宅基地合同精選(九篇)
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第1篇：宅基地合同范文
發包方為甲方： (以下簡稱甲方) 承包方為乙方： (以下簡稱乙方)
甲方現將宅基地內建房工程交由乙方實施，經甲乙雙方協商溝通后，并就有關事項達成一致，現簽訂如下協議條款：
一、工程內容：
在甲方宅基地內修建一院二層樓房，全部為現澆。
二、工程承包基本形式：
樓房主體全包(不含粉刷、裝修)。
三、工程時限：
工期 天，如遇陰雨、秋收，可適當順延，但總工期不超過 天。
四、工程費用：
按建成房屋的建筑面積計算(南北按外皮計，東西按墻中計起)，按照 元/平方米計算總造價。
五、付款方式：
1、簽訂合同之日，預付 元定金;
2、施工人員進場，付款 元整，作為啟動資金;
3、所有建筑物主體完工，付款至總造價的 ;
4、所有工程完工，甲方驗收合格后，甲方付清所有剩余款項。
六、雙方權利及責任：
(一)甲方權利及責任：
1、甲方負責工地所需灶房、工人住宿、堆放材料場地的一切外來干擾。
(二)乙方權利及責任：
1、乙方負責進工地，拆除所有建筑物，清運所有建筑垃圾;
2、乙方一切按照圖紙施工，工地所用料由監理指揮施工。
3、所有建筑物全部為現澆。
4、所需的一切用材按圖紙施工。
六、安全事項：
1、乙方做好工地的安全保障措施，保證工地的施工安全。
2、工地內的一切安全事故均由乙方負責，與甲方無關。
七、未盡事宜與糾紛解決方式：
未盡事宜由甲、乙雙方另行商定，補充協議與本協議具有同等法律效力。
若在協議履行中發生糾紛，雙方應本著友好合作的精神進行協商。
八、本協議壹式肆份，甲、乙雙方各執貳份，具有同等法律效力。
甲方簽字(蓋章) 乙方簽字(蓋章)
年 月 日 年 月 日
宅基地合資建房合同范文二
甲方： ______________________
地址：_______________________
電話：_______________________
傳真：_______________________
授權代表：___________________
職務：_______________________
乙方：_______________________
地址：_______________________
電話：_______________________
傳真：_______________________
授權代表：___________________
職務：_______________________
第一條 前言
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關法律、法規的規定，基于：
1.甲方已于_________年_________月_________日依法以招標(或拍賣、行政劃撥)方式取得位于_________、編號為_________的地塊的土地使用權，該地塊的規劃用途為______、容積率為_________、計劃建筑面積為_________平方米、土地使用權年限自_______年_________月_________日至_________年_________月_________日止、土地使用權證(或用地紅線圖)編號為____________;
2.乙方是經主管部門批準獲得房地產開發企業資質的具有獨立法人資格的房地產開發企業;
甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，簽訂本合作建房合同。
第二條 合作建房
甲方同意提供依現狀上述第一條所指的地塊的土地使用權，乙方同意按本合同
第三條的約定提供建房資金，雙方合作開發建成____棟_____層的辦公(或商住、住宅)樓，并按本合同第六條的約定進行產權分成。
第三條 建房資金
建房資金預計為人民幣__________元，全部由乙方提供，實際建筑成本高于或低于該預計數額的部分由乙方承擔和享有。
建房資金指本合同生效后至房屋經驗收合格且甲方取得房地產證時止所需的
一切成本、費用。該建房資金不包括甲方因招標、拍賣方式取得土地使用權而應繳的土地使用費或因劃撥方式取得土地使用權而應補繳的地價款。
第四條 報批手續
除按規定應由雙方共同辦理的報批手續外，包括本合同在內的所有報批手續均由乙方負責辦理，但甲方有義務協助乙方辦理報批手續，包括毫不遲延地提供甲方持有的所需材料。
第五條 設計、建筑
工程設計和建筑的招標、施工監督由甲方負責，但按本合同第條約定產權應分給甲方部分的設計圖紙須經甲方書面認可后方可報批并實施。
工程設計的招標工作應在本合同生效后第____天內完成，整個建筑工程應在本合同生效后第 天內開工，并在第____個月內完成竣工驗收工作。
第六條 產權分成
全部建筑的產權由甲、乙雙方按下列方式或比例分成：甲方擁有____棟____層房屋的產權，乙方擁有____棟____房屋的產權。
乙方應在工程竣工驗收合格后_____日內辦理完甲方應分得產權部分房屋的房地產證。
第七條 違約責任
1.如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時間完成工程設計的招標工作、或在本合同生效后第____天內開工、或在第____個月內完成竣工驗收工作，甲方有權解除合同，并有權要求乙方賠償損失。
2.除因甲方的原因造成延誤外，如乙方未能按第六條第二款約定的時間辦好房地產證，乙方應按主管部門的指導租金價格向甲方支付違約金。
3.如因甲方的原因造成報批手續或工程的延誤，當拖延時間在____個月以內時，乙方有權要求甲方應按主管部門的指導租金價格向乙方支付違約金;當拖延時間超過三個月以上時，乙方有權解除合同，并有權要求甲方賠償損失。
第八條 爭議解決
凡因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議，雙方應友好協商，協商不成，應提交中國國際經濟貿易仲裁委員會深圳分會，按照申請仲裁時該會實施的仲裁規則進行仲裁，仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。
第九條 合同生效
本合同自政府主管部門批準后生效。
甲方：_______________________
授權代表(簽字)：___________
乙方：_______________________
授權代表(簽字)：___________
日期：_______________________
地點：_______________________
宅基地合資建房合同范文三
轉讓方： (以下簡稱甲方) 身份證號：
受讓方： (以下簡稱乙方) 身份證號：
甲乙雙方就宅基地所有權轉讓事宜，經自愿、平等、友好協商，達成如下協議：
一、宅基地、面積
甲方將鄉鎮規劃所得的坐落于 的建房宅基地，轉讓給乙方，具置位于東邊界 ，西邊界， 北邊界于 ，南邊界于 ，面積為 平方米。 上述宅基地自合同簽訂之日起的所有權、使用權歸乙方所有。
二、甲方所賣宅基地必須是甲方的戶頭，同時涉及該宅基地所有權人必須在協議書簽字，否則視為違約。
三、甲方必須保證所賣宅基地無所有權糾紛，如簽字后發現無法保證，要在三天內歸還乙方本金，并同時支付同期銀行利息。
四、甲方必須保證乙方在修建房屋時不能發生各種原因的干擾，如出現由甲方負責協調解決。
五、 轉讓金額
該房基地的轉讓價格為人民幣 萬元。(大寫： )
六、 付款方式及期限
甲乙雙方簽訂合同后，第一次付款為定金叁拾萬元整。
甲方定金到位后，負責報批建房的手續，待全部手續交付乙方可以建房時，乙方第二次向甲方支付全部款項的70%。
甲方必須保證乙方在建房時無糾紛和任何干擾，使乙方建房順利完工，建房完工或八個月后乙方向甲方支付剩余的全部款項。
七、 違約責任
1.本協議簽訂后，任何一方不得反悔。
2.如甲方反悔，應向乙方退還全部購買宅基地款 萬元，并賠償違約金 萬元和乙方的建房、裝修工程款(損失情況由第三方鑒定)。
八、 未盡事宜
未盡事宜雙方另行協商簽訂補充協議，補充協議經雙方簽字后具有同等效力。
九、 協議生效條件
本合同經雙方簽字蓋章蓋收銀后生效。
十、 本協議一式兩份，上方各執一份。
甲方簽字： 乙方簽字： 姓名： 姓名：
身份證號碼： 身份證號碼： 證明人簽字
姓名
第2篇：宅基地合同范文
城鎮宅基地轉讓合同范文一甲方：___
身份證號碼___
乙方：___
身份證號碼___
乙方購買甲方房屋，雙方經友好協商達成如下協議以資共同遵守：
一、甲方轉讓的宅基地位置為_____________ ，該宅基地登記面積共___平方米;
二、該宅基地的附屬設施同時轉讓，附屬設施包括：___。
三、甲方對該房屋狀態陳述和承諾如下：
1、保證對該宅基地有處分權;如有共有權人，甲方已經取得了共有權人對轉讓該房屋的一致同意;
2、該房屋的抵押狀況為：___。
3、該房屋的使用狀況為：___。
四、轉讓的價格為人民幣¥___元(大寫___元)。
該價格不包括轉讓產生的契稅、和該宅基地過戶等費用，所有費用由乙方自行承擔。
五、乙方付款方式和期限：______________。
六、宅基地交付時間：________________。
七、乙方已經對所購買的宅基地的具體情況包括但不限于宅基地產權、使用等作了詳細了解并已知悉。
八、甲方違反本協議導致宅基地不能過戶或無故進行交付，甲方應支付給乙方違約金___萬元;乙方未按本協議付款，乙方應支付給甲方違約金___萬元。
九、本協議一式二份，各方各執一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協商解決。
十、雙方往來通訊方式如下：
甲方：___
身份證號碼
年 月 日
乙方：___
身份證號碼
年 月 日
城鎮宅基地轉讓合同范文二甲方：***身份證號碼*** 乙方：***身份證號碼***
乙方購買甲方房屋，雙方經友好協商達成如下協議以資共同遵守：
一、甲方轉讓的宅基地位置為************* ，該宅基地登記面積共***平方米;
二、該宅基地的附屬設施同時轉讓，附屬設施包括：***。
三、甲方對該房屋狀態陳述和承諾如下：
1、保證對該宅基地有處分權;如有共有權人，甲方已經取得了共有權人對轉讓該房屋的一致同意;
2、該房屋的抵押狀況為：***。
3、該房屋的使用狀況為：***。
四、轉讓的價格為人民幣¥***元(大寫***元)。該價格不包括轉讓產生的契稅、和該宅基地過戶等費用，所有費用由乙方自行承擔。
五、乙方付款方式和期限：**************。
六、宅基地交付時間：****************。
七、乙方已經對所購買的宅基地的具體情況包括但不限于宅基地產權、使用等作了詳細了解并已知悉。
八、甲方違反本協議導致宅基地不能過戶或無故進行交付，甲方應支付給乙方違約金***萬元;乙方未按本協議付款，乙方應支付給甲方違約金***萬元。 九、本協議一式二份，各方各執一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協商解決。
十、雙方往來通訊方式如下：
甲方：***
身份證號碼
年 月 日
乙方：***
身份證號碼
年 月 日
城鎮宅基地轉讓合同范文三甲方：__ 乙方：__
身份證號碼__ 身份證號碼__
乙方購買甲方房屋，雙方經友好協商達成如下協議以資共同遵守：
一、甲方轉讓的宅基地位置為 平方米;
二、該宅基地的附屬設施同時轉讓，附屬設施包括：
三、甲方對該房屋狀態陳述和承諾如下： 1、保證對該宅基地有處分權;如有共有權人，甲方已經取得了共有權人對轉讓該房屋 的一致同意; 2、該房屋的抵押狀況為：__ 3、該房屋的使用狀況為：__
四、轉讓的價格為人民幣￥__ _。 _。 _元(大寫__ _元)。 ___ 。 __ _ ，該宅基地登記面積共 __該價格不包括轉讓產生的契稅、和該宅基地過戶等費用，所有費用由乙方自行承擔。
五、乙方付款方式和期限：_________
六、宅基地交付時間：___________ _ ________。 _______。
七、乙方已經對所購買的宅基地的具體情況包括但不限于宅基地產權、使用等作了詳 細了解并已知悉。
八、甲方違反本協議導致宅基地不能過戶或無故進行交付，甲方應支付給乙方違約金 __ 萬元。
第3篇：宅基地合同范文
關鍵詞:建筑電氣設計合理性
住宅建筑電氣設計的合理性是指在滿足住宅內部的電氣設備布局、電氣設備選型、導線開關的選擇、電視、電話、門衛對講系統的設置要求前提下,最大限度地滿足人們的需要,滿足將來住戶自己的改造,而且使用起來安全,可靠,電氣設備的初期投資與運行費用還要經濟合理。本文僅從建筑電氣強電與弱電設計兩個方面,探討如何經濟合理地進行住宅建筑電氣的設計。
1.強電系統的合理設計
住宅建筑電氣強電系統的設計主要包括高壓配電系統、低壓配電系統、動力照明干線系統、配電箱系統和導線電纜的敷設等,這一部分設計的基本要求是可靠性、靈活性和安全性。
1.1減少低壓柜的出線回路
當進行一項工程的電氣設計時,首先應確定負荷的種類和位置.將同一區域內相同性質的負荷由低壓母線饋出的一個回路供電。這里所指的同一區域,既可以是同一層內的,也可以是不同樓層但軸線位置相同的區域,這樣做可以減少低壓柜的出線回路,減少低壓柜的臺數,降低設備成本,其缺點是當出線端出現故障或饋電回路檢修時會造成較大范圍的斷電.但這種情況在現實中發生的可能性非常低。例如實際生活中住宅樓一年或者更長時間基本上不停電,而這種住宅樓的電源進線大部分是采用大容量的單回路供電,而且現在電氣設備的性能越來越好,通常在不出現電氣故障的情況下是免維護、不用檢修的。因此,對非重要負荷集中采用大容量單回路出線是可行的。也是降低電氣設備成本的有效方法。
1.2正確選擇需要系數.同時系數以及功率因數
功率因數和需要系數的選用是否準確直接影響到計算電流,從而影響電纜(導線)、保護開關的大小,同時系數的取值還直接影響到變壓器容量大小的選擇,若因取值偏大而選擇大容量變壓器時,會增大變壓器運行時的損耗。因此,在實際的設計中。一定要調查研究在實際中同類設備運行時的情況,合理選用計算系數。例如某住宅工程設計選用4臺l 250 kVA干式變壓器,而實際建成后由于各種原因,即使在夏季用電高峰期,甲方只用2臺l 250kVA的變壓器就可以帶所有的負荷,這本身就反映出設計時計算系數取值偏大。在這些年的發展過程中,隨著建筑智能化水平的提高,電量并未大幅度上升,因為樓字自控的調節、節能產品的選用,電能浪費的減少以及智能化水平的提高,使建筑物對用電量的需要提高不大,因此,我們在實際的設計中,既要考慮將來發展留有余鼉,又要在滿足需要的前提下,合理地選取較低的使用系數。
2.弱電系統的合理設計
隨著建筑智能化水平的提高,弱電系統增加很多,弱電設備所占基建投資的比率也越來越高,因而設計好弱電的各個子系統,對節約投資、提高智能化水平具有重要的意義。在弱電的各個系統中,樓宇自控系統是由設計院按甲方及規范要求,提出進入BAS監控或監視的點,并且在設計中預留BAS控制器之間的管線。控制器至各種傳感器、變送器、閥門等的控制線、控制器的電源,均由承包商進行深化設計。其他的各弱電子系統如有線電視及衛星電視系統、保安監視系統、門禁系統.停車場管理系統均與BAs系統類似。
2.1火災自動報警及消防聯動系統
火災自動報警及消防聯動系統的成本主要與探測器和模塊的數量有關,因而在設計中設法減少探測器和模塊的數量,就可以降低火災自動報警設備的投資。1.合理的選用消防報警系統的結構:住宅建筑中需要布置火災探測器的位置一般集中在住宅建筑的裙樓及地下室車庫和設備房之中。在一些商業用裙房面積不大、地下室之中只有設備房的住宅建筑里,可以只采用區域報警主機,而不必要采用集中式報警主機。2.在一些有大面積商業用裙房及地下室車庫的住宅建筑中,裙房及地下室之中都有很多需要消防聯動的設備。按照區域設置模塊箱,把這些設備使用的模塊集中放置在模塊箱內,可以大幅減少消防線路的長度,從而減少投資。3.在實際設計中,我們常遇見這樣的地下車庫,柱網間距為8.Im,柱網間為十字梁,梁高500 mm。若按規范每一柱網內應布設4個感溫探測器,如果地下車庫面積在10000 m3。以上,僅車庫就要設置上千個感溫探測器。而如果采用煙感探測器,就會使探測器的數量減少3/4。隨著當前環保要求的提高,對汽車尾氣的排放要求越來越嚴,冒黑煙的汽車已不多見了,加上合理設計車庫的通風排煙系統,在地下車庫采用煙感是有一定的可行性的,這樣可以節省很多投資。
2.2有線電視及電話系統
一般來說,住宅建筑的有線電視及電話系統的系統結構都是由當地有線電視公司及郵電完成的,建筑設計院需要完成的主要是住宅室內的預埋管線工作。在住宅室內入口處的位置設置一個弱電箱,所有進入此住宅的弱電線纜需到此處接入,此弱電箱還可以放置一些戶內弱電系統的設備。此弱電箱在將來住戶進入此住宅后需要重新裝修時,各弱電系統不必到原弱電插座處接線,這個弱電箱可以提供一個方便的接線位置。除非甲方提出明確要求,只在主臥和客廳設置有線電視插座和電話插座。如果住宅是帶書房的大套間,在書房內也應該設置有線電視插座和電話插座。對于其他房間.如衛生間、兒童房、次臥等等,可以讓住戶根據自己的需求自行增加弱電插座。目前普通住宅可采用多種方式上網,一般情況下不使用綜合布線系統,以減少投資。
第4篇：宅基地合同范文
關鍵字：集約、經濟、得房率、居住體驗、南北通風、消防、流線
引言
隨著中國經濟的發展，地價及房價的一路攀升，人們對于住宅的要求也越來越高。同時，如何盡可能滿足居民的居住需求，回避不利因素，解決客觀矛盾，帶給居民更好的居住感受，則是住宅建筑的終極使命。在對于住宅單體來說，無論是日照、通風、視野、空間尺度等會明顯影響居民居住適宜感的因素，還是公攤面積、套內走廊面積、陽臺面積、溢價部分等和直接和金錢掛鉤的要素，都在不停的朝著更加完善，更經濟，更能滿足居民各方面需求的目標前進著。而其中，核心筒的變化，無意是對改善戶型最直接，也是重要的要素之一。揚長避短，切實提高居民的居住水平，是住宅設計恒古不變的目標。
交通核，顧名思義，就是建造于建筑中央部分，由電梯井道、樓梯等垂直交通系統圍合而成的豎向輸送設施。交通的好壞，不僅決定著住宅的經濟性及疏散的效率，更會對住宅戶型的好壞有著重大的影響。
70年代以后，我國經濟得到了長足的進步，居民的生活水平日新月異，對于改善居住條件的呼聲也是越來越高。政府為了大力改善居民的居住環境，開始了對房地產業的扶持，從此房地產業開始有了成為我國支柱產業的勢頭。從老公房到商品房，多高層住宅戶型的多元化，宜居化，私人化和特色化越發明顯。而其中，則以交通核的變化為甚。
1. “老公房”的交通核分析
“老公房”――即公有住宅，是上個世紀的產物。由于“公有”這一特性，“老公房”所承載的主要職責也僅僅是稍微增加人均居住面積而已。以長江三角洲地區為例，“老公房”基本都是多層住宅，其交通核基本是由敞開樓梯和走廊組成。 一般來說，“老公房”當時大致分為1梯5戶、1梯6戶以及之后的1梯3戶、1梯4戶。
A）1梯5戶基本使用的是一根橫向布置的狹長走廊配上單跑樓梯，造成的結果是作為單跑踏步數多達16步，在不浪費過多公攤面積的情況下，基本該類戶型每戶最多只有1個居室朝南，而由于中間戶基本都是2房南北垂直布置的標準配置，因此中間的客廳就是暗廳。可以這么說，單跑交通核的橫向布置方式，在很大程度上制約了該類房型單戶超南面的數量，一跑式樓梯過多的連續踏步，也對居民產生了很大的不利影響。
B）1梯6戶戶型的特點是每3戶共用一個廚房（如圖1），每層共用一個衛生間。由于公共廚房需要通風的緣故，北側基本都為外廊，兩跑樓梯則位于南側中間部位，與共用的衛生間相對。1梯6戶的戶型，雖然交通核對于單戶的朝南面寬的限制非常小，但是其極度集合式的居住模式意味著該類住宅的戶型不可能很大。實際上，大部分1梯6戶的住宅較之1梯4戶的戶型其單戶面積更小，除了端戶基本為1戶1室。住宅基本配套設施（獨立廚房，獨立衛生間等）的缺失，使得住戶在使用上有諸多不便，而部分公房衛生系統由于“共用”這一特性則顯得更為雜亂無章。
C）隨著經濟進一步發展，“老公房”戶型也有了長足的進步。大量1梯3戶的出現，使得該類住宅的舒適度得到了大大的提升。1梯3戶雖然在單體戶型上和之前的1梯6戶差別并不是很大（單戶仍然是1個開間朝南），但是單層2端戶1中間戶的戶型配比較之之前單層2端戶4中間戶的1梯6戶，無疑大大增加了戶型較為有利的端戶數量（端戶南北皆可采光），同時減少了戶型最不利的中間戶戶數（中間戶產生暗房間或暗廳）。同時，該類住宅的樓梯基本都為雙跑樓梯，每層2個休息平臺無疑是大大緩解了居民上下樓的疲勞度，對于中老年人來說更是一大福音。
圖1 曹楊某新村6層公有住宅平面示意圖
2. 商品房的集中式核心筒分析
改革開放以后，中國的經濟發展突飛猛進，人民的生活水平有了顯著的提高。市場經濟的高速發展，房產市場的開放性，競爭性，市場性等特點開始凸顯。而住宅也開始由之前單一的“有房住”轉向了向多元化、宜居性和時尚性發展。伴隨著電梯在住宅建筑中的出現，建筑高度不再是住宅交通核的阻礙，大量的高層住宅如雨后春筍般的出現。
多層住宅平面圖
A）多層商品房的交通核基本基本沿用了之前公有住宅的模式，大多是以1梯2戶配居中布置的雙跑樓梯的模式，這種模式的公攤經濟，1T2戶的配置也基本避開了較為不利中間戶型，類似全端戶的做法使戶型的朝南面和南北采光面大大增加，而隨著長江三角洲經濟的飛速發展，居民對于南向居住空間的需求也驟然增加。而擺脫了交通核的束縛，多層的平面相對自由，兩開間朝南甚至兩個半開間朝南的戶型都應時而生，而其中一房+一廳朝南的模式也使人們開始注重起客廳的重要性。另一種兩房朝南+北廳的模式雖然加強了臥室的舒適度，但是客廳不夠敞亮的天生缺陷使起慢慢的被主臥+南廳的模式取代。
圖2 無錫西水東6#～9#――18層住宅
B）18層及18層以下的商品房的交通核基本就是核心筒模式了。核心筒的樣式決定了得房率的高低以及結構體系的合理性。由于按照《高層民用建筑設計防火規范》（以下簡稱《高規》）的規定，6.1.1.2 的規定，18層以下的住宅只要設置了通向樓頂的疏散樓梯，且單元間屋頂聯通，就可以只設一個安全出口。例如在做無錫盛高西水東項目中（圖2），核心筒能做到極其經濟，其中8#9#樓中得房率最高甚至能高達86%左右。而且這種核心筒，對面寬的要求極小，也意味著基本不會占用北向的面寬，更不用說南向面寬了。它的位置占用的也是住宅中最難處理的“肚子”部分。這種集中式的核心筒一經出現便成為了經典，只要注意處理電梯噪音不要影響”有安靜要求的用房“（《民用建筑設計通則》6.8.1.5條）即可。
圖4 武漢福星惠譽K4-2#――33層住宅
圖3 無錫西水東3#――24層住宅
C）18層以上33層以下的住宅相對來說最為復雜，雖然全國都統一使用《高規》最為防火規范，但是各個地區城的消防局都會根據地區各自的特殊情況而對消防疏散有自己特殊的理解和要求。從這一點來說，長江三角洲地區相對來還不算是最嚴格的地區。例如無錫西水東的3#樓（圖3），在設計交通時，就以“三室合一”的方式布置（即1個消防電梯前室和兩個防煙樓梯前室可以共用一個前室），使得住宅核心筒的面積相對只允許“兩室合一”的地區（例如圖4的武漢的福星惠譽K4住宅地塊項目）大大的減小，得房率從而也能提高3%～6%不等。對于寸土寸金的長三角地區地區，這對住宅的經濟性是一個很大的提升。同時，這類核心筒功能緊湊，走廊長度短，入戶便易，便于布置管道井，且能很好地滿足消防疏散要求，再有特殊要求的情況下，也有一定的改造余地。因此該類核心筒就逐漸成為了一種經典的核心筒模式，沿用至今。 A） 還有一些住宅可能超過了100m，由于其特殊性，這里就不作討論。
當然這種核心筒也有一些問題和缺陷。
A）由于核心筒及走廊占據了北側大部分的面寬，因此所有1梯4戶戶型的中間戶都無法南北通風。這點對于中間戶是最致命的。無法南北通風，意味著一旦遇到室內有異味，空氣污濁等情況，中間戶無法立即做出行之有效的解決方法，時間一長，中間戶的空氣含菌量必然會超過端戶，對人體的健康產生一定的負面影響。
B）由于住宅設計規范規定，所有的主要功能區域，例如起居室，臥室廚房，衛生間等，都需要有直接采光。而《民用建筑設計通則》也對每個功能區的采光有著細致而明確的等級要求。既然北側被核心筒和走廊占據，那么，中間戶只能靠南側采光。在一條寬度2m～3m而進深可能達到5.5m甚至更多的槽內，解決2戶多達6個功能塊（這還是不計算餐廳采光的情況）的采光問題。如此窄且深的凹槽，采光質量之低下，也可見一斑了。
C）由于中間戶對于大進深的要求，因此會造成中間戶大大凸出端戶南側外沿的情況。視線遮擋還算小事，但是嚴重的日照自遮擋無論對于規劃排布還是端戶的居住體驗都是一種負面的影響。而很多中間戶的側開窗次臥離端戶的陽臺過近（緊卡《高規》中5.2.2防火單元間距2m），也在極大程度上影響了住戶的私密性。
因此以上四點，特別是在2006年提出的7090指標的前提下，當面積段無法與端戶拉開差距的情況下（例如都為90O），中間戶的賣點，舒適度，售后評價，都遠遠不及端戶。 3. 商品房的分置式核心筒
圖6 上海中信泰富201地塊――32層分置式核心筒住宅平面圖
圖5 蘇州橫塘回遷房項目――24層分置式核心筒住宅平面圖
中信泰富嘉定201地塊――32層分置式核心筒住宅平面圖
長江三角地區的氣候條件，決定了該地區的住宅對北的朝向異常苛刻。例如深圳的“八爪魚形態”通風良好的住宅形式在長三角地區則會造成嚴重的日照問題。因此要解決中間戶采光和通風為目的，還得從南北向著手。于是， 慢慢出現了一種新的核心筒形式――分置式核心筒（例如圖5蘇州橫塘回遷房項目和圖6中信泰富201地塊項目）。
分置式核心筒起碼解決了以下問題。
A）最具有創新意義的，也是最重要的一點，它大大改善了中間戶的通風問題。可以說，南北通風的問題一經解決，中間戶和端戶之間的分水嶺已然模糊。雖然戶型從平面上來說和之前出現的一些內天井戶型相似，但是外廊一旦使用了普通欄桿，那其通風率和內天井不可同日而語。
B）一定程度上采光問題。由于北側的核心筒分置，因此中間戶的廚房，衛生間，書房等非主要居住空間的采光可以通過北側來解決，這樣把所有的南向面寬都留給了主要的居住空間（如起居室，雙人臥室等），無論是戶型流線還是居住適宜度都有了較大的提升，賦予了良好的賣點。
C）由于電梯分置，因此實際上類似于由4戶用2個電梯演變為2戶用1個電梯。雖然電梯的使用率下降了，但是從另一方面來說，入戶的尊貴感、住戶的私密性都有所增強。2個電梯廳猶如2戶的公用玄關，給住戶入戶前提供了一定的由外及內的緩沖空間，也算是變相提升了居住品質。
D）至于中間戶對端戶的日照自遮擋，倒不是說100%解決，但是的確是有不少核心筒分置的戶型做到了端戶和中間戶南側齊平的效果。這一改進，無疑為原本日照緊張的規劃提供了一絲靈動的空間。
分置式核心筒也遠非盡善盡美。
A）雖然分置式核心筒創造了一定的入戶體驗，但不可否認的是，電梯的利用率因此而下降了。以1梯4戶33層為例，等候梯時間幾乎增加了60秒左右，除了時間上的浪費外，上下班高峰時段住戶的焦慮感也會增加。結構穩定性也是分置式核心筒的一大軟肋。由于按照慣例，樓板有效寬度不小于蓋層樓板典型寬度的50%，而北側類似于大凹口的存在無疑給住宅樓的整體剛度帶來了不利的影響，
B）體形系數是分置式核心筒的另一軟肋。從節能方面講，北側過于曲折的線給保溫層的設置造成了一定的麻煩。而且即使保溫層完全覆蓋，其節能效果比起傳統核心筒來也要打一定的折扣。
雖然有這些那些的缺點，但不得不說，分置式核心筒是在集中式核心筒的基礎上作出的極大創新，以用戶特別是中間戶的基本利益、需求為出發點，以不影套型的使用，不增加公攤面積為準則，進而研發的有鮮明特色的核心筒。雖然其缺點還無法被完全彌補，但是在長三角地區，分置式核心筒在住宅交通核的布置中已經占有了一席之地。
“做建筑，就是在做流線”。這句話雖不盡然，但是也從某個角度上反映了流線對于建筑的重要性，住宅建筑也是一樣。因此相信對于住宅交通核的研究和改進不會停止，只要住戶有需求，只要現有的交通核還有缺點，那么這種研究就會一直持續下去。設計，就是一個不斷改進，不斷完善的過程，住宅建筑的探索創新之路，會永無止境。
參考文獻：
1.《居住建筑設計原理》 胡仁祿，周燕珉;中國建筑工業出版社 2007
2.《中國城市住宅設計》 曹善琪 中國計劃出版社 2003
3.《時代樓盤》 唐藝設計資訊集團出版社
第5篇：宅基地合同范文
目前此類糾紛主要有以下情況:從訴訟請求來看,主要為房屋出賣人訴買受人,要求確認合同無效并收回房屋;從買賣雙方身份來看,出賣人為農村村民,買受人主要是城市居民或外村村民,也有出賣給同村村民的情況;從交易發生的時間看,多發生在前兩年以上,有的甚至在10年以上;從合同履行來看,大多依約履行了合同義務,出賣人交付了房屋,買受人入住并給付了房款,但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續;從訴訟的起因來看,多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素,房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格,出賣人受利益驅動而;從標的物狀態來看,有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。
審判實踐中,審理農村私有房屋買賣糾紛案件的難點在于如何認定合同的效力。一種觀點認為,應以無效為原則,以有效為例外。即,農村村民與城鎮居民或外村村民之間的房屋買賣合同應認定無效;本集體經濟組織內部成員間的房屋買賣合同應認定為有效。主要理由:一是,房屋買賣必然涉及宅基地買賣,而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定,宅基地屬于農民集體所有,由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定:“農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定:原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋,給出資者使用,并從中牟利或獲取房屋產權,是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一;二是,宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利,與特定的身份相關聯,不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房,實際上是買地,因為在房地一體的格局下,處分房屋的同時也處分了宅基地,這無疑損害了集體經濟組織的權益,是法律法規明確禁止的;三是,農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記,故買賣行為雖完成,但買受人卻無法獲得“所有權人”的法律保護;四是,認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益,在許多案件中,出賣人生活條件上往往處于弱者的地位,其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。
另一種觀念認為,如果買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員,經過了宅基地審批程序的,無合同無效的其他情形的,可以認定合同有效。認為,一概認定宅基地使用權不能流轉而致房屋買賣行為無效值得商榷,主要理由:一是《土地管理法》第六十二條第四款規定:“農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。”由此可見,該法并未禁止農村房屋的買賣和出租,而房屋是固定于土地的地上物,房屋的流轉勢必帶來土地使用權的流轉。即使根據“一戶一宅”的原則,如果受讓人為農村村民,只要出讓人和受讓人除買賣房屋占有的宅基地之外,沒有其他宅基地,房屋買賣就不違反“一戶一宅”原則,應當認定有效。如果受讓人為城鎮居民,其雖然不能享有集體土地使用權,但是宅基地可以被征用為國有土地,只要受讓人支付國有土地使用權出讓金,即可享有國有土地使用權,在此前提下也不能認定房屋買賣無效。二是《土地管理法》規定“農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業用地建設”,該條款雖未明確規定適用于農村農業用地,但不難看出,該條旨在加強土地用途管制,限制農用地轉為建設用地,以保持農用地的數量。而宅基地本身即屬建設用地,其使用權主體的變更并不會改變宅基地的性質,因此該條款顯然不能調整宅基地使用權流轉問題。三是禁止宅基地使用權流轉的不合理性。買賣與贈與、繼承等行為一樣,均是所有權人行使所有權的方式之一,均是導致房屋所有權流轉的基礎原因,我國法律明確規定保護私有財產所有權和繼承等權利,若對買賣與贈與、繼承等作出不同對待,則不合法理。禁止農村房屋買賣實質上侵犯了房屋所有人的所有權,影響了財產價值的充分發揮。
在農房買賣糾紛的法律適用上,之所以產生分歧,根本原因在于現行立法和政策對宅基地使用權流轉的限制。筆者認為,從城鄉一體化進程、市場經濟進一步發展、切實維護農民利益的現實出發,宅基地使用權流轉制度,有進一步完善的必要。
二、我國宅基地使用權制度現狀的分析
(一)農村宅基地的概念及其基本法律特征。宅基地是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地,包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物,以及準備建房用的規劃地三種類型。
宅基地使用權是指自然人依法取得的在國家或集體的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的權利,宅基地包括建筑物的基地以及附屬于建筑物的空白基地,一般是指自然輔助用房、庭院和歷年來不用于耕種的生活用地以及生活用房中的生產場地。宅基地的使用權也應及于地下。其基本法律特征為:一是集體所有。我國1982年《憲法》規定:“城市的土地屬于國家所有,農村和郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于集體所有,宅基地和自留地,也屬于集體所有”。二是使用主體特定。即特定的宅基地僅限本集體經濟組織特定的成員享有使用權。
農村村民申請宅基地只可向本集體經濟組織提出,特定村民申請取得宅基地后只可自己建房不可將其出賣、轉讓。三是法定取得方式的單一性和實際取得方式多樣性的沖突。
四是一戶一宅。根據我國《土地管理法》第62條第1款的規定,“農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”從這一規定看,如果一戶農民擁有了兩處以上宅基地當然就構成違法。五是不可流轉性。特定村民申請取得宅基地后只可自己建房,不可將其出賣、轉讓,也不可以抵押。
(二)宅基地使用權限制出讓的根源。
《民法通則》第五章第一節規定了國家、集體和個人所有權三種形式,集體遂成為所有權主體之一。實際上,“集體”不是法律上的“組織”,而是一定范圍、一定地域內全體農民的集合,是一個抽象的、沒有法律人格意義的集合群體。而集體所有則是傳統公有制理論在政治經濟上的一種表述,集體成員基于身份而成為集體土地的共有人之一,但集體成員無單獨處分集體財產的權利,除非取得集體的同意。為了實現對集體土地的利用,農民集體組織為其成員設立了土地承包經營權和宅基地使用權。以上二種用益物權的取得之基礎在于權利人的集體成員身份,具有與生俱來的特性,只有在出嫁、升學、參軍等特殊情形下才喪失。同時權利人取得以上權利雖為無償,但是必須符合下列條件:必須按照規定用途使用土地;必須履行農民集體分配各項義務,否則,農民集體即有權收回土地使用權。具體到宅基地使用權,其特定的用途即為建設房屋以供居住,如果集體成員(宅基地使用權人)將宅基地使用權轉讓給非集體成員,一來后者不具備取得權利的基礎———成員身份,轉讓行為破壞了集體所有權的結構,使得不具備成員身份,未履行過集體勞動義務的主體坐享集體所有權帶來的財富,間接損害了其他集體成員的合法利益;二來違背了宅基地使用權的用途,若集體成員均將使用權出讓,則土地集體所有權制度即失去法律意義,國家土地制度將陷于混亂。從這兩個角度來講,農民集體作為所有權人有權以單方意思表示消滅宅基地使用權,收回宅基地。
(三)農村宅基地使用權流轉的現實需要。
1、流轉是現代物權發展的必然體現。
所有的法律規范、法律制度和法律活動,歸根結底都是以有效地利用資源,最大限度地增加財富為目的,也就是通過法律手段促進資源的優化配置。因此,現代物權法更強調對物的經濟效益的價值追求,由過去單純的強調歸屬轉向對利用價值的追求。判斷財產權制度是否有效的標準之一,便是財產權具有可轉讓性,排他性的所有只是為資源有效率地使用創造了必要條件,但并非是充分條件,這種權利還必須是可以轉讓的。宅基地使用權作為一種用益物權,如果僅僅是確定其歸屬,則其財產的價值未能充分發揮。只有允許宅基地使用權流轉,才能將資源流向更加有效的利用主體,實現資源的最優配置。因此,要實現對宅基地使用權的充分利用,除有明確的歸屬外,流轉是實現價值的有效途徑。
2、流轉是我國經濟體制變革的必然要求。自20世紀80年代,我國開始了由計劃經濟轉向市場經濟的變革。經濟體制的變革要求由市場配置資源,要求資源主體自主支配其財產,形成可流轉的物權或財產權體系。農村村民的財產除承包地(農地使用權)外,唯有對宅基地的使用權。財產的匱乏使農民創造財富的機會減少,如果再對唯一的可資利用的財產作出禁止或限定,就使農民喪失了融通資金的基本手段。國家對耕地由承包到戶到承包期限30年不變,再到明確規定為物權的趨勢,無不體現對農民財產的尊重以及對其經濟價值的彰顯。同樣,宅基地使用權也不例外。現在農民以“市場經濟人”的理念對宅基地使用權進行管理、使用,符合市場經濟要求的資源利用形式。
因此,過去宅基地使用權作為安身立命之必需,而現在卻作為財產,在農民手中充分實現其市場價值。
3、流轉是協調大量潛在宅基地供需的要求。20世紀80年代,由于農村經濟發展產生的大量農村剩余勞動力紛紛由西部地區流向東部地區,由農村流向城市,使流出地的宅基地長期閑置,在這些地區大量出現“空心村”。另外,隨著我國城市化措施的出臺,尤其是城市戶籍制度的改革加快和增強,農村空閑宅基地將變為潛在的市場供給。農村人口的流動、城市化快速推進形成的空閑宅基地,為宅基地流轉市場的形成提供資源儲備。從某種意義上說,流轉的標的物已經形成,只是市場尚未建立。
4、價格的低廉性促進了宅基地使用權的流轉。宅基地使用權的原始取得(使用)均是無償的,則其流轉的成本必然與昂貴的國有土地使用權形成巨大反差。城市土地市場經過幾年的運作與完善,已經形成較為合理的配置,留給投資者的利潤空間已經很小。況且,現在的城市土地市場已經形成較為飽和的局面。因此,投資者正逐步由城市轉向城市郊區,進而是廣大的農村低廉的土地。
三、宅基地使用權制度的法律完善
(一)建立農村宅基地有償使用制度。
宅基地有償使用制度有利于農村土地產權制度的確立,使集體所有權在經濟上得到實現,促進農村土地資源的市場化配置,推進農村隱性市場導向公開化和規范化,加快農村土地使用制度改革。宅基地有償使用制度可以打破傳統的宅基地使用的行政區域界限,推動農村村民住宅建設逐步向小城鎮和中心村集中。考慮到全國農村經濟發展和農民承受能力的差異性,農村宅基地有償使用制度宜循序漸進地推進,可先在直轄市及沿海城市等發達地區推行,待條件成熟時,再在全國實行。
(二)建立農民宅基地使用權流轉制度。
建立農民宅基地使用權流轉制度,可參照土地承包權的改革方向,調整農村宅基地的產權設置,確定每一塊現狀宅基地的長期使用者。建立規范有序的農民宅基地流轉市場,允許農村宅基地在城鄉居民之間自由流轉,城鎮居民應向國家和相應的集體經濟組織交納土地出讓金和土地補償費,徹底打破城鄉二元分割的土地利用機制。在總結長三角、珠三角等經濟發達地區的農村宅基地流轉試驗經驗的基礎上,探索建立與農村宅基地合法流轉相配套的財稅體制和集體土地產權制度等。明確農村宅基地流轉的形式包括買賣、租賃、抵押等。鑒于宅基地承載的社會功能和土地資源的稀缺性,為防止濫用宅基地使用權的流轉牟取不法利益,對其進行適當的限制是必要的。這種限制應主要體現為,在堅持“一戶只能申請一處宅基地”的原則下,農民轉讓了宅基地使用權的,不得再申請新的宅基地;堅持用途管制原則,明確禁止買受人擅自將宅基地改變為商業用地,謹防利用宅基地進行房地產開發等商業投機活動;允許城鎮居民在農村購買住宅,但應規定城鎮居民在農村購買住宅面積的最高限額,以防止農村土地資源的分配不公,減少土地資源的浪費,提高土地資源的利用效率。在流轉利益驅動下,宅基地流轉勢必加大對耕地保護的壓力,為切實保護耕地,農村宅基地流轉必須在土地利用總體規劃和村鎮建設規劃的約束下,強調并依法嚴格控制農用地轉為建設用地;加大對流轉環節的稅收監管,促進宅基地在保護耕地的前提下,按規劃、有計劃合理流轉。
(三)建立合理的宅基地流轉收益分配機制。合理的土地流轉收益分配機制是權利主體流轉的內在動力,是土地流轉制度建設的關鍵環節。農村宅基地流轉收益分配涉及政府、集體土地所有者、使用者三者的利益關系,必須正確處理。要完善農村宅基地流轉收益的收取、分配、管理及支出等各個環節的管理,確保其取之于地、用之于民。建立地、房分別獨立核算體系,宅基地流轉中地的流轉收益應歸集體土地所有者;因國家投資的各類公共基礎設施等產生的土地增值歸政府;因對地上房屋投資而產生的土地增值應歸宅基地使用權人,用于對宅基地使用權人投資的補償。
(四)建立規范、有序的農村宅基地市場體系。農村宅基地流轉是市場主體的微觀交易行為,應主要靠市場來調節,實現土地資源優化配置。隨著社會主義市場經濟體制的建立,土地要素市場從無到有逐步建立起來,初步形成了土地市場體系的框架,但農村宅基地市場依舊是一片空白。為完善社會主義市場體系,協調大量潛在宅基地供需,必須建立農村宅基地市場。建立規范、有序的農村宅基地市場,要在充分體現宅基地區位及環境質量差異性的基礎上,形成合理的價格體系,從而使價格在農村宅基地的有效配置中發揮基礎性作用。
第6篇：宅基地合同范文
關鍵詞：新鄉村建立；宅基地運用權流轉；流轉障礙
一、現行法律規則及其缺陷
我國《物權法》第153條規則：“宅基地運用權的獲得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國度有關規則。”《土地管理法》第62條第1款規則：“鄉村村民一戶只能具有一處宅基地，其宅基地的面積不得超越省、自治區、直轄市規則的規范。”第4款規則：“鄉村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”第63條規則：“鄉村集體一切的土地運用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建立；但是，契合土天時用總體規劃并依法獲得建立用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地運用權依法發作轉移的除外。”1999年國務院辦公廳《關于增強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中規則，農民的住宅不得向城市居民出賣，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購置的住宅發放土地運用證和房產證。2004年疆土資源部公布的《關于增強鄉村宅基地管理的意見》第13條規則：“嚴禁城鎮居民在鄉村置辦宅基地，嚴禁為城鎮居民在鄉村購置和違法建造的住宅發放土地運用證。”《物權法》第184條和《擔保法》第37條都規則，宅基地運用權不得用于抵押。2009年3月疆土資源部《關于促進農業穩定開展農民持續增收推進城鄉統籌開展的若干意見》中，關于運營性質的集體建立用地流轉曾經解除了限制，但鄉村宅基地仍被掃除在外。
從現行法律規則上剖析，我國對宅基地運用權采取的是限制流轉的政策，并且嚴厲制止鄉村居民的住宅和宅基地在城鄉居民之間流轉，只允許宅基地運用權在本集體經濟組織成員內部流轉。
實踐上，我國宅基地運用權制度創建之初是為了補償方案經濟時期遺留下來的城鄉分治的二元社會嚴陣以待以及經濟開展程度缺乏的缺陷，以保證農民根本的生存權益為目的，在變革開放初期的確起到了積極的作用。而在當前形勢下，政府提出了統籌城鄉開展的方針，要盡快消弭城鄉割據，減少城鄉差異，農民對宅基地的經濟開展功用的需求逐漸超越了其生存保證功用，鄉村宅基地制度的變革曾經到了一個臨界點。
與農業用地、其他非農建立用地相比，現行法律與法規在鄉村住房及宅基地流轉方面愈加單薄，以至言行一致，主要表現在以下三個方面：
第一，鄉村住房一切權可轉讓性與宅基地運用權不可轉讓性的矛盾。依據“房隨地走、地隨房走”、“房地一體”的準繩，房屋買賣必然觸及宅基地買賣。理想中鄉村私房買賣的買房人名義上是買房，但實踐上是買地，當呈現買賣糾葛時，如何認定買賣合同效能，是司法理論的一大難題。
第二，允許宅基地在本集體內部流轉與一戶一宅準繩的矛盾。假如允許農戶將住房和宅基地轉讓給本集體內的農戶，勢必違犯了一戶只能具有一處宅基地且面積不得超標的規則。契合宅基地運用權分配條件的其他農戶完整能夠申請分配到一塊宅基地建房，而沒有必要購置別人的住房及宅基地。
第三，宅基地審批制與宅基地物權性質的矛盾。《物權法》正式將宅基地運用權定性為用益物權。但是，從宅基地運用權的實踐運轉來看，其并不具備物權性質。首先，宅基地運用權以特定行為人為主體，其權益只能對立集體組織內部其他成員，而不具備物權的對世權特征。其次，注銷制是物權的根本準繩，宅基地作為物權應以注銷作為其公示要件，而理論中宅基地運用權行使卻遭到來自集體組織和政府部門的限制，農民不具有物權的直接應用、控制的特征。在行政機關審批之前，農戶對集體一切的宅基地并無任何權益。
二、宅基地流轉障礙的本源
上述剖析揭顯露我國宅基地運用權制度設計存在著實質的缺陷，就宅基地流轉而言，障礙其流轉的本源在于集體一切制及其權益主體缺位。由于假如鄉村宅基地運用權向城鎮居民流轉，將招致非鄉村集體成員能夠實踐享有土地運用權，而真正的集體成員則分開集體，不再享用集體成員權益和實行相應義務，從而使原鄉村集體一切演化為非集體一切以至是非集體成員個人私有。當這種買賣現象在某個鄉村集體較為普遍地呈現時，鄉村現行的集體一切制以及與之配套的系列制度將土崩瓦解、難以為繼。因而，現行宅基地集體一切制及其主體缺位成為了宅基地運用權流轉的最大制度障礙，二者的矛盾是不可調和的。
而鄉村一切權法律主體虛位問題曾經成為了鄉村變革的突出問題。我國法律關于鄉村集體一切權的主體稱謂并不分歧。鄉村集體一切權的主體有“農民集體”和“農民集體經濟組織”兩個稱號，這就形成了主體規則的含糊性，在詳細操作時難以認定。從實踐狀況來看，多數狀況下，村委會實踐上代行了集體一切權主體的權益，有的中央以至成了個別村干部的一切權。
針對這一矛盾，當前學術界有鄉村土地私有化、集體土地按份共有制及集體土地國有化三種觀念，終究未來應該采取何種做法更有利于新鄉村建立及社會開展，有待于學者們進一步研討討論。
三、宅基地運用權流轉法律制度構建
就目前現有集體一切權制度來看，為理解決宅基地運用權流轉問題，可暫時先在已有制度框架內構建合適宅基地運用權流轉的法律制度，待機遇成熟時再從本源上加以處理。
（一）確權注銷
鄉村宅基地運用權流轉的前提是其權屬必需合法，只要依法辦理了土地注銷，有合法的土地權屬證書，才干保證買賣的平安。因而，變革的第一步就是要增強宅基地的注銷工作，明晰宅基地運用權主體。詳細應由疆土資源管理部門擔任對本地宅基地停止逐戶逐宗核對注銷，并發給相應的宅基地運用權證書，明白農民合法的宅基地可上市流轉和具有收益權。宅基地超出規則面積的，分別在注銷薄和證書上注明。宅基地運用權以買賣、贈與和繼承方式流轉的，雙方當事人應當及時辦理宅基地運用權變卦注銷，并收取注銷費用，宅基地流轉未經變卦注銷不生效，以進步鄉村土地買賣的平安系數，防備一房二賣或者其他糾葛的發作，確保在糾葛發作時有據可證，以促使糾葛順利處理。
同時樹立宅基地退出補償機制。凡已在城鎮置辦商品房定居或愿意進城鎮規劃區定居的農民，只需自愿退宅還耕且以后不再申請新宅基地，政府可按退出的宅基空中積給予一定的經濟獎勵；在契合規劃的前提下，允許將原宅基地和房屋有償調劑給契合申請宅基地條件的本村村民。宅基地退出補償資金來源為耕地開墾費、土地出讓金、新增建立用地有償運用費，獎勵方式為一次性貨幣或養老生活補助。
（二）有償運用與無償運用相分離
《物權法》將宅基地定性為用益物權，依用益物權獲得的根本法理，應以有償為準繩，無償為例外。那么宅基地運用權的獲得是有歸還是無償，就應由其當事人（農民集體與運用人）去協商，而不應由國度統一規則。
宅基地運用的制度設計應包含以下幾點：一是出于保證其根本寓居的需求，本集體成員曾經獲得的法定面積規范內的宅基地，無須支付運用費；二是本集體成員超占、多占的宅基地，須支付懲罰性的運用費，費用規范應足以使其無法超占、多占宅基地；三是非本集體成員經過流轉方式獲得宅基地（包括繼承）須支付運用費，費用規范應參照國有土地出讓金肯定。
（三）流轉范圍
就宅基地運用權與建立用地運用權的區別而言，兩者均以建造并保有房屋及其隸屬設備為目的，主要的區別在于建立用地運用權是在“國度一切的土地”之上設定，而宅基地運用權是在“集體一切的土地”之上設定。依物權法的根本原理，只需契合法定的條件，任何人均可在別人之物上設立他物權，不應對他物權人的身份作限制性規則，否則有違主體對等的民法根本準繩。
宅基地運用權的成員性限制了宅基地運用權相關制度的開展。成員性并不是宅基地運用權的當然屬性。《物權法》第152條規則：“宅基地運用權人依法對集體一切的土地享有占有和運用的權益，有權依法應用該土地建造住宅及其隸屬設備。”這里，宅基地運用權的主體是“宅基地運用權人”，并不是“集體經濟組織的農民”。宅基地運用權并不當然具有成員權性。非本集體成員可否獲得宅基地運用權應屬“農民集體”的內部事務，能夠經民主設定程序決議。因而，《土地管理法》在修正之時，可將流轉的對象和范圍擴展到非集體成員，但需對用處加以限制，必需用于寓居。這樣，“小產權房”能夠遭到法律的維護，減少了糾葛，維護了社會的穩定。
（四）流轉程序
在現行《土地管理法》之下，鄉村村民申請住宅用地，須經鄉（鎮）人民政府審核，縣級人民政府批準后，再由鄉村集體經濟組織向宅基地申請者無償提供宅基地運用權。其中觸及占用農用地的，依法辦理農用地轉用審批手續。這一規則不契合一切權的法理。宅基地運用權是在宅基地一切權上所設定的權益擔負，因而，其設定人應為宅基地一切權人。而現行規則標明，宅基地運用權的獲得只需縣級人民政府審批即可，作為宅基地一切權人的“農民集體”，在這里毫無意義。這一規則不只不合一切權的根本原理，而且忽視一切權人的權益，有違憲之嫌。
我國物權法關于不動產物權的設立采取了“合同+注銷”的形式。就宅基地運用權的設立而言，當事人之間設立宅基地運用權合同自是至關重要的一環。只需當事人契合鄉（鎮）土天時用總體規劃和土天時用規劃或特地制定的鄉村宅基地規劃等宅基地運用權獲得的條件并雙方協商分歧，自愿訂立合同即可，而基本沒有必要逐一地審批、控制。為了完成對土地資源停止管理的目的，能夠樹立土地備案制來監管宅基地的運用狀況。
宅基地運用權一經設立，就成為農民的私權，理應可由其權益人自在處分。現階段宅基地運用權的流轉宜先由當事人簽署協議，再由一切權人“農民集體”同意，同時，流轉應有一定的期間限制，不宜定為長期和永世不變。宅基地運用權流轉后，原運用人不得再次申請獲得宅基地運用權。至于鄉村住宅流轉可能產生的投機問題，待鄉村住宅流轉市場開展起來后，完整能夠經過政府的宏觀調控措施加以處理。
本集體成員轉讓宅基地運用權的，應由有資質的評價機構，依據所轉讓宅基地的自然情況、區位條件等要素來肯定流轉宅基地的價錢轉讓價錢，普通不應低于同地域建立用地運用權的土地出讓金規范。在流轉收益分配的比例問題上，應傾向于維護農民的利益，剩余局部以不動產稅和土地流轉稅等稅收方式交村民集體一切并依法運用，特地設立社保基金，并制定嚴厲的財務管理制度，做到專款專用，無須上交國庫。
參考文獻：
第7篇：宅基地合同范文
關鍵詞：激活；農村房屋；抵押權；法律問題
中圖分類號：F293.3
文獻標志碼：A
文章編號：1673-291X（2012）17-0024-02
河南省葉縣農民李紅偉2010年流轉了近1 000畝土地種植高效有機蔬菜，由于擴大規模建大型溫室，沒有抵押物而貸不到款。不得已，只好向鄭州工作的二叔求助，二叔用住房做抵押貸款，才解了他的燃眉之急。當前，農民房屋不能夠辦理抵押，造成農民“貸款難”和金融機構“難貸款”，農民很難獲得有效的資金支持，制約了農村經濟的發展。因此，如何解決“兩難”問題，值得我們深思和探討。
一、農村房屋的法律問題
（一）農村房屋所有權
農村房屋是指在農村集體經濟組織所有的土地上建造的屬于農民個人所有的房屋，不包括農村集體經濟組織和鄉鎮企業等所有的房屋。《憲法》第十三條規定，“公民的合法的私有財產不受侵犯。”《民法通則》第七十五條規定，“公民的個人財產，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產資料以及其他合法財產。公民的合法財產受法律保護，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結、沒收。”據此，農村房屋是農民合法的私有財產，受國家法律保護；農民對自己的房屋享有財產所有權，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。
（二）農村房屋所有權與宅基地使用權的關系
《物權法》第一百五十二條、第一百五十三條的規定，宅基地使用權是指宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。宅基地屬于集體所有，農民有權取得符合法律規定的宅基地，并建造住宅及其附屬設施，其所有權受法律保護。我國擔保法和物權法明確規定，不得在宅基地上設定抵押權，否則無效。法律禁止對宅基地進行買賣和抵押。這意味著農村房屋所有權和宅基地使用權不能分開單獨設立抵押權。
二、抵押權相關規定
抵押權是債權人對于債務人或第三人提供的作為債務履行擔保的財產，在債務人不履行義務時有權就其抵押財產折價或者以拍賣、變賣所得的價金享有優先受償的權利。
市場經濟條件下，市場主體籌集資金的基本渠道是向金融機構融資。金融機構為了防范風險，要求融資人提供擔保，保護自己的金融安全。市場主體通過融資，投入市場進行生產經營，推動社會經濟的發展；同時，金融機構也獲得了利益，實現雙贏[1]。另一方面，由于抵押擔保不轉移占有，對債權人來說可以減少保管擔保物的風險，對債務人來說可以充分利用擔保物實現增值，符合社會經濟的發展要求。有學者說，現代經濟生活中的抵押權在抵押物權中得到嚴重化[2]。
三、農村房屋抵押的現實意義
第一，農村房屋抵押能夠激活農村沉睡的房產資本，充分發揮農村房屋的經濟效益。目前我國農村，農民面臨的主要問題是農業產業升級所急需的投資如種植有機蔬菜、購買新型種子、農用機械、新型灌溉技術等，均需要通過貸款來解決。金融機構貸款都要求提供擔保物，對農民來說，房屋是農民手里最值錢的財產了。如果允許以農村房屋抵押貸款，將大大緩解農民“貸款難”和金融機構“難貸款”的難題。農民通過房屋抵押融資來發展經濟，對發展農村經濟十分有利。
第二，農村房屋抵押，對金融機構來說風險易于控制。我國《土地管理法》第五十九條、第六十二條規定，農民建房應當使用宅基地，一戶農民只能擁有一處宅基地的使用權，宅基地面積上限不能超過省、自治區和直轄市的規定。我國農民每戶僅有一處宅基地，房屋用于抵押取得貸款后，抵押人非常清楚不能償還貸款所面臨的法律后果，使其更加珍惜和合理使用來之不易的貸款，同時，能調動農民發展經濟的積極性和主動性。此外，金融機構通過完善管理機制，加大對貸款用途和使用情況的監管力度，將信貸風險控制在最小限度內。
第三，允許農村房屋抵押對搞活農村經濟，培育社會主義農村市場具有深遠重大的意義。我國目前至少有70%左右的人口住在農村，這些人口是我國發展社會主義市場經濟不可或缺的參與主體。中國要真正擺脫貧窮落后，就必須充分調動廣大農民群眾的積極性，縮小城鄉差別，讓更多的農民走上富裕之路。隨著農村剩余勞動力不斷增加，廣大農民也正在積極尋找致富的門路，可是又缺乏必要的資金。如果不允許他們將自己的私有房屋抵押來獲得發展經濟所必須的資金，讓他們眼睜睜看著失去一個又一個的致富機會，很可能讓部分農民產生畸形心理，從而影響到社會的穩定。
四、我國目前農村宅基地使用權轉讓的有關規定
我國對農村宅基地使用權的轉讓有著嚴格的限制。根據“地隨房走、房地一體”的原則，在實現農村房屋抵押權時必須依法處理宅基地使用權的轉讓問題。
宅基地使用權是農民基于集體經濟組織成員身分而享有的社會福利和社會保障，是農民的安身之本。在我國社會保障體系尚無法覆蓋廣大農村的現實下，土地承包經營權解決了農民的基本衣食來源，宅基地使用權解決了農民的基本居住問題。這兩項制度的福利色彩成為維護農業、農村、農民利益的重要制度。保障功能是宅基地使用權制度的首要功能，關于宅基地使用權的取得、行使和轉讓問題，必須尊重這一現實，以利于保護農民利益，構建和諧社會[3]。
關于農村宅基地使用權的轉讓，我國法律或行政法規沒有直接的允許或禁止性規定，但是國務院及其所屬職能部門對該問題了一些明確的政策性規定。（1）1999年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定，“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”（2）2004年國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規定，“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”（3）2007年國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定，“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”（4）2008年建設部《房屋登記辦法》第八十七條規定，“申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予辦理。” 2）2004年國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規定，“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”（3）2007年國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定，“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”（4）2008年建設部《房屋登記辦法》第八十七條規定，“申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予辦理。”
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雖然我國現行立法未就農村宅基地轉讓直接作出允許或禁止的規定，但有關法律及國家的政策性規定所體現的立法精神及其價值取向是明確的。國家對農村宅基地轉讓進行嚴格限制，宅基地使用權只能在本集體經濟組織成員之間轉讓，而且其使用宅基地的面積不得超過法律法規規定的面積，除此之外的轉讓行為，應確認為無效。
五、農村房屋抵押的現狀
為了解決農民貸款難的問題，我國已經有不少的地方進行積極的嘗試：安徽省宣城市某區2003—2009年共辦理農村房屋抵押登記9 506戶，貸款總額7.2億元；2009年吉林省先后下發《關于當前金融促進經濟發展若干意見》、《關于擴大農村有效擔保物范圍發展多種形式擔保信貸產品試點的指導意見》，積極推動開展農村房屋抵押貸款試點；2010年底，重慶市人民政府出臺《重慶市農村土地承包經營權、農村居民房屋及林權抵押融資管理辦法》（施行），截至目前，重慶市依據該辦法已發放貸款共計99.5億元；2011年8月河南省鄭州市人民政府《鄭州市集體土地上房屋登記暫行辦法》，于10月1日起開始實施，農民以房屋抵押的方式獲得貸款，首先要辦理房屋所有權登記，取得房產證，然后到房管部門申請辦理抵押登記，就能申請農業專項貸款，解決目前資金短缺的困難。
從試點的情況看，農民房屋設立抵押的一般程序是：（1）產權登記，農民先辦理宅基地使用權證和房屋所有權證；（2）房產評估，對農民的房屋進行評估；（3）簽訂合同，農民和金融機構簽訂貸款合同和抵押合同；（4）抵押登記，合同雙方到房屋登記機構辦理抵押登記。
六、農村房屋抵押權實現的方式
農村房屋具備實現抵押權的條件時，可以通過以下方式實現：
1.實現抵押權時具備拍賣或者競價的條件，應當優先適用拍賣或者競價的方式，抵押權人以拍賣或者競價所得的價款優先受償。這主要是基于實現抵押房屋的價值最大化考慮，也是充分保護抵押人權益的體現。拍賣或者競價的條件主要有三個：一是競買人在兩人以上；二是全部競買人均是本集體經濟組織的成員；三是全部競買人都符合向本集體經濟組織申請宅基地的條件。
2.實現抵押權時不具備拍賣或者競價的條件，則分別處理：
（1）抵押權人是本集體經濟組織成員，且符合申請宅基地的條件，則可將抵押房屋以折價或變賣的方式轉讓給抵押權人，使其優先受償；如果抵押權人已擁有一處宅基地的，則應當由本集體經濟組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統一安排使用，對抵押房屋則作價補償，抵押權人以補償款優先受償。
（2）抵押權人不是本集體經濟組織成員，則由本集體經濟組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統一安排使用，而對抵押房屋作價補償，抵押權人以補償款優先受償。
3.抵押權人或者本集體經濟組織其他成員取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集體經濟組織收回后，應當依法到土地管理部門辦理集體土地使用權主體變更登記手續，到房屋登記機構辦理房屋所有權轉移登記，完成房屋所有權及宅基地使用權的轉移。
農村房屋設定抵押，根據“地隨房走、房地一體”的原則來實現抵押權，既不違反法律，也有利于社會經濟的發展。但在實現抵押權時只能在本集體經濟組織成員內轉讓，并且要及時辦理集體土地使用權證戶主變更手續，完成農村房屋抵押實現的全部過程。因此，沒有必要禁止農村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相關的法律法規還不健全，特別是宅基地使用權的轉讓受到嚴格限制，因此，農村房屋抵押在實踐操作中應當注意相關手續的辦理及完善，不得違反我國土地管理的法律法規。建議國家要盡早立法，明確農村住房登記辦證及抵押貸款相關制度，建立健全農村社會保障體系，保障農村房屋抵押權得以實現，激活農村沉睡的房產資本，促進農村現代化建設；制定相應的金融政策，引導金融機構參與和支持農業經濟發展，把更多的信貸資金投向農村、農業，為現代農業的發展增添強大動力。
參考文獻：
[1] 謝在全.民法物權論（下）[M].北京：中國政法大學出版社，1998：532.
[2] 許明月.抵押權制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.
[3] 王勝明.中華人民共和國物權法解讀[M]. 北京：中國法制出版社，2007：328.
[4] 程嘯.中國抵押權制度的理論與實踐[M].北京：法律出版社，2001，107.[責任編輯 柯 黎]
收稿日期：2012-04-11
作者簡介：王向陽（1967-），男，講師，從事法學研究。
雖然我國現行立法未就農村宅基地轉讓直接作出允許或禁止的規定，但有關法律及國家的政策性規定所體現的立法精神及其價值取向是明確的。國家對農村宅基地轉讓進行嚴格限制，宅基地使用權只能在本集體經濟組織成員之間轉讓，而且其使用宅基地的面積不得超過法律法規規定的面積，除此之外的轉讓行為，應確認為無效。
五、農村房屋抵押的現狀
為了解決農民貸款難的問題，我國已經有不少的地方進行積極的嘗試：安徽省宣城市某區2003—2009年共辦理農村房屋抵押登記9 506戶，貸款總額7.2億元；2009年吉林省先后下發《關于當前金融促進經濟發展若干意見》、《關于擴大農村有效擔保物范圍發展多種形式擔保信貸產品試點的指導意見》，積極推動開展農村房屋抵押貸款試點；2010年底，重慶市人民政府出臺《重慶市農村土地承包經營權、農村居民房屋及林權抵押融資管理辦法》（施行），截至目前，重慶市依據該辦法已發放貸款共計99.5億元；2011年8月河南省鄭州市人民政府《鄭州市集體土地上房屋登記暫行辦法》，于10月1日起開始實施，農民以房屋抵押的方式獲得貸款，首先要辦理房屋所有權登記，取得房產證，然后到房管部門申請辦理抵押登記，就能申請農業專項貸款，解決目前資金短缺的困難。
從試點的情況看，農民房屋設立抵押的一般程序是：（1）產權登記，農民先辦理宅基地使用權證和房屋所有權證；（2）房產評估，對農民的房屋進行評估；（3）簽訂合同，農民和金融機構簽訂貸款合同和抵押合同；（4）抵押登記，合同雙方到房屋登記機構辦理抵押登記。
六、農村房屋抵押權實現的方式
農村房屋具備實現抵押權的條件時，可以通過以下方式實現：
1.實現抵押權時具備拍賣或者競價的條件，應當優先適用拍賣或者競價的方式，抵押權人以拍賣或者競價所得的價款優先受償。這主要是基于實現抵押房屋的價值最大化考慮，也是充分保護抵押人權益的體現。拍賣或者競價的條件主要有三個：一是競買人在兩人以上；二是全部競買人均是本集體經濟組織的成員；三是全部競買人都符合向本集體經濟組織申請宅基地的條件。
2.實現抵押權時不具備拍賣或者競價的條件，則分別處理：
（1）抵押權人是本集體經濟組織成員，且符合申請宅基地的條件，則可將抵押房屋以折價或變賣的方式轉讓給抵押權人，使其優先受償；如果抵押權人已擁有一處宅基地的，則應當由本集體經濟組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統一安排使用，對抵押房屋則作價補償，抵押權人以補償款優先受償。
（2）抵押權人不是本集體經濟組織成員，則由本集體經濟組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統一安排使用，而對抵押房屋作價補償，抵押權人以補償款優先受償。
3.抵押權人或者本集體經濟組織其他成員取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集體經濟組織收回后，應當依法到土地管理部門辦理集體土地使用權主體變更登記手續，到房屋登記機構辦理房屋所有權轉移登記，完成房屋所有權及宅基地使用權的轉移。
農村房屋設定抵押，根據“地隨房走、房地一體”的原則來實現抵押權，既不違反法律，也有利于社會經濟的發展。但在實現抵押權時只能在本集體經濟組織成員內轉讓，并且要及時辦理集體土地使用權證戶主變更手續，完成農村房屋抵押實現的全部過程。因此，沒有必要禁止農村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相關的法律法規還不健全，特別是宅基地使用權的轉讓受到嚴格限制，因此，農村房屋抵押在實踐操作中應當注意相關手續的辦理及完善，不得違反我國土地管理的法律法規。建議國家要盡早立法，明確農村住房登記辦證及抵押貸款相關制度，建立健全農村社會保障體系，保障農村房屋抵押權得以實現，激活農村沉睡的房產資本，促進農村現代化建設；制定相應的金融政策，引導金融機構參與和支持農業經濟發展，把更多的信貸資金投向農村、農業，為現代農業的發展增添強大動力。
參考文獻：
[1] 謝在全.民法物權論（下）[M].北京：中國政法大學出版社，1998：532.
[2] 許明月.抵押權制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.
[3] 王勝明.中華人民共和國物權法解讀[M]. 北京：中國法制出版社，2007：328.
[4] 程嘯.中國抵押權制度的理論與實踐[M].北京：法律出版社，2001，107.[責任編輯 柯 黎]
收稿日期：2012-04-11
作者簡介：王向陽（1967-），男，講師，從事法學研究。
存入我的閱覽室
雖然我國現行立法未就農村宅基地轉讓直接作出允許或禁止的規定，但有關法律及國家的政策性規定所體現的立法精神及其價值取向是明確的。國家對農村宅基地轉讓進行嚴格限制，宅基地使用權只能在本集體經濟組織成員之間轉讓，而且其使用宅基地的面積不得超過法律法規規定的面積，除此之外的轉讓行為，應確認為無效。
五、農村房屋抵押的現狀
為了解決農民貸款難的問題，我國已經有不少的地方進行積極的嘗試：安徽省宣城市某區2003—2009年共辦理農村房屋抵押登記9 506戶，貸款總額7.2億元；2009年吉林省先后下發《關于當前金融促進經濟發展若干意見》、《關于擴大農村有效擔保物范圍發展多種形式擔保信貸產品試點的指導意見》，積極推動開展農村房屋抵押貸款試點；2010年底，重慶市人民政府出臺《重慶市農村土地承包經營權、農村居民房屋及林權抵押融資管理辦法》（施行），截至目前，重慶市依據該辦法已發放貸款共計99.5億元；2011年8月河南省鄭州市人民政府《鄭州市集體土地上房屋登記暫行辦法》，于10月1日起開始實施，農民以房屋抵押的方式獲得貸款，首先要辦理房屋所有權登記，取得房產證，然后到房管部門申請辦理抵押登記，就能申請農業專項貸款，解決目前資金短缺的困難。
從試點的情況看，農民房屋設立抵押的一般程序是：（1）產權登記，農民先辦理宅基地使用權證和房屋所有權證；（2）房產評估，對農民的房屋進行評估；（3）簽訂合同，農民和金融機構簽訂貸款合同和抵押合同；（4）抵押登記，合同雙方到房屋登記機構辦理抵押登記。
六、農村房屋抵押權實現的方式
農村房屋具備實現抵押權的條件時，可以通過以下方式實現：
1.實現抵押權時具備拍賣或者競價的條件，應當優先適用拍賣或者競價的方式，抵押權人以拍賣或者競價所得的價款優先受償。這主要是基于實現抵押房屋的價值最大化考慮，也是充分保護抵押人權益的體現。拍賣或者競價的條件主要有三個：一是競買人在兩人以上；二是全部競買人均是本集體經濟組織的成員；三是全部競買人都符合向本集體經濟組織申請宅基地的條件。
2.實現抵押權時不具備拍賣或者競價的條件，則分別處理：
（1）抵押權人是本集體經濟組織成員，且符合申請宅基地的條件，則可將抵押房屋以折價或變賣的方式轉讓給抵押權人，使其優先受償；如果抵押權人已擁有一處宅基地的，則應當由本集體經濟組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統一安排使用，對抵押房屋則作價補償，抵押權人以補償款優先受償。
（2）抵押權人不是本集體經濟組織成員，則由本集體經濟組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統一安排使用，而對抵押房屋作價補償，抵押權人以補償款優先受償。
3.抵押權人或者本集體經濟組織其他成員取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集體經濟組織收回后，應當依法到土地管理部門辦理集體土地使用權主體變更登記手續，到房屋登記機構辦理房屋所有權轉移登記，完成房屋所有權及宅基地使用權的轉移。
農村房屋設定抵押，根據“地隨房走、房地一體”的原則來實現抵押權，既不違反法律，也有利于社會經濟的發展。但在實現抵押權時只能在本集體經濟組織成員內轉讓，并且要及時辦理集體土地使用權證戶主變更手續，完成農村房屋抵押實現的全部過程。因此，沒有必要禁止農村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相關的法律法規還不健全，特別是宅基地使用權的轉讓受到嚴格限制，因此，農村房屋抵押在實踐操作中應當注意相關手續的辦理及完善，不得違反我國土地管理的法律法規。建議國家要盡早立法，明確農村住房登記辦證及抵押貸款相關制度，建立健全農村社會保障體系，保障農村房屋抵押權得以實現，激活農村沉睡的房產資本，促進農村現代化建設；制定相應的金融政策，引導金融機構參與和支持農業經濟發展，把更多的信貸資金投向農村、農業，為現代農業的發展增添強大動力。
參考文獻：
[1] 謝在全.民法物權論（下）[M].北京：中國政法大學出版社，1998：532.
[2] 許明月.抵押權制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.
[3] 王勝明.中華人民共和國物權法解讀[M]. 北京：中國法制出版社，2007：328.
[4] 程嘯.中國抵押權制度的理論與實踐[M].北京：法律出版社，2001，107.[責任編輯 柯 黎]
收稿日期：2012-04-11
作者簡介：王向陽（1967-），男，講師，從事法學研究。 展農村房屋抵押貸款試點；2010年底，重慶市人民政府出臺《重慶市農村土地承包經營權、農村居民房屋及林權抵押融資管理辦法》（施行），截至目前，重慶市依據該辦法已發放貸款共計99.5億元；2011年8月河南省鄭州市人民政府《鄭州市集體土地上房屋登記暫行辦法》，于10月1日起開始實施，農民以房屋抵押的方式獲得貸款，首先要辦理房屋所有權登記，取得房產證，然后到房管部門申請辦理抵押登記，就能申請農業專項貸款，解決目前資金短缺的困難。
從試點的情況看，農民房屋設立抵押的一般程序是：（1）產權登記，農民先辦理宅基地使用權證和房屋所有權證；（2）房產評估，對農民的房屋進行評估；（3）簽訂合同，農民和金融機構簽訂貸款合同和抵押合同；（4）抵押登記，合同雙方到房屋登記機構辦理抵押登記。
六、農村房屋抵押權實現的方式
農村房屋具備實現抵押權的條件時，可以通過以下方式實現：
1.實現抵押權時具備拍賣或者競價的條件，應當優先適用拍賣或者競價的方式，抵押權人以拍賣或者競價所得的價款優先受償。這主要是基于實現抵押房屋的價值最大化考慮，也是充分保護抵押人權益的體現。拍賣或者競價的條件主要有三個：一是競買人在兩人以上；二是全部競買人均是本集體經濟組織的成員；三是全部競買人都符合向本集體經濟組織申請宅基地的條件。
2.實現抵押權時不具備拍賣或者競價的條件，則分別處理：
（1）抵押權人是本集體經濟組織成員，且符合申請宅基地的條件，則可將抵押房屋以折價或變賣的方式轉讓給抵押權人，使其優先受償；如果抵押權人已擁有一處宅基地的，則應當由本集體經濟組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統一安排使用，對抵押房屋則作價補償，抵押權人以補償款優先受償。
（2）抵押權人不是本集體經濟組織成員，則由本集體經濟組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統一安排使用，而對抵押房屋作價補償，抵押權人以補償款優先受償。
3.抵押權人或者本集體經濟組織其他成員取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集體經濟組織收回后，應當依法到土地管理部門辦理集體土地使用權主體變更登記手續，到房屋登記機構辦理房屋所有權轉移登記，完成房屋所有權及宅基地使用權的轉移。
農村房屋設定抵押，根據“地隨房走、房地一體”的原則來實現抵押權，既不違反法律，也有利于社會經濟的發展。但在實現抵押權時只能在本集體經濟組織成員內轉讓，并且要及時辦理集體土地使用權證戶主變更手續，完成農村房屋抵押實現的全部過程。因此，沒有必要禁止農村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相關的法律法規還不健全，特別是宅基地使用權的轉讓受到嚴格限制，因此，農村房屋抵押在實踐操作中應當注意相關手續的辦理及完善，不得違反我國土地管理的法律法規。建議國家要盡早立法，明確農村住房登記辦證及抵押貸款相關制度，建立健全農村社會保障體系，保障農村房屋抵押權得以實現，激活農村沉睡的房產資本，促進農村現代化建設；制定相應的金融政策，引導金融機構參與和支持農業經濟發展，把更多的信貸資金投向農村、農業，為現代農業的發展增添強大動力。
參考文獻：
[1] 謝在全.民法物權論（下）[M].北京：中國政法大學出版社，1998：532.
[2] 許明月.抵押權制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.
[3] 王勝明.中華人民共和國物權法解讀[M]. 北京：中國法制出版社，2007：328.
[4] 程嘯.中國抵押權制度的理論與實踐[M].北京：法律出版社，2001，107.[責任編輯 柯 黎]
收稿日期：2012-04-11
第8篇：宅基地合同范文
某鎮某村農民孫家立一家15人曾于1993年翻蓋瓦房9間，1994年全家分家析產以后，孫家立與其二個弟弟孫家謀、孫家虎各分得三間瓦房。1995年4月18日，孫家立因其子在本村另外申請到一塊宅基地，準備蓋一棟二層每層三間的樓房，因資金不夠，遂決定將其三間瓦房作價2萬元賣給本村的李洪國。雙方正式訂立了書面合同。合同規定：“一旦新房蓋成，就交舊房（三間瓦房）。”李洪國并預付了1000元定金。同年6月2日，孫家立之子突然患病住院，花費2萬余元醫藥費。孫家立感到已無力再蓋新房，遂找到李洪國提出解除合同，并退回定金。李洪國認為雙方已訂立了正式的書面合同，如孫家立不愿交房，則應將其已申請到的一塊宅基地轉讓給他。雙方因不能達成協議，李洪國遂到法院起訴，要求孫家立交付房屋，雙倍返還定金，如不能交付房屋，應將宅基地估價轉讓給他。而被告孫家立的弟弟孫家謀則提出孫家立轉讓房屋時沒有通知他，侵害了他的優先購買權。
（二）對本案的不同觀點
關于被告孫家立是否應有義務向原告交付房屋，在法院內部存在三種不同觀點。
第一種觀點認為：被告在訂立合同以后，以其兒子犯病住院、資金緊張為由，不再履行合同規定，是沒有道理的，被告已構成違約，應有義務向原告交付房屋并承擔違約責任。
第二種觀點認為：被告之子犯病住院屬于不可抗力事件，被告據此應被免除責任。
第三種觀點認為：被告在轉讓房屋時，確實沒有通知其兩個弟弟，根據有關規定，其行為已侵害了其兩個弟弟的優先購買房屋的權利，因此，被告與原告訂立的買賣房屋合同應宣告無效。
（三）作者的觀點
首先需要討論被告是否構成違約，并應承擔違約責任的問題。被告在合同訂立以后，突然遇到其子犯病住院，花費2萬余元醫藥費，被告感到資金非常緊張，已無力再蓋新房，遂向原告提出解除合同，退回定金。那么其子犯病這一事件，是否構成不可抗力？《合同法》第117條規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”不可抗力必須導致合同完全不能履行，才能使債務人被免除合同不履行的責任。從本案來看，盡管被告對其子犯病住院這一事件是不可預見的，但犯病住院并不是不能避免和克服的客觀情況。尤其應當看到犯病住院這一事件只是使被告因支付2萬余元醫藥費，發生經濟困難，難以翻蓋新房同時交付舊房，而并不能導致被告完全不能交付舊房。換言之，被告之子犯病住院，只是使被告履約發生困難，而并非使合同根本不能履行，所以犯病住院這一事件不能構成不可抗力。
我認為，被告之子犯病住院這一事件，雖不構成不可抗力，但構成情勢變更。所謂“情勢變更”，就是指在合同有效成立以后，非因當事人雙方的過錯而發生情勢變更，致使合同不能履行或如果履行會顯失公平，因此根據誠實信用原則，當事人可以請求變更或解除合同。在本案中，被告之子犯病住院這一事件是在原告、被告訂立合同之后發生的，而不是在訂立合同之前就已存在的。該事件的發生確實是被告所不能預見的。如果被告在訂約前就已知道其兒子將要犯病花去大量費用，可能因此無資金翻蓋新房，他也就不可能賣掉舊房。尤其應當看到，由于這一事件的發生，使被告無力再建造新房，如果強令被告繼續履行合同義務，即交付舊房，這樣就有可能使被告無處居住。因此，繼續履行合同對被告是極不公平的。然而我國合同法并沒有采納情更的原則，即不允許法官根據情更的原則來變更或解除合同，這主要是考慮到情更原則過于彈性化，將給予法官較大的自由裁量權。如果法官能準確地適用其自由裁量權，則能維護誠信、公平原則。如果法官不能準確地適用其自由裁量權，隨意擴大情更的適用范圍，將會混淆正常的商業風險與異常情勢的界限，使許多交易當事人不再承擔交易的風險，只要其交易失敗或無利可圖，就會以情更為由解除合同。這對正常的競爭是有害的，也不利于經濟的發展。尤其是因為隨意地變更和解除合同，將使合同得不到嚴守，從而不利于經濟的有序化。鑒于目前我國法官整體素質不是很高，所以暫時不采納情更原則是必要的。所以被告不能以其孩子患病住院，資金緊張為由要求解除合同。
當然，即使被告不能以情更為由解除合同，根據合同約定，被告也沒有義務立即交付舊房。因合同規定，孫家立“一旦新房蓋成，就交舊房（三間瓦房）。”該條規定是合同生效的延緩條件。所謂延緩條件，又稱為停止條件，是指限制合同發生效力的條件。在附延緩條件的合同中，合同雖已成立，但暫時停止發生效力。此時，權利人不能行使權利，義務人也不必履行其義務。條件一旦成就，法律行為產生效力，權利人可以請求義務人履行義務，義務人也必須履行義務。根據上述合同條款規定，被告只是在新房蓋成以后才交付舊房，由于被告之子住院，其已無力翻蓋新房，這樣，因條件未成就，合同并沒有實際生效，被告也不負實際交房義務。
在上述兩種情況下，都可表明被告沒有過錯。但上述兩種情況是不同的。因為如果被告依據情勢變更而要求解除合同，一旦該請求得到法院許可，合同將要被解除；如果被告根據合同關于延緩條件的規定提出抗辯，那么只是暫時阻礙原告請求實現，并使自己暫時停止履行義務，由于合同并沒有解除，因此原告仍然負有在將來一旦條件成就仍然要交房的義務。所以在第一種情況下，被告應當行使請求權，提出請求，而在第二種情況下，被告行使的是抗辯權，而不是請求權。
原告是否有權請求雙倍返還定金？根據《民法通則》第89條，“給付定金一方不履行債務的，無權要求返還定金；接受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。”可見定金罰則適用的前提條件是一方違約，且此種違約已構成根本違約，在此情況下，一方才有權請求另一方承擔定金責任。但在本案中，被告卻沒有違約。如果被告根據情勢變更，以其子患病要求解除合同，如果該請求得到法院允許，則被告行為不構成違約。即使其關于情勢變更請求未能得到法院準許，被告也可根據延緩條件的規定而拒絕履行義務。在此情況下，被告只是依據合同，合法地行使抗辯權，而不構成違約。既然被告行為沒有構成違約，因此原告不能要求雙倍返還定金。當然，考慮到被告占有定金達2月之久，根據誠實信用原則，判令被告支付一定利息也是合理的。
原告能否請求被告轉讓被告之子已申請到的宅基地？原告的理由是其之所以買房是因沒有申請到宅基地，而被告之所以賣房，是因其子已申請到一塊宅基地蓋建新房，因此如果被告不能交付舊房，應當將這塊宅基地轉讓給他，以補償其沒有獲得舊房的損失。我認為原告這一請求是不能成立的。一方面，我國現行法律歷來規定禁止宅基地的買賣。如1982年的《村鎮建房用地管理條例》第4條規定：“社員對宅基地、自留地、自留山、飼料地和承包的土地，只有按照規定用途使用的使用權，沒有所有權。”“嚴禁買賣、出租和違法轉讓建房用地。”1984年，最高人民法院印發《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》的通知中規定：“人民法院處理公民之間宅基地使用權的案件，應根據土地歸國家或集體所有，一律不準出租、轉讓和買賣的原則，參照解放以來宅基地的演變和現實使用情況，照顧群眾生活的實際需要，依法保護國家、集體和個人的權益。”因此，在本案中，原告要求被告轉讓被告之子申請的宅基地，實際上是買賣宅基地，這當然是違法的。另一方面，即使宅基地轉讓是合法的，被告的請求也不能成立。因為該塊宅基地是被告之子申請到的，在法律上，該塊宅基地使用權人是被告之子，而不是被告，被告無權處分該塊宅基地。尤其應當看到，即使被告構成違約，原告也不能要求被告轉讓宅基地作為其損失的補償。在被告違約情況下，原告可采取各種補救措施，要求被告承擔違約責任，但不能要求被告轉讓宅基地。
最后需要討論的是，被告在轉讓其房屋時，沒有通知其弟孫家謀等，是否構成對孫家謀等的優先購買權的侵害，這確實是值得探討的一個問題。根據最高人民法院《關于貫徹執行若干問題的意見》第92條：“共同共有財產分割后，一個或者數個原共有人出賣自己分得的財產時，如果出賣的財產與其他原共有人分得的財產屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優先購買權的，應當予以支持。”在本案中，被告孫家立與其弟在未分家析產以前是其全家家庭財產的共有人。在分家析產以后，其三兄弟各分得瓦房三間，應該說原九間瓦房已不再是三兄弟共有財產而是其個人財產，三兄弟中的任何一人轉賣其房產，其他人不得以共有人身份主張優先購買。然而根據最高人民法院上述規定，盡管共有財產因分割而不復存在，但考慮到某個共有人出賣的財產與其他共有人分得的財產屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人有權主張優先購買。從本案來看，盡管9間房屋已經分割，為三兄弟分別所有，但是房屋在結構上仍然為一整體，各個共有墻也沒有嚴格地確定為哪一家所有，這樣，根據最高人民法院的上述規定，當被告處分其三間房屋時，其弟弟確實可主張優先購買。如果被告在出賣前沒有通知其兩個弟弟征求其是否優先購買的意見，那么在合同訂立以后，被告之弟有權根據優先購買權受到侵害而主張確認合同無效。
第9篇：宅基地合同范文
【關鍵詞】
集體土地房屋拆遷補償標準解決途徑
【背景與問題】
2005年9月謀加工企業租賃了位于北京市昌平區某塊土地，涉及土地系租賃的農村集體土地，與村集體簽訂了30年的土地租賃合同，該村所在地所屬鎮政府在租賃合同鑒證欄中蓋章，涉及土地包括一處宅基地（未建設）和山坡荒地（非耕地），企業租賃使用后，村、鎮領導協助辦理的規劃手續，該企業在租賃土地上加蓋了廠房、車間，但廠房、車間未辦理房產登記手續。
2008年11月，該企業所在地因政府項目征用面臨拆遷，應如何處理涉及征地、房屋、廠房補償、安置問題？
【法律分析】
一、集體土地宅基地上的房屋拆遷補償問題
依據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規定，宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區也可以另行審批宅基地。
拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷按規定確定拆遷補償款，并與安置房屋的市場評估價款結算差價。不符合規定，擅自為獲得補償，在宅基地上新建、改建、擴建的房屋，未取得房屋所有權證或者規劃行政主管部門批準建房文件的，拆遷房屋時不予認定。
本案中涉及宅基地上建造的房屋，具有合法手續，可以參照《辦法》規定執行，但實踐中對于非集體組織企業，一般只限于貨幣補償。
二、集體土地非宅基地上的房屋拆遷補償問題
根據我國現行有關法律規定和《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規定，占地拆遷宅基地以外房屋的補償，參照征地拆遷的有關規定執行。
本案中，該企業在集體土地（非宅基地）上建造的房屋、廠房，只有規劃手續，沒有房產登記手續，需要有關部門進行認定，在認定后，可以按照《辦法》規定執行。同時，該企業系正常經營的企業，從事生產經營活動并持有工商營業執照，有權要求適當補償停產、停業的經濟損失。涉及企業搬遷，有權要求支付搬遷補助費。
拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按照重置成新價結合剩余期限給予適當補償。
三、集體土地上房屋拆遷的補償標準問題
依據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規定，集體土地房屋拆遷補償款應按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區位補償價確定。房屋重置成新價的評估規則和宅基地區位補償價的計算辦法由市國土房管局制定并公布。
關于補償標準涉及的相關安置問題，可以按照被拆除房屋建筑面積安置，也可以結合被拆遷人家庭人口情況安置。拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權證標明的面積為準；未取得房屋所有權證但具有規劃行政主管部門批準建房文件的，按照批準的建筑面積認定。每戶宅基地面積的控制標準，按照區、縣人民政府根據《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》執行。其中，征地拆遷房屋的經濟損失補償標準，由區、縣人民政府規定；占地拆遷房屋的經濟損失補償標準，由鄉（民族鄉）、鎮人民政府規定并報區、縣人民政府備案。