物業維護部精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的物業維護部主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：物業維護部范文

物業告業主不交水、電、垃圾費，業主反訴物業公司不作為——9月13日上午9時30分，75歲的邢臺市民郭建華將自己所住小區勝利北小區的勝利物業管理有限責任公司告上法庭，邢臺市橋西法院中興路法庭當日受理此案。據悉，類似物業糾紛案在邢臺尚屬首例。

今年6月3日，邢臺市勝利物業管理有限責任公司在向法庭遞交的起訴狀中稱：原告公司負責勝利小區的物業管理，負責該轄區各住戶的供暖、供水、供電及垃圾處理等業務，被告郭建華住在該區7號樓3單元102室，自1998年7月至2005年5月，被告欠原告水費 604.40元，電費1620.90元，垃圾管理費780元及暖氣費2692.40元，欠款共計5697.70元，經多次催要至今分文未付，無奈，原告訴于法庭。

而被告業主郭建華則向法庭提出了不同的看法，郭建華在民事反訴狀中稱：他是1996年初購置勝利北小區7號樓3單元102室，并于1998年初住進該房，當時勝利物業管理有限責任公司就對該小區實施管理。然而由于物業公司疏于管理，郭建華于2000年11月發現緊靠自家居室南墻外的暖氣管道溝內有積水，水深80厘米，且積水順著暖氣管道繞居室根基一圈，久而久之造成外室西墻、衛生間四圍、廚房西墻以及樓道墻壁不同程度裂縫。郭建華自2002年6月發現裂縫后就一直向物業公司反映，要求采取措施，給予維修，然而物業公司只在2003年把積水抽了，對郭建華住房的裂縫沒有再管，至今郭建華仍住在墻體四處裂縫的房子之中。因此郭建華提出在物業不作為的條件下，作為業主可以拒交相關費用，同時要求對方停止侵犯自己的住房權。

據郭建華的律師董運池介紹，七旬老人“單挑”物業的案例在邢臺尚屬首例，不管結果如何，該案的受理在喚醒業主維權意識、規范物業公司和業主雙方行為，以及貫徹《物業管理條例》方面都有重要意義。

燕趙都市報

第2篇：物業維護部范文

（1．內蒙古大興安嶺林業科學技術研究所，牙克石022150;2．內蒙古汗馬國家級自然保護區管理局，金河022359）

摘要：2011年，采用樣線調查、定點觀察、紅外自動相機監測以及查詢資料等調查方法，對內蒙古汗馬國家級自然保護區的珍稀瀕危野生脊椎動物進行了調查。結果顯示，內蒙古汗馬國家級自然保護區有珍稀瀕危野生動物約56種，占保護區陸棲脊椎動物293種的18.64%。其中：魚類2種，兩棲類1種，爬行類1種，鳥類42種，獸類10種，國家一級重點保護野生動物7種，國家二級重點保護野生動物36種。在《瀕危野生動植物國際貿易公約》附錄中的獸類有3種，鳥類有28種。在《世界自然保護聯盟》中魚類2種，兩棲類1種，爬行類1種，鳥類27種，獸類4種。在珍稀瀕危野生動物中，常見種16種，少見種27種，稀有種12種。

關鍵詞 ：汗馬；珍稀瀕危；野生動物

中圖分類號：S759.9

文獻標識碼：B

收稿日期：2014-12-11

作者簡介：李榮魁（1979 -），男，陜西省旬陽人，林業工程師．

內蒙古汗馬國家級自然保護區位于內蒙古大興安嶺西坡北部，行政隸屬于內蒙古呼倫貝爾市根河市境內。保護區早在1958年林業部批準的《大興安嶺開發規劃總方案》中就將汗馬規劃為自然保護區，1979年5月黑龍江省革命委員會龍革辦25號文件，正式確認汗馬、呼中為大興安嶺自然保護區，較早的規劃為保護區，確保了這片區域沒有遭到采伐，加之周邊人為活動少、干擾少，區內沒有任何居民和生產經營活動，是我國保存最為完整的寒溫帶原始明亮針葉林地區之一。但由于受到經濟和體制上的制約，保護區管理機構成立較晚，直至2007年才成立了內蒙古汗馬國家級自然保護區管理局。保護區僅在2001年進行了一次較大規模的森林資源調查和森林專業調查外，沒有再進行較為全面系統的調查研究，鑒于此，汗馬管理局在2010～2012年為時3年，對汗馬自然保護區的野生動、植物資源進行了一次全面的調查研究。文章僅就保護區的珍稀瀕危野生動物資源調查做以描述。

1 調查區域概況

內蒙古汗馬國家級自然保護區位于內蒙古大興安嶺山脈西坡北部，根河市境內，地理坐標為E122°23’34”—122°52’46”．N51°20’02”~51°49’48”。保護區總面積107348hm2，森林覆蓋率88.4%，是我國保存最為完整的寒溫帶原始明亮針葉林地區之一。保護區地處大興安嶺北部主脊西側，海拔較高，屬中山山地，總的趨勢是北高南低，四周環山，形成較狹長的南北走向河谷，平均海拔1000～1300m之間，最高海拔1418m，最低海拔824m。保護區屬寒溫帶大陸性季風氣候，冬季寒冷而漫長，積雪深厚，夏季溫涼短暫，濕潤多雨，春季干燥風大，四季溫差和晝夜溫差大。年平均氣溫5.3℃，極端最高氣溫35.4℃，極端最低氣溫-49.6℃，全年有7個月的時間有積雪，最大積雪深度100cm。早霜一般在9月上旬，晚霜一般在6月上旬，無霜期80～90d。

汗馬自然保護區野生植物種類統計為620種，隸屬于110科296屬，保護區主要樹種有興安落葉松（Larix gmelin）、樟子松（Pinus sylvestris var.mongolica）、白樺（Betula platyphylla Suk）、山楊（Populus davidiana）、甜楊（Populus suaveolens Fisch）和鉆天柳（Chosenia arbutifolia （Pall.）A．Smv.）等。保護區陸棲脊椎動物293種，其中：鳥類16目44科204種，獸類6目16科51種，魚類6目9科28種，兩棲爬行類4目7科10種。保護區地帶性植被屬于典型的寒溫帶明亮針葉林，其主要植被類型有偃松矮曲林（Com. Pinmila）、偃松灌叢（Form. Pinespumila）、興安落葉松林（Form.larix gmelin）、樟子松林（Form．pinus sylvestris var. mongolica）、興安落葉松—一白樺混交林（Form.Larix gmelin，Betulaplatyphylla）、白樺林（Form. Betula platyphlla）、甜楊林（Form. Populus suaveolens）、鉆天柳林（Form.Chosenia arbutifolia）、柴樺灌木沼澤（Form.Betula fruticosa）等。

2 研究方法

此次采用樣線調查、紅外自動相機監測、訪問調查以及查詢資料等多種調查方法，對汗馬自然保護區進行了調查。由于調查強度、氣候、環境及人為干擾等因素，使樣線法計算種群數量易造成的數據偏差較大，但可獲取發現物種相對豐富度的指標，樣線調查法作為此次物種豐富度調查的主要方法，而不進行絕對數量計算。紅外自動相機技術在20世紀90年代逐漸發展成熟，廣泛用于動物種群數量和密度的研究。在此次調查中，將紅外自動相機監測、訪問調查作為樣線調查的輔助方法，資料查詢作為最后調查的補充，補充實地調查中沒有記錄到的物種。

2.1 樣線調查

使用樣線法調查，在區域內共布設22條長約為8.5～11.5km，總長度237km的樣線。沿樣線行進期間，只記錄所遇見的實體、嗚叫和判斷為新鮮（<24h）的野生動物足跡鏈、糞便、食痕等活動痕跡的數量。

根據樣線調查所發現各種物體的實體數和新鮮活動痕跡數占樣線總長度的比值即Zi=Ni/L（Z1：指物種豐富度的相對指標；N．指第i個物種的數量，L指樣線長度），作為汗馬保護區內的珍稀瀕危野生動物種群狀況分為常見種（Z>0.1）、少見種（0.0l<Z<0.1）和稀有種（2<0.01）3種情況，并參考《瀕危野生動植物種國際貿易公約》（CITES）附錄、《世界自然保護聯盟》（IUCN）和《國家重點保護野生動物名錄》進行瀕危狀況分析。在樣線調查、紅外自動相機監測、訪問調查沒有記錄到的物種，僅在文獻資料查詢到的物種均列入稀有種。

2.2 紅外相機監測

野生動物較集中分布的石砬山、牛耳湖、牛腿湖、堿場等地共計布設40部紅外自動照相機，對本區內的野生動物進行調查，每月更換1次電池并取回監測數據。

2.3 定點觀測

在保護區的重要水域牛耳湖周邊搭設隱蔽帳篷，從4月15日至6月15日和9月5日至10月20日，在候鳥的遷徙季節利用觀鳥鏡對遷徙的水域鳥類進行觀測記錄，并用數碼技術進行拍攝。

3 結果與分析

3.1 物種組成

經調查，汗馬國家級自然保護區共有珍稀瀕危野生動物56種，占保護區野生動物293種的19.11%，其中：魚類2種，兩棲類1種，爬行類1種，鳥類42種，獸類10種。

3.1.1 國家級保護物種

保護區有國家重點保護野生動物45種，占內蒙古大興安嶺林區重點保護野生動物的63%。其中：國家一級重點保護野生動物有原麝、紫貂、貂熊、黑嘴松雞、金雕、中華秋沙鴨、白尾海雕7種；國家二級重點保護野生動物有赤頸鵬鷓、白額雁、大天鵝、小天鵝、鴛鴦、鳳頭蜂鷹、黑鳶、蒼鷹、雀鷹、松雀鷹、大鵟、普通鵟、毛腳鵟、烏雕、鵲鷂、白腹鷂、鶚、游隼、燕隼、紅隼、紅腳隼、花尾榛雞、灰鶴、蓑羽鶴、普通角鶚、雪鶚、雕鶚、猛鶚、長尾林鶚、烏林鶚、長耳鶚、鬼鶚、棕熊、水獺、猞猁、馬鹿、駝鹿、雪兔36種。其中，鳥類36種，獸類9種。

3.1.2 《瀕危野生動植物種國際貿易公約》物種

保護區有CITES附錄物種31種，其中：附錄I物種有白尾海雕和棕熊2種；附錄Ⅱ物種有花臉鴨、鶚、鳳頭蜂鷹、黑耳鳶、雀鷹、蒼鷹、日本松雀鷹、普通鵟、大鵟、烏雕、金雕、毛腳鵟、鵲鷂、白腹鷂、游隼、燕隼、紅腳隼、紅隼、蓑羽鶴、東方角鶚、雕鶚、鬼鶚、猛鶚、長尾林鶚、烏林鸮、長耳鶚、雪鶚、貂熊、原麝等29種。其中，鳥類28種，獸類3種。

3.1.3 《世界自然保護聯盟》物種

在IUCN中物種有33種，其中：EN（瀕危種）有哲羅魚、細鱗魚、烏雕、白尾海雕、黑嘴松雞、蓑羽鶴、孤沙錐、雕鶚、鬼鶚、棕熊、原麝等11種；VU（易危種）有極北鯢、烏蘇里蝮、白額雁、小白額雁、花臉鴨、青頭潛鴨、鴛鴦、鶚、鳳頭蜂鷹、毛腳鵟、金雕、鵲鷂、白腹鷂、游隼、紅隼、花尾榛雞、東方角鶚、烏林鶚、長尾林鶚、猛鶚、猞猁、豹貓等22種。其中，魚類2種，兩棲類1種，爬行類2種，鳥類24種，獸類4種。

3.2 種群狀況及分布

3.2.1 常見種

作為保護區常見種的珍稀瀕危野生動物有細鱗魚、豆雁、花臉鴨、鴛鴦、普通鵟、鵲鷂、紅隼、黑嘴松雞、花尾榛雞、東方角鶚、烏林鶚、紫貂、雪兔、原麝、駝鹿等16種。值得指出的是，列入國家一級重點保護野生動物的原麝和列入國家二級重點保護野生動物的鴛鴦、普通鵟、黑嘴松雞、花尾榛雞、烏林鶚、紫貂、雪兔、駝鹿和原麝均有相當數量的分布，尤其是獸類的紫貂、駝鹿和雪兔以及鳥類的黑嘴松雞和花尾榛雞的遇見率非常的高，隨時都可以看到他們的足跡、糞便、食痕或實體。

紫貂在汗馬保護區全區均有分布，主要棲息于偃松一落葉松林、偃松灌叢、興安杜鵑——落葉松林、杜香——落葉松林、篤斯越橘——越橘——落葉松林、草類——落葉松白樺混交林、叢樺——落葉松林等林型。據調查，在針葉林的遇見率為1.37只/km，在針闊混交林的遇見率為1.12只/km，在闊葉灌叢的遇見率為0.37只/km，在針葉灌叢的遇見率為0.64只/km。

駝鹿在本區均有分布，主要分布在海拔1200m以下的地帶，并隨著季節的變化其棲息地也有一定的變化。夏秋季節主要分布在針闊混交林、落葉松沼澤、灌叢沼澤、湖泊以及河流兩岸，春冬季節主要分布在灌叢沼澤、湖泊周圍和河流兩岸。據調查統計，汗馬自然保護區駝鹿的種群數量約為242只，在針葉林的種群密度約為0.22只/km，在針闊混交林的種群密度約為0.60只/km，在闊葉灌叢種群遇見率為0.43只/km，在針葉灌叢的種群密度約為0.05只/km。

雪兔在本區分布較普遍，主要分布在海拔1100m以下的地帶，并隨著季節的變化其棲息地也有一定的變化。夏、秋季節主要分布在針闊混交林里，春、冬季節主要分布在灌叢沼澤下和湖泊沼澤周圍。據調查統計，在汗馬自然保護區雪兔在針葉林的遇見率為0.20只/km，在針闊混交林的遇見率為0.00只/km，在闊葉灌叢的遇見率為0.08只/km，在針葉灌叢的遇見率為0.06只/km。

在本區花尾榛雞主要棲息于海拔llOOm的草類——興安落葉松白樺混交林、草類——白樺林、毛赤楊——落葉松林等。據調查統計，在汗馬自然保護區花尾榛雞在針葉林的遇見率為0.25只/km，在針闊混交林的遇見率為0.00只/km，在闊葉灌叢的遇見率為0.05只/km，在針葉灌叢的遇見率為0.3只/km。

在本區黑嘴松雞主要棲息于海拔lOOOm以下的越橘——杜香——落葉松林、叢樺——落葉松林等。經調查，在汗馬自然保護區黑嘴松雞在針葉林的遇見率為0.27只/km，在針闊混交林的遇見率為0.52只/km，在闊葉灌叢的遇見率為0.08只/km，在針葉灌叢的遇見率為0只/km。

在本區原麝主要棲息于多裸巖的針葉林和針闊混交林內，這與國內外報道的相符。原麝主要分布在實驗區的131、140、141、139、129、128、130林班，另外在實驗區的99、100、101、102、116、115、87、88、103林班有部分分布。據統計，汗馬自然保護區原麝的種群數量約為42只。由于原麝性膽怯、機敏，對生境的要求較高，林區大開發以來，森林資源不斷遭到破壞，適應其生境的面積越來越少，加之原麝具有較高的藥用價值和經濟價值，在過去遭到大肆獵殺，其種群數量急劇下降，在本區現在擁有的種群密度已是相當可觀，為我國原麝種群數量的恢復可提供重要的基因庫。

3.2.2 少見種

作為保護區少見種的珍稀瀕危野生動物有哲羅魚、極北鯢、烏蘇里蝮、赤頸鵬鷓、大天鵝、小天鵝、鴻雁、白額雁、小白額雁、鶚、鳳頭蜂鷹、日本松雀鷹、毛腳鵟、蒼鷹、雀鷹、黑耳鳶、白腹鷂、燕隼、雕鶚、雪鶚、猛鶚、長尾林鶚、長耳鶚、鬼鶚、水獺、棕熊、貂熊、猞猁等27種。

保護區內濕地類型多樣，發育種類齊全，有河流、湖波、沼澤3大類濕地，其濕地總面積35435.9hm2，占保護區總面積的33.01%。濕地生態系統是本區生態系統的重要組成部分，為魚類、兩棲類和水域性鳥類提供了重要的生存環境。因此，在本區最大的泡子牛耳湖和最大的河流塔里亞河偶爾可見著哲羅魚、極北鯢、赤頸鸊鷓、大天鵝、小天鵝、鴻雁、白額雁、小白額雁、鶚這些物種。而鳳頭蜂鷹、日本松雀鷹、蒼鷹、雀鷹、黑耳鳶、燕隼、雕鶚、雪鸮、猛鶚、長尾林鶚、長耳鶚、鬼鶚這些林鳥在內蒙古大興安嶺全林區均有分布，但數量極少。

3.2.3 稀有種

作為保護區稀有種的有青頭潛鴨、中華秋沙鴨、大鵟、金雕、烏雕、白尾海雕、游隼、灰鶴、蓑羽鶴、孤沙錐、豹貓、馬鹿等12種。其中，中華秋沙鴨、白尾海雕、孤沙錐和豹貓4種在調查中均沒有見到實體，僅訪問調查或文獻記載有分布。而留鳥大鵟、金雕、烏雕、游隼和候鳥青頭潛鴨、灰鶴、蓑羽鶴均屬于全林區分布，都是難得一見的物種。馬鹿在本區主要分布在海拔1200m以下的地帶，并隨著季節的變化其棲息地也有一定的變化。夏秋季節主要分布在針闊混交林、落葉松沼澤、灌叢沼澤、湖泊以及河流兩岸，春冬季節主要分布在灌叢沼澤、湖泊周圍和河流兩岸。在本區馬鹿的種群數量約為23+5只。

注：①保護級：“EN”和“vu”指世界自然保護聯盟（IUCN）瀕危種和易危種；“CI”和“CⅡ”指瀕危動植物國際貿易公約（CITES）附錄I和附錄Ⅱ；NI和NⅡ指國家I級和Ⅱ級重點保護動物；②收錄依據：O-觀察到實體；V-固定相機視頻；R-文獻記載；③種群狀況：“++”指常見種；“+”指少見種；“一”指稀有種。

4 建議

汗馬自然保護區建立后，免受內蒙古大興安嶺林區開發的影響，生態系統得到了有效的保護，是我國保存最為完好的寒溫帶原始明亮針葉林地區之一。保護區為野生動物提供了良好的棲息環境，是野生動物的天堂，野生動物資源相對比較豐富，但由于受到體制的約束，保護區管理局成立較晚，因此，在早期野生動物也遭受了部分非法盜獵者的捕殺，致使有些野生動物資源也遭到了一定的破壞。保護區管理局自成立以后，開展了大量的武裝青山活動、巡護監測等野生動物保護工作，清除陳舊地窨子和獵夾獵套，為野生動物提供了安全保障，有許多如原麝、棕熊、猞猁、貂熊等珍稀瀕危野生動物種群數量正在逐年恢復。保護區總面積107348hm2，屬于大型的保護區，保護好這片原始明亮針葉林，對保護野生動物尤其是珍稀瀕危野生獸類意義重大。

保護區豐富的野生動物資源，為野生動物研究提供了理想的場所。由于保護區管理局成立較晚，缺乏相應的技術人員，自身的科研能力和科研水平相對較低，在野生動、植物及生態學研究方面較少，今后應加強與大專院校及著名專家的聯合研究。保護區的珍稀瀕危中有蹄類動物原麝與駝鹿、雞形目的黑嘴松雞與花尾榛雞、食肉目的紫貂以及兔型目的雪兔資源的豐富度相對較高，今后從這些方面展開研究會很快取得較好的研究進展。

參考文獻：

[1]內蒙古汗馬國家級自然保護區管理局，內蒙古汗馬國家級自然保護區科學考察報告[M]．哈爾濱：東北林業大學出版社．2011．

[2]Richard B．Harris，Kenneth P．Burnham.關于使用樣線法估計種群密度[J]．動物學報，2002，48（6）：812-818.

[3]許龍，張正旺，丁長青樣線法在鳥類數量調查中的應用[J]．生態學雜志，2003，22（5）:127-130.

第3篇：物業維護部范文

物業管理與商業街區開發配套，對商業街區進行綜合性、全面性多層次的管理服務，是本項目不可缺少的服務配套。對于住宅物業的的物業管理我們已經不陌生了，在住宅產品領域里，物業管理對于任何一個住宅項目都具有舉足輕重的作用，物業管理已經成為住宅開發商的營銷利器。同住宅相比，商鋪的使用周期短，但也有40年之長，不同的物業類別的管理項目、管理特色通常也有很大的差別，住宅、辦公樓、商業物業的物業管理是三種不同管理模式的公共服務。建立一個完善的物業管理體系，對商業街區的經營運作、商業氣氛、購物氛圍、游樂環境和積聚人氣都具有極其重要的作用。

雖然物業管理是商業街區的售后服務工作，在房子交付使用后才真正開始向業主以及商家提供服務，然而在商業街區的營銷策劃過程中，開發商就必須要將物業管理作為項目營銷策劃的重要內容，提前為業主和商家設計好商業街區物業管理的服務藍圖，對市場作出一系列的物業管理服務承諾，將物業管理服務融入到項目形象當中去。從項目開始招商一直延續到項目的整個營銷過程，為促進項目的前期招商和后期大拆零銷售帶來無限動力。

1、商業街區的六大管理職能

一、建筑物與裝修的維護

商業街區是一組現代化建筑物業，為了保證商業物業的形象，做好建筑物與裝修的維護，保證物業不受損害尤為重要，一方面，是保持良好的商業形象，相信沒有消費者會喜歡到建筑破爛、裝修陳舊的商場購物消費；另一方面，也是物業保值和增值的需要，商業街區中的商業物業以投資市場為主要市場，投資大型商業項目和買鋪就是想賺錢，越是經營良好、保養得當的商業物業，就越是能不斷增值。主要服務內容包括：

l商業物業建筑結構維護

2商業物業建筑外觀維護

3商業街區公共區域裝修

4商家裝修審批與管理

5規范單、雙鋪店面門面裝修

6商業街區內部導向標志維護

二、商業街區配套設施、設備的維護

配套設施和設備的維護首要工作是保證配套設施、設備能夠安全運轉工作，如果不幸出現故障，往往會對商業街區產生很大的負面影響，所以商業街區物業管理公司應對配套設施、設備進行完善的保養，杜絕事故隱患。主要服務內容包括：

l電梯、自動扶梯的維護保養

2后備發電機維護保養

3電線、電路的維護保養

4供水、供氣系統維護保養

5大型商業設

施空調、冷氣系統維護保養

6三廢排放及處理系統維護保養

三、商業街區物業消防與安全的管理

商業物業是通過配套設施、設備、人員和保險方式來避免由于人為或自然因素引起的對物業或人員的危害。讓商業物業的業主、經營者安心從事商業活動，讓消費者安全、舒適地享受購物的樂趣，消防與安全的管理工作不僅是物業安全的保障，而且也是廣大市民公眾人身安全的保障。主要服務內容包括：

l消防設施的維護保養

2消防器材配置

3消防設施標志

4大型商業設施出口與通路管理

5大型商業設施內部保安巡查

6自動報警系統維護保養

7其他危及安全的防范:

四、環境清潔衛生管理

這個職能是商業物業管理職能中最基本的，特別是向一些強調生態的商業街區，綜合步行街、文化休閑廣場、康體公園、游樂場所的日常清潔以及對當地飲用水源的水質維護，環境清潔衛生管理對創造一個良好整體形象起著舉足輕重的作用。主要服務內容包括：

l商業街區內部道路清潔

2公共區域管理

3公共區域的擺設和植物管理

4商業物業的日常清潔

5促銷宣傳資料發放管理

6垃圾清理

7環衛設施維護

8公園及游樂場所清潔管理

9自然河道及人工河道、人工湖的環境及水質維護

五、車輛及交通的管理

在越來越多汽車走向家庭的今天，停車難的問題將成為阻礙人們出門購物消費的因素，停車是否方便，另外交通的安全與否、都將直接影響到商業街區客流的增減，車輛與交通管理最重要的目的就是為消費者創造舒適、便利的消費機會。主要服務內容包括：

l車輛交通疏導指揮

2停車場管理

3貨流運輸管理

4車輛安全管理

5路面交通管理

6部分道路限時通行管理

六、商業街區緊急事故處理

商業街區是一個人流集中的公共場所，物業管理機構及工作人員要隨時保持戒備的工作心理，防范包括來自商業街區內部和外部的突發事件。主要服務內容包括：

1商業建筑與裝修事故

2停電或電路故障

3電梯故障

4設備或設施故障

5發生火警

6惡劣天氣

7人員受傷或急病

8買賣糾紛

9消費者之間嚴重沖突

l0犯罪事件

2、商業街區應體現的物業管理特征

一、多層次服務

商業物業管理的多層次的服務主要體現在物業管理服務針對不同對象實施，服務的對象具有多層次，一方面，服務針對商業街區的業主和商家，這是物業管理服務的主體，為他們做好物業的管理工作，使商業街區內的商業物業能夠保值和增值；另一方面，服務將針對到商業街區消費的顧客，物業管理的另一個重要目的就是吸引消費者來消費，并讓顧客高興而來，滿意而歸、滿載而歸。不同的群體對服務有

不同的需求，物業管理面向不同層次的對象，必須向他們提供多層次、全方位的服務。

第4篇：物業維護部范文

去年底，上海市物業管理協會組織部分會員單位赴臺灣考察，考察團一行10人走訪了臺北、高雄、臺中、臺東、花蓮等城市，與臺灣物業管理協會、臺灣物業管理經理人協會等同行進行了廣泛的交流，并召開了兩岸物業管理研討會。臺灣物業管理經理人協會、高雄物業管理協會、太平洋管理公司、安朝管理公司、臺業管理公司的同行們對我們的考察非常熱情，作了認真充分的準備，給考察團留下了深刻的印象，使我們的學習和考察取得了較好的效果。通過學習考察，我們對臺灣現行的物業管理模式和體制有了一定的了解。

一、臺灣物業管理的現狀

隨著先進國家的物業管理逐漸對臺灣產生影響，尤其是日本物業管理的成功經驗和為社會創造了大量就業機會對臺灣產生了很大影響，同時臺灣的房產商也要求對不動產進行維護，1987年當局終于準予開放登記物業管理維護營業項目。從事物業管理的企業叫做公寓大廈管理維護公司。1995年，臺灣頒布了第一個物業管理法規，即《公寓大廈管理條例》，1997年又頒布《公寓大廈管理服務人管理辦法》，1998年6月臺灣建筑物管理維護經理人協會(簡稱bma)成立，同年9月開放組織同業公會，設有臺北市、高雄市、臺中市、桃園縣公寓大廈管理維護商業同業公會，并由臺灣建筑物管理維護經理人協會整合業者，致力“建構法制環境，推廣專業技能、提升業界形象”，積極參與政府法規制定與修改，建筑物管理維護經理人協會以發展建筑物管理維護知識技術，提升建筑物管理維護服務質量為目標，多年來不斷辦理研討會、觀摩考察，并與(臺灣、上海、香港)及日本、英國交流，積極參與國際協會活動，包括世界不動產協會和世界建筑物服務廠商聯盟。目前臺灣公寓大廈管理維護公司參與公會者近100家，加入bma的有50余家，這些公司的市場占有率在80%以上。但公司名稱并未統一規定。，臺灣又成立了中華物業管理協會。

目前臺灣物業管理服務業中，公寓大廈管理維護公司約有450家，從業人員約5萬，清潔服務公司約7400家，從業人員約15萬人，合計約為20萬人，年產值約500億元(新臺幣，約125億人民幣)。保全公司有452家，從業人員3.6萬人，其中駐衛保全年產值約有150億元(新臺幣，約37億人民幣)。

臺灣物業管理服務業依其服務項目可分為三類：第一類為建筑物與環境的使用管理與維護，提供建筑物與環境管理維護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設備及附屬設施設備檢修等服務;第二類為生活與商業支援服務，提供物業代辦及咨詢行業、事務管理、物業生活服務、社區網路、照顧服務、保姆、宅配物流、生活產品(衣、食、住、行、育、樂)及商業支援服務;第三類為資產管理，提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理等服務。

目前物業管理公司已跳出傳統觀念，服務的范圍也不僅限于安全等事項，而是從大樓的管理到生活便利性的提供，物業管理公司所規劃的服務項目，已涵蓋了生活的各個層面。一些大型專業物業管理公司除了以上各項外，還提供生活服務、社區總體營造、租售服務及不動產營運規劃等服務，物業管理呈現多樣化及多元化。

1、社區治安管理必須有保全公司承擔

臺灣物業管理的業務因法令限制而被割裂分別存在于許多行業，包括公寓大廈管理維護業、保全業、清潔業、房屋中介業等，在《公寓大廈管理條例》及《公寓大廈管理服務人管理辦法》公布前，有各種不同的公司形態，普遍的是建筑物管理維護公司，其他也有大樓管理顧問公司、清潔公司、機電工程公司等，也提供一些單項或多項的物業管理服務。特別有意思的是，在臺灣，物業管理公司與保全公司經常無法有效區分，其主要原因是因為物業管理中有關安全管理項目在臺灣的《保全業法》中規定屬于保全公司營業項目，物業管理公司不得承攬保全業務。但是在實際的商業營運中，保全公司常涉足物業管理的營運模式，物業管理公司也往往會“入侵”保全公司的營業領域，表現形式就是一家公司兩塊牌照。這與國內保安公司(相當于臺灣的保全公司)以駐衛保安工作為主，物業管理公司(相當于臺灣的公寓大廈管理維護公司)也可雇用保安員從事駐衛保安工作的方式不盡相同。

2、社會比較重視物業管理

建筑管理維護公司在臺灣普遍成立也不過10幾年的歷史，近，臺灣房地產業發展很快，維護公司數量也不斷增加。但是臺灣對從事建筑物管理維護的要求很嚴格，企業的準入“門檻”很高。根據《公寓大廈管理服務人管理辦法》第九條規定，公寓大廈管理維護公司資本額要在新臺幣1000萬元以上。并要有4名取得公寓大廈事務管理認可證的 職員和4名以上持有各類公寓大廈不同技術服務認可證的職員。沒有相當的實力，是無法進入這一行業的。這樣既實現了物業管理企業的總量和質量控制，也在一定程度上避免了行業之間的惡意競爭現象。

近年來，臺灣當局也十分重視物業管理行業的建設，在大學內開設了相關專業的學科，并先后制定了一系列物業管理以及公寓大廈維護管理的條例和規定，在政策上，也對物業管理產業給予了支持，如臺中市政府規定，物業管理企業錄用一名45歲以上勞動者，政府獎勵企業5000元新臺幣。全市人口約98萬，其中從事物業管理的將近1萬人。

同時，為提升居住和管理品質，臺灣也積極舉辦各類物業管理創優活動，如優良公寓大廈管理維護公司評比等，臺北市還開展了守望相助評比及各縣市政府舉辦的優良社區評比、環境清潔評比、社區活動評比等。

但是由于整個物業管理行業在臺灣還處于成長階段，所以行業內的企業管理和服務質量參差不齊，差異很大，在《公寓大廈管理條例》未出臺之前，許多公司對本身應有的服務工作項目都不太清楚，目前較有經驗或有規模的公司已經十分重視與改善服務品質，所以臺灣公寓大廈的物業管理現有的服務與前比較可說是突飛猛進，達到了相當高的水平。

3、自主經營管理較為普遍

除了專業物業管理外，臺灣地區許多樓宇也有實行業主自營式的物業管理，所謂業主自營式物業管理，就是社區的物業管理，既不由房地產開發公司負責，也不聘請專門的物業管理公司負責，而是由樓宇業主自行打理，這種方式在臺灣的城市中比較普遍。

5、依約管理、居民法律素質較高

由于市場化程度較高，所以廣大業主的法律素養也較高。目前臺灣規范物業管理的相關法規主要有《公寓大廈管理條例》、《公寓大廈管理條例細則》、《公寓大廈管理組織申請報備處理原則》、《公寓大廈管理服務人管理辦法》等。雖然條款并不多，但在執行法規方面以及在法律法規的公平、公正性方面，業主和物業管理企業較好地貫徹了對等與公平的原則。

在管理過程中雙方依照合約規定的內容。公寓大廈管委會可以通過法規賦予業主自主管理的權力，實行對物業公司的監督。對于不稱職的物業公司進行解雇;另外一方面，優秀的物業公司通過提升服務品質和市場競爭脫穎而出。對于業主的權利和義務也規定得非常明確，而且執行起來非常嚴格。對欠繳管理費經過催告仍然不付者，管理負責人或管理委員會會訴請法院命其給付應交之金額及延遲利息，情節嚴重者可訴請法院強制遷離。如該住戶系業主時可訴請法院令其出讓所有權應有部分，如其于判決后三個月內不能自行出讓并完成登記手續者，管理公司或管理委員會可申請法院拍賣其房產。因此在臺灣管理費收繳不是問題。如臺北地區的收繳率在98%以上，臺中、高雄地區也在95%以上。

6、重視物業管理職業培訓

第5篇：物業維護部范文

關鍵詞：高職院校；物業管理；檔案

中圖分類號：G717 文獻標識碼：B 文章編號：1002-7661（2014）02-0026-02

高職院校中的物業管理是高等院校教育體系改革后的產物，用途就是將學校中的環境、房屋設施維護、衛生問題等由學校管理轉變到社會物業管理的形式。以規范、社會性、專業性的物業管理準則。可以保障學校教育工作的順利研究，給師生們一個良好的校園環境的同時，也提高了社會的經濟效益。高職院校中的工作文件種類繁多且復雜，這就給了檔案工作加大了難度。那么高職院校中的物業管理需不需要檔案管理呢，回答則是必然的。

一、高職院校的物業管理工作

1、物業管理的定義

物業這兩個詞多在企業單位跟家庭小區中出現，在高職院校中出現還是最近剛剛興起。物業的含義是擁有的財產和擁有物以及房地產等資產，它的范疇特別廣泛。物業是指已建造完成和已經被使用的建筑類和相關的配套設備以及場地。而物業管理是指招聘物業服務方，業主和物業服務方制定物業合同，對指定的財務資產、房屋以及指定場地進行維護，以及對業主擁有的房屋、資產、設備進行的管理工作。

2、高職院校中的物業管理

高職院校中的物業管理工作形式繁多、內容豐富。簡單的說就是對學生公寓、圖書館、體育場、食堂、教學樓、辦公樓等場所進行維護管理化，以及學校的生態環境也要定期進行維護。高職院校中的物業管理工作必須要結合學校的基本情況，而不是完全效仿社會中的物業管理，應該在社會中物業管理的基礎上，結合院校的自身情況，優化院校物業管理工作，目的是維護校園環境及秩序，以市場效益為本，集中管理、經營和服務為一體，使其具有市場性和專業性、社會化三者為一體的物業管理新體系。

由于高職院校中的物業管理工作范圍廣泛且復雜，物業管理人員數過多難管理，于是物業管理中的檔案工作的開展就有了意義，這樣可以規范整個物業管理工作。對每一處設施的維修和學校需要的支出都做好檔案記錄工作，優化物業管理工作的質量，開拓一個檔案服務新趨勢。

二、檔案管理的重要性

1、物業檔案

物業檔案就是在物業服務中體現物業狀況的媒介，以體現物業部門對業主的服務情況，對服務的內容進行有價值的記錄。物業檔案可以體現某一項物業服務的綜合情況，是物業服務的基礎及憑證。

物業檔案的內容包括物業部門自己的檔案，以及發展構建的成果和對接管的物業進行的服務、管理、維護記錄的檔案。物業檔案的形式具有多樣性，隨著信息技術的發展，信息技術也走進了檔案工作中來，利用信息技術更加系統的進行檔案工作。可以避免檔案繁多，查找不便且容易弄亂的缺點。

檔案管理與其他管理工作一樣都是高職院中的重要組成部分，是高職院發展不可缺少的重要部門。近年來我國開始大力發展高校教育事業，而高職院校每年的學生、教師職工的檔案數據都會有很大的變動。且隨著高職院校物業管理的發展，物業管理開始扎根在高職院校中，成為了院校中必不可缺少的重要環節。

2、物業檔案管理中出現的問題

通過深入了解一些高職院校中的物業檔案管理工作，我們不難發現其中還有很多顯見的共性問題，有一部分的檔案管理工作不夠規范，物業檔案工作的質量也沒有達到一定的要求。主要體現在以下幾個方面：1、檔案資料有缺漏，資料不完整，檔案內容沒有及時更新。2、檔案資料的存放沒有科學依據，有些檔案只是被隨意簡單的放在檔案袋中，沒有按時間以及內容進行合理的排序和歸檔，在查找檔案時耗時又費力。3、檔案資料管理中，進行交接工作時由于交接手續不健全會造成檔案缺失的問題，這就是檔案管理工作不規范的體現，當檔案資料缺失后，無法追究個人責任。

3、加強檔案管理工作的措施

（1）物業管理中的職工對于檔案管理工作沒有一定的認識度，所以要加強職工們的檔案管理意識。可以采取組織培訓的方法，將檔案管理工作與物業質量聯系到一起，培養職工對檔案管理工作的參與性與積極性。

（2）可以建立一個檔案管理制度，通過規范、檢查、監督三者為一體的方式來完善這個制度，并且要結合實際情況采取相應的管理措施。

（3）做好物業檔案管理工作是一個長期的任務，隨著高職院校的不斷發展，物業檔案管理工作也要與時俱進。檔案管理人員要清晰認識，有一個長遠的思路和規劃。

4、物業檔案的作用

隨著高職院校中物業管理工作的深入，物業檔案的作用越來越明顯起來，也越來越受到更多物業管理人士的關注。城市化建設發展迅速，不但學校外界對物業管理的需求越來越大，高校對物業管理的需要也愈來愈明顯，作為物業管理中的重要組成部分，物業檔案是對這些工程技術以及設備維護的一個憑證，可避免不必要麻煩的發生，如果物業管理中出現了數據錯誤，就可以利用檔案及時找到解決的良策。通過檔案，物業可以清楚的了解學校最近的物業需要，起到省時省力的效果。同時，當學校與物業方有不必要的合同糾紛時，檔案就可以做一個調解師，來解決學校與物業之間的矛盾糾紛，從而使物業管理工作正常有序的進行。

結語： 高職院校物業管理工作的開展表明著經濟探索邁出的重要一步，物業管理中的檔案工作給物業管理帶來了更多的便利條件。筆者認為高職院校中的物業檔案工作還需要進一步的探索及研究，高校與物業部門應積極的探討其中的共性問題，并找出解決的對策，發揮其全部的效益，建立一個新的物業管理體系和新工作機制，開拓服務新領域，以推進物業管理中檔案工作的良好發展。

參考文獻：

[1] 楊韶琛.對做好物業檔案管理工作的認識與思考[J].經濟師，2013（1）.

第6篇：物業維護部范文

（一）臺灣地區物業管理的發展歷程

20世紀60年代，臺灣社會隨著經濟發展，人口從農村遷移到城市。城市建筑由早期的三合院演變到透天厝，之后形成公寓、社區。建筑物形態的改變提升了對物業管理的需求。臺灣的物業管理發展主要經歷了以下幾個階段。

1．醞釀期（20世紀60年代—80年代初），官方主導下的物業管理嘗試由于住宅形式的發展，居民對居住安全和設施安全等需求增加。不少住戶自行聘請“大樓管理員”，管理社區內的環境衛生、安全維護，并兼有代收信件等增值服務。這一階段的物業管理僅限于“國民住宅”，是政府興建的，低于市價銷售的物業，其功能和流通類似于目前大陸市場上的經濟適用房。

2．試行期（20世紀80年代—90年代初），物業管理的重點發生轉移由“內政部警政署”實施了《公寓大廈及社區安全管理辦法（已廢止）》一改住戶自行聘請物業管理人員的慣例，成立社區巡守隊，由里長和“社區守望相助委員會”協助警務部門進行社會治安慣例。同時“保全業”的相關法規制定實施，保全業積極拓展市場，取代了部分樓宇的大樓管理員工作。由于保全業的興起，系統化的安全防范、巡邏維保也被引入物業管理行業。此階段的物業管理以社區治安維護為主，樓宇管理和環境衛生退居次要位置。

3．規范期（20世紀90年代中期—2003年），物業管理的內涵和范圍得到前所未有的擴展1991—1995年多次的重大火災事故，使住宅的安全管理從治安拓展到公共安全、消防安全上來。這一時期實施的《公寓大廈管理條例》加強了物業設備的使用管理和維護保養。《條例》指出物業管理是物權的延伸，住戶是其主體被服務的對象。根據《條例》成立的管理委員會強化了民主精神和理性自律，物業管理的概念中首次添加了服務的內容。同時，這一階段的物業管理范圍也從“國民住宅”擴展到所有的公寓大廈。

4．推進期（2004年至今），物業管理產業多元發展“中華物業管理協會”2004年提出的《物業管理法（草案）》，整合相關法規，推動臺灣物業管理產業發展。現階段臺北等大城市建筑趨于飽和，使用和管理是未來工作的重點。不少公司通過提升科技化水平，用設備和網絡取代人員配置。同時，國際物業管理公司進入臺灣市場，加劇了行業競爭。所以近年來臺灣物業管理企業加強了與學界的聯系，提升從業人員素質，強化了對物業管理師執照的要求，并逐步與國際物業管理協會的香港認證接軌[2]6。

（二）大陸物業管理的發展歷程

大陸物業管理的發展經歷了四個階段：萌芽階段—起步階段—發展階段—規范階段。

1．萌芽階段(建國后至1981年)

這一階段，城市公有房屋基本上由政府出資建設，并以福利品的形式分配給職工。這些城市公有房屋產權歸屬政府，所以，房屋的生產經營和日常維修保養均由地方城市房管機構負責，不帶商業色彩，實行的是行政性、福利型管理體制，物業管理的特點是內容單一。

2．起步階段（1981—1993年）

1981年3月10日，深圳市物業管理公司成立，作為大陸第一家物業管理公司，以管理商品房為主，自主經營、自負盈虧，在物業管理理論和實踐方面都做出了積極探索，被譽為“一座物業管理史上的里程碑”。此后，深圳、廣州、沈陽、大連、上海、北京等城市先后出現了一批物業管理公司或機構。這些物業管理公司開始學習和借鑒國外和港澳地區物業管理的先進經驗，并對住宅小區、商廈、寫字樓、別墅等物業管理、物業經營、售后服務和租金等方面的管理進行了大膽的、有益的探索與實踐，從實踐中探索出一條經營型、綜合性物業管理的新路子。

3．發展階段（1993—2003年）

1993年6月28日，深圳市物業管理協會正式成立，它表明我國大陸物業管理進入了一個新的時期。1994年4月，原建設部頒布了我國大陸第一部系統規范物業管理體制的規范性文件《城市新建住宅小區管理辦法》，該文件指出“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理。”從而確立了城市新建住宅小區物業管理的新體制，指明了我國大陸房屋管理體制改革的前進方向。從此，上海、廣州、深圳等物業管理市場初步形成。隨著房地產業的迅速發展，帶動了物業管理發展的新。香港房地產服務公司紛紛進軍內地，內地涌現了大量的物業管理公司。國家和一些地方還相繼出臺了一些法規、制度和管理辦法，以支持物業管理的發展。法規制度的頒布、實施，以及深圳、海南、上海、廣州等城市物業管理協會的成立，標志著我國的物業管理體制已進人大發展階段，物業管理日趨成熟。

4．規范階段（2003年開始至今）

2003年6月8日，國務院《物業管理條例》，標志著我國大陸物業管理進入了法制化、規范化發展的新時期。條例第三條提出“國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業”，第四天提出“國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平”，《物業管理條例》的頒布實施是新時期物業管理行業的綱領性文件，使我國大陸物業管理的法制建設更加完善，行業發展方向更加明確。

二、物業管理行業規模比較

（一）臺灣地區物業管理行業規模

根據周世璋、吳玫芳的整理，2007年臺灣地區共有公寓大廈維護管理企業512家，從業人員24394人；保全業企業497家，從業人員35374人；清潔業7400家，從業人員約150000人。相關企業合計8409家，從業人員近21萬人。此外在不動產經紀公司、室內裝修、管理顧問咨詢機構、舊城改造等公司的從業人員沒有被一一統計。

（二）大陸物業管理行業規模

根據第二次全國經濟普查主要數據公報顯示，2008年末我國物業服務企業58406個，物業服務企業從業人員250.12萬人。按照分析，加上安防、保潔等分包公司的人員，物業服務從業人員應該在500～600萬，其中秩序維護員、清潔工、工程維修人員、車輛管理人員、綠化養護人員、其他勤雜工種等一線操作工人占80%以上。對比兩岸物業管理行業規模（如表1所示），臺灣地區的平均企業員工數是大陸的六成，規模偏小的情況下仍取得較好盈利，與技術化網絡化水平較高有著密切關系。同時大陸的物業管理剛剛實現了一線二線城市的覆蓋，對于東部的三線城市和中西部的廣大地區仍有大量的市場空白，因此從業人口的百分比明顯低于臺灣地區。

三、物業管理經營形態比較

（一）臺灣地區物業管理行業經營形態

目前臺灣地區物業管理中的公寓大廈管理、保全業、環境保護、消防、裝修管理、小區服務分別由臺灣地區“內政部”的“營建署”、“警政署”、“消防署”，以及“經濟部”、“金管會”、“環保署”進行管理。其中公寓大廈維護管理公司和保全公司取得特許時有資本額的限定。其中公寓大廈管理維護公司資本額在新臺幣1000萬（合人民幣208.22萬）以上，在此基礎上分為甲級、乙級、丙級物業管理公司，其注冊資本額和管理面積都有所不同（詳見表2）。而經營保全業的企業至少需要新臺幣4000萬元（合人民幣832.86萬）的資本額，每增加一分公司須增加2000萬元（合人民幣416.43萬）的資本額。在注冊資本的要求上遠高于大陸的物業服務企業。此外對于保全業企業還需在臺灣地區“財政部”核準的保險公司投保責任保險1000萬元（合人民幣208.22萬）以上。為了解決“特許”執照的限制，臺灣地區的物業管理公司主要采取以下三種方式。（1）取得多張特許執照，設立多家公司。目前臺灣較具規模的物業管理企業大多采取這個模式，但在取得資質的過程中費用較大，也客觀上提高了行業門檻。（2）建立合作同盟關系，承攬服務業務。建立合作同盟關系是沒有多張特許執照的公司穩定發展的重要出路。但業主需要與多家公司簽訂合同，法律關系不容易理順。（3）分包物業管理業務，拓展管理范圍。針對沒有取得特許執照的物業服務項目，一些企業通過分包的方式將相關服務交由其他公司執行。

（二）大陸物業管理行業經營形態

不同于臺灣地區對物業管理按照公寓大廈管理、保全業進行專業技術分類，又對物業管理進行分級管理的做法，大陸的物業管理一直定位在物業的綜合性的管理。但是物業服務企業畢竟是一種以較少自有資產管理龐大業主資產的企業，因此，國務院授權國務院建設行政主管部門制定物業服務企業資質管理辦法，對各級從事物業管理活動的企業的注冊資本、員工職稱人數、管理物業的類型和面積、經營管理業績等進行了限定。表2對比了臺灣地區和大陸在物業管理區域資質分級管理上的異同。可以看出，有別于臺灣地區的集中管理，大陸的物業管理實行分級管理，且注冊資本額度遠低于臺灣，行業門檻相對較低。大陸對物業服務企業小區安全管理的性質和工作內容是逐步明晰的過程。安全管理的從業人員長期被稱為“保安”。但“保安”一詞隱含著“保證安全”、“保護安全”的含義，是配有防衛器械和槍支從事武裝守護、護衛服務的工作，這與物業服務企業維護公共秩序和協助安全防范的職責不相符。物業服務企業使用“保安員”稱謂容易造成社會誤解，引發不必要的糾紛和矛盾，給行業健康發展帶來不利的影響。在中國物業管理協會{2008}1號文件中明確要求今后物業服務企業對從事物業管理區域內的秩序維護和協助開展安全防范的工作人員使用“秩序維護員”的稱謂，不再使用“保安”的稱謂。國家對物業服務企業從事安全管理、秩序維護沒有資質的限定。

2010年施行的《公安機關實施保安服務管理條例辦法》指出公安部負責全國保安服務活動的監督管理工作。地方各級公安機關應當按照屬地管理、分級負責的原則，對保安服務活動依法進行監督管理。其中監督管理包括受理設立保安服務公司、保安培訓單位的申請材料；接受保安服務公司設立分公司和跨省、自治區、直轄市開展保安服務活動，以及自行招用保安員單位的備案；組織開展保安員考試，核發、吊銷保安員證等。此外《辦法》規定，對自行招用保安員在物業管理區域內開展秩序維護等服務的物業服務企業只需要報送單位法人資格證明，法定代表人（主要負責人）、保安服務分管負責人和保安員的基本情況、保安服務區域的基本情況，建立保安服務管理制度、崗位責任制度、保安員管理制度的情況，保安員在崗培訓法律、保安專業知識和技能的情況，并沒有注冊資本的要求。相比之下，臺灣的物業管理中，大型企業取得多張特許，進行物業管理綜合管理；小型企業通過分包把沒有特許的部分交由其他相關企業完成。大陸物業管理企業也常常通過分包拓展物業管理業務，通常由大型企業將保潔、綠化等勞動密集型業務外包給專業公司，而保留技術密集型的核心業務；小型物業管理企業傾向于獨立完成全部的物業管理工作。通過比較，可知大陸雖然物業管理起步較晚，多數地區物業管理都處于萌芽狀態，但較之臺灣地區已經在制度整合方面更進一步。

四、物業管理法律法規比較

（一）臺灣地區物業管理法規發展過程

臺灣地區物業管理法規的發展，與社會時事有密切關聯。1974—1983年，住宅建筑面積高速增長，針對國宅維護管理，1985年實施“臺灣省高樓及社區管理維護辦法”（已廢止）。1991年針對重大治安問題造成的社會不安，“警政署”制定“保全業法”，第二年頒布了“公寓大廈及社區安全管理辦法”（已廢止）。1995年針對之前的引發全臺關注的火災事故，實施了“公寓大廈管理條例”，對建筑物設備管理進行規范。

（二）大陸物業管理法規發展過程

在物業管理的收費和支出方面，1996年國家計委和建設部聯合下發《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，加強各級政府物價指導部門會同物業管理行政主管部門加強對服務收費的監督和指導。1998年頒布的《物業管理企業財務管理規定》，結合物業古來企業特點及其掛歷要求，從代管基金、成本、費用、營業收入和利潤等方面具體規定物業管理企業的財務管理行為。同年由建設部、財政部印發《住宅共享部位共享設備設施維修基金管理辦法》，規定商品住房和公有住房售后都應建立共享部位共享設備設施維修基金，專項用于保修期后大修、更新和改造，維護產權人和使用人的共同利益。改革開放后，大陸的住宅小區建設在“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”方針指引下，得到飛速發展提升。為了提高城市物業管理整體水平，建設部在認真總結了一些地區物業管理基本方法和經驗的基礎上，以建設部為主的國家各部委于不同時期頒布了一系列物業管理法規政策。2003年國務院頒布《物業管理條例》，標志著我國物業管理介入法制化規范化發展的新時期。《條例》規范了物業管理活動，尊重維護業主的財產權利，建立了業主民主協商、自我管理、配合利益的機制，妥善處理政府和市場的關系。隨后，物業管理的法制建設大步推進，建立了內容全面、結構合理、科學規范的法規體系。表四是有關物業管理的法律和自2003年《物業管理條例》頒布以來有關物業管理的主要法規政策。

（三）兩岸物業管理法規比較

臺灣物業管理發展較大陸早20年，但相關法規出現的時間十分接近。以下通過臺灣地區2004年提出的《物業管理法（草案）》與大陸2003年頒布的《物業管理條例》的對比（如表5所示），可以發現兩岸的物業管理都對業力、物業服務和前期物業管理進行了重點關注，但臺灣地區的法規（草案）涵蓋了更多的物業管理內容，如行業協會、都市更新、顧問咨詢等。可見臺灣地區在物業管理經營多樣性上優于大陸，在行業的積累總結沉淀上優于大陸。

五、總結

第7篇：物業維護部范文

1、本示范文本中未訂立事項可以用"×"表示；

2、本示范文本[　]中的內容，據實填寫在其前面的空格中；

3、可根據實際情況對文本有關條款予以選擇、調整、補充；

4、本示范文本中所指物業類型分為：住宅、辦公用房、商業用房、廠房、倉庫、其他用房；

5、召開首次業主大會會議時，應制定業主公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。制定業主公約，不得侵害業主、物業使用人的合法權益。物業名稱：　；

物業類型：　；

總建筑面積：　 （平方米）；

物業座落位置： （物業詳細的路街道巷門牌號）。

第一條　（目的與依據）為保障本物業的依法與合理使用、維護、管理，建立良好的公共秩序，營造安全、文明的生活、工作環境，維護業主的共同利益與合法權益，根據《物業管理條例》等相關法規和政策規定，制定本物業管理區域內的業主公約（以下簡稱本公約）。

第二條　（公約效力）本公約對物業管理區域內全體業主具有約束力。

第三條　（管理方式）本物業管理區域內的物業管理，通過依法選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序。

本物業管理區域內成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。業主大會代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主大會設立業主委員會作為執行機構。

業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成與任期、工作經費、印章管理使用等事項由業主大會議事規則依法作出約定。

第四條　（業主權利）本物業管理區域內的業主依法享有以下權利：

（一）所擁有物業的各項法定權利。

（二）與其他業主一同對本物業實施管理。

（三）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；監督物業服務合同的履行。

（四）提出修改本公約、業主大會議事規則的建議。

（五）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；參加業主大會會議，行使投票權。

（六）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；監督業主委員會工作。

（七）合理使用物業共用部位、共用設施設備和相關場地的權利；對其使用情況享有知情權和監督權。

（八）監督本物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的歸集、管理和使用。

（九）投訴本物業區域內裝飾裝修等影響業主共同利益的安全隱患，以及其他影響周圍住戶正常生活與工作的行為。

（十）　。

（十一）法律、法規、規章規定的其他權利。

第五條　（業主義務）本物業管理區域內的業主依法履行以下義務：

（一）自覺遵守本公約，以及本物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。

在與他人建立合法使用、維護、改造所擁有物業的法律關系時，告知并要求對方遵守本物業有關的管理制度和本公約，并承擔連帶責任；在轉讓所擁有物業時，告知受讓人遵守本公約、業主大會議事規則和業主大會作出的有關決定。

（二）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；配合物業管理企業的管理服務活動。

（三）依照物業服務合同約定標準按時交納物業服務費用；根據物業管理有關法規和政策規定，交納專項維修資金。

（四）維護本物業公共場所（地）的整潔、美觀、暢通及共用設施設備的良好，注意保護環境；遵守成都市市容市貌、環境衛生、綠化、環境保護等相關管理規定；主動清除所灑落在共用場地的物品；自覺恢復所污染、破壞的地面原樣。

（五）配合對物業共用部位、共用設施設備進行的維修養護。

責任人承擔造成物業共用部位、共用設施設備或其他業主房屋及附屬設施設備損壞的賠償責任。

（六）進行室內裝飾裝修時，遵守建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和《成都市城市房屋裝修結構安全管理規定》的規定；在工程開工前，事先告知物業管理企業，清楚物業管理企業告知的關于裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項；主動配合物業管理企業依據有關規定對裝飾裝修活動的監督檢查；避免房屋裝修影響毗鄰房屋的使用安全。

因搬遷、裝飾裝修等原因使用本物業共用部位、共用設施設備時，事先告知物業管理企業，并在約定的期限內恢復原狀。

（七）委托物業管理企業對自用部位的有關設施設備進行維修、養護的，自行支付相應費用。

當房屋及附屬設施設備已經或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全，或有礙外觀統一、市容觀瞻時，按規定或約定由業主單獨或聯合維修養護；不進行維修養護，視為同意由物業管理企業依據有關規定進行維修養護，并按規定或約定分擔維修費用。

（八）安全使用水、電、氣等，發現安全隱患及時按規定處理、報告。

預留緊急聯系方式，配合物業管理企業在突發事件發生時采取的緊急避險措施。

（九）。

第六條　（物業使用禁止行為）本物業管理區域內不得有以下行為：

（一）擅自改變房屋及其設施設備的結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等。

（二）對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建。

（三）占用或損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺、道路、綠地、停車場、自行車房（棚）等共用部位、設施設備及公共場所（地）。

（四）損壞或擅自拆除、截斷、改變連接改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等共用設施設備。

（五）不按規定堆放物品、丟棄垃圾，高空拋物。

（六）違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質。

（七）違反規定飼養家禽、家畜，豢養寵物等。

（八）踐踏、占用綠化地，損壞、涂劃園林建筑小品。

（九）影響市容觀瞻或本物業外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌等。

（十）違反物業區域內的交通管理規則，隨意停放車輛，鳴喇叭。

（十一）制造超過規定標準的噪音，休息時間制造噪音污染。

（十二）擅自在房屋外墻上安裝遮陽光簾、遮蓬、花架等其他結構，不按設計和指定的位置安裝空調外機且不進行滴水、加固處理。

（十三）使用電梯時超載、運載粗重物品，在轎廂內吸煙、張貼、涂畫或損傷內壁。

（十四）危害公共利益、侵害他人合法權益或其他不道德的行為。

（十五）法律、法規及政府規定禁止的其他行為。

（十六）　 。

第七條　（選聘與解聘物業管理企業）選聘、解聘物業管理企業須經本物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過，由業主委員會按照業主大會的決定代表業主與物業管理企業簽訂物業服務合同。

物業服務合同效力不隨物業所有權的變化而喪失。

第八條　（物業服務費用）物業服務費由全體業主按其擁有物業權屬份額大小共同分擔，并在物業服務合同約定期限內付清。業主委托物業管理企業提供物業服務合同約定以外的服務，其費用由雙方約定。

第九條　（共用部位、共用設施設備專項維修資金）本物業管理區域內的業主建立專項維修資金，保障物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，其繳存標準、管理、使用和監督執行成都市的房屋專項維修資金管理辦法的有關規定。

一幢或一戶房屋的專項維修資金不足首次專項維修資金30%時，由業主委員會向該幢或該戶房屋業主續籌專項維修資金。

對不執行成都市的房屋專項維修資金管理辦法的有關規定繳存、續籌專項維修資金的業主，由業主委員會在物業管理區域內予以公告，并代表其他業主依法對當事人予以起訴。

第十條　（共用部位、共用設施設備依法經營）按照以下條款進行本物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的經營和收益分配：

（一）利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，在征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意后，按照規定辦理有關手續。

（二）利用業主依法享有的房屋本體共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益部分，歸該幢全體業主共同所有，并主要用于補充專項維修資金。

（三）利用業主依法享有的物業管理區域內的共用設施設備進行經營的，業主所得收益部分，歸全體業主所有，并主要用于補充專項維修資金。

（四） 。

第十一條　（業主大會與業委會工作經費）本物業業主大會、業主委員會依法開展工作所需的經費由全體業主共同承擔，不包含在本物業區域內物業服務費中，并由業主委員會負責籌集和管理。

業主大會、業主委員會工作經費的籌集和管理使用按照業主大會依法制定的相關規定執行，并對使用情況定期公告和接受業主質詢。

第十二條　（共用部位、共用設施設備保險）本物業管理區域內共用部位、共用設施設備及公眾責任保險，由全體業主按其擁有物業權屬份額大小享有權利、履行義務，其費用進入物業服務成本或者物業服務支出，由實施物業管理服務的物業管理企業代行辦理相關手續；業主的家庭財產與人身安全的保險由業主自行辦理。

第十三條　（物業管理糾紛民事訴訟）因物業管理糾紛而引起民事訴訟的，其費用由當事人依法承擔；提起共同訴訟的，經當事人授權，推薦訴訟代表人具體實施，其費用由參加共同訴訟的當事人依法承擔。

第十四條　（違約責任）因違反本公約，造成其他業主、使用人等人身傷害或財產損失的，當事人依法承擔賠償責任。

物業交付他人使用的，業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

違反本公約的，由業主委員會督促改正，也可由相關當事人依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第十五條　（共用部位、共用設施設備含義）本物業管理區域內共用部位、共用設施設備的含義：

（一）共用部位是指一幢房屋內部，由整幢房屋的業主、使用人共用的房屋主體承重結構、外墻面、門廳、樓梯間和其他在使用上、功能上為整幢建筑服務的房屋等。

（二）共用設施設備是指物業管理區域或者單幢房屋內，由業主、使用人共用的上下水管道、電梯、供配電設施設備、消防及安全監控設施設備、公益性文體康樂設施、綠地、道路、路燈、非經營性停車場所和有關共用設施設備使用的房屋等。

第十六條　（公約通過）本公約經年月日首次業主大會會議全體業主所持投票權2/3以上通過，自通過之日起生效。

第十七條　（公約修改與補充）業主大會會議通過的有關本公約的決定均是本公約的組成部分；本公約的修訂經業主大會會議通過；本公約未盡事項由業主大會會議補充。

第十八條　（公約備案）制定和修改的業主公約，按規定報當地物業管理主管部門備案。

第十九條　（公約保存與執有）本公約業主各執1份，業主委員會保存3份，當地物業管理主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）、社區居民委員會各1份。

[區]/[市]/　 [縣]

第8篇：物業維護部范文

（一）高校物業管理法律關系的主體

首先，高校是物業管理法律關系的核心主體。我國《物業管理條例》第六條規定：“業主就是房屋的所有人。”在高校物業管理法律關系中，業主是物業的所有人———高校。值得強調的是物業使用人———學生（也即是高校中承租人的一種）和其他“非所有權人”均不是基于高校物業管理服務而產生的法律關系中的“業主”，不能成為高校物業服務合同的當事人。無論是高校學生或者其它承租人直接抑或間接與業主（高校）聯系，進而訂立契約，租賃高校中的某一部分物業，還是業主（高校）委托物管公司將其所擁有之物業的某些部分租賃給承租人（包括學生在內），承租人與業主（高校）之間的法律關系仍舊是租賃關系。其次，物業管理服務公司是我國物業管理法律關系中的重要主體之一。具體說來，它指的是根據物業管理服務合同接受業主委員會或者某一業主的委托，依照我國相關物業管理法律法規的規定和物業管理服務合同的約定，對指定區域內的物業進行專業化的管理并且獲取相應報酬的一種法人。在高校物業管理法律關系中，物業管理服務公司是由高校自主選聘，對高校范圍內的物業提供專業化管理，因此是高校物業管理法律關系中的主體之一。結合我國物業管理行業所具有的行業性、專業化特點以及我國高校所秉持的“管理樹人”“、服務立人”、“環境育人”的要求，筆者對物業管理服務公司的作用進行概括定位，大致包括以下四個方面：一是為高校師生提供舒適的生活環境和文體活動空間；二是為高校教學和管理提供內容多元化、具有實效性之服務；三是維護高校之安全和穩定，構建安全放心的和諧校園；四是通過各種專業化的措施實現高校物業的保值乃至增值。再次，高校學生是物業管理法律關系中的另外一個關鍵主體。嚴格說來，高校學生屬于物業使用人的范疇，而物業使用人主要指的是物業的承租人，以及在實際上使用該物業的人。具體到高校范圍之內，此時的物業使用人也叫“非業主使用人”，它指的是不具有該物業的所有權，但對該物業擁有使用權，并且依照物業管理法律法規、物業管理合同或租賃合同之規定或約定，可以行使一部分業利的人。而處于高校管理下的高校學生，他們的第一個身份是作為學校行政管理下的被管理人，第二個身份是作為合法的民事主體與高校簽訂的住宿租賃合同關系的另一方當事人，第三個身份是享受物管公司提供之服務的另一個關鍵主體。學生接受物業管理服務公司的管理，享受其服務，高校學生雖然不是物業管理服務合同的當事人，但從其入學之時便已獲得“非業主使用人”之資格，自然而然地成為了高校物業管理法律關系中無法替代的一方主體。這第三個身份正是區別于我國一般住宅小區物業管理的一個最為重大的差異，也是筆者對高校物業管理法律關系進行分析研究的重要內容。

（二）高校物業管理法律關系的客體

一般意義上的物業管理法律關系的客體，通常指物業所有人的權利義務所共同指向的對象，即是合同所規定的物業和物業的使用及管理。物業管理法律關系的客體包括物業和物業服務行為。通常意義上所界定的物業，一般是指用于商業和居住的各類建筑設施。高校物業則是指高校范圍內的用于教學、居住和商業的各類建筑物及其相關設施，此外還包括校內的道路、綠化地帶和用于其他事務的場地。物管公司提供的服務行為作為高校物業管理法律關系的重要客體，其范圍主要包括四個方面：教學樓、教工住宅樓、學生公寓和其它相關場地設施的綜合管理。具體說來其主要工作包括各類建筑物的管理、保養與維護，水電設備、消防設備等相關設施的管理、維護與保養，校園道路的維護與疏導，停車場地的管理與維護，校園環境的保潔，校園綠化的維護，校園文化體育設施的維護等活動。

二、我國當前高校物業管理法律制度的缺陷

（一）學生的知情權和監督權難以行使

盡管高校學生對物管公司是否履行合同以及履行的具體程度享有監督權，但是在現實的物管實踐中，因為物業管理服務合同是高校與物管公司簽訂的，高校才是合同的相對方，而高校學生不是合同的相對方，并且物管公司還負有高校賦予的對高校學生的管理職能，物管公司通常是站在高校一邊，僅僅對校方負責。在此情形下，學生的知情權和監督權缺乏一種方便可行的反饋機制來提供保障。除此之外，由于高校學生反映的意見不會直接導致物業管理服務合同的解除，更不會成為影響物管公司營利的決定性因素。所以，學生的意見往往被忽略，學生與物管公司在校園生活中所產生之糾紛時有發生，并且遲遲得不到有效處理，導致學生的知情權和監督權名存實亡。

（二）高校物業管理重管理輕服務

通過對比外國作法發現，高校的物業管理應當堅持“服務第一、管理第二”的原則，然而在現實中，有許多有著悠久歷史的老牌高校通過對原有后勤保障隊伍的篩選、整合，引進一些專業化的物管人員，重新培訓物業管理隊伍，取得了國家承認的物業管理資質，逐步發展成為較為專業的物管公司。但是，這樣的物業管理部門并不進行獨立法人的登記注冊，難以按照市場經濟規律和企業運行機制辦事，也不進行獨立的財務核算，不向業主收取物業管理費。在這種自身管理隊伍管理模式下，高校物業管理都是重管理、輕服務。造成這種現象的原因是：這樣的物業管理部門不是專業物業管理公司，沒有建立現代企業制度，仍然把自己當作高校的職能部門，對學生行使管理職能。而對于那些通過公開競標方式引進的專業物管公司，它們本應把學生奉為“上帝”，好好履行服務職能，但由于在現實運行過程中，高校將部分行政管理權交由物管公司代為行使，客觀上造成了管理職能大于服務功能。因此，我國的高校物業管理仍舊處于“重管理輕服務”的狀態。

（三）高校缺乏專業的物管制度

大學生在高校范圍內應當遵守《大學生行為準則》和高校物管制度，然而，由于高校缺乏專業的物管制度，這在客觀上造成了學生和物業服務企業把《大學生行為準則》當作物業管理制度，物業服務企業基于《大學生行為準則》規范大學生的行為，大學生基于《大學生行為準則》而接受“服務”。這就使得物業管理行為的性質變得更加模糊不清，大學生搞不清物業管理行為到底是行政法上的教育管理行為還是民法上的物業服務行為。

（四）缺乏物管問題受理機制

在我國現行的相關物業管理法律制度中，高校既是業主，同時又兼具業主委員會職能，可謂集業主委員會與業主為一體的雙重身份。如果高校學生能夠絕對信任高校，高校又能夠很好地維護學生利益，雙方共同對物管公司進行全方位多角度的監督，那么必然形成一種良性循環，更好地完成物管工作。要實現這一美好設想，就必須在學生向高校反饋意見方面開辟一條新的監督渠道，然而在現實中，主動設立受理學生反映物管問題的“接待平臺”抑或“受理機制”的高校屈指可數。細究其原因，大致有三點：首先，從利益關系上講，高校與物管公司所訂立的物業管理服務合同是一份“雙贏”的合同，在學生管理方面，其利益是一致的；其次，從行政關系上講，高校與學生在教育行政管理關系中所處地位不平等，高校考慮的問題較多，不會一味地替學生說話；再次，從民事關系上講，學生與高校訂立了住宿租賃合同，雙方的地位雖然平等了，但卻處于管理者與被管理者的位置，處理問題時難免會出現對立的一面。

三、完善我國高校物業管理法律制度的幾點建議

（一）制定專門規制高校物業管理的法律、法規和規章

高校物業管理是我國一般物業管理中較為特殊的領域，而現行的法律規范在調整力度和適用內容上都無法與現行高校物業管理的實際相適應。所以，應盡快改變高校物業參照普通居民住宅小區進行管理的現狀，適時出臺有針對性的管理規則，進而填補我國高校物業管理方面的法律空白。經過比較，我們認為我國臺灣地區的管理經驗頗具借鑒之價值。在臺灣地區，現行《公寓大廈管理條例》（以下簡稱《條例》）并未使用“業主”這一術語，反而采用了“住戶”這一概念。同時，在《條例》的第三條第十項將“住戶”范圍作出了詳細界定，具體包括3類人：“區分所有權人”、“承租人”和其他經“區分所有權人”的同意，取得某一部分物業的專有使用權者。《條例》的這一規定，無疑是將所有權人之外的實際使用者納入《條例》調整之范圍，有利于更好的維護“承租人”和其他經“區分所有權人”之同意取得某一部分物業之專有使用權者之利益。《條例》所稱“住戶”是某一具體建筑物的實際使用者，其雖不能像“區分所有權人”那樣對建筑物的相關事務擁有決策權，并且作為“非區分所有權人”的這一類“住戶”也無權參與“區分所有權人會議”（相當于業主委員會）。但是，我們知道建筑物的管理必定直接影響到各類“住戶”的物業使用，有鑒于此，臺灣《條例》賦予各類“住戶”推選管理委員會或者管理負責人的權利，從而為各類“住戶”提供了一條可行的渠道，借此方式參與物業管理。因此，我國高校物業之管理參照臺灣之《條例》及其制度模式較為可行。通過制定專門規制高校物業管理的法律、法規和規章，賦予學生與高校同等之主體資格，完善學生在高校物業管理法律關系中的權利義務，從而能夠更好地維護學生的合法權益。

（二）設立學生反映物業管理問題的接待平臺或受理機制

高校與學生存在教育行政管理關系，應當為學生提供良好的學習環境；高校與學生還存在住宿合同關系，應當為學生提供良好的住宿環境。不管處于哪一種法律關系下，高校都有義務聽取學生反映物業管理問題并采取積極的措施。本著“管理育人、服務育人、環境育人”的教學理念，高校應當設立學生反映物業管理問題的接待平臺或受理機制，認真聽取學生的意見，對學生所反映的問題采取有力的措施及時予以解決。

（三）設立高校物業服務企業準入制度

高等學校物業管理的主要對象是大學生，他們的頭腦中充滿著各類活躍的新思想、新理念、新信息，具有較高的綜合素質，懂得如何接受物業管理，享受物業服務，知道如何判斷物業管理的合法、合理性，以及如何維護自身的合法權益。由于高校主要成員的特殊性以及高校物業管理法律關系比普通住宅小區的物業管理法律關系要復雜得多，這就給高校物業服務企業提出了比管理普通住宅小區更高的標準。從事高校物業管理的人必須具備比普通物管人員更高的文化素質、道德修養、工作能力、管理手段和服務質量，從事高校物業管理之公司企業必須具備與之相當的資質、相應的等級。而欠缺相當資質的物管公司必須通過相關部門認可的考評和培訓，提高物管人員的綜合素質和管理技能，否則不能通過行政管理部門的審批，不能從事高校物業管理服務。通過這一措施緩解當前普遍存在的學生與物管公司之間的緊張關系，減少對物業管理的抵觸情緒和糾紛，營造更和諧、更適合學習的校園環境。

（四）制定高校物業管理規則

第9篇：物業維護部范文

一、當前消防安全管理存在的主要問題

物業管理作為城市社區管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，要走向成熟的社會化、專業化、企業化和經營化的物業管理，還有許多問題值得探索。消防安全管理作為物業管理的一項重要工作，目前還存在著許多亟待解決的問題。

（一）物業管理的民事商務行為，涉及行業多管理內容多

盡管這些年出臺了一系列規范物業管理的法規、政策，但現有的法規、政策對物業消防安全管理的法律地位、管理責任、管理維護經費，以及法律責任未作明確的規定，致使物業消防安全管理中產生的大量矛盾糾紛得不到解決，司法機關對日益增多的物業管理案件也因缺乏法律依據難以及時解決，例如消防設施設備管理維護責任不明確、維護費用不落實，發生火災后消防設施成為火災的殉葬品，火災責任和賠償責任等都難以明斷。

（二）房地產開發建設與物業管理脫節

不少房地產開發商未從物業的生產、流通與消費的全過程出發來設計、施工和監督。這種建與用、建與管脫節的現象，造成物業投入使用和消費過程中建筑消防安全分區、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。

（三）物業消防安全管理職責不明

物業消防安全管理涉及到消防設施維護等有形管理和物業區用戶日常消防管理等無形管理，至今沒有準確界定物業管理作為企業行為，以及應當履行的消防安全管理的工作范圍和內容。

（四）物業消防安全經費明顯不足

消防安全管理經費涉及消防設施設備維護和日常消防安全管理費，管理經費主要來自兩個渠道：開發商提供的一定比例的物業管理維修資金和物業管理公司向業主或物業使用者收取的物業管理費。但這又引出以下問題：一是開發商提供的物業管理維修資金沒有法定主管部門監督提留，開發商成了“只生孩子,不養孩子”，全部由業主和用戶來承擔造成物業管理收取費用過高，維修資金難以落實；二是業主和用戶受傳統住房消費觀念的影響，往往將物業管理理解為無償服務或低償服務。加之物業管理公司與業主之間僅靠契約，使消防管理費用難以收取；三是物業管理資金籌措、使用、管理不統一、不規范，使繳納者產生誤解、拒繳或拖延。

由于消防管理經費的不落實，造成物業管理及消防管理不落實，物業運營幾年后消防設施設備因缺少維護，形同虛設。

（五）物業消防安全隊伍不專業

目前物業管理的職業隊伍尚未形成，作為專業技術性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業管理中設置的現代消防設施，物業管理人員往往知之甚少。

二、物業消防安全管理的必要性

（一）是住宅多元化特性的要求

隨著住宅商品化、市場化以及住房制度改革的推行，出現了房地產建設投資和營銷渠道的多元化，一個住宅區域、一幢大樓物業產權多元化，且多家占有使用的多重化、分散化管理的復雜狀況。而一個住宅區域、一幢大樓的消防安全整體性、消防設施設備配套性，以及消防安全管理，這都要求有一個統一的物業管理企業來實行消防安全管理。

（二）是住宅功能多樣化的要求

隨著城市現代化進程的加快，城市建筑物向高空和地下不斷延伸，建筑物的使用功能日趨多樣化和復雜化，消防設施設備愈來愈多，功能也愈來愈復雜化、智能化，客觀上要求消防安全管理具有專業性和技術性。

三、關于加強物業消防安全管理的思考

物業管理是一個發展前景廣闊且有待于開拓的新興行業。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物業消防安全管理工作不僅是當前，更是今后長期的工作。筆者認為要做好物業消防安全管理工作，需處理好以下幾種關系：

（一）理順物業消防安全管理的各種關系，建立市場經濟體制下的物業消防管理體系構架

以法規的形式確定物業消防管理中各主體的法律地位和相互之間的權利義務關系。業主或物業使用人與物業管理公司之間的關系是平等的民事主體關系，是委托與被委托的經濟合同關系。業主或物業使用人享有在管理中的決策權和監督權，負有服從物業整體消防安全的管理、合理利用物業項目、確保消防安全、承擔相應費用的消防安全管理義務，物業公司必須按照法律法規、行為規范標準及業主委托合同的約定，實施消防安全管理，確保物業消防安全管理工作接受公安消防部門、業主及物業使用人的監督。

（二）建立完整、系統的物業消防安全管理法律規范體系，規范運作形式

制定物業消防安全管理基本法律、法規及實施細則，以規范政府主管部門、物業公司及業主或物業使用人的行為，協調其相互間的各種關系，將物業消防管理納入法制化和規范化的軌道，同時制定統一的物業消防安全管理行業標準和規范，如公共消防安全契約、住戶消防安全手冊、物業消防安全檢查規定，消防設施維修資金標準及實施方案規定，消防安全管理費收支規定，維修養護消防設施規定等。

（三）建立和推行物業消防安全管理早期介入制度

房地產開發、流通、消費是一個連續的過程，在物業的規劃設計、開發建設階段就應明確聽取物業管理企業的合理意見，對隱蔽的消防設備應實施專業化物業消防安全管理監督和認可制度，|考試|大|并且嚴格把好驗收、交接關。這種建管結合方式，能提高物業的有效價值。

（四）建立高素質的物業消防安全管理隊伍

在物業管理中應確定專（兼）職消防管理員，具備一定的防災滅火知識和消防管理知識，經消防部門培訓后持證上崗。對消防控制室操作人員，必須具有現代消防技術方面的知識、熟練掌握消防系統的情況。對現代消防設施設備應委托專業化的消防設施維護保修公司來承擔。

（五）公安消防機構應加強對物業消防安全管理的監督指導

公安消防機構應嚴格把好物業建筑設計審核關，不留先天隱患。對物業消防安全管理要加強宏觀指導，定期實施防火監督檢查。對物業消防安全管理要給予法律支持。對物業消防安全管理人員進行消防培訓，幫助提高消防安全管理素質。

四、關于消防安全管理的獎懲

應該建立和完善以下幾項制度：

（一）消防安全教育、培訓制度。每年以創辦消防知識宣傳欄、開展知識競賽等多種形式，提高全體員工的消防安全意識；定期組織員工學習消防法規和各項規章制度，做到依法治火；各部門應針對崗位特點進行消防安全教育培訓；對消防設施維護保養和使用人員應進行實地演示和培訓；對新員工進行崗前消防培訓，經考試合格后方可上崗；因工作需要員工換崗前必須進行再教育培訓；消控中心等特殊崗位要進行專業培訓，經考試合格，持證上崗。

（二）防火巡查、檢查制度。落實逐級消防安全責任制和崗位消防安全責任制，落實巡查檢查制度；消防工作歸口管理職能部門每日對公司進行防火巡查。每月對單位進行一次防火檢查并復查追蹤改善；檢查中發現火災隱患，檢查人員應填寫防火檢查記錄，并按照規定，要求有關人員在記錄上簽名；檢查部門應將檢查情況及時通知受檢部門，各部門負責人應每日消防安全檢查情況通知，若發現本單位存在火災隱患，應及時整改；對檢查中發現的火災隱患未按規定時間及時整改的，根據獎懲制度給予處罰。

（三）安全疏散設施管理制度。單位應保持疏散通道、安全出口暢通，嚴禁占用疏散通道，嚴禁在安全出口或疏散通道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物；應按規范設置符合國家規定的消防安全疏散指示標志和應急照明設施；應保持防火門、消防安全疏散指示標志、應急照明、機械排煙送風、火災事故廣播等設施處于正常狀態，并定期組織檢查、測試、維護和保養；嚴禁在營業或工作期間將安全出口上鎖；嚴禁在營業或工作期間將安全疏散指示標志關閉、遮擋或覆蓋。

（四）消防控制中心管理制度。熟悉并掌握各類消防設施的使用性能，保證撲救火災過程中操作有序、準確迅速；做好消防值班記錄和交接班記錄，處理消防報警電話；按時交接班，做好值班記錄、設備情況、事故處理等情況的交接手續。無交接班手續，值班人員不得擅自離崗；發現設備故障時，應及時報告，并通知有關部門及時修復；非工作所需，不得使用消控中心內線電話，非消防控制中心值班人員禁止進入值班室；上班時間不準在消控中心抽煙、睡覺、看書報等，離崗應做好交接班手續；發現火災時，迅速按滅火作戰預案緊急處理，并撥打119電話通知公安消防部門并報告部門主管。

（五）消防設施、器材維護管理制度。消防設施日常使用管理由專職管理員負責，專職管理員每日檢查消防設施的使用狀況，保持設施整潔、衛生、完好；消防設施及消防設備的技術性能的維修保養和定期技術檢測由消防工作歸口管理部門負責，設專職管理員每日按時檢查了解消防設備的運行情況。查看運行記錄，聽取值班人員意見，發現異常及時安排維修，使設備保持完好的技術狀態；消防設施和消防設備定期測試

（六）義務消防隊組織管理制度。義務消防員應在消防工作歸口管理部門領導下開展業務學習和滅火技能訓練，各項技術考核應達到規定的指標；要結合對消防設施、設備、器材維護檢查，有計劃地對每個義務消防員進行輪訓，使每個人都具有實際操作技能；按照滅火和應急疏散預案每半年進行一次演練，并結合實際不斷完善預案；每年舉行一次防火、滅火知識考核，考核優秀給予表彰；不斷總結經驗，提高防火滅火自救能力。

（七）滅火和應急疏散預案演練制度。制定符合本單位實際情況的滅火和應急疏散預案，組織全員學習和熟悉滅火和應急疏散預案，每次組織預案演練前應精心開會部署，明確分工，應按制定的預案，至少每半年進行一次演練，演練結束后開講評會，認真總結預案演練的情況，發現不足之處應及時修改和完善預案。

（八）燃氣和電氣設備的檢查和管理制度。應按規定正確安裝、使用電器設備，相關人員必須經必要的培訓，獲得相關部門核發的有效證書方可操作。各類設備均需具備法律、法規規定的有效合格證明并經維修部確認后方可投入使用。電氣設備應由持證人員定期進行檢查(至少每月一次)；防雷、防靜電設施定期檢查、檢測，每季度至少檢查一次、每年至少檢測一次并記錄；電器設備負荷應嚴格按照標準執行，接頭牢固，絕緣良好，保險裝置合格、正常并具備良好的接地，接地電阻應嚴格按照電氣施工要求測試；各類線路均應以套管加以隔絕，特殊情況下，亦應使用絕緣良好的鉛皮或膠皮電纜線。各類電氣設備及線路均應定期檢修，隨時排除因絕緣損壞可能引起的消防安全隱患；未經批準，嚴禁擅自加長電線。各部門應積極配合安全小組、維修部人員檢查加長電線是否僅供緊急使用、外殼是否完好、是否有維修部人員檢測后投入使用；電器設備、開關箱線路附近按照本單位標準劃定黃色區域，嚴禁堆放易燃易爆物并定期檢查、排除隱患；設備用畢應切斷電源。未經試驗正式通電的設備，安裝、維修人員離開現場時應切斷電源；除已采取防范措施的部門外，工作場所內嚴禁使用明火；使用明火的部門應嚴格遵守各項安全規定和操作流程，做到用火不離人、人離火滅；場所內嚴禁吸煙并張貼禁煙標識，每一位員工均有義務提醒其他人員共同遵守公共場所禁煙的規定。