前期物業(yè)管理方案精選(九篇)

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第1篇：前期物業(yè)管理方案范文

目前一些富有遠見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項目實施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設(shè)計開始到物業(yè)接管驗收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。

一、物業(yè)的設(shè)計人是不是專業(yè)的物業(yè)管理者，其在判定設(shè)計方案時，不可能將后期的物業(yè)管理中，可能出現(xiàn)的問題考慮周到。同時由于設(shè)計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔,建筑、設(shè)施的技術(shù)進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解,其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論,完善設(shè)計細節(jié)，提出一些合理的建議,使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。

從項目設(shè)計開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。

二、物業(yè)的前期介入還應(yīng)積極參與工程施工的監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。

物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住項目，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端,為業(yè)主爭得了良好的，硬件條件。盡管建設(shè)項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩。

此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。

三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施,嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關(guān)，就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運行。

物業(yè)管理的前期介入階段是物業(yè)管理單位熟悉物業(yè)實際情況的過程，由于其參與了物業(yè)的設(shè)計規(guī)劃階段，可以對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)以及管域安排做到心中有數(shù)。由于其對工程的質(zhì)量進行監(jiān)督，對物業(yè)日后可能出現(xiàn)的種種隱患了如指掌，在工作中可以做到有的放矢，同時，其又可以有充裕的時間進行物業(yè)管理方案的設(shè)計，人員的安排，為管理物業(yè)打下良好的基礎(chǔ)。亦收集的各種圖紙等原始資料的基礎(chǔ)上建立完善的檔案文件系統(tǒng)。減輕日后的管理難度。

第2篇：前期物業(yè)管理方案范文

一、目標任務(wù)

通過完善物業(yè)管理工作機制、加強物業(yè)監(jiān)督管理力度、提升物業(yè)管理服務(wù)水平，進一步完善區(qū)職能部門、街道辦事處、社區(qū)的監(jiān)督管理職能，提高住宅小區(qū)物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平，推動我區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，為廣大人民群眾創(chuàng)建整潔、文明、安全、舒適的宜居環(huán)境。

二、工作內(nèi)容

（一）完善物業(yè)管理工作機制

1．完善物業(yè)管理機構(gòu)建設(shè)。區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組要加強對全區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，定期召開專題會議，聽取物業(yè)管理工作匯報，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題。各街道辦事處要明確物業(yè)管理分管領(lǐng)導以及承擔物業(yè)管理工作的專兼職人員。社區(qū)居委會要有干部專職或兼職從事物業(yè)管理工作。已經(jīng)配備人員的要確保在崗從事物業(yè)管理工作，確保物業(yè)管理工作有機構(gòu)、有人員負責。

2．加強物業(yè)管理制度建設(shè)。區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組要將物業(yè)管理工作作為民生工作和社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容納入年度全區(qū)工作計劃，擺上重要議事日程。區(qū)住建局要對屬地內(nèi)物業(yè)管理情況進行全面調(diào)查研究，摸清底數(shù)，分析存在問題，出臺規(guī)范性文件，強化行業(yè)規(guī)范管理。各街道辦事處負責建立并落實街道物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，每季度至少牽頭組織召開1次由街道、社區(qū)、物業(yè)公司、業(yè)主代表等參加的聯(lián)席會議，及時有效解決物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的矛盾、糾紛。各街道辦事處要建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處機制，物業(yè)管理普通糾紛由社區(qū)、街道一線及時調(diào)處化解，并上報區(qū)級主管部門。嚴重的矛盾由區(qū)相關(guān)部門牽頭協(xié)調(diào)解決，并上報市級主管部門。

3．落實齊抓共管工作職責。區(qū)財政局要按照政辦〔2012〕45號文件要求，把規(guī)范提升物業(yè)管理工作列入?yún)^(qū)財政年度資金安排，建立完善物業(yè)管理經(jīng)費保障的長效機制；要安排一定資金作為整治、提升物業(yè)管理和獎勵工作到位、成績突出的物業(yè)管理單位及個人的專項經(jīng)費。區(qū)住建局作為行業(yè)主管部門，除做好日常規(guī)范管理工作，應(yīng)制定物業(yè)管理整改提升方案，指導并督促區(qū)屬物業(yè)企業(yè)及管理項目進行規(guī)范管理、提升服務(wù)水平。行政執(zhí)法、公安、交警、消防、工商、環(huán)保、司法、物價等職能部門要按照《市區(qū)人民政府關(guān)于進一步加強區(qū)物業(yè)管理工作的意見》（政文〔〕186號）明確的本部門在物業(yè)管理工作中的職責，進行責任分解，明確分管領(lǐng)導、責任科室、負責人、經(jīng)辦人。各有關(guān)部門要加強物業(yè)工作的監(jiān)督管理職能，建立職能部門聯(lián)動處理機制，強化部門協(xié)作配合，不推諉，不扯皮，及時處理檢查中發(fā)現(xiàn)的問題；建立糾紛投訴調(diào)處機制，對執(zhí)法工作中發(fā)現(xiàn)的或物業(yè)企業(yè)報告、業(yè)主投訴、媒體曝光的違法違規(guī)行為及時查處，處理到位。

4．推進業(yè)主委員會的成立與規(guī)范運作。各街道辦事處要加強推進本轄區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主委員會的組建。今年轄區(qū)內(nèi)符合成立業(yè)委會條件的物業(yè)管理小區(qū)成立業(yè)委會應(yīng)達到60%以上。區(qū)住建局應(yīng)從行業(yè)管理方面出發(fā)，督促轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會建立健全規(guī)章制度，引導業(yè)主委員會規(guī)范運作，促進物業(yè)管理和社區(qū)管理有機結(jié)合，逐步形成社區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。

（二）加強物業(yè)監(jiān)督管理力度

1．規(guī)范前期物業(yè)管理與承接查驗工作。區(qū)住建局要按照前期物業(yè)管理招投標相關(guān)規(guī)定，做好轄區(qū)房地產(chǎn)項目前期物業(yè)招投標活動的指導和監(jiān)督工作，當年預(yù)售的項目應(yīng)100%實行前期物業(yè)招投標，并做到公平、公開、公正。同時督促房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作、辦理物業(yè)交接手續(xù)。組織相關(guān)人員對承接查驗進行檢查，確保項目按規(guī)劃審批內(nèi)容建設(shè)完整，并做好物業(yè)承接查驗備案手續(xù)。

2．加強住宅小區(qū)的巡查與整治。區(qū)住建局要牽頭聯(lián)合街道辦事處、社區(qū)建立物業(yè)小區(qū)巡查制度。具體為日常檢查、集中抽查、重點督查3項。日常檢查內(nèi)容主要為小區(qū)秩序維護、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、保安值勤、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護等，應(yīng)每兩個月對轄區(qū)所有物業(yè)小區(qū)巡查1次，并做好記錄，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)切實履行物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)服務(wù)等級和服務(wù)標準，提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)。集中抽查內(nèi)容為物業(yè)小區(qū)的物業(yè)承接查驗制度落實、物業(yè)服務(wù)收費、消防安全、電梯安全、地下室（停車場所）、機電設(shè)備運行、二次供水衛(wèi)生、裝飾裝修管理等。區(qū)住建局要積極配合市住建局工作，每季度組織開展1次集中抽查，確保小區(qū)和諧穩(wěn)定、規(guī)范有序。重點督查是針對業(yè)主反映意見大、矛盾投訴多、整改不力的物業(yè)小區(qū)，區(qū)住建局要會同相關(guān)職能部門、街道、社區(qū)開展重點督促檢查整治，確保突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案有效得以落實。對于巡查過程中發(fā)現(xiàn)的問題，相關(guān)部門要加大對違法違紀企業(yè)的處罰力度，堅決將侵犯業(yè)主合法權(quán)益的企業(yè)清除出物業(yè)管理市場，要將巡查結(jié)果作為物業(yè)企業(yè)項目評優(yōu)、前期物業(yè)招投標準入、企業(yè)資質(zhì)年檢的重要依據(jù)。

3．深化老舊小區(qū)的整治與管理。各街道辦事處、社區(qū)要在老舊小區(qū)整治試點的基礎(chǔ)上，以點帶面，進一步深化我區(qū)老舊住宅區(qū)的整治與管理。要根據(jù)城市街區(qū)布局、公用基礎(chǔ)設(shè)施分布狀況，按照統(tǒng)籌規(guī)劃、條塊結(jié)合、分步實施的原則，在逐步改善老舊住宅區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生和治安防范之后，采取有條件的引進物業(yè)企業(yè)進行專業(yè)化管理服務(wù)、業(yè)主自治管理、社區(qū)有償管理三種模式進行老舊住宅區(qū)物業(yè)管理，逐步提升老舊住宅區(qū)廣大群眾的生活環(huán)境與居住品質(zhì)。

（三）提升物業(yè)管理服務(wù)水平

1．提高物業(yè)企業(yè)競爭能力。行業(yè)主管部門要指導、扶持物業(yè)企業(yè)做大、做強。物業(yè)企業(yè)要樹立品牌意識，提高企業(yè)競爭力，積極探索轉(zhuǎn)變提升行業(yè)的發(fā)展方式，通過現(xiàn)代科技的運用和商業(yè)模式的創(chuàng)新，不斷拓寬物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，切實增強行業(yè)整體競爭能力。主管部門要鼓勵、扶持符合二級以上資質(zhì)條件的物業(yè)企業(yè)晉升資質(zhì)，并逐年提高二級以上物業(yè)企業(yè)管理的覆蓋面。

2．提升物業(yè)管理服務(wù)水平。物業(yè)企業(yè)應(yīng)認真落實《省城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》，提高物業(yè)小區(qū)服務(wù)水平，切實履行物業(yè)服務(wù)合同，實現(xiàn)秩序維護、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護等基礎(chǔ)服務(wù)達標，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)，努力提高業(yè)主的滿意率。行業(yè)主管部門要大力指導、幫助物業(yè)企業(yè)做好創(chuàng)建“物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”工作。今年應(yīng)做好輝映江山、明光花園2個住宅小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作，做到以點帶面，提升管理服務(wù)水平，促進行業(yè)規(guī)范發(fā)展。

3．提高監(jiān)管人員與從業(yè)人員素質(zhì)。針對我區(qū)涉及物業(yè)監(jiān)督管理的9個職能部門情況以及街道、社區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)，區(qū)住建局要牽頭擇期舉辦物業(yè)監(jiān)督管理人員工作培訓。通過專業(yè)培訓，切實提高職能部門和街道、社區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理人員業(yè)務(wù)水平。同時借助物業(yè)協(xié)會平臺積極開展物業(yè)服務(wù)管理經(jīng)驗學習交流活動，組織物業(yè)管理工作者、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責人學習借鑒省內(nèi)外兄弟城市和我市優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)的先進物業(yè)管理模式，推廣運用。定期組織物業(yè)經(jīng)理崗位繼續(xù)教育培訓，不斷提高管理水平，加強保安、保潔、綠化、給排水、機電設(shè)施維護等崗位人員培訓，確保行業(yè)相關(guān)人員都能持證上崗或得到輪訓。

三、實施步驟

（一）動員部署階段（從2012年月日至月25日）

區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組要結(jié)合我區(qū)實際，組織召開相關(guān)部門、物業(yè)公司負責人、業(yè)主委員會和業(yè)主代表參加的會議，制訂實施方案，做好部署安排。分析轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展存在的問題，研討行業(yè)發(fā)展方向，規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理措施。區(qū)住建局應(yīng)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)在自查的基礎(chǔ)上制訂整改提升方案，方案要落實到每一個物業(yè)服務(wù)項目，明確具體目標、內(nèi)容和措施。

（二）組織實施階段（從2012年月26日至11月30日）

各街道辦事處、社區(qū)、各相關(guān)職能部門要緊密圍繞著“完善物業(yè)管理工作機制、加強物業(yè)監(jiān)督管理力度、提升物業(yè)管理服務(wù)水平”的目標任務(wù)，制定工作安排，扎實開展工作。

（三）檢查驗收階段（從2012年12月1日至12月31日）

結(jié)合市里開展的檢查驗收，由區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組成立檢查組對今年工作開展情況進行檢查、考核。

四、工作要求

（一）加強組織領(lǐng)導。物業(yè)管理是改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定的重要內(nèi)容，各級各部門要增強做好這項工作的緊迫感和責任感，進一步加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，建立或及時調(diào)整物業(yè)管理工作的領(lǐng)導機構(gòu)和工作機構(gòu)，切實做好轄區(qū)內(nèi)規(guī)范提升物業(yè)管理工作的組織、領(lǐng)導、協(xié)調(diào)、督促。

第3篇：前期物業(yè)管理方案范文

一、廣泛發(fā)動，迅速掀起

我縣“雙創(chuàng)”工作動員大會召開的第二天，我局就召開全縣房產(chǎn)系統(tǒng)干部職工及開發(fā)、物管企業(yè)負責人參加的動員大會。懸掛標語。制定“雙創(chuàng)”工作方案，一人帶動一家，迅速掀起。

二、領(lǐng)導重視，精心組織

首先成立“雙創(chuàng)”工作領(lǐng)導小組，局長任組長，按照縣劃分的任務(wù)進行分解，分管領(lǐng)導分片，每點負責做到任務(wù)細化，工作量化，督查標準化，檢查經(jīng)?；瑢ⅰ半p創(chuàng)”工作認真落到實處。

三、加強小區(qū)物業(yè)管理，改善生活環(huán)境

按照“雙創(chuàng)”任務(wù)劃分，全縣18個住宅小區(qū)和開發(fā)樓盤是我局“雙創(chuàng)”工作的重點，也是難點，一是難在我縣物業(yè)業(yè)主創(chuàng)衛(wèi)意識淡薄，不配合物業(yè)管理，三是難開發(fā)企業(yè)、建筑材料亂堆亂放養(yǎng)成習慣?！半p創(chuàng)”工作開展后，開發(fā)股、物管辦的工作同志加班加點，深入小區(qū)，開發(fā)樓盤，找企業(yè)縣“雙創(chuàng)”工作的支持，同時出臺《縣城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》全面啟動房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)前期物業(yè)管理。開發(fā)企業(yè)項目開工時必須與有資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同，購房業(yè)主在簽訂購房合同時必須簽訂物業(yè)服務(wù)合同，通過前期物業(yè)管理宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的認識。對不具備委托物業(yè)企業(yè)管理的樓盤，要求開發(fā)企業(yè)做好“雙創(chuàng)”動員，維護好本樓盤的環(huán)境衛(wèi)生，杜絕建筑材料亂堆亂放，建筑垃圾亂丟亂倒。

四、加大工作力度，監(jiān)督落實情況

對照“雙創(chuàng)“工作目標，我局組織由物管辦、開發(fā)股、發(fā)證辦、人員組成”雙創(chuàng)“督導檢查組，天天巡邏檢查進行評比、打分制度，每半月一次的問題，考評不合格樓盤，限期整改，對行動遲緩，組織不力，整改不到位的開發(fā)企業(yè)和物管企業(yè)，在電視臺公開暴光。

五、存在的問題及解決辦法

通過近三個月的“雙創(chuàng)”工作的開展，取得的成績是明顯的，但也存在不少問題。

1、極少數(shù)住宅小區(qū)業(yè)主、創(chuàng)衛(wèi)意識差，不按時按點堆放垃圾。

2、少數(shù)樓盤內(nèi)的業(yè)主不愿意物業(yè)企業(yè)進入交納物業(yè)服務(wù)費。

3、個別開發(fā)企業(yè)不重視物業(yè)管理。

4、極少數(shù)據(jù)企業(yè)管理人員存在厭戰(zhàn)情緒，不配合工作

六、解決辦法：

1、進一步加強“雙創(chuàng)”工作宣傳力度，讓廣大業(yè)主真正認識到這項工作是惠民工程。

第4篇：前期物業(yè)管理方案范文

（一）物業(yè)管理工作

一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時，起草了《*市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進行討論。

二是對我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營狀況和維修服務(wù)等進行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實行情況，制定《住宅小區(qū)實行分級分類管理辦法》。

三是會同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場活動。目前已經(jīng)全面完成了對530個物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1*6萬元；機關(guān)團體用房租金實收166.6萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實收1*萬元；自行接收房產(chǎn)租金實收53.4萬元。

2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6*6.6萬元。其中：出售直管房產(chǎn)16.2萬平方米，歸集購房款3662.8萬元；出售主輔分離房產(chǎn)7.3萬平方米，歸集售房款16*.7萬元；出售自行接收房產(chǎn)3.5萬平方米，歸集售房款798.1萬元。

3、房屋修繕工作。一是20*年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確20*年修繕工作的任務(wù)，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《20*年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。

4、房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點，后推廣的原則，在*進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和*召開了樓道整治工作現(xiàn)場會。

二是制定了《*市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標準實施意見》下發(fā)各區(qū)。同時加強工作調(diào)度，市一級辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進行了對接。市樓道整治辦公室印制《*市住宅區(qū)樓道整治指導手冊》700余冊，下發(fā)各相關(guān)單位。

三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會優(yōu)勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎(chǔ)。

（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了*市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計方案。

（一）物業(yè)管理方面工作

1、出臺《*市物業(yè)管理規(guī)定》

6月底《*市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規(guī)章的形式出臺，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強的法律依據(jù)。

2、進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務(wù)水平

一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。

二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對不按《合同》進行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監(jiān)督。

三是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭取年底前出臺《關(guān)于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，使這項關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。

四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.

3、建立新型物業(yè)管理體制

將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺。對于暫時不具備物業(yè)管理條件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

第5篇：前期物業(yè)管理方案范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 早期介入內(nèi)容 必要性

中圖分類號：[F287.8] 文獻標識碼：A 文章編號：

2007年10月1日國務(wù)院《物權(quán)法》的頒布，使物業(yè)管理工作更加規(guī)范化、法制化。隨著物業(yè)管理的不斷深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入已經(jīng)不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要，目前已經(jīng)有一些富有遠見的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位開始嘗試讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在項目規(guī)劃設(shè)計階段開始提前介入，悉心聽取來自物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，完善物業(yè)建設(shè)，提高樓盤品質(zhì)，在得到市場良好回報的同時，也理順了后期管理的諸多問題，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)。

一、物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容

所謂物業(yè)管理的早期介入，是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)咨詢活動，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，從物業(yè)管理服務(wù)的角度出發(fā)提出合理化建議，從而使建成后的物業(yè)更能滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的要求。目前，雖然有很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)項目實施了早期介入，但大多數(shù)都是在業(yè)主入住前半年左右進入，所做的主要工作也只是就建筑安裝工程后期的工作提一些建議。有的建議能幫助開發(fā)商通過改進，使其完善，但也有許多建議無法整改，留有缺陷給后期的物業(yè)管理帶來許多困難。因此物業(yè)早期介入越早越好。從總體上看，物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從五個階段著手：

（一）可行性研究階段

主要內(nèi)容：

1．根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；

2．根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；

3．根據(jù)目標客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標準；

4．根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準；

5．設(shè)計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案。

（二）規(guī)劃設(shè)計階段

主要內(nèi)容：

1．就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建議；

2．就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；

3．提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進意見；

4、就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置要求等提出意見。

（三）建設(shè)階段

主要內(nèi)容：

1．與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同協(xié)商，及時提出并落實整改方案；

2．配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；

3．對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；

4．熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情，特別注意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

（四）銷售階段

主要內(nèi)容：

1．完成物業(yè)管理方案及實施進度表；

2．擬定物業(yè)管理的公共管理制度；

3．擬定各項費用的收費標準及辦法；

4、對銷售人員進行必要的物業(yè)管理知識培訓；

5．將早期介入形成的記錄、方案、圖紙等資料整理歸檔。

（五）竣工驗收階段

這一階段的內(nèi)容主要是參與竣工驗收,在各個單項工程完工后,參與單項工程竣工驗收,在分期建設(shè)的工程完工后,參與分期竣工驗收,在工程全面竣工后,參與綜合竣工驗收.

這樣不僅能有效避免物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷，為以后的工程維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩，還能有效督促開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)配套方面考慮齊全，避免后期物業(yè)管理上的不便。

二、物業(yè)管理早期介入的必要性

總結(jié)多年來物業(yè)管理的經(jīng)驗不難發(fā)現(xiàn)，由于房屋設(shè)計、建設(shè)過程中留下的缺憾，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來了諸多影響，許多物業(yè)糾紛都與開發(fā)建設(shè)單位有著或多或少的聯(lián)系。注重物業(yè)管理早期介入，在物業(yè)開發(fā)建設(shè)之初，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時發(fā)現(xiàn)和處理各階段存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少問題的發(fā)生，而且在建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或降低，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障，物業(yè)管理的早期介入就體現(xiàn)了其必要性。

(一) 優(yōu)化設(shè)計

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們對的住宅品位和居住環(huán)境的要求越來越高，這使得建設(shè)單位在開發(fā)過程中除了要執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)標準外，還應(yīng)考慮到物業(yè)的功能、布局、造型、環(huán)境以及物業(yè)使用者的便利、安全和舒適等因素，物業(yè)管理企業(yè)可以從業(yè)主及日后管理的角度，就房屋實際和功能配置、設(shè)備選型和材料選用、公共設(shè)施配套等方面提出建議，使物業(yè)的設(shè)計更加優(yōu)化、完善。

（二）有助于提高工程質(zhì)量

在物業(yè)的建設(shè)過程中，物業(yè)管理企業(yè)利用自身優(yōu)勢幫助建設(shè)單位加強工程質(zhì)量管理，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計、施工中的缺陷，提前防范質(zhì)量隱患，使工程質(zhì)量問題在施工過程中得到解決，避免在日后使用中再次投入額外資金和精力，從而減少浪費，提升物業(yè)品質(zhì)。

（三）有利于了解物業(yè)情況

對物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè)備的運行管理和維修養(yǎng)護是物業(yè)管理的主要工作之一，要做好這方面的工作必須對物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情況了如指掌。物業(yè)管理企業(yè)可通過早期介入出發(fā)了解情況，從而在日后的工作中做到心中有數(shù)，對癥下藥。

（四）為前期物業(yè)管理做充分準備

物業(yè)管理企業(yè)可利用早期介入的機會，逐步開展制定物業(yè)管理方案和各項管理規(guī)章制度、進行機構(gòu)建設(shè)、員工招聘及培訓，組織素質(zhì)高、業(yè)務(wù)強、對工作認真負責的管理人員和工程技術(shù)人員組成驗收小組進入現(xiàn)場，對分部、分項工程質(zhì)量進行驗收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位協(xié)商接管方案及交接的具體事項，如接管時間、日期、注意事項、保修責任等；收集整理竣工驗收資料，為今后的物業(yè)管理、設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)，業(yè)主房屋質(zhì)量糾紛處理等具體工作提供翔實的技術(shù)依據(jù)，便于物業(yè)移交后物業(yè)管理工作的順利開展。

（五） 有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益

早期介入是物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)開發(fā)項目的可行性研究開始到項目竣工驗收的全程介入，建設(shè)單位可以得到物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)支持，開發(fā)出市場定位準確、功能使用考慮周全、業(yè)主滿意的物業(yè)，促進物業(yè)的銷售。同時，建設(shè)單位還可以通過引入高水平的物業(yè)管理咨詢提升自身的品牌。

三、物業(yè)管理早期介入的立法作用

由于物業(yè)管理早期介入對開發(fā)建設(shè)單位而言并非強制性要求，而是根據(jù)項目和需要進行選擇。早期介入和前期物業(yè)管理是不同的，早期介入是建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)物業(yè)項目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持，前期物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)對新物業(yè)項目實施的物業(yè)管理服務(wù)。目前設(shè)計、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識不足，重視不夠，造成物業(yè)在建成后的長期管理服務(wù)中，出現(xiàn)諸多問題。如果把物業(yè)管理的早期介入納入法規(guī)，從法律的角度規(guī)定，新建物業(yè)須有專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)早期介入，從物業(yè)管理和業(yè)主使用的角度對項目的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)等各個環(huán)節(jié)進行參與，將能有效提升物業(yè)的建設(shè)質(zhì)量，為今后的物業(yè)管理服務(wù)奠定良好的基礎(chǔ)。目前，在物業(yè)管理服務(wù)中，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能令業(yè)主滿意，其關(guān)鍵不僅是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)水平問題，也存在物業(yè)的設(shè)計開發(fā)、建設(shè)質(zhì)量等方面的因素，從而給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量帶來一定影響。如能夠做到早期介入，就可避免或減少這些不利影響。

第6篇：前期物業(yè)管理方案范文

開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利義務(wù)：

在物業(yè)銷售之前制定業(yè)主臨時公約，并向買受人明示;

制定前期物業(yè)管理方案；

按規(guī)定保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任；

按規(guī)定比例提供物業(yè)管理用房、移交本物業(yè)相關(guān)圖紙和資料等；

按時繳納未出售或自用物業(yè)管理各項費用；

接受受托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行交接驗收、對交接驗收提出的問題進行限期整改；

不得將物業(yè)保修責任、因質(zhì)量原因或達不到使用功能進行的整改、修復的責任轉(zhuǎn)嫁給受托的物業(yè)管理企業(yè)或第三方；

法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利義務(wù)。

物業(yè)受人的權(quán)利義務(wù)：

遵守《業(yè)主臨時公約》的規(guī)定；

遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

按時繳納物業(yè)管理各項費用；

在物業(yè)裝修前，持相關(guān)材料向本物業(yè)受托的物業(yè)管理企業(yè)申報登記，并簽訂《住宅室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議》；

第7篇：前期物業(yè)管理方案范文

一、我市推行物業(yè)管理的基本情況

作為物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門，在市委、市政府的正確領(lǐng)導下，一直把推進物業(yè)管理，作為全局一項重點工作來抓。面對物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較快，法規(guī)制度不健全，運行困難較多等實際，我局制定了“建好機制、健全法制、抓好整治、搞好扶持”的物業(yè)管理總體思路。圍繞這樣的思路，我們積極做好各項工作，推動物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展水平的不斷提高。

（一）物業(yè)管理領(lǐng)域不斷擴展，物業(yè)管理覆蓋面不斷加大。

10多年來，我市的物業(yè)管理從無到有，從摸索試點到穩(wěn)步發(fā)展，管理對象從單一的新建住宅小區(qū)發(fā)展到辦公樓、學校等各類物業(yè)，形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、小區(qū)環(huán)境保潔、安全維護、綠化管養(yǎng)、生活服務(wù)、物業(yè)中介等配套服務(wù)。截止目前，我市已有物業(yè)管理企業(yè)18家，從業(yè)人員約400人，管理項目30個，總建筑面積152.27萬平方米，業(yè)主委員會共成立4家，全市物業(yè)管理覆蓋率已達50％。在這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理市級優(yōu)秀稱號的5個。

（二）依法行政，新建小區(qū)全面實行了物業(yè)管理新體制

按照新建住宅區(qū)物業(yè)管理一步到位的思路，20__年之后的新建住宅小區(qū)，全面推行了物業(yè)管理前期介入和承接驗收制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售前制定物業(yè)管理方案，及時選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并嚴格按照規(guī)定程序做好物業(yè)項目的接管驗收工作，對于不符合條件的，一律不準交付使用，杜絕了由于物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)不規(guī)范，給日后的物業(yè)管理帶來矛盾與隱患。由此，長期存在的“重建設(shè)、輕管理”的觀念，逐步得到扭轉(zhuǎn)。近年來，新建交付使用的×××小區(qū)、×××小區(qū)、×××小區(qū)等一批住宅小區(qū)的物業(yè)管理上手快、效果好，得到了廣大市民的認可。

（三）發(fā)揮職能，物業(yè)管理在老舊小區(qū)和家屬區(qū)逐步推行

我市舊小區(qū)和家屬區(qū)存在比較突出的問題是建管脫節(jié)，臟、亂、差，由于過去政策或監(jiān)管方面的漏洞，舊小區(qū)普遍存在用電、污水排放、道路、綠化、供暖、路燈、垃圾設(shè)施不完善等問題，對實施物業(yè)管理帶來了很大阻力。為把小區(qū)引為物業(yè)管理的軌道，近年來，我局以完善小區(qū)配套為突破口，一方面通過多種渠道籌措資金，一方面積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門對部分舊小區(qū)用電、供暖、綠化、道路、排水、垃圾設(shè)施等進行整治，改善了居民的居住環(huán)境，提高了居民的生活質(zhì)量，化解了物業(yè)管理中存在的各種問題和矛盾，收到了較好的效果，使物業(yè)管理工作，逐步被更多的市民所接受。

（四）加大監(jiān)督力度，物業(yè)管理市場秩序進一步規(guī)范

在發(fā)揮市場作用的同時，我局依法加大監(jiān)管力度，依法查處物業(yè)管理活動中的違法規(guī)行為，保證了公平競爭的市場環(huán)境。一是加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)和從業(yè)人員的管理工作，建立了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度，嚴格按規(guī)定申報、審批資質(zhì)等級；二是完善了物業(yè)管理企業(yè)信用檔案體系建設(shè)，建立了全市物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員檔案，將有關(guān)部門和執(zhí)法機構(gòu)對物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員的處罰決定、不良行為記錄和履行合同情況及時記入信用檔案，并及時向社會公布，發(fā)揮信用約束和失信懲戒的作用，規(guī)范了市場主體行為。三是強化了物業(yè)管理人員持證上崗管理工作，組織人員積極參加上級舉辦的物業(yè)管理培訓班，目前全市持證上崗人員達65人，占全部從業(yè)人員的20以上，初步形成專業(yè)化的物管隊伍。四是積極開展達標評優(yōu)活動，根據(jù)上級部署，認真抓了項目的申報工作，先后有×××住宅小區(qū)、×××小區(qū)等五個住宅小區(qū)獲市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號。

二、我市物業(yè)管理面臨的困難與問題

物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，是城市管理的重要組成部分；物業(yè)管理服務(wù)是市場經(jīng)濟社會中的一種新型商品。隨著城市建設(shè)的發(fā)展和國民經(jīng)濟、人民生活需求的增長，物業(yè)管理面臨著新的挑戰(zhàn)，新老體制、新老觀念交替過程中的許多問題逐漸暴露。直接或間接地制約著行業(yè)的健康發(fā)展。

一是公眾對物業(yè)管理認識不足，舊觀念轉(zhuǎn)變難。不少單位和業(yè)主沒有充分認識到推行物業(yè)管理的重要性和緊迫性，習慣于按過去行政性管理的模式運作，一些業(yè)主在交費時往往與單位家屬院福利管理模式相比較，該交的不交，不愿交，交了心理不平衡，使物業(yè)公司難以管理，造成公司與業(yè)主關(guān)系緊張。

二是一些歷史遺留小區(qū)建設(shè)標準低、規(guī)模小、基礎(chǔ)設(shè)施不配套，無物業(yè)管理、社區(qū)管理辦公用房，由于缺少資金投入和相關(guān)政策的支持，致使物業(yè)管理“先天不足”，失去了物業(yè)管理的基本條件，舊住宅小區(qū)仍是物業(yè)管理的薄弱環(huán)節(jié)。

三是物業(yè)管理的改革有待深化。部分企業(yè)內(nèi)部制度不健全，競爭機制沒有形成，誰建設(shè)、誰管理的現(xiàn)象依然存在，沒有按社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制運行。

四是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平偏低，存在著服務(wù)不到位、收費與服務(wù)不相符、“只收費、不服務(wù)”或“多收費、少服務(wù)”的現(xiàn)象，不適應(yīng)業(yè)主之需要。一些管理企業(yè)管理不規(guī)范、不到位、居民意見大。

五是業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、 組成、運作等缺少監(jiān)督和制約，有的小區(qū)很難產(chǎn)生業(yè)主委員會或推選出樓長。有的業(yè)主委員會不能真正代表業(yè)主利益，甚至損害業(yè)主的共同利益，影響和制約了物業(yè)管理工作的推廣和發(fā)展。

六是住房維修基金的收繳還處于起步階段，新建商品住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，在銷房時沒有向購房者收取，使得銷售后的維修管理得不到保障。物業(yè)公司進行大修、更新、改造向小區(qū)居民收費，居民又不理解，還往往被投訴為亂收費。

三、今后物業(yè)管理工作的重點

當前，物業(yè)管理工作面臨著許多的問題和挑戰(zhàn)，也存在著巨大的行業(yè)發(fā)展空間。只有充分發(fā)揮好政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)這兩只“手”的作用，才能從整體上提高我市物業(yè)管理的水平。

（一）加強業(yè)主大會組建的指導監(jiān)督工作、加快建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。做好成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會、制訂業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則等工作，明確業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，實施物業(yè)管理，明確業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)，明確業(yè)主大會、業(yè)主委員會履行的各自職責，維護業(yè)主正當權(quán)益，引導業(yè)主履行義務(wù)，監(jiān)督企業(yè)合法經(jīng)營。

（二）健全管理機制，規(guī)范物業(yè)管理配套設(shè)施建設(shè)和驗收工作。積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，通過出臺相關(guān)文件，明確了物業(yè)管理配套設(shè)施規(guī)劃、建設(shè)的具體要求，以及物業(yè)行政主管部門參與前期規(guī)劃方案的審定。從項目的審批、規(guī)劃設(shè)計方案的審定、建設(shè)、驗收等各個環(huán)節(jié)，加強對物業(yè)管理配套設(shè)施的管理，力爭從源頭上杜絕由于物業(yè)管理配套設(shè)施建設(shè)與管理不規(guī)范所帶來的糾紛和矛盾，從而促進我市物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

（三）積極創(chuàng)造條件，開展老舊小區(qū)的綜合整治工作。老小區(qū)整治是解決歷史遺留問題，也是政府實踐“三個代表”的具體體現(xiàn)，其最終目的是改善城區(qū)居民的居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量。應(yīng)統(tǒng)一思想，將工作立足點放到為民辦事、為民造福上來，共同做好老小區(qū)整治與轉(zhuǎn)軌工作。

建議將老小區(qū)環(huán)境整治、專項整治、配套設(shè)施整治聯(lián)合同步實施；由市政府成立專門的領(lǐng)導機構(gòu)，設(shè)立專項經(jīng)費，由各相關(guān)部門按各自管理的職責實施專項整治，先行解決大環(huán)境與大配套等問題，在此基礎(chǔ)上進行小區(qū)環(huán)境整治。通過聯(lián)合整治，提高整治力度，解決各類難點熱點問題；在轉(zhuǎn)制條件的創(chuàng)立上，做好老小區(qū)原有公建配套設(shè)施的騰退，調(diào)整、回購，補建工作，創(chuàng)造條件，全面推行物業(yè)管理。

（四）加強對物業(yè)收費的監(jiān)督，盡快建立“質(zhì)價相符”的服務(wù)收費機制。認真貫徹《物業(yè)管理收費管理辦法》，結(jié)合我市實際，會同有關(guān)部門制定《物業(yè)管理收費實施細則》，建立“分等定級、質(zhì)價相符”的物業(yè)管理收費機制，加強對物業(yè)收費的監(jiān)督檢查力度，對違規(guī)收費及收費不規(guī)范的行為，發(fā)現(xiàn)一起查處一起，維護業(yè)主的合法權(quán)益不受侵害。

第8篇：前期物業(yè)管理方案范文

一、總體要求

針對當前物業(yè)管理中存在物業(yè)服務(wù)不到位等問題，堅持標本兼治、綜合治理的方針，按照以人為本、共享和諧、立足當前、著眼長遠、綜合治理、務(wù)求實效的總體要求，依法查處物業(yè)服務(wù)中不規(guī)范和違法違規(guī)行為，集中整治服務(wù)水平低、社會形象差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使社會和群眾反映強烈的問題得到有效整改，讓老舊小區(qū)的基本物業(yè)服務(wù)更有保障，讓高中檔住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量得到顯著提升，全面提升全縣物業(yè)服務(wù)水平，樹立小區(qū)的良好新形象，促進全縣物業(yè)服務(wù)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

二、整改內(nèi)容

（一）物業(yè)企業(yè)市場行為不規(guī)范問題。重點查處物業(yè)企業(yè)無資質(zhì)或超資質(zhì)范圍承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)；擅自將物業(yè)管理項目的全部業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓、委托給他人管理；擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或停止物業(yè)服務(wù)；聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書人員從事物業(yè)管理活動；以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書；在物業(yè)管理招標投標中與招標人或其他投標人相互串通，以不正當手段謀取中標等行為。

（二）物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位問題。重點查處物業(yè)企業(yè)未按要求簽訂物業(yè)服務(wù)合同或未按規(guī)定辦理合同備案手續(xù)；未按照物業(yè)服務(wù)合同和服務(wù)標準提供物業(yè)服務(wù)，只收費不服務(wù)或服務(wù)不到位；物業(yè)收費未備案或擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費等；未按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、收費項目、收費標準；對小區(qū)內(nèi)亂搭亂建等違規(guī)行為未制止，制止不了又未及時向有關(guān)部門報告等。

（三）物業(yè)企業(yè)侵犯業(yè)主合法權(quán)益問題。重點查處物業(yè)企業(yè)擅自改變公共建筑、共用設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房用途，非法占有公共部位的經(jīng)營收益；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益；未按照裝飾裝修服務(wù)協(xié)議規(guī)定及時向業(yè)主退還裝修保證金；物業(yè)服務(wù)合同終止時不按規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)資料等。

（四）物業(yè)企業(yè)自身管理不規(guī)范問題。重點糾正物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)意識差和態(tài)度不端正；不按規(guī)定報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等資料；未建立健全內(nèi)部各項規(guī)章制度，辦事制度和辦事流程未公開；未按要求配齊物業(yè)管理項目經(jīng)理和專業(yè)管理技術(shù)人員；未建立投訴、回訪處理機制，未公開投訴受理電話，處理記錄不詳細等。

（五）前期物業(yè)管理不規(guī)范問題。重點查處建設(shè)單位未按規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域；未依法通過招投標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；未按規(guī)定要求與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同；未按照規(guī)定辦理前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備清單及權(quán)屬資料備案手續(xù)；未按規(guī)定對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗；未按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)資料等。

（六）業(yè)主委員會履職不到位問題。重點糾正小區(qū)已具備成立條件，未按規(guī)定成立業(yè)主委員會；業(yè)主委員會未辦理備案手續(xù)；未依照規(guī)定，與選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；未及時了解業(yè)主的意見和建議，督促業(yè)主按時繳納物業(yè)費；未監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；未對不履行職責或違章搭建建筑物、構(gòu)筑物，拒付物業(yè)費以及侵害業(yè)主合法權(quán)益的委員作出終止資格的決定；違反法律、法規(guī)作出決定等。

三、實施步驟

本次專項整治分三個階段進行。

1、安排部署階段（10月15日—10月20日）。印發(fā)專項整治實施方案，召開活動動員會議，做好宣傳發(fā)動工作，營造良好實施氛圍。

2、集中整治階段（10月21日—11月20日）。組織物業(yè)服務(wù)市場各主體單位開展自查自糾，自覺整改存在的各類問題，進一步規(guī)范自身行為?？h住建局組成聯(lián)合檢查組，對城區(qū)物業(yè)服務(wù)市場組織開展專項整治，對存在的各類問題進行全面查處，按照“主動自查整改從輕處理，不自查不整改從重處理”的原則提出處理意見，全面規(guī)范物業(yè)市場秩序。

3、檢查驗收階段（11月21日—11月30日）。對問題整改情況進行全面驗收，形成檢查處理情況報告，并在全縣范圍通報。

四、保障措施

（一）加強領(lǐng)導，搞好配合。縣住建局抽調(diào)人員專門成立縣物業(yè)管理市場專項整治工作領(lǐng)導小組，負責整個活動的組織和領(lǐng)導。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照上級要求主動自查，不斷規(guī)范市場行為，對存在的問題不折不扣地進行整改。

第9篇：前期物業(yè)管理方案范文

    關(guān)鍵詞:供應(yīng)鏈成本;房地產(chǎn)開發(fā)公司;成本控制

    當前,無論從宏觀經(jīng)濟環(huán)境還是從市場微觀層面來看,我國的房地產(chǎn)業(yè)已進入買方市場,消費者逐漸趨于成熟和理性,在此背景下,引入供應(yīng)鏈管理理論,運用價值工程的分析工具,提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品則成了廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。

    一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本

    (一)供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下,為了使整個供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來進行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn),出于對成本的考量,無疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點和實質(zhì)。

    (二)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目主要包括項目開發(fā)成本和期間費用兩大類。項目開發(fā)成本包括六大項:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費用包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。

    在供應(yīng)鏈思想下,房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在,并可以運用供應(yīng)鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的,供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。

    二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題

    (一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時,僅僅從靜態(tài)上基于對各項成本及預(yù)計商品房售價來測算整個項目的經(jīng)濟可行性,而缺乏對項目后續(xù)各環(huán)節(jié)實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金,但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位,導致項目計劃嚴重拖延,僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項目的整體成本。

    (二)設(shè)計環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有:

    1、設(shè)計人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟意識的欠缺,產(chǎn)品設(shè)計缺陷及后續(xù)設(shè)計變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。

    2、設(shè)計手段較落后,工程造價和設(shè)計方案缺乏有效結(jié)合,導致工程造價控制不力。

    (三)政府報建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是:各項政府報建手續(xù)進展緩慢,從而嚴重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié),尤其是導致項目預(yù)售時間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預(yù)售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。

    (四)施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)

    1、在進行設(shè)計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位,結(jié)果日后經(jīng)常導致索賠、變更及質(zhì)量問題。

    2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商,導致在施工及材料的質(zhì)量和價格方面控制力不強。

    3、在施工過程中,對工程變更及現(xiàn)場簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機制不完善。

    (五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行,該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有:

    1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致,導致存貨過大,造成大量資金占用成本。

    2、各項銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。

    (六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理,該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計、施工等質(zhì)量問題,從而導致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費,物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加,更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。

    三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建

    (一)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1:X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目組織結(jié)構(gòu),其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費,政府綜合報建費用、規(guī)劃設(shè)計費等;開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費、管理費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費等;下游成本包括銷售費用、前期物業(yè)管理費、保修期內(nèi)維修費用等。

    (二)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題,引入供應(yīng)鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系,從而達到在時間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。

    1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析,X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項目開發(fā)成本比例約為15%左右,可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價的可控性較差。因此,該環(huán)節(jié)的土地控制重點應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:

    (1)在做土地征用可行性方案論證時,系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實現(xiàn)銷售整個供應(yīng)鏈的時間,減少土地款占用的資金利息成本。

    (2)運用價值工程等技術(shù)手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分攤的土地成本。

    (3)規(guī)避土地閑置費的繳納。

    2、設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析,在初步設(shè)計階段,影響工程造價的程度為65%,施工圖設(shè)計階段,影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%,這表明設(shè)計階段的造價控制是建安工程費控制的關(guān)鍵。加強設(shè)計階成本控制要做到如下幾點:

    (1)提高設(shè)計人員素質(zhì),加強設(shè)計人員經(jīng)濟意識。

    (2)引入競爭機制,實行設(shè)計方案招標、方案競賽,可以對同一個工程進行多方案的技術(shù)經(jīng)濟比較,并應(yīng)用價值工程最優(yōu)方案。

    (3)引入目標成本理論,推行限額設(shè)計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖變更,保證項目成本及分解的各項經(jīng)濟技術(shù)指標不被突破。

    (4)運用價值工程的原理,進行多方案的技術(shù)經(jīng)濟分析和比較,推行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標,在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時,有效控制工程造價。

    (5)提高設(shè)計質(zhì)量,減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業(yè)管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

    (6)推行產(chǎn)品標準化,以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。

    3、政府報建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”,及早進入項目預(yù)售回籠資金,降低資金使用成本。

    4、融資活動成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項目開發(fā)貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣,公司在安排融資方案時,就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎(chǔ)上,還要權(quán)衡不同融資模式的風險水平高低,對成本和風險加以平衡,設(shè)計公司最佳融資結(jié)構(gòu)。

    5、施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制

    (1)招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標,做好資格預(yù)審,選擇有實力、有信譽的企業(yè)參與投標,在此基礎(chǔ)上采取合理低價中標,以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設(shè)計階段一樣,讓后期物業(yè)管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

    (2)嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度,工程設(shè)計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時,嚴格審核工程變更,從對總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟美觀等多角度確定變更的必要性。

    (3)加強現(xiàn)場簽證的審查,減少現(xiàn)場簽證的盲目性?，F(xiàn)場簽證是施工過程中一項不可避免的工作,是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴肅性,必須嚴格現(xiàn)場簽證管理制度。

    (4)推行三級收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對施工主要材料實行限額發(fā)料,按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊結(jié)算,節(jié)約時給予獎勵,超出時由施工作業(yè)隊自行承擔,從施工作業(yè)隊結(jié)算金額中扣除,這樣施工作業(yè)隊將會更合理地使用材料,從而減少浪費損失。

    (5)組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料,所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先,應(yīng)根據(jù)定額和施工進度編制材料計劃,并確定好材料的進出場時間;其次,應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān),降低材料損耗率。

    6、銷售環(huán)節(jié)成本控制

    (1)引入資金成本概念,合理設(shè)計各項銷售方案,在銷售價格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。

    (2)嚴控各項銷售費用,做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項銷售費用產(chǎn)生實效。

    7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制