房貸收入證明格式精選(九篇)

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第1篇：房貸收入證明格式范文

特此證明。房貸收入證明范本僅用于證明我公司員工的工作及在我公司的工資收入，不作為我公司對該員工任何形勢的擔(dān)保文件。

蓋 章：_________________________

房貸收入證明書范本注意事項

第一：開收入證明要注意必須的格式。

第二：開收入證明必須要蓋“鮮章”，也就是收入證明復(fù)印是無效的。

第三：蓋的章必須是單位的財務(wù)章或則是單位的公章。而且必須是圓章。

日 期：______年___月___日

貸房收入證明范本二致__________銀行 ：

茲證明 ______________先生/女士( 已婚 未婚 離婚)系我單位_________在職員工，其現(xiàn)在我單位擔(dān)任 _________職務(wù)，職稱___________ ;已在我單位工作________年，我單位性質(zhì)為_________。其月均總收入為人民幣______ 萬____仟____佰_____拾_____元整(小寫￥_____________ )。身份證號為：_______________________________ 。對以上所提供資料的真實性我單位負法律責(zé)任。

特此證明。

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第2篇：房貸收入證明格式范文

關(guān)鍵詞：次貸危機；資產(chǎn)泡沫；流動性過剩；住房抵押貸款

中圖分類號：F83文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）06-0168-02

自2007年8月份爆發(fā)的美國次級住房抵押貸款危機（簡稱次貸危機）不僅重創(chuàng)美國經(jīng)濟，還造成了全球金融市場的巨烈震蕩。經(jīng)過半年多的分解消化，直到2008年危機還未見底，可見此次危機波及范圍之廣，影響程度之深。鑒于此，筆者認為有必要對這次金融危機產(chǎn)生的深刻根源進行客觀的分析。

1 次貸危機的根源――資產(chǎn)泡沫

所謂的次貸危機就是指次級住房抵押貸款借款人大量違約而引起的信貸市場上的信用危機以及以次級貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行的證券大面積縮水而導(dǎo)致的資本市場上的次級債危機。冷靜審視問題的來龍去脈，不難發(fā)現(xiàn)這場危機追根溯源是由美國房地產(chǎn)市場不斷累積的資產(chǎn)泡沫引起的，泡沫的產(chǎn)生和不斷堆積是危機的醞釀，泡沫轟然破滅之時就是危機爆發(fā)之日。下面將從理論和實踐上論證資產(chǎn)泡沫必然破滅而導(dǎo)致金融危機。

理論上來看，資產(chǎn)泡沫的源頭是流動性過剩，當過剩的流動性紛紛涌向證券市場和房地產(chǎn)市場，就意味著過多的流動性資產(chǎn)追逐有限的投資機會，資產(chǎn)價格自然會上漲，如果這種投機逐利進一步發(fā)展，資產(chǎn)價格必然慢慢超過其真實價值而虛擬膨脹，最終產(chǎn)生泡沫。當資產(chǎn)價格上升到遠遠失去實際增長因素支撐時，資產(chǎn)價格的變化就僅僅取決于投資者對風(fēng)險的承受能力及預(yù)期，一旦投資者對風(fēng)險的承受能力及預(yù)期下降，這些高度靈活高度自由的金融資本必然迅速撤出該市場。若缺少其他資本填補這一空白，就會造成金融資本流動在時間和空間上的不能繼起，流動性短缺立刻顯現(xiàn)，被虛擬化的資產(chǎn)價格只好下降甚至狂跌，資產(chǎn)泡沫一下子破滅，危機也緊隨其后。

而實際的情況是美國房市在次貸危機爆發(fā)前正存在著這樣的資產(chǎn)泡沫，從2001年到2006年美國房價大幅上漲，而一路攀升的房價既沒有建立在住房市場的真實需求上，也沒有以居民可支配收入為支撐。資產(chǎn)泡沫化成為一個不爭的事實，泡沫破裂只是早晚的災(zāi)難。

果然就在美國房市如火如荼，泡沫不斷累積之時，美國宏觀經(jīng)濟形勢也在悄然發(fā)生變化：伴隨經(jīng)濟增長，美國通脹壓力加大，美聯(lián)儲從2004年下半年開始提高聯(lián)邦基準利率。剛開始利率的提高雖然增加了抵押貸款申請人的利息成本，但這卻遠遠比不上貸款投資房地產(chǎn)所帶來的收益的增加，如果這種境況一直維持下去，貸款投資需求也將繼續(xù)強勁，泡沫不會破裂。然而，利率上升仍在繼續(xù)，進入2006年，利率已由原來的1%調(diào)到了5.25%，這時貸款投資成本上漲終于開始趕上并超過房地產(chǎn)價格的上漲，也就是超過投資回報率的上漲，膨脹的投機需求開始減退，洶涌攀升的房價鋒芒漸弱，溫和上升，與投資資金成本的上漲幅度形成越來越大的差距，房價走低預(yù)期逐漸生成，投機需求爭相退出市場，購房需求隨之恢復(fù)到真實面目，住房價格無可避免地從高位運行跌到了萬丈深淵，房產(chǎn)泡沫再也支撐不住，終于轟然破滅。

泡沫一旦被引爆，便會帶來一系列的災(zāi)難性連鎖反應(yīng)，直至危機發(fā)生。首先房價不斷下跌，當?shù)谱》康盅嘿J款的償還余額時，抵押貸款特別是次級抵押貸款的放款機構(gòu)便進入了理性違約期，因為次級抵押貸款的放款對象一般是那些信用級別低，負債重，收入證明缺失的投機客戶，他們的還款來源一開始就不是出自自身的還款能力，即可支配收入，而是建立在房價不斷上漲的脆弱假設(shè)上，其違約的可能性本來就高于優(yōu)質(zhì)客戶，而既然現(xiàn)在房價下跌已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，原先的還款假設(shè)不再成立，其高違約可能性便極易演化為高違約現(xiàn)實性。事實也證明了這一點，2004年第二季度以來，優(yōu)貸拖欠率只是略有抬頭，但次貸拖欠率卻大幅上升，從10.4%升至2006年第4季度的13.5%，是同期優(yōu)貸拖欠率的5倍多。伴隨著房市資產(chǎn)泡沫的破滅，違約率上升，其中主要是次級貸款違約率大面積上升，住房抵押貸款各種衍生債券又特別是次級債不得不向其真實價值回歸，甚至跌至真實價值以下，這時住房抵押貸款危機，更準確地說是次級住房抵押貸款危機（即所謂的次貸危機）便全面爆發(fā)了。

2 資產(chǎn)泡沫為什么會產(chǎn)生

從以上分析可以看到房市資產(chǎn)泡沫是美國次貸危機發(fā)生的罪魁禍首，那么這些資產(chǎn)泡沫為什么會產(chǎn)生呢？概括地說是由于美國次貸危機前信貸規(guī)模過度擴張，滋生了流動性過剩。具體分析如下：

首先，美國的貨幣政策難辭其咎。2002年美國經(jīng)濟陷入了低迷，美聯(lián)儲開始實施寬松的貨幣政策，不斷調(diào)低利率，從2001年1月到2002年12月，美國聯(lián)邦基準利率從6.5%下調(diào)到了1%，并且這一創(chuàng)歷史最低水平的利率一直保持到2004年的6月。在寬松的貨幣政策下，銀行銀根松動，導(dǎo)致銀行有著巨大的貸款沖動。而與此同時，美國2003年以來，經(jīng)濟強勁增長，帶動了平均房價的上漲，催生了投資者的樂觀預(yù)期，加上利率低，貸款成本低，大量投資者貸款購房的投機熱情高漲，這使得資金的需求與供給不謀而合。更關(guān)鍵的是房價上漲不斷抬高房產(chǎn)作為貸款抵押品的價值，導(dǎo)致銀行自認為發(fā)放住房抵押貸款，不僅會有可觀的利息收入，而且安全有保障，因為即使借款人違約，仍可通過拍賣增值的抵押房產(chǎn)而收回本金利息。這樣一來，寬松的貨幣政策結(jié)合美國具體的經(jīng)濟形勢，共同促使銀行將貸款沖動轉(zhuǎn)化成了貸款行動，沉淀銀行系統(tǒng)內(nèi)的流動資金被釋放出來，紛紛涌向利潤前景可觀的房地產(chǎn)市場。

另外由于次級住房抵押貸款利率水平平均高出優(yōu)質(zhì)住房抵押貸款4個百分點，而且在房地產(chǎn)價格看漲的情況下，次級貸款申請人可以輕松出售或者抵押房產(chǎn)再融資來得到流動資金以保持月供的支付，次貸拖欠率遠低于原來的估計，因此對融資者資信條件要求一向苛刻的美國金融機構(gòu)也被次貸市場的巨額利潤牢牢套住。他們逐漸喪失了原來防范風(fēng)險的職業(yè)意識，不斷降低次級抵押貸款原有的放貸標準，導(dǎo)致美國次貸發(fā)放規(guī)模不斷擴大。據(jù)統(tǒng)計顯示，次貸占美國全部房貸比例從2001年不足5%躍升到2007年的20%，次貸余額已超過萬億美元。次貸的過度膨脹直接促使了美國整個住房抵押貸款總量的增長，毫無疑問，當這些貸款如洪水猛獸砸向房地產(chǎn)市場時，流動性過剩便逐漸浮出水面，房產(chǎn)泡沫也由此產(chǎn)生。

其次，房貸金融衍生產(chǎn)品――住房抵押貸款支持證券（MBS）也在從中作祟。MBS的出現(xiàn)首先為放貸機構(gòu)提供了流動性。由于房貸期限一般在10－20年之間甚至更久，銀行要經(jīng)過很長一段時間才能回籠貨幣本息進行再貸款，若沒有MBS，銀行的放款規(guī)模將完全取決于自有資本和接納存款的多少。而MBS問世之后，經(jīng)信用提升和風(fēng)險隔離得以在金融市場上大量發(fā)行，廣泛流通，這樣放款機構(gòu)就將本來相當于不動產(chǎn)的住房抵押貸款變成了能產(chǎn)生現(xiàn)金的流動資產(chǎn)，其放款能力顯然會大大提高。另外MBS還分散了放款機構(gòu)的風(fēng)險。因為他們將MBS出售給機構(gòu)投資者就等于將抵押貸款賣給了投資者，各種風(fēng)險（包括違約風(fēng)險，利率風(fēng)險）也隨之脫離放款機構(gòu)，轉(zhuǎn)嫁到了這些投資者身上。正是因為存在著這層風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁關(guān)系，各大放款機構(gòu)才會放松警惕，對不合格的次貸借款人也趨之若鶩。MBS對流動性的提供和風(fēng)險的轉(zhuǎn)移直接促使了信貸規(guī)模的過度擴張。

第三，美國監(jiān)管部門的失職也是一大禍因。先來看房地產(chǎn)抵押貸款市場，如果說抵押貸款機構(gòu)在放貸能力提高，放貸風(fēng)險降低，而放貸利潤豐厚的情況下，放松貸款申請人的審核標準，擴大信用供給，是由其逐利性決定的，是難以避免的，那么住房抵押貸款特別是次級住房抵押貸款的發(fā)放就只能靠監(jiān)管當局去規(guī)范了?？上绹O(jiān)管部門并沒能擔(dān)此重任，在信貸監(jiān)管上有所作為：它一開始就沒有對貸款機構(gòu)的操作行為、貸款質(zhì)量、貸款規(guī)模進行密切監(jiān)察，沒有察覺貸款市場尤其是次貸市場潛在的違約風(fēng)險，沒有對貸款機構(gòu)抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險程度給予披露和警示，致使放款機構(gòu)毫無顧忌地敞開信貸大門，尤其是對不合信貸標準的危險客戶――次級抵押貸款申請人，最終造成次貸規(guī)模以致整個抵押貸款規(guī)模的非理性增長。

再來看證券市場上，首先可證券化的資產(chǎn)必須具備一個先決條件，即該資產(chǎn)能產(chǎn)生可預(yù)見的現(xiàn)金流。那么對于次級抵押貸款而言，其被證券化的前提是次貸借款者每個月可預(yù)見的甚至穩(wěn)定的還款。但問題是次貸客戶一般既沒有穩(wěn)定的當期可支配收入，又沒有充足的儲蓄，其唯一的還款來源只是預(yù)期不斷增值的房地產(chǎn)，而本身就充滿泡沫，價值被高估的房地產(chǎn)隨著信貸規(guī)模的無度擴張已累積了越來越多的風(fēng)險，根本不能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，所以次級抵押貸款證券的產(chǎn)生一開始就是個錯誤。但是美國的監(jiān)管部門卻沒有對這種極其危險的次貸產(chǎn)品加以限制和約束，而是任其堂而皇之地在金融市場生根繁殖。其次，對風(fēng)險評級性質(zhì)的機構(gòu)，監(jiān)管部門沒有進行必要的監(jiān)督，致使其在商業(yè)逐利中草率地將AAA評級頒給了次貸各種衍生產(chǎn)品，有意無意地隱瞞了其中很可能存在的風(fēng)險，欺騙了各大投資基金，直接造成了次級債的發(fā)展壯大。這樣看來，次級債的產(chǎn)生與壯大，美國監(jiān)管部門難逃干系，要是當初其能認真履行自己的職能，次級債的產(chǎn)生必然受到約束，壯大必然受到阻礙。而只要作為流動性提供和風(fēng)險轉(zhuǎn)移工具的次級債沒有了生存空間，或者生存空間被限制，次級貸款發(fā)放規(guī)?？隙ㄊ艿綘恐疲斎环康禺a(chǎn)市場就不會出現(xiàn)流動性過剩和資產(chǎn)泡沫了。

3 結(jié)論

美國次貸危機的發(fā)生已給中國房市亮了紅燈，當前中國經(jīng)濟同樣面臨的流動性過剩不得不再次引起我們的高度警覺，抑制流動性過剩將是中國今后很長一段時間著手解決的中心問題。對此，除了中央政府要實施一些緊縮性的措施之外，各大商業(yè)銀行也要積極配合，審慎放貸，特別是在中國目前房價快速上漲，房市泡沫逐步顯現(xiàn)之時，銀行更不能掉以輕心而以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為據(jù)降低住房按揭貸款的標準，美國次貸危機的爆發(fā)充分說明了一貫被認為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的住房抵押貸款也并不是絕對的優(yōu)質(zhì)。只有保證了個人住房貸款的高質(zhì)量，控制了信貸規(guī)模，才能防止過剩流動性擠向中國本來已經(jīng)火爆的房地產(chǎn)，逐步擠壓已見端倪的房產(chǎn)泡沫，從而將危機扼殺在搖籃中。

參考文獻

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［3］李云林.美國為什么會發(fā)生次貸危機［J］.中國投資，2007，（12） .

［4］ 邊衛(wèi)紅.美國次級抵押貸款危機影響有限，各方重拳出擊重塑信心［J］.投資與證券，2008，（2）.

第3篇：房貸收入證明格式范文

一、加強組織領(lǐng)導(dǎo)，出臺實施細則

2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（[2011]1號,下稱“1號文件”)，上海市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)高度重視，立即召集各相關(guān)管理部門召開專題會議，要求從政治和全局的高度，充分認識加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要意義，堅決貫徹中央要求，盡快出臺本市實施意見。1月31日，經(jīng)市政府同意，上海市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于本市貫徹〈國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知〉實施意見的通知》（滬府辦發(fā)[2011]6號,下稱《實施意見》），明確采取稅收、信貸、行政、土地等政策措施，多管齊下，有效遏制投資投機性購房，逐步解決居民住房問題，促進上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

3月底，上海按照“1號文件”精神及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的工作要求，確定并向社會公布了2011年度全市新建住房價格控制目標，即新建住房價格漲幅低于全市年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平，新建保障性住房面積高于商品住房面積，居民住房保障水平明顯提高。該目標對于合理引導(dǎo)社會預(yù)期，努力實現(xiàn)新建住房價格基本穩(wěn)定，具有積極作用。

二、加強執(zhí)行力度，保證實施效果

《實施意見》公布后，本市房管、發(fā)改、建設(shè)、財政、稅務(wù)、央行、銀監(jiān)、人保、統(tǒng)計、公積金等相關(guān)職能部門各司其職、協(xié)同配合，確保國家和本市各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落到實處。

1.嚴格執(zhí)行住房限售政策。按照國家有關(guān)規(guī)定，本市對住房限售政策進行了細化，制定了操作口徑，對限售范圍、戶籍居民家庭認定、家庭擁有住房套數(shù)認定，子女購房、集體戶口和軍人購房等問題予以明確。要求采取承諾加審核的方式，在簽約、預(yù)告登記、轉(zhuǎn)移登記三道環(huán)節(jié)進行把關(guān)。在限售政策執(zhí)行過程中，交易登記部門嚴格審核把關(guān)，對非本市戶籍居民家庭購房人提供的納稅或社保證明存在不同版本、操作中難以把握等情況，市房管局會同市人保局、地稅局，對非本市戶籍居民納稅或社保繳納證明格式進行了統(tǒng)一，運用技術(shù)手段。對通過一次性補繳個稅的方式作為購房條件的漏洞進行了彌補。為防止限售政策引發(fā)的解約與合同糾紛，市政府法制辦、市房管局、市工商局、市高院等部門還共同研究防范措施，修改了合同示范文本，增加了提示條款。

2.加強房地產(chǎn)稅收征管。2011年1月28日，經(jīng)國務(wù)院批準，本市正式啟動個人住房征收房產(chǎn)稅試點工作，成立了市、區(qū)兩級房產(chǎn)稅征收試點工作小組，建立了工作機制，明確了部門職責(zé)，試點工作穩(wěn)步推進。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，認真落實稅收政策調(diào)整，嚴格執(zhí)行房產(chǎn)交易的契稅、個人所得稅、營業(yè)稅征收規(guī)定，并采用個人承諾、納稅記錄查詢等方法堵塞征管漏洞。還根據(jù)國家稅務(wù)總局文件，結(jié)合本市實際，按不同的銷售價格，差別化確定住宅開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率，即住宅開發(fā)項目銷售均價低于項目所在區(qū)域（區(qū)域按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分）上一年度新建商品住房平均價格的，預(yù)征率為2%；高于但不超過1倍的，預(yù)征率為3. 5%；超過1倍的，預(yù)征率為5%。

3.嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策。人民銀行上?？偛客ㄟ^召開房地產(chǎn)金融聯(lián)席會議、組織開展房地產(chǎn)信貸導(dǎo)向評估等方式，進一步加大房地產(chǎn)信貸窗口指導(dǎo)力度，堅決禁止金融機構(gòu)各種變相規(guī)避政策的做法，嚴格放貸標準并強化貸后管理，確保差別化住房信貸政策落實到位。上海銀監(jiān)局也向轄內(nèi)銀行業(yè)轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于做好住房金融服務(wù)和加強風(fēng)險管理的通知》，要求各銀行業(yè)金融機構(gòu)堅決貫徹執(zhí)行調(diào)控政策，根據(jù)風(fēng)險狀況合理確定首付比例、貸款利率，積極配合有關(guān)部門落實好住房限售政策。針對差別化住房信貸政策執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)的“假離婚”、“假稅單”等突出問題，央行和銀監(jiān)部門還主動與民政、稅務(wù)、房管等部門溝通，要求各商業(yè)銀行加強信息核查，進一步提高了政策執(zhí)行力。本市住房公積金個貸政策也及時調(diào)整，先后停止了公積金大（裝）修貸款和對第三套住房的貸款，降低了對第二套住房的貸款額度，停止對購買第三套及以上住房的公積金貸款，并通過信息化手段、開展專項檢查等方式加強監(jiān)管，確保政策執(zhí)行。

4.確保住房用地供應(yīng)。按照國務(wù)院和國土資源部的有關(guān)精神，依據(jù)上海土地利用總體規(guī)劃和年度用地要求，結(jié)合年度住房建設(shè)規(guī)劃和保障性住房建設(shè)開工目標，上海2011年住房用地供應(yīng)目標為適當增加住宅供應(yīng)總量，繼續(xù)優(yōu)化住房用地供應(yīng)，確保四類保障性安居工程用地不低于住房建設(shè)用地總量的70%，同時確保商品住房供應(yīng)量不低于前兩年的平均供應(yīng)量。此外，堅持按照“公開、公平、公正”要求，嚴格規(guī)范住房用地出讓行為，加大土地合同履約監(jiān)管，建立土地交易監(jiān)測預(yù)警體系，保持土地出讓價格穩(wěn)定。

5.加強違規(guī)查處力度。本市還加大違法違規(guī)行為的查處曝光力度，加強房地產(chǎn)交易秩序整治，重點對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證前，以VIP卡方式變相收取定金等違規(guī)銷售行為給予警告、責(zé)令限期改正、罰款等行政處罰，并將處理結(jié)果上網(wǎng)公示，通報證監(jiān)、銀監(jiān)、稅務(wù)等部門進一步采取監(jiān)管措施。工商部門也對房地產(chǎn)中介機構(gòu)不誠信經(jīng)營、違規(guī)收取擁金、違法廣告等行為加強監(jiān)管，并督促房地產(chǎn)中介機構(gòu)做好“五公示、兩示范”工作，及時指導(dǎo)糾正公示不規(guī)范行為，為調(diào)控政策的實施進一步提供保障。

6.進一步完善住房信息系統(tǒng)建設(shè)。為配合做好差別化信貸、稅收、房產(chǎn)稅試點及保障性住房供應(yīng)等工作，上海市成立了“市房屋狀況信息中心”，進一步完善全市個人住房信息系統(tǒng)，并在各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心設(shè)立查詢窗口，實現(xiàn)了全市聯(lián)網(wǎng)查詢和信息共享。2010年9月26日，銀監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部來滬檢查“二套房貸”執(zhí)行情況時，充分肯定了上海運用信息系統(tǒng)配合執(zhí)行差別化信貸政策的做法，認為上海房屋信息系統(tǒng)建得好、用得好，貫徹調(diào)控措施是真做、實做。自2008年實施二套房貸查詢至今，全市已累計受理“二套房貸”等各類查詢14. 6萬件；2011年1月28日實施個人住房房產(chǎn)稅征收試點以來，受理房產(chǎn)稅和住房限售政策查詢1. 4萬件。

7.進一步加強住房租賃市場調(diào)控。針對住房租賃市場供應(yīng)體系不健全、市場主體不誠信、經(jīng)紀機構(gòu)不規(guī)范等問題，本市修訂了《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》，2011年7月7日以市政府規(guī)章形式正式頒布，并于同年10月1日起實施。該辦法對居住房屋出租條件、租賃雙方當事人權(quán)利義務(wù)及相關(guān)主體行為規(guī)范等方面作出更為明確的規(guī)定，以進一步規(guī)范住房租賃行為，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，保障租賃當事人合法權(quán)益，促進本市住房租賃市場平穩(wěn)有序發(fā)展。

三、加強制度創(chuàng)新，推進住房保障

近年來，上海市不斷加大資金投入，健全組織機構(gòu)、充實人員隊伍，逐步建立了市、區(qū)（縣）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）住房保障三級管理體制，為住房保障工作順利開展提供了有力支撐，并在“四位一體”的住房保障體系建設(shè)方面進行了有益探索。

1.廉租住房做到“應(yīng)保盡?！?。2006年以來,上海市不斷放寬廉租住房準入標準,大力推行實物配租新機制,多方籌措實物配租房源，對符合條件的廉租住房申請家庭基本實現(xiàn)了“應(yīng)保盡?！?。2011年本市再次放寬廉租住房準入標準，并不斷提高實物配租比例。

2.經(jīng)濟適用住房申請供應(yīng)穩(wěn)步推進。在經(jīng)濟適用住房的制度設(shè)計上，本市探索了一些新的做法：一是實行“共有產(chǎn)權(quán)”制度。即房屋產(chǎn)權(quán)為個人和政府共有，個人以低于周邊商品房的價格出資獲得部分產(chǎn)權(quán)（購房人的產(chǎn)權(quán)份額=銷售基準價格÷周邊商品房價格的90%），政府以免收土地出讓金、行政事業(yè)性收費，減免相關(guān)稅費等作為投入獲得其余部分產(chǎn)權(quán)。房屋5年后可上市交易，購房人按個人出資比例獲取收益。二是面向全市、準入標準統(tǒng)一。我們在全市設(shè)立了統(tǒng)一的準入標準，不允許任何地區(qū)、部門、行業(yè)自建自配、內(nèi)部循環(huán)，使經(jīng)濟適用住房真正面向全社會、面向中低收入家庭。三是建立配建機制。規(guī)定凡新出讓的商品住房建設(shè)用地，必須按照不低于該項目住房建設(shè)總面積5%的比例配建經(jīng)濟適用住房，并按規(guī)定移交政府用于住房保障。四是建立了申請供應(yīng)機制。經(jīng)過試點探索，初步形成了經(jīng)濟適用住房申請審核、輪候排序、銷售供應(yīng)等一整套運行機制，目前經(jīng)濟適用住房申請供應(yīng)工作已在全市全面推開。

3.公共租賃住房建設(shè)正式啟動。為解決青年職工、引進人才和來滬務(wù)工人員等常住人口的階段性居住困難，本市先后出臺了一系列鼓勵發(fā)展公共租賃住房的政策措施，主要特點：一是不限戶籍、不設(shè)收入線，主要以在本市有穩(wěn)定職業(yè)、居住困難為申請條件。二是采取“政府支持、機構(gòu)運作”的管理模式，政府通過投入部分資本金，并給予稅收、公用事業(yè)收費優(yōu)惠等方式，支持發(fā)展一批公共租賃住房專業(yè)運營機構(gòu)，采取市場機制實施經(jīng)營管理。三是只租不售，實行有限期租賃，租賃合同期限一般不低于2年，符合條件的可以續(xù)租，租賃總年限一般不超過6年。四是租賃價格略低于市場租金，既體現(xiàn)公益性，又保證運營機構(gòu)持續(xù)經(jīng)營。五是房源籌措多元化，采用新建、配建、改建、收購、經(jīng)租等多種方式籌集房源。

4.舊區(qū)改造工作加快推進。2008年以來，上海按照過程全透明、結(jié)果全公開的要求，探索建立了一系列舊區(qū)改造新機制。例如，試行“事前兩次征詢”制度，推行“數(shù)磚頭+套型保底”住房補償政策，增加就近安置方式等。全市動遷速度有所加快，動遷成本得到控制，社會矛盾明顯下降，動遷居民普遍認可，社會反響較好。其中，事前征詢制度得到了中央有關(guān)部門的充分肯定。

5.加強保障性住房使用管理。對已投入使用的保障性住房，主要通過兩種方式加強管理，一是在房地產(chǎn)權(quán)證上進行注記，鎖定權(quán)利主體，限制交易；二是以合同方式加強配后管理，約定只能自住，不能轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、空關(guān)，違反約定的嚴肅處理，拒不執(zhí)行的，通過司法途徑追究違約責(zé)任。

四、加強輿論引導(dǎo)，建立合理預(yù)期

1.健全新聞機制。市領(lǐng)導(dǎo)高度重視輿論宣傳工作，明確由市政府新聞辦牽頭，會同相關(guān)委辦局建立分級機制，重大政策通過市政府新聞會對外，相關(guān)委辦局均建立新聞發(fā)言人制度，統(tǒng)一新聞流程，規(guī)范新聞口徑。

2.深入解讀調(diào)控政策。房地產(chǎn)調(diào)控政策敏感性強，社會關(guān)注度高。為保證政策平穩(wěn)實施，本市采取專題新聞會、新聞通氣會、答記者問、專家訪談等多種形式進行政策解讀。

3.大力宣傳住房保障政策及成果。經(jīng)濟適用住房試點期間，本市分別在政策咨詢、申請審核、搖號選房、供應(yīng)入住等不同階段組織專題宣傳活動。公共租賃住房政策頒布出臺前，我們分別在主要媒體和政府網(wǎng)站刊登全文公開向社會征求意見，并兩次召開新聞通氣會，進行政策解讀。隨后還對市領(lǐng)導(dǎo)進行專訪，并在全國“兩會”期間播出專題節(jié)目，全面報道我市“四位一體”住房保障體系建設(shè)情況，引起了較大反響。

第4篇：房貸收入證明格式范文

一、我國個人信用制度建設(shè)現(xiàn)狀

（一）信用立法滯后。有人說市場經(jīng)濟是信用經(jīng)濟，但信用如果沒有法律做保障也就很難有效實現(xiàn)，因此，個人信用制度離開法律則寸步難行。目前，我國還沒有一部專門對個人信用進行規(guī)范的法律。發(fā)達國家和發(fā)展中國家建立個人信用制度有一個重要共同點，那就是個人信用制度的建立有賴于法律制度的規(guī)范和約束。個人信用體系建設(shè)必然涉及社會有關(guān)方面，個人信用數(shù)據(jù)的收集、公開、使用、披露，個人隱私權(quán)的保護等問題都離不開法律的支持。從各國的實踐看，建立和完善社會信用體系難點并不在于信用中介服務(wù)機構(gòu)的建立，也不在于政府如何對信用行業(yè)進行有效管理，而在于相關(guān)法律法規(guī)的建立。

（二）信用資料封鎖、缺失。目前，我國個人信用的信息和數(shù)據(jù)主要來自于公安、街道、單位、稅務(wù)、工商、銀行、證券、保險、司法、醫(yī)院、公共事業(yè)收費單位、商家等部門。但從上海試點的實際情況來看，僅實現(xiàn)了銀行、電信、公用事業(yè)等少數(shù)部門的聯(lián)合征信，其他政府部門和機構(gòu)對個人信息仍處于封鎖狀態(tài)。

信用資料不完全，缺乏個人資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。目前，我國絕大多數(shù)居民能夠提供的信用文件主要有：身份證和戶籍證明、所在單位的人事檔案、個人存單憑證和實物資產(chǎn)證明。這些資料并不能證明個人收入的多少、來源及可靠性，也不能據(jù)此計算個人及家庭的總資產(chǎn)。另外，我國尚未建立起個人財產(chǎn)申報制度，個人及家庭的收入狀況很不透明，而且我國也沒有推行個人基本賬戶制度，個人的現(xiàn)金收入、支出、個人債務(wù)、債權(quán)的分布等沒有系統(tǒng)的信息記錄，個人或家庭缺乏類似企業(yè)的一張資產(chǎn)負債表，缺乏個人資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和材料。

（三）個人信用中介機構(gòu)運作不夠規(guī)范。個人信用中介機構(gòu)的規(guī)范化運作，是個人信用制度重要的微觀基礎(chǔ)。雖然我國相繼建立了幾家個人信用中介機構(gòu)，但無論從影響還是規(guī)模上，還存在不少問題：首先，這些機構(gòu)運作的外部關(guān)系尚未徹底理順，個人聯(lián)合征信缺乏制度保障。其次，由于相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)滯后，個人資信公司在征信業(yè)務(wù)的運作中，對個人合法權(quán)益的保護尚未引起重視。再次，信用中介機構(gòu)對征信產(chǎn)品的研發(fā)和創(chuàng)新能力普遍不足。

（四）個人信用評估缺乏統(tǒng)一標準。在個人信用制度建設(shè)中，個人征信數(shù)據(jù)源的內(nèi)容、個人信用報告的格式、個人資質(zhì)認證、信用等級評估指標以及征信數(shù)據(jù)庫建設(shè)、信用管理軟件開發(fā)等方面都涉及標準化問題。在我國，個人信用評估雖已逐步開展起來，但實際工作中仍有不盡如人意之處。一方面各商業(yè)銀行對個人信用的評估自成體系，重復(fù)操作，相互之間難以衡量，各評估機構(gòu)作出的評估結(jié)果大相徑庭，可比性不強，不利于個人信用體系在全國范圍內(nèi)推廣，也不利于與國際同行業(yè)接軌；另一方面?zhèn)€人信用評估指標體系的設(shè)計存在不合理的地方?？傮w來看，目前我國缺少一整套經(jīng)過科學(xué)設(shè)計、嚴密論證、權(quán)威度高、可推廣使用的個人信用評估程序和相應(yīng)的評分模型，以保證個人信用評估的公開化、標準化和公平性。

二、完善我國個人信用建設(shè)建議

（一）加快個人信用制度立法。進行個人信用立法，為個人信用制度建設(shè)提供法律依據(jù)。根據(jù)我國個人信用制度建設(shè)的需要，我國的個人信用立法應(yīng)該分兩個階段來進行。首先，修改現(xiàn)行相關(guān)的法律和法規(guī)，為征信數(shù)據(jù)的開放和實施，對提供不真實數(shù)據(jù)者進行懲罰做準備。其次，盡快出臺關(guān)于征信數(shù)據(jù)開放和征信數(shù)據(jù)使用規(guī)范的新法案。

鑒于我國的法律制定過程較長，可考慮先出臺一些法規(guī)，在全國一些條件成熟的地方加以試行。各個區(qū)域性個人信用體系可以結(jié)合本地方的實際情況，制定地方性法規(guī)，建立本區(qū)域的個人信用管理體系，開展本區(qū)域個人信用管理活動。《上海市個人信用聯(lián)合征信試點辦法》和《深圳市個人信用征信及信用評級管理辦法》就是范例。

各地方個人信用管理的實踐經(jīng)驗為制定全國性的個人信用管理法律奠定了基礎(chǔ)。國家立法機關(guān)在總結(jié)各區(qū)域性個人信用立法和實踐的基礎(chǔ)上，再制定全國性的個人信用管理法律。

（二）政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用。從世界各國建立個人信用制度的做法看，個人信用體系建立都是在政府的領(lǐng)導(dǎo)和推動下進行的。在現(xiàn)階段，根據(jù)我國的國情和建立個人信用體系的要求，發(fā)揮政府主導(dǎo)作用是一種必然選擇，政府的調(diào)控能力和動用資源的能力最大，要在短時間內(nèi)建立個人信用體系，尤其是征集信息數(shù)據(jù)，如果沒有政府的權(quán)力做基礎(chǔ)，是無法完成這一艱巨工作的。因為征信數(shù)據(jù)的采集可能會涉及金融、財政、工商、稅務(wù)、公安等多個部門，而跨部門的協(xié)調(diào)和征集工作，只有政府出面不可。

在我國信用體系建設(shè)剛剛起步的情況下，各級政府應(yīng)該有專門的職能部門來領(lǐng)導(dǎo)個人信用體系建設(shè)，協(xié)調(diào)立法、行政、司法和相關(guān)信用交易主體的關(guān)系，加快個人信用數(shù)據(jù)源建設(shè)。

（三）建立個人信用管理機構(gòu)。建立個人信用制度必須設(shè)立專門管理機構(gòu)，借鑒國外經(jīng)驗并結(jié)合我國的實際情況，應(yīng)盡快建立一個設(shè)置科學(xué)、機制靈活、管理規(guī)范的個人信用管理機構(gòu)，對個人信用制度的建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃和領(lǐng)導(dǎo)。可考慮由人民銀行與政府有關(guān)部門聯(lián)合組建個人信用實施領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)協(xié)調(diào)金融機構(gòu)和政府有關(guān)部門的關(guān)系，協(xié)同政府相關(guān)部門制定個人信用的有關(guān)法規(guī)，充當信用立法方案的提議人，制定相應(yīng)的行業(yè)標準等。

政府作為個人信用制度的創(chuàng)建者，具有為社會提供公共產(chǎn)品的權(quán)利和義務(wù)，這在個人信用體系建立和發(fā)展初期是合理的。具體地說，由政府投資建立個人信用信息數(shù)據(jù)庫（信用局），由各商業(yè)銀行和有關(guān)公共產(chǎn)品部門等個人信用信息提供單位無償提供個人信用信息，并向社會各合法信用使用者提供個人信用信息。本著培養(yǎng)信用觀念、培育信用市場的宗旨，信用局開始運作時以提供無償為主，隨著征信數(shù)據(jù)庫的完善和信用市場的發(fā)展，可以逐步實行低收費政策，為信用局進行市場獨立經(jīng)營創(chuàng)造條件。在信用局運作一定時間，積累一定經(jīng)驗之后，再逐步建立一套科學(xué)、合理、可行的信用評估方法，作為信用使用單位的參考。信用信息庫建立初期，首先應(yīng)以對社會經(jīng)濟影響大和有信用需求的征信對象為主，如個體工商戶、中高收入納稅人、企業(yè)經(jīng)營管理者、大額借款人等。

第5篇：房貸收入證明格式范文

身份證件類型及編號：

貸 款 人：

鑒于：

借款人向貸款人申請個人購房人民幣貸款，現(xiàn)根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)，經(jīng)當事人各方協(xié)商一致，特訂立本合同，以資遵守。

同時借款人與貸款人確認（根據(jù)情況√選，不選的打X）

本合同系作為借款人與貸款人簽署的編號為________________的《個人綜合授信合同》的附屬業(yè)務(wù)文件。

本合同為借款人與貸款人之間所簽署的獨立的業(yè)務(wù)文件。

第一條 貸款金額、用途

1.1 本合同項下的貸款金額為人民幣___________元（大寫：____________________元），用途限于購買座落于：__________________________________________________的房產(chǎn)，不得挪用。貸款人有權(quán)監(jiān)督貸款的使用。

第二條 貸款期限、利率及計息方式

2.1 本合同項下的貸款期限為_______年_______個月，預(yù)計自_______年______月_______日起至_______年_______月_______日，實際貸款起始日期以貸款借據(jù)記載的日期為準。

2.2 本合同項下的貸款起息日為貸款發(fā)放日，計息方式為：貸款利息采取對年、對月、對日的計算方法，如果不能對年、對月、對日，以月末最后一日為對日。貸款期限滿年的按年利率計算，滿月的按月利率計算，有整年（月）又有零頭天數(shù)的，整年（月）部分按年（月）利率計算，僅零頭天數(shù)按實際天數(shù)計算，其計算公式為：

全是整年整月的：利息=本金X時期（年或月數(shù)）X年或月利率；

有整年（月）又有零頭天數(shù)的：利息=本金X[時期（年或月數(shù)）X年或月利率+零頭天數(shù)X日利率]

2.3 本合同項下貸款的結(jié)息日，除雙方另有約定外，為本合同約定的每期還款日。

2.4 本合同項下的貸款利率，可采用浮動利率、固定利率或準固定利率（請在方框中打勾選擇）

浮動利率

按中國人民銀行公布的同檔期貸款基準利率及浮動區(qū)間規(guī)定執(zhí)行。本合同項下的貸款利率在中國人民銀行公布的同檔期的貸款基準利率的基礎(chǔ)上 上浮 下?。ㄕ堅诜娇蛑写蚬催x擇）_______%.如在貸款期限內(nèi)遇中國人民銀行調(diào)整貸款基準利率，則自本合同約定的合同貸款利率調(diào)整時間起，在新的貸款基準利率基礎(chǔ)上按上述利率浮動比例浮動后執(zhí)行新的合同貸款利率。

簽訂本合同時的中國人民銀行同檔期基準利率為：_______% （年利率），執(zhí)行利率按貸款實際發(fā)放日中國人民銀行規(guī)定的同檔期基準利率及合同規(guī)定的浮動比例確定。月利率=年利率/12，日利率=年利率/360，期利率=年利率X每期月數(shù)/12.

若貸款期限內(nèi)遇中國人民銀行規(guī)定的貸款基準利率調(diào)整，本合同利率應(yīng)按以下方式相應(yīng)調(diào)整（請在方框中打勾選擇）

按年調(diào)整，分段計息。即從利率調(diào)整的次公歷年的首個公歷日起，按當期中國人民銀行規(guī)定的同檔期貸款基準利率及合同規(guī)定的浮動比例執(zhí)行新的利率。

利率不作調(diào)整，不分段計息。

其他：_____________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________

固定利率

按上海浦東發(fā)展銀行公布的同檔期購房貸款固定利率及浮動區(qū)間規(guī)定執(zhí)行。本合同項下的貸款執(zhí)行利率在上海浦東發(fā)展銀行公布的同檔期購房貸款固定利率的基礎(chǔ)上 上浮 下?。ㄕ堅诜娇蛑写蚬催x擇）_______%. 如在貸款期限內(nèi)遇中國人民銀行調(diào)整貸款基準利率或上海浦東發(fā)展銀行調(diào)整購房貸款固定利率，本合同執(zhí)行利率不作調(diào)整。簽訂本合同時的同檔期固定利率為：_______% （年利率），執(zhí)行利率按貸款實際發(fā)放日上海浦東發(fā)展銀行公布的同檔期購房貸款固定利率及合同規(guī)定的浮動比例確定。月利率=年利率/12，日利率=年利率/360 ，期利率=年利率X每期月數(shù)/12.

準固定利率

自貸款發(fā)放之日起_______個月（預(yù)計至_______年____月____日），實行固定利率，即按上海浦東發(fā)展銀行公布的同檔期購房貸款固定利率及浮動區(qū)間規(guī)定執(zhí)行（貸款期限從貸款發(fā)放之日起至合同到期日止）本合同項下的貸款執(zhí)行利率在上海浦東發(fā)展銀行公布的同檔期購房貸款固定利率的基礎(chǔ)上 上浮 下?。ㄕ堅诜娇蛑写蚬催x擇）_______%. 如在此期限內(nèi)遇中國人民銀行調(diào)整貸款基準利率或上海浦東發(fā)展銀行調(diào)整購房貸款固定利率，執(zhí)行利率不作調(diào)整。簽訂本合同時的同檔期固定利率為：_______% （年利率），執(zhí)行利率按貸款實際發(fā)放日上海浦東發(fā)展銀行公布的同檔期購房貸款固定利率及合同規(guī)定的浮動比例確定。月利率=年利率/12，日利率=年利率/360 ，期利率=年利率X每期月數(shù)/12.

固定利率執(zhí)行屆滿后，即自_______年____月____日至_______年____月____日，實行浮動利率，即按中國人民銀行公布的同檔期貸款基準利率及浮動區(qū)間規(guī)定執(zhí)行（貸款期限從貸款發(fā)放之日起開始計算）本合同項下的貸款利率在中國人民銀行公布的同檔期的貸款基準利率的基礎(chǔ)上 上浮 下浮（請在方框中打勾選擇）_______%.如在此期間內(nèi)遇中國人民銀行調(diào)整貸款基準利率，則自本合同約定的合同貸款利率調(diào)整時間起，在新的貸款基準利率基礎(chǔ)上按上述利率浮動比例浮動后執(zhí)行新的合同貸款利率。其中，月利率=年利率/12，日利率=年利率/360，期利率=年利率X每期月數(shù)/12.如借款人需繼續(xù)采用固定利率計息，則應(yīng)另行向銀行提出申請。

若在執(zhí)行浮動利率期間遇中國人民銀行規(guī)定的貸款基準利率調(diào)整，本合同利率應(yīng)按以下方式相應(yīng)調(diào)整（請在方框中打勾選擇）

按年調(diào)整，分段計息。即從利率調(diào)整的次公歷年的首個公歷日起，按當期中國人民銀行規(guī)定的同檔期貸款基準利率及合同規(guī)定的浮動比例執(zhí)行新的利率。

利率不作調(diào)整，不分段計息。

其他：_____________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________

2.5 若借款人未按規(guī)定按時足額償付當期貸款本息即為逾期，貸款人有權(quán)根據(jù)中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定計收罰息（參見本合同第九條相關(guān)內(nèi)容）

第三條 借款人提款條件

3.1 除非貸款人同意，否則在以下條件在形式及內(nèi)容方面均令貸款人滿意地全部達成前，貸款人無任何義務(wù)向借款人發(fā)放本合同項下貸款：

3.1.1 借款人已向貸款人提供符合規(guī)定的購房合同，且已簽

署貸款人認可的擔(dān)保文件。

3.1.2 本合同及其相關(guān)附件（包括擔(dān)保文件）已合法地生效。

3.1.3 擔(dān)保權(quán)或類似優(yōu)先權(quán)已合法設(shè)立并生效（如有）貸款采用抵押方式擔(dān)保的，已辦妥保險及抵押登記手續(xù)，并將該抵押物登記憑證、所有權(quán)憑證、抵押權(quán)憑證/他項權(quán)利憑證、保險單正本交付貸款人占有；貸款采用質(zhì)押方式擔(dān)保的，已將質(zhì)物交付貸款人占有；出質(zhì)行為依法需要辦理登記手續(xù)的，該登記已完成。

3.1.4 本合同以及與本合同相關(guān)的擔(dān)保文件及其他文件已由貸款人認可的公證機關(guān)辦理了具有強制執(zhí)行效力的公證（若貸款人要求）

3.1.5 借款人已按貸款人要求開立用于提款、付息、付費及還款等的銀行賬戶。

3.1.6 貸款人提出的其他條件。

3.2 盡管有前款所述，以上提款條件的設(shè)立并不代表貸款人在上述條件滿足時必然有義務(wù)放款，在貸款人因法律法規(guī)及政策變動，或受政府宏觀貨幣政策或金融監(jiān)管政策限制，根據(jù)貸款人自身額度等情況需調(diào)整、增加貸款發(fā)放條件，或發(fā)生其他重大情更的情況下，可暫緩、減少或取消放款，并通知借款人；并且，如貸款人在上述條件未全部滿足時即放款的，也不構(gòu)成貸款人的履約瑕疵。

第四條 貸款發(fā)放及支付

4.1 借款人同意，貸款人將貸款資金按貸款人受托支付方式進行支付。貸款人受托支付方式是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金支付給符合本合同約定用途的借款人交易對象。貸款支付約定具體如下：

借款人授權(quán)貸款人在符合貸款發(fā)放條件時將貸款資金支付至符合本合同約定用途的下述交易對象賬戶，支付條件為借款人提供交易合同或其他相關(guān)交易資料及憑證并經(jīng)貸款人審核同意。借款人授權(quán)貸款人將貸款資金支付給下述交易對象賬戶的行為即為借款人的支付委托，貸款人的上述支付行為即為借款人的提款：

交易對象戶名為__________________，賬號/存折號/卡號為_______________________，開戶銀行為____________________________.

若簽署本合同時，借款人尚不能確定具體交易對象信息，則在本合同簽署后，借款人應(yīng)在支付日前的3個工作日前向貸款人提交貸款人受托支付申請書（格式見附件），貸款人根據(jù)借款人的支付申請，且在貸款人審查同意后，將貸款資金按照申請支付金額支付給借款人交易對象。支付條件為借款人提供交易合同或其他相關(guān)交易資料及憑證并經(jīng)貸款人審核同意。貸款人根據(jù)借款人的支付申請對借款人交易對象的上述支付行為即為借款人的提款。

4.2 如因借款人原因?qū)е沦J款人在本合同簽署后的九十天屆滿時仍無法發(fā)放本合同項下貸款的，貸款人有權(quán)單方解除本借款合同。

4.3 貸款發(fā)放后，借款人與售房者就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、條件、權(quán)屬等其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無關(guān)，本借款合同應(yīng)正常履行。

第五條 還款

5.1 還款方式：

貸款期限在一年以內(nèi)（含一年），可選擇以下幾種還款方式中的一種（請在相應(yīng)方框內(nèi)打勾選擇）

到期一次性歸還本息，利隨本清（利息計算方式參見本合同第二條）

分期付息，到期一次還本（每期利息 = 期初貸款剩余本金X期利率）

其他還款方式：_____________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________

以上公式中的“期”是指_____個月（如：以每2個月為一期按期還款，此處應(yīng)填寫“2”。所填數(shù)字不得超過12個月）；每期還款日為_________________.

貸款期限在一年以上（不含一年），可選擇以下幾種還款方式中的一種（請在相應(yīng)方框內(nèi)打勾選擇）

采用等額本息還款法。

每期還本付息額 = 貸款本金X期利率+貸款本金X期利率÷[（1+期利率）還款總期數(shù)-1]

采用等額本金還款法。

每期還本付息額 = 貸款本金÷還款總期數(shù)+（貸款本金-已歸還本金累計額）X期利率

其他還款方式：_____________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________

以上公式中的“期”是指_____個月（如：以每2個月為一期按期還款，此處應(yīng)填寫“2”。所填數(shù)字不得超過12個月）；每期還款日為_________________.

5.2 分期還款的借款人自貸款實際發(fā)放的次月（公歷概念）約定還款日起開始還款。貸款實際發(fā)放后次月的首期還款貸款利息的計算方法具體為，如貸款實際發(fā)放日至次月約定還款日之間的貸款實際占用天數(shù)小于一期的，首期還款貸款利息根據(jù)貸款實際占用天數(shù)按照本合同2.2條計息方式確定；如貸款實際發(fā)放日至次月約定還款日之間的貸款實際占用天數(shù)大于一期的，首期還款貸款利息將分為一期的應(yīng)還利息及超過一期部分的應(yīng)還利息分別計算，其中：一期的應(yīng)還利息按照約定還款方式計算利息，超過一期部分的應(yīng)還利息根據(jù)貸款實際占用天數(shù)按照本合同2.2條計息方式確定；如貸款實際發(fā)放日至次月約定還款日之間的貸款實際占用天數(shù)等于一期的，首期還款貸款利息即按照約定還款方式計算的當期應(yīng)還利息。

5.3 借款人應(yīng)于本合同約定的每一還本付息日的零點以前，將應(yīng)還貸款本息足額存入其開立在貸款人處的還款賬戶（結(jié)算戶）中，還款賬戶的銀行卡卡號或活期一本通賬號為_______________________.借款人在此不可撤銷地授權(quán)貸款人可從該存款賬戶中主動扣收到期應(yīng)還貸款本息。

5.4 借款人如在貸款期內(nèi)要求變更還款賬戶，須提前向貸款人提出申請，經(jīng)貸款人同意并重新簽訂委托扣款協(xié)議、約定新的還款賬戶啟用日期后方可實施。

5.5 若借款人授權(quán)貸款人扣款的存款賬戶為可透支賬戶，則借款人在此不可撤銷地進一步授權(quán)，當該賬戶中存款余額不足以歸還當期貸款本息時，貸款人可以在賬戶允許透支金額范圍內(nèi)以透支方式扣收到期應(yīng)還貸款本息，由此發(fā)生的透支本金、利息和相關(guān)費用均由借款人承擔(dān)。

5.6 借款人應(yīng)按期償還貸款本息。若借款人未按規(guī)定按時足額償付到期貸款本息，貸款人有權(quán)從借款人開立在貸款人及貸

款人總行系統(tǒng)內(nèi)其他營業(yè)機構(gòu)的部分或全部賬戶中扣收到期未還的本金、利息、罰息及相關(guān)費用（包括律師費、訴訟費、拍賣費等實現(xiàn)債權(quán)的費用）

5.7 若發(fā)生貸款逾期，則該期未還貸款本息的逾期罰息，應(yīng)在歸還逾期貸款本息時一并繳付，且貸款人有權(quán)對借款人未支付的利息計收復(fù)利。

5.8 除采用固定利率的情形外，貸款人因中國人民銀行調(diào)整利率因素而對每期應(yīng)付本息款額所作的調(diào)整，借款人須無條件照此履行。

5.9 借款人提前歸還貸款，應(yīng)征得貸款人的事先書面同意。未取得貸款人書面同意的，借款人仍應(yīng)當依照合同約定的期限還本付息。

5.10 借款人如提前歸還部分貸款本息，對提前還款部分，在提前還款日當日及以前仍按本合同有關(guān)規(guī)定計收貸款利息，不計退已計收的貸款利息。借款人如一次性提前歸還全部結(jié)欠本金及利息的，貸款人有權(quán)在提前還款日當日及以前仍按本合同有關(guān)規(guī)定計收貸款利息，不計退已計收的貸款利息，不計收提前還款日之后的貸款利息。

5.11 借款人如提前歸還貸款本金的，按照以下規(guī)定收取違約金：

借款人應(yīng)按照提前歸還貸款本金的______%支付違約金；如正常還款__________年以上提出提前還款，可免收違約金。

有關(guān)提前還款的其他約定：_______________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________

第六條 債權(quán)擔(dān)保

6.1 本合同項下的貸款本金、利息及相關(guān)費用，由以下?lián)Ｈ藶榻杩钊讼蛸J款人提供擔(dān)保：

6.1.1 由____________________提供的保證擔(dān)保；保證合同編號：____________________.

6.1.2 由____________________提供____________________的抵押擔(dān)保；抵押合同編號：____________________.

6.1.3 由____________________提供____________________的質(zhì)押擔(dān)保；質(zhì)押合同編號：____________________.

6.1.4 其他 ： ____________________________________________________________ ___________________________________________________________________ ___________________________________________________________________

第七條 保證與陳述

7.1 本合同項下借款人向貸款人陳述和保證如下：

7.1.1 借款人為獨立的法律主體，具備所有必要的權(quán)利能力、能以自身名義履行本合同的義務(wù)并獨立承擔(dān)民事責(zé)任。簽署本合同是借款人的真實意思表示，對其具有法律約束力。

7.1.2 借款人在此保證，在簽署和履行本合同過程中恪守誠實守信原則，其所出具的對外進行貸款支付、涉及借款人以及涉及本合同的所有文件、信息和資料均為真實、有效、完整、準確而無任何隱瞞的。

7.1.3 借款人在此保證其簽署和履行本合同的行為并不違反其所應(yīng)遵守的法律、法規(guī)、規(guī)章、判決、裁決及命令，也不與其簽署的任何合同、協(xié)議或承擔(dān)的任何其他義務(wù)相抵觸。

7.1.4 借款人確認，在本合同簽署時沒有隱瞞已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的任何影響或可能影響其簽署或履行本合同、或可能對其財務(wù)狀況產(chǎn)生重大不利影響的訴訟案件、仲裁案件、行政程序、財產(chǎn)保全措施、強制執(zhí)行程序或其他重大不利影響的事件；并且，借款人將在本合同履行期內(nèi)繼續(xù)向貸款人承擔(dān)上述信息的及時披露義務(wù)。在發(fā)生前述事件時，借款人應(yīng)當在有關(guān)事件發(fā)生之日或其知悉之日后的5個工作日內(nèi)通知貸款人。

7.1.5 借款人的工作、住所（或聯(lián)系住址）聯(lián)系電話等信息發(fā)生變更的，借款人應(yīng)在該變更發(fā)生后的5個工作日內(nèi)通知貸款人。

7.1.6 借款人保證其為簽署、履行本合同所需的所有手續(xù)均已合法辦理完畢并有效。

7.1.7 借款人保證，本合同貸款涉及房地產(chǎn)預(yù)售的，借款人將按照開發(fā)商的要求或貸款人的指示及時完成有關(guān)的房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)及后續(xù)的房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。

7.1.8 借款人保證按照本合同約定或貸款人要求的還款計劃按期歸還借款本息。

7.1.9 借款人保證在貸款期間，將根據(jù)貸款人不時提出的要求，提供、增加或變更貸款人滿意的擔(dān)保措施。

7.1.10 借款人保證應(yīng)貸款人要求出具的有關(guān)本人家庭成員在本合同項下貸款前實際擁有成套住房的數(shù)量、本人或本人家庭成員名下使用貸款購買的住房套數(shù)、本人申請本次貸款的同時未在其他銀行申請個人住房按揭貸款等內(nèi)容的借款人聲明真實、有效，借款人確認該聲明作為本合同的附件，系本合同不可分割的組成部分。

7.1.11 借款人確認，貸款人已將本合同在貸款人個人網(wǎng)上銀行或貸款人的營業(yè)網(wǎng)點進行公示。

第八條 違約事件

8.1 下列任一事件，均構(gòu)成借款人在本合同項下的違約：

8.1.1 借款人未按本合同規(guī)定的貸款用途使用貸款；

8.1.2 借款人未按合同約定按時足額償還貸款本息和相關(guān)費用；

8.1.3 借款人向貸款人提供虛假或者隱瞞重要事實的資料；

8.1.4 借款人拒絕或阻礙貸款人監(jiān)督檢查貸款使用情況、保證人資信狀況或擔(dān)保物狀況的；

8.1.5 借款人違反所在國法律法規(guī)，受到刑事處罰的；

8.1.6 借款人為本合同項下貸款所提供的擔(dān)保人/擔(dān)保物已經(jīng)或?qū)⒁辉倬哂刑峁┡c貸款相應(yīng)的擔(dān)保能力，或違反其簽署的擔(dān)保文件的，或由于擔(dān)保人的其他行為，如擔(dān)保人出國未征得貸款人同意等導(dǎo)致其喪失擔(dān)保能力，或擔(dān)保能力明顯下降且沒有重新落實貸款人認可的相應(yīng)擔(dān)保的；

8.1.7 未經(jīng)貸款人同意，借款人或本合同貸款的擔(dān)保人將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)的財產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、贈與或重復(fù)抵押的；

8.1.8 借款人或本合同貸款的擔(dān)保人與其他法人或經(jīng)濟組織簽訂有損貸款人權(quán)益的合同協(xié)議的；

8.1.9 借款人違反其與貸款人之間所簽署的任何其他合同協(xié)議約定的；

8.1.10 借款人或本合同貸款的擔(dān)保人（或其法定代表人、董事、監(jiān)事

或高級管理人員）涉及訴訟或被法院及其他有權(quán)機關(guān)監(jiān)管、凍結(jié)其財產(chǎn)的，或者被宣告破產(chǎn)的；

8.1.11 借款人在還款期限內(nèi)死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人、受遺贈人、財產(chǎn)監(jiān)（代）管人或監(jiān)護人，或其繼承人、受遺贈人、財產(chǎn)監(jiān)（代）管人或監(jiān)護人拒絕履行本合同的；

8.1.12 借款人未按本合同約定的貸款支付方式支付貸款資金的；

8.1.13 借款人違反本合同第七條所作出的陳述與保證的；

8.1.14 借款人有其他違反本合同條款的行為的；

8.1.15 本合同貸款的擔(dān)保人在擔(dān)保文件項下發(fā)生違約的。

第九條 違約處理

9.1 當本合同第八條所列違約事件之一項或數(shù)項出現(xiàn)時，貸款人可酌情采取下列一種或數(shù)種措施進行處理：

9.1.1 按中國人民銀行有關(guān)規(guī)定計收罰息。其中，對于逾期貸款（借款人未按合同約定日期還款的借款）的罰息率按計收罰息之日的執(zhí)行利率上浮__________%執(zhí)行；對于借款人未按合同約定用途使用借款的罰息率按計收罰息之日的執(zhí)行利率上浮__________%執(zhí)行。罰息自上述行為發(fā)生之日起按罰息率計收，直至清償全部貸款本息為止。對不能按時支付的利息，按罰息率計收復(fù)利；

9.1.2 有權(quán)將本合同項下的貸款執(zhí)行利率調(diào)整為在調(diào)整當日執(zhí)行利率基礎(chǔ)上上浮__________%并立即執(zhí)行；

9.1.3 有權(quán)單方面調(diào)整借款人的還款方式（適用于借款人出現(xiàn)8.1.2條違約事件的）；

9.1.4 有權(quán)單方面調(diào)整借款人的貸款支付方式（適用于借款人出現(xiàn)8.1.12條違約事件的）；

9.1.5 宣布本合同項下的借款人已提用貸款部分的本息立即部分或全部提前到期，未提用部分取消，并有權(quán)主動從借款人開立在上海浦東發(fā)展銀行各營業(yè)機構(gòu)的任一賬戶（含可透支賬戶）中扣劃款項以清償債務(wù)，并通過各種形式向借款人及擔(dān)保人追索；如擬扣劃賬戶中的幣種與借款幣種不一致的，有權(quán)按貸款人扣劃當日所公布的匯率自行換算后扣劃，相關(guān)風(fēng)險和損失概由借款人承擔(dān)；

9.1.6 要求借款人另行提供經(jīng)貸款人認可的保證、抵押、質(zhì)押或其他擔(dān)保；

9.1.7 按借款人為本貸款所提供擔(dān)保的擔(dān)保合同約定處分抵押物或質(zhì)物，清償貸款本息，或依法追索保證人的連帶責(zé)任；

9.1.8 采取法律法規(guī)允許的其他必要措施。

在上述情況下，借款人同意無條件放棄抗辯權(quán)，并承擔(dān)因其違約對貸款人造成的一切損失。

9.2 如借款人/抵押人未在開發(fā)商向其發(fā)出可以辦理相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證明的通知后_______天內(nèi)配合開發(fā)商辦妥房屋所有權(quán)證（小產(chǎn)證）相關(guān)手續(xù)的，或者借款人/抵押人未在貸款人發(fā)出通知后_______天內(nèi)配合貸款人辦妥本合同項下的抵押登記或最高額抵押登記他項權(quán)利證明相關(guān)手續(xù)的，貸款人有權(quán)將本合同項下的貸款執(zhí)行利率調(diào)整為在調(diào)整當日執(zhí)行利率基礎(chǔ)上上浮__________%并立即執(zhí)行；有權(quán)提前收回本合同項下全部或部分貸款；有權(quán)下調(diào)本合同項下貸款的資產(chǎn)分類結(jié)果，并將下調(diào)結(jié)果按照有關(guān)要求報送中國人民銀行征信信息系統(tǒng)等管理部門，由此可能出現(xiàn)降低借款人資信評估水平及其他不利后果，由借款人自行承擔(dān)。

第十條 費用

10.1 借款人應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定及本合同約定承擔(dān)本合同項下的相關(guān)費用和稅費。

10.2 借款人在本合同有效期內(nèi)，不能依照本合同規(guī)定履行還本付息及其他有關(guān)責(zé)任義務(wù)，致使貸款人決定通過其他途徑采取補救或追索措施的，由此引起的包括但不限于訴訟費、律師費在內(nèi)的一切費用概由借款人承擔(dān)。

第十一條 其他條款

11.1 本合同中提及的“貸款本息”包含貸款本金、利息、復(fù)利、逾期及挪用罰息以及與本貸款或貸款之擔(dān)保有關(guān)的任何未清償費用。

借款人所欠債務(wù)的有效憑證以貸款人按自身業(yè)務(wù)操作規(guī)定出具和記載的會計憑證為準。

11.2 若有關(guān)法律法規(guī)或政策發(fā)生變更且根據(jù)該法律法規(guī)或政策的規(guī)定必須對本合同相關(guān)條款進行變更的，貸款人有權(quán)變更本合同相關(guān)條款。

本合同中部分條款無效或被撤銷，不影響本合同中其他條款的效力。

11.3 借款人同意并授權(quán)：貸款人有權(quán)將有關(guān)借款人與貸款人簽署的全部合同/協(xié)議/承諾（以下統(tǒng)稱“合同”）的信息，與上述合同/協(xié)議/承諾相關(guān)的履約信息和貸款、透支的相關(guān)情況，以及借款人提供的個人信用信息、其他信息，在不違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定的前提下，錄入中國人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫及銀行間信貸咨詢系統(tǒng)、征信信息系統(tǒng)和其他合法設(shè)立的信息庫，供具有適當資格的單位/個人查詢和使用；同時，貸款人亦有權(quán)查詢和使用已經(jīng)錄入中國人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫及銀行間信貸咨詢系統(tǒng)、征信信息系統(tǒng)和其他合法設(shè)立的信息庫的有關(guān)借款人的全部信息。

11.4 借款人同意：當借款人發(fā)生本合同項下違約時，貸款人有權(quán)根據(jù)借款人的違約情況酌情決定公開借款人的違約信息，并為催收借款人欠款之目的將有關(guān)的貸款情況信息提供給催收機構(gòu)。

11.5 前兩款中提及之“個人信用信息”包括借款人的姓名、性別、證件號碼、職業(yè)、工作單位、學(xué)歷、婚姻狀況、收入和財產(chǎn)狀況等能夠反映借款人信用狀況的個人信息?！跋嚓P(guān)貸款情況”是指貸款額、貸款期限、貸款發(fā)放時間、貸款擔(dān)保情況、貸款用途、貸款償還等情況。

11.6 本合同適用中華人民共和國法律（為本合同目的，不包括香港、澳門特別行政區(qū)及臺灣地區(qū)的法律）任何有關(guān)本借款合同的爭議，均受貸款人所在地的人民法院管轄。

11.7 本合同各方在本合同簽署頁填寫的地址為各方同意的通訊或送達地址，任何書面通知只要發(fā)往該地址，均視為已送達；該地址如有變動，變動方應(yīng)于變動發(fā)生之日起五（5）個工作日內(nèi)書面通知簽約各方，否則對其他各方不生效（但貸款人地址發(fā)生變動的，僅需于營業(yè)場所或通過其他途徑進行公告）

11.8 本合同自滿足以下條件時生效，并至本合同項下貸款本息、為歸還本合同項下的貸款本息導(dǎo)致的透支賬戶發(fā)生的透支金額及相關(guān)費用全部清償時終止。

11.8.1 借款人（或其授權(quán)人）簽字確認；

11.8.2 貸款人負責(zé)人（或其授權(quán)人）簽字（或蓋章）并加蓋公章或合同專用章。

11.9 本合同之附件為合同不可分割的組成部分。

11.10 本合同正本壹式_____份，貸款人執(zhí)_____份，借款人以及______________各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。

11.11 其他約定事項（如有）

_______________________________________

_________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________

11.12 本合同附件包括：

文件名稱 編號

1 __________________________ __________________________

2 __________________________ __________________________

3 __________________________ __________________________

4 __________________________ __________________________

5 __________________________ __________________________

6 __________________________ __________________________

備注：

本合同公證機關(guān)（如有）為：

公證文書編號（如有）為：

（本頁以下無正文）

（本頁為簽署頁，無正文）

本合同由下述當事方簽署。各方在此確認，在簽署本合同時，各方已就全部條款進行了詳細地說明和討論，各方對合同的全部條款均無疑義，并對當事人有關(guān)權(quán)利義務(wù)和責(zé)任限制或免除條款的法律含義有準確無誤的理解。

借 款 人 貸 款 人

本人或授權(quán)人（簽字） （公章或合同專用章）

負責(zé)人或授權(quán)人（簽字或蓋章）

住所地及聯(lián)系電話： 住所地：

第6篇：房貸收入證明格式范文

調(diào)查反映,銀行領(lǐng)域侵害金融消費者權(quán)益現(xiàn)象較多,主要表現(xiàn)為在存取款、貸款、銀行卡、投資理財?shù)葮I(yè)務(wù)領(lǐng)域侵害金融消費者的財產(chǎn)權(quán)、公平交易權(quán)、知情權(quán)和隱私權(quán)。

(一)侵害金融消費者財產(chǎn)權(quán)

1、銀行未盡安全保障義務(wù),導(dǎo)致金融消費者被“克隆卡”盜取存款。近年來,犯罪嫌疑人在ATM、銀行門禁上安裝讀卡器和攝像頭,竊取持卡人的磁卡信息和密碼,再偽造銀行卡即“克隆卡”將持卡人的資金取現(xiàn)或轉(zhuǎn)賬或消費的案件較多。該類糾紛往往至法院,法院根據(jù)案情不同,判決銀行賠償損失的結(jié)果不盡一致。一是銀行不承擔(dān)責(zé)任。二是銀行只承擔(dān)部分責(zé)任。三是銀行承擔(dān)全部責(zé)任。

2、銀行未及時受理掛失導(dǎo)致存款被盜取。這種情況一般發(fā)生在當儲戶遇到詐騙、銀行卡遺失等情況后到銀行掛失,銀行工作人員以不合理方式拖延,導(dǎo)致客戶存款被盜取。

3、銀行對外支付假幣導(dǎo)致取款人損失。

4、部分支取銀行定期存款少計息。這種情況一般在儲戶要求提前支取部分定期存款時發(fā)生,有的銀行以辦理手續(xù)麻煩為由而全部支取定期存款,導(dǎo)致儲戶損失部分利息。

5、不予兌換殘損幣。有消費者投訴,有的銀行工作人員因殘缺、污損人民幣鑒定手續(xù)麻煩而拒絕為客戶兌換。

6、延壓客戶資金。但有的銀行在辦理支付結(jié)算業(yè)務(wù)時,沒按照《支付結(jié)算辦法》將客戶的資金及時匯出或入賬,侵犯了客戶的財產(chǎn)權(quán)。

(二)侵害金融消費者公平交易權(quán)

公平交易權(quán)是指金融消費者在接受銀行提供金融產(chǎn)品或服務(wù)中,有權(quán)根據(jù)公正、平等、誠實信用原則,獲得公平交易條件,有權(quán)拒絕銀行的強制交易行為。調(diào)查反映的金融消費者公平交易權(quán)受侵害,主要表現(xiàn)在銀行收費、銀行信貸以及對普通消費者提供銀行服務(wù)領(lǐng)域。

1、不合理或歧視性收費。銀行收費一直是金融消費者投訴的焦點。近年來,各銀行以2003年施行的《商業(yè)銀行服務(wù)價格管理暫行辦法》為依據(jù),出臺了換折費、換卡費、密碼重置費、銀行卡年費等名目繁多的收費項目,收費標準從十元到幾十元不等。對這些收費項目,金融消費者只能被動接受,顯失公平。

2、強制增加一些不合理義務(wù)。為增加收入或規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險,有的銀行在為客戶辦理抵押貸款業(yè)務(wù)時,強制客戶為其抵押物辦理商業(yè)保險或為保證人辦理人身意外傷害保險,有的還須到銀行指定的中介機構(gòu)、保險機構(gòu),辦理評估、保險等手續(xù)。如常德市某銀行部分客戶反映,該銀行在為客戶辦理抵押貸款和保證貸款等業(yè)務(wù)時,要求客戶為抵押物辦理財產(chǎn)保險或為保證人辦理人身意外傷害保險。還有的銀行在辦理房貸或其他貸款業(yè)務(wù)時,設(shè)置各方面限制條件,搭售保險,強制辦理信用卡,要求客戶幫助完成攬儲任務(wù)等。

3、在合同中加重金融消費者責(zé)任。有的銀行在與金融消費者訂立合同過程中利用格式條款,或免除銀行責(zé)任,或加重金融消費者的責(zé)任,排除其主要權(quán)利。如某銀行《人民幣信用卡章程》規(guī)定:“信用卡如遇丟失或被盜竊,持卡人應(yīng)持本人身份證或其他有效證明,立即到附近的中國銀行分支行辦理書面掛失手續(xù),并按規(guī)定交付掛失手續(xù)費。掛失之前及掛失次日24小時內(nèi),所造成的掛失卡風(fēng)險損失仍由持卡人承擔(dān)。”

4、VIP客戶優(yōu)先辦理業(yè)務(wù)。作為銀行市場營銷的重要手段,近年來,各家銀行紛紛推出VIP卡以吸引優(yōu)質(zhì)客戶。持有銀行VIP卡的客戶,可在發(fā)卡行各網(wǎng)點享有貴賓室單獨辦理業(yè)務(wù),或優(yōu)先辦理業(yè)務(wù)等方面的服務(wù),有的還可減免手續(xù)費用或手續(xù)費用打折。VIP卡客戶優(yōu)先辦理業(yè)務(wù),是事實上的“插”隊行為,特別是在排隊人員較多的情況下,無疑是對一般客戶的侵權(quán),可能引發(fā)其不滿情緒。

(三)侵害金融消費者知情權(quán)

知情權(quán)是指金融消費者享有知悉其購買、使用的產(chǎn)品或所接受的服務(wù)真實情況的權(quán)利。由于銀行產(chǎn)品或服務(wù)具有較強的專業(yè)性,普通消費者難以準確理解和認識其特征與風(fēng)險,當消費行為發(fā)生時,有的銀行工作人員受利益驅(qū)動或不盡職,沒有完全盡說明和解釋義務(wù)。

1、虛假宣傳,“存款變保險”。近年來,銀行銷售保險產(chǎn)品,或保險公司派業(yè)務(wù)員在銀行柜臺營銷保險產(chǎn)品的情況較多,在銷售保險產(chǎn)品過程中,受銷售額提成等利益驅(qū)動,有的銀行工作人員或保險公司業(yè)務(wù)員片面夸大保險產(chǎn)品的收益水平,有意混淆保險產(chǎn)品與儲蓄的不同特點,不明示風(fēng)險,不講明退保費用、現(xiàn)金價值和費用扣除等關(guān)鍵要素,宣傳保險產(chǎn)品等同于存款并有保險功能,誤導(dǎo)金融消費者,使金融消費者的“存款變保險”。當儲戶需用錢支取時,保險公司按照保單約定的現(xiàn)金價值,即扣除一定金額費用后再“退?！?給消費者造成損失。

2、夸大理財產(chǎn)品收益,誤導(dǎo)宣傳。一些銀行在推薦理財產(chǎn)品時,故意夸大其投資功能,甚至對合同條款并未載明的投資收益率輕易作出保底承諾,隱瞞其不足之處,不充分揭示風(fēng)險,誘導(dǎo)消費者購買。

3、未全面、及時告知有關(guān)收費情況。近年來銀行有償服務(wù)項目越來越多,但部分銀行并沒有按要求公告或告知消費者相應(yīng)收費信息。

4、信用卡業(yè)務(wù)中風(fēng)險提示不夠。有的銀行在辦理信用卡業(yè)務(wù)中,對于信用卡怎樣收取年費,刷多少次免年費、收取多少年費等內(nèi)容,僅僅在信用卡章程中以普通字體告知,而且,受利益驅(qū)動,銀行工作人員在辦卡過程中對罰息和滯納金的計算方式、逾期還款將導(dǎo)致信用記錄不良等風(fēng)險,一般不做過多的提示,許多銀行因此引發(fā)消費者投訴的案例較多。

(四)侵害金融消費者隱私權(quán)

有的銀行對信用信息管理不嚴,導(dǎo)致金融消費者權(quán)益受到侵害,如某客戶在網(wǎng)上投訴辦理一張興業(yè)銀行的信用卡后,收到021-38429733推銷個人保險業(yè)務(wù),并且知道他的卡號、家庭情況等個人信息,客戶對此非常不滿。

二、金融消費者合法權(quán)益受侵害的原因分析

金融消費者合法權(quán)益受侵害情形的頻繁發(fā)生,既有制度不完善以及體制、機制方面的因素,也有金融消費者自身維權(quán)力量不足和金融機構(gòu)經(jīng)營不規(guī)范等多方面的原因。

(一)法律政策規(guī)范缺失,維權(quán)手段約束不力

從法律層面看,現(xiàn)行的《消費者權(quán)益保護法》、《產(chǎn)品質(zhì)量法》及相關(guān)法律并不能很好地保護金融消費者合法權(quán)益。一方面,作為保護消費者權(quán)利的一般性法律,《消費者權(quán)益保護法》盡管適用于保護銀行領(lǐng)域金融消費者的合法權(quán)益,但沒有考慮金融消費者的特殊性、專業(yè)性,并不能給予金融消費者充分的、有針對性的法律保護,調(diào)查反映各地發(fā)生的金融糾紛案例也沒有適用《消費者權(quán)益保護法》進行維權(quán);《產(chǎn)品質(zhì)量法》因其適用對象是實物產(chǎn)品,因為銀行產(chǎn)品與實物產(chǎn)品在形式、內(nèi)容、特點等方面存在不同,《產(chǎn)品質(zhì)量法》并不適用于銀行消費領(lǐng)域。另一方面,《商業(yè)銀行法》、《中國人民銀行法》、《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》等法律盡管在保護金融消費者合法權(quán)益方面作出了一些規(guī)定,但這些法律主要是從監(jiān)管的角度規(guī)范銀行運行秩序,并沒有將保護金融消費者合法權(quán)益作為其立法價值取向,對金融消費者權(quán)利保護也局限于對財產(chǎn)權(quán)進行保護,對公平交易權(quán)等其他合法權(quán)益沒有明確規(guī)定。

從監(jiān)管政策規(guī)定看,近年來,人民銀行、銀監(jiān)會了一些規(guī)章和規(guī)范性文件,對保護金融消費者的財產(chǎn)權(quán)、知情權(quán)、公平交易權(quán)等提出了監(jiān)管要求,但效力層次相對較低,對于金融消費者的合法權(quán)益沒有完整、系統(tǒng)的規(guī)定,不能滿足保護金融消費者合法權(quán)益的實踐需要。

此外,作為銀行業(yè)自律組織,各級銀行業(yè)協(xié)會近年來在服務(wù)規(guī)范、信息披露、投訴管理等方面出臺了一些指導(dǎo)性、自律性公約,加強對金融消費者的權(quán)益保護,但缺乏強制性,當銀行違反這些公約侵害消費者合法權(quán)益時,銀行業(yè)協(xié)會只能采取內(nèi)部通報、協(xié)調(diào)等方式,對銀行業(yè)的約束力自然大打折扣。

(二)受理部門職權(quán)與作用有限,維權(quán)途徑效率不高

一方面,銀監(jiān)部門、銀行業(yè)協(xié)會、銀行機構(gòu)處理糾紛或投訴缺乏公正性與獨立性。盡管銀監(jiān)部門承擔(dān)了部分保護金融消費者合法權(quán)益的職責(zé),但這種職責(zé)附隨于對銀行的業(yè)務(wù)監(jiān)管,并更多地考慮其監(jiān)管業(yè)績與銀行經(jīng)營水平的相關(guān)性,因而可能放松對金融消費者權(quán)益的保護。而且,銀監(jiān)部門對銀行侵害金融消費者合法權(quán)益的行為也缺乏有效的、強有力的處罰措施。同樣,作為銀行業(yè)的自律組織,必須以促進銀行作為會員單位實現(xiàn)共同利益為宗旨,當銀行與金融消費者之間發(fā)生利益沖突時,作為銀行機構(gòu)的“代言人”,很難公正地為金融消費者說話。

另一方面,消費者協(xié)會發(fā)揮的作用非常有限。該協(xié)會作為工商局下屬的事業(yè)單位,囿于其宗旨和法律地位的局限性,加上銀行領(lǐng)域金融消費者權(quán)益糾紛的專業(yè)性和復(fù)雜性,消費者協(xié)會對處理銀行領(lǐng)域金融消費者糾紛缺乏必要的知識與專業(yè)技能,因而很難處理此類案件。如株洲市消費者保護協(xié)會從來沒有受理過金融消費者的投訴,一旦收到此類投訴案件,一般建議其向當?shù)厝嗣胥y行、銀監(jiān)局等投訴處理。

(三)消費者金融知識相對缺乏,自我維權(quán)能力不強

盡管尋常百姓經(jīng)常要與銀行打交道,但由于金融知識專業(yè)性較強,大多數(shù)普通消費者對金融知識的了解可能局限于存貸款、匯款以及銀行卡等基本金融產(chǎn)品的一些常識,對其衍生產(chǎn)品、附加功能、投資風(fēng)險等了解不多,對通過何種方式維護自身權(quán)益也知之甚少。當自身合法權(quán)益受到侵害時,盡管有消費者會采取向有關(guān)主管部門投訴、借助媒體曝光或向法院等方式進行維權(quán),但損失較小時,一些消費者因感覺投訴程序復(fù)雜,要花費大量時間和精力,選擇自認倒霉而主動放棄。

(四)部分銀行業(yè)務(wù)經(jīng)營欠規(guī)范,維護客戶權(quán)益的自覺性不夠

侵害銀行領(lǐng)域金融消費者權(quán)益,責(zé)任主體是銀行。部分銀行憑借其壟斷地位,不遵守金融監(jiān)管規(guī)定,如不按《儲蓄管理條例》及時為客戶辦理掛失手續(xù),不在營業(yè)網(wǎng)點公告有關(guān)服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)價格標準,不在營銷金融產(chǎn)品時履行風(fēng)險告知義務(wù)等,從主觀上構(gòu)成對金融消費者的財產(chǎn)權(quán)、知情權(quán)等的侵害。部分銀行對一些監(jiān)管部門只有原則性規(guī)定或沒有規(guī)定的服務(wù)類業(yè)務(wù),往往從自身利益出發(fā),不遵循合理、質(zhì)價相符的原則,不考慮社會影響程度進行市場定價,金融消費者只能被動接受,顯失公平。

三、健全金融消費者權(quán)益保護機制的思考與建議

構(gòu)建我國金融消費者權(quán)益保護機制,維護金融消費者合法權(quán)益,需要從制度構(gòu)架層面入手進行整體設(shè)計,確保依法維權(quán)、高效維權(quán)和自發(fā)維權(quán)。

(一)完善有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定

維護金融消費者合法權(quán)益應(yīng)有充分的法律授權(quán),建立在強有力的法律基礎(chǔ)上。借鑒美英等國的做法,我國有必要先行制定專門的行政法規(guī)層次的《金融消費者保護條例》,明確金融消費者的法律地位和財產(chǎn)權(quán)、公平交易權(quán)等具體權(quán)利,突出金融消費者合法權(quán)益特別保護的立法價值取向,授權(quán)專門的機構(gòu)行使保護金融消費者合法權(quán)益的職能,強化銀行對金融消費者的告知、信息披露等義務(wù),建立投訴受理和補償機制等,條件成熟時制定《金融消費者權(quán)益保護法》。

(二)設(shè)立專門保護金融消費者合法權(quán)益的機構(gòu)

設(shè)立專門保護金融消費者合法權(quán)益的機構(gòu)是金融消費者有效維權(quán)的重要保障。結(jié)合我國實際,可在相關(guān)法律法規(guī)中明確專門保護金融消費者合法權(quán)益機構(gòu)的職責(zé)和監(jiān)管權(quán)限,包括草擬或制定有關(guān)與金融消費者保護有關(guān)的金融法律法規(guī)、審查銀行制定涉及金融消費者權(quán)益的業(yè)務(wù)操作規(guī)程、受理投訴、對銀行與金融消費者間的糾紛進行調(diào)解、開展金融知識宣傳、對銀行侵害金融消費者合法權(quán)益的行為進行懲戒、建立與監(jiān)管部門在處理投訴方面的信息共享與協(xié)調(diào)機制等。

鑒于人民銀行在目前我國金融體系中處于宏觀管理與相對中立的地位,相對于金融監(jiān)管部門而言,更能給予金融消費者特別的保護。同時考慮目前人民銀行在征信管理、銀行卡、人民幣管理、支付結(jié)算管理等領(lǐng)域?qū)S護金融消費者合法權(quán)益的作用,可從法律上明確由人民銀行牽頭負責(zé)處理金融消費者投訴,同時內(nèi)設(shè)專門負責(zé)金融消費者維權(quán)的部門。

(三)構(gòu)建多元化、分層次的糾紛處理機制

銀行領(lǐng)域的金融糾紛案件有其專業(yè)特殊性,應(yīng)結(jié)合我國監(jiān)管實際建立多元化、分層次的糾紛處理機制,明確銀行機構(gòu)、人民銀行及銀監(jiān)部門、專門保護金融消費者合法權(quán)益的機構(gòu)及人民法院都有處理金融消費者權(quán)益糾紛的職責(zé)。

(四)加強金融知識宣傳教育

開展金融知識宣傳教育,增強金融消費者對現(xiàn)代金融產(chǎn)品、金融服務(wù)和相應(yīng)風(fēng)險的識別和了解,能有效提高金融消費者的自我保護能力。我國專門保護金融消費者合法權(quán)益的機構(gòu)和監(jiān)管部門可借鑒國外一些做法,編制金融消費者教育資料,定期金融消費者保護資訊,借助媒體等開展宣傳教育活動等,建立長效宣傳教育機制;銀行應(yīng)通過其網(wǎng)站、營業(yè)場所積極開展業(yè)務(wù)宣傳。

(五)規(guī)范銀行機構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營行為

人民銀行、銀監(jiān)會等金融管理部門應(yīng)加強對銀行經(jīng)營行為的監(jiān)管,對銀行開展業(yè)務(wù)時應(yīng)履行的告知、提示義務(wù)和合同格式范本等提出明確的監(jiān)管要求,或?qū)赡芮趾鹑谙M者合法權(quán)益的條款、事項進行審查,對銀行服務(wù)收費等涉及面廣、影響大的項目,應(yīng)適時采取相應(yīng)監(jiān)管措施進行規(guī)范。

第7篇：房貸收入證明格式范文

新版建設(shè)部商品房買賣合同范本

溫馨提示：本合同示范文本只是提供給當事人在簽訂合同時的一種參考，當事人須根據(jù)具體實際情況正確選擇適用的條款并作相應(yīng)的調(diào)整，切勿套用，訂立重大合同或者內(nèi)容復(fù)雜的合同最好咨詢相關(guān)的法律專業(yè)人士，感謝您的閱讀下載！

(合同編號：

)

合同雙方當事人：

出賣人：________________________________________________

注冊地址：_____________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：_______________________________________

企業(yè)資質(zhì)證書號：________________________________________

法定代表人：____________聯(lián)系電話：_____________________

郵政編碼：______________________________________________

委托人：_____________地址：_________________________

郵政編碼：_____________聯(lián)系電話：_______________________

委托機構(gòu)：__________________________________________

注冊地址：______________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________

法定代表人：_________聯(lián)系電話：________________________

郵政編碼：______________________________________________

買受人：_______________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：_____________國籍______________

【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【

】_____________________

地址：__________________________________________________

郵政編碼：______________聯(lián)系電話：______________________

【委托人】【

】姓名：____________國籍：_____________

地址：__________________________________________________

郵政編碼：_______________電話：________________________

[釋義]本部分條文是確認買賣雙方當事人的主體資格.

本條款提示點：

1、出賣人的主體資格

我國現(xiàn)行法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為專營開發(fā)企業(yè)和兼營開發(fā)企業(yè)，但無論是哪種類型，都需要具備房地產(chǎn)開發(fā)主管部門頒布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì).不具備開發(fā)資質(zhì)或開發(fā)資質(zhì)已被取締的企業(yè)不能作為出賣人與相對的客戶訂立《商品房》，違者訂立的合同無效.

2、買受人的主體資格

(1)凡具備民事權(quán)利能力的法人和自然人均可作為買受人，

(2)必須具備完全民事行為能力的自然人方可作為簽約人訂立合同，

a、未滿18周歲的未成年人訂立的合同須經(jīng)其監(jiān)護人追認方可生效(已滿16周歲且以自己的勞動收入為主要生活的除外);

b、精神病人或間隙性精神病人在精神病發(fā)作期間訂立的合同須經(jīng)其監(jiān)護人追認方可生效，

(3)未成年人、精神病人的購房行為應(yīng)當由其監(jiān)護人作為法定人代為簽約，

(4)夫妻關(guān)系存續(xù)期間，除夫妻雙方另有約定，無論以夫或妻的名義購買房屋，該房屋所有權(quán)一般均視為夫妻共同財產(chǎn).

3、出賣人委托機構(gòu)

近年來，開發(fā)商委托公司進行房屋銷售的比例日益增加.在這種情形下，應(yīng)當將機構(gòu)的名稱列入本合同，并如實填寫.這樣，既明確體現(xiàn)和保障了開發(fā)商、商之間的委托合同關(guān)系，也保障了購房人的簽約知情權(quán).

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議：

第一條

項目建設(shè)依據(jù).

出賣人以______方式取得位于_______、編號為___________的地塊的土地使用權(quán).【土地使用權(quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號】為________________.

該地塊土地面積為___________，規(guī)劃用途為___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日.

出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】___________.建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為___________，施工許可證號為___________.

____________________________________________________________________.

[釋義]本條是出賣人擁有項目的取得和開發(fā)建設(shè)等前期手續(xù)告知義務(wù)的內(nèi)容，目的是為保障買受人知情權(quán).

本條款的提示點：

1、開發(fā)商土地取得方式

一般情形下，開發(fā)商取得土地的方式為受讓國家出讓的土地(出讓)或轉(zhuǎn)讓受得他人已繳納土地出讓金的土地(轉(zhuǎn)讓).特殊情形下方可獲得國家得無償劃撥地(劃撥)，如開發(fā)商開發(fā)建設(shè)規(guī)劃范疇內(nèi)得經(jīng)濟使用住房.

未變更土地性質(zhì)得集體土地使用權(quán)不能用作房地產(chǎn)開發(fā);非用于經(jīng)濟適用住房建設(shè)得劃撥地不能用作房地產(chǎn)開發(fā);工業(yè)用地出讓地不能用作房地產(chǎn)開發(fā).

2、土地使用年限

根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條的規(guī)定：“土地使用出讓最高年限按下列用途規(guī)定：(一)居住用地70年;(二)工業(yè)用地50

年;(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;(四)商業(yè)旅游、娛樂用地40年;(五)綜合或者其他用地50年.”需要注意的是，該使用年限起始于國有土地使用權(quán)出讓確定之日，而不是買受人訂立購房合同之日;經(jīng)濟使用住房因其土地系劃撥地，故不存在使用年限的問題.

3、商品房項目的名稱無論是現(xiàn)定名還是暫定名，必須與商品發(fā)預(yù)售許可證或其他相關(guān)證件的描述一致.

4、開發(fā)商必須擁有《國有土地使用權(quán)證》方可申請商品房預(yù)售資格.因此，購房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的[土地使用權(quán)出讓合同號]、[土地使用權(quán)劃撥批準文件號]、[劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號]外,更有必要查閱開發(fā)商持有的《國有土地使用權(quán)證》.著重審查兩點：一是看開發(fā)商是否已經(jīng)足額支付土地出讓金(未繳納完畢土地出讓金的開發(fā)商一般持有《臨時國有土地使用證》而非《國有土地使用證》);二是看開發(fā)商是否已將土地辦理抵押貸款(以土地作為抵押物辦理貸款的，《國有土地使用證》上往往作備案登記).

第二條

商品房銷售依據(jù).

買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】.預(yù)售商品房批準機關(guān)為___________，商品房預(yù)售許可證號為___________.

____________________________________________________________________.

[釋義]本條是對商品房銷售的描述.

本條款提示點：

1、期房與現(xiàn)房的比較

期房即預(yù)售商品房，是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售的商品房為期房.現(xiàn)房指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，消費者在簽約后立即可以辦理入住并取得分戶權(quán)證.

期房相對于現(xiàn)房，具有下列特點：

優(yōu)勢：(1)期房一般較現(xiàn)房便宜;

(2)期房的選擇空間較現(xiàn)房大;

(3)隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，新樓盤品質(zhì)較舊盤有明顯提升.

劣勢：具備延期交付、品質(zhì)變差、權(quán)證不能按期交付等法律風(fēng)險.

2、商品房預(yù)售許可證的法律效力

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效.”

3、商品房銷售的其他依據(jù)

一般來說，開發(fā)商除獲得《商品房預(yù)售許可證》外，還應(yīng)具備下列證件：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》即俗稱的“五證齊全，方可預(yù)售”.

房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證有按棟編號發(fā)放、按批號編號發(fā)放等形式，購房人在購房時應(yīng)“對號入座”，提高自身風(fēng)險防范能力.

第三條

買受人所購商品房的基本情況.

買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準)為本合同第一條規(guī)定的項目中的：

第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房.該商品房的用途為___________，屬___________結(jié)構(gòu)，層高為___________，建筑層數(shù)地上___________層，地下

___________層.

該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】.

該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積___________平方米(有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明見附件二).

____________________________________________________________________.

____________________________________________________________________.

[釋義]本條是對合同標的物的詳細描述

本條款提示點：

本條涉及到若干建筑專業(yè)術(shù)語及建筑規(guī)范，購房人在購房時應(yīng)更加切實注意.

1、商品房的用途與房屋結(jié)構(gòu)

這兩項對于開發(fā)商而言，是其確定工程建設(shè)成本的關(guān)鍵點，專業(yè)辦公用寫字樓的工程建設(shè)成本一般比磚混結(jié)構(gòu)建筑物建筑成本高出數(shù)倍.因此，購房人在選購房屋時應(yīng)當加以落實.

商品房的用途主要有居住、辦公、商品、商住、停車等種類，其用途一經(jīng)確定，合同雙方不履行法律手續(xù)不得擅自變更.房屋結(jié)構(gòu)主要有磚混、框架、鋼混等幾種，不同結(jié)構(gòu)的房屋其使用功能和耐用程度各異.

2、層高≠凈高

層高指一層地面至上一層地面的距離，凈高則是指地面至天花板的距離，凈高=層高-樓板厚度.

購房人在選擇預(yù)售商品房時應(yīng)考慮上述兩者之間的差異.

3、陽臺

陽臺的封閉與否對計算商品房的建筑面積至關(guān)重要，根據(jù)現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)劃》的規(guī)定，封閉陽臺按全面積計算使用面積，而敞開式陽臺則按全面積的一半計算使用面積.

4、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分攤建筑面積及使用面積之間的聯(lián)系.

該套商品房建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公共部位與公用房屋分攤建筑面積

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)強體面積+陽臺面積

第四條

計價方式與價款.

出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商品房價款：

1、按建筑面積計算，該商品房單價為(___________幣)每平方米______元，總金額(___________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整.

2、按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為(___________幣)每平方米__________元，總金額(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整.

3、按套(單元)計算，該商品房總價款為(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整.

4、__________________________________________________

.

[釋義]本條是關(guān)于商品房計價方式與價款的約定.

本條款提示點：

1、計價方式的改革

多年來，我國一直采用按照建筑面積計價的方式銷售商品房，但該種計價方式卻存在著諸多弊病，集中體現(xiàn)在總的公用建筑面積難以確定，公用建筑面積計算分攤復(fù)雜，開發(fā)商非善意誤算等.隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的活躍與發(fā)展，我國北京等地區(qū)已經(jīng)推行按套內(nèi)建筑面積計價.相信不久的將來，按套內(nèi)建筑面積計價將成為我國房地產(chǎn)市場的主要計價方式，使購房人真正能享受到“明明白白購房”的待遇.

2、購房人應(yīng)注意商品房“價外價”問題

個別開發(fā)商除收取按面積記得的總價款外，還會向購房人提出收取配套費、教育實施費等其他收費項目，因此，購房人在支付房款時應(yīng)當對這些收費項目加以關(guān)注，如開發(fā)商沒有法定收費依據(jù)的，購房人可以拒付.

第五條

面積確認及面積差異處理.

根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】(本條款中均簡稱面積)為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理.

當事人選擇按套計價的，不適用本條約定.

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準.

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第_____種方式進行處理：

1、雙方自行約定：

(1)_________________________________________________;

(2)____________________________________________;

(3)_______________________________________________;

(4)_________________________________________________.

2、雙方同意按以下原則處理：

(1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款;

(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房.

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息.

買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人.產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人.

產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

面積誤差比=────────────────_100%

合同約定面積

因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當簽署補充協(xié)議.

[釋義]本條是對房屋面積確認依據(jù)及房屋面積差異處理方式的約定.

本條款的法律依據(jù)：建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式.合同未作約定的，接以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款;(二)面積誤差比絕對值超出3

%時，買受人有權(quán)退房.買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息.買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3

%以內(nèi)(含3

%)部分的房價款由買受人補足;超出3

%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人.產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3

%以內(nèi)

(含3

%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3

%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人.

產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

面積誤差比=------------------------------------_100%

合同約定面積

本條款提示點：

1、面積確認標準

本條規(guī)定以建筑面積或套內(nèi)建筑面積為面積確認的依據(jù)標準，但購房人在簽約時亦可主張上述兩項面積同時作為依據(jù)標準.

2、產(chǎn)權(quán)登記面積與購房人實際所得面積不符時的處理

產(chǎn)權(quán)登記面積是指房地產(chǎn)行政主管部門確認登記的面積，一般情形下產(chǎn)權(quán)登記面積即等同于購房人實際所得到的面積，但如果產(chǎn)權(quán)登記測繪單位所作出的測量結(jié)果與購房人的實得面積不符，購房人依舊有權(quán)利聘請專業(yè)測量公司重新測量，并要求房地產(chǎn)行政主管部門對原產(chǎn)權(quán)登記面積作出修正處理.

3、自行約定的方式

基于設(shè)計原因，施工原因以及其他原因，開發(fā)商在預(yù)售商品房實往往不愿意接受按《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定簽訂面積差異處理條款，而建議購房人選擇自行約定的方式，常見的約定方式包括：

(1)買受人不要求退房，按照產(chǎn)權(quán)登記面積和原約定每平方米價格實施多退少補;(該條款的約定從法律上分析仍然存在問題，如某合同原定面積為80平方米，建成面積達__0平方米，即使開發(fā)商主張該特別約定，由于約定面積差異已經(jīng)對原合同造成了實質(zhì)性破壞，法院最終還是會按法定標準而不會按約定標準裁決)

(2)正負3%內(nèi)實施多退少補，多于3%部分按原單價打折計算房價;少于3%部分按原單價上浮一定比例退還房款;

(3)將《辦法》規(guī)定的臨界點3%調(diào)整為臨界點5%;(從開發(fā)商的利益分析，此條款最符合其利益)

(4)總價包死條款，即無論產(chǎn)權(quán)登記面積是否與約定面積發(fā)生差異，均按約定總價計算房款.(對于廣泛采用通用文本約定的樓盤，購房人可選擇性使用該條款.就筆者的個人閱歷，很少有開發(fā)商在交房后因為測定面積比約定面積少而退款的，而建成后要求購房人補繳購房款的卻是屢見不鮮.)

相比而言，上述約定方式均沒有本條款第二種方式那樣更能維護購房人的合法權(quán)益，因此建議購房人在簽訂合同時選擇該種面積差異處理方式.

__市國土資源和房屋管理局擬定的“北京版式范文本”中采用的是建筑面積差異與處理條款，更重視了對購房人權(quán)益的保障.

第六條

付款方式及期限.

買受人按下列第__________種方式按期付款：

1、一次性付款______________________________________.

2、分期付款__________________________________________.

3、其他方式_________________________________________.

[釋義]本條是對付款方式及付款時間的約定

本條款提示點：

1、一次性付款

(1)一次性付款的本意是指購房人在約定期限內(nèi)向開發(fā)商支付完畢100%的購房款，但在實踐當中，不少開發(fā)商同意選擇一次性付款的客戶在簽約是只支付90%-95%的購房款，留存5%-10%的購房款至房屋交接或權(quán)證發(fā)放時再行給付.

(2)開發(fā)商為鼓勵購房人選擇一次性付款方式，往往會在商品房定價的基礎(chǔ)上給予一次性付款購房人一定比例的折扣.購房人如選擇此種付款方式，可以適時提出折扣請求.

2、按揭付款

(1)按揭付款不屬于分期付款，現(xiàn)在開發(fā)商與銀行已經(jīng)在付款方式上取得可高度一致，就是銀行為按揭客戶向開發(fā)商提供一次性付款.對開發(fā)商而言，按揭購房人在完善其按揭貸款手續(xù)后就已經(jīng)獲得了銀行支付的全額房款，購房人只是按與銀行簽訂的《》逐月向銀行還款而已.

(2)按揭付款方式所產(chǎn)生的法律關(guān)系：

a、主合同關(guān)系有兩個：一是開發(fā)商與購房人之間的商品房買賣合同關(guān)系;二是購房人與銀行之間的借款合同關(guān)系，

b、從合同關(guān)系有三個：一是購房人以所購物業(yè)作為抵押物與銀行之間發(fā)生的抵押合同關(guān)系;二是開發(fā)商為購房人貸款而向銀行提供的保證合同關(guān)系(有的銀行還要求開發(fā)商提供一定數(shù)額的保證金擔(dān)保);三是銀行與開發(fā)商之間的回購法律關(guān)系，即當購房人逾期未還款構(gòu)成違約，銀行依法處分抵押房產(chǎn)，開發(fā)商向銀行承諾無條件回購該房產(chǎn)，并將回購房款優(yōu)先直接清償銀行貸款本息，對此購房人在按揭貸款合同中予以書面確認.

(3)按揭付款條款在簽約時屬于效力待定的條款，該條款生效的必備要件是銀行同意向按揭購房人發(fā)放貸款，并與其簽訂《借款合同》，如屬不可歸責(zé)于當事人雙方的事由銀行拒絕為購房人提供按揭貸款的，則該條款對買賣雙方不具備約束力，由此造成《商品房買賣合同》不能履行雙方互不負違約責(zé)任，當事人雙方可以請求解除《商品房買賣合同》，開發(fā)商應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房人.但如是因為買、賣雙方作為或者不作為的行為導(dǎo)致銀行按揭不能，則需要由責(zé)任人承擔(dān)其相應(yīng)的違約責(zé)任，如購房人不提供或提供虛假的申貸資料，開發(fā)商拒不承擔(dān)銀行要求的保證擔(dān)保責(zé)任等.

(4)按揭付款方式后續(xù)法律問題

a、因商品房買賣合同被確認為無效或者被撤銷、解除，致使按揭貸款的目的無法實現(xiàn)，買賣雙方及銀行均有權(quán)解除按揭貸款合同，開發(fā)商應(yīng)將所收款項分別退還給購房人和銀行;

b、開發(fā)商作為擔(dān)保人為購房人按揭貸款提供保證擔(dān)保的方式有兩種：一是階段性保證擔(dān)保，即開發(fā)商提供保證擔(dān)保的保證期間為按揭貸款合同簽訂之日起至購房人獲得分戶產(chǎn)權(quán)證并將其房屋所有權(quán)辦理他項權(quán)利登記之日止;二是全程保證擔(dān)保，即開發(fā)商在購房人向銀行償還全部貸款本息之前均需承擔(dān)保證擔(dān)保責(zé)任.按最高院司法解釋的規(guī)定，購房人未按照按揭貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續(xù)，銀行如起訴購房人要求償還貸款本息或主張房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當追加開發(fā)商為共同被告，開發(fā)商提供全程擔(dān)保的除外.如果銀行起訴時買賣人與銀行尚未完善抵押登記手續(xù)，則開發(fā)商無論是提供哪種方式的保證擔(dān)保都會被列為共同被告.

開發(fā)商盡早為購房人辦理分戶權(quán)證的意義不僅是履行自身《商品房買賣合同》所約定的義務(wù)，還具備解除自身擔(dān)保法律風(fēng)險的功能和作用.從近年法院受理的案件類型分析，按揭購房人逾期付款違約糾紛已成為一類主要民事糾紛，即每個樓盤都存在著一定比例的按揭購房人逾期不歸還銀行貸款的風(fēng)險隱患，開發(fā)商如不重視此類糾紛的預(yù)防和風(fēng)險防范，將造成不必要的經(jīng)濟損失.

第七條

買受人逾期付款的違約責(zé)任.

買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第__________種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理(不作累加)

(1)逾期在_____日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行;

(2)逾期超過_____日后，出賣人有權(quán)解除合同.出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的_____%向出賣人支付違約金.買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____

(該比率應(yīng)不小于第(1)項中的比率)的違約金.

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定.

2.

_________________________________________________.

[釋義]本條是對購房人逾期違約金責(zé)任進行約定的條款

本條款提示點;

1、逾期付款違約責(zé)任分析

逾期付款是買賣合同中的一種典型違約行為，逾期付款未達一定期間，構(gòu)成根本違約.構(gòu)成一般違約的，守約方有權(quán)要求違約方履行合同并支付一定的違約金;構(gòu)成根本違約的，守約方除有權(quán)單方面解除合同外，還有權(quán)要求違約方支付承擔(dān)由于終止合同所造成的相應(yīng)經(jīng)濟損失.

基于一般違約與根本違約的理論依據(jù)，示范文本建立了兩種相輔相成的違約責(zé)任救濟方式.

2、如何設(shè)定一般違約與根本違約的合理期間

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定;出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外.法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月.對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅.

從上述司法解釋分析，基于商品房買賣合同所涉及的標的物是一項重大資產(chǎn)，司法解釋的擬定者期望買、賣雙方都給予違約方相對較長期限的包容和理解，不主張權(quán)利人過快的享有單方解約權(quán).因此，我們建議：在設(shè)定本條所規(guī)定的開發(fā)商有單方解約權(quán)的期間條款時，一般應(yīng)定為3個月為宜，至少不應(yīng)少于2個月，如果購房人在簽訂之后由于偶然性原因造成流動資金周轉(zhuǎn)困難而不能如期履約，購房人亦有合理期間進行調(diào)整.

3、逾期付款違約金標準的設(shè)定

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額.該《解釋》第十七條又規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算發(fā)法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算.逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定.

結(jié)合上述兩條司法解釋，逾期付款違約金設(shè)定的標準一般應(yīng)設(shè)在下列區(qū)間內(nèi)：不低于同期銀行活期存款利率標準，不高于同期銀行逾期貸款利率的__0%.設(shè)定的標準如果低于或高于上述期間，都有可能導(dǎo)致約定的條款存在法律效力上的瑕疵.

個案分析：李小姐每月要還銀行貸款5000元，按照銀行對大多數(shù)客戶執(zhí)行的5年期以上商業(yè)房貸年利率5.508%來計算：

1.調(diào)整前：按利率萬分之二點一來計算，即5000元_2.1/10000=1.05元(計算公式為：月還款額_萬分之二點一).也就是說，李小姐每拖延一天，就要多交1.05元.2.調(diào)整后：銀行新執(zhí)行的日罰息利率為5.508%_(1+30%)/365至5.508%_(1+50%)/365，為

1.96元—2.26元.對于李小姐來說，她每拖延一日，最少需交納0.98元，最多則為1.__元.?

第八條

交付期限.

出賣人應(yīng)當在_____年_____月_____日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1.該商品房經(jīng)驗收合格.

2.該商品房經(jīng)綜合驗收合格.

3.該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格.

4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件.

5.____________________________________________________.

但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起_____日內(nèi)告知買受人的;

2、___________________________________________________

.

[釋義]本條時對合同標的物交付時間的約定，同時約定了交付的房屋應(yīng)具備的條件.

本條款提示點

1、如何理解四項條件

所謂工程驗收是指對建筑工程本身的驗收，包括對房屋基礎(chǔ)、主體、水電、排風(fēng)排氣、內(nèi)外裝飾的驗收，但不包括小區(qū)道路、綠化、停車場及其他配套設(shè)施的驗收.組織工程驗收的主體是開發(fā)商本身，由其組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位并會同當?shù)亟ㄔO(shè)質(zhì)監(jiān)單位共同參加，竣工驗收合格的，開發(fā)商應(yīng)于15日內(nèi)向建設(shè)主管部門備案.對購房人而言，如果選擇的是該條件，開發(fā)商只需要獲得建設(shè)主管部門發(fā)出的《竣工驗收備案證》即滿付條件.

該商品房經(jīng)綜合驗收合格，是指對整個小區(qū)包括主體工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、綠化等進行的整體驗收，分期綜合驗收是指對分期建設(shè)的小區(qū)按期進行綜合驗收.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件，是指開發(fā)商在獲得工程驗收備案證、規(guī)劃驗收證明、消防驗收證明、電梯安全證明、環(huán)保、供電、供水、燃氣等配套驗收證明的基礎(chǔ)上向建設(shè)主管部門申請辦理《新建住宅交付使用許可證》(全國各地對此法律文件的名稱有所區(qū)別)，待建設(shè)主管部門頒發(fā)許可證書方才滿付條件.

2、對于各條件的選擇

站在開發(fā)商的角度，往往首選第一項標準，即工程驗收合格即滿付條件，這本身也是法定的最低條件，我國《建筑法》、《合同法》均強制性規(guī)定未經(jīng)竣工驗收的工程不得交付使用.

站在購房人的角度，應(yīng)首選第四項條件，即取得商品住宅交付使用批準文件，它不僅滿足工程驗收的各項條件，還需要開發(fā)商建成的商品房具備規(guī)劃驗收、消防驗收和其他配套設(shè)施的驗收證明，能最大限度的保障購房人所購物業(yè)的質(zhì)量和功能.

__市新版《__市商品房預(yù)售合同》示范文本對本條進行修改，具體如下：“該商品房交付時應(yīng)當符合下列第1、2項和第項所列條件;該商品房為住宅的，出賣人還應(yīng)當提供《住宅質(zhì)量》和《住宅使用》.

1、該商品房已取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表;

2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的該商品房面積實測技術(shù)報告書;

3、出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權(quán)屬證明;

4、滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施達到的條件;

5、_________________;6__________________;7___________________.

__市于__年7月1日起已停辦商品房綜合驗收業(yè)務(wù)，原因是：廣州地區(qū)開發(fā)商與購房人有關(guān)“綜合驗收”的矛盾由來已久，一些購房人在收樓時嚴格按《__市商品住宅建設(shè)項目驗收管理辦法》規(guī)定，在收樓時要看到“綜合驗收”合格書才肯收樓，否則就認為自己的權(quán)益無法得到保證.但事實上，由于一些開發(fā)商的房地產(chǎn)項目是分期進行的，在完成全部開發(fā)前，根本不可能拿到“綜合驗收”通知書.因而，雙方在收樓有關(guān)綜合驗收手續(xù)有沒有的爭執(zhí)，也屢見不鮮.__市房管局人士對此表示，取消綜合驗收也不會對業(yè)主辦理房產(chǎn)證有任何影響.因為發(fā)放房產(chǎn)證，是以樓盤是否通過專業(yè)驗收為依據(jù)，而不是以綜合驗收為依據(jù).

3、開發(fā)商據(jù)實延期條款

(1)不可抗力僅指不可預(yù)見，不可避免并不能客服的客觀情況.造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災(zāi)害，如洪水、地震、臺風(fēng)、海嘯等;二是政府行為，如發(fā)生戰(zhàn)爭、強制征收等.在發(fā)生不可抗力的事由后，開發(fā)商必須在合同約定的期限內(nèi)將不可抗力的相關(guān)情況告知購房人，否則既使發(fā)生了不可抗力的事由開發(fā)商仍然需要承擔(dān)延期交房責(zé)任.

不可抗力的條件是非常嚴格的，開發(fā)商不得濫用不可抗力條款，即使是在__年“非典”流行期間，非疫區(qū)、非因疫情直接導(dǎo)致施工停頓的工程都不能認定為“不可抗力”事由，那么“雨季停工”、“技術(shù)困難”等事由就更不能成為“不可抗力”的理由.

(2)其他免責(zé)事由

對于開發(fā)商而言，按約定期限向購房人交付房屋是其主要的合同義務(wù)，非特殊原因不得免責(zé).中消協(xié)在評點房地產(chǎn)業(yè)“霸王條款”中對本條作了重點提示，如某房地產(chǎn)開發(fā)商向購房人提供的中提出一個條款：“非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等.出賣人在交房時告知買受人即可據(jù)實予以延期交房.”

中消協(xié)對此的點評意見是：在上述原因中，有的確實可以作為免責(zé)事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實行部分或全部免責(zé).有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決導(dǎo)致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開發(fā)商向購房人承擔(dān)違約責(zé)任.其實像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準備的，不能作為免責(zé)事由.而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發(fā)商應(yīng)向消費者承擔(dān)違約責(zé)任，再依法律、依約定向第三人追償.該格式條款私自擴大自己的免責(zé)范圍，將第三方對開發(fā)商違約的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上，使開發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任.

第九條

出賣人逾期交房的違約責(zé)任.

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第______種方式處理：

1、按逾期時間，分別處理(不作累加)

(1)逾期不超過_____日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行;

(2)逾期超過_____日后，買受人有權(quán)解除合同.買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當自買受人解除合同通知到達之日起____天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的_____%向買受人支付違約金.買受人要求繼續(xù)履行合同的，

合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______(該比率應(yīng)不小于

第(1)項中的比率)的違約金.

2、____________________________________________________.

[釋義]本條是對開發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任的約定.

本條款的提示點：

1、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：如雙方?jīng)]有約定或者約定不明，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定.這個標準相對于購房人逾期付款責(zé)任，標準是不同的.司法解釋顯然更側(cè)重保護購房人的權(quán)益，因為從實際意義上分析：同地段同類房屋租金標準往往比全部購房款的同期銀行貸款利率還要高的多.筆者在__年曾經(jīng)辦理過一樁類似訴訟，按全部購房款的同期銀行貸款利率標準和按__市價格認證中心出具的《估價報告》體現(xiàn)的同地段同類房屋租金標準比較，兩者存在3倍的差別.

2、從約定的角度分析本條款，本條款的各項設(shè)置應(yīng)與第七條的約定相對等.如開發(fā)商逾期交付房屋的違約金比例與購房人逾期支付購房款的違約金比例相同，構(gòu)成根本違約期間相同等.

3、開發(fā)商逾期交房構(gòu)成合同解除需要承擔(dān)的責(zé)任：如果因開發(fā)商逾期交付房屋導(dǎo)致購房人解除《商品房買賣合同》的，開發(fā)商除了需要承擔(dān)本條款約定的違約責(zé)任外，還需要承擔(dān)購房人支付購房款后約定交房期間之前的利息損失，該損失可按照同期銀行利息標準執(zhí)行.

第十條

規(guī)劃、設(shè)計變更的約定.

經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi)，

書面通知買受人：

(1)該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向;

(2)__________________________________________________;

(3)__________________________________________________;

(4)__________________________________________________;

(5)__________________________________________________;

(6)__________________________________________________;

(7)__________________________________________________.

買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù).買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更.出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房.

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按

__________利率付給利息.買受人不退房的，應(yīng)當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議.

[釋義]本條是對有關(guān)商品房規(guī)劃、設(shè)計變更的程序、范圍及法律后果的約定.

本條款的提示點：

1、本條款的法律依據(jù)為《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定，該條款為：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房.商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計.經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人.買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù).買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任.”

2、本條所謂的規(guī)劃、設(shè)計變更包括法定變更和約定變更兩種.法定變更是指商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的變更;約定變更是指合同雙方當事人在合同中明文約定的影響商品房質(zhì)量或者使用功能的規(guī)劃、設(shè)計變更.如開發(fā)商將原設(shè)計應(yīng)用的現(xiàn)澆樓板改為預(yù)制樓板，將原設(shè)計使用的隔音材料改為非隔音材料等.但是有的規(guī)劃、設(shè)計事項在原合同中沒有約定，并且不影響商品房的質(zhì)量和使用功能的，如開發(fā)商將原設(shè)計的普通電話線預(yù)埋變更為加裝以太網(wǎng)預(yù)埋，電線桿位置變更等，開發(fā)商可以不通知購房人.