房地產企業財稅籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產企業財稅籌劃范文

[關鍵詞]新會計準則 房地產企業 稅收籌劃

一、引言

房地產行業是國家經濟發展的重要支柱，也是納稅大戶，房地產開發從立項、建設到銷售涉及到十多種稅，占我國實體稅稅種的半數以上。2007年以來，國家為規范房地產行業發展，相繼出臺了房地產企業土地增值稅全面清算、房地產企業所得稅預繳比例等相關文件規定，《企業會計準則第3號——投資性房地產》也第一次出現在我國會計準則體系當中，就企業投資性房地產的確認、計量、披露提出了明確要求。面臨國家宏觀調控政策和市場競爭對手的雙重壓力，如何在新會計準則及稅收法律政策框架下，有效降低稅負以節約成本，已成為房地產企業納稅籌劃工作的重要課題。

二、房地產企業稅收籌劃的必要性

1.房地產企業多元化業務與復雜的成本結構對稅收籌劃的迫切需求。與其他行業比較而言，房地產企業涉及的稅種多，稅負重，采取有效地稅收籌劃方案，減輕資金壓力，降低成本，是房地產企業的迫切需要。首先，房地產企業的多元化業務需要精細的財稅管理。房地產行業的開發經營活動涉及到規劃設計、征地拆遷、房產建造、經營銷售等諸多范疇，經營內容廣泛，經營業務多元，管理流程復雜，必須采取與之適應的財稅管理模式才能有效控制稅負成本。其次，房地產企業成本、費用結構復雜。比如：開發成本內容包括：征地拆遷費、基礎設施建設費等；經營成本則主要涉及到土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本等。這些都要求房地產企業進一步完善稅收籌劃方案，節約經營成本。

2. 新會計準則背景下房地產企業稅收籌劃調整的必要性。隨著新的會計準則體系的確立，《企業會計準則第3號——投資性房地產》、《企業會計準則第15號——建造合同》等法規的出臺都為房地產企業財稅方案的調整提出了新的要求。比如：會計準則所提供的會計政策如投資性房地產計量基礎、存貨計價方法的選擇，在一定范圍內賦予了企業選擇稅收的權利，使房地產企業可立足于節稅角度進行稅收籌劃；此外，新會計準則要求采用資產負債法對所得稅進行會計處理，新會計概念、會計工具在會計核算中的應用，也要求企業在面臨稅收籌劃時考慮到更多的問題，重新規劃和考量企業稅收籌劃方案。

三、房地產企業稅收籌劃的具體思考

1.對企業所得稅的稅收籌劃。根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）的相關規定，開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案，或已開始投入使用，或已取得了初始產權證明，均視為開發產品完工。在此情況下，已完工的開發產品須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅，而非按照計稅毛利率的方式來計算。針對于此，房地產企業在經營過程中應注意文件規定的完工條件，充分利用稅法規定的稅前扣除項目包括財產保險、失業保險、工傷保險、營業稅及附加等，推遲完工時間，合法應用遲延納稅的籌劃，延遲納稅時間，使貨幣的時間價值得到有效發揮，進而達到緩解企業資金壓力的效果。

2.對土地增值稅的納稅籌劃。土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%至60%不等，是房地產企業稅負的主要部分。把握土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策，應用稅收籌劃手段，適用低稅率或享受免稅待遇，對降低房地產企業經營成本極為重要。首先，要合理利用土地增值稅的征稅范圍界定進行稅收籌劃。具體來說，判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；對國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的轉讓行為征稅；不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。由此，房地產企業可以采取房地產代建房形式，在開發項目之初確定最終用戶，定向開發，合作建房，開發完成后收取勞務收入性質的代建資金或建成后按比例分房自用，期間就不會出現房地產權屬的轉移，避開土地增值稅的征稅范圍，達到減輕稅負的目的。此外，房地產企業還可以分離裝修費用、折扣價銷售商品房等方式來加快資金回籠，降低增值額達到減稅的目的；或是適當追加項目投資，如增加園林綠化投入，提高住宅配套設施標準等，在提升品牌美譽度、促進銷售的同時，也可以增加可扣除項目的金額，減少應付稅額。

3.對房地產企業銷售收入的稅收籌劃。不動產銷售是房地產企業的主要收入來源。新企業會計準則中的收入準則嚴格規定了企業銷售收入的確認條件，但也為房地產企業的延遲收入確認時間帶來了稅收籌劃空間。準則規定，不動產的銷售以不動產的法定所有權轉讓后確認收入。但從房地產銷售情況來看，由于房價趨勢走高，單次付款較為困難，分期收款銷售房產是目前房地產業銷售的主要營銷策略。對此，為體現會計的謹慎性原則，企業也應按合同約定的收款時間分次確認收入，結轉成本，達到延遲收入確認時間和繳納各種稅款的目的，對于預售房款的會計處理也是如此。這樣，一方面解決了房地產企業開發資金不足問題，同時還獲取了稅款資金的時間價值，側面達到了節稅的目的。

四、結語

新會計準則的和實施是中國會計業界與國際接軌的重要舉措，也是中國會計改革的歷史中的飛躍式進步。房地產企業作為資金密集型企業，財會人員尤其要重視新會計準則所帶來的諸多變化，深入了解企業實際狀況，熟練掌握國家稅收法律規定，做好稅收籌劃工作，合法運用節稅措施，解決企業納稅實務中的一些問題。

參考文獻：

[1]蓋地.企業稅務籌劃理論與實務[M].哈爾濱：東北財經大學出版社，2005

[2]毛慶.新會計準則對投資性房地產會計政策的影響[J].經濟研究導刊，2011，15（4）

第2篇：房地產企業財稅籌劃范文

【關鍵詞】房地產企業；納稅籌款；新會計準則

一、納稅籌劃的基本原則

納稅籌劃指的是在我國稅收法律的允許范圍之內，納稅人為了達到減稅、節稅的目的，通過各種經營安排進行的一系列財務活動。對于企業納稅籌劃來說，這種財務活動必須遵循以下三項原則：

（一）合法性

一切納稅籌劃都需要基于符合國家法律的基礎之上進行，不能突破國家稅收法律的框架和界限，否則就會轉變成為偷稅漏稅行為。

（二）預見性

企業必須在履行責任義務之前已經安排好的納稅籌劃活動，而不能夠在企業經營活動結束之后，才通過各種方法和手段來達到減稅、節稅的目的，例如制造假賬等等。

（三）成本性

企業進行納稅籌劃的根本目的是通過減少賦稅達到降低資金成本的目的，但是在籌劃的過程中很有可能會帶來資金成本的支出，當支出大于減少賦稅的收益時，納稅籌劃方案不予成立。

二、基于新會計準則的房地產企業納稅籌劃

（一）房地產企業借貸利息的納稅籌劃

目前，我國大多數房地產企業的項目資金都是通過借貸而來，這種借貸方式有著借款周期長、借款數額大、借款利息高等特點。此時，房地產企業就可以采取合理的利息扣除方式來完成借款利息的納稅籌劃工作。第一，房地產企業可以在項目開發成本中計入房地產項目完工之前的借款利息費用。尤其是對于房地產開發經營的企業，還可以將土地使用權支出金額和房地產項目開發成本的總額加計20%扣除，從而達到增加扣除條目、降低增值金額的目的，通過稅率和稅基兩個方面共同減輕企業繳稅負擔。第二，當房地產項目開發完成之后，其利息費用能夠提供相關金融機構證明，按照轉讓房地產項目來計算的，可以通過金融機構提供的收據憑證扣除，但是不能超過按照同期銀行貸款利率計算得出的金額數目；如果不能提供相關金融機構的證明，或者不能按照轉讓房地產項目來計算利息費用的，在房地產項目開發費用計算方面，要按照土地使用權支出金額和房地產項目開發成本總額加計10%一下扣除。

（二）房地產企業所得稅的納稅籌劃

延遲納稅籌劃指的是房地產企業可以利用拖延房地產項目完工時間的方法，達到延緩企業繳稅時間、減小企業資金壓力的目的，這種方法實際上也能夠體現了企業合理進行納稅籌劃的良好效果。由于企業已經完成項目開發之后，就不能夠按照計稅毛利率的方式來納稅，但是，國稅發[2009]31號政策文件規定的計稅毛利率費用較低，基本沒有任何所得可以進行所得稅的繳納，因此，房地產企業可以按照政策文件內規定的房地產項目完工條件，盡量延遲項目的完工時間，這樣既利用了我國稅收法律規定的稅前扣除項目，又可以達到合法延遲納稅的目的。企業還應該足額購買稅收法律內規定的能夠稅前扣除的費用，包括住房公積金、養老保險、生育保險等等，這樣使得企業在遵守了國家法律法規的同時，又降低了企業所得稅的繳納。

（三）土地增值稅征收范圍的納稅籌劃

我國稅法對于確定是否屬于土地增值稅的征稅范圍有著明確規定，房地產企業可以根據我國稅法的判定標準進行合理的納稅籌劃，關于房地產項目的代建行為是否進行征稅這個問題，我國稅法中有著明確規定，房地產項目的代建行為指的是由客戶指定的房地產開發經營公司代替其進行項目開發，當項目開發完成之后，房地產開發經營公司向客戶收取一定的代建資金。對于房地產開發經營公司來說，由于其代建資金收入沒有發生實際的房地產權轉移，所以其代建資金收入屬于勞務性質的收入，因此不在于土地增值稅的征稅范圍之內。我國稅法中指出：當一方付出資金，一方付出土地，由雙方共同合作完成房地產建設，待房地產建設完成之后按照既定比例分房自用的，可以暫免土地增值稅的征收；待房地產建設完成之后進行實際轉讓，需要對其征收土地增值稅。由此，房地產開發經營公司可以通過稅法相關規定進行合理的納稅籌劃，從而達到有效降低繳稅金額的目的。

三、基于新會計準則的房地產企業納稅籌劃應注意的問題

（一）納稅籌劃需要多部門配合完成

企業實際納稅籌劃工作中，計財部門只能夠正確的反映出企業整個生產經營的過程，而納稅籌劃、生產經營、投資集資等一系列具體業務也需要其他部門相互配合完成。房地產企業的房地產企業稅負是在其生產經營的過程中產生的，企業的繳稅與生產經營的具體業務密不可分，因此，納稅籌劃要以房地產企業的生產經營業務作為起始，這也是在計財部門完成財務核算過程前的具體業務。由此，房地產企業的納稅籌劃工作需要企業相關部門的大力配合和有力支持，在進行納稅籌劃工作之前，首先對企業業務流程進行嚴格規范，加強稅務管理，促進企業各個部門之間的溝通合作。結合房地產企業實際納稅籌劃經驗來看，只有對企業業務流程的所有環節進行合理的納稅籌劃，才能夠最終達到減少稅負的目的。

（二）納稅籌劃應該防范風險出現

房地產納稅籌劃風險包括企業在完成納稅籌劃的過程中由于受到諸多因素的影響，最終導致企業納稅籌劃的終止或失敗的可能。因此，房地產企業應該不斷加強我國稅收政策的學習，提高納稅籌劃風險責任意識；對企業納稅籌劃負責人員進行專業課程的培訓；企業領導層應該重視稅企關系，加強溝通和聯系。其中，企業納稅籌劃負責人要有較高的知識水平，要熟知稅務、財務、會計等多方面的技能知識，這樣才能通過自身良好的職業素養為房地產企業進行合理的納稅籌劃。

總結

綜上所述，本文在基于新會計準則下，從三個方面介紹了房地產企業的納稅籌劃，探討了房地產企業在納稅籌劃過程中應注意的部門配合和風險防范問題。隨著我國稅法的改革完善和市場經濟制度的健全，相信房地產企業納稅籌劃工作越來越有章可循、有理可依。

參考文獻：

[1] 李建英. 談房地產開發企業營業稅的納稅籌劃[J]. 商場現代化. 2010（29） .

[2] 楊娜. 新財稅制度下房地產企業納稅籌劃的主要方式[J]. 經濟視角（中旬）. 2011（08） .

[3] 石紅紅. 房地產企業土地增值稅籌劃分析[J]. 遼寧工程技術大學學報（社會科學版）. 2011（02） .

第3篇：房地產企業財稅籌劃范文

關鍵詞：營改增 房地產企業 發展 對策

營改增是指原來企業應該繳納營業稅的稅目，現在改成繳納增值稅。增值稅是針對企業產品和服務增值部分繳納的一種稅費，其目的是為了減少企業重復征稅。我國營改增的稅負改革，從根本上和制度上處理了營業稅體制下“全額征稅、道道征收”的重復納稅問題，從而實現了增值稅制度下“層層抵扣、環環征收”的合理納稅，無論從哪個方面看，增值稅都是更合理的、更科學的、更符合國際的發展慣例。

一、房地產行業實行營改增的必要性

目前，對房地產行業而言，營改增是對房地產行業、建筑業、施工企業以及租賃、銷售和使用不動產等產業的多項環節，不斷流轉的稅制改革。房地產企業在征管體制、征管主體及征管程序上都具有多樣性和復雜性，因此，營改增既有一定的改革困難，又有必然的改革必要性。

（一）營改增是避免房地產行業重復征稅的重要手段

以前房地產行業使用營業稅，我國的不動產企業在生產、流轉和使用等環節普遍存在嚴重的重復性征稅問題，在對房屋的銷售中，轉讓的次數越多，重復性征稅問題越嚴重。營業稅是屬于價內稅，企業根據營業額或銷售額全額計稅，而增值稅是屬于價外稅，企業主要依據經營生產活動所產生的增值額計稅，事后用銷項扣減進項的抵扣方法繳納稅費。二者相互比較，增值稅的抵扣制度能更好地避免重復性征稅。可見，就房地產企業而言，營改增是更好解決其項目開發過程中重復性征稅問題的重要手段。

（二）營改增是規范房地產企業稅款抵扣的有效途徑

建筑施工企業是房地產最重要的上游企業，根據稅負在流轉稅嫁接的原理，建筑施工企業的稅負可直接關系到房地產行業的建筑成本和稅費。根據以前稅法規定，建筑施工企業在銷售自產產品時，應繳納增值稅，在提供勞務時，應繳納營業稅，在建筑物竣工后均不得抵扣稅費。由此可見，這不僅僅增加建筑房屋的成本，提高了房屋價格，抑制了購房者的生活需求和投資需求。而且營業稅與增值稅的同行，阻礙了增值稅的抵扣鏈條，嚴重影響增值稅在稅負中的作用。

國家實施營改增之后，上述情況就已經不復存在了，與此同時無論是銷售自產產品還是提供勞務都繳納增值稅，并且在實現銷售的同時還可以進行抵扣稅款。增值稅制度的核心價值在于稅款抵扣制，這樣有利于合理規范我國的稅收體制，加強企業上下游的監督力度，從而推進我國房地產行業的健康發展。

二、“營改增”改革對房地產新舊項目的影響

（一）房地產新舊項目開發成本的不同

1、房地產行業舊項目的成本核算

營改增對房地產行業的影響首先在于企業成本結構。房地產行業的成本結構中，占比最大的就是土地成本、財務成本和建安成本。其中，土地成本現在仍然無法進行抵扣。因此，對于一二線城市中的土地價格越來越高，實行營改增后，房地產行業的稅負沒有降低反而更高了。對于三四線城市中的房地產市場來說，實行營改增后，土地成本與總成本的比重降低了，而建安成本占有率高了，如果企業的建安成本可以抵扣稅額，那么實行營改增對房地產行業最終可以實現降低稅負的現象。

2、房地產行業新項目的成本核算

房地產行業涉及的建筑環節較多、建筑鏈較長，從目前來看，營改增對房地產行業的成本核算產生消極的影響。從建筑材料供應商來說，它包括有鋼筋、水泥、石沙和五金等材料，其稅率有11%和6%，當房地產行業的增值稅稅率為11%時，為了運用增值稅抵扣原則，會導致房地產企業增加5%的建筑成本。從房地產行業的勞動力使用情況來看，房地產行業屬于勞動相對密集型企業，需要很多人工，其中農民工占有很大比例，然而對其工資無法開具增值稅的專用發票，使得支付工人工資這項重要的費用無法實行進項抵扣，因此，房地產企業的建筑成本再次增加。

（二）房地產新舊項目計稅方法的確定

增值稅的計稅方法分為簡易計稅和一般計稅。

1、房地產行業新項目的計稅方法

至2016年5月房地產行業營改增后，一般納稅人在銷售企業自建或自產的不動產，如果使用一般計稅方法，都以其取得的所有價款與價外費用之和，作為應納稅的銷售額，按照稅法規定的11%計算增值稅。

房地產行業的企業是一般納稅人，無論新舊項目都在不動產的歸屬地預繳稅款，同時又向企業歸屬地的稅務機關審核進行納稅申報。

2、房地產行業舊項目的計稅方法

房地產行業的舊項目可以參考簡易計稅和一般計稅，二者選其一，一經選擇使用，在36個月內不得任意變更。針對房地產舊項目的一般納稅企業，如何選擇對企業有利的計稅方法，企業一般視情況而定。具體可分為以下幾個方面：

第一、假如房地產企業現在已經竣工完畢，但仍在房屋銷售過程中，企業營改增之后，尚未銷售的繼續銷售，可按照征收率為5%簡易計稅。

第二、假如房地產企業尚在開發樓盤，并且已經開發的項目總體占比比例很小，項目的成本發票還沒有接收，這時房地產可以選擇對企業有利的計稅方法，按照征收率為11%一般計稅，因此，房地產企業大批量的成本發票就可以進行抵扣稅額，降低項目的成本費用。

第三、假如房地產企業尚在開發樓盤，并且存在已經開發的項目整體占比比例較大，其項目的成本發票大部分已經入賬，這就說明房地產企業未來收到的增值稅發票金額很小，沒有多少可以進行抵扣。因此，房地產企業可以選擇按照征收率為5%簡易計稅。

三、“營改增”改革對房地產新舊項目的對策

（一）合理實施稅收籌劃

無論是對新項目還是舊項目，房地產行業實行營改增以后，在財務管理方面要積極展開合理的稅收籌劃，加權平均各個開發環節的成本費用，最大程度的降低增值額，實行節流成本的原則。首先，在實行合理的稅收籌劃時，主要從房地產行業的建筑施工方面來著手，適當選擇能夠提供增值稅的專用發票企業為材料供應商和勞務公司。其次，房地產行業的增值稅稅收政策比較多，企業在實行合理的稅收籌劃過程中，可以積極運用各項稅收優惠政策，降低房地產企業的稅負，減少其開發建筑成本。

（二）加強增值稅發票的管理，提高增值稅專用發票抵扣意識

房地產行業營改增之后財務處理上，主要關注新舊項目互相交替期間，在共同經營和共同生產的前提下，必須采用分開采購、分開決算以及分開核算。即也就是說房地產行業營改增之后，舊項目增值稅的銷項稅和進項稅，不可以用新項目的稅費進行抵扣。對于房地產行業來說，增值稅征收環節最重要的就是銷項稅扣減進項稅，此次房地產稅收改革是一次合理完善稅收制度的具體措施，減少企業的重復性征稅。同時，也能夠促進房地產行業在新舊項目中，規范使用發票制度，提高增值稅專用發票抵扣意識。

（三）熟悉稅改政策，加強稅改制度的輔導

政府應該建立房地產行業的過渡性暫時條款，例如在實施營改增稅制改革后，對于一些稅負不減反而增加的房地產企業，在新舊項目建設中給予一定的財稅補貼，盡可能實實在在地幫助企業渡過困難時期。國家可以適當出臺一些降低增值稅稅率的文件，暫時把一些新舊項目為11%稅率，因企業的壓力和困難視情況而定，暫時使用6%的增值稅稅率。政府還應與財政部門就房地產行業營改增的各項細節和新舊項目進行商討，實現材料供貨商的小規模納稅企業和農民工的人工費，如何合理進行稅款抵扣，減少房地產企業的建筑成本。同時，財稅部門要定期對相關人員進行政策輔導和培訓，幫助工作人員掌握營改增稅改的宗旨、要點及內容等方面。

四、結束語

綜上所述，房地產行業實施營改增以后，對企業未來長遠的發展是把雙刃劍，其影響利弊的大小主要取決于房地產行業自身的財務管理方式和方法。營改增既是房地產行業未來一段時期里經營面對的重要機遇，也是實現其良好發展的重大挑戰。總體來說，2016年是營改增稅負改革的收尾之年，在其帶動下加快促進國內外的財稅體制接軌步伐，減少重復性征稅，增加房地產企業的綜合競爭力，推進企業長遠發展。

參考文獻：

[1]張澤洋.淺議營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉鎮企業會計，2014， （12）

[2]陳玉嬌.試論“營改增”對房地產企業財務管理的影響[J].現代經濟信息，2015， （03）

第4篇：房地產企業財稅籌劃范文

（西安市房地產經營二公司，陜西 西安 710003）

[摘要]隨著經濟的發展，我國房地產行業也得到了很大了發展，近年來，房價突漲，致使一些工薪階層住房困難，房地產企業稅負過重是一個重要的原因，而土地增值稅又是其中重要因素。本文主要闡述房地產企業土地增值稅納稅籌劃的相關要點。

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關鍵詞 ]房地產；企業納稅；企業稅；稅率

隨著經濟的發展，人們住房需求的提高，我國房地產行業得到了很大了發展，近年來，房價突漲，致使一些工薪階層住房困難，除了土地成本快速增長以外等因素，房地產企業稅負過重也是一個重要的原因，而土地增值稅又是其中重要因素。

1房地產企業土地增值稅概念

土地增值稅（land appreciation tax ），是指對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。

2房地產企業土地增值稅籌劃現狀

我國土地增值稅自從開始征收到現在，雖然總額不是很大，但是增長的速度卻是非常之快。據有關資料調查表明， 從1994 年到2006 年這十二年間，我國土地增值稅的平均增長速度為每年百分之九十一。僅2006年～2008 年兩年時間里，我國土地增值稅收入就從原來的231 億增長到537 億元。從以上數據可以看出，土地增值稅的繳納存在很大的彈性。在當前大環境下，土地增值稅清算工作障礙重重，不少地方政府出于一些小的個人的利益而忽略了大局，他們只想著自己的政績和效益考慮，所以在清算意愿和執行力度方面存在著很大的問題。另外一方面，土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導致土地增值稅征管效果不甚理想，也給房地產企業帶來了很大的稅收隱患。為了解決這些問題，近年來國家稅務總局相繼出臺了一些相關的稅收政策，使得與房地產企業相互配套的稅收法律法規日趨完善。特別是近些年政府不斷出臺新的法律法規規范房地產行業的納稅行為，許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。

（1） 眾所周知，過去我國大多數房地產企業都是采用設立項目公司方式進行經營，為了達到躲避稅收目的，往往采用土地進行投資或聯營。但是自我國于2006 年3 月頒布了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21 號）法規，其中就有明確規定，房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。

（2） 第二個普遍運用的籌劃方式就是一些房地產單位利用借款費用資本化進行加計扣除的方式減少土地增值額。我國于2009年了《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號），根據規定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，應將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用，作為房地產開發費用扣除。

（3） 第三類房地產企業普遍采用的躲避土地增值稅方式是將開發的一部分房地產轉為自用或用于商業型地產之后，把該部分房產的產權通過關系辦到自己名下，從而達到免交土地增值稅目的。但是隨著我國法律不斷完善，我國于2006年又頻法了相應的法規，根據《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31 號）的規定，對轉作自用部分的商品房應作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業所得稅。

3我國房地產企業稅收籌劃的發展

在我國，企業的稅收籌劃活動還剛起步，一些理論還不夠成熟，一些人士對稅收籌劃存在著一些不正確的看法和認識，總以為稅收籌劃等同于偷稅。對一些概念的理解也有不同的看法和觀點。同時，我國企業層次不均，企業財務管理水平也不一樣，這些因素都使我國企業稅收的籌劃發展受到嚴重制約。所以，在一定程度上影響了企業競爭能力的提高。隨著我國經濟的高速發展，社會主義市場經濟的進一步發展和完善，國家稅后體系的日趨完善，企業稅收籌劃有了越來越重要的地位。我國房地產企業涉及的稅種多、稅負重，稅收的現金流及稅收成本很大程度上影響到企業的利潤，稅收籌劃也成為房地產企業財務管理的重要內容之一。另外隨著跨國房地產企業不斷涌入中國市場，這給國內房地產企業帶來很大的沖擊力，90 年代后期到本世紀初更是發展迅速。

在現代社會經濟生活中，房地產業已經成為國民經濟的支柱產業之一。隨著國民經濟的持續增長和居民消費水平的不斷提升，這為房地產企業的發展提供了一個很好的一個機會。另一方面，在我國大環境的影響下，國家對房地產企業進行的宏觀調控也使我國房地產企業面臨更加激烈的競爭，房地產企業暴利的年代已經一去不返了，所以運用稅收籌劃科學合法的降低稅收負擔，，通過科學的稅收籌劃避免企業財務風險和實現利潤最大化，已經成為我國房地產企業在市場經濟中加強自身競爭力的重要手段之一。

4進一步加強房地產企業土地增值稅納稅籌劃的對策

4.1房地產企業應樹立正確的納稅籌劃觀

將稅收籌劃認識貫徹到整個公司管理層，并上升到公司的決策層。房地產企業納稅應是企業領導層的一項決定，在納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程。房地產企業領導在做決策時要注重規范性、戰略性的籌劃，千萬不可為單純追求節稅收益的增加而導致開發或經營成本的上漲。因此，房地產企業在納稅籌劃時，企業管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項，而且還要關注企業經營和戰略管理的各個方面。

4.2加強稅務學習、做好培訓

企業在發展過程中，我們知道在大多數企業經營管理中都存在各種各樣的問題，并且都與稅收有一定關系。在現代企業中，有一大部分員工對稅法是有些了解的。可絕大多數企業職員并不了解稅法。所以，這就要求我們企業要定期的對員工進行稅法宣傳和稅務培訓。根據經驗，通常我們對職工進行培訓要經過這三個方面：（1）針對全體財務人員要進行定期的稅法培訓，一般每季度進行一次，不斷更新稅法知識（2）針對企業管理層的稅法培訓，一般每年進行兩到三次，強化管理層的稅務理念；（3）針對企業全體員工的不定期的稅法知識普及培訓。綜上所述，遵守稅法，有法可依，依法辦事，不僅僅是稅務管理人員或者財務人員的事，而需要企業全體員工共同遵守，同時需要公司管理層的大力支持，才能有效的貫徹稅務籌劃。

4.3樹立依法納稅理念

以法律為準繩。現代房地產企業應該在國家法律條文的允許下結合相關稅收法規政策根據自身的情況進行合理籌劃。房地產企業必須具有風險意識，注重稅收籌劃風險管理，同時要依法樹立稅收籌劃理念，我們一般在不違反法律法規的前提條件下，要通過對自身經營方式和投資方式等涉稅事項作出事先安排，一般在企業納稅行為發生之前進行財務預算，正確計算稅額以及合理規劃完稅期間，以達到少繳稅或遞延繳納以實現企業稅后利益最大化企業，強化稅收籌劃不是進行偷稅，而是盡可能做到不多交稅、不重復繳稅，進而達到合理避稅的程度。

5房地產企業的經營特征及土地增值稅籌劃的重要意義

因為土地增值稅稅額較大，如果不能合理規劃成本，盡可能增加成本扣除比例，或者合理確定銷售價格盡量減少增值額，從而降低稅率，合理規劃繳稅期間，企業將會負擔很承重的土地增值稅及資金成本。近幾年來，國家為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，相繼出現了一些宏觀調控的政策，在這樣的大環境影響下，房地產開發企業經營環境差、投資成本大，融資難，許多小型的房地產企業因為資金鏈斷裂已經破產，產生了許多新的爛尾樓項目，形成了許多呆壞賬，給社會帶來了一些新的不安定因素。那么如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能降低企業的納稅成本，通過合理的稅收籌劃，增加房地產企業的經營熱情，使得房地產企業即能增加利潤，實現利潤最大化，又能依法納稅，承擔社會責任，使得企業良性發展，對房地產開發企業而言具有更重要的現實意義，因此房地產企業通過合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃變得非常重要。

參考文獻：

第5篇：房地產企業財稅籌劃范文

【關鍵詞】房地產企業；會計核算；對策

基于“營改增”體系的發展下，國內房地產企業的發展方向趨向于規范化發展，但是，快速發展推動房地產企業逐步邁入了調整階段，當前會計核算方面依然會存在諸多不足之處，這樣會在一定程度上制約著會計業務的發展，這是值得相關人員值得思考的問題。當房地產企業在運作的過程中，會計業務扮演著重要的角色，在處理中倘若出現問題，那么就會產生嚴重的影響，致使對企業造成該損失的后果。

一、“營改增”概述

“營改增”財稅改革避免了營業稅重復征稅嚴重的弊端，尤其是對具有環節復雜、產業鏈條較長的房地產產業而言，稅負的減小可以緩解房價上升，降低房產市場準入，促進小型企業進入房地產市場自由競爭。增值稅的發票抵扣也在一定程度上益于房地產企業選擇供應商和合作商、優化產業鏈，減少行業偷稅漏稅行為。因此，“營改增”對于房地產企業的發展具有重要影響。

二、“營改增”對房地產企業會計核算和納稅的影響

隨著“營改增”的有效落實，可以避免出現重復征稅的情況，而增值稅大多數依據不同的流程來實施征稅的，而營業稅大多數是依據銷售額開展征稅的，房地產成本主要包含諸多因素，如材料成本、土地成本等。而材料成本以及相應的建安成本在以往基礎上承擔著稅負，然而，當房產正在銷售的過程中仍然需要繳納相應的營業稅，這樣就出現了二次繳稅的現象。當營業稅轉變成增值稅以后，僅僅在增值的環節繳納相應的稅費，并且材料成本以及有關成本的花費可以使用增值稅發票進行抵扣，從而緩解企業的稅負現象。

基于“營改增”體系下的發展情況來看，對相關人員的整體素質提出了愈來愈多的要求，與此同時也為財務核算工作增加了困難，以往營業稅的核算僅僅依據一個賬目就可以進行計算，但是隨著“營改增”的落實要數十個以上的科目進行核算，并且增值稅進行認證的過程中通常都是利用抵扣以及網上申報的方式，不但對相關人員的整體素質帶來了挑戰，而且也在某種程度上加劇了財務存在的安全隱患。

三、應對“營改增”對房地產企業影響的策略

1.強化票據管理，完善稅務籌劃

由于增值稅能夠避免出現重復征稅的情況，將增值額當作計稅的基礎，而增值額計稅是利用進項稅發票以及相應的銷項稅發票所產生的抵扣而形成的。因此，票據管理在增值稅中起到了重要的作用。第一，最大程度和不能開據發票的廠家進行合作，倘若不是專業部門以及納稅人，所涵蓋勞務的時候應當和外包企業進行溝通，并且選擇農產品的時候要盡可能考慮到和農戶之間進行合作，由于增值稅會在某種程度上對農產品帶來益處；第二，對于增值稅發票的獲得應當和有關商家進行溝通，切記出現延期申報的情況，對流動資金進行占用；第三，要對票據管理實現規范化的目的，嚴格進行控制，并對相關人員開展培訓工作，避免出現暗箱操作不良行為的出現。將“營改增”的具體內容加以明確，認識到“營改增”對會計核算以及納稅所產生的影響，其主要用途就是做好納稅籌劃，特別是對成本稅務籌劃的落實。因為房地產存在較大的金額、周期時間不短等特征，這樣相關企業就需要加大和當地相關部門溝通的力度，掌握當地稅務優惠的有關政策。與此同時，可以使用整個項目所具有的開發成本做好期間分攤的工作，這樣做會比辭去一次性核算所繳納的稅要少很多，與此同時也可以采取落實成本籌劃的工作；第三，因為房地產流轉稅大多數是諸多產業流轉以后呈現出來的，所以企業對相應的稅務結構進行研究也是較為主要的。

2.強化全員培訓，優化賬務處理

首先，相關人員屬于會計核算以及納稅的主體表現，其業務品德對稅務籌劃達到有效性帶來直接的影響。而票據管理的工作是將稅務的主要內容逐漸轉換到業務部門以及相應的財務部門身上，對二者的協調性引起高度重視。因此，相關人員的納稅意識以及培訓工作的開展等方面都會在某種程度上對“營改增”的落實帶來影響；其次，“營改增”的落實對會計報表帶來一定的影響，增值稅要求賬務盡可能“細化”，不管哪個賬目都要有詳細的記載，并對增值稅出現抵扣的環節都需要進行申報。不僅僅是這樣，相關企業還需要對“老”員工進行培養，一是使用現代化設備進行做帳以及對稅務的申報；第二，使老員工帶領新員工的培養策略，交接過程中可以實現完整的目的；第三，要依據互聯網的環境情況，對財務信息化以及共享方面做好嚴格的控制，減少出現不必要的稅務問題。

四、結語

總而言之，正是由于房地產企業具有一定的特別性，才能夠真正的抓住該行業的特征，應用科學的方法對會計核算以及納稅制度加以完善，并對銷售收入核算帶來正確的方向，從而給出恰當的銷售要求。即使和買家已經制訂了預售的合同，也不能對銷售要求進行確定，因此相關人員需要對房地產企業的收入情況做好嚴格的控制。就工期時間花費較長、規模較大的項目而言，就可以采取分期開發的形式進行成本核算，進而依據項目的整體特征利用科學的手段改善成本核算以及納稅。

參考文獻：

[1]陳立新.“營改增”對建筑企業會計核算的影響及應對措施[J].山西財稅.2016（09）.

[2]曾芳.探討“營改增”對小企業會計核算的影響及應對策略[J].新經濟.2016（29）.

第6篇：房地產企業財稅籌劃范文

關鍵詞：稅收籌劃；房地產開發；保障房安置

一、 房地產開發企業稅收籌劃概述

1.房地產開發企業稅收籌劃概念

房地產開發企業的稅收籌劃是指房地產開發企業為了減少外部成本，利用稅法漏洞或者缺陷減輕自身稅負的非違法行為。目前，我國大量稅收優惠政策的實施以及特定稅制要素的存在，為房地產開發企業進行稅收籌劃提供了空間。

2.房地產開發企業稅收籌劃的必要性

房地產開發企業在經營過程中通常具有投入資金多、銷售周期長、經營風險高等特點，因此合理的稅收籌劃對于房地產開發企業來說是非常有必要的，具體可以表現為：

（1）稅收籌劃有助于房地產企業利益實現最大化，提高競爭力。在房地產交易環節涉及的稅種較為復雜，例如營業稅、土地增值稅、城市增值稅等等，這就加重了房地產開發企業的稅負，而進行合法的稅收籌劃可以說是實現經濟效益最大化的有效途徑。

（2）稅收籌劃有助于房地產開發企業提高會計核算水平，規范財務管理水平。進行稅收籌劃是一種財務手段，它可以減少企業的稅收支出，提高資金利用率，使資金流得以改善。

（3）稅收籌劃為房地產開發企業樹立良好的社會形象提供保證。在日常納稅申報時，及時準確的申報稅額，可以降低企業的涉稅風險，提高企業自身形象。特別是對于房地產開發這樣高風險的企業來說，涉稅無風險是提高社會信譽、打造自身品牌的有效保證。

二、房地產開發企業稅收籌劃策略

（一）對營業稅進行籌劃

在競爭日益激烈的房地產開發行業，開發企業在銷售過程中通過贈送產品、直接以折扣銷售房屋等營銷手段，達到吸引購房者的目的。例如：房地產開發商在開盤日購買者贈與一臺價值3000元的冰箱，亦或者對購買者進行總房價的10%折扣銷售。我們假設銷售該房收入為5000萬元，贈送冰箱總價值50萬元，對于方案一開發企業需繳納5000*5%=250萬元的營業稅，同時還需繳納50*3%=1.5萬元，共計251萬元；而對于第二方案來說需繳納5000*0.9*5%=225萬元。

對于房地產開發企業中的營業稅負擔較重的現象，許多地區對其實施了相關的稅收優惠政策，例如根據《于貫徹蘇政發[2008]44號文件精神的通知 》（蘇地稅函[2008]380號）文件規定：對政府或經批準的房地產開發企業銷售經濟適用住房暫免征收營業稅。經濟適用住房，是指同時符合以下條件的具有保障性質的政策性住房：（1）納入全省經濟適用住房建設投資計劃；（2）土地采取劃撥的方式供應；（3）銷售價格經價格主管部門按相關規定確定；（4）向符合市、縣人民政府認定標準的城市低收入住房困難家庭供應；對不能同時符合上述條件，被加以經濟適用住房名稱的其他性質住房，不得享受該項政策。由此可見房地產開發企業可以根據當地的營業稅優惠政策進行稅收籌劃，降低營業稅成本。

（二）對契稅進行籌劃

契稅是指房地產開發企業通過購買、受讓、獲贈等取得房屋所有權和土地使用權所繳納的費用。房地產開發企業可以通過法律規定如“企業按照法律規定分設兩個或者兩個以上投資主體的相同企業，對新設方承受的房屋、土地的所有權，免征契稅。

根據《財政部、國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）文件規定，對廉租住房經營管理單位購買住房作為廉租住房、經濟適用住房經營管理單位回購經濟適用住房繼續作為經濟適用住房房源的，免征契稅。但是目前對房地產開發企業購置的保障房用地無免征契稅優惠政策。

（三）土地增值稅的籌劃

根據《土地增值稅暫行條例》規定：房地產開發企業建造普通住房用于出售，如果增值額未超過各項規定扣除項目金額的20%，可以免征土地增值稅；如果超過20%，可以按累進稅率進行交稅。房地產開發企業可以通過增加扣除項目的金額來降低增值率，從而達到減少增值稅的目的。

房地產開發企業可以通過國家政策對土地增值稅進行稅收籌劃，例如北京市財政局、地稅局和住建委日前聯合通知，對土地增值稅征收進行了明確，保障性住房暫不預征土地增值稅。

（四）企業所得稅的籌劃

企業所得稅是根據企業生產經營所得和其他所得征收的一種稅，像房地產開發這樣資金密集型的企業，通常采取不同的籌資方式、利用稅前扣除項目、延遲納稅等方法進行所得稅籌劃。例如，企業可以足額購買企業所得稅規定的可以稅前扣除的保險和公積金等，這樣既降低了公司的所得稅費用，而且還為員工帶來了福利，實現了雙贏。

三、 房地產開發企業稅收籌劃應遵循的原則

1.稅收籌劃活動必須合法合理性原則。目前，我國對于房地產行業的稅收制度還不完善，稅收政策也在不斷更新，這就要求開發企業的稅收籌劃以合法性為前提，進行合法的進行稅收籌劃。

2.稅收籌劃活動應遵循全程性、系統性原則。房地產開發的建設過程涉及到土地購買階段、建設階段、售房階段和物業管理階段等，因此就要求開發企業的稅收籌劃活動應貫穿于各個階段，做到全面監控。

四、 總結

綜上所述，房地產開發企業采取合理的稅收籌劃不僅可以降低成本，還關系到企業的生死存亡。面對現在國家對房地產行業的調控能力不斷加強、利潤空間不斷減少的現狀，房地產企業采取合理的稅收籌劃勢在必行。因此，房地產開發企業應結合自身經營特點合法、合理的運用稅收籌劃降低企業成本，實現企業利潤空間最大化。（作者單位：上海中冶成工置業有限公司）

參考文獻：

[1] 詹效蘭；歐陽云；房地產開發企業的經營模式與稅收[J]；財會通訊（理財版）；2006年03期.

第7篇：房地產企業財稅籌劃范文

【關鍵詞】房地產 營改增 影響 對策

房地產開發行業自2016年5月1日起正式納入到增值稅稅制下，由于房地產行業在國民經濟中的重要地位，本次稅制改革對于國家宏觀經濟及房地產開發相關領域內的各個行業都具有深遠的影響。

房地產行業在改革前處于營業稅稅制下，適用5%的營業稅率。營改增后，房地產行業實行11%的增值稅稅率及5%的征收率，對于銷售不動產的預售收入實行3%的預征率。由于增值稅的計稅原理和征收機制與營業稅相比有很大的不同，所以對于房地產行業傳統核算體系的影響不容忽視。本輪營改增稅制改革充分考慮到房地產項目開發周期長的特點，在改革實行初期對房地產開發項目做出了新舊劃分、區別處理的規定，為房地產行業營改增的順利過渡提供了保障。

一、房地產新舊項目的界定標準

由于房地產企業的小規模納稅人均按統一的5%征收率計算增值稅，所以房地產開發項目的新舊主要是對于具有一般納稅人資格的房地產企業而言。根據國家稅務總局公告2016年第18號《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》中規定，對于房地產老項目的劃分依據主要有兩個方面：一個是“《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目”；另一個是“《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目”。

簡言之，劃分房地產開發項目新舊的時間節點是2016年4月30日，而時間節點的取證依據是《建筑工程施工許可證》或相關工程合同有注明的項目開工日期。

二、營改增對房地產新舊項目的影響

（一）對于新項目的影響

1.首先是銷售額的確認方面。對于新項目的一般納稅人房地產企業，其只能采用一般計稅方法計算銷售額。即按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地總價款

2.小規模納稅人的房地產企業適用簡易計稅方法。按照5%的征收率計算，但土地價款不允許在取得的全部價款和價外費用中扣除。即：

銷售額=全部價款和價外費用÷（1+5%）

3.一般情況下，由于房地產企業的銷售額及成本規模相對較大，小規模納稅人的房地產企業數量有限，所以劃分為新項目的房地產企業多為一般納稅人，均采用一般計稅方法核算。雖然營改增后新項目的房地產企業適用稅率由原本的5%上升到11%，但營業稅的銷售額確認是以取得的全部價款為計稅依據，而增值稅下可以扣除相對應的土地價款且實行價稅分離，所以其兩者在同等條件下的可確認收入規模差別不會很大，在銷售額確認上對企業稅負的影響也相對有限。

4.其次是計稅方法。根據財稅[2016]36號文件規定，新項目的房地產企業適用一般納稅人的11%增值稅稅率以及小規模納稅人簡易征收的5%征收率。即：

銷項稅額或應納稅額=銷售額×適用稅率或征收率

對于還不具備確認收入條件，使用預收賬款核算所收取房款的項目，應按照3%的預征率計算應預繳的稅款。即：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

5.房地產企業在營改增后，除了稅款計算方法的變化外，最值得關注的就是關于預繳稅款的規定。在營業稅時期，房地產企業收取房款時即為營業稅納稅義務的發生時間，與具備確認收入條件時的納稅處理基本沒有區別。而增值稅稅制下，預收款階段不確認為增值稅納稅義務發生時間且明確規定了預繳稅款的計稅方法，同時房地產企業預繳的增值稅可以抵減當期應納增值稅，未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

6.與營業稅相比，增值稅在預售款階段的發票開具處理也有很大不同。營業稅時期，預收款階段企業以預收款發票的形式將發票開具給購房者，有辦理按揭貸款需求的購房者可將此發票提供給貸款機構。由于增值稅納稅義務發生時間與營業稅規定的不同，預收款階段不允許開具正式的增值稅發票。但考慮到購房者按揭貸款辦理的需要，國家稅務機關明確規定了過渡時期的處理方法，允許房地產企業對購房者開具零稅率的增值稅普通發票以用于辦理按揭手續，但納稅義務時間不發生改變。

（二）對于老項目的影響

1.房地產開發企業老項目的銷售額確認原則及計稅方法上與新項目基本上一致。但對于老項目的一般納稅人企業而言，其可以根據自身現有的具體情況選擇采用簡易征收（5%征收率）或是一般計稅方方法（11%增值稅率）計稅。采用了簡易征收方式計稅的老項目一般納稅人企業不允許進項稅額抵扣，也不允許在計算銷售額時扣除對應的土地成本。同時，老項目的一般納稅人企業一經選擇了簡易征收方法計稅，則其在未來36個月內不能變更為一般計稅方法計稅。

2.對于老項目的一般納稅人企業而言。實行11%稅率的一般計稅方法并不一定能降低企業的實際稅負，在項目開況、稅收籌劃及市場環境的綜合影響下，甚至會出現稅負上升的情況。因此，許多持有老項目的房地產開發企業都趨向于選擇簡易征收的方式。選擇簡易征收計稅，可以基本維持原有的財稅核算體系，企業無需對現有的核算模式做出過多的改動，這樣可以有效的幫助此類房地產開發企業順利度過營改增的過度期。

三、營改增對房地產新老項目影響的對策

首先，持有老項目的房地產一般納稅人應該根據自身的具體情況選擇合適的計稅方法。如果，房地產企業持有的項目已經開發結束，但仍未銷售完畢，企業基本上已無開發成本類支出，難以享受到增值稅進項稅抵扣所帶來的實惠，那么這種情況下就應該選擇簡易征收方式。如果，房地產企業的開發項目沒有開發結束，且目前的開發進度占整個項目規劃的比重較小，各類成本發票還沒有取得，這樣后續就會有大量的成本發票可以用于進項稅抵扣。這種情況下，房地產企業就可以選擇一般計稅方法。反之，則應該采用簡易征收的計稅方法才會對企業更有利。

其次，對于新項目的房地產開發企業而言，由于營改增實現降低企業稅負的主要途徑就是進項稅的抵扣。因此，房地產企業應該在工程建設期間盡可能的獲取增值稅專用發票以用于抵扣，從而達到降低企業稅負的效果。從某種程度上來說，房地產企業的稅收情況對其經濟效益有直接影響。一旦企業承擔的稅負過重，很可能會影響到房地產企業的盈利能力，為企業增加不必要的涉稅成本。所以，在房地產新項目的開發過程中必須加強成本控制以及合同管理工作，同時做好相關的稅收籌劃，以保障項目開發過程中進項稅抵扣的最大化。

四、結束語

總之，營改增對房地產企業的影響是多方面的、廣泛的。同時，政府對于房地產企業在過渡時期的扶持政策也是比較全面的。相信隨著營改增稅制改革相關制度的不斷完事，以及房地產開發行業市場環境的不斷優化，產業鏈結構的不斷調整，房地產企業一定會在本次營改增稅制改革中獲益良多。

參考文獻

[1]畢雪超.“營改增”對房地產開發企業財務管理影響分析[J].當代經濟，2015，（11）.

第8篇：房地產企業財稅籌劃范文

關鍵詞：房地產；企業稅收風險；內控管理

隨著國家房地產行業規模的不斷擴大，其在我國的GPD中所占比重已經非常大，這在帶動國家企業發展方面起到的作用是非常大的。當時房地產企業因項目投入資金較大，且經營過程較為復雜，其本身就具有一定的風險性。特別是在稅收方面，如果房地產企業無法根據自身的企業運營發展進行有效的稅收風險內部管控，將會給企業發展帶來比較嚴重的障礙，所以。房地產企業應該加強自身內外部稅收風險的綜合因素分析，以努力探尋房地產企業稅收內部管控方式為手段，通過有效的稅收控制來提升企業的經濟效益，同時不斷地實現稅收風險的化解。

1房地產當前的稅收風險分析

從當前房地產企業稅收出現的風險因素分析來看，其很大一部分原因都是由于房地產企業沒有對內部的稅收風險管控加以重視。房地產企業的稅控管理重點往往在稅務申報工作和單個環節的稅費避讓，普遍缺乏對國家當前稅控政策的徹底分析和了解，沒有形成與之對應的稅務管控方案。同時很多房地產企業的稅務專崗都是兼職，在專業知識和行業經驗方面都比較欠缺。從房地產所面臨的稅收風險來看，其主要有政策、財務、企業經營及法律等方面的風險。房地產企業對這些稅收風險缺乏連續性的總體方案規劃，特別是當前變化較快的稅收政策也提升了稅控風險。基于這些情況，房地產企業要想實現自身經濟利益的合法提升，就應該結合稅收政策進行稅收籌劃和內控體系的完善。

2房地產企業當前的稅收風險內控現狀

2.1企業普遍缺乏稅收籌劃管理理念

房地產企業的稅后籌劃基本定位在如何有效地降低納稅方面。實際上，企業的稅收籌劃是稅收工作的重要指導依據，對于房地產企業來說，稅后風險的內部管控除了關系到納稅金額之外，還涉及企業營銷，發展及財務，法律等多個環節。為此，在房地產企業的稅收風險管理方面，如何能夠將其有效地貫穿到整個企業發展運營管理各個環節中就成為比較關鍵的問題。在這方面，很多房地產企業還處于比較被動的狀態，缺乏針對性的管理規劃，這就導致了企業成本管控不合理，稅負得不到有效降低等問題的出現。

2.2房地產企業針對稅收風險的內部管控機制不健全

要想實現房地產企業的稅收風險合理管控，就必須有完善的稅收風險管控機制來加以約束。隨著國家稅收政策的不斷升級和發展，多數房地產企業都已經能夠形成針對自身稅收風險管控的相關約束機制。但從機制的管控來看，普遍存在稅控與經營脫節，稅收讓步于服務的現象。而且很多稅收風險管控機制在日常公司運營中，因為缺乏執行監管，也很難得到有效的落實。同時加上缺乏針對稅收風險管控的考核和評價，使得很多已經沉穩的稅收風險管控制度很難得到真正地實施。

2.3普遍缺乏對稅務政策的研究而出現稅控不到位的情況

(1)國家的稅收政策也是變化比較快的，在房地產企業還沒對一個政策進行完全吃透的基礎上，新的政策一出臺，使得企業財務對新舊政策難以進行很好的理解和貫徹。(2)企業管理層對稅收風險管控思路有問題，他們普遍認為延遲繳稅、偷稅漏稅是好事，其實這其中可能會導致很多會計角度的核算問題出現。再加上房地產的增值稅和企業所得稅清算比較困難，施工過程較長且立項手續復雜，使得財務稅收經常出現跨年的問題，這對企業保稅及內部管控來說就困難重重。(3)企業普遍認為稅控問題是財務專業角度問題。在實際的企業稅收風險內控管理方面，其他部門很難主動地去配合財務部門進行稅控考慮。這就使得土地增值稅和所得稅清算工作難度較大。

3優化房地產企業內部稅后風險管控的相關策略

3.1成立專門的風險識別體系

針對房地產行業涉及稅種較多，繳算繁雜的情況，應該以公司角度來形成風險識別體系，對事前及事中進行風險警示。提升管理層及稅收專業的稅控管理意識，清楚企業內部的業務流程及制度建設，在不違背稅收政策的基礎上實現稅收風險因素的合理識別和管控。

3.2進行有效的稅收風險評估

企業要根據不同的稅收風險進行等級分類。這樣就可以結合等級評估來進行稅收事件的具體分析，然后可以指定合理的解決方案。同時有利于稅收風險的縱向比較和稅控風險經驗積累。

3.3不斷完善風險應對體系

面對房地產稅收方面的各種風險，雖然無法通過單一的方式來進行處理，但是我們可以在總結風險等級及結果分析的基礎上，進行對應方案的規劃。常用的風險應對主要遵循：結合以往風險規避經驗進行針對性措施制定；以降低誘發風險的不確定因素來降低稅收風險帶來的損失；進行高風險的有效業務轉嫁，比如，可以以外購商品房的形式來處理安置房的復雜稅務問題。

3.4完善關于稅收風險的內控管理機制

很多房地產企業的內部管控機制存在漏洞，同時缺乏執行監督。針對這種情況，建議房地產企業實行稅收風險內部管控機制的執行監督常態化，讓稅收的合理規劃和依法納稅成為一種內控正確觀念。并構建與之對應的考核監督機制，實現稅收風險內控管理機制的全面落實監督。

3.5形成稅收規劃與風控兩相呼應的局勢

稅收規劃主要是進行事前的稅務安排，而稅收風控則是一種預警，兩者之間存在交叉，所以，企業稅務管理部門應該實現對兩者的呼應統籌。以實現對房地產稅收政策的合理了解為原則，及時進行與稅法相對應的稅收籌劃。同時監理會計核算制度，確保稅收籌劃能夠統籌大局。

3.6針對土地增值稅的風險控制

房地產企業日常運營中涉及的主要稅種之一就是土地增值稅。在土地增值稅的風險控制方面，首先應該結合當前的稅收減免政策進行靈活的納稅規劃。對于房地產行業來說，主要目的是及時盈利，而繳納的土地增值稅金額又與企業的盈利額成正比。所以項目初期的增值稅納稅籌劃就顯得非常重要。這時還應該考慮如何通過將一些費用轉移到房地產開發成本費用里，來適度實現行業內部產業鏈的延伸，增強跨行業的利潤轉化，來實現對房地產繳納土地增值稅的有效降低。

3.7針對企業所得稅的有效管控

房地產企業所得稅的控制，首先應該避免違法稅控導致的稅務風險，在納稅之前先進行內部申報信息的稽核。另外還應該通過稅后的總體籌劃，以利潤轉移法的綜合利用和收入調節，來最大可能地降低企業所得稅繳納壓力。

4結語

總而言之，企業的內部稅收風險控制是一個非常關鍵的效益把控方式，它可以幫助企業有效地進行風險規避，提升企業經濟效益。如果內部稅控得不到有效的控制，房地產企業將會給自身帶來比較高額的稅收壓力。所以，房地產企業必須能夠緊緊抓住當前的國家的各項稅后政策，并進行深入的分析解讀，以正確稅收觀念的樹立，來優化企業資金結構管理和成本運營機制，并加強差異化風險策略的應用，有效提升企業稅收內部管理水平，促進房地產企業能夠獲得更好的發展前景。

參考文獻

[1]王勇.淺論房地產企業稅收風險內控管理方法[J].新經濟,2014(29).

[2]趙玲.淺議我國房地產企業稅收風險的管理[J].科技促進發展,2011(02).

[3]劉蓉.企業稅務風險及其管理理論的研究興起與理論框架構建[J].光華財稅年刊,2013(00).

第9篇：房地產企業財稅籌劃范文

關鍵詞：房地產企業；納稅籌劃策略；土地增值稅；企業所得稅；營業稅

一、房地產企業納稅籌劃的意義

納稅籌劃能壓縮不必要稅收，從而達到降低成本的目的。納稅籌劃可以推進房地產企業更加合理有效地履行國家財務政策與稅收法規；納稅籌劃為房地產企業經營活動中不可或少的關鍵性要素。納稅籌劃皆源于利益的驅動，以追求最大化的經濟利益為出發點。而全方位的了解房地產經營活動中所涉及各類稅種，熟知其征繳稅率，掌握其稅收優惠政策，能極大地科學合理地控制稅收成本，進而降低經營成本，提升利潤，增進企業競爭力。房地產企業若想做好納稅籌劃工作，務必積極認真地履行新《企業會計準則》，依法規對企業成本進行分攤，準確、合理、合法地核算納稅金額。

二、房地產行業主要稅種的納稅籌劃措施

（一）土地增值稅的納稅籌劃措施

1.增大扣除項目的金額措施。依土地增值稅的實施細則與暫行條例及，計算其扣除的項目包括：獲得土地應用權而支付的資金；土地的開發所花費的成本；新建房與配套設施的成本，以及舊房評估價位；和轉讓房地產相關的如印花稅、附加稅、營業稅等銷售稅金；財政部所頒布的扣除項目。若房地產企業想要加大扣除項目額度，可提升開發成本，加大“公共配套與基礎”設施的建設上的費用投入，如此即可提升稅前扣除項目的成本費用，還可以讓項目環境更加優美，益于提升銷售且推動品牌創設。此外，亦可合理提升“銷售、管理、財務”三方面的期間費用，且把其作為開發費用錄入當期損益，其允許稅前扣除。如此能提升宣傳力度，推動經營管理效能，變能實現提升扣除額目的。

2.合理定價措施。我要土地增值稅其稅率偏高，故此于項目銷售過程中，企業需依市場整理體狀況，對增值額比例進行適當計算，科學擬定房產價位。房產價位的調整需以把增值率控制于臨界點之下，進而享有免稅優惠政策，讓所得利潤為依行業市場利潤率常規下出售交納土地增值稅以后利潤。

3.創設獨立核算企業的銷售公司且將銷售與裝修獨立核算。房地產企業可把銷售部由公司內分離出去，創設分開單獨核算的子公司，把房產先要銷售給子公司，然后子公司再把房產對外銷售。于母公司向其銷售房產之時，盡可能的把增值率控制于臨界點下，如此僅需對子公司銷售額進行土地增值稅的征收。同時，把“維護、裝修、設備安裝”當作獨立業務展開核算，尤其適合當下普遍推出的“精裝房”企業，即于出售以前對商品房展開簡單裝修以及維護，且安裝了一些如“馬桶、廚灶”等生活必要的設備。獨立核算一可合法降低銷售額，減少增值率，二可合理壓縮業稅額。

（二）企業所得稅措施

1.對銷售收入進行適當調節。我國稅法規定，預收款在房地產企業不管是否結轉銷售收入，皆需依適用稅率計算交納附加稅與營業稅，且土地增值稅進行預征。依此規定，各企業需努力提升免稅收入，及時剔除所不應收取稅率的項目。企業針對銷貨退回與折讓問題，務必及時獲取有關憑證且施行沖減銷售收入費用的賬務處理，進而規避收入虛增。此外，若存有閑置流動資金，能夠選取買進國債，因國債可為企業帶來利息收入同時，國債利息收入亦可免繳所得稅。可把暫時閑置資金投資其他企業，獲取的投資收益亦能不用上交所得稅。

2.巧妙轉化業務招待費措施。我國的實施的企業所得稅法條例中規定，企業和生產經營相關的業務招待費，依所支出的60%額度進行扣除，可是最高不可超出當年銷售額度的5‰，需要留意的是，依二者的標準較低者進行計算。若是依以上條例規定，企業于申報納稅以前，需要提前對業務招待費進行自行計算。若是所要申報的業務招待費已經超出限額，企業務必提前展開調整，可把業務招待費采取巧妙轉換成別的項目的手段，達到稅前扣除目的。比如，房地產企業對客戶所贈送的“禮券、禮金”等，能夠采取傭金費用列支的措施，因為此部分能于稅前進行扣除。此外，企業還能夠將招待費用轉換成會議費，由于會議費可以不受比例的限制，只要可以給予合法憑證，皆能夠進行全額度的扣除。

3.職工的工資薪金和三項費用的科學安排。我國企業所得稅法中規定：①企業所發生的合理的實際職工的工資薪金，準予于稅前進行扣除；②企業依國務院相關主管機構及省級政府所規定的范疇與標準給職工交納的基本“養老保險費與醫療保險費”、生育保險費、工傷保險費、失業保險費等等的基本社會保險費以及住房公積金，準予進行稅前扣除；③企業為職工以及投資者所支付的補充“醫療保險費與養老保險費”，于國務院財政與稅務主管機構所規定的范疇以及標準內，準予進行扣除；④企業依國家相關規定給特殊工種職工所支付的“法定人身安全”保險費，準予進行扣除；⑤企業為雇員個人以及投資者向商業保險部門所投保的財產保險、人壽保險等商業保險，不得扣除。以上規定我們可以看出，房地產企業務必規避給員工買入“商業保險”，能夠適宜地提升員工年終獎金、工資、住房公積金、社會基本保險費以及人身安全保險等等，由根本上盡量提升員工的待遇，即能夠降低交納企業所得稅率，亦能夠給企業吸引進更多的優秀人才。

企業已然發生的福利費支出，只要不超出工資薪金總額度的14%，準予進行扣除。企業所撥繳的工會經費，只要不超出工資薪金總額度的2%，準予進行扣除。除去國務院財政與稅務主管機構另外進行規定除外，企業所發生的職工教育經費，只要不超出工資薪金總額度的2.5%，準予進行扣除；超出部分，準予于日后納稅年度進行結轉扣除。依上述相關規定，房地產企業需提升對職工的“教育、培訓”投入力度，提升職工素養，此外，能夠和行業整體工資水平對比，得以合理提升職工工資，把超支福利以工資模式進行發放，進而規避額外須交納的所得額。

（三）營業稅措施

營業稅意指對給予應稅勞務、銷售不動產、轉讓無形資產的企業與個人，就其所獲取的營業收入額度所進行征收的流轉稅的一種。營業稅其征稅范疇包含給予應稅勞務、銷售不動產及轉讓無形資產。銷售不動產的具體內容包含銷售“建筑物及構建物與銷售別的土地附著物”，房地產業所交納的營業稅，即是憑此項規定進行實施。營業稅其起征點的幅度規定如下：①依期納稅的，為月營業額度的5000-20000元人民幣；②依次納稅的，為每日營業額度的300-500元人民幣。

房地產開發企業在計征營業稅上，其計征依據的主要內容包含：其一，出售房屋后所收取的款項；其二，出售土地應用權后所收取的款項；其三，代收房屋的“電表、水表、裝修”等款項；其四，出售房屋與土地預收所獲得的款項。尤其務必留意的是，納稅人在轉讓土地應用權以及銷售不動產時，采取預收款模式的，則納稅義務所發生時間是所收收預收款當日；其五，視同銷售營業額。

對營業稅展開納稅籌劃過程中，務必對以下三個有關政策進行充分考慮：其一，對依政府所規定價位而出租的廉租房、公有住房，包含房產企業向居民所出租其公有住房，企業與自收自支的事業單位針對職工所出租的自有住房，能夠暫免征收其營業稅；其二，房地產企業其自建自用的建筑物能夠免征收其營業稅；其三，以不動產進行投資入股的，參與接受投資方的利潤分配者，一同承擔風險行為者，免征其營業稅。故此，企業可依上述進行如下措施：

1.不動產銷售適用的營業稅稅率為5%，可是房屋裝修歸屬建筑安裝業所適用的3%稅率。故此，盡管售樓過程中主要出售毛坯房，可是于出售前文所提到的精裝修房之時需分別簽訂裝修合同與出售毛坯房合同。裝修即能應用3%稅率，亦能把裝修收入用勞務收入模式實現，進而壓縮土地增值稅所需計征的基礎；盡管不動產銷售適用于相對較高5%稅率，能夠采秀投資模式進行不動產的銷售，接下來再展開轉讓，如此不只是能夠免交營業稅，還能夠推遲交納土地的增值稅。

2.于房地產企業之中，若是企業于開發的以前或初期即可以確定最終用戶，則能夠采取代建房模式展開開發，而非采取常規下的先開發、再銷售模式。此籌劃模式能依建筑行業所適用的3%的低稅率進行營業稅的交納，可當下土地增值稅不用交納。

3.于房地產企業銷售活動中，務必需要留意下列幾點內容：①稅務機關不認可企業內部的售房優惠價位，需依常規的賣價計稅，此稱為讓利不讓稅；②需要規避視同銷售營業額所生成的營業稅，比如，出典的房屋、辦公用的房屋；③收取代墊的“水表、電表”的初裝費，作為房屋的銷售收入而計稅，務必規避。

參考文獻：