費(fèi)用，這樣就增大了實(shí)現(xiàn)債權(quán)的運(yùn)行成本費(fèi)用。因此，當(dāng)借款人出現(xiàn)違約，為了減緩風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行的沖擊，住房抵押貸款市場(chǎng)需要一種替代違約行為的手段。

而美國住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制是典型的政府機(jī)構(gòu)與商業(yè)保險(xiǎn)公司相結(jié)合的模式。美國聯(lián)邦住房管理局（FHA）、VA等直接介入住房市場(chǎng)。并且有兩房（房地美、房利美）對(duì)住房抵押市場(chǎng)的管理，為中低收入居民提供住房貸款保險(xiǎn)，以此來化解銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

三、對(duì)我國住房抵押貸款發(fā)展的建議

為了讓我國中低收入居民居有定所，發(fā)揮好住房抵押貸款的作用，我們應(yīng)做好統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)工作，建立我國個(gè)人住房抵押貸款數(shù)據(jù)庫，有助于我國學(xué)者對(duì)于住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量分析，為實(shí)現(xiàn)抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)和提前償還風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)提供詳實(shí)資料。

與此同時(shí)，我們可以借鑒國外在住房抵押貸款這方面的成功案例，比如荷蘭的人壽保險(xiǎn)和住房抵押貸款合二為一的政策；完善政府支持下的信貸援助，通過政府與私人貸款保險(xiǎn)制度相輔相成，公正公平的對(duì)待不同收入階層的住房條件差異，從而較好的解決中低收入階層的住房問題等等。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：住房抵押貸款范文

(S&L)儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)是專門從事儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)和住房抵押貸款的非銀行金融機(jī)構(gòu)，從1831年誕生于賓夕法尼亞州的第一家儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)，到1970年代末，全美共有4700家儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)，成為資產(chǎn)總額突破6000億美元重要的金融巨人之一，是美國政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的重要部門，具有濃厚的“國營色彩”；儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)(S&L)的業(yè)務(wù)單一，僅為購房者提供低息住房抵押貸款，貸款融資渠道大都來自利率更低的政府借款和中息攬存，擁有制度性存貸息差收益，美國政府對(duì)其經(jīng)營方式和范圍有很強(qiáng)的管制。

在20世紀(jì)70年代開始的通貨膨脹之下，資金大量向短期金融資產(chǎn)投資信托基金(MMF)集中，銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)的資金外流難以制止。如果銀行和S&L不大幅度提高普通存款利率，就會(huì)失去儲(chǔ)戶，營業(yè)面臨困難。假如實(shí)行利率自由化，提高存款利率，則S&L面臨存貸款利差倒掛，在經(jīng)營上出現(xiàn)赤字。美政府當(dāng)局決定在1982年實(shí)行利率自由化。結(jié)果，存款利率上漲，S&L的經(jīng)營急速惡化，400多家S&L瀕臨倒閉危機(jī)。S&L出現(xiàn)危機(jī)的原因在于政府的政策失敗。美聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司保護(hù)瀕臨倒閉的S&L的所有存款，需要巨額資金，而聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司沒有這么多資金，絕大部分需要政府負(fù)擔(dān)。，政府為了逃避負(fù)擔(dān)，采取放寬限制的措施，為S&L創(chuàng)造了增加利潤的機(jī)會(huì)。銀行本身所面臨的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)絕大部分是通過貸款多樣化和分散化來規(guī)避的，允許其參與多行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)貸款等業(yè)務(wù)經(jīng)營，但是沒有經(jīng)驗(yàn)的S&L參與此類的經(jīng)營，近乎進(jìn)行賭博。1988年，儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)出現(xiàn)更大的危機(jī)，總虧損額如天文數(shù)字，大約在五千億美元左右。儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)(S&L)危機(jī)是先過度管制，后放松管制的結(jié)果。

二、2007年的次級(jí)抵押貸款危機(jī)

1.1990年以前美住房抵押融資機(jī)制的改變

S&L危機(jī)以后美國政府放松管制，促進(jìn)金融市場(chǎng)創(chuàng)新，把原來高度集中在銀行系統(tǒng)的房地產(chǎn)按揭貸款資產(chǎn)通過金融市場(chǎng)分散給不同的投資者主體，美國的住房按揭抵押貸款金融市場(chǎng)逐漸發(fā)展成為二級(jí)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。其一級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)經(jīng)營模式由傳統(tǒng)經(jīng)營模式“貸款并持有”(originate-to-hold)讓位于新的“貸款并證券化”(originate-to-distribute)的商業(yè)模式，一級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)也基本為私人機(jī)構(gòu)。住房抵押貸款融資渠道不再完全依靠吸收存款，而是依靠出售貸款合同，獲得直接融資。

在1990年以前，住房貸款二級(jí)金融市場(chǎng)的主體還是只有政府背景的金融機(jī)構(gòu)(GSEs)。美國政府主要是通過房利美(FannieMae聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì))和房地美(FreddieMac美國抵押貸款服務(wù)公司)這兩個(gè)機(jī)構(gòu)來支持、調(diào)控美國住房融資體系的，這兩個(gè)機(jī)構(gòu)是美國整個(gè)住房融資體系的基礎(chǔ)。其贏利來源于MBS的發(fā)行費(fèi)用。

2.次級(jí)抵押貸款繁榮時(shí)期美住房抵押貸款融資市場(chǎng)的變化

其一，由于“貸款并證券化”的經(jīng)營模式，使得一級(jí)市場(chǎng)上貸款公司可以快速回收資金并獲得手續(xù)費(fèi)收入，為擴(kuò)大信貸市場(chǎng)份額，降低信貸標(biāo)準(zhǔn)，給低收入者種種優(yōu)惠條件，于是次級(jí)貸款市場(chǎng)開始迅速擴(kuò)張。到2006年，美國住宅抵押貸款規(guī)模已超過國債市場(chǎng)和公司債券市場(chǎng)，貸款余額高達(dá)13萬億美元。次級(jí)貸款分額約為7%到8%。

其二，美國政府背景的機(jī)構(gòu)“房地美”、“房利美”不再是住房抵押貸款金融二級(jí)市場(chǎng)的主要力量，高額的證券發(fā)行費(fèi)吸引私人中介機(jī)構(gòu)和大型投資銀行進(jìn)入，私人房貸公司如ImpacMortgageHoldings、“新世紀(jì)”(NewCentury)、Countrywide、Ameriques和多次等利用高財(cái)務(wù)杠桿向銀行借貸購買次級(jí)抵押貸款合同后通過打捆、證券化為MBS后出售大型投資銀行，后者將其再次證券化，目的已非分散抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高貸款機(jī)構(gòu)的資金流動(dòng)性，而是更注重獲取暴利。房地產(chǎn)抵押貸款金融市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制變成(一級(jí)市場(chǎng)貸款，出售貸款合同——二級(jí)市場(chǎng)證券化MBS—再次證券化——出售給投資者)的循環(huán)。

其三，美銀行業(yè)普遍認(rèn)為“銀行債權(quán)證券化會(huì)有效化解銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)”，再者發(fā)行并交易衍生品可獲高額利潤，美各大銀行都設(shè)立了附屬機(jī)構(gòu)開發(fā)金融衍生品，近十年來該項(xiàng)業(yè)務(wù)的利潤往往占銀行總收入的50%以上。美政府在次貸危機(jī)出現(xiàn)之前一直是鼓勵(lì)銀行進(jìn)行金融衍生品開發(fā)的。因此以次級(jí)按揭貸款債MBS為基礎(chǔ)資產(chǎn)的再次證券化的各種證券產(chǎn)品，如債務(wù)抵押憑證(CDO)、合成CDO、夾層CDO…投資銀行還利用分檔技術(shù)對(duì)不同還款概率的CDO不同處置方式。過于復(fù)雜的金融衍生環(huán)節(jié)，使評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投資者很難真正了解所評(píng)級(jí)或購買的投資產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。欺詐性的產(chǎn)品設(shè)計(jì)或有發(fā)生。

其四，商業(yè)銀行出現(xiàn)信用循環(huán)式擔(dān)保；一是商業(yè)銀行紛紛設(shè)立SPV，發(fā)行CDO，因出售證券化資產(chǎn)時(shí)通常附有協(xié)議，在一定期間出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，最終投資者有權(quán)向發(fā)行者要求賠償；二是銀行出資設(shè)立SIVs，便于其發(fā)行ABCP。雖然在法律上有所謂的“破產(chǎn)隔離”(BankruptcyRemote)安排，兩者的資產(chǎn)負(fù)債表雖然沒有直接聯(lián)系，但是為了提高SIVs的信用評(píng)級(jí)，銀行通常對(duì)SIVs有融資承諾，這是一種或有負(fù)債，為了發(fā)行更多的ABCP，SIVs的財(cái)務(wù)杠桿很高，且資產(chǎn)負(fù)債期限不匹配，一旦資產(chǎn)貶值，自有資本很快就會(huì)被沖銷，會(huì)形成銀行的實(shí)際損失。三是因以次貸為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品的高收益，銀行亦購買別家或干脆持有自家發(fā)行的這類高收益產(chǎn)品。因此，美銀行隱藏的巨大的重復(fù)性的資本損失風(fēng)險(xiǎn)。

3.美次貸危機(jī)的根本原因

自2004年中開始，美聯(lián)儲(chǔ)先后17次加息，基準(zhǔn)利率從1%上調(diào)至最高時(shí)：2007年9月的5.25%。不斷升高的利率導(dǎo)致還貸成本激增，超出眾多借款人的實(shí)際還貸能力，構(gòu)成了借款人后續(xù)違約的直接原因。隨著金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行抵押，將回收住房重新推向市場(chǎng)，更進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)下跌。以次級(jí)抵押貸款MBS為基礎(chǔ)資產(chǎn)的各種CDO證券化產(chǎn)品評(píng)級(jí)大幅下降，從而造成全球股市的下跌，引發(fā)了金融動(dòng)蕩。

次級(jí)貸款的根本原因：一是放松貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，美一級(jí)市場(chǎng)各放貸機(jī)構(gòu)未能遵守“謹(jǐn)慎性原則”。二是美住房金融的二級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)以“獲利性”為目的的過度證券衍生引發(fā)信用過度擴(kuò)張，潛在風(fēng)險(xiǎn)還無法計(jì)算清楚。

三、我國發(fā)展住房融資市場(chǎng)應(yīng)思考的幾點(diǎn)問題

思考一：是否應(yīng)加快發(fā)展我國住房抵押貸款金融二級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)。

儲(chǔ)貸危機(jī)爆發(fā)時(shí)，由于大量風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行系統(tǒng)，因此必須由存款保險(xiǎn)公司或國家出資清理，危機(jī)處理成本完全由政府(并最終由全體老百姓)承擔(dān)。而此次次級(jí)貸款危機(jī)爆發(fā)以來，由于美具有發(fā)達(dá)健全的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，尤其是證券化等直接融資渠道的快速發(fā)展，和高度分散的持有者結(jié)構(gòu)，使危機(jī)的影響由金融市場(chǎng)各子市場(chǎng)共同分擔(dān)，雖然涉及面更廣但卻減少了危機(jī)的沖擊深度，尤其是大幅度減小了政府承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，增加了危機(jī)處理的靈活度。目前中國的銀行體系按揭貸款的金融二級(jí)市場(chǎng)并未形成，沒有信貸風(fēng)險(xiǎn)橫向分散的機(jī)制，一旦出現(xiàn)住房抵押信貸風(fēng)險(xiǎn)，只能由中國的銀行系統(tǒng)承擔(dān)。這一點(diǎn)應(yīng)該引起關(guān)注。

思考二：住房抵押金融一、二級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制是否應(yīng)雙管齊下。

美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)既是市場(chǎng)機(jī)制發(fā)育完善、市場(chǎng)配置資源的作用充分發(fā)揮的市場(chǎng)，又是政府高度干預(yù)和調(diào)控的市場(chǎng)。政府行政手段都曾出現(xiàn)在美國儲(chǔ)蓄協(xié)會(huì)(S&L)的經(jīng)營和美國住房金融二級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)經(jīng)營的早期。但2007年次級(jí)債危機(jī)和1980年代的(S&L)危機(jī)都顯示出對(duì)于信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的失效。因此，住房抵押貸款金融一、二級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制不能完全交由市場(chǎng)行為。單靠市場(chǎng)力量或單靠行政手段都不及兩者雙管齊下來得有效。

思考三：貸款風(fēng)險(xiǎn)防范始終放在拓展信貸資產(chǎn)工作的第一位。

我國商業(yè)銀行以及貸款公司必須從美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)中吸取深刻教訓(xùn)，始終把好貸款的發(fā)放關(guān)口，嚴(yán)格執(zhí)行貸款準(zhǔn)入條件，認(rèn)真評(píng)估貸款對(duì)象的還款能力以及抵押質(zhì)押的保證能力，把貸款風(fēng)險(xiǎn)防范始終放在拓展信貸資產(chǎn)工作的第一位。

參考文獻(xiàn)：

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[3]WILLEMH.BUITER“Lessonsfromthe2007FinancialCrisis”CEPRPOLICYINSIGHT2007，12(18).

第3篇：住房抵押貸款范文

1、有利于增強(qiáng)商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性

商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性是指商業(yè)銀行在資產(chǎn)不蒙受損失的情況下迅速變現(xiàn)的能力。商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)經(jīng)營中,常常由于流動(dòng)性不足而導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款證券化有利于解決這個(gè)問題,它使商業(yè)銀行在沒有損失甚至有贏利的情況下縮短了貸款平均期限,增強(qiáng)了資產(chǎn)的流動(dòng)性,提高了商業(yè)銀行應(yīng)付突發(fā)危機(jī)的能力。提高流動(dòng)性是中國銀行業(yè)開展資產(chǎn)證券化的主要?jiǎng)右?在中國銀行業(yè)資本充足率普遍不足的情況下,資產(chǎn)的流動(dòng)性就顯得尤為重要。

2、解決了銀行資產(chǎn)和負(fù)債不匹配的問題

根據(jù)銀行長(zhǎng)期進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債管理得出的經(jīng)驗(yàn),短期資產(chǎn)應(yīng)跟短期負(fù)債匹配,長(zhǎng)期資產(chǎn)應(yīng)跟長(zhǎng)期負(fù)債匹配。但在現(xiàn)階段,我國商業(yè)銀行的負(fù)債絕大部分是短期負(fù)債(活期存款和一年期存款),而住房抵押貸款卻是時(shí)間可長(zhǎng)達(dá)30年的長(zhǎng)期貸款,這就出現(xiàn)了資產(chǎn)不匹配問題。雖然銀行對(duì)資金有借短貸長(zhǎng)的轉(zhuǎn)移功能,但這僅僅是一定范圍內(nèi)的,若長(zhǎng)時(shí)間超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn),就會(huì)給銀行的經(jīng)營帶來不安全的隱患,有可能出現(xiàn)擠兌現(xiàn)象。把長(zhǎng)期的住房抵押貸款短期化,能使商業(yè)銀行的資產(chǎn)和負(fù)債不匹配問題迎刃而解。

3、提高了商業(yè)銀行的資本充足率

根據(jù)《巴塞爾協(xié)議》,資本充足率是以資本對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)之比來衡量的,該比率不應(yīng)低于8%。一個(gè)銀行的資本充足與否是表明銀行經(jīng)營管理是否健康和可靠的重要標(biāo)志。近年來,世界銀行業(yè)難題中一個(gè)最為棘手的問題就是如何籌集并保持充足的資本,我國銀行業(yè)也不例外。若住房抵押貸款證券化,商業(yè)銀行則有可能把大量的表內(nèi)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為表外資產(chǎn),而表外資產(chǎn)所需的資本金要大大少于表內(nèi)資產(chǎn),這樣就可提高四大商業(yè)銀行的資本充足率,增強(qiáng)我國銀行業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

4、有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

我國的房地產(chǎn)業(yè)處于持續(xù)發(fā)展階段,但相對(duì)于人們的需求來說,房地產(chǎn)市場(chǎng)還是過于萎縮,除了居民收入低這個(gè)因素之外,另一個(gè)重要的原因是取得銀行貸款難。雖然人民銀行將住房貸款與房?jī)r(jià)款比例從70%提高到80%,并把個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限延長(zhǎng)到30年,但還是沒有解決貸款來源的問題,致使商業(yè)銀行辦事打折扣,縮短貸款期限、減少按揭成數(shù),使得我國住房抵押市場(chǎng)發(fā)展不良,制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。若住房抵押貸款債券化,商業(yè)銀行就有充足的資金來發(fā)放貸款,圓居民的住房夢(mèng)。

5、豐富了金融投資品種

我國金融市場(chǎng)比起發(fā)達(dá)國家還不是很成熟,隨著利率的連續(xù)下調(diào),幾個(gè)單調(diào)的金融品種已不能滿足投資者的需求,致使大量的資金閑置,住房抵押貸款證券化的出現(xiàn)可謂正當(dāng)其時(shí)。

二、

住房抵押貸款證券化是近二十年來國際金融領(lǐng)域最重大的創(chuàng)新之一,它發(fā)源于美國,后在發(fā)達(dá)國家廣泛流行,現(xiàn)在是目前西方一些國家普遍采用的住房金融形式。它是指金融機(jī)構(gòu)(主要是商業(yè)銀行)為了分散在發(fā)放住房抵押貸款時(shí)面臨的貸款風(fēng)險(xiǎn),把自己所持有的流動(dòng)性較差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組,由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購入,經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過程。從本質(zhì)上講,發(fā)行住房抵押貸款證券是發(fā)放住房抵押貸款機(jī)構(gòu)的一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為,即貸款發(fā)放人把對(duì)住房貸款借款人的所有權(quán)利轉(zhuǎn)讓給證券投資者。住房抵押貸款可獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流且相對(duì)獨(dú)立,不但有擔(dān)保且可以被準(zhǔn)確地評(píng)估質(zhì)量和信用,資產(chǎn)還可以被剝離。這些特點(diǎn)都決定住房抵押貸款是一種非常適合證券化的資產(chǎn)。

我國商業(yè)銀行在90年代初開始發(fā)放住房抵押貸款,住房抵押貸款余額占金融機(jī)構(gòu)貸款總余額已達(dá)10%,業(yè)務(wù)發(fā)展勢(shì)頭良好,壞賬率只有0.25%,是銀行中最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一,這給我國住房抵押貸款證券化的實(shí)施創(chuàng)造了良好的條件。實(shí)施住房抵押貸款證券化在我國具有現(xiàn)實(shí)意義,但任何新生事物都有一個(gè)發(fā)展的過程,我們?cè)诮梃b一些西方國家經(jīng)驗(yàn)、走中國特色的同時(shí),對(duì)一些難點(diǎn)問題應(yīng)加以重視。

三、住房抵押貸款證券化的難點(diǎn)及對(duì)策

1、住房抵押貸款證券化的模式

有關(guān)方面提出兩種模式。一種是美國模式,即成立一家專門的證券化組織機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)購買并重組銀行的個(gè)人住房抵押貸款,發(fā)行證券,歸集現(xiàn)金流,組建沒有經(jīng)營業(yè)務(wù)的特設(shè)機(jī)構(gòu)。特設(shè)機(jī)構(gòu)僅代表證券投資者擁有貸款的所有權(quán),保證其不受任何機(jī)構(gòu)的影響。這種模式可實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房抵押貸款的“真實(shí)出售”和抵押貸款庫的“真實(shí)隔離”。另一種是德國模式,即在銀行內(nèi)部設(shè)立一個(gè)機(jī)構(gòu),由這個(gè)機(jī)構(gòu)運(yùn)作證券化業(yè)務(wù),被證券化資產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于銀行,保留在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中。實(shí)施住房抵押貸款證券化的關(guān)鍵是要實(shí)現(xiàn)“真實(shí)出售”和“真實(shí)隔離”,從理論上看,美國模式似乎更能符合要求,但實(shí)施美國模式要求金融市場(chǎng)比較成熟和發(fā)達(dá),相關(guān)的法律制度比較健全,對(duì)金融技術(shù)手段的要求也比較高,我國現(xiàn)階段顯然還達(dá)不到;從操作上來看,如果能設(shè)置有效的防火墻,德國模式應(yīng)該是比較現(xiàn)實(shí)的選擇。

2、住房抵押貸款證券化工具的確定

國外住房抵押貸款證券化的工具有很多,以美國為例,美國一共有三種抵押擔(dān)保證券,一是抵押轉(zhuǎn)遞證券,二是剝離式抵押擔(dān)保證券,三是擔(dān)保抵押債務(wù)。若我國住房抵押貸款證券化市場(chǎng)比較成熟,這幾種工具都可借鑒。但在目前的起步階段,我們應(yīng)選擇簡(jiǎn)單、宜操作的工具。抵押傳遞證券應(yīng)該是首選。這種證券是這樣產(chǎn)生的,即一個(gè)或多個(gè)抵押品持有者組成一個(gè)抵押品的集成體(組合),然后出售該組合的股份或參與證書。一個(gè)組合可以包括幾千種或僅僅幾種抵押品。這種證券操作簡(jiǎn)單,而且分散了風(fēng)險(xiǎn)、增強(qiáng)了流動(dòng)性,對(duì)投資者有著很大的吸引力。

3、如何重組現(xiàn)金流

抵押轉(zhuǎn)遞證券的現(xiàn)金流取決于基礎(chǔ)抵押的現(xiàn)金流。住房抵押貸款的核心技術(shù)是現(xiàn)金流的重組,其現(xiàn)金流量包括本金及利息的償付。一個(gè)抵押品組合里所有品種的利率及貸款期限不可能相同,這使得銀行必須重組現(xiàn)金流以滿足需要。一個(gè)組合里貸款有成百上千筆,銀行不可能測(cè)算出每一筆貸款的違約程度,但每一組住房抵押貸款在違約率的大小、平均還款期限方面卻有很強(qiáng)的規(guī)律性。商業(yè)銀行可根據(jù)大數(shù)定律使整個(gè)組合的現(xiàn)金流呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性,簡(jiǎn)單快捷地預(yù)測(cè)現(xiàn)金流。鑒于我國對(duì)于把貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化的技術(shù)不是很高,若重組現(xiàn)金流不當(dāng),會(huì)給住房抵押貸款證券化帶來很大障礙。我國抵押轉(zhuǎn)遞證券的現(xiàn)金流支付方式最好與住房抵押貸款每月支付一次本息的還款方式相符合,采用靈活的按月、按季、按半年等方式支付利息(將提前償還的比率也考慮進(jìn)去),并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間償付本金。

4、住房抵押證券定價(jià)的問題

具體操作上,住房抵押貸款證券如何定價(jià)是首要解決的問題,也是證券能否發(fā)行的前提條件。一般國家多以國債利率為參照,但在我國按此實(shí)行有一定難度。銀行若想獲得收益,證券利率必須低于貸款利率。目前,我國的住房抵押貸款利率比正常的固定資產(chǎn)貸款利率要低,而固定資產(chǎn)貸款利率與當(dāng)前的國庫券利率相比,也相差不大,若證券利率參照國債利率,則銀行幾乎沒有利潤可言,這樣就加大了實(shí)施住房抵押貸款證券化的難度。從我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看,利率不可能在短期內(nèi)走向市場(chǎng)化,人民銀行可強(qiáng)制解決利率倒掛問題,把國債利率視為無風(fēng)險(xiǎn)利率,其他利率的制定在參照國債利率的基礎(chǔ)上加上風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。這樣就理順了利率,打開了利差空間,有利于證券化的順利進(jìn)行。但僅有利差空間是不夠的,由于住房抵押貸款一般為浮動(dòng)利率,住房抵押證券一般為固定利率,二者之間利率基礎(chǔ)不同,在住房抵押證券定價(jià)問題上還需要利用金融衍生工具,如利率互換等來防范利率風(fēng)險(xiǎn)。

5、有關(guān)擔(dān)保、資信評(píng)估等中介機(jī)構(gòu)的培養(yǎng)

信用增級(jí)是住房抵押貸款證券化順利實(shí)施的基礎(chǔ),為了刺激投資者的購買欲望,除了提高證券的收益性外,還應(yīng)減小其風(fēng)險(xiǎn)性。沒有科學(xué)合理的住房貸款擔(dān)保體系,已成為制約我國住房抵押貸款迅速發(fā)展的障礙,若一級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá),則二級(jí)市場(chǎng)根本無從發(fā)展。鑒于住房抵押貸款證券還不為投資者所了解,為了提升證券的信用、推動(dòng)住房抵押貸款的良性發(fā)展,我國應(yīng)借鑒美國由政府設(shè)立擔(dān)保機(jī)構(gòu)的做法對(duì)抵押貸款進(jìn)行擔(dān)保。政府信用擔(dān)保債券由于有國家信譽(yù)作擔(dān)保,其信用程度幾乎與國債相同,被稱為“銀邊債券”。美國作為住房抵押貸款證券化初創(chuàng)的國家,其政府在證券化的發(fā)展過程中起了關(guān)鍵性的作用。但僅有擔(dān)保機(jī)構(gòu)是不夠的,我國還應(yīng)大力發(fā)展和規(guī)范其他中介機(jī)構(gòu)。住房抵押貸款證券的發(fā)行需要多家中介服務(wù)機(jī)構(gòu)參與,根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn),住房抵押貸款證券化交易往往要涉及到投資銀行、會(huì)計(jì)事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等多家中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)可為市場(chǎng)提供對(duì)稱信息,增加交易的透明度,增強(qiáng)人們對(duì)證券的信任感。

6、有關(guān)人才的培養(yǎng)

住房抵押貸款證券化涉及面相當(dāng)廣泛,是一項(xiàng)技術(shù)性很強(qiáng)、專業(yè)化程度很高的系統(tǒng)工程,需要銀行、證券、評(píng)估、法律、會(huì)計(jì)、保險(xiǎn)等多方面的知識(shí)。有關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)未雨綢繆,樹立以人為本的企業(yè)文化,靈活人才的選拔機(jī)制、培訓(xùn)機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制,以促使證券化順利實(shí)施。

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第4篇：住房抵押貸款范文

一、我國住房抵押貸款保險(xiǎn)現(xiàn)狀

住房抵押貸款保險(xiǎn)（以下簡(jiǎn)稱房貸保險(xiǎn)）是指在運(yùn)用住房資金過程中為消除抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，最大限度降低呆壞賬的發(fā)生，保障抵押權(quán)益實(shí)現(xiàn)而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補(bǔ)充制度。其風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和損失賠償機(jī)制緩解了住房抵押貸款授信業(yè)務(wù)中銀行與客戶之間因信息不對(duì)稱等導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，有力地推進(jìn)了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的繁榮。我國住房抵押貸款保險(xiǎn)自1992年房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)以來獲得迅速的發(fā)展。1997年6月1日施行的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》與1998年5月9日施行的《中國人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》等法規(guī)使其有了初步的法律規(guī)定。但是我國至今仍無一部法規(guī)對(duì)其進(jìn)行明確的界定、適當(dāng)?shù)陌才?。在?shí)踐中，作為住房抵押貸款下的強(qiáng)制要求，購房者對(duì)住房抵押貸款保險(xiǎn)頗多怨言，如保險(xiǎn)責(zé)任的實(shí)際承擔(dān)期限短于合同規(guī)定的保險(xiǎn)期限；保險(xiǎn)公司不是按年，而是一次性收取全部保費(fèi)；購房者花錢買房買保險(xiǎn)，在貸款保險(xiǎn)合同中卻不是受益人等。

近幾年，房貸保險(xiǎn)有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開始，杭州各大保險(xiǎn)公司先后調(diào)整了房貸保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率和責(zé)任范圍，保費(fèi)平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實(shí)行新的房貸保險(xiǎn)，不僅保險(xiǎn)費(fèi)率有所下調(diào)，而且在財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)之外增加了還貸保證險(xiǎn)。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調(diào)整房貸保險(xiǎn)，投保人既可以按抵押房屋的總房?jī)r(jià)來投保，也可以按照貸款金額來投保。2001年底，上海推出“個(gè)人抵押住房綜合保險(xiǎn)，”有不少改進(jìn)之處：其一，拓展了保險(xiǎn)公司對(duì)購房者（被保險(xiǎn)人）的保證責(zé)任；其二，保費(fèi)雖然一次性收取，但在不增加保費(fèi)的情況下，加大了保險(xiǎn)公司的還貸保證保險(xiǎn)責(zé)任；其三，投保金額由過去按全部房?jī)r(jià)計(jì)算改為按貸款余額計(jì)算；其四，改變了以往保費(fèi)自貸款之日前支付而保險(xiǎn)責(zé)任從滯后多日的交房之日起承擔(dān)的不合理做法，保險(xiǎn)期限自借款抵押合同生效之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險(xiǎn)的比例賠償，在借款范圍內(nèi)按實(shí)際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業(yè)銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險(xiǎn)，明確保險(xiǎn)費(fèi)以“貸款余額”計(jì)算，并在財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)之外增加入壽險(xiǎn)內(nèi)容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無力還貸，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)部分或全部支付剩余房款的責(zé)任?？偟目磥?，我國房貸保險(xiǎn)各地做法不一，觀念上與實(shí)踐上均有不少誤區(qū)，亟待規(guī)范。

二、住房抵押貸款保險(xiǎn)法律關(guān)系及其存在的問題

我國的房貸保險(xiǎn)是建立在個(gè)人信用體系不健全基礎(chǔ)上的無奈選擇，是以商業(yè)銀行的貸款安全及其利益為基點(diǎn)的，對(duì)購房者與保險(xiǎn)公司都有不公之處。實(shí)際上，在住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，在對(duì)貸款人進(jìn)行正確的資信評(píng)估和還貸能力分析的基礎(chǔ)上，以成本與收益權(quán)衡的角度合理進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，是基本上能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的。以個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)量最大的建設(shè)銀行為例，截至2001年底，個(gè)人住房貸款不良率僅為1.35％，這充分說明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設(shè)立，可見我國房貸保險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)是：商業(yè)銀行憑借其自身優(yōu)勢(shì)地位不僅要求借款人作所購住房抵押擔(dān)保，還要求借款人進(jìn)行保險(xiǎn)，從而造成了借款人的雙重負(fù)擔(dān)，而商業(yè)銀行則享受著“XX重保險(xiǎn)”，以期充分實(shí)現(xiàn)貸款安全。

對(duì)保險(xiǎn)公司來說，房貸保險(xiǎn)也有障礙與陷阱。商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款時(shí)往往為保險(xiǎn)公司代為辦理抵押房屋的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，并從中收取手續(xù)費(fèi)。而這種行為有不少負(fù)面影響。首先，貸款行為、抵押行為、房貸保險(xiǎn)行為集中于商業(yè)銀行，使商業(yè)銀行往往忽視對(duì)購房者資信狀況的嚴(yán)格審查，因?yàn)槠渫ㄟ^“抵押+保險(xiǎn)”方式已幾乎無風(fēng)險(xiǎn)而言。其次，按照現(xiàn)行我國保險(xiǎn)兼業(yè)管理要求，一家兼業(yè)人只能為一家產(chǎn)險(xiǎn)公司和一家壽險(xiǎn)公司作，目的是為了防止兼業(yè)人炒作保險(xiǎn)公司。但是實(shí)踐中商業(yè)銀行多為數(shù)家，按照各保險(xiǎn)公司所支付手續(xù)費(fèi)的高低和商業(yè)銀行合作關(guān)系的親疏來決定業(yè)務(wù)分配比例，而保險(xiǎn)公司出于保費(fèi)考慮，往往提高手續(xù)費(fèi)或進(jìn)行所謂“公關(guān)”，從而加大了經(jīng)營成本。商業(yè)銀行獲得的收益遠(yuǎn)大于保監(jiān)會(huì)規(guī)定的8％的手續(xù)費(fèi)，竟能達(dá)到保費(fèi)收入的40％—50％。再次，過高的手續(xù)費(fèi)又導(dǎo)致過高的保險(xiǎn)費(fèi)率，從而影響購房者利益；而且由于逆向選擇作用，可能進(jìn)一步加大保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)。

我國房貸保險(xiǎn)與美國等發(fā)達(dá)國家在觀念與實(shí)踐上有相當(dāng)大的差別。美國等發(fā)達(dá)國家的房貸保險(xiǎn)一般由政府提供的房貸保險(xiǎn)和私人抵押貸款保險(xiǎn)公司提供的房貸保險(xiǎn)構(gòu)成，并以政府的房貸保險(xiǎn)為主，帶有明顯的社會(huì)福利性質(zhì)，其投保人多為低薪階層。如美國聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人事務(wù)部提供的房貸保險(xiǎn)就具有國家干預(yù)性與政策導(dǎo)向。而私人抵押貸款保險(xiǎn)公司提供的房貸保險(xiǎn)也建立在購房者個(gè)人信用體系完善與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制良好的基礎(chǔ)上，并具有費(fèi)率低、險(xiǎn)種多、靈活簡(jiǎn)便等特點(diǎn)。相比之下，我國房貸保險(xiǎn)以銀行信貸安全為中心的理念具有一定的偏差，而且房貸保險(xiǎn)各險(xiǎn)種法律關(guān)系混淆不清。

我國目前的房貸保險(xiǎn)大致可分為三類，即財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、信用人壽保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)，雖然各險(xiǎn)種已有初步發(fā)展，但是其法律關(guān)系仍不甚明晰。

財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是指為防止由于意外災(zāi)禍而造成較重的房屋損失而以房屋或其相關(guān)利益作為保險(xiǎn)對(duì)象的保險(xiǎn)。作為抵押物的房產(chǎn)的保全是商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的基礎(chǔ)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)值減少時(shí)，商業(yè)銀行就可以根據(jù)保險(xiǎn)單和抵押協(xié)議，憑第一請(qǐng)求權(quán)人的身份向保險(xiǎn)公司申請(qǐng)賠償房屋損失和合理施救費(fèi)用。該險(xiǎn)種在賠付過程中，第一受益人應(yīng)明確為銀行，但以收回貸款未清償余額為限，其余部分還是要支付給投保人的。目前我國房貸保險(xiǎn)以這種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)為主。根據(jù)《中國人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》第25條的規(guī)定：“以房屋作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。抵押期內(nèi)保險(xiǎn)單由貸款人保管?！痹趯?shí)踐中該險(xiǎn)種保險(xiǎn)責(zé)任范圍一般限于火災(zāi)、爆炸以及暴風(fēng)、暴雨、洪水等自然災(zāi)害，保險(xiǎn)金額按照實(shí)際購房金額計(jì)算。這就存在兩個(gè)極不合理之處：一是上述第25條中并沒有要求購房者以全部房?jī)r(jià)投保，而且消費(fèi)者自己首付的那部分價(jià)值并不需要保險(xiǎn)，實(shí)踐中的做法實(shí)是商業(yè)銀行濫用其優(yōu)勢(shì)地位的壟斷行為。二是現(xiàn)行房?jī)r(jià)有近30％是土地使用價(jià)格，而土地受損風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零，因此以沒有除去土地使用價(jià)格的房?jī)r(jià)投保，顯失公允。

信用人壽保險(xiǎn)是維持借款人還貸能力為信用保險(xiǎn)，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入，失去部分或全部還貸能力時(shí)，以保險(xiǎn)金抵付貸款余額，使抵押房地產(chǎn)不致被收回或拍賣。該險(xiǎn)種保額每年遞減，以與借款者的貸款本金余額相稱，故又稱“住房抵押貸款減額壽險(xiǎn)”。相應(yīng)地，該險(xiǎn)種的保費(fèi)也是按年繳納，逐年遞減。美國友邦保險(xiǎn)上海分公司于1997年就推出了抵押貸款壽險(xiǎn)，但實(shí)際運(yùn)作效果不佳，投保者寥寥。

保證保險(xiǎn)是還貸的履約保證，由保險(xiǎn)公司對(duì)購房者提供違約保險(xiǎn)。當(dāng)借款者不能還清本息時(shí)由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)融通，或當(dāng)房地產(chǎn)作為抵押貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司對(duì)抵押物進(jìn)行保險(xiǎn)。1995年中保蘇州分公司曾開展房貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，后因總公司認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)太大而停辦。中保總公司于1998年曾推出《個(gè)人購置住房抵押貸款保證保險(xiǎn)條例》，但頗多保留，并要求購房者在辦理保證保險(xiǎn)的同時(shí)必須購買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，兩保險(xiǎn)進(jìn)行“捆綁”銷售。我國目前的房貸保證險(xiǎn)尚屬萌芽，而且與信用人壽險(xiǎn)有頗多混淆之處。

以信用人壽險(xiǎn)為主的信用保險(xiǎn)與保證保險(xiǎn)是有嚴(yán)格區(qū)別的。凡權(quán)利人要求保險(xiǎn)人擔(dān)保債務(wù)或買方信用的保險(xiǎn)，屬于信用保險(xiǎn)；凡被保證人根據(jù)權(quán)利人的要求投保自己信用保險(xiǎn)，屬于保證保險(xiǎn)。在西方成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，商業(yè)銀行以購房者的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的，以自己為受益人與保險(xiǎn)人簽定由于購房者死亡或殘疾不能如期還款時(shí)由其賠付相應(yīng)損失的保險(xiǎn)合同，即為信用保險(xiǎn)合同，保險(xiǎn)費(fèi)由商業(yè)銀行繳納，因?yàn)槭芤嫒耸倾y行；銀行可以在出售抵押房產(chǎn)（如在房市低迷、房?jī)r(jià)大跌時(shí)）仍不能收回全部貸款時(shí)，從保險(xiǎn)人那里獲得不足部分的賠償。而當(dāng)購房者以自己的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的，以自己為受益人與保險(xiǎn)人簽訂由于自己收入流中斷而未能如期還貸時(shí)由保險(xiǎn)人代為償付的保險(xiǎn)合同，即為房地產(chǎn)保證保險(xiǎn)合同。該合同保險(xiǎn)費(fèi)由購房者繳納，因?yàn)槭芤嫒耸琴彿空呒捌浼彝コ蓡T，從而保證購房者在其收入無著時(shí)仍然擁有所購房屋，不至于流離失所，但當(dāng)購房者收人流恢復(fù)后有向保險(xiǎn)公司償還所墊付資金的義務(wù)。而目前我國含還貸保證責(zé)任的房貸保險(xiǎn)是保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)的混合物，繳費(fèi)義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。在實(shí)際操作中，商業(yè)銀行往往要求購房者到其認(rèn)可的保險(xiǎn)公司辦理房貸信用保險(xiǎn)，并明確商業(yè)銀行為保險(xiǎn)的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司償還出險(xiǎn)后尚需償還的購房貸款本息。商業(yè)銀行不交納保費(fèi)也不作為投保人，但卻得到了信用保險(xiǎn)才有的保險(xiǎn)賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險(xiǎn)范疇的保險(xiǎn)費(fèi)，而其自身卻得不到應(yīng)有的保障。

三、完善住房抵押貸款保險(xiǎn)的相關(guān)法規(guī)

針對(duì)我國房貸保險(xiǎn)理念與實(shí)踐上的種種偏差，實(shí)有必要由人民銀行與保監(jiān)會(huì)聯(lián)合制定《住房抵押貸款保險(xiǎn)管理辦法》，以對(duì)其進(jìn)行制度重構(gòu)。而在這部法規(guī)中應(yīng)當(dāng)合理設(shè)定三方面的內(nèi)容。

（一）導(dǎo)入國家信用，完善險(xiǎn)種安排

應(yīng)當(dāng)改變我國房貸保險(xiǎn)以保障商業(yè)銀行信貸安全為中心的理念，將房貸保險(xiǎn)看成是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的基本一環(huán)，更多的將其作為購房者信用的延伸與補(bǔ)充，以合理安排購房者、貸款銀行、保險(xiǎn)公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而且，房貸保險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)具有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)導(dǎo)入國家信用，構(gòu)建類似西方國家政府保險(xiǎn)與商業(yè)保險(xiǎn)并重的保險(xiǎn)機(jī)制。適應(yīng)我國國情，政府的政策性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可主要定位于為中低收入者提供優(yōu)惠的保險(xiǎn)服務(wù)，而商業(yè)性保險(xiǎn)公司則可主要定位于為中高收入者提供系列個(gè)性保險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，可以國家信用為基礎(chǔ)建立政策性保險(xiǎn)公司，由政府財(cái)政提供部分初始資金，由其集中管理來實(shí)現(xiàn)房貸保險(xiǎn)發(fā)放的標(biāo)準(zhǔn)化，提高房貸保險(xiǎn)的規(guī)模效益。同時(shí)保監(jiān)會(huì)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其業(yè)務(wù)活動(dòng)的監(jiān)管。

而商業(yè)性房貸保險(xiǎn)的險(xiǎn)種安排應(yīng)當(dāng)有一個(gè)大體的設(shè)計(jì)。財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、信用壽險(xiǎn)、保證險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)有一個(gè)明確的界定（特別是對(duì)其責(zé)任范圍），以體現(xiàn)《保險(xiǎn)法》誠實(shí)信用、權(quán)責(zé)對(duì)應(yīng)的基本原則。保證險(xiǎn)由于我國個(gè)人信用體系不健全而尚不能大規(guī)模開展，信用人壽險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)是主攻方向之一，而且應(yīng)當(dāng)進(jìn)行險(xiǎn)種創(chuàng)新，推出一些具有個(gè)性化的綜合險(xiǎn)，以適應(yīng)社會(huì)需求。

（二）設(shè)立保險(xiǎn)準(zhǔn)備基金，規(guī)范房貸保險(xiǎn)業(yè)

美國房貸保險(xiǎn)行業(yè)實(shí)力雄厚、經(jīng)營穩(wěn)健，這得益于制度上要求保險(xiǎn)公司保持設(shè)立三個(gè)相互獨(dú)立的準(zhǔn)備基金用于償付保險(xiǎn)金：一是意外風(fēng)險(xiǎn)籌備基金，存期不能少于10年，用于隨時(shí)可能的災(zāi)難性損失理賠，保費(fèi)收入的一半應(yīng)投入此基金，從而保證了在由于如經(jīng)濟(jì)衰退引起的高風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)有足夠的基金償付保險(xiǎn)金。二是虧損儲(chǔ)備基金，以防止個(gè)人房貸出現(xiàn)拖欠和無力償還債務(wù)。該基金的比率因每個(gè)人的資信情況、抵押貸款的首期、貸款種類和對(duì)房產(chǎn)變化的預(yù)期不同而有所差異。三是無收益保險(xiǎn)儲(chǔ)備，是保險(xiǎn)合同期和扣除意外風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備之外的保險(xiǎn)費(fèi)收入，用于支付一般的保險(xiǎn)賠償。我國應(yīng)當(dāng)要求保險(xiǎn)公司設(shè)立保險(xiǎn)準(zhǔn)備基金以規(guī)范房貸保險(xiǎn)業(yè)。

（三）完善房貸保險(xiǎn)的基本制度

應(yīng)當(dāng)改變目前房貸保險(xiǎn)中的不合理做法，完善房貸保險(xiǎn)基本制度。

1.房貸保險(xiǎn)的選擇權(quán)。對(duì)于購房者來說，應(yīng)當(dāng)享有是否購買房貸保險(xiǎn)的選擇權(quán)，而不應(yīng)設(shè)立如目前我國對(duì)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)的強(qiáng)制要求，以體現(xiàn)保險(xiǎn)自愿的原則，同時(shí)要保證購房者對(duì)保險(xiǎn)公司的選擇權(quán)，以實(shí)現(xiàn)房貸保險(xiǎn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)秩序。對(duì)貸款銀行來說，其應(yīng)有一定的選擇優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)公司的優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)的權(quán)利；對(duì)于保險(xiǎn)公司來說，其也應(yīng)有根據(jù)購房者資信狀況與貸款銀行的貸款質(zhì)量來決定是否承保的權(quán)利，并且還有選擇機(jī)構(gòu)的權(quán)利，以避免商業(yè)銀行的不當(dāng)行為。

2.保險(xiǎn)金額與保險(xiǎn)費(fèi)率。應(yīng)當(dāng)改變目前以房屋總購價(jià)來確定保險(xiǎn)金額的做法，而以抵押房屋建筑價(jià)格（除去總購置價(jià)格中30％以上的土地價(jià)格）或購房者貸款余額來確定保險(xiǎn)金額，真正做到“有險(xiǎn)才?！?，維持購房者權(quán)益。由于住房貸款的低風(fēng)險(xiǎn)性，我國目前房貸保險(xiǎn)的費(fèi)率為5％。左右，30萬元15年期的貸款應(yīng)繳保費(fèi)超過1萬元，顯然過高。對(duì)比美國和加拿大等國不到0.5‰的費(fèi)率，我國實(shí)有必要抽樣測(cè)算普查數(shù)據(jù)，用精確的數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法厘訂出合乎實(shí)際情況的較低的費(fèi)率。

3.保險(xiǎn)期限。在財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)中保險(xiǎn)期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)房抵押貸款與期房抵押貸款區(qū)別對(duì)待。如果是現(xiàn)房，房貸保險(xiǎn)期限應(yīng)自借款抵押合同生效之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)為止；如果是期房，由于貸款合同訂立與房屋實(shí)際交付之間有一兩年的建筑期，因此房貸保險(xiǎn)期限應(yīng)自房屋交付之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)為止。在信用人壽險(xiǎn)與保證險(xiǎn)中，則應(yīng)自借款抵押合同生效之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)為止。

4.繳費(fèi)方式與退保規(guī)定。應(yīng)當(dāng)改變目前財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中一次繳清保費(fèi)的有悖保險(xiǎn)原理的做法，各險(xiǎn)種繳費(fèi)均應(yīng)切實(shí)做到“按年收取，每年結(jié)算”，以維護(hù)投保人利益。這也有利于投保人退保目的的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)槿绻淮涡岳U費(fèi)，購房者提前還貸則有一定的心理損失，從而影響房貸保險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展；而且一旦在保險(xiǎn)期限內(nèi)房屋毀損或被保險(xiǎn)人死亡，保險(xiǎn)公司理賠后，保險(xiǎn)責(zé)任終止，投保人實(shí)際多繳了其后的保費(fèi)。因而保險(xiǎn)合同應(yīng)當(dāng)有提前還貸、房屋毀損，被保險(xiǎn)人死亡等退保條款。

第5篇：住房抵押貸款范文

【正文】

銀行在住房抵押貸款保險(xiǎn)中的法律地位如何[1]，一直有較大爭(zhēng)議。有人主張貸款銀行在住房抵押貸款保險(xiǎn)中是受益人，有人主張其是被保險(xiǎn)人，有人主張其是投保人。正是由于人們對(duì)銀行在住房抵押貸款保險(xiǎn)中的身份定位模糊不清，甚至是混亂的，導(dǎo)致了人們對(duì)住房抵押貸款保險(xiǎn)的一系列誤解和盲目批評(píng)。

筆者認(rèn)為銀行在住房抵押貸款保險(xiǎn)中的身份，應(yīng)當(dāng)區(qū)分住房抵押貸款房屋險(xiǎn)、住房抵押貸款壽險(xiǎn)、住房抵押貸款保證保險(xiǎn)、住房抵押貸款信用保險(xiǎn)等具體險(xiǎn)種，從具體的保險(xiǎn)利益出發(fā)來進(jìn)行分析和界定。

一、住房抵押貸款房屋保險(xiǎn)中銀行的法律地位

投保人，又稱要保人，是指對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有保險(xiǎn)利益，向保險(xiǎn)人申請(qǐng)訂立保險(xiǎn)合同，并負(fù)有交付保險(xiǎn)費(fèi)義務(wù)的人。[1]我國《保險(xiǎn)法》第10條第2款將投保人定義為：“投保人是指與保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同，并按照合同約定負(fù)有支付保險(xiǎn)費(fèi)義務(wù)的人”。因此，銀行可否是住房抵押貸款房屋保險(xiǎn)的投保人，取決于其是否對(duì)該房屋具有保險(xiǎn)利益。保險(xiǎn)利益，又稱可保利益，是指投保人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有法律上承認(rèn)的利益，即在保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，可能遭受的損失或失去的利益。[2]

銀行是住房抵押貸款的債權(quán)人，同時(shí)對(duì)房屋具有抵押權(quán)。如果抵押房屋因地震、火災(zāi)等原因而發(fā)生毀損、滅失，則銀行的抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)，銀行的債權(quán)也就很難保障。邏輯上，當(dāng)?shù)盅悍课菀虮ｋU(xiǎn)事故發(fā)生而毀損滅失時(shí)，保險(xiǎn)人依保險(xiǎn)合同給付借款人保險(xiǎn)金；而銀行作為抵押權(quán)人可就抵押房屋的保險(xiǎn)金優(yōu)先受償。但現(xiàn)實(shí)中未必如此。借款人作為被保險(xiǎn)人，既是保險(xiǎn)利益的享有者，又是保險(xiǎn)事故發(fā)生后保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)的行使者；而銀行不是保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人，在保險(xiǎn)合同中沒有任何權(quán)利。銀行作為抵押權(quán)人就抵押房屋保險(xiǎn)金優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，只能由銀行向借款人行使，而不能由銀行直接向保險(xiǎn)人請(qǐng)求支付。所以，有必要明確銀行作為抵押權(quán)人對(duì)該房屋具有保險(xiǎn)利益。[3]抵押物滅失，雖將使抵押權(quán)消滅，但抵押權(quán)人并得依抵押權(quán)之次序，分配其賠償金，故抵押權(quán)人對(duì)抵押物具有保險(xiǎn)利益，得基此而訂立財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)契約。[4]因此，銀行對(duì)于該抵押的房屋具有保險(xiǎn)利益，可以作為投保人，以該抵押房屋向保險(xiǎn)人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)。

被保險(xiǎn)人，是指其財(cái)產(chǎn)利益或人身利益受保險(xiǎn)合同保障，于保險(xiǎn)事故發(fā)生（或約定期限屆滿）時(shí)，受有損失，從而可以享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)的人。在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中，被保險(xiǎn)人系指保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)，并有權(quán)受領(lǐng)保險(xiǎn)金給付之人。[5]銀行投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)，當(dāng)保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，銀行的抵押權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，遭受經(jīng)濟(jì)損失，其自然享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)，有權(quán)受領(lǐng)保險(xiǎn)金，所以這時(shí)銀行是被保險(xiǎn)人。

需要注意的是，借款人作為房屋的所有人，其對(duì)該抵押房產(chǎn)當(dāng)然具有保險(xiǎn)利益，因此借款人可作為投保人為自己的房屋投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)。實(shí)踐中，借款人往往應(yīng)銀行要求，通過特別約定條款在住房抵押貸款房屋險(xiǎn)中將銀行設(shè)定為第一受益人。有人主張?jiān)谶@種情況下，借款人投保的住房抵押貸款房屋險(xiǎn)屬于“為本人也為他人利益的保險(xiǎn)”，被保險(xiǎn)人有兩個(gè)，即作為抵押權(quán)人的銀行和作為抵押人的借款人。而對(duì)銀行的抵押權(quán)利益的保險(xiǎn)目的，作為投保人的借款人必須在保險(xiǎn)合同中與保險(xiǎn)人事先明確約定，否則，其被保險(xiǎn)人只是作為投保人的借款人。故銀行的身份應(yīng)該是被保險(xiǎn)人，或者確切地說應(yīng)是第一被保險(xiǎn)人。[6]筆者認(rèn)為該種觀點(diǎn)有待商榷。首先，如若承認(rèn)銀行第一被保險(xiǎn)人的地位，則銀行可以直接取得該保險(xiǎn)金的所有權(quán)，問題是發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)借款人不一定會(huì)發(fā)生拖欠銀行貸款本息的情形，借款人按期償還貸款本息而銀行又從保險(xiǎn)人處獲得保險(xiǎn)金，導(dǎo)致了兩次清償。其次，如果將銀行認(rèn)定為第一被保險(xiǎn)人，則必然要求借款人作為投保人應(yīng)事先與保險(xiǎn)人有明確約定，方可確認(rèn)銀行的被保險(xiǎn)人身份，否則其被保險(xiǎn)人就只能是借款人。而實(shí)踐中，這樣的特別約定是很少見的，絕對(duì)大多數(shù)的住房抵押貸款房屋險(xiǎn)合同中都只是將投保人也就是借款人作為被保險(xiǎn)人。即便經(jīng)過特別約定，在被保險(xiǎn)人欄中按順序填明銀行和借款人，保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，銀行和借款人作為順序先后的被保險(xiǎn)人，依據(jù)保險(xiǎn)法規(guī)定，被保險(xiǎn)人享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)，那么銀行與借款人兩者的保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)應(yīng)該如何行使？銀行從保險(xiǎn)公司受領(lǐng)的保險(xiǎn)金數(shù)額應(yīng)該是多少呢？如果保險(xiǎn)事故雖然發(fā)生，但是借款人另有其他資金可以并事實(shí)上按期償還了貸款本息，那么還有必要賦予銀行第一被保險(xiǎn)人的地位嗎（因?yàn)樽鳛榈谝槐槐ｋU(xiǎn)人的銀行依法享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)，而在借款人按期償還貸款本息的情形下，銀行有何理由再去享有該保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)）？第三，根據(jù)我國保險(xiǎn)法的相關(guān)規(guī)定[2]，被保險(xiǎn)人保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)被保險(xiǎn)人通知保險(xiǎn)人的義務(wù)。如果將銀行界定為被保險(xiǎn)人，實(shí)際上銀行是很難履行這些義務(wù)的，因?yàn)殂y行畢竟不是該房屋的占有使用人，對(duì)于該房屋的實(shí)際使用情況并不十分清楚。

筆者認(rèn)為，當(dāng)借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)時(shí)，銀行是對(duì)該保險(xiǎn)金債權(quán)享有質(zhì)押權(quán)的質(zhì)權(quán)人。借款人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)，通過特別約定的方式，將銀行設(shè)定為該保險(xiǎn)的“第一受益人”，并將保單交由銀行持有和保管。這一特約的真實(shí)意圖，并不是將保險(xiǎn)金所有權(quán)讓與給抵押權(quán)人，而只是為了在保險(xiǎn)金給付之時(shí)，讓作為抵押權(quán)人的銀行先行受領(lǐng)和占有保險(xiǎn)金，使保險(xiǎn)金上成立擔(dān)保物權(quán)。這種以特別約定的方式通過交付和占有擔(dān)保物而成立的擔(dān)保是一種質(zhì)押：債務(wù)人（購房人）以其對(duì)第三人（保險(xiǎn)公司）的債權(quán)利益，向債權(quán)人（銀行）提供擔(dān)保，保險(xiǎn)金債權(quán)上成立了銀行的一項(xiàng)意定債權(quán)質(zhì)權(quán)。[7]當(dāng)保險(xiǎn)事故發(fā)生后，銀行作為質(zhì)權(quán)人，先行受領(lǐng)和占有該保險(xiǎn)金作為借款人償還貸款本息的擔(dān)保，而不是直接取得該保險(xiǎn)金所有權(quán)，唯在借款人未能按期償還的情形下，銀行方可以該保險(xiǎn)金來清償借款人所欠的貸款本息。

可見，當(dāng)銀行作為投保人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)時(shí)，銀行既是投保人也是被保險(xiǎn)人[3]；當(dāng)借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)時(shí)，銀行是對(duì)保險(xiǎn)金債權(quán)享有質(zhì)押權(quán)的質(zhì)權(quán)人。

二、住房抵押貸款壽險(xiǎn)中銀行的法律地位

借款人對(duì)自己的人身具有保險(xiǎn)利益，可以投保住房抵押貸款壽險(xiǎn)，當(dāng)借款人因意外事故導(dǎo)致傷殘、死亡或者因疾病等情形而喪失還貸能力的時(shí)候，由保險(xiǎn)公司代為償還貸款本息。借款人此時(shí)既是投保人，也是被保險(xiǎn)人。

住房抵押貸款壽險(xiǎn)，屬于人壽險(xiǎn)。人壽險(xiǎn)保險(xiǎn)的受益人，系指要保人或被保險(xiǎn)人指定享有人壽保險(xiǎn)契約利益或保險(xiǎn)金給付請(qǐng)求權(quán)之人。[8]我國《保險(xiǎn)法》第39條規(guī)定：“人身保險(xiǎn)的受益人由被保險(xiǎn)人或者投保人指定”。住房抵押貸款壽險(xiǎn)中，借款人既是投保人也是被保險(xiǎn)人，當(dāng)然有權(quán)指定該保險(xiǎn)的受益人。因此，在住房抵押貸款壽險(xiǎn)中，銀行可以經(jīng)由借款人的指定，而成為該保險(xiǎn)的受益人。銀行作為該保險(xiǎn)的受益人，只能于債權(quán)限額內(nèi)受領(lǐng)保險(xiǎn)金給付，因?yàn)榻杩钊酥付▊鶛?quán)人銀行為該人身保險(xiǎn)的受益人，旨在確保其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，也僅僅系確保其債權(quán)實(shí)現(xiàn)，至于其高于債權(quán)額的保險(xiǎn)金額，實(shí)質(zhì)上是為自己投保，理應(yīng)歸借款人所有。[9]

債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人，具有債權(quán)上之經(jīng)濟(jì)利益。因此債務(wù)人之生存、死亡，對(duì)于債權(quán)人有金錢上之利害關(guān)系，故債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人有保險(xiǎn)利益存在，得以債務(wù)人之生命或身體為保險(xiǎn)標(biāo)的，而與保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)契約。[10]故銀行作為債權(quán)人，得以借款人（債務(wù)人）的人身或生命為保險(xiǎn)標(biāo)的，投保住房抵押貸款壽險(xiǎn)，以保障其債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。實(shí)踐中銀行投保住房抵押貸款壽險(xiǎn)的情形極少。

三、住房抵押貸款保證保險(xiǎn)中銀行的法律地位

借款人向保險(xiǎn)人投保住房抵押貸款保證保險(xiǎn)，以擔(dān)保自己的債務(wù)能夠順利清償，當(dāng)借款人未能按期償還貸款本息時(shí)，由保險(xiǎn)人代為償還其所欠貸款本息。此種保證保險(xiǎn)，類似于有償?shù)谋ＷC擔(dān)保，保險(xiǎn)人作為保證人，向銀行擔(dān)保借款人能夠按期償還貸款本息。一旦發(fā)生保險(xiǎn)事故，借款人未能按期償還貸款，銀行于此情形可以請(qǐng)求保險(xiǎn)公司代為償還借款人所欠的貸款本息。所以在住房抵押貸款保證保險(xiǎn)中，銀行是被保險(xiǎn)人。

需要注意的是，保證保險(xiǎn)因保險(xiǎn)事故造成的損失并非總是由保險(xiǎn)人完全承擔(dān)，國外有些保險(xiǎn)公司即只按被保險(xiǎn)人（債權(quán)人）放貸總額的75%承擔(dān)保證保險(xiǎn)責(zé)任，而另外25%的風(fēng)險(xiǎn)則由被保險(xiǎn)人自己承擔(dān)。之所以如此，是為了防止被保險(xiǎn)人濫放貸款，促使其謹(jǐn)慎從事。[11]

四、住房抵押貸款信用保險(xiǎn)中銀行的法律地位

銀行為了防范借款人因?yàn)橐馔馐鹿蕦?dǎo)致傷殘、死亡或因疾病、喪失勞動(dòng)能力等原因而發(fā)生無法按期償還貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)，可以借款人的信用向保險(xiǎn)公司投保住房抵押貸款信用保險(xiǎn)。當(dāng)發(fā)生借款人信用風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行有權(quán)請(qǐng)求保險(xiǎn)公司向其支付保險(xiǎn)金，以保障銀行的債權(quán)順利實(shí)現(xiàn)。因此，在住房抵押貸款信用保險(xiǎn)中，銀行既是投保人也是被保險(xiǎn)人。

【注釋】

[1]所謂住房抵押貸款保險(xiǎn)是指借款人在申請(qǐng)住房抵押貸款時(shí)，貸款人(即抵押權(quán)人)或借款人（即抵押人）向保險(xiǎn)人投保，由保險(xiǎn)人對(duì)于因約定事故發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償責(zé)任，或者當(dāng)借款人因失業(yè)、死亡、傷殘、疾病等原因不能按期償還貸款本息時(shí)由保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)代借款人償還本息的保險(xiǎn)。住房抵押貸款保險(xiǎn)期限一般自房屋交付之日或抵押借款合同生效之日起，至還清貸款本息之日止；保險(xiǎn)金額不低于貸款的本息總額。

[2] 《中華人民共和國保險(xiǎn)法》第21條規(guī)定：“投保人、被保險(xiǎn)人或者受益人知道保險(xiǎn)事故發(fā)生后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知保險(xiǎn)人。故意或者因重大過失未及時(shí)通知，致使保險(xiǎn)事故的性質(zhì)、原因、損失程度等難以確定的，保險(xiǎn)人對(duì)無法確定的部分，不承擔(dān)賠償或者給付保險(xiǎn)金的責(zé)任，但保險(xiǎn)人通過其他途徑已經(jīng)及時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)及時(shí)知道保險(xiǎn)事故發(fā)生的除外”。

[3] 當(dāng)然在此情形下，也會(huì)出現(xiàn)銀行作為被保險(xiǎn)人，難以很好的履行保險(xiǎn)法所規(guī)定的被保險(xiǎn)人義務(wù)的問題，實(shí)踐中也很少出現(xiàn)銀行愿意自己出錢來投保該種保險(xiǎn)的。

參考文獻(xiàn)

[1] 李玉泉：《保險(xiǎn)法》(第二版)，法律出版社2007版，第122頁。

[2] 朱銘來（主編）《保險(xiǎn)法學(xué)》，南開大學(xué)出版社2006年版，第78頁。

[3] 楊光：“論改進(jìn)我國的住房抵押貸款保險(xiǎn)條款”，載《北華大學(xué)學(xué)報(bào)》（社會(huì)科學(xué)版），2007年第3期，第29頁。

[4] 梁宇賢：《保險(xiǎn)法新論》，中國人民大學(xué)出版社2004版，第63頁。

[5] 溫世揚(yáng)（主編）：《保險(xiǎn)法》，法律出版社2007版，第64頁。

[6] 陶麗琴、申進(jìn)忠：“對(duì)住房按揭貸款兩個(gè)保險(xiǎn)問題的法律質(zhì)疑”，《國家檢察官學(xué)院學(xué)報(bào)》，2002年第2期，第27頁。

[7] 陶麗琴：“抵押物保險(xiǎn)合同上的擔(dān)保物權(quán)的競(jìng)合——以按揭住房保險(xiǎn)為視角”，《現(xiàn)代法學(xué)》，2007年第1期，第61頁。

[8] 梁宇賢：《保險(xiǎn)法新論》，中國人民大學(xué)出版社2004年版，第234頁。

[9] 尹田：《中國保險(xiǎn)市場(chǎng)的法律調(diào)控》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第186頁。

第6篇：住房抵押貸款范文

住房抵押貸款證券化是指將流動(dòng)性較差，但能產(chǎn)生預(yù)期資金流的住房抵押貸款出售給證券化特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV），由SPV對(duì)抵押貸款進(jìn)行匯總和結(jié)構(gòu)性重組并擔(dān)保發(fā)行可以在資本市場(chǎng)上流通的證券的過程。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家現(xiàn)已形成大規(guī)模的住房抵押貸款證券化市場(chǎng)，對(duì)住宅業(yè)的發(fā)展、住房自有率的提高以及金融風(fēng)險(xiǎn)的防范與化解產(chǎn)生了重大而深遠(yuǎn)的影響。因此，借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國房地產(chǎn)金融業(yè)的健康發(fā)展有著重要意義。

一、國外及香港特區(qū)MBS經(jīng)驗(yàn)

（一）美國MBS經(jīng)驗(yàn)。住房抵押貸款證券化起源于美國，是最典型的模式，與20世紀(jì)六十年代以來美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展是密切相關(guān)的。住房抵押貸款證券化過程包括三個(gè)主體：原始發(fā)起人（原始權(quán)益人）、特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV）、投資人。其主要運(yùn)作過程如下：（1）由住房抵押貸款機(jī)構(gòu)（如商業(yè)銀行、住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)）充當(dāng)原始權(quán)益人將自身的抵押貸款重組剝離出去，組合成抵押“貸款池”，以合同或協(xié)議的方式出售給美國設(shè)立的三大（準(zhǔn)）政府機(jī)構(gòu)（SPV），SPV通過“真實(shí)出售”獲得該資產(chǎn)的所有權(quán)。（2）由于住房抵押貸款一般來說期限長(zhǎng)、價(jià)值大，抵押人的違約、拖欠等因素會(huì)給投資者帶來損失。因此，需要對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行信用增級(jí)，包括政府信用擔(dān)保和私人機(jī)構(gòu)進(jìn)行的信用增級(jí)兩種途徑。（3）通過信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)以評(píng)估、擔(dān)保、保險(xiǎn)等形式進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，并且跟蹤監(jiān)督，保證證券的安全度。（4）SPV發(fā)行并向投資者銷售抵押支持的證券，SPV按合同規(guī)定保證收入現(xiàn)金流首先償付投資者本息。（5）最后由原始發(fā)起人對(duì)抵押貸款組合進(jìn)行管理，收集證券化抵押債券所產(chǎn)生的現(xiàn)金流，通過中間的托管行服務(wù)人員交付給SPV的受托管理者，再由該受托管理者向投資者支付利息。

以美國為代表的較早發(fā)展成熟房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的國家基本上都遵循了“政府-市場(chǎng)合作”的模式，雖然市場(chǎng)力量比較突出，私人金融機(jī)構(gòu)充分發(fā)展，但政府介入金融市場(chǎng)仍然是必要的。在健全的市場(chǎng)體系下，政府起兜底作用，通過金融性政策體現(xiàn)，盡力遵循市場(chǎng)機(jī)制原則。

（二）香港特區(qū)MBS經(jīng)驗(yàn)。香港特區(qū)政府于1997年3月成立了香港按揭證券公司（HKMC），支持其作為獨(dú)立公司進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，專門發(fā)展二級(jí)抵押市場(chǎng)。

起步階段，主要是構(gòu)建市場(chǎng)交易體系，包括：（1）對(duì)全港抵押貸款進(jìn)行普查，以準(zhǔn)確把握資產(chǎn)組合的質(zhì)量；（2）選擇資信高的銀行作為核準(zhǔn)的貸款出售機(jī)構(gòu)，以促進(jìn)貸款合約的標(biāo)準(zhǔn)化；（3）選擇服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)貸款本息的回收；（4）設(shè)計(jì)港元及外幣債券融資方案，由香港金融管理局為債券發(fā)行的人和管理人，為購買抵押貸款建立自己的資產(chǎn)組合融通資金；（5）與香港外匯基金達(dá)成100億港元的循環(huán)信貸安排，以彌補(bǔ)公司流動(dòng)資金短缺；（6）從銀行購進(jìn)抵押貸款，建立自己“貸款庫”；（7）與5家保險(xiǎn)公司于1999年4月聯(lián)合發(fā)起抵押貸款保險(xiǎn)計(jì)劃，即由HKMC為貸款-價(jià)值比高達(dá)85%的貸款提供信用擔(dān)保，保險(xiǎn)額為貸款額的15%左右，以提高抵押貸款的信用等級(jí)，然后由HKMC與有實(shí)力的保險(xiǎn)公司簽署再保險(xiǎn)協(xié)議。

第二階段，公司于1999年10月首次以“交換-持有”交易方式發(fā)行了16億港元抵押貸款證券。這種“背對(duì)背”的交易方式盡管只是雛形和試驗(yàn)，投資者規(guī)模也有限，但在一定程度上對(duì)改善銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)起到了效果，比較抵押貸款的50%的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，HKMC的抵押貸款證券風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為20%，這有效地降低了銀行風(fēng)險(xiǎn)，提高了銀行的資本杠桿率。

第三階段，在以上多種試驗(yàn)的基礎(chǔ)上，HKMC于2002年推出30億美元抵押貸款證券發(fā)行計(jì)劃。此次證券的發(fā)行已基本與國際通行的證券化模式接軌，HKMC核準(zhǔn)的賣方和服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量豐富，投資者隊(duì)伍也不斷擴(kuò)大，這些標(biāo)志著香港抵押貸款證券化日趨完善，與國際化模式接軌。

香港的住房抵押貸款證券化的特點(diǎn)：香港政府成功地運(yùn)用政府干預(yù)，主要表現(xiàn)在立法支持和機(jī)構(gòu)組建兩個(gè)方面，如《住房法》的頒布和信用等級(jí)很高的HKMC的組建；中介結(jié)構(gòu)發(fā)達(dá)且運(yùn)作規(guī)范；金融管制較松，創(chuàng)新活躍；金融證券法規(guī)健全。總之，香港房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)是在一級(jí)抵押貸款市場(chǎng)獲得充分而規(guī)范的發(fā)展、法律體系完備和穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，直接借鑒美國等發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)后建立起來的，對(duì)我國大陸地區(qū)具有很大的借鑒意義。

二、我國住房抵押貸款證券化模式

（一）我國住房抵押貸款證券化發(fā)展現(xiàn)狀。我國住房抵押貸款是在住房體制改革的進(jìn)程中出現(xiàn)并快速發(fā)展起來的，由于我國個(gè)人信用制度不健全，抵押制度和抵押擔(dān)保保險(xiǎn)制度建設(shè)相對(duì)滯后，這些都導(dǎo)致銀行的風(fēng)險(xiǎn)增大。加入WTO后，提高我國商業(yè)銀行的資本充足率與盈利能力顯得非常緊迫，同時(shí)金融的競(jìng)爭(zhēng)加劇，金融產(chǎn)品種類貧乏，住房市場(chǎng)巨大的資金需求都要求我們積極探索符合我國的住房抵押貸款證券化模式，這是大勢(shì)所趨。但是與上面所述住房抵押貸款證券化發(fā)達(dá)國家相比較，我國證券化的特殊動(dòng)力機(jī)制以及住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的特點(diǎn)，又決定了在我國，住房抵押貸款證券化還算是個(gè)“早產(chǎn)兒”，需要適宜的發(fā)展條件和努力試探。2005年中國建設(shè)銀行作為試點(diǎn)單位，發(fā)行了國內(nèi)首個(gè)住房抵押貸款證券化產(chǎn)品――“建元2005-1份額人住房抵押貸款支持證券”，開創(chuàng)了國內(nèi)住房抵押貸款證券的先河。

（二）我國住房抵押貸款證券化模式選擇。住房抵押貸款證券化是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，借鑒國外的成功經(jīng)驗(yàn)可以大大降低我們的學(xué)習(xí)成本，同時(shí)要考慮我國的基本國情，探尋在技術(shù)與經(jīng)濟(jì)上都具可行性的證券化模式。

1、完善和堅(jiān)實(shí)市場(chǎng)體系基礎(chǔ)。實(shí)行住房抵押貸款證券化是以完善的住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)為基礎(chǔ)的。因此，需要從以下方面完善我國住房抵押貸款證券化一級(jí)市場(chǎng)：第一，隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費(fèi)熱點(diǎn)的形成，商業(yè)銀行應(yīng)大幅度增加對(duì)住房抵押貸款的資金投入；第二，從香港的經(jīng)驗(yàn)來看，需要建立健全住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。穩(wěn)定的預(yù)期現(xiàn)金收入流量是證券化住房抵押貸款應(yīng)具備的首要條件，也是發(fā)行住房抵押貸款證券的基礎(chǔ)，還是住房抵押貸款證券還本付息的資金來源。我國住房抵押貸款發(fā)展迅速，但金融基礎(chǔ)設(shè)施尚不健全，日趨突出的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)構(gòu)成一大障礙，因此需及早加強(qiáng)住房抵押貸款證券化的法規(guī)建設(shè)，形成一個(gè)涉及住宅業(yè)、銀行業(yè)、證券保險(xiǎn)及其他中介服務(wù)行業(yè)的法律法規(guī)體系。同時(shí)，加強(qiáng)各有關(guān)部門的相互協(xié)調(diào)，為住房抵押貸款證券化的順利實(shí)施和健康發(fā)展提供法律保障。還應(yīng)成立政府抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，在一級(jí)抵押市場(chǎng)上為住房抵押貸款充當(dāng)無條件償還貸款的保證者和保險(xiǎn)者，在二級(jí)抵押市場(chǎng)上提升住房抵押貸款證券的信用等級(jí)；第三，堅(jiān)實(shí)住房抵押貸款證券化的基礎(chǔ)還需要在加強(qiáng)金融市場(chǎng)建設(shè)和監(jiān)管的同時(shí)，逐步完善中介服務(wù)體系，嚴(yán)格規(guī)范中介服務(wù)機(jī)構(gòu)行為，為住房抵押貸款證券的發(fā)行與流通提供保障。大力培育出一大批住房抵押貸款證券的機(jī)構(gòu)投資者，使其成為住房抵押貸款證券市場(chǎng)的主力和穩(wěn)定力量。

2、建立國家性的住房抵押貸款證券化公司。通過國際經(jīng)驗(yàn)，在MBS的發(fā)展過程中，包含了很多政策調(diào)控和公共政策目標(biāo)，政府主導(dǎo)成為一個(gè)重要的先決條件和核心作用。筆者認(rèn)為，從我國國情出發(fā)，積極探索二級(jí)抵押市場(chǎng)運(yùn)行制度的創(chuàng)新，通過立法，成立面向全國的單一專門機(jī)構(gòu)――國家住房抵押貸款證券化公司。既能充分體現(xiàn)政府對(duì)住房金融的引導(dǎo)與扶持，強(qiáng)化政府在住房抵押貸款證券化中的主導(dǎo)作用，又能賦予SPV更高的資信，從而使SPV所發(fā)行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受；同時(shí)，我國商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制還不完善，金融市場(chǎng)發(fā)育還不成熟，又缺乏信貸資產(chǎn)證券化的操作經(jīng)驗(yàn)，因而初始階段的SPV將面臨更大的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。而SPV以政府為背景，可以從資金上更好地應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的償付危機(jī)，以保證住房抵押貸款證券化的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

3、選擇合適的商業(yè)銀行。在我國只有商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)體系，由于各家商業(yè)銀行經(jīng)營差異，個(gè)人住房抵押貸款占的比重也存在明顯差異。根據(jù)規(guī)模效益原則，應(yīng)選擇住房抵押貸款已達(dá)到一定規(guī)模的商業(yè)銀行作為發(fā)起人。因此，2005年我國選擇了中國建設(shè)銀行作為我國住房抵押貸款證券化發(fā)起人的首選銀行。同時(shí)，應(yīng)選擇住房抵押貸款規(guī)模比較大、風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制比較完善、抵押貸款操作比較規(guī)范的省市分行進(jìn)行試點(diǎn)。

4、公司的經(jīng)營范圍和可選擇的運(yùn)作方式。借鑒香港模式，國家抵押證券公司作為證券發(fā)行人，賦有SPV功能，專門從事抵押貸款證券化運(yùn)作。通過從貸款機(jī)構(gòu)購買抵押貸款建立自己的“貸款池”，以此發(fā)行擔(dān)保抵押貸款證券（MBS），為降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，與保險(xiǎn)公司聯(lián)手推出抵押貸款保險(xiǎn)和擔(dān)保，完善我國的抵押保險(xiǎn)機(jī)制，從根本上降低抵押貸款證券的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，提高信用等級(jí)。

借鑒美國經(jīng)驗(yàn)，通過資格審查，建立健全全國性抵押貸款證券化中介服務(wù)體系，為抵押貸款證券化提供規(guī)范的貸款服務(wù)、證券托管、中央結(jié)算和信用評(píng)級(jí)服務(wù)。

以香港分階段地發(fā)展完善模式為鑒，應(yīng)保證住房抵押貸款證券化在我國發(fā)展初期的自然過渡。發(fā)行住房抵押貸款證券在我國作為新生事物，發(fā)行和運(yùn)營者要積累經(jīng)驗(yàn)，投資者對(duì)其也有一個(gè)認(rèn)識(shí)和接受的過程。在住房抵押貸款證券化的初期，為吸引更多的投資者認(rèn)購，可以考慮以轉(zhuǎn)手抵押貸款證券作為首選品種。轉(zhuǎn)手抵押貸款證券不僅技術(shù)簡(jiǎn)單、可操作性強(qiáng)，而且因有政府機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保而具有較高的安全性、流動(dòng)性和收益性。其發(fā)行可采取以下對(duì)策：1、發(fā)行面額小、收益高的證券類型；2、應(yīng)根據(jù)住房抵押貸款組合不同的期限結(jié)構(gòu)和收益結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)多種類型的證券，以滿足不同投資者的需要；3、證券利率應(yīng)實(shí)行浮動(dòng)利率，以防范因市場(chǎng)利率變動(dòng)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)；4、應(yīng)選擇規(guī)模大、資金實(shí)力雄厚、經(jīng)營業(yè)績(jī)良好且社會(huì)信譽(yù)度高的承銷中介，以確保證券的成功發(fā)行。

在住房抵押貸款證券化技術(shù)日趨完善、金融市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范以及投資者逐漸成熟的條件下，可以在轉(zhuǎn)手抵押貸款證券的基礎(chǔ)上發(fā)行技術(shù)操作比較復(fù)雜的擔(dān)保抵押貸款證券或切塊抵押貸款證券。

第7篇：住房抵押貸款范文

【關(guān)鍵詞】住房抵押貸款 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 證券化 融資

一、我國住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r

住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項(xiàng)，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。

1978年改革開放以后，經(jīng)濟(jì)體制領(lǐng)域的變革帶動(dòng)了投融資領(lǐng)域的金融體制的變革，這一時(shí)期并不是真正意義上住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)期，僅僅是在住房制度上做了相應(yīng)的變革和調(diào)整，這一時(shí)期也僅僅是住房抵押貸款市場(chǎng)的萌芽時(shí)期。1985年中國建設(shè)銀行深圳分行發(fā)放了首批個(gè)人住房抵押貸款，拉開了我國住房抵押貸款市場(chǎng)的序幕，這一階段我國的住房抵押貸款市場(chǎng)還沒有形成，只是個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)了此類零星業(yè)務(wù)，并沒有形成較大的規(guī)模，業(yè)務(wù)面小，涵蓋范圍小、涉及的金融機(jī)構(gòu)少，并且基本上沒有相應(yīng)的監(jiān)管制度。

我國的住房抵押貸款市場(chǎng)的真正的發(fā)展起于1992年，即在國家政策的明確支持下，工行、建行相應(yīng)在各地成立住房金融部，并且向其職工發(fā)放第一批住房抵押貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到1993年年底，建設(shè)銀行哥房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到713億元，個(gè)人購買、建設(shè)房貸余額27億元。工商銀行所吸收的204億元存款中，有178億元是住房貸款余額。1992年至今，我國的住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展歷史很短，盡管近幾年來發(fā)展速度很快，住房抵押貸款額所占的商業(yè)銀行貸款總額的比例一直在上升，但其規(guī)模與美國等擁有完備的住房金融市場(chǎng)相比依然較小，市場(chǎng)在發(fā)展中并沒有充分地成熟和壯大，其間呈現(xiàn)出市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，融資量相對(duì)不足，長(zhǎng)期資金缺乏，市場(chǎng)參與者積極性低等問題，我國的住房抵押貸款市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間。

住房抵押貸款市場(chǎng)一般被區(qū)分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)即為我們通常所認(rèn)為的“按揭市場(chǎng)”，是購房者以其所購買的住房作為抵押，從金融機(jī)構(gòu)獲取貸款融資的市場(chǎng)，顯然，一級(jí)市場(chǎng)作為抵押貸款市場(chǎng)的基礎(chǔ)，其規(guī)模大小對(duì)二級(jí)市場(chǎng)甚至整個(gè)住房抵押貸款體系有著至關(guān)重要的影響；二級(jí)市場(chǎng)是在一級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上形成的，是住房抵押貸款債權(quán)的流通市場(chǎng)，由于抵押貸款證券化后交易方式較為靈活，能較好的分散風(fēng)險(xiǎn)，提升資產(chǎn)的流動(dòng)性，因此將貸款證券化成為了二級(jí)市場(chǎng)的主要發(fā)展形式。

二、住房抵押貸款市場(chǎng)存在的問題

（一）市場(chǎng)深度不足

由于我國住房抵押貸款市場(chǎng)還處在發(fā)展階段，注定會(huì)有一系列的不完善的地方。住房抵押貸款品種比較單一，多樣化程度不高，無法滿足購房者多樣化需求，主要原因是因?yàn)樯虡I(yè)銀行等能夠提供住房抵押貸款的機(jī)構(gòu)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上能力缺乏，并沒有將借款人的年齡、收入、環(huán)境、偏好等因素考慮在內(nèi)，對(duì)市場(chǎng)的研究程度不夠，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力及創(chuàng)新能力嚴(yán)重影響了住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。

（二）相應(yīng)的制度不健全，程序不規(guī)范

相比發(fā)展初期市場(chǎng)制度一片空白的情況，現(xiàn)在的住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)有了基本的規(guī)章制度、操作規(guī)范，但是由于提供此業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)數(shù)量眾多，但是央行在這一業(yè)務(wù)管理方面僅出臺(tái)了管理辦法，對(duì)一些基本問題和規(guī)則做出了要求，卻沒有對(duì)發(fā)放貸款的細(xì)節(jié)、程序、合同規(guī)范方面做出詳細(xì)規(guī)定。因此各個(gè)金融機(jī)構(gòu)就依據(jù)自身的慣例、理念做出不同的要求，致使各個(gè)機(jī)構(gòu)在貸款發(fā)放和合同規(guī)范方面不夠統(tǒng)一，甚至大相徑庭，阻礙了市場(chǎng)的擴(kuò)大以及二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。

（三）住房抵押保險(xiǎn)、擔(dān)保制度不健全

住房抵押貸款擔(dān)保和保險(xiǎn)制度中存在很多問題，普遍來說就是擔(dān)保費(fèi)用較高，擔(dān)保公司為了防止逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)問題發(fā)生，收取較高的擔(dān)保費(fèi)用等等，以及擔(dān)保公司質(zhì)量參差不齊，甚至有些不具備資格，這一切都源自于我國的抵押貸款市場(chǎng)乃至資本市場(chǎng)發(fā)展不完善。此外，關(guān)于制度本身也存在問題，住房抵押貸款保險(xiǎn)覆蓋面窄，基本上多為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；保險(xiǎn)金額的精算水平也達(dá)不到要求，多數(shù)情況下是不利于購房者。宏觀背景下政府的支持是轉(zhuǎn)變這些不利因素的關(guān)鍵。

（四）二級(jí)市場(chǎng)不健全，發(fā)展方向單一

二級(jí)市場(chǎng)是住房抵押貸款市場(chǎng)真正活起來的源泉，只有耳機(jī)市場(chǎng)高度的完善和發(fā)達(dá)，積聚在銀行系統(tǒng)的巨額流動(dòng)性差的資產(chǎn)就能流動(dòng)起來，從而產(chǎn)生利潤。但是我國的二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展尚在逐步的探索完善中，并不是所有的銀行的此類資產(chǎn)都可以很好地分散、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，一旦部分銀行風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，將會(huì)給金融業(yè)帶來相當(dāng)大的動(dòng)蕩，引起金融恐慌，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

此外，我國住房抵押貸款市場(chǎng)的二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展方向比較單一，主要是住房抵押貸款市場(chǎng)證券化這一方向，所謂住房抵押貸款證券化，是指金融機(jī)構(gòu)將自身持有的流動(dòng)性較差但將來有可測(cè)定的現(xiàn)金流流入的貸款債權(quán)，進(jìn)行重新拆分組合，再經(jīng)過信用增級(jí)和信用評(píng)級(jí)等一系列步驟將其轉(zhuǎn)換為可上市流通的證券。由此可見，住房抵押貸款的證券化的過程必然要以住房抵押貸款市場(chǎng)為基礎(chǔ)，抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展制約著貸款證券化的進(jìn)程，二者相互依存，不可分割。

三、住房抵押貸款市場(chǎng)發(fā)展方向

目前看來，推進(jìn)住房抵押貸款證券化是發(fā)展住房抵押貸款的主要定位，首先要保證的就是住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的深度和廣度，保證市場(chǎng)“盤子”足夠的大，這樣才能夠?qū)Υ诉M(jìn)行拓寬和發(fā)展。這樣看來，推行證券化的發(fā)展就十分的有必要。主要體現(xiàn)在一下幾個(gè)方面：

（一）分散信用風(fēng)險(xiǎn)

住房抵押貸款在發(fā)放時(shí)無一例外的，無論是來自于銀行內(nèi)部的還是借款者的風(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)者都是商業(yè)銀行自身，這樣的情景將會(huì)帶來兩方面的不便，第一、商業(yè)銀行內(nèi)部具有一定的風(fēng)險(xiǎn)控制水平，超出了這個(gè)水平商業(yè)銀行就要對(duì)資產(chǎn)重新分配、管理；第二、長(zhǎng)時(shí)間的資產(chǎn)壓制不被分散，如果不采取方式出售給SPV等，勢(shì)必呆壞賬會(huì)發(fā)生，給銀行帶來損失，一切都是時(shí)間的問題。此外，從投資者的角度來說，證券化將不良資產(chǎn)盤活，SPV專業(yè)人士通過資產(chǎn)隔離、信用增級(jí)等等措施，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、稀釋，投資者承受較小的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）分散利率風(fēng)險(xiǎn)

我國的利率水平并不是完全的市場(chǎng)化，還受到央行的管制，這就決定了住房抵押貸款市場(chǎng)上也存在著利率風(fēng)險(xiǎn)。在利率升高的情況下，正常的借貸者意愿下降，可能會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)萎縮或者提前還款等現(xiàn)象，銀行將是最直接的受害者。解決這一問題的方法有很多種，但是最為直接的有效的就是通過資產(chǎn)證券化，銀行可以出售貸款及時(shí)回籠資金，利率風(fēng)險(xiǎn)隨著資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移，相應(yīng)的銀行的利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的就要少些。

（三）減少提前償付風(fēng)險(xiǎn)

住房抵押貸款市場(chǎng)證券化可以將表內(nèi)業(yè)務(wù)合法的轉(zhuǎn)化為表外業(yè)務(wù)，這一方面銀行所受的約束減小，并且為表外融資提供了可能。表外化可以使應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資金，風(fēng)險(xiǎn)性資產(chǎn)比例下降；長(zhǎng)期資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為高流動(dòng)性的短期資產(chǎn)，可以有效地改善資產(chǎn)負(fù)債表的流動(dòng)性，并且提前償付這一現(xiàn)象基本上不會(huì)給銀行帶來什么影響，銀行的資本充足率、資產(chǎn)規(guī)模都沒有改變，卻提升了資產(chǎn)利率和收益結(jié)構(gòu)。銀行業(yè)發(fā)展獲利積極性提升，就促進(jìn)了整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]劉春苗.試論我國住房抵押貸款證券化存在的問題.[J]北方經(jīng)貿(mào).2013.08.

第8篇：住房抵押貸款范文

【關(guān)鍵詞】老齡化；住房反向抵押貸款；信托

一、日本人口老齡化現(xiàn)狀

日本是目前世界上人口老齡化水平最高的發(fā)達(dá)國家之一。1970年，日本65歲及以上的老年人口達(dá)到739.3萬人，占總?cè)丝诘?.1%，按照聯(lián)合國標(biāo)準(zhǔn)，日本開始進(jìn)入老齡化社會(huì)。日本人口數(shù)于2004年達(dá)到高峰，從此之后總?cè)丝诔掷m(xù)減少，年滿65歲以上的人口加速增長(zhǎng)。在2005年，老齡化人口已經(jīng)占到日本總?cè)丝诘?0.1%，較之1985年高出了約10%，這意味著每五個(gè)人中就有一位老年人。從預(yù)估顯示，高齡者比例將在2015年漲至13%，2020年漲至15%，2025年則有可能達(dá)到18%。因此，為了適應(yīng)老齡化社會(huì)的逐漸形成，日本金融相關(guān)行業(yè)也做出相應(yīng)調(diào)整，以提供符合社會(huì)現(xiàn)實(shí)需要的金融產(chǎn)品。住房反向抵押貸款應(yīng)運(yùn)而生，用以滿足老年人消費(fèi)需求，保障其晚年生活。

二、日本反向住房抵押貸款基本情況

日本的住房反向抵押貸款于1981年在東京都的武藏野市首先推出，名為“長(zhǎng)期生活志愿資金貸款制度”，由地方自治體、信托銀行以及其他市場(chǎng)參與者組成。住房反向抵押貸款的借款人（老年人），將擁有產(chǎn)權(quán)的居住用住宅作為融資擔(dān)保，以此向貸款人（融資機(jī)構(gòu)）融得資金。當(dāng)借款人死亡時(shí)，住房反向抵押貸款合同終止，此時(shí)，貸款人將擔(dān)保用房屋加以處分（拍賣、變賣）用以清償貸款。此外，由于實(shí)施主體不同，主要分為政府主導(dǎo)下的自治體（政府機(jī)構(gòu)與社會(huì)福利相結(jié)合）、政府主導(dǎo)下由國土交通省及厚生勞動(dòng)省推行和私營機(jī)構(gòu)主導(dǎo)這三種模式。需要說明的是，到目前為止，日本還沒有壽險(xiǎn)公司參與住房反向抵押貸款。究其原因，主要有兩個(gè)：（1）住房反向抵押貸款與壽險(xiǎn)公司的運(yùn)營模式有較大的差距。方向抵押貸款業(yè)務(wù)需要壽險(xiǎn)公司長(zhǎng)期擔(dān)負(fù)資金，只有等合同期滿，將房產(chǎn)收賣后才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值，屬于“本利最后收回方式”，而壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)營正好相反，屬于“本利逐漸收回方式”。（2）壽險(xiǎn)公司認(rèn)為反向抵押貸款的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)較大。特別是在日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)長(zhǎng)期化，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下滑的情況下，開辦機(jī)構(gòu)要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

三、日本住房抵押貸款新特點(diǎn)——新信托型住房反向抵押

日本的住房反向抵押貸款在1981年市于武藏野市試點(diǎn)運(yùn)營之時(shí)，便涉及結(jié)合信托業(yè)務(wù)。從此之后，以信托方式進(jìn)行反向抵押貸款的各種業(yè)務(wù)也逐漸開始研發(fā)。結(jié)合信托業(yè)務(wù)的住房反向抵押貸款，被稱作“資產(chǎn)活用型銀行貸款”或者“信托反向抵押”。為了能夠更進(jìn)一步發(fā)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)，日本信托經(jīng)濟(jì)研究會(huì)已經(jīng)嘗試提出新信托反向抵押的框架——信托銀行通過借款人居住用不動(dòng)產(chǎn)生成金融資產(chǎn)年金，貸款人將為借款人提供醫(yī)療看護(hù)資金，同時(shí)將金融資產(chǎn)年金證券化，向流通市場(chǎng)上的投資人推出證券化產(chǎn)品。值得注意的是，在此構(gòu)架匯中，老年人為委托人，其居住用不動(dòng)產(chǎn)、金融資產(chǎn)以及年金交付信托，受托人也可以進(jìn)行整合使用。因此，一項(xiàng)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)也不僅僅涉及一家銀行，而是可以結(jié)合多數(shù)的信托機(jī)構(gòu)所持有的住宅用不動(dòng)產(chǎn)，通過這種方式形成更大的資產(chǎn)資源。此外，基于信托資產(chǎn)所衍生出來的信托受益權(quán)可以分離為受益權(quán)和使用受益權(quán)。受益權(quán)，是指委托人（老年人）可以依舊生活在用以抵押的住房同時(shí)獲得生活費(fèi)用和醫(yī)療看護(hù)費(fèi)用；價(jià)值受益權(quán)，則是指受益人同時(shí)有權(quán)對(duì)信托財(cái)產(chǎn)所生成的成果接受分配。因此，如何構(gòu)建投資人價(jià)值受益權(quán)先流通市場(chǎng)，對(duì)于住房反向抵押貸款更為重要。

四、新信托住房反向抵押貸款在日本發(fā)展展望

日本最初推出信托型反向抵押貸款時(shí)，獲得了極大的關(guān)注，但是由于泡沫經(jīng)濟(jì)的崩潰，導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)下跌嚴(yán)重，產(chǎn)生了許多債務(wù)無法履行的現(xiàn)象，從而此項(xiàng)業(yè)務(wù)在發(fā)展上頹然受挫。但是日本面臨日益嚴(yán)重的老齡化問題，未來繼續(xù)推行此種產(chǎn)品的可能性依然很大。因此，信托型反向抵押貸款的未來發(fā)展方面，應(yīng)重視下面幾個(gè)層面的問題：（1）風(fēng)險(xiǎn)問題：應(yīng)注意房地產(chǎn)價(jià)格細(xì)化以及利率上升所衍生出來的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。（2）合同問題：應(yīng)當(dāng)深度研究借款人死亡后遺產(chǎn)繼承人與被繼承人可能產(chǎn)生的法律問題，諸如是否有必要在合同中設(shè)立連帶保證人以及當(dāng)老年人意思能力喪失應(yīng)如何舉證及其后續(xù)處理等問題。（3）對(duì)象問題：對(duì)于產(chǎn)品的推廣與面向的客戶，是否以中產(chǎn)階級(jí)為設(shè)計(jì)與行銷導(dǎo)向，以避免可能產(chǎn)生的無法履約的情況。

參 考 文 獻(xiàn)

第9篇：住房抵押貸款范文

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款：證券化：必要性

中圖分類號(hào)：F830.589　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1007-4392(2011)02-0033-03

一、我國開展個(gè)人住房抵押貸款證券化的可行性分析

雖然中國建設(shè)銀行的“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款證券化信托優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券”公開發(fā)行，沒達(dá)到市場(chǎng)樂觀人士所預(yù)期的“火爆”狀態(tài)，但隨著人們對(duì)抵押貸款證券化認(rèn)識(shí)的加深和客觀條件的成熟，相信在中國也將日益顯示出其價(jià)值所在，并將具備廣泛的應(yīng)用前景。

(一)個(gè)人住房抵押貸款符合證券化資產(chǎn)的要求

并非所有的資產(chǎn)都適宜證券化，其中最基本的要求是證券化的資產(chǎn)能在未來產(chǎn)生可預(yù)測(cè)的穩(wěn)定現(xiàn)金流，即證券化的資產(chǎn)對(duì)投資者要有吸引力。投資者在決定是否購買抵押支持證券時(shí)，主要依據(jù)的是這些資產(chǎn)的質(zhì)量、未來現(xiàn)金收入流的可靠性和穩(wěn)定性。居民住宅貸款的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小、收入相對(duì)穩(wěn)定并且可預(yù)測(cè)性較高，所以以個(gè)人住房抵押貸款證券化為突破口是十分合適的。

(二)居民個(gè)人收入水平的提高和金融意識(shí)的增強(qiáng)為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了物質(zhì)條件

一方面居民儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)總量相當(dāng)可觀，龐大的居民儲(chǔ)蓄資金為個(gè)人住房抵押貸款證券化的推行提供了充足的資金來源。另外，抵押支持證券的信用級(jí)別高(一般為AAA或AA級(jí))，風(fēng)險(xiǎn)較小，收益率略高于國債，因此居民樂意購買。另一方面，居民的金融意識(shí)在不斷增強(qiáng)，消費(fèi)心理日趨健康，對(duì)這一新的投資工具能很快予以接受。

(三)我國證券市場(chǎng)已初具規(guī)模

我國目前已經(jīng)形成了以眾多證券公司參與支持的證券發(fā)行市場(chǎng)，以及上海、深圳兩地證券交易所，STAQ系統(tǒng)和NET系統(tǒng)等為代表的場(chǎng)外交易。滬、深兩證券交易所上市的交易品種包括股票、國債、基金券、可轉(zhuǎn)換債券等。抵押支持證券發(fā)行以后完全可以在這兩個(gè)證券市場(chǎng)上市流通。

(四)我國已有相當(dāng)數(shù)量的機(jī)構(gòu)投資者

隨著養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保障基金制度的深入展開，將會(huì)有越來越多的禮會(huì)保障基金。這些社會(huì)保障基金積聚了大量的資金，必然要到證券市場(chǎng)上尋求出路，社會(huì)保障基金的本質(zhì)特征決定它不可能追求短期高風(fēng)險(xiǎn)的投資機(jī)會(huì)，只能把資金投入到風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定、期限長(zhǎng)的投資品種上。抵押支持證券都是長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的證券，又有政府信用的擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)較小，收益比較穩(wěn)定，恰能滿足這些機(jī)構(gòu)投資者的投資需求，同時(shí)也為支持證券的發(fā)行提供了穩(wěn)定和長(zhǎng)期的資金來源。

(五)我國個(gè)人住房抵押貸款狀況達(dá)到資產(chǎn)證券化的規(guī)模要求

資料顯示，抵押支持證券的發(fā)起、包裝和承銷必須達(dá)到一定的規(guī)模才能實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)利益，抵押支持證券的初始發(fā)行必須在2-3億元范圍內(nèi)。1992年，中國建設(shè)銀行發(fā)放了我國第一筆個(gè)人住房抵押貸款。從此個(gè)人住房抵押貸款逐漸成為人們購房融資的主要方式，其規(guī)模快速擴(kuò)大。據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，至2007年6月末，全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款達(dá)到25720億元，到了資產(chǎn)證券化對(duì)個(gè)人住房抵押貸款規(guī)模的要求。

二、證券化的基本原理

(一)住房抵押貸款證券化的基本思路

1　建立個(gè)人信用制度。住房抵押貸款業(yè)務(wù)主要以個(gè)人為客戶，其信用狀部直接影響貸款的質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)情況，具體可以從三方面完善相關(guān)制度：第一，加強(qiáng)儲(chǔ)蓄實(shí)名制建設(shè)，建立以個(gè)人賬戶為主的結(jié)算制度：第二，健全全社會(huì)的信用基礎(chǔ)；第三，完善個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系。

2　加快住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)。首先，住房抵押貸款的規(guī)模是證券化的基礎(chǔ)，應(yīng)大力發(fā)展住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)規(guī)模。其次，豐富住房抵押貸款市場(chǎng)上的貸款品種。第二=，完善一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，建立個(gè)人信用的登記制度，加強(qiáng)保險(xiǎn)業(yè)與住房抵押貸款市場(chǎng)的結(jié)合。

3　加強(qiáng)SPV(特設(shè)中介機(jī)構(gòu))風(fēng)險(xiǎn)管理，SPV的運(yùn)用也面臨各種風(fēng)險(xiǎn)，主要包括信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)模不足、交易風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、提前還款風(fēng)險(xiǎn)等。SPV成立后，有助于提高或強(qiáng)化SPV信貸力度，有利于提高BMS(住毫低押貸款支持證券)的資信評(píng)級(jí)，從而增強(qiáng)投資者信心，吸引更多投資者進(jìn)入住房抵押貸款證券化市場(chǎng)。以制度化和系統(tǒng)化的方式來管理這些風(fēng)險(xiǎn)，通過業(yè)務(wù)運(yùn)作分散給具有風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力的投資者，從而化解銀行業(yè)的部分風(fēng)險(xiǎn)。

4　加強(qiáng)政府機(jī)構(gòu)在住房抵押貸款證券化中的作用。住房抵押貸款證券化市場(chǎng)是一個(gè)特殊而復(fù)雜的市場(chǎng)，其中有大量的中介機(jī)構(gòu)參與，市場(chǎng)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜；其次，抵押貸款證券化作為一種金融創(chuàng)新，需要建立一系列適應(yīng)其發(fā)展的新的市場(chǎng)秩序與規(guī)則。這些都需要借助于政府所具有的特殊的協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)。

(二)中國住房抵押貸款證券化的操作框架

住房抵押貸款證券化市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制及其特色，相當(dāng)程度上取決于市場(chǎng)參與主體。市場(chǎng)參與主體的資格確定、他們的行為準(zhǔn)則、操作規(guī)范以及外部監(jiān)管機(jī)制的建立，直接關(guān)系到住房抵押貸款證券化市場(chǎng)的效率和未來的發(fā)展。我國住房抵押貸款證券化市場(chǎng)的基本框架如圖1所示。中國住房抵押貸款證券化操作框架中各參與方具有以下職能：(1)購房者，作為債務(wù)人負(fù)有向發(fā)起人支付住房抵押貸款本息的義務(wù)；(2)住房抵押貸款銀行為發(fā)起人，其職能是組建資產(chǎn)池，并將其出售或轉(zhuǎn)移給SPV；(3)SPV的作用是購買或接受發(fā)起人的住房抵押貸款，接受證券公司發(fā)行的住房抵押貸款支持證券；(4)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，提供資產(chǎn)評(píng)級(jí)；(5)信用擔(dān)保公司，對(duì)住房抵押貸款進(jìn)行信用增級(jí)和擔(dān)保；(6)證券公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、發(fā)行住房抵押貸款支持證券。

三、推行我國住房抵押貸款證券化的建　議

(一)大力推動(dòng)金融體制改革

第一，必須以產(chǎn)權(quán)改革為核心，加快國有銀行商業(yè)化改革的步伐，建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的現(xiàn)代銀行體系，從源頭上規(guī)范抵押貸款的管理，實(shí)現(xiàn)抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。第二，必須逐步實(shí)現(xiàn)我國金融業(yè)從“分業(yè)經(jīng)營”向“混業(yè)經(jīng)營”的轉(zhuǎn)變。第三，必須完善和優(yōu)化現(xiàn)行的利率體系，只有實(shí)現(xiàn)銀行存貸款利率的市場(chǎng)化，才能保證住房抵押貸款支持證券有一個(gè)合理的定價(jià)。第四，必須改革和完善現(xiàn)行的債券發(fā)行制度，政府只需審批年度的發(fā)行規(guī)模，至于具體的債券發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、利率水平、期限結(jié)構(gòu)和發(fā)行時(shí)間等都可以交由特殊機(jī)構(gòu)根據(jù)市場(chǎng)情況自主作出決定。

(二)取消市場(chǎng)限制，培育投資主體

在住房抵押貸款證券化參與者中，機(jī)構(gòu)投資者已成為最大的投資者。因此，有必要在加強(qiáng)監(jiān)管的

前提下，對(duì)有關(guān)保險(xiǎn)金、養(yǎng)老基金、福利基金等使用的政策和法規(guī)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和放寬市場(chǎng)限制，逐步向保險(xiǎn)金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者開放資產(chǎn)證券化市場(chǎng)。

(三)規(guī)范信用評(píng)級(jí)和擔(dān)保體系

信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)結(jié)果是投資者進(jìn)行投資選擇的重要依據(jù)，獨(dú)立、客觀、公正的信用評(píng)級(jí)是住房抵押貸款證券化成敗的關(guān)鍵。就我國現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)條件而言，我國個(gè)人信用管理可以選擇國家社會(huì)信用管理體系這一模式，即以身份證登記為基礎(chǔ)，以存款實(shí)名制為契機(jī)，推廣建立個(gè)人賬戶體系，通過銀行問的聯(lián)網(wǎng)、地區(qū)間的聯(lián)網(wǎng)，最終建立起國家個(gè)人信用調(diào)查和資源共享系統(tǒng)。此外，借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，盡快成立政策性的全同住房抵押貸款擔(dān)保保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，并與商業(yè)性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)一起構(gòu)建一套完整的抵押保險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制，為住房抵押貸款的發(fā)展提供保障。

(四)完善相關(guān)的法律法規(guī)

一是著手研究制定住房抵押貸款證券的法規(guī)，如《住房法》、《住房金融機(jī)構(gòu)組織法》、《住房抵押貸款保險(xiǎn)法》、《住房抵押貸款證券化法》、《投資基金管理法》、《房地產(chǎn)信托法》等。二是根據(jù)我國會(huì)計(jì)和稅收法規(guī)，結(jié)合資產(chǎn)證券化本身的特征，制定相應(yīng)的會(huì)計(jì)和稅收制度。三是從各國的情況看，住房抵押貸款證券化都屬于政府推動(dòng)型的制度創(chuàng)新，這方面的法律法規(guī)的供給和創(chuàng)新同樣需要政府強(qiáng)有力的推動(dòng)。

(五)培育抵押貸款證券化市場(chǎng)

要發(fā)行抵押貸款證券必須建立完善的、流動(dòng)性較強(qiáng)的抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。包括：一是制定相應(yīng)的法律法規(guī)。只有保證正常的交易秩序，住房抵押貸款證券才能有效流動(dòng)，其效應(yīng)才能真正得以發(fā)揮。目前，我國證券化方面的法制建設(shè)還很滯后，推行住房抵押貸款證券化，有關(guān)管理部門面臨著建立和完善有關(guān)金融市場(chǎng)和I房地產(chǎn)市場(chǎng)法律、法規(guī)的任務(wù)。二是深化金融改革。在國有銀行商業(yè)化的同時(shí)，應(yīng)大力發(fā)展人壽保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金、投資銀行、抵押銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)，建立多元化的投資融資機(jī)構(gòu)，推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營機(jī)制的轉(zhuǎn)換，擴(kuò)大住房信貸資金來源。三是開發(fā)新的貸款種類。目前我國房地產(chǎn)抵押貸款的形式主要是職工住房抵押貸款，形式單一，且限制條件嚴(yán)格，這嚴(yán)重制約了住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。針對(duì)這一情況，我們應(yīng)學(xué)習(xí)國外經(jīng)驗(yàn)，吸收一些適合國情的貸款形式，如分級(jí)償還抵押貸款、可調(diào)整價(jià)格抵押貸款等，從而推動(dòng)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。

(六)建立完善的抵押市場(chǎng)擔(dān)保體系

開展住房抵押證券化必須解決好兩個(gè)問題：一是在龐大的住房抵押貸款市場(chǎng)中，建立起健康有序的信用關(guān)系和信用體系，提高貸款者和抵押品的信用等級(jí)和信用條件，增強(qiáng)抵押貸款的清償能力，減少銀行機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。二是在流動(dòng)的抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)中，增強(qiáng)抵押證券的安全性和清償能力，提高證券發(fā)起機(jī)構(gòu)和證券抵押品的抵押信用和抵押證券的交易信用，加強(qiáng)對(duì)抵押貸款證券化后的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范。南此可見整個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)必須有完善的抵押擔(dān)保體系的支持，因此設(shè)立專門的證券化擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為抵押證券提供信用支持和擔(dān)保，對(duì)整個(gè)住房抵押貸款證券化體系而言，是十分重要的。借鑒美國的經(jīng)驗(yàn)，在推行住房抵押貸款證券化的初始階段，應(yīng)由政府出面提供擔(dān)保，這樣可以提高住房抵押貸款和抵押證券的信譽(yù)，為實(shí)行住房抵押貸證券化打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

(七)加快抵押貸款證券化運(yùn)行所需的中介機(jī)構(gòu)的建設(shè)

加快抵押貸款證券化運(yùn)行所需的中介機(jī)構(gòu)的建立包括：一是建立住房抵押貸款公司。它的職能主要是買進(jìn)金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款所有權(quán)和房產(chǎn)抵押權(quán)，組成抵押貸款組，經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理、信用評(píng)級(jí)及抵押貸款擔(dān)保公司擔(dān)保增級(jí)后，發(fā)行抵押貸款證券，從最終投資者處取得銷售抵押貸款證券的資金。二是培育抵押債券的認(rèn)購承銷者。其職能是代替?zhèn)l(fā)行者銷售債券。認(rèn)購承銷者可分包銷和代銷兩種，包銷商要承擔(dān)發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)，即在債券未售完時(shí)包銷商要購買剩余債券。

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