房屋抵押貸款精選(九篇)

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第1篇：房屋抵押貸款范文

第二、委托方要向估價(jià)單位提供估價(jià)房屋土地的相關(guān)資料，比如土地的使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

第三、當(dāng)資料準(zhǔn)備齊全并交給房屋抵押評(píng)估機(jī)構(gòu)之后，委托方便可與房屋抵押評(píng)估的機(jī)構(gòu)約定實(shí)地勘察的時(shí)間，并明確勘察時(shí)的具體要求。房屋抵押評(píng)估機(jī)構(gòu)在約定時(shí)間對(duì)委托方的房屋進(jìn)行實(shí)地勘察并評(píng)估，委托方支付房屋抵押評(píng)估服務(wù)費(fèi)，約一個(gè)月的時(shí)間，委托方便可領(lǐng)取房屋抵押評(píng)估報(bào)告書(shū)了。

法律依據(jù)：

第2篇：房屋抵押貸款范文

抵押人____________________愿將其在建工程作抵押物，以擔(dān)保債務(wù)按期清償，擔(dān)保的范圍為抵押貸款的本息及罰息，經(jīng)與抵押權(quán)人_________協(xié)商，于_________年_____月_____日在______________簽訂本抵押貸款合同。

一、抵押在建工程狀況：_________。

1.坐落位置：_________區(qū)_________街路_________胡同______號(hào)。開(kāi)工許可證_____號(hào)。工程設(shè)計(jì)總面積：_________平方米。

2.建筑結(jié)構(gòu)：___________________。設(shè)計(jì)層數(shù)：_________。用途：________________________。

3.資金來(lái)源：________________________。計(jì)劃批準(zhǔn)文號(hào)：_________。工程總造價(jià)：_________元整。

4.已完成部分：層數(shù)_________。建筑面積_________平方米。評(píng)估現(xiàn)值：_________元整。

5.土地使用權(quán)取得方式：___________________。使用年限：______________。

6.土地面積：___________________。地區(qū)類(lèi)別：___________________。

7.土地使用性質(zhì)：______________土地證號(hào)：______________。

8.土地評(píng)估現(xiàn)值：_________元整。

9.在建工程及土地總值：_________元整。

二、抵押人將上述在建工程全部/部分，抵押給抵押權(quán)人，并將在建工程有關(guān)要件：計(jì)劃批件、規(guī)劃許可證、用地許可證，開(kāi)工許可證、_________交_________保管。

三、抵押權(quán)人同意在建工程評(píng)估現(xiàn)值_________%以內(nèi)提供貸款。貸熬總額為：(幣種：_________)_________元整。

抵押貸款期限_________個(gè)月，從_________年_____月_____日起至_________年_____月_____日止。

付款方式：___________________

四、抵押人保證將該款項(xiàng)用于___________________。抵押人同意按本合同所定之貸款利率(年/月利率)______%支付利息。如遇國(guó)家調(diào)整利率或計(jì)息辦法，自調(diào)整之日起按調(diào)整后的規(guī)定計(jì)息。

五、還款方式：________________________。

六、雙方商定，抵押在建工程的保險(xiǎn)事宜按以下第_____款辦理。

1.由抵押人向保險(xiǎn)公司投保。保險(xiǎn)費(fèi)用由抵押人負(fù)擔(dān)，保險(xiǎn)憑證交抵押權(quán)人保管。在本合同有效期內(nèi)，當(dāng)?shù)盅汗こ桃虮ｋU(xiǎn)事由毀損滅失時(shí)，抵押權(quán)人為該保險(xiǎn)賠償金及支配人。保險(xiǎn)賠償金如不足清付貸款本息和罰息，抵押權(quán)人有權(quán)另行追索。(已投保的，填寫(xiě)下列(1)(2)款)

(1)投保價(jià)值：_______元整。

(2)保險(xiǎn)期限：_______個(gè)月，從_________年_____月_____日起至_________年_____月_____日止。

2.雙方再另行約定。

(1)依照法律追回欠款，在欠款尚未追回的情況下，抵押權(quán)人有權(quán)依法對(duì)抵押工程及土地使用權(quán)提出訴訟保全。

(2)向房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，對(duì)抵押工程及土地使用權(quán)進(jìn)行拍賣(mài)，拍賣(mài)所得價(jià)款，按有關(guān)規(guī)定依次償還、若不足清償貸款本息及罰息。抵押權(quán)人有權(quán)另行追索。若超出所欠貸款本息及罰息，所余部分返還給抵押人。

七、抵押期內(nèi)，抵押人必須保證該工程的安全、完整，正常施工。其貸款的使用應(yīng)接受抵押權(quán)人的監(jiān)督、檢查。

八、抵押期內(nèi)，未取得抵押權(quán)人書(shū)面同意，抵押人不得將該工程轉(zhuǎn)讓或以其他交易方式處置。

九、抵押期內(nèi)，抵押人必須交納有關(guān)部門(mén)對(duì)該工程所征收的任何稅費(fèi)，并保障該工程免受扣押或涉及其他法律訴訟。

十、抵押權(quán)人未按本合同約定的期限、金額給付貸款的，抵押人有權(quán)要求支付違約金或賠償實(shí)際損失。

十一、抵押人不依約履行本合同任何條款，或逾期不能償還貸款本息的，抵押權(quán)人有權(quán)采取以下處置方式：

十二、企業(yè)法人分立、合并或更名，本合同的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移、變更。

十三、抵押人還清貸款本息及罰息，并同時(shí)已全部履行本合同各項(xiàng)條款，抵押關(guān)系即告終止。抵押權(quán)人應(yīng)會(huì)同抵押人在十日內(nèi)到房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)辦理合同注銷(xiāo)手續(xù)。

十四、本合同的附件：_________等，構(gòu)成本合同的整體。完整的合同整體方具有法律效力。本合同一式_________份，抵押雙方各執(zhí)_________份，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)存檔一份。

十五、本合同經(jīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)登記鑒證方可有效。

十六、特約：_______________________________________。

抵押人(蓋章)：__________________

地址：____________________________

法定代表人(簽名)：______________

經(jīng)辦人(簽名)：__________________

_________年_________月__________日

抵押權(quán)人(蓋章)：________________

地址：____________________________

法定代表人(簽名)：______________

經(jīng)辦人(簽名)：__________________

_________年_________月__________日

鑒(公)證意見(jiàn)：__________________

經(jīng)辦人： ________________________

鑒(公)證機(jī)關(guān)(章)______________

第3篇：房屋抵押貸款范文

委托人(甲方)

受托人(乙方)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，就甲方委托乙方代辦房屋抵押按揭貸款事宜達(dá)成如下協(xié)議，并承諾嚴(yán)格遵守：

一、委托代辦事項(xiàng)

甲方因購(gòu)買(mǎi)位于xxxxxxx房屋的需要，現(xiàn)委托乙方辦理以上房屋低押按揭貸款事宜的相關(guān)手續(xù)。

二、完成委托事項(xiàng)所需費(fèi)用

1、本協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)，甲方應(yīng)按照金融機(jī)構(gòu)的規(guī)定，向乙方提供辦理上述房屋貸款事宜必需的所有材料.

2、甲方向乙方預(yù)付辦理抵押貸款辦證費(fèi)用人民幣（大寫(xiě)） 元整（￥ 元）

3、委托擁金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和期限

甲乙方簽訂本協(xié)議同時(shí)，甲方須向乙方支付委托擁金人民幣（大寫(xiě)） 元

（￥ 元 ）。

三、違約責(zé)任

1、本協(xié)議書(shū)簽訂以后，如果甲方中途悔約，則乙方不退回?fù)斫稹?/p>

2、甲方對(duì)乙方的各項(xiàng)工作給予配合，如因甲方不及時(shí)履行協(xié)助義務(wù)或不是乙方的原因而發(fā)生延誤的，乙方工作期順延。因甲方自身原因而導(dǎo)致上述委托事宜不能完成則乙方不退擁金。

3、乙方如自身原因沒(méi)有完成上述委托事宜則應(yīng)退還全部擁金給甲方。

四、其它約定（此約定需雙方另簽字蓋章確認(rèn)后生效）

五、 本協(xié)議一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，自雙方簽字蓋章之日起生效。

委托方(甲方)： 受托方(乙方）：

地址： 電話：

第4篇：房屋抵押貸款范文

一、委托貸款的基本內(nèi)容

（一） 含義

貸款種類(lèi)可分為自營(yíng)貸款、委托貸款和特定貸款。其中委托貸款系指由政府部門(mén)、企事業(yè)單位及個(gè)人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。從而可以看出，委托人的義務(wù)為提供貸款資金，確定貸款對(duì)象、用途、金額、期限、利率，承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)等。委托人的權(quán)利為收回貸款，并取得相應(yīng)的孳息；受托人的義務(wù)為代為發(fā)放貸款、監(jiān)督使用并協(xié)助收回貸款，受托人的權(quán)利為收取手續(xù)費(fèi)。

（二） 背景

委托貸款系典型的民間借貸，是資本市場(chǎng)的重要組成部分。我國(guó)向來(lái)對(duì)資本市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，企業(yè)間資金拆借更是被法律所禁止。為了調(diào)劑企業(yè)間資金的余缺，發(fā)揮資本的最大效應(yīng)，也為了引導(dǎo)委托貸款的良性發(fā)展，將其納入金融監(jiān)管，促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，《貸款通則》對(duì)委托貸款事項(xiàng)及時(shí)做出了明確規(guī)定。委托貸款一方面拓寬了資金盈余企業(yè)的投資渠道，另一方面拓寬了資金短缺企業(yè)的融資渠道，也增加了銀行的中間業(yè)務(wù)，又使得職能部門(mén)能及時(shí)進(jìn)行監(jiān)管。正是因?yàn)榫邆渌姆焦糙A的特征，所以近年來(lái)委托貸款發(fā)展迅猛。

（三）性質(zhì)

1.業(yè)務(wù)方面

中國(guó)人民銀行印發(fā)的《商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)制度》（銀發(fā)〔2003〕 25號(hào)）及銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》明確規(guī)定，委托貸款業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行的委托業(yè)務(wù)。由此可以看出，委托貸款業(yè)務(wù)屬于表外業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行與委托貸款業(yè)務(wù)相關(guān)主體通過(guò)合同約定各方權(quán)利義務(wù)，履行相應(yīng)職責(zé)，收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)。

2.法律方面

可分為直接與間接。直接指人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實(shí)施民事法律行為，被人對(duì)人的行為承擔(dān)民事責(zé)任。間接指人在權(quán)限內(nèi)，以自己的名義實(shí)施民事法律行為，被人對(duì)人的行為間接承擔(dān)民事責(zé)任。兩者區(qū)別如下：

第一，直接中人是以被人的名義實(shí)施民事法律行為；間接中人則是以自己的名義實(shí)施民事法律行為。

第二，直接中法律后果直接由被人承擔(dān)；間接中法律后果直接作用于人，間接轉(zhuǎn)給被人。

第三，直接的內(nèi)容約束人與第三人；間接的內(nèi)容則約束人、被人與第三人。

第四，直接的法律依據(jù)是《民法通則》；間接的法律依據(jù)是《合同法》。

根據(jù)第三人在與受托人簽約時(shí)是否知道受托人與委托人之間存在關(guān)系，間接又可分為顯名的間接與隱名的間接。顯名的間接其法律依據(jù)是《合同法》第四百零二條，該條規(guī)定：受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。

在委托貸款中，不管是委托合同與借款合同分別簽署的模式，還是委托人、受托人和借款人三方共同簽訂委托貸款合同的模式，其實(shí)質(zhì)都是顯名的間接，適用《合同法》第四百零二條的規(guī)定。

二、委托貸款的法律關(guān)系

實(shí)務(wù)中，委托貸款有雙方協(xié)議模式，即委托人與受托人（貸款人）簽訂委托合同，貸款人與借款人簽訂的借款合同；也有三方協(xié)議模式，即委托人、貸款人和借款人共同簽訂的委托貸款合同。無(wú)論是何種模式，委托貸款中都存在三種法律關(guān)系，即委托人與受托人（貸款人）之間的委托關(guān)系，貸款人（受托人）與借款人之間的借款關(guān)系，還有委托人、貸款人（受托人）、借款人三方的委托貸款合同關(guān)系。

三、委托貸款中債權(quán)人認(rèn)定

（一）關(guān)于委托貸款中債權(quán)人認(rèn)定的幾種觀點(diǎn)

關(guān)于委托貸款債權(quán)人認(rèn)定，主要有兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為受托人是債權(quán)人。其主要理由為：其一，根據(jù)訴訟地位認(rèn)定債權(quán)人。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于如何確定委托貸款協(xié)議糾紛訴訟主體資格的批復(fù)》（法復(fù)〔1996〕6號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》）的相關(guān)規(guī)定，委托貸款協(xié)議履行過(guò)程中，若產(chǎn)生糾紛，委托人不能直接借款人，而貸款人（受托人）則可以直接借款人，由此認(rèn)為委托人不是債權(quán)人，貸款人（受托人）才是債權(quán)人。其二，根據(jù)《貸款通則》的精神認(rèn)定債權(quán)人。根據(jù)《貸款通則》的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)之間不得違反國(guó)家規(guī)定辦理借貸或者變相借貸融資業(yè)務(wù)，因此，非金融機(jī)構(gòu)不能成為借貸業(yè)務(wù)的債權(quán)人。

（二）評(píng)議

1.基于《批復(fù)》規(guī)定認(rèn)定債權(quán)人并不科學(xué)

2014年，最高人民法院在《山東鑫海投資有限公司、齊魯銀行股份有限公司、濟(jì)南城西支行與山東啟德置業(yè)有限公司的其他委托合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹徝袷虏枚〞?shū)》中明確，委托貸款中的訴訟主體適用《合同法》第四百零二條規(guī)定，而并未提《批復(fù)》的相關(guān)規(guī)定。這表明，在《合同法》出臺(tái)后，根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，委托貸款訴訟主體的認(rèn)定應(yīng)適用《合同法》。

2.貸款人不等同于債權(quán)人

根據(jù)《貸款通則》的相關(guān)規(guī)定，貸款人系指在中國(guó)境內(nèi)依法設(shè)立的經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)的中資金融機(jī)構(gòu)。它所體現(xiàn)的是對(duì)貸款人的行業(yè)要求，更多體現(xiàn)著行政監(jiān)管，并不是法律意義的概念。債權(quán)人系債務(wù)人的對(duì)稱，債的主體之一，在債的關(guān)系中，有要求他的債務(wù)人實(shí)施一定行為或者不實(shí)施一定行為的權(quán)利的人。由此可見(jiàn)，債權(quán)人是一個(gè)典型的法律概念。因此，貸款人不等同于債權(quán)人。

（三）委托貸款中債權(quán)人應(yīng)為委托人

1.從權(quán)性質(zhì)來(lái)看

委托貸款中受托人的實(shí)質(zhì)就是顯名的間接，應(yīng)適用《合同法》關(guān)于間接的相關(guān)規(guī)定，委托人為債權(quán)人，這在最高人民法院的相關(guān)判例中已經(jīng)明確。

2.從權(quán)利義務(wù)一致原則來(lái)看

貸款債權(quán)中，債權(quán)人最基本的義務(wù)是提供貸款資金，最基本的權(quán)利是收回本息。委托貸款中，貸款資金由委托人提供，本息由委托人收回，貸款人（受托人）只有協(xié)助收回貸款的義務(wù)及收取手續(xù)費(fèi)用的權(quán)利。

3.從委托貸款初衷來(lái)看

委托貸款制度設(shè)立的初衷主要是為了引導(dǎo)民間資金納入金融監(jiān)管體系，有利于國(guó)家貨幣政策的順利貫徹和執(zhí)行，促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。認(rèn)定委托人為債權(quán)人并不影響金融監(jiān)管部門(mén)調(diào)取相關(guān)數(shù)據(jù)信息，不影響宏觀調(diào)控。

4.從財(cái)產(chǎn)歸屬來(lái)看

用于發(fā)放貸款的資金屬于委托人，在委托人的資產(chǎn)負(fù)債表中反映，不在貸款人（受托人）的資產(chǎn)負(fù)債表中反映，屬于金融機(jī)構(gòu)的表外業(yè)務(wù)。

5.從委托貸款良性發(fā)展來(lái)看

委托貸款一方面拓寬了資金盈余企業(yè)的投資渠道，另一方面拓寬了資金短缺企業(yè)的融資渠道，使得資金短缺企業(yè)有機(jī)會(huì)獲得企業(yè)發(fā)展所需資金，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。認(rèn)定委托人為債權(quán)人，確保了其法律地位，可充分發(fā)揮其積極性，有利于委托貸款的良性發(fā)展。

四、委托貸款中房屋抵押權(quán)登記

（一）目前的幾種做法

各地房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)委托貸款抵押登記有以下做法：

第一，以委托人為抵押權(quán)人進(jìn)行登記。

第二，以受托人（貸款人）為抵押權(quán)人進(jìn)行登記，這也是目前較為普遍的做法。

第三，既以委托人為抵押權(quán)人，又以受托人（貸款人）為抵押權(quán)人進(jìn)行登記。委托貸款大致可分為住房公積金委托貸款和商業(yè)委托貸款。許多房屋登記機(jī)構(gòu)在辦理該兩類(lèi)委托業(yè)務(wù)時(shí)進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，即住房公積金委托貸款的抵押權(quán)人登記為委托人公積金中心，商業(yè)委托貸款的抵押權(quán)人登記為受托人金融機(jī)構(gòu)。

第5篇：房屋抵押貸款范文

【正文】

銀行在住房抵押貸款保險(xiǎn)中的法律地位如何[1]，一直有較大爭(zhēng)議。有人主張貸款銀行在住房抵押貸款保險(xiǎn)中是受益人，有人主張其是被保險(xiǎn)人，有人主張其是投保人。正是由于人們對(duì)銀行在住房抵押貸款保險(xiǎn)中的身份定位模糊不清，甚至是混亂的，導(dǎo)致了人們對(duì)住房抵押貸款保險(xiǎn)的一系列誤解和盲目批評(píng)。

筆者認(rèn)為銀行在住房抵押貸款保險(xiǎn)中的身份，應(yīng)當(dāng)區(qū)分住房抵押貸款房屋險(xiǎn)、住房抵押貸款壽險(xiǎn)、住房抵押貸款保證保險(xiǎn)、住房抵押貸款信用保險(xiǎn)等具體險(xiǎn)種，從具體的保險(xiǎn)利益出發(fā)來(lái)進(jìn)行分析和界定。

一、住房抵押貸款房屋保險(xiǎn)中銀行的法律地位

投保人，又稱要保人，是指對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有保險(xiǎn)利益，向保險(xiǎn)人申請(qǐng)訂立保險(xiǎn)合同，并負(fù)有交付保險(xiǎn)費(fèi)義務(wù)的人。[1]我國(guó)《保險(xiǎn)法》第10條第2款將投保人定義為：“投保人是指與保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同，并按照合同約定負(fù)有支付保險(xiǎn)費(fèi)義務(wù)的人”。因此，銀行可否是住房抵押貸款房屋保險(xiǎn)的投保人，取決于其是否對(duì)該房屋具有保險(xiǎn)利益。保險(xiǎn)利益，又稱可保利益，是指投保人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有法律上承認(rèn)的利益，即在保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，可能遭受的損失或失去的利益。[2]

銀行是住房抵押貸款的債權(quán)人，同時(shí)對(duì)房屋具有抵押權(quán)。如果抵押房屋因地震、火災(zāi)等原因而發(fā)生毀損、滅失，則銀行的抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)，銀行的債權(quán)也就很難保障。邏輯上，當(dāng)?shù)盅悍课菀虮ｋU(xiǎn)事故發(fā)生而毀損滅失時(shí)，保險(xiǎn)人依保險(xiǎn)合同給付借款人保險(xiǎn)金；而銀行作為抵押權(quán)人可就抵押房屋的保險(xiǎn)金優(yōu)先受償。但現(xiàn)實(shí)中未必如此。借款人作為被保險(xiǎn)人，既是保險(xiǎn)利益的享有者，又是保險(xiǎn)事故發(fā)生后保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)的行使者；而銀行不是保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人，在保險(xiǎn)合同中沒(méi)有任何權(quán)利。銀行作為抵押權(quán)人就抵押房屋保險(xiǎn)金優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，只能由銀行向借款人行使，而不能由銀行直接向保險(xiǎn)人請(qǐng)求支付。所以，有必要明確銀行作為抵押權(quán)人對(duì)該房屋具有保險(xiǎn)利益。[3]抵押物滅失，雖將使抵押權(quán)消滅，但抵押權(quán)人并得依抵押權(quán)之次序，分配其賠償金，故抵押權(quán)人對(duì)抵押物具有保險(xiǎn)利益，得基此而訂立財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)契約。[4]因此，銀行對(duì)于該抵押的房屋具有保險(xiǎn)利益，可以作為投保人，以該抵押房屋向保險(xiǎn)人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)。

被保險(xiǎn)人，是指其財(cái)產(chǎn)利益或人身利益受保險(xiǎn)合同保障，于保險(xiǎn)事故發(fā)生（或約定期限屆滿）時(shí)，受有損失，從而可以享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)的人。在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中，被保險(xiǎn)人系指保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)，并有權(quán)受領(lǐng)保險(xiǎn)金給付之人。[5]銀行投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)，當(dāng)保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，銀行的抵押權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，遭受經(jīng)濟(jì)損失，其自然享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)，有權(quán)受領(lǐng)保險(xiǎn)金，所以這時(shí)銀行是被保險(xiǎn)人。

需要注意的是，借款人作為房屋的所有人，其對(duì)該抵押房產(chǎn)當(dāng)然具有保險(xiǎn)利益，因此借款人可作為投保人為自己的房屋投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)。實(shí)踐中，借款人往往應(yīng)銀行要求，通過(guò)特別約定條款在住房抵押貸款房屋險(xiǎn)中將銀行設(shè)定為第一受益人。有人主張?jiān)谶@種情況下，借款人投保的住房抵押貸款房屋險(xiǎn)屬于“為本人也為他人利益的保險(xiǎn)”，被保險(xiǎn)人有兩個(gè)，即作為抵押權(quán)人的銀行和作為抵押人的借款人。而對(duì)銀行的抵押權(quán)利益的保險(xiǎn)目的，作為投保人的借款人必須在保險(xiǎn)合同中與保險(xiǎn)人事先明確約定，否則，其被保險(xiǎn)人只是作為投保人的借款人。故銀行的身份應(yīng)該是被保險(xiǎn)人，或者確切地說(shuō)應(yīng)是第一被保險(xiǎn)人。[6]筆者認(rèn)為該種觀點(diǎn)有待商榷。首先，如若承認(rèn)銀行第一被保險(xiǎn)人的地位，則銀行可以直接取得該保險(xiǎn)金的所有權(quán)，問(wèn)題是發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)借款人不一定會(huì)發(fā)生拖欠銀行貸款本息的情形，借款人按期償還貸款本息而銀行又從保險(xiǎn)人處獲得保險(xiǎn)金，導(dǎo)致了兩次清償。其次，如果將銀行認(rèn)定為第一被保險(xiǎn)人，則必然要求借款人作為投保人應(yīng)事先與保險(xiǎn)人有明確約定，方可確認(rèn)銀行的被保險(xiǎn)人身份，否則其被保險(xiǎn)人就只能是借款人。而實(shí)踐中，這樣的特別約定是很少見(jiàn)的，絕對(duì)大多數(shù)的住房抵押貸款房屋險(xiǎn)合同中都只是將投保人也就是借款人作為被保險(xiǎn)人。即便經(jīng)過(guò)特別約定，在被保險(xiǎn)人欄中按順序填明銀行和借款人，保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，銀行和借款人作為順序先后的被保險(xiǎn)人，依據(jù)保險(xiǎn)法規(guī)定，被保險(xiǎn)人享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)，那么銀行與借款人兩者的保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)應(yīng)該如何行使？銀行從保險(xiǎn)公司受領(lǐng)的保險(xiǎn)金數(shù)額應(yīng)該是多少呢？如果保險(xiǎn)事故雖然發(fā)生，但是借款人另有其他資金可以并事實(shí)上按期償還了貸款本息，那么還有必要賦予銀行第一被保險(xiǎn)人的地位嗎（因?yàn)樽鳛榈谝槐槐ｋU(xiǎn)人的銀行依法享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)，而在借款人按期償還貸款本息的情形下，銀行有何理由再去享有該保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)）？第三，根據(jù)我國(guó)保險(xiǎn)法的相關(guān)規(guī)定[2]，被保險(xiǎn)人保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)被保險(xiǎn)人通知保險(xiǎn)人的義務(wù)。如果將銀行界定為被保險(xiǎn)人，實(shí)際上銀行是很難履行這些義務(wù)的，因?yàn)殂y行畢竟不是該房屋的占有使用人，對(duì)于該房屋的實(shí)際使用情況并不十分清楚。

筆者認(rèn)為，當(dāng)借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)時(shí)，銀行是對(duì)該保險(xiǎn)金債權(quán)享有質(zhì)押權(quán)的質(zhì)權(quán)人。借款人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)，通過(guò)特別約定的方式，將銀行設(shè)定為該保險(xiǎn)的“第一受益人”，并將保單交由銀行持有和保管。這一特約的真實(shí)意圖，并不是將保險(xiǎn)金所有權(quán)讓與給抵押權(quán)人，而只是為了在保險(xiǎn)金給付之時(shí)，讓作為抵押權(quán)人的銀行先行受領(lǐng)和占有保險(xiǎn)金，使保險(xiǎn)金上成立擔(dān)保物權(quán)。這種以特別約定的方式通過(guò)交付和占有擔(dān)保物而成立的擔(dān)保是一種質(zhì)押：債務(wù)人（購(gòu)房人）以其對(duì)第三人（保險(xiǎn)公司）的債權(quán)利益，向債權(quán)人（銀行）提供擔(dān)保，保險(xiǎn)金債權(quán)上成立了銀行的一項(xiàng)意定債權(quán)質(zhì)權(quán)。[7]當(dāng)保險(xiǎn)事故發(fā)生后，銀行作為質(zhì)權(quán)人，先行受領(lǐng)和占有該保險(xiǎn)金作為借款人償還貸款本息的擔(dān)保，而不是直接取得該保險(xiǎn)金所有權(quán)，唯在借款人未能按期償還的情形下，銀行方可以該保險(xiǎn)金來(lái)清償借款人所欠的貸款本息。

可見(jiàn)，當(dāng)銀行作為投保人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)時(shí)，銀行既是投保人也是被保險(xiǎn)人[3]；當(dāng)借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)時(shí)，銀行是對(duì)保險(xiǎn)金債權(quán)享有質(zhì)押權(quán)的質(zhì)權(quán)人。

二、住房抵押貸款壽險(xiǎn)中銀行的法律地位

借款人對(duì)自己的人身具有保險(xiǎn)利益，可以投保住房抵押貸款壽險(xiǎn)，當(dāng)借款人因意外事故導(dǎo)致傷殘、死亡或者因疾病等情形而喪失還貸能力的時(shí)候，由保險(xiǎn)公司代為償還貸款本息。借款人此時(shí)既是投保人，也是被保險(xiǎn)人。

住房抵押貸款壽險(xiǎn)，屬于人壽險(xiǎn)。人壽險(xiǎn)保險(xiǎn)的受益人，系指要保人或被保險(xiǎn)人指定享有人壽保險(xiǎn)契約利益或保險(xiǎn)金給付請(qǐng)求權(quán)之人。[8]我國(guó)《保險(xiǎn)法》第39條規(guī)定：“人身保險(xiǎn)的受益人由被保險(xiǎn)人或者投保人指定”。住房抵押貸款壽險(xiǎn)中，借款人既是投保人也是被保險(xiǎn)人，當(dāng)然有權(quán)指定該保險(xiǎn)的受益人。因此，在住房抵押貸款壽險(xiǎn)中，銀行可以經(jīng)由借款人的指定，而成為該保險(xiǎn)的受益人。銀行作為該保險(xiǎn)的受益人，只能于債權(quán)限額內(nèi)受領(lǐng)保險(xiǎn)金給付，因?yàn)榻杩钊酥付▊鶛?quán)人銀行為該人身保險(xiǎn)的受益人，旨在確保其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，也僅僅系確保其債權(quán)實(shí)現(xiàn)，至于其高于債權(quán)額的保險(xiǎn)金額，實(shí)質(zhì)上是為自己投保，理應(yīng)歸借款人所有。[9]

債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人，具有債權(quán)上之經(jīng)濟(jì)利益。因此債務(wù)人之生存、死亡，對(duì)于債權(quán)人有金錢(qián)上之利害關(guān)系，故債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人有保險(xiǎn)利益存在，得以債務(wù)人之生命或身體為保險(xiǎn)標(biāo)的，而與保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)契約。[10]故銀行作為債權(quán)人，得以借款人（債務(wù)人）的人身或生命為保險(xiǎn)標(biāo)的，投保住房抵押貸款壽險(xiǎn)，以保障其債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。實(shí)踐中銀行投保住房抵押貸款壽險(xiǎn)的情形極少。

三、住房抵押貸款保證保險(xiǎn)中銀行的法律地位

借款人向保險(xiǎn)人投保住房抵押貸款保證保險(xiǎn)，以擔(dān)保自己的債務(wù)能夠順利清償，當(dāng)借款人未能按期償還貸款本息時(shí)，由保險(xiǎn)人代為償還其所欠貸款本息。此種保證保險(xiǎn)，類(lèi)似于有償?shù)谋ＷC擔(dān)保，保險(xiǎn)人作為保證人，向銀行擔(dān)保借款人能夠按期償還貸款本息。一旦發(fā)生保險(xiǎn)事故，借款人未能按期償還貸款，銀行于此情形可以請(qǐng)求保險(xiǎn)公司代為償還借款人所欠的貸款本息。所以在住房抵押貸款保證保險(xiǎn)中，銀行是被保險(xiǎn)人。

需要注意的是，保證保險(xiǎn)因保險(xiǎn)事故造成的損失并非總是由保險(xiǎn)人完全承擔(dān)，國(guó)外有些保險(xiǎn)公司即只按被保險(xiǎn)人（債權(quán)人）放貸總額的75%承擔(dān)保證保險(xiǎn)責(zé)任，而另外25%的風(fēng)險(xiǎn)則由被保險(xiǎn)人自己承擔(dān)。之所以如此，是為了防止被保險(xiǎn)人濫放貸款，促使其謹(jǐn)慎從事。[11]

四、住房抵押貸款信用保險(xiǎn)中銀行的法律地位

銀行為了防范借款人因?yàn)橐馔馐鹿蕦?dǎo)致傷殘、死亡或因疾病、喪失勞動(dòng)能力等原因而發(fā)生無(wú)法按期償還貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)，可以借款人的信用向保險(xiǎn)公司投保住房抵押貸款信用保險(xiǎn)。當(dāng)發(fā)生借款人信用風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行有權(quán)請(qǐng)求保險(xiǎn)公司向其支付保險(xiǎn)金，以保障銀行的債權(quán)順利實(shí)現(xiàn)。因此，在住房抵押貸款信用保險(xiǎn)中，銀行既是投保人也是被保險(xiǎn)人。

【注釋】

[1]所謂住房抵押貸款保險(xiǎn)是指借款人在申請(qǐng)住房抵押貸款時(shí)，貸款人(即抵押權(quán)人)或借款人（即抵押人）向保險(xiǎn)人投保，由保險(xiǎn)人對(duì)于因約定事故發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償責(zé)任，或者當(dāng)借款人因失業(yè)、死亡、傷殘、疾病等原因不能按期償還貸款本息時(shí)由保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)代借款人償還本息的保險(xiǎn)。住房抵押貸款保險(xiǎn)期限一般自房屋交付之日或抵押借款合同生效之日起，至還清貸款本息之日止；保險(xiǎn)金額不低于貸款的本息總額。

[2] 《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》第21條規(guī)定：“投保人、被保險(xiǎn)人或者受益人知道保險(xiǎn)事故發(fā)生后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知保險(xiǎn)人。故意或者因重大過(guò)失未及時(shí)通知，致使保險(xiǎn)事故的性質(zhì)、原因、損失程度等難以確定的，保險(xiǎn)人對(duì)無(wú)法確定的部分，不承擔(dān)賠償或者給付保險(xiǎn)金的責(zé)任，但保險(xiǎn)人通過(guò)其他途徑已經(jīng)及時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)及時(shí)知道保險(xiǎn)事故發(fā)生的除外”。

[3] 當(dāng)然在此情形下，也會(huì)出現(xiàn)銀行作為被保險(xiǎn)人，難以很好的履行保險(xiǎn)法所規(guī)定的被保險(xiǎn)人義務(wù)的問(wèn)題，實(shí)踐中也很少出現(xiàn)銀行愿意自己出錢(qián)來(lái)投保該種保險(xiǎn)的。

參考文獻(xiàn)

[1] 李玉泉：《保險(xiǎn)法》(第二版)，法律出版社2007版，第122頁(yè)。

[2] 朱銘來(lái)（主編）《保險(xiǎn)法學(xué)》，南開(kāi)大學(xué)出版社2006年版，第78頁(yè)。

[3] 楊光：“論改進(jìn)我國(guó)的住房抵押貸款保險(xiǎn)條款”，載《北華大學(xué)學(xué)報(bào)》（社會(huì)科學(xué)版），2007年第3期，第29頁(yè)。

[4] 梁宇賢：《保險(xiǎn)法新論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2004版，第63頁(yè)。

[5] 溫世揚(yáng)（主編）：《保險(xiǎn)法》，法律出版社2007版，第64頁(yè)。

[6] 陶麗琴、申進(jìn)忠：“對(duì)住房按揭貸款兩個(gè)保險(xiǎn)問(wèn)題的法律質(zhì)疑”，《國(guó)家檢察官學(xué)院學(xué)報(bào)》，2002年第2期，第27頁(yè)。

[7] 陶麗琴：“抵押物保險(xiǎn)合同上的擔(dān)保物權(quán)的競(jìng)合——以按揭住房保險(xiǎn)為視角”，《現(xiàn)代法學(xué)》，2007年第1期，第61頁(yè)。

[8] 梁宇賢：《保險(xiǎn)法新論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2004年版，第234頁(yè)。

[9] 尹田：《中國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)的法律調(diào)控》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第186頁(yè)。

第6篇：房屋抵押貸款范文

關(guān)鍵詞：提前還貸；抵押貸款；預(yù)測(cè)模型

由于商業(yè)銀行對(duì)房屋抵押貸款一般采取浮動(dòng)利率，因此隨著抵押貸款利率的提高，導(dǎo)致一波提前還貸。商業(yè)銀行對(duì)于提前還貸行為，大多采取收取違約金的辦法，但是住房抵押貸款本身具有某種不穩(wěn)定性，商業(yè)銀行在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，無(wú)法單純以收取違約金的方法解決問(wèn)題。因此商業(yè)銀行需要分析提前還貸的原因、對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)的影響、以及預(yù)測(cè)借款人的行為，以減少對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性的影響。

標(biāo)準(zhǔn)的抵押貸款通常是固定利率、等額償付的抵押貸款，通常計(jì)劃按周期進(jìn)行等額償付：

當(dāng)然，現(xiàn)在還有浮動(dòng)利率抵押貸款（Variable—RateMortgages，VRMs）。浮動(dòng)利率抵押貸款是一種合同利率隨著市場(chǎng)利率變化的抵押貸款，由貸款合同規(guī)定特定的市場(chǎng)指數(shù)或者參考利率，抵押貸款利率和參考利率相聯(lián)系，并規(guī)定貸款利率的變動(dòng)頻率（如按月、季、半年、年等），任何個(gè)別或累積利率變動(dòng)的最大額、允許按期支付變化的最大額等。浮動(dòng)利率抵押貸款的市場(chǎng)價(jià)格取決于合同利率的變化，如果利率變化和時(shí)間數(shù)量均一致，那么貸款的市場(chǎng)價(jià)格在重新定價(jià)日將處于平價(jià)，否則可能高于或者低于平價(jià)。

抵押貸款通常含有期權(quán)特征，通常買(mǎi)權(quán)被稱為提前償付條款（PrepaymentProvision），賣(mài)權(quán)被稱為出售即到期條款（Due—on—saleClause），許多抵押貸款合同包括這兩種期權(quán)。不論是由于房屋已被出售還是由于房屋能以更低的利率重新融資，提前償付條款允許借款者在規(guī)定的到期前償還部分或者全部貸款；而出售即到期條款允許銀行在借款人者出售用于抵押的財(cái)產(chǎn)時(shí)要求借款人償還貸款，這等于取消原貸款，要求新的購(gòu)買(mǎi)者重新申請(qǐng)貸款。

由于抵押貸款的種種特征，因此在利率水平和借款者自身情況發(fā)生變化時(shí)，提前還貸是經(jīng)常的，這導(dǎo)致商業(yè)銀行原本的長(zhǎng)期抵押貸款可能在幾年之內(nèi)被償付，從而影響商業(yè)銀行的預(yù)期利息收益和資產(chǎn)種類(lèi)安排。

一、提前還貸的原因

根據(jù)經(jīng)濟(jì)中可能影響抵押貸款借款人的因素，提前還貸的原因通常有三個(gè)，即再融資、再投資與房屋周轉(zhuǎn)。

1．再融資（Refinancing）。再融資的成本效應(yīng)是指當(dāng)市場(chǎng)利率發(fā)生變化，改變抵押借款人的貸款成本，從而使得抵押借款人重新選擇貸款。通常，這種提前償還行為的發(fā)生是以貸款的固定利率為前提的，如果是浮動(dòng)利率，那么貸款成本本身與市場(chǎng)利率保持同步變化。

當(dāng)貸款實(shí)施固定利率時(shí)，由于新的抵押貸款利率下降，抵押借款人可能償還其原有高成本的抵押貸款，并以較低的成本進(jìn)行再融資，當(dāng)然，再融資涉及交易成本和重新簽訂貸款協(xié)議的成本。許多銀行對(duì)抵押貸款余額的提前償付收取違約金，存在一些與發(fā)放抵押貸款有關(guān)的評(píng)估和資信審核費(fèi)用，所以抵押貸款利率的下降幅度必須達(dá)到一定程度，抵押借款人才會(huì)考慮是否進(jìn)行再融資。這種關(guān)系我們可以用下面的提前還貸概率圖（圖1）表示。

該圖描述提前還貸概率、現(xiàn)行和原來(lái)抵押貸款利差之間的關(guān)系，其中Y是現(xiàn)行抵押貸款利率，r是已有抵押貸款的利率，假定為12%。

當(dāng)Y＞r時(shí)，抵押貸款提前還貸的概率很小，原因是此時(shí)抵押借款人不僅不存在利率損失，而且由于市場(chǎng)利率高于原來(lái)貸款時(shí)利率，具有節(jié)約利率的優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)Y＜r時(shí)，抵押借款人也不一定提前還貸，而是需要具體衡量再融資的成本。如果再融資的預(yù)付費(fèi)、合約簽訂費(fèi)和提前支付的違約費(fèi)高于現(xiàn)行利率的利息成本節(jié)約，提前還貸一般也不會(huì)發(fā)生。但是，當(dāng)現(xiàn)行利率下降幅度大，提前還貸的概率可能迅速上升，原因是這時(shí)抵押借款人提前還貸節(jié)約的利息成本的現(xiàn)值已經(jīng)超過(guò)提前還貸的全部費(fèi)用成本。

2．再投資（Reinvestment）。影響提前還貸的另一個(gè)因素是投資收益率與貸款利率的比較，即所謂的再投資效應(yīng)。再投資效應(yīng)通常以浮動(dòng)利率為前提，當(dāng)市場(chǎng)利率水平上升，抵押貸款人的其他投資產(chǎn)品收益率低于抵押貸款利率時(shí)，那么借款人通常會(huì)選擇提前還貸。

3．住房周轉(zhuǎn)。影響提前還貸的再一個(gè)因素是抵押貸款借款人在到期前周轉(zhuǎn)房屋的概率。周轉(zhuǎn)房屋的決定可能由多種復(fù)雜因素促成，如房屋價(jià)格水平、工作流動(dòng)傾向、抵押貸款規(guī)模、一般經(jīng)濟(jì)狀況，甚至一些偶然因素。如果這種抵押貸款可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)敲催@種房屋周轉(zhuǎn)對(duì)提前還貸的影響不大；如果這種抵押貸款不可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)敲捶课葜苻D(zhuǎn)必然導(dǎo)致提前還貸。

綜上所述，如果不考慮個(gè)人原因或者偏好等非一般經(jīng)濟(jì)原因，那么提前還貸屬于抵押貸款借款人的成本——收益權(quán)衡，大多因利率變動(dòng)引起，由于利率變動(dòng)，每月的償付也會(huì)發(fā)生變化，到期日也會(huì)變化。銀行無(wú)法直接改變抵押貸款人的提前償還行為，收取提前還貸的違約金等費(fèi)用，只能改變抵押貸款人的成本和收益，從而影響抵押貸款人的選擇。2005年3月，中國(guó)人民銀行提高房屋抵押貸款利率，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)規(guī)模較大的房屋抵押貸款的提前償還，對(duì)于此次提前還貸行為的原因，顯然與前面分析的提前還貸原因不同。由于目前我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)房屋抵押貸款主要采取浮動(dòng)利率，即根據(jù)市場(chǎng)利率每年調(diào)整一次，因此，此次大規(guī)模的提前還貸是由于預(yù)期變化所導(dǎo)致提的。表現(xiàn)在：（1）市場(chǎng)利率進(jìn)入上升周期，使得抵押貸款人的借貸利率高于預(yù)期借貸利率。由于現(xiàn)行個(gè)人住房貸款是一種中長(zhǎng)期貸款，其利率將隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而變化，隨著未來(lái)的房?jī)r(jià)、物價(jià)走勢(shì)發(fā)生變化，房貸利率將趨于上升，使得消費(fèi)者改變對(duì)未來(lái)資金價(jià)格的預(yù)期。（2）抵押貸款人的資金成本比較。目前國(guó)內(nèi)居民的投資渠道狹窄，近年來(lái)股市低迷，基金、信托等投資產(chǎn)品不夠成熟，如果這些投資產(chǎn)品的收益不超過(guò)房貸利率，具有還款能力、又沒(méi)有合適投資渠道的投資者，提前還貸必然成為理性的選擇。

二、提前還貸對(duì)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)的影響

提前還貸對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)存在正、負(fù)兩方面的影響。

1．從正面影響分析。首先，較低的市場(chǎng)收益率降低了任何抵押貸款現(xiàn)金流量的折現(xiàn)率，并增加任何給定現(xiàn)金流的現(xiàn)值，對(duì)于銀行持有的其他固定債券資產(chǎn)的收益具有正面影響；其次，較低的收益率導(dǎo)致抵押貸款本金的提前償付，而不用等到抵押貸款期限結(jié)束就能全部收回本金，使本金收回比抵押貸款期限早。

2．從負(fù)面影響分析。負(fù)面影響主要是對(duì)抵押貸款利息的影響，首先，因?yàn)樘崆斑€貸最終支付的利息較少，所以無(wú)法在原有貸款期限中收到穩(wěn)定的利息支付，當(dāng)本金余額提前償還后，抵押貸款借款人對(duì)已經(jīng)償還的抵押貸款余額不再繼續(xù)支付利息；其次，由于利率下降引致的提前還貸導(dǎo)致的較快現(xiàn)金流量，商業(yè)銀行收到提前償還的貸款后只能以較低利率進(jìn)行再投資，導(dǎo)致商業(yè)銀行利息收入的減少。

三、提前還貸的預(yù)測(cè)方法

1．經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ汀ｃy行通常根據(jù)經(jīng)驗(yàn)建立每月的提前償付模型。在建立經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ蜁r(shí)，銀行首先觀察或者評(píng)價(jià)特定時(shí)期內(nèi)相似抵押貸款人的提前償付經(jīng)驗(yàn)，估計(jì)一個(gè)提前償付函數(shù)。每月的有條件的提前償付概率通常是如下經(jīng)濟(jì)變量的函數(shù)：其中Pi是提前償付的概率，r是抵押貸款的利差，T抵押貸款已過(guò)時(shí)間，M是附屬擔(dān)保，Z是地理因素，?茲是耗盡系數(shù)（觀察月份之前抵押貸款提前償付占整個(gè)抵押貸款的比例）。

這個(gè)模型考慮抵押貸款已過(guò)時(shí)間和耗盡系數(shù)等特異因素，也考慮抵押貸款的利差等總體上影響提前償付的市場(chǎng)因素。如果能夠估計(jì)Pi的概率分布，銀行就能夠計(jì)算抵押貸款的預(yù)期現(xiàn)金流量，并估測(cè)提前償付條件下抵押貸款的客觀收益。圖2是提前償付的概率分布。

在眾多的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ椭?，比較成熟的是美國(guó)公眾證券協(xié)會(huì)提前償付模型（publicsecuritiesassociation，PSA）。該模型假設(shè)一系列的CPR，第一個(gè)月為0.2%，以后每月增加0.2%，直到原始發(fā)行期的第30個(gè)月，從第31個(gè)月開(kāi)始,CPR就固定為6%不變，即：

PSA提前償付模型如圖3所示。

如果各銀行在應(yīng)用該模型時(shí)，確定本銀行抵押貸款提前償付與PSA假設(shè)的提前償付率存在偏離，那么可以根據(jù)偏離的程度進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，如圖4示。

第7篇：房屋抵押貸款范文

關(guān)鍵詞：住房反向抵押貸款；以房養(yǎng)老；障礙

中圖分類(lèi)號(hào)：F830.572文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）03-0056-02

隨著中國(guó)人口老齡化問(wèn)題的不斷顯現(xiàn)，養(yǎng)老問(wèn)題越來(lái)越受到社會(huì)各界的高度關(guān)注。在現(xiàn)有養(yǎng)老保障制度和體系背景下，迫切需要尋求新的方法來(lái)應(yīng)對(duì)社會(huì)老齡化現(xiàn)象。住房反向抵押貸款作為發(fā)達(dá)國(guó)家解決老年人以房養(yǎng)老的重要金融工具，逐漸受到學(xué)界的高度關(guān)注，對(duì)此從理論和實(shí)踐角度進(jìn)行探討，無(wú)疑具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

一、住房反向抵押貸款及其社會(huì)效應(yīng)

住房反向抵押貸款是指已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的一定年齡的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，并從金融機(jī)構(gòu)獲得借款，金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋現(xiàn)值、未來(lái)增值、折損情況及借款人去世時(shí)或徹底搬出抵押房屋時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后，按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)期利息，并按老人的預(yù)期壽命計(jì)算，將其房屋的價(jià)值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或年支付給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。反向抵押貸款使借款人終生可以提前支用房屋的銷(xiāo)售款，在獲得現(xiàn)金的同時(shí)繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)借款人去世，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)就獲得抵押房的產(chǎn)權(quán)并將其銷(xiāo)售、出租或拍賣(mài)，所得用來(lái)償還貸款本息，并享有房產(chǎn)升值的部分。

住房反向抵押貸款最早起源于荷蘭，發(fā)展最成熟最具代表性的當(dāng)屬美國(guó)。作為一種成熟的融資途徑，其在增加養(yǎng)老途徑、彌補(bǔ)社會(huì)保障資金不足、改善老年人經(jīng)濟(jì)狀況和提高老年人生活質(zhì)量和消費(fèi)水平、促進(jìn)社會(huì)整體效用提高等方面起到了積極作用，其社會(huì)效用主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：

首先，老年人通過(guò)參與住房反向抵押貸款得到的年金，可以提高其生活水平。對(duì)老年人的資產(chǎn)組成理論研究表明，大部分老年人以養(yǎng)老金為生，住房是老年人重要的可用來(lái)增加消費(fèi)的資產(chǎn)，通過(guò)采用年金式住房反向抵押貸款，可增加老年人收入。同時(shí)，通過(guò)住房資產(chǎn)的釋放，可幫助老年人籌措長(zhǎng)期護(hù)理費(fèi)用。對(duì)低收入家庭來(lái)說(shuō)，通過(guò)住房反向抵押貸款可使每月收入提高一定幅度，在降低社會(huì)貧困率發(fā)生等方面有不可小視的社會(huì)功能。

其次，住房反向抵押貸款在增加金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)收入的同時(shí)，還可增加二手房上市量，對(duì)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)起積極作用。對(duì)貸款機(jī)構(gòu)而言，雖然可能面臨逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)，但與其他貸款業(yè)務(wù)平均利潤(rùn)率相比，住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)具有較高的利潤(rùn)率。作為一種新興金融產(chǎn)品，住房反向抵押貸款是金融機(jī)構(gòu)中間業(yè)務(wù)擴(kuò)大的表現(xiàn)，可成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。這種類(lèi)似于買(mǎi)房即積蓄的養(yǎng)老方式，除了拉動(dòng)內(nèi)需，還會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)趨于投資化而非投機(jī)需求。

中國(guó)工業(yè)化進(jìn)程的加快伴隨人口老齡化已成不爭(zhēng)的事實(shí)，未富先老開(kāi)始成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的重大障礙，加之社會(huì)保障體系不健全，養(yǎng)老問(wèn)題的嚴(yán)峻性日益凸顯。從中國(guó)大多數(shù)老年人的生活現(xiàn)狀來(lái)看，僅依靠現(xiàn)行養(yǎng)老保障制度和傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式難以應(yīng)對(duì)老齡化趨勢(shì)，解決老年人“房產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”現(xiàn)象及其養(yǎng)老問(wèn)題，住房反向抵押貸款無(wú)疑是一種理性的選擇。

二、中國(guó)實(shí)施住房反向抵押貸款面臨的障礙

近幾年，理論界對(duì)中國(guó)實(shí)施住房反向抵押貸款的探討較多，但基本停留在理論研究和借鑒上。需要關(guān)注的則是實(shí)際操作中所面臨種種障礙。

1.土地制度不明確，缺少國(guó)家政策支持。從反向抵押貸款的特征來(lái)看，具備房屋抵押貸款資格的老人必須具有房屋的完整產(chǎn)權(quán)（包括土地的所有權(quán)）。中國(guó)現(xiàn)行法律制度使所有住宅所有者從本質(zhì)上講都無(wú)法擁有絕對(duì)產(chǎn)權(quán)，即在擁有房屋所有權(quán)的同時(shí)無(wú)法擁有土地所有權(quán)，只擁有有限期限的土地使用權(quán)，即居住用地使用權(quán)限最高期限為七十年。據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準(zhǔn)，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附屬物，都將被政府無(wú)償收回。這意味著反向抵押貸款的基礎(chǔ)資產(chǎn)不復(fù)存在，住房反向抵押貸款難以有效實(shí)施。

2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜且缺少規(guī)避工具。作為全新的混合性金融產(chǎn)品，住房反向抵押貸款的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)復(fù)雜。包括：（1）房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，即住房在最后出售時(shí)，其總價(jià)格低于貸款本息總額，貸款機(jī)構(gòu)就可能面臨損失。（2）利率風(fēng)險(xiǎn)，由于住房反向抵押貸款期限較長(zhǎng)，信用關(guān)系存續(xù)期間，利率發(fā)生變化會(huì)加大貸款的機(jī)會(huì)成本，使抵押機(jī)構(gòu)的信貸資金遭受損失。（3）流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)變現(xiàn)能力差，占用資金多，容易使抵押貸款機(jī)構(gòu)資金陷入困境，甚至引起破產(chǎn)。

中國(guó)現(xiàn)行的金融環(huán)境缺少風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制，住房反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)完全高度集中于提供商，不利于調(diào)動(dòng)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)該業(yè)務(wù)的主動(dòng)性。反向抵押貸款發(fā)展最為成功的美國(guó)，也是在規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的法律法規(guī)及金融工具出現(xiàn)后，才獲得長(zhǎng)足發(fā)展的。

3.傳統(tǒng)觀念根深蒂固?！靶ⅰ睘榘偕浦?，贍養(yǎng)父母是子女應(yīng)盡的義務(wù)，國(guó)家將其明確列入法律條例。相應(yīng)的是國(guó)人“但存方寸地留與子孫耕”的意識(shí)觀念，導(dǎo)致老人一輩子辛苦積攢，一心想為子女留下房產(chǎn)。這種傳統(tǒng)的代際財(cái)富觀念使得老人盡管需要養(yǎng)老資金卻不愿意將房產(chǎn)進(jìn)行反向抵押，導(dǎo)致對(duì)新興金融產(chǎn)品的潛在需求無(wú)法發(fā)展為現(xiàn)實(shí)的有效需求。

4.經(jīng)營(yíng)主體復(fù)雜難定。銀行因其資金雄厚，成為反向抵押貸款經(jīng)營(yíng)主體的可能性最大。但中國(guó)銀行并未大范圍推出此業(yè)務(wù)，原因在于：（1）該業(yè)務(wù)要求銀行主動(dòng)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)，以往國(guó)內(nèi)銀行處置房產(chǎn)都是被動(dòng)的，都是處理的抵債房等不良資產(chǎn)，主動(dòng)買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)動(dòng)力不大且不是其長(zhǎng)項(xiàng)。（2）傳統(tǒng)房貸風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨時(shí)間的推移而變小，反按揭貸款則相反，回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)且市場(chǎng)波動(dòng)大，銀行涉足此領(lǐng)域沒(méi)有內(nèi)在動(dòng)力和外部條件。保險(xiǎn)公司、特別是壽險(xiǎn)公司在壽險(xiǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和推行上有豐富的經(jīng)驗(yàn)，但在中國(guó)禁止金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)的管理體制下，保險(xiǎn)公司不能直接投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也不可能具備金融信貸功能。社會(huì)保障機(jī)構(gòu)無(wú)論從業(yè)務(wù)到經(jīng)驗(yàn)，雖具有相當(dāng)?shù)馁Y金實(shí)力，仍不具有貸款發(fā)放、房屋評(píng)估與銷(xiāo)售等業(yè)務(wù)職能。

三、中國(guó)現(xiàn)存住房反向抵押貸款模式及其發(fā)展

中國(guó)住房反向抵押貸款的變異形式及實(shí)施模式有：

1.南京模式（養(yǎng)老院養(yǎng)老）。凡擁有南京市產(chǎn)權(quán)房60平方米以上，年滿60歲以上孤殘老人，自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后入住老年公寓，終身免交一切費(fèi)用，房屋產(chǎn)權(quán)將在被養(yǎng)老人逝世之后歸養(yǎng)老院所有。屬于“到按揭”的雛形，歷時(shí)兩年實(shí)踐已經(jīng)夭折。

2.上海模式（以房自助養(yǎng)老）。實(shí)施機(jī)構(gòu)是公積金管理中心，65歲以上老人將自己的房產(chǎn)賣(mài)給公積金中心，再進(jìn)行反租，租期雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同。老人可按租期將租金一次性付給公積金中心，其他費(fèi)用歸公積金中心交付。此模式利用房?jī)r(jià)與租金的差價(jià)將老人資產(chǎn)盤(pán)活，但要求以產(chǎn)權(quán)先過(guò)戶為前提，且房屋升值部分完全歸公積金中心所有，使老人心存疑慮。

3.北京模式（養(yǎng)老房屋銀行）。這是由北京市某養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合作建立。60歲以上的老人將自己的房子交給“房屋銀行”，用租金供自己住養(yǎng)老院。此屬商業(yè)運(yùn)作多方得利，但存在諸多問(wèn)題，如能否保證養(yǎng)老院服務(wù)質(zhì)量、老人房屋被租賃是否放心、租賃糾紛如何解決等。

上述模式可看做中國(guó)實(shí)施反向抵押貸款在實(shí)踐中的雛形及發(fā)展中的探索。由于實(shí)踐中面臨種種不確定因素的困擾，各種模式存在較大的制度和機(jī)制缺陷。同時(shí)，理論探討多于實(shí)際操作，在缺乏相應(yīng)政策法規(guī)和觀念引導(dǎo)以及社會(huì)大環(huán)境的影響下，反向住房抵押貸款應(yīng)有的社會(huì)效應(yīng)還難以發(fā)揮、或發(fā)揮的作用微乎其微。

四、結(jié)論和對(duì)策建議

盡管住房反向抵押貸款對(duì)于健全中國(guó)社會(huì)保障體系，多渠道籌集養(yǎng)老資金，盤(pán)活二手房市場(chǎng)以及拉動(dòng)內(nèi)需等有著積極的意義，但目前的市場(chǎng)供給和需求都很有限，短期內(nèi)開(kāi)展和實(shí)施以現(xiàn)有制度和政策環(huán)境來(lái)看，可行性值得懷疑。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，其市場(chǎng)潛力巨大，前景廣闊。為此，應(yīng)積極創(chuàng)造有利于住房反向抵押貸款發(fā)展的制度和政策環(huán)境。

首先，發(fā)揮政府的主導(dǎo)力量，通過(guò)建立和完善相應(yīng)的法律法規(guī)為住房反向抵押貸款的實(shí)施創(chuàng)造條件。比如，調(diào)整相關(guān)法律法規(guī)，吸引保險(xiǎn)資金和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入；通過(guò)開(kāi)征遺產(chǎn)稅改變中國(guó)老年人養(yǎng)老的傳統(tǒng)觀念，增強(qiáng)住房反向抵押貸款的吸引力；通過(guò)稅收減免、財(cái)政貼息、費(fèi)用稅前列支等各種政策支持，增加經(jīng)濟(jì)收入較低老年人參與的積極性等。縱觀發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)不難看出，在一國(guó)開(kāi)展住房反向抵押貸款的萌芽時(shí)期，政府的主導(dǎo)力量不容忽視。

其次，加強(qiáng)對(duì)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的宣傳力度，引導(dǎo)人們改變現(xiàn)有的個(gè)人消費(fèi)方式和理財(cái)方式。相信隨著時(shí)代的進(jìn)步和老齡化危機(jī)的到來(lái)，傳統(tǒng)的倫理觀念會(huì)逐漸發(fā)生改變，反向抵押貸款市場(chǎng)將逐步成熟。這當(dāng)然需要在一些比較開(kāi)放的大城市開(kāi)辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)，通過(guò)示范效應(yīng)吸引更多的老年人前來(lái)參加。

最后，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，從戰(zhàn)略高度認(rèn)識(shí)住房反向抵押貸款的必要性，將其納入中國(guó)社會(huì)養(yǎng)老保障體系，通過(guò)健全對(duì)借款人的利益保障機(jī)制、明確界定經(jīng)營(yíng)主體以及壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)的示范作用逐步過(guò)渡，同時(shí)，為使金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)有效流動(dòng)，減弱其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，可對(duì)住房反向抵押貸款進(jìn)行資產(chǎn)債券化運(yùn)作，使金融機(jī)構(gòu)獲得資金支持。

總之，住房反向抵押貸款在中國(guó)的開(kāi)展前景廣闊，目前需要的是政策環(huán)境的創(chuàng)造和對(duì)人們觀念的引導(dǎo)。

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第8篇：房屋抵押貸款范文

關(guān)鍵詞：住房反向抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)；防范

中圖分類(lèi)號(hào)：F062.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2012年7月20日

目前，中國(guó)已經(jīng)步入人口老齡化社會(huì)，而國(guó)內(nèi)尚未建立完善的老年福利保障制度，絕大部分老年人依靠傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老或社會(huì)保障養(yǎng)老，養(yǎng)老途徑單一。鑒于中國(guó)人口老齡化的嚴(yán)峻形勢(shì)和不甚完善的養(yǎng)老保障體系，國(guó)內(nèi)眾多學(xué)者提出推行住房反向抵押貸款，以完善我國(guó)的養(yǎng)老保障體系，緩解養(yǎng)老壓力。雖然住房反向抵押貸款可為老年人提供部分經(jīng)濟(jì)來(lái)源，能在一定程度上緩解社會(huì)養(yǎng)老壓力，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，但反向抵押貸款的開(kāi)展不僅牽涉到我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、金融體制和法律法規(guī)等宏觀層面，還涉及到相關(guān)主體的信用意識(shí)、道德水平等微觀層面。住房反向抵押貸款各參與方可能會(huì)面臨著技術(shù)、市場(chǎng)、制度、社會(huì)等風(fēng)險(xiǎn)，因此，研究我國(guó)開(kāi)展住房反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及其防范，對(duì)于有效解決我國(guó)人口老齡化問(wèn)題具有重要的意義。

一、住房反向抵押貸款概述

住房反向抵押貸款是指已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人（抵押人）將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)（債權(quán)人）對(duì)借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋的現(xiàn)值、未來(lái)的增值折損情況以及抵押人去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后，按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計(jì)算，將其房屋的價(jià)值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月、按年或者一次性支付現(xiàn)金給借款人，借款人在獲得現(xiàn)金的同時(shí)，繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)，一直延續(xù)到借款人去世。

住房反向抵押貸款最早起源于荷蘭，發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國(guó)。目前，國(guó)際上比較有代表性的模式是：美國(guó)模式、新加坡模式和加拿大模式。其主要特征為：

1、貸款對(duì)象是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，并對(duì)年齡有一定的規(guī)定。

2、抵押人保留住房所有權(quán)，并且一般會(huì)居住其中，抵押人有支付房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)和保養(yǎng)房屋的責(zé)任。

3、貸款預(yù)付額取決于抵押人年齡、壽命預(yù)測(cè)、房屋現(xiàn)值和貸款成本等因素，貸款預(yù)付款可以按月、按年或者一次性發(fā)放給抵押人。

4、債權(quán)人無(wú)追索權(quán)，即貸方無(wú)權(quán)要求抵押人以其他財(cái)產(chǎn)抵償貸款。

從國(guó)外尤其是美國(guó)開(kāi)展的住房反向抵押貸款情況來(lái)看，住房反向抵押貸款是一種有效的養(yǎng)老方式，對(duì)于拓寬養(yǎng)老途徑，彌補(bǔ)社會(huì)保障和家庭養(yǎng)老的不足、活躍金融市場(chǎng)，改善老年人經(jīng)濟(jì)狀況，減輕子女壓力、提高老年人生活質(zhì)量，促進(jìn)消費(fèi)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展都具有積極的意義。

曾祥瑞和胡江濤于1995年在中國(guó)房地產(chǎn)上，首次在我國(guó)提出住房反向抵押貸款的概念。最早提出在我國(guó)開(kāi)展住房反向抵押貸款的是中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇，他認(rèn)為提出住房反向抵押貸款很適合我國(guó)的國(guó)情，應(yīng)當(dāng)積極引入實(shí)施。此后，我國(guó)關(guān)于住房反向抵押貸款的研究逐漸增多，但主要集中在住房反向抵押貸款在我國(guó)開(kāi)展的可行性及必要性上，而對(duì)住房反向抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的研究卻不多。

二、我國(guó)開(kāi)展住房反向抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

住房反向抵押貸款的運(yùn)營(yíng)周期一般比較長(zhǎng)，有的甚至長(zhǎng)達(dá)幾十年，在此期間社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)制度、金融與資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)以及社會(huì)養(yǎng)老保障制度等與住房反向抵押貸款密切相關(guān)的因素，都可能會(huì)發(fā)生大的變動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)因素較多。

1、壽命預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。從住房反向抵押貸款的特征，我們可以看到貸款預(yù)付額在一定程度上取決于抵押人的壽命預(yù)測(cè)值，同時(shí)房屋的折舊年限等因素也取決于壽命預(yù)測(cè)值。然而，一個(gè)人的壽命由于受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、衛(wèi)生醫(yī)療水平以及自身體質(zhì)、遺傳因素、生活條件等眾多因素的影響，而會(huì)產(chǎn)生很大差異。因此，壽命預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)是影響住房反向抵押貸款的重要因素之一。由于壽命預(yù)測(cè)的不確定性，從而引起住房反向抵押貸款合同期限的不確定性，可能給借貸雙方帶來(lái)重大的損失：壽命預(yù)測(cè)過(guò)長(zhǎng)，會(huì)使抵押人由于過(guò)早的逝世而造成財(cái)富的丟失；而壽命預(yù)測(cè)過(guò)短，反向抵押貸款機(jī)構(gòu)將面臨“長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)”。

當(dāng)然，由于老年人的壽命與其養(yǎng)老金有一定的正相關(guān)性，對(duì)于抵押人因?yàn)楂@得了這筆額外的養(yǎng)老金后，更好地改善生活條件，提高醫(yī)療費(fèi)用，而取得的長(zhǎng)壽，也是反向抵押貸款機(jī)構(gòu)需要考慮的因素。

2、抵押物估價(jià)和處置風(fēng)險(xiǎn)。反向抵押貸款業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中，還會(huì)面臨抵押物的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和處置風(fēng)險(xiǎn)。首先，目前我國(guó)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員的法制觀念不強(qiáng)、技術(shù)水平不高、素質(zhì)偏低。在實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，由于具體情況不同而采用不同的評(píng)估原則、程序和方法，會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果造成很大的影響。另外，如果評(píng)估工作者業(yè)務(wù)素質(zhì)低，就可能出現(xiàn)工作過(guò)失、報(bào)告誤導(dǎo)，如果評(píng)估工作者道德素質(zhì)不過(guò)關(guān)，出現(xiàn)欺詐、違約、泄密、濫用評(píng)估資格的現(xiàn)象；加之，房屋的價(jià)值還會(huì)因地理位置、區(qū)位發(fā)展、市場(chǎng)變化等眾多因素的不同而不同。因此，這些都會(huì)造成估價(jià)結(jié)果與房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值偏離，給經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體以及未來(lái)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定造成影響；其次，雖然隨著我國(guó)商品房?jī)r(jià)格不斷增長(zhǎng)與居民購(gòu)買(mǎi)力有限這一矛盾的尖銳化，以及居民對(duì)住房需求的迫切性，目前房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)日漸繁榮，二手房買(mǎi)賣(mài)、房屋租賃等房產(chǎn)交易也越來(lái)越頻繁，但是由于我國(guó)二手房市場(chǎng)發(fā)展尚處于起步階段，各種相關(guān)的法律法規(guī)尚不完備，二手房在樓市交易中所占比重依然很小，對(duì)于反向抵押貸款機(jī)構(gòu)收進(jìn)的大量二手住房，在低效率的市場(chǎng)，很難銷(xiāo)售出去，這就造成了抵押物的處置風(fēng)險(xiǎn)。

3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)從物性概念上講是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。所以，房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)是指房產(chǎn)（建筑物）和所占土地的價(jià)格的總和。對(duì)已投入使用的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格是指土地價(jià)格同建筑物折舊后余額之和。房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)反向抵押貸款機(jī)構(gòu)、借款人雙方的收益都有著不可忽視的影響。如果住房在最后出售時(shí)，其總價(jià)格低于貸款本息總額，反向抵押貸款機(jī)構(gòu)將面臨“資不抵債”的風(fēng)險(xiǎn)。

一般而言，房地產(chǎn)中的建筑物會(huì)隨著時(shí)間延長(zhǎng)而貶值，但是土地價(jià)格一直呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。當(dāng)然，除了以上兩個(gè)因素的影響外，地段也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，不同地段和地區(qū)之間房?jī)r(jià)差別特別大。此時(shí)，反向抵押貸款機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要是指建筑物折舊和地段的差異帶來(lái)的資產(chǎn)貶值使住房最終變現(xiàn)時(shí)的價(jià)格低于已經(jīng)付給借款人的貸款本息總額。但是由于土地的有限性，供給彈性小，因此容易產(chǎn)生泡沫。房地產(chǎn)建設(shè)受有限的土地供給的限制，特別是城市中心地區(qū)的土地，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，已滿足不了需求。經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生旺盛的需求，而土地的稀缺限制了土地的供給，從而加速房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)飆升，引起房地產(chǎn)泡沫。如果反向抵押貸款機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)泡沫期接受業(yè)務(wù)，而在泡沫破滅后才出售住房變現(xiàn)以收回貸款，勢(shì)必會(huì)擔(dān)負(fù)房屋資產(chǎn)由于泡沫破滅帶來(lái)貶值的風(fēng)險(xiǎn)，而且往往這種風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失是巨大的，所以，房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)不可小視。

4、利率風(fēng)險(xiǎn)。住房反向抵押貸款具有期限長(zhǎng)、金額大的特點(diǎn)，在長(zhǎng)達(dá)幾年甚至十幾年的貸款期內(nèi)，可能要經(jīng)歷幾個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，市場(chǎng)利率也可能發(fā)生數(shù)輪波動(dòng)，而這種變化會(huì)加大貸款的機(jī)會(huì)成本，因此，利率變動(dòng)造成的風(fēng)險(xiǎn)也是住房反向抵押貸款不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)之一。由于目前我國(guó)采用浮動(dòng)利率政策，利率的細(xì)微波動(dòng)，如果經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的積累，將會(huì)產(chǎn)生很大的差異，尤其是當(dāng)利率上調(diào)時(shí)，對(duì)于無(wú)任何其他收入的老年人來(lái)說(shuō)，利息支出將是其一項(xiàng)沉重的負(fù)擔(dān)，可能會(huì)導(dǎo)致其生活困難，也會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)。

5、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指銀行不能隨時(shí)以合理的價(jià)格籌集到足夠的資金履行自己的義務(wù)，滿足顧客或銀行自身經(jīng)營(yíng)對(duì)資金的需求。流動(dòng)的合理性、運(yùn)轉(zhuǎn)的正常性和作用的有效性，直接關(guān)系到商業(yè)銀行系統(tǒng)整體流動(dòng)性管理目標(biāo)的全面實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而關(guān)系著商業(yè)銀行系統(tǒng)整體的盈利性和安全性。房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品，它不能移動(dòng)，屬于不動(dòng)產(chǎn)，并且我國(guó)沒(méi)有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。因此，投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目中的資金流動(dòng)性差，變現(xiàn)性也較差，不易在短期內(nèi)收回資金。由于住房貸款的期限較長(zhǎng)，流動(dòng)性相對(duì)較低，而商業(yè)銀行的負(fù)債業(yè)務(wù)即資金的主要來(lái)源有存款、同業(yè)拆借、央行存款、從國(guó)際貨幣市場(chǎng)借款和發(fā)行金融債券等。其中，具有短期性質(zhì)的存款占絕大部分比重，造成短期資金的長(zhǎng)期運(yùn)用，由此可能出現(xiàn)能夠即時(shí)支付的現(xiàn)金額無(wú)法滿足支付需求的風(fēng)險(xiǎn)。

6、制度風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度較低，目前的金融、土地、法律等制度并不完善，作為反向抵押貸款唯一保證的房產(chǎn)，在長(zhǎng)達(dá)十幾年的時(shí)間內(nèi)極易受上述因素的影響，這對(duì)于開(kāi)展住房反向抵押貸款是一項(xiàng)不小的挑戰(zhàn)。首先，我國(guó)實(shí)行的是金融分業(yè)經(jīng)營(yíng)政策，禁止金融混業(yè)。但由于我國(guó)銀行、保險(xiǎn)、信托、社保等金融機(jī)構(gòu)并沒(méi)有能力單獨(dú)開(kāi)展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，因此，這一制度就成為住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)推出的一大障礙；其次，我國(guó)的土地制度規(guī)定國(guó)家擁有城鎮(zhèn)土地，集體擁有農(nóng)村土地，不允許土地所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)，只能轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)住宅用地的使用年限是70年。雖然根據(jù)2007年10月1日國(guó)家最新頒布的《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。但續(xù)期如何實(shí)行，續(xù)期后的土地使用權(quán)的費(fèi)用和比例等問(wèn)題未做出解釋。

三、防范措施

完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制是住房反向抵押貸款開(kāi)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國(guó)的國(guó)情，建立起合理有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，樹(shù)立良好的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

1、建立并完善我國(guó)信用體系。覆蓋全社會(huì)的信用體系以及充實(shí)的個(gè)人信用檔案和信用記錄，可以幫助反向抵押貸款機(jī)構(gòu)對(duì)抵押人資信情況進(jìn)行評(píng)價(jià)、監(jiān)督與管理，為住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的有效發(fā)展提供保障。因此，建立個(gè)人信用體系，形成誠(chéng)信的制度規(guī)范和社會(huì)環(huán)境，對(duì)于防范信用風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展有著非常積極的作用。政府要運(yùn)用各種宣傳方式教育公民培養(yǎng)誠(chéng)信觀念，樹(shù)立信用意識(shí)，形成遵紀(jì)守法、誠(chéng)信守諾為人尊重，逃廢債務(wù)、賴賬欺詐為人不恥的社會(huì)道德風(fēng)尚，應(yīng)將建立完善的信用體系作為當(dāng)前一項(xiàng)重大工程來(lái)抓，聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)、政法部門(mén)、工商部門(mén)、司法機(jī)關(guān)、人事單位、戶籍、社會(huì)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、稅收部門(mén)、公用事業(yè)單位、各物業(yè)公司等相關(guān)企事業(yè)單位，共同完善、健全信用體系，讓信息使用者能對(duì)被查詢?nèi)说馁Y產(chǎn)、信用、健康等涉及還款能力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力進(jìn)行全面評(píng)估，逐步建立全社會(huì)范圍內(nèi)的完整的個(gè)人信用體系。

2、建立住房反向抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。第一，建立以政府擔(dān)保與商業(yè)性保險(xiǎn)相結(jié)合的住房金融保險(xiǎn)體系，可以降低和轉(zhuǎn)移抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，既有利于在住房反向抵押貸款保障領(lǐng)域有效發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，又能發(fā)揮政府調(diào)控對(duì)市場(chǎng)失靈的彌補(bǔ)作用。這種做法已成為國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家解決住房反向抵押貸款問(wèn)題的有效途徑，有利于分散一級(jí)抵押市場(chǎng)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高貸款的安全性和流動(dòng)性，促進(jìn)住房信貸資產(chǎn)良性循環(huán)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)在二級(jí)市場(chǎng)順利轉(zhuǎn)讓債權(quán)或發(fā)行抵押債券也具有重要意義；第二，推進(jìn)住房抵押貸款證券化。個(gè)人住房抵押貸款“存短貸長(zhǎng)”的矛盾使商業(yè)銀行面臨著流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)以及通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等多種風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人住房抵押貸款證券化使得住房抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)更趨活躍，拓寬了住房抵押貸款資金的來(lái)源，增強(qiáng)了住房抵押貸款的流動(dòng)性，降低了貸款人的風(fēng)險(xiǎn)，能從根本上解決商業(yè)銀行“存短貸長(zhǎng)”的矛盾。

3、完善法律法規(guī)。住房反向抵押貸款的開(kāi)展及運(yùn)行將涉及到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的方方面面，有效降低各參與方所面臨的風(fēng)險(xiǎn)需要有良好的法律環(huán)境和立法支持。應(yīng)當(dāng)盡早出臺(tái)、完善住房反向抵押貸款的相關(guān)法律法規(guī)，為住房反向抵押貸款的推出做好法律基礎(chǔ)，使其每一個(gè)環(huán)節(jié)都有法可依。首先，要完善有關(guān)物權(quán)、金融、土地的法律法規(guī)，改革現(xiàn)行不合理的土地制度，明晰房產(chǎn)和地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，引導(dǎo)金融創(chuàng)新；其次，我國(guó)應(yīng)盡快制定和頒布《住房反向抵押貸款法》，規(guī)定住房反向抵押貸款的各項(xiàng)行為；再次，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估制度，制定評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)評(píng)估行業(yè)自律，實(shí)現(xiàn)抵押住房?jī)r(jià)格評(píng)估的公開(kāi)、公正、公平，如制定《房地產(chǎn)評(píng)估法》，具體規(guī)定評(píng)估程序和操作細(xì)則。

4、政府積極參與。住房反向抵押貸款不僅是一個(gè)金融產(chǎn)品，而且具有明顯的社會(huì)屬性和正的外部經(jīng)濟(jì)性，符合政府的政策取向，所以，從和諧社會(huì)的構(gòu)建和金融業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)兩個(gè)方面考慮，政府都要積極參與。并且，其開(kāi)展過(guò)程中所涉及到的政策、法規(guī)、信息、宣傳等問(wèn)題也需要政府來(lái)解決。因此，政府從一開(kāi)始就應(yīng)該積極介入，為住房反向抵押貸款的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，充分發(fā)揮倡導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)管的作用。比如，在住房反向抵押貸款發(fā)展初期進(jìn)行引導(dǎo)示范，提供咨詢；開(kāi)展宣傳、解釋工作；制定稅優(yōu)惠政策；提供擔(dān)保；出臺(tái)有關(guān)法律法規(guī)；打擊違法違規(guī)機(jī)構(gòu)等。

四、結(jié)論

盡管目前我國(guó)尚未開(kāi)展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，但隨著我國(guó)人口老齡化現(xiàn)象的日益嚴(yán)重，開(kāi)展住房反向抵押貸款的呼聲也將越來(lái)越高。任何新事物的產(chǎn)生都伴隨風(fēng)險(xiǎn)，但只要采取合理的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，將風(fēng)險(xiǎn)限制在可控范圍內(nèi)，就可以健康地開(kāi)展住房反向抵押貸款。

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第9篇：房屋抵押貸款范文

【關(guān)鍵詞】住房反向抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)因素；綜合性規(guī)避措施

住房反向抵押貸款，也就是通俗意味上的“以房養(yǎng)老”。其思想最早發(fā)源于400多年前的荷蘭，其主要做法是：年輕人分期購(gòu)買(mǎi)老年人的住房，并且將住房免費(fèi)提供給老年人居住，直至老年人去世。后來(lái)隨著金融市場(chǎng)與金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展與創(chuàng)新，反向抵押貸款逐漸走上了金融市場(chǎng)的大舞臺(tái)，也有了較為規(guī)范的定義。自20世紀(jì)20年代末，英格蘭首先提出一種房產(chǎn)價(jià)值反轉(zhuǎn)的金融工具，到1961年美國(guó)首次出現(xiàn)真正意義上的反向抵押貸款，直至2003年我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者引入這一業(yè)務(wù)。反向抵押貸款業(yè)已成為一種填補(bǔ)養(yǎng)老市場(chǎng)的有效金融工具，并且給金融機(jī)構(gòu)也帶來(lái)了較豐厚的利益。

那么，面對(duì)巨大的優(yōu)勢(shì)與豐厚的回報(bào)，我國(guó)在開(kāi)展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是我們所要理清的首要問(wèn)題。本文將基于風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，就我國(guó)經(jīng)營(yíng)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行進(jìn)一步的研究。

一、基于市場(chǎng)層層面風(fēng)險(xiǎn)研究

1.房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

房屋價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是在經(jīng)營(yíng)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)所要面臨的首要風(fēng)險(xiǎn)，其所指的是由房?jī)r(jià)的不確定性給經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。例如房?jī)r(jià)下跌，使得房屋最后的價(jià)值不足以償還經(jīng)營(yíng)者付給借款人的本息總和。而這些貸款通常情況下是無(wú)追索權(quán)的，也就是說(shuō)，經(jīng)營(yíng)者在期限到期后不得向借款人索取風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。當(dāng)這樣的情況出現(xiàn)時(shí)，經(jīng)營(yíng)者將遭受巨大的損失。

我國(guó)的商品房銷(xiāo)售價(jià)格自1999年以來(lái)不斷攀升。并且，自2006年以來(lái)，全國(guó)房屋價(jià)格增長(zhǎng)率出現(xiàn)了較大的波動(dòng)，這與宏觀經(jīng)濟(jì)、房屋供求關(guān)系、土地資源、消費(fèi)指數(shù)等因素的影響密不可分，作為對(duì)房產(chǎn)價(jià)值極為敏感的住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，及其微小的變化都會(huì)給經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)巨大的總體房屋價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。

除此之外，房屋價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)還存在個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，即個(gè)別房屋因?yàn)槲恢铆h(huán)境、房屋結(jié)構(gòu)、修繕保護(hù)等因素，影響房屋最終的價(jià)值。這些都是在經(jīng)營(yíng)這一業(yè)務(wù)時(shí)必須考慮的風(fēng)險(xiǎn)。

2.利率風(fēng)險(xiǎn)

與正向抵押貸款業(yè)務(wù)相似，經(jīng)營(yíng)反向抵押貸款業(yè)務(wù)也面臨著利率風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)，隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，不但房屋的價(jià)值隨著市場(chǎng)的波動(dòng)，反向抵押貸款的余額也也會(huì)隨之時(shí)間的推移增加。隨著時(shí)間的不斷增加，房產(chǎn)價(jià)格增加，如果時(shí)間足夠長(zhǎng)，貸款余額增加值將會(huì)大于房屋價(jià)值的增加值，那么利率越高，貸款余額高出房屋價(jià)值的部分就越多。

以上分析是普遍意義下的利率風(fēng)險(xiǎn)，那么不同的支付形式對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的影響也不相同。利率的風(fēng)險(xiǎn)程度不僅與貸款發(fā)放形式是一次性支付和分期支付有關(guān)，還與反向抵押貸款固定利率還是可調(diào)利率有關(guān)。一次性支付的風(fēng)險(xiǎn)大于分期支付；而分期支付的情況下，固定利率的風(fēng)險(xiǎn)又大于可調(diào)利率。

3.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避

從性質(zhì)上來(lái)說(shuō)，住房反向抵押貸款是一種長(zhǎng)期的消費(fèi)貸款，這就要求經(jīng)營(yíng)者必須有長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金為借款人提供持續(xù)的貸款支持。

首先，當(dāng)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)不能以及時(shí)以合理價(jià)格取得資金來(lái)償還其債務(wù)時(shí)，即其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中中長(zhǎng)期貸款比重過(guò)高，現(xiàn)金等不足以支付向借款人的新貸款，那么經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)便陷入了嚴(yán)重流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能引發(fā)破產(chǎn)。其次，雖然從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格有持續(xù)增值的趨勢(shì)，但是由于房地產(chǎn)與其他商品不同，其變現(xiàn)能力不強(qiáng)，并且我國(guó)的大多城市房屋產(chǎn)權(quán)屬于公共財(cái)產(chǎn)，而私人只擁有70年的使用權(quán)，城鎮(zhèn)大部分房屋并不能當(dāng)做私有地產(chǎn)進(jìn)行處置。而且我國(guó)的二手房市場(chǎng)發(fā)展也不健全、不規(guī)范，同樣提高了這一業(yè)務(wù)的交易成本，也導(dǎo)致了抵押品變現(xiàn)能力變?nèi)酢Ｒ陨隙急貙⒔o房屋的變現(xiàn)能力和增值帶來(lái)阻礙。

二、基于社會(huì)層面的風(fēng)險(xiǎn)研究

1.道德風(fēng)險(xiǎn)及逆向選擇風(fēng)險(xiǎn)

道德風(fēng)險(xiǎn)在一般意義上來(lái)說(shuō)，指的是由于信息不對(duì)稱而引發(fā)的價(jià)值損失。具體到反向抵押貸款業(yè)務(wù)中主要指房屋維修風(fēng)險(xiǎn)及借款人長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。

房屋維修風(fēng)險(xiǎn)方面，借款人是否有意愿維護(hù)修繕?lè)课?，取決于借款人維護(hù)房屋后所得效用是否大于花費(fèi)的成本。若效用大于成本，則產(chǎn)生反道德風(fēng)險(xiǎn)，借款人對(duì)于房屋的維護(hù)將大于經(jīng)營(yíng)者的預(yù)期；若效用小于成本，則產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)，借款人對(duì)于房屋的維護(hù)將達(dá)不到經(jīng)營(yíng)者的預(yù)期。長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)方面，在反向抵押貸款中，借款人和經(jīng)營(yíng)者都面臨著信息不對(duì)稱的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)者即貸款人，在進(jìn)行老年人壽命預(yù)期預(yù)測(cè)時(shí)，不能詳細(xì)了解老年人的身體狀況，只能采用生命表的平均壽命進(jìn)行貸款期限的預(yù)期。借款人預(yù)期壽命越長(zhǎng)，貸款的期限就越長(zhǎng)，總貸款額度就越高，貸款人面臨的風(fēng)險(xiǎn)就越大。

由于以上信息不對(duì)稱產(chǎn)生的問(wèn)題，也就會(huì)產(chǎn)生由道德風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的逆向選擇風(fēng)險(xiǎn)。例如，借款人為了能夠辦理業(yè)務(wù)，會(huì)隱瞞自己實(shí)際的情況。但真正身體狀況不佳的老年人卻不會(huì)選擇反向抵押貸款。經(jīng)營(yíng)者想要獲得全部的信息需要花費(fèi)較高的費(fèi)用成本，因此如果借款人刻意作假，那么這些信息將無(wú)法掌握齊全。因此，經(jīng)營(yíng)這一業(yè)務(wù)時(shí)必定會(huì)遭受一定損失。

2.需求不足風(fēng)險(xiǎn)

需求不足風(fēng)險(xiǎn)，顧名思義，即開(kāi)展這一業(yè)務(wù)由于各方面因素的影響而導(dǎo)致的產(chǎn)市場(chǎng)需求不高，符合條件的潛在借款人的購(gòu)買(mǎi)意愿并不強(qiáng)烈。由于這一業(yè)務(wù)的開(kāi)辦必須要以“大數(shù)定律”為根據(jù)，才能更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，那么需求不足風(fēng)險(xiǎn)，也是阻礙其在我國(guó)發(fā)展的重要原因之一。

與國(guó)外發(fā)展到一定階段的需求風(fēng)險(xiǎn)不同，我國(guó)的需求不足風(fēng)險(xiǎn)主要集中在觀念上的問(wèn)題。首先，“養(yǎng)兒防老”觀念根深蒂固。對(duì)國(guó)人來(lái)說(shuō)，贍養(yǎng)父母是兒女應(yīng)盡的義務(wù)，而反向抵押貸款提出的“第三方養(yǎng)老”模式，不僅老人很難接受，其子女也會(huì)因?yàn)榭赡苊媾R的輿論譴責(zé)。第二，受傳統(tǒng)文化影響，我國(guó)老年人傾向于把房屋作為遺產(chǎn)留給后代，而反向抵押貸款的實(shí)施會(huì)有可能損害兩代人之間的感情。第三，我國(guó)老年人消費(fèi)觀念非常淡薄，即便是很多家庭收入頗高的老年群體依然堅(jiān)守基本的溫飽生活，這與反向抵押貸款業(yè)務(wù)倡導(dǎo)的高品位高質(zhì)量的老年生活消費(fèi)觀格格不入。最后，由于目前國(guó)內(nèi)老年人基本上受教育程度都不高，這在一定程度上影響了其認(rèn)知接受能力。老年人普遍對(duì)于新事物基本上持回避態(tài)度，這就產(chǎn)生了“金融排斥”中的“自我排斥”，同樣也給這一業(yè)務(wù)的推廣帶來(lái)了需求不足的風(fēng)險(xiǎn)。

三、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的綜合性措施

經(jīng)過(guò)以上風(fēng)險(xiǎn)因素的分析可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)在經(jīng)營(yíng)反向抵押貸款的不確定因素還很多，反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的、不容忽視的。因此，如何在事前、事中、事后進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范，是此項(xiàng)業(yè)務(wù)能不能順利開(kāi)展的關(guān)鍵。

基于對(duì)反向抵押貸款本質(zhì)屬性的判斷，我國(guó)學(xué)者將風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避措施主要分為兩大類(lèi)：貸款風(fēng)險(xiǎn)控制及貸款財(cái)務(wù)處理。貸款風(fēng)險(xiǎn)控制主要有風(fēng)險(xiǎn)回避和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，而財(cái)務(wù)處理是指風(fēng)險(xiǎn)自留和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。風(fēng)險(xiǎn)回避和轉(zhuǎn)移是最有效的風(fēng)險(xiǎn)控制手段，保險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移最常用的手段。風(fēng)險(xiǎn)自留和補(bǔ)償是指銀行主動(dòng)承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)損失，并設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償準(zhǔn)備基金制度對(duì)風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行財(cái)務(wù)處理。由于反向抵押貸款周期長(zhǎng)、金額大，風(fēng)險(xiǎn)因素總體較多，因此貸款方較少采用這種方式。

就我國(guó)目前的情況來(lái)看，反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在市場(chǎng)和社會(huì)兩個(gè)層面。那么風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的中心環(huán)節(jié)就集中在擴(kuò)大市場(chǎng)需求、建立完善的信用體系，加強(qiáng)貸款保險(xiǎn)制度的建立、加強(qiáng)與政府之間的合作等方面。只有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的中心環(huán)節(jié)加大開(kāi)發(fā)力度，并結(jié)合適當(dāng)?shù)囊?guī)避措施，才能更好的防范風(fēng)險(xiǎn)，為我國(guó)開(kāi)展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)提供更大的可能性。

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