住房貸款論文精選(九篇)

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第1篇：住房貸款論文范文

(S&L)儲蓄信貸協(xié)會是專門從事儲蓄業(yè)務和住房抵押貸款的非銀行金融機構，從1831年誕生于賓夕法尼亞州的第一家儲蓄信貸協(xié)會，到1970年代末，全美共有4700家儲蓄信貸協(xié)會，成為資產(chǎn)總額突破6000億美元重要的金融巨人之一，是美國政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的重要部門，具有濃厚的“國營色彩”；儲蓄信貸協(xié)會(S&L)的業(yè)務單一，僅為購房者提供低息住房抵押貸款，貸款融資渠道大都來自利率更低的政府借款和中息攬存，擁有制度性存貸息差收益，美國政府對其經(jīng)營方式和范圍有很強的管制。

在20世紀70年代開始的通貨膨脹之下，資金大量向短期金融資產(chǎn)投資信托基金(MMF)集中，銀行和儲蓄機構的資金外流難以制止。如果銀行和S&L不大幅度提高普通存款利率，就會失去儲戶，營業(yè)面臨困難。假如實行利率自由化，提高存款利率，則S&L面臨存貸款利差倒掛，在經(jīng)營上出現(xiàn)赤字。美政府當局決定在1982年實行利率自由化。結果，存款利率上漲，S&L的經(jīng)營急速惡化，400多家S&L瀕臨倒閉危機。S&L出現(xiàn)危機的原因在于政府的政策失敗。美聯(lián)邦存款保險公司保護瀕臨倒閉的S&L的所有存款，需要巨額資金，而聯(lián)邦存款保險公司沒有這么多資金，絕大部分需要政府負擔。，政府為了逃避負擔，采取放寬限制的措施，為S&L創(chuàng)造了增加利潤的機會。銀行本身所面臨的非系統(tǒng)風險絕大部分是通過貸款多樣化和分散化來規(guī)避的，允許其參與多行業(yè)的高風險商業(yè)貸款等業(yè)務經(jīng)營，但是沒有經(jīng)驗的S&L參與此類的經(jīng)營，近乎進行賭博。1988年，儲蓄信貸協(xié)會出現(xiàn)更大的危機，總虧損額如天文數(shù)字，大約在五千億美元左右。儲蓄信貸協(xié)會(S&L)危機是先過度管制，后放松管制的結果。

二、2007年的次級抵押貸款危機

1.1990年以前美住房抵押融資機制的改變

S&L危機以后美國政府放松管制，促進金融市場創(chuàng)新，把原來高度集中在銀行系統(tǒng)的房地產(chǎn)按揭貸款資產(chǎn)通過金融市場分散給不同的投資者主體，美國的住房按揭抵押貸款金融市場逐漸發(fā)展成為二級市場的結構。其一級市場機構經(jīng)營模式由傳統(tǒng)經(jīng)營模式“貸款并持有”(originate-to-hold)讓位于新的“貸款并證券化”(originate-to-distribute)的商業(yè)模式，一級市場機構也基本為私人機構。住房抵押貸款融資渠道不再完全依靠吸收存款，而是依靠出售貸款合同，獲得直接融資。

在1990年以前，住房貸款二級金融市場的主體還是只有政府背景的金融機構(GSEs)。美國政府主要是通過房利美(FannieMae聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會)和房地美(FreddieMac美國抵押貸款服務公司)這兩個機構來支持、調(diào)控美國住房融資體系的，這兩個機構是美國整個住房融資體系的基礎。其贏利來源于MBS的發(fā)行費用。

2.次級抵押貸款繁榮時期美住房抵押貸款融資市場的變化

其一，由于“貸款并證券化”的經(jīng)營模式，使得一級市場上貸款公司可以快速回收資金并獲得手續(xù)費收入，為擴大信貸市場份額，降低信貸標準，給低收入者種種優(yōu)惠條件，于是次級貸款市場開始迅速擴張。到2006年，美國住宅抵押貸款規(guī)模已超過國債市場和公司債券市場，貸款余額高達13萬億美元。次級貸款分額約為7%到8%。

其二，美國政府背景的機構“房地美”、“房利美”不再是住房抵押貸款金融二級市場的主要力量，高額的證券發(fā)行費吸引私人中介機構和大型投資銀行進入，私人房貸公司如ImpacMortgageHoldings、“新世紀”(NewCentury)、Countrywide、Ameriques和多次等利用高財務杠桿向銀行借貸購買次級抵押貸款合同后通過打捆、證券化為MBS后出售大型投資銀行，后者將其再次證券化，目的已非分散抵押貸款風險，提高貸款機構的資金流動性，而是更注重獲取暴利。房地產(chǎn)抵押貸款金融市場的運行機制變成(一級市場貸款，出售貸款合同——二級市場證券化MBS—再次證券化——出售給投資者)的循環(huán)。

其三，美銀行業(yè)普遍認為“銀行債權證券化會有效化解銀行信貸風險”，再者發(fā)行并交易衍生品可獲高額利潤，美各大銀行都設立了附屬機構開發(fā)金融衍生品，近十年來該項業(yè)務的利潤往往占銀行總收入的50%以上。美政府在次貸危機出現(xiàn)之前一直是鼓勵銀行進行金融衍生品開發(fā)的。因此以次級按揭貸款債MBS為基礎資產(chǎn)的再次證券化的各種證券產(chǎn)品，如債務抵押憑證(CDO)、合成CDO、夾層CDO…投資銀行還利用分檔技術對不同還款概率的CDO不同處置方式。過于復雜的金融衍生環(huán)節(jié)，使評級機構和投資者很難真正了解所評級或購買的投資產(chǎn)品的風險。欺詐性的產(chǎn)品設計或有發(fā)生。

其四，商業(yè)銀行出現(xiàn)信用循環(huán)式擔保；一是商業(yè)銀行紛紛設立SPV，發(fā)行CDO，因出售證券化資產(chǎn)時通常附有協(xié)議，在一定期間出現(xiàn)違約風險，最終投資者有權向發(fā)行者要求賠償；二是銀行出資設立SIVs，便于其發(fā)行ABCP。雖然在法律上有所謂的“破產(chǎn)隔離”(BankruptcyRemote)安排，兩者的資產(chǎn)負債表雖然沒有直接聯(lián)系，但是為了提高SIVs的信用評級，銀行通常對SIVs有融資承諾，這是一種或有負債，為了發(fā)行更多的ABCP，SIVs的財務杠桿很高，且資產(chǎn)負債期限不匹配，一旦資產(chǎn)貶值，自有資本很快就會被沖銷，會形成銀行的實際損失。三是因以次貸為基礎資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品的高收益，銀行亦購買別家或干脆持有自家發(fā)行的這類高收益產(chǎn)品。因此，美銀行隱藏的巨大的重復性的資本損失風險。

3.美次貸危機的根本原因

自2004年中開始，美聯(lián)儲先后17次加息，基準利率從1%上調(diào)至最高時：2007年9月的5.25%。不斷升高的利率導致還貸成本激增，超出眾多借款人的實際還貸能力，構成了借款人后續(xù)違約的直接原因。隨著金融機構執(zhí)行抵押，將回收住房重新推向市場，更進一步加劇了房價下跌。以次級抵押貸款MBS為基礎資產(chǎn)的各種CDO證券化產(chǎn)品評級大幅下降，從而造成全球股市的下跌，引發(fā)了金融動蕩。

次級貸款的根本原因：一是放松貸款發(fā)放標準，美一級市場各放貸機構未能遵守“謹慎性原則”。二是美住房金融的二級市場機構以“獲利性”為目的的過度證券衍生引發(fā)信用過度擴張，潛在風險還無法計算清楚。

三、我國發(fā)展住房融資市場應思考的幾點問題

思考一：是否應加快發(fā)展我國住房抵押貸款金融二級市場的建設。

儲貸危機爆發(fā)時，由于大量風險集中于銀行系統(tǒng)，因此必須由存款保險公司或國家出資清理，危機處理成本完全由政府(并最終由全體老百姓)承擔。而此次次級貸款危機爆發(fā)以來，由于美具有發(fā)達健全的房地產(chǎn)金融市場，尤其是證券化等直接融資渠道的快速發(fā)展，和高度分散的持有者結構，使危機的影響由金融市場各子市場共同分擔，雖然涉及面更廣但卻減少了危機的沖擊深度，尤其是大幅度減小了政府承擔的責任和義務，增加了危機處理的靈活度。目前中國的銀行體系按揭貸款的金融二級市場并未形成，沒有信貸風險橫向分散的機制，一旦出現(xiàn)住房抵押信貸風險，只能由中國的銀行系統(tǒng)承擔。這一點應該引起關注。

思考二：住房抵押金融一、二級市場的風險控制是否應雙管齊下。

美國的房地產(chǎn)市場既是市場機制發(fā)育完善、市場配置資源的作用充分發(fā)揮的市場，又是政府高度干預和調(diào)控的市場。政府行政手段都曾出現(xiàn)在美國儲蓄協(xié)會(S&L)的經(jīng)營和美國住房金融二級市場機構經(jīng)營的早期。但2007年次級債危機和1980年代的(S&L)危機都顯示出對于信貸風險控制的失效。因此，住房抵押貸款金融一、二級市場的風險控制不能完全交由市場行為。單靠市場力量或單靠行政手段都不及兩者雙管齊下來得有效。

思考三：貸款風險防范始終放在拓展信貸資產(chǎn)工作的第一位。

我國商業(yè)銀行以及貸款公司必須從美國次級抵押貸款危機中吸取深刻教訓，始終把好貸款的發(fā)放關口，嚴格執(zhí)行貸款準入條件，認真評估貸款對象的還款能力以及抵押質(zhì)押的保證能力，把貸款風險防范始終放在拓展信貸資產(chǎn)工作的第一位。

參考文獻：

[1]傅勇.2007年聽格林斯潘自揭美國次級債危機的根源.

[2]馬宇.金融體系風險分擔機制研究——基于全球經(jīng)濟化的視角.經(jīng)濟出版社，2006，1.

[3]WILLEMH.BUITER“Lessonsfromthe2007FinancialCrisis”CEPRPOLICYINSIGHT2007，12(18).

第2篇：住房貸款論文范文

關鍵詞：住房抵押貸款；交易費用；供給與需求量

在我國，向銀行申請貸款購房的居民并不多。住房抵押貸款占居民金融資產(chǎn)的比例由2004年的12.6%下降到2007年的10.5%。另外，據(jù)央行報告表明，我國個人住房抵押貸款市場的規(guī)模與西方發(fā)達國家相比仍偏小。2007年底我國個人住房按揭貸款占GDP比例為11.7%，而歐盟國家占GDP比率平均達到39%。其中英國為60%，德國為47%，荷蘭為74%。由此可見，我國個人住房抵押貸款的增長潛力巨大，但交易費用的高昂成為其增長的阻礙因素之一。

1從債權人角度分析銀行提高交易費用的原因

1.1對抵押物的審查

（1）由于住房具有流動性和增值性，金融機構需要進入現(xiàn)場對抵押物實地勘察和估價，從而直接增加了銀行的成本。

（2）產(chǎn)權關系的鑒別。審查該住房是否可作為抵押物，如存在產(chǎn)權糾紛的占有者不是房地產(chǎn)產(chǎn)權所有者等。銀行需要對產(chǎn)權證書，其他財產(chǎn)證明文件，產(chǎn)權轉(zhuǎn)移契約等住房產(chǎn)權及其他相關證明文件的審查。

（3）對抵押住房的處分。由于銀行價格評估行為不規(guī)范，貸前評估高估了價值，再加上產(chǎn)權制度不健全導致重復或無效抵押，極易在處置抵押物上引起糾紛。另外，缺少一套完善的保證銀行抵押權機制，如債務人安置制度。目前的做法是由銀行或者擔保人負責向借款人提供抵擋次的住房租住，尋找合適的房源顯然是要花費一定時間和金錢的，即使拍賣成功或訴訟成功，銀行需承擔訴訟費、執(zhí)行費等。

1.2鑒別對象的費用

中國缺少個人信用制度，關于個人信用的信息零碎，不充分。為了獲取信用狀況需花費大量資源，如對借款人提供的各種證明其能力的文件真實性審查等。為了減少費用，銀行不得不提高市場準入。如借款人資格限定，必須具有當?shù)卣匠擎?zhèn)戶口，必須具有貸款行認可的單位作為歸還貸款本息的擔保人，必須雜貸款行存足相當于房價30%以上的存款。雖然可以將潛在的違約者排除，但導致了信貸配給。再者，銀行縮短貸款期限。我國一般最長為15年，個別為20年。而英國可達15-25年，美國可達20-30年，最長可為35年。降低貸款額度或貸款比率也是措施之一。最高貸款額度為70%，但有30%存入款項，因而實際最高貸款額不超過40%，對解決購房的作用很小。

2從債務人的角度分析需求量小的原因

（1）磨鞋底費用。借款人為證明自己是低風險的人，需按要求提供文件和材料，如抵押物評估報告、提供收入證明材料等。為此，不得不花費大量的時間和金錢。

（2）審批環(huán)節(jié)復雜，不習慣正規(guī)的借款交易。環(huán)節(jié)如下：①借款人貸款申請。②銀行對申請審查。③對抵押住房的實地勘驗和估價。④住房抵押的審批。⑤簽訂合同和協(xié)議。⑥辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。

（3）有形費用支出過高。過高的保險費、評估費和其他中介費用使許多有貸款購房意愿的居民望“貸”興嘆。如據(jù)1998年出臺實施的《個人住房貸款管理辦法》明確規(guī)定，住房貸款以房產(chǎn)為抵押，必須辦理住房保險，且要求保險期不得短于貸款期限，投保金額不得低于借款的全部本息額，保險費由借款人承擔。又如房產(chǎn)評估部門要求借款人每年必須對其貸款抵押的房產(chǎn)按市場現(xiàn)價評估一次，且每評估一次都按房地產(chǎn)價值的3%支付評估費。

3減少交易費用的措施

3.1建立個人信用制度

第一，建立由政府主導以股份有限公司為實體的全國性個人征信系統(tǒng)。如上海資信公司采集上海68萬戶銀行消費信貸用戶和118萬張可透支信用卡用戶的個人貸款以及透支信息，以此來判斷其信用狀況。第二，建立科學統(tǒng)一的個人信用評估指標體系。比如建立價值體系和信譽體系等，根據(jù)個人的有形無形資產(chǎn)，受教育程度和收入水平等來評估。第三，創(chuàng)建個人信用制度所需的法制環(huán)境。如通過立法明確對個人信用資料的搜集、整理、披露和使用，以及明確個人信用主體權利義務和行為規(guī)范。3.2發(fā)展住房二級市場，降低住房處置成本

第一，降低住房交易稅費。今后應該重點降低營業(yè)稅、契稅和個人所得稅。它們在交易費用中占80%以上，降低這幾種稅才能切實減輕住房交易環(huán)節(jié)中的稅費負擔。第二，簡化交易手續(xù)，從而加快住房交易速度。第三，規(guī)范中介機構，提高其服務質(zhì)量。第四，健全產(chǎn)權保障制度。房地產(chǎn)行政主管部門要嚴格規(guī)范并認真執(zhí)行抵押登記制度，消除重復抵押和無效抵押，明確各方權利人產(chǎn)權邊界。第五，健全抵押物處置制度。如健全抵押房地產(chǎn)實現(xiàn)制度，保證抵押權人能夠從相關收入中優(yōu)先受償；健全對借款人的安置制度，建議由政府有關部門安置解決住房問題。

3.3政府的支持

首先，政府應制定和實施完整的住房金融法規(guī)和住房法規(guī)。其次，以政策優(yōu)惠刺激金融機構向中低收入居民發(fā)放額度大，期限長和利率低的貸款。比如在住房貸款利息補貼額應該能彌補貸款人在利息上的損失或交易成本的增支；政府向住房貸款提供擔保或保險保證，減輕違約風險，提高資產(chǎn)流動性和質(zhì)量，以便在二級市場上出售。另外，政府應大力支持住房貸款二級市場的發(fā)展。貸款人可以通過在二級市場上將貸款債權轉(zhuǎn)讓給其他投資者的辦法提前收回貸款，從而避免或減輕信用風險以及其他各種風險。

3.4中介機構的建立

建立對居民個人的資信狀況進行調(diào)查和評估以及確認抵押物權屬關系和產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的機構。規(guī)模效益和專業(yè)化可以帶來省時和信息真實等一系列好處。更重要的是還可以避免因為不熟悉法律而可能出現(xiàn)的違法行為；另外，建立住房貸款發(fā)放的機構，銀行尋找客戶并辦理具體的貸款手續(xù)，方便借貸雙方。

3.5加快制度建設

要使居民住房抵押貸款市場得到迅速穩(wěn)定的發(fā)展，需要完善的正式制度，如住房產(chǎn)權制度、住房抵押制度和住房價值評估制度等。另外，管理規(guī)定的頒行應通過立法渠道和法律形式來保證各項管理規(guī)定的權威性和協(xié)調(diào)性。

參考文獻

［1］曾國安.住房金融：理論、實務與政策［M］.北京：中國金融出版社,2004.

第3篇：住房貸款論文范文

一、保險基金投資于住房抵押貸款證券的可行性分析

（一）MBS的理論基礎以及保險基金投資MBS的運行模式

住房抵押貸款證券（mortgage-backedsecurities，簡稱MBS）是指商業(yè)銀行或其他金融機構為加速資金的融通，將缺乏流動性但具有未來現(xiàn)金收入流的住房信貸資產(chǎn)集中起來，進行結構性重組，并通過信用增強，將其變成可在資本市場上出售和流動的證券。

對單個抵押貸款而言，由于借款人存在提前償付、延遲拖欠甚至欺詐等風險，導致抵押貸款現(xiàn)金流不穩(wěn)定。對一組貸款而言，盡管整個組合在很大程度上依賴于每一貸款的現(xiàn)金流特征，但如果這組貸款滿足一定條件，則根據(jù)大數(shù)定理，整個組合的現(xiàn)金流將呈現(xiàn)一定的規(guī)律性，因此可以對該現(xiàn)金流進行可靠地預測和控制。這就是MBS的理論基礎。

作為一種結構性融資方式，住房抵押貸款證券化實質(zhì)上是將商業(yè)銀行等金融機構所承擔的抵押貸款的現(xiàn)金流及相關風險進行分割與重組，通過信用增強，發(fā)行證券和設計轉(zhuǎn)遞流程，將收益與風險同時轉(zhuǎn)移給證券市場上的投資者（保險公司就是其中主要的機構投資者）。盡管保險公司有人壽保險和財產(chǎn)保險之分，二者的基金特征也大相徑庭（壽險基金多投資于長期項目，而產(chǎn)險基金則主要進行短期投資），但他們投資MBS的基本模式是相同的。

（二）MBS對于滿足保險投資的“三性平衡”原則具有明顯優(yōu)勢

保險投資的目標應當與公司的總體目標一致，即在可接受的風險水平上獲得最大的利潤。這就要求保險投資必須遵循“安全性”、“流動性”和“收益性”三個原則。

根據(jù)投資原理，“三性”之間既對立又統(tǒng)一，存在此消彼長的關系。例如，安全性與流動性往往呈正相關，而與收益性呈負相關；高流動性往往以犧牲安全性或收益性為代價。如果片面強調(diào)某一原則就必然損害其他指標，導致結果偏離企業(yè)的總體目標（即一定風險水平下收益最大化）?；诒ｋU風險的特征，保險資金運用的基本原則應當是在突出安全性基礎上兼顧“三性平衡”。

由于對抵押資產(chǎn)實現(xiàn)了現(xiàn)金流重組和信用增級，因此相對其他常見的投資種類MBS具有現(xiàn)金流較穩(wěn)定，風險低，收益率較高等優(yōu)點。這對于追求低風險、高流動性和收益穩(wěn)定的保險公司而言，顯然極富吸引力。尤其在當前股市風險太大，銀行存款利率很低的條件下，投資MBS無疑是保險人的優(yōu)先選擇。同時，投資MBS也使保險人獲得拓展投資空間的機會，從而實現(xiàn)投資組合的風險分散。通過下面的比較我們不難發(fā)現(xiàn)，MBS對于滿足保險公司資金運用原則具有明顯優(yōu)勢。

（三）豐厚的收益驅(qū)使MBS發(fā)行人積極參與MBS市場

以利潤最大化為終極目標的金融機構如商業(yè)銀行，絕不會放棄MBS為他們創(chuàng)造的多種益處[2]：（1）使發(fā)行人獲得較低的籌資成本。通過把資產(chǎn)分離并將其作為證券發(fā)行的擔保品，發(fā)行人獲得了較低的籌資成本；（2）使發(fā)行人更高效地運用資本。對必須滿足風險資本指標要求的金融機構來說，出售資產(chǎn)能使資本更自由；（3）使發(fā)行人管理迅速增長的資產(chǎn)組合。通過證券化出售抵押貸款，能為金融機構迅速籌集資本，同時使資產(chǎn)或者負債表外化，從而避免了對資本的高要求；（4）發(fā)行人可以更好地實施資產(chǎn)負債管理。證券化能將提前償付風險轉(zhuǎn)移給了投資者，這就為金融機構提供了一種與償還期匹配的資產(chǎn)籌資方式；（5）提高發(fā)行人的財務績效。當貸款被證券化并以低于貸款利率的收益率出售時，發(fā)行人獲得利差。該利差一部分來自服務費，另一部分則由于信用提高而獲得的溢額收益；（6）使發(fā)行人資金來源多樣化。對于平時不能發(fā)放貸款和為應收帳款融資的投資者而言，MBS證券使他們增加了投資選擇，這也為金融機構提供了更多的資本來源。

（四）當前保險基金投資MBS存在良好的外部環(huán)境

首先，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要強大的金融支持。據(jù)國家建設部有關資料，近10年全國城鎮(zhèn)將興建51.56億平方米，成為國民經(jīng)濟一個重要增長點，為此需投入資金7-8萬億元，而現(xiàn)有住房資金遠不能滿足需求。同時由于住宅產(chǎn)業(yè)的自身特點如固定性、投資回收期長、投資規(guī)模大、流動性差，使得風險較為集中，容易形成投資瓶頸，制約整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。通過住房抵押貸款證券化，一方面可以開辟新的融資渠道，緩解資金壓力，促進產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的發(fā)展；另一方面通過證券化，將抵押貸款的集中風險進行分割，分散給眾多投資者承擔，達到分散風險的目的。

其次，國內(nèi)要求拓寬保險投資渠道的呼聲日益高漲。由于種種原因我國一直嚴格限制保險投資，僅限于銀行存款、政府債券、金融債券等，投資效益低下。而目前金融市場尚不完善，從20多年的實踐經(jīng)驗來看，通貨膨脹和通貨緊縮時常發(fā)生，利率水平不太穩(wěn)定，7次降息曾給保險公司（尤其壽險公司）的經(jīng)營帶來很大困難，迄今仍留下了巨額利差損尚未消化。保險公司急需通過一系列低風險、高收益的金融工具和手段，轉(zhuǎn)嫁利率風險，彌補既有虧損。MBS的推出將適時地滿足這種需求。

最后，MBS證券將在借款者和投資者之間開辟直接融資的渠道，提高融資效率。首先，通過將住房抵押貸款重新組合，并輔以信用增強手段，將原有風險降低到了投資者更能接受的水平。其次，通過重構現(xiàn)金流量，創(chuàng)造出不同的債券類別，滿足廣大投資者的不同需求。第三，MBS將豐富資本市場，成為穩(wěn)定證券市場的重要力量。此外，我國大部分商業(yè)銀行和保險公司已建立了較完整的信息管理系統(tǒng)、會計處理系統(tǒng)及相關的規(guī)章制度，這也為MBS的推行提供了必要的技術支持。

綜上所述，不難發(fā)現(xiàn)，無論從MBS市場的需求方（保險基金管理者）、供給方（發(fā)行者），還是市場投資環(huán)境，保險基金投資MBS是完全可行的。

二、MBS在保險基金管理中的應用

作為一種極富吸引力的金融創(chuàng)新，MBS包含多種性質(zhì)各異的金融衍生證券。對保險公司而言，了解各種MBS的本質(zhì)特征，合理選擇、使用MBS以滿足公司安全性、流動性和收益性“三性平衡”的要求，具有重要的實踐意義。

（一）MBS的種類和性質(zhì)

在美國，一共有三類抵押擔保證券[2]：（1）抵押轉(zhuǎn)手證券（mortgage-passthroughsecurities）；（2）擔保抵押債務（collateralizedmortgageobligations，簡稱CMO）；（3）剝離式抵押擔保證券（strippedmortgage-backedsecurities）。三類證券在現(xiàn)金流量、內(nèi)在風險等方面都呈現(xiàn)出不同特征。

1.抵押轉(zhuǎn)手證券。它是指由聯(lián)邦全國抵押協(xié)會（FNMA，俗稱范尼梅）和政府全國抵押協(xié)會（GinnieMae，俗稱珍妮梅）購買抵押品，并將這些抵押品組合起來，然后為其提供擔保并發(fā)行的證券。轉(zhuǎn)手證券基本上不對現(xiàn)金流進行處理，而是將基礎資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流傳遞給證券持有人。在相同條件下，轉(zhuǎn)手證券產(chǎn)生的現(xiàn)金流比非分期償付型債務的現(xiàn)金流要大得多。盡管抵押轉(zhuǎn)手證券大大增強了抵押貸款市場的流動性，但它卻因其單一性而不能滿足所有投資者不同的需求。

2.擔保抵押債務。為解決再投資風險問題，金融工程師們開發(fā)了擔保抵押債務（CMO）。它是指投資銀行購買轉(zhuǎn)手證券（或整個抵押貸款），再發(fā)行以它們?yōu)閾５奶胤N債券。這些債券被分成一系列不同的組，稱之為“檔”（tranches），使得不同檔的現(xiàn)金流特征（包括息票利率，償還期限等）不同。這樣，一種長期的金融工具，如抵押貸款或轉(zhuǎn)手證券被重構為一系列性質(zhì)各異的檔，這些檔分為短期、中期和長期。于是投資者從中可從中選擇最符合需要的檔。同時在一定程度上消除了提前償付風險。

3.剝離式抵押擔保證券。目前該證券有兩類，一種是“只獲得利息類（interest-onlyclass，或稱IOclass）”，即將所有抵押貸款償還的利息分配此類證券；另一種是“只獲得本金類（principal-onlyclass，或稱POclass”），即將所有抵押貸款償還的本金分配此類。由于本息分離，IO與PO證券對利率的敏感性不同，因此現(xiàn)金流量也呈現(xiàn)不同的特點。由于證券的價格是未來各期利息的現(xiàn)值之和，因此其價格變化是兩種效應的綜合結果：貼現(xiàn)效應和提前償還效應。因此市場利率的變動會引起基礎資產(chǎn)提前償還率的小幅變動，進而造成剝離證券價格和投資收益率的大幅變動，并且IO和PO債券的變化方向正好相反。

（二）運用MBS實施保險資產(chǎn)負債管理（Asset-LiabilityManagement，簡稱ALM）

從保險經(jīng)營的特殊性看，資產(chǎn)負債管理（ALM）日益成為保險企業(yè)管理的核心內(nèi)容。所謂ALM就是將資產(chǎn)和負債統(tǒng)一成一個整體，并考慮如何協(xié)調(diào)組合以實現(xiàn)公司的總體目標。在保險公司償付能力和盈利能力管理中利率風險管理是ALM的核心內(nèi)容。利用MBS，結合多種ALM方法能在一定程度上消減利率對資產(chǎn)、負債的沖擊。目前常用的方法有如下幾種：

1.業(yè)務分離和配對法。該方法將具有特定性質(zhì)的資產(chǎn)或負債分割為獨立單位以獲得某種特征，如利率敏感性、市場價值波動性、到期期限和信用質(zhì)量等，然后根據(jù)特定的負債單位尋找與之匹配的資產(chǎn)單位。例如，針對一組擔保投資合約（GIC），由于其現(xiàn)金流不受到利率影響可以準確預測，所以保險人可以將CMO順序償還檔債券與其他證券組合，使該投資資產(chǎn)的現(xiàn)金流量特征與GIC組合的完全吻合。

2.缺口管理。缺口管理主要包括融資缺口和持續(xù)期缺口模型兩種。融資缺口模型主要計算融資缺口的狀態(tài)。當該缺口為零時，資產(chǎn)負債處于“免疫”狀態(tài)。因此適當調(diào)整投資產(chǎn)品的種類和數(shù)量，使之達到“免疫”狀態(tài)就可以有效避免利率風險。而持續(xù)期缺口模型則是通過調(diào)整保險公司資產(chǎn)和負債的持續(xù)期缺口來控制因利率波動造成資產(chǎn)負債配置不當?shù)娘L險。以一組萬能壽險保單為例，通過選擇CMO中浮動利率檔債券與其他證券組合與負債構成“免疫”狀態(tài)，可以消除因利率波動造成投資收益率的負偏差，并在一定程度上鎖定利率下限。

3.最優(yōu)化分析法。該方法采用管理科學的一些工具，諸如線性規(guī)劃，在一組給定的約束和對一系列不同的收益曲線的預測基礎上，確定MBS與其他投資資產(chǎn)的最優(yōu)組合。此外其他方法如：模擬分析法、風險受控套利法等也經(jīng)常使用。

利用金融工程原理，將性質(zhì)各異的MBS引入ALM必然極大地增加解決方案的靈活性和多樣性。例如，在沒有MBS以前，根據(jù)《保險法》保險人只能依賴有限的固定收入證券如國債、金融債券、銀行存款實施ALM，那么可供選擇的最優(yōu)方案極其有限，甚至無解。引入MBS后，即使對于日益更新的保險產(chǎn)品，尤其利率敏感性產(chǎn)品，資產(chǎn)負債管理人員也可以方便地選擇所需的證券種類進行組合，解決以前無法解決的問題。此外，方案的多樣性也為管理人員進行成本效益分析，減少管理成本提高收益創(chuàng)造了條件。

（三）用MBS進行套期保值

所謂套期保值是指構筑一項頭寸來臨時性地替代未來的另一項資產(chǎn)（負債）的頭寸，或者它構筑一項頭寸來保護現(xiàn)有的某項資產(chǎn)（負債）頭寸的價值直到其可以變現(xiàn)而采取的行動。保險投資中的套期保值主要是解決公司資產(chǎn)價值減少以及負債增加的風險。在當前市場價格動蕩不定的環(huán)境中，套期保值對于保險公司的重要性是不言而喻的。然而大部分套期保值都涉及到衍生工具頭寸，而目前我國期貨、期權、期權和互惠掉期市場很不成熟，作為金融衍生證券的MBS就顯得彌足珍貴了。

前面提到，擔保抵押債務（CMO）分為若干類別的債券，其中四個關鍵的創(chuàng)新工具是：順序償還檔、應計檔、浮動利率／逆浮動利率檔以及計劃攤銷類別檔債券。而剝離式抵押擔保證券包括兩種性質(zhì)截然不同的IO和PO類證券。這些產(chǎn)品在防范和化解利率風險和信用風險方面具有不同的特性，將它們與其他證券，如股票、債券等進行組合就可以達到套期保值的效果。例如，將IO證券與常規(guī)債券或抵押貸款組合，就可以抵御利率下降的風險。

（四）運用MBS進行投機和套利

資產(chǎn)的錯誤定價、價格聯(lián)系失常以及市場缺乏效率等因素的存在，使得投機和套利有機會進行。對有效的市場而言，高風險意味著高收益，無風險則無收益。承擔一定的風險進行投機或套利是保險投資的“收益性”所決定的。所謂投機，就是確切地預測未來，進而構筑頭寸來獲利。作為市場上可流通的固定收入證券，MBS的價值完全可能被高估或低估，這就為投機創(chuàng)造了條件，保險公司可以利用掌握的經(jīng)驗和技術從中獲利。套利則是同時在兩個或更多的市場上構筑頭寸來利用不同市場定價的差異獲利。由于在空間、時間、到期期限以及資產(chǎn)類別上存在價格差異（扣除轉(zhuǎn)換費用），MBS市場就存在套利機會。這種套利機會使保險人只需承受少量風險（純粹套到甚至無風險）就可獲得高額回報。最典型的例子就是，通過大規(guī)模集資創(chuàng)造的擔保抵押債務（CMOs）而獲得套利機會。

三、關于我國保險基金投資于住房抵押貸款證券的建議

住房抵押貸款證券（MBS）是國際上住宅市場融資中發(fā)展成熟的金融工具，但在我國卻是新生事物。保險基金投資于MBS對保險公司而言既是機遇，也是挑戰(zhàn)。對此筆者提出幾點建議：

1.必須更新保險投資理念。長期以來，一些監(jiān)管者或經(jīng)營者過于強調(diào)安全性，將其與流動性、收益性對立起來。事實上，三者之間既有此消彼漲的關系，又相輔相成。如果一味追求安全投資，勢必損害收益性。在當前市場競爭日趨激烈的情況下，低收益公司的生存能力必然受到威脅，反過來造成經(jīng)營的不安全。因此管理者必須更新保險投資理念，保險基金的運用應當是在突出安全性的同時兼顧“三性平衡”。只有這樣，才會敢于將保險資金投資于MBS.

2.必須調(diào)整保險投資結構。由于原《保險法》及相關規(guī)定的約束，我國保險投資結構主要以銀行存款和政府債券為主，投資效益低下。近年來政府允許保險資金間接入市，許多公司又紛紛投資證券基金，然而基金收益的大幅波動卻使不少公司不盈反虧。這種非理性投機對保險公司所造成的巨大傷害使人們意識到，調(diào)整投資結構，合理分散投資勢在必行。出于“三性平衡”的考慮，結合中國國情，筆者認為，我國保險基金的投資結構應以固定收入證券為主，輔以少量的證券基金、股票。因此，有“銀邊證券”之稱的MBS應作為一種主要投資對象。

3.必須完善保險投資技術。保險公司的經(jīng)營性質(zhì)和總體目標決定了保險投資技術的特殊性和復雜性。保險投資不再是單純的資產(chǎn)管理，資產(chǎn)負債聯(lián)合管理應成為保險投資乃至保險經(jīng)營的核心內(nèi)容。此外，套期保值、投機和套利也應成為投資人員熟練掌握的技術。隨著我國資本市場的逐步成熟和完善，MBS和其他衍生工具將廣泛使用。只有精通現(xiàn)代金融理論和金融工程技術，才能最大限度地發(fā)揮MBS及其他金融工具的作用。

4.必須建立投資MBS的風險控制體系。MBS是金融創(chuàng)新的成功范例，極大地豐富和發(fā)展了資本市場。然而與其他金融產(chǎn)品一樣，它與生俱來就伴隨著特有的風險，主要分為兩類：一是資產(chǎn)質(zhì)量風險，二是證券化風險。這些風險直接影響著投資的效益和穩(wěn)定，進而影響整個公司乃至全行業(yè)的發(fā)展。因此，建立相應的風險控制體系是完全必要的。筆者認為，該體系主要分為兩個層面：一是公司內(nèi)部控制體系，二是政府監(jiān)管體系。

5.應建設一支高素質(zhì)的專業(yè)人才隊伍。抵押貸款證券是一項技術性、專業(yè)性和綜合性均很強的新型融資方式，它涉及金融、證券、法律房地產(chǎn)、評估等多方面的專業(yè)領域，需要一大批既有理論基礎知識，又有實踐操作經(jīng)驗的復合型人才。同時，保險基金投資MBS涉及到資產(chǎn)負債管理、套期保值、投機和套利等一系列復雜的金融手段，需要掌握了精算、保險、投資、財務等多學科的復合型人才，而國內(nèi)這方面的人才極其匱乏。因此，目前應加強對保險公司現(xiàn)有從業(yè)人員及在校大學生的培養(yǎng)和鍛煉，加大這方面專業(yè)人才和管理技術的引進和借鑒，以適應市場的需要。

「參考文獻

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[3]約翰。馬歇爾等，宋逢明等譯。金融工程[M].北京：清華大學出版社，1998.

第4篇：住房貸款論文范文

(S&L)儲蓄信貸協(xié)會是專門從事儲蓄業(yè)務和住房抵押貸款的非銀行金融機構，從1831年誕生于賓夕法尼亞州的第一家儲蓄信貸協(xié)會，到1970年代末，全美共有4700家儲蓄信貸協(xié)會，成為資產(chǎn)總額突破6000億美元重要的金融巨人之一，是美國政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的重要部門，具有濃厚的“國營色彩”；儲蓄信貸協(xié)會(S&L)的業(yè)務單一，僅為購房者提供低息住房抵押貸款，貸款融資渠道大都來自利率更低的政府借款和中息攬存，擁有制度性存貸息差收益，美國政府對其經(jīng)營方式和范圍有很強的管制。

在20世紀70年代開始的通貨膨脹之下，資金大量向短期金融資產(chǎn)投資信托基金(MMF)集中，銀行和儲蓄機構的資金外流難以制止。如果銀行和S&L不大幅度提高普通存款利率，就會失去儲戶，營業(yè)面臨困難。假如實行利率自由化，提高存款利率，則S&L面臨存貸款利差倒掛，在經(jīng)營上出現(xiàn)赤字。美政府當局決定在1982年實行利率自由化。結果，存款利率上漲，S&L的經(jīng)營急速惡化，400多家S&L瀕臨倒閉危機。S&L出現(xiàn)危機的原因在于政府的政策失敗。美聯(lián)邦存款保險公司保護瀕臨倒閉的S&L的所有存款，需要巨額資金，而聯(lián)邦存款保險公司沒有這么多資金，絕大部分需要政府負擔。，政府為了逃避負擔，采取放寬限制的措施，為S&L創(chuàng)造了增加利潤的機會。銀行本身所面臨的非系統(tǒng)風險絕大部分是通過貸款多樣化和分散化來規(guī)避的，允許其參與多行業(yè)的高風險商業(yè)貸款等業(yè)務經(jīng)營，但是沒有經(jīng)驗的S&L參與此類的經(jīng)營，近乎進行賭博。1988年，儲蓄信貸協(xié)會出現(xiàn)更大的危機，總虧損額如天文數(shù)字，大約在五千億美元左右。儲蓄信貸協(xié)會(S&L)危機是先過度管制，后放松管制的結果。

二、2007年的次級抵押貸款危機

1.1990年以前美住房抵押融資機制的改變

S&L危機以后美國政府放松管制，促進金融市場創(chuàng)新，把原來高度集中在銀行系統(tǒng)的房地產(chǎn)按揭貸款資產(chǎn)通過金融市場分散給不同的投資者主體，美國的住房按揭抵押貸款金融市場逐漸發(fā)展成為二級市場的結構。其一級市場機構經(jīng)營模式由傳統(tǒng)經(jīng)營模式“貸款并持有”(originate-to-hold)讓位于新的“貸款并證券化”(originate-to-distribute)的商業(yè)模式，一級市場機構也基本為私人機構。住房抵押貸款融資渠道不再完全依靠吸收存款，而是依靠出售貸款合同，獲得直接融資。

在1990年以前，住房貸款二級金融市場的主體還是只有政府背景的金融機構(GSEs)。美國政府主要是通過房利美(FannieMae聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會)和房地美(FreddieMac美國抵押貸款服務公司)這兩個機構來支持、調(diào)控美國住房融資體系的，這兩個機構是美國整個住房融資體系的基礎。其贏利來源于MBS的發(fā)行費用。

2.次級抵押貸款繁榮時期美住房抵押貸款融資市場的變化

其一，由于“貸款并證券化”的經(jīng)營模式，使得一級市場上貸款公司可以快速回收資金并獲得手續(xù)費收入，為擴大信貸市場份額，降低信貸標準，給低收入者種種優(yōu)惠條件，于是次級貸款市場開始迅速擴張。到2006年，美國住宅抵押貸款規(guī)模已超過國債市場和公司債券市場，貸款余額高達13萬億美元。次級貸款分額約為7%到8%。

其二，美國政府背景的機構“房地美”、“房利美”不再是住房抵押貸款金融二級市場的主要力量，高額的證券發(fā)行費吸引私人中介機構和大型投資銀行進入，私人房貸公司如ImpacMortgageHoldings、“新世紀”(NewCentury)、Countrywide、Ameriques和多次等利用高財務杠桿向銀行借貸購買次級抵押貸款合同后通過打捆、證券化為MBS后出售大型投資銀行，后者將其再次證券化，目的已非分散抵押貸款風險，提高貸款機構的資金流動性，而是更注重獲取暴利。房地產(chǎn)抵押貸款金融市場的運行機制變成(一級市場貸款，出售貸款合同——二級市場證券化MBS—再次證券化——出售給投資者)的循環(huán)。

其三，美銀行業(yè)普遍認為“銀行債權證券化會有效化解銀行信貸風險”，再者發(fā)行并交易衍生品可獲高額利潤，美各大銀行都設立了附屬機構開發(fā)金融衍生品，近十年來該項業(yè)務的利潤往往占銀行總收入的50%以上。美政府在次貸危機出現(xiàn)之前一直是鼓勵銀行進行金融衍生品開發(fā)的。因此以次級按揭貸款債MBS為基礎資產(chǎn)的再次證券化的各種證券產(chǎn)品，如債務抵押憑證(CDO)、合成CDO、夾層CDO…投資銀行還利用分檔技術對不同還款概率的CDO不同處置方式。過于復雜的金融衍生環(huán)節(jié)，使評級機構和投資者很難真正了解所評級或購買的投資產(chǎn)品的風險。欺詐性的產(chǎn)品設計或有發(fā)生。

其四，商業(yè)銀行出現(xiàn)信用循環(huán)式擔保；一是商業(yè)銀行紛紛設立SPV，發(fā)行CDO，因出售證券化資產(chǎn)時通常附有協(xié)議，在一定期間出現(xiàn)違約風險，最終投資者有權向發(fā)行者要求賠償；二是銀行出資設立SIVs，便于其發(fā)行ABCP。雖然在法律上有所謂的“破產(chǎn)隔離”(BankruptcyRemote)安排，兩者的資產(chǎn)負債表雖然沒有直接聯(lián)系，但是為了提高SIVs的信用評級，銀行通常對SIVs有融資承諾，這是一種或有負債，為了發(fā)行更多的ABCP，SIVs的財務杠桿很高，且資產(chǎn)負債期限不匹配，一旦資產(chǎn)貶值，自有資本很快就會被沖銷，會形成銀行的實際損失。三是因以次貸為基礎資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品的高收益，銀行亦購買別家或干脆持有自家發(fā)行的這類高收益產(chǎn)品。因此，美銀行隱藏的巨大的重復性的資本損失風險。

3.美次貸危機的根本原因

自2004年中開始，美聯(lián)儲先后17次加息，基準利率從1%上調(diào)至最高時：2007年9月的5.25%。不斷升高的利率導致還貸成本激增，超出眾多借款人的實際還貸能力，構成了借款人后續(xù)違約的直接原因。隨著金融機構執(zhí)行抵押，將回收住房重新推向市場，更進一步加劇了房價下跌。以次級抵押貸款MBS為基礎資產(chǎn)的各種CDO證券化產(chǎn)品評級大幅下降，從而造成全球股市的下跌，引發(fā)了金融動蕩。

次級貸款的根本原因：一是放松貸款發(fā)放標準，美一級市場各放貸機構未能遵守“謹慎性原則”。二是美住房金融的二級市場機構以“獲利性”為目的的過度證券衍生引發(fā)信用過度擴張，潛在風險還無法計算清楚。

三、我國發(fā)展住房融資市場應思考的幾點問題

思考一：是否應加快發(fā)展我國住房抵押貸款金融二級市場的建設。

儲貸危機爆發(fā)時，由于大量風險集中于銀行系統(tǒng)，因此必須由存款保險公司或國家出資清理，危機處理成本完全由政府(并最終由全體老百姓)承擔。而此次次級貸款危機爆發(fā)以來，由于美具有發(fā)達健全的房地產(chǎn)金融市場，尤其是證券化等直接融資渠道的快速發(fā)展，和高度分散的持有者結構，使危機的影響由金融市場各子市場共同分擔，雖然涉及面更廣但卻減少了危機的沖擊深度，尤其是大幅度減小了政府承擔的責任和義務，增加了危機處理的靈活度。目前中國的銀行體系按揭貸款的金融二級市場并未形成，沒有信貸風險橫向分散的機制，一旦出現(xiàn)住房抵押信貸風險，只能由中國的銀行系統(tǒng)承擔。這一點應該引起關注。

思考二：住房抵押金融一、二級市場的風險控制是否應雙管齊下。

美國的房地產(chǎn)市場既是市場機制發(fā)育完善、市場配置資源的作用充分發(fā)揮的市場，又是政府高度干預和調(diào)控的市場。政府行政手段都曾出現(xiàn)在美國儲蓄協(xié)會(S&L)的經(jīng)營和美國住房金融二級市場機構經(jīng)營的早期。但2007年次級債危機和1980年代的(S&L)危機都顯示出對于信貸風險控制的失效。因此，住房抵押貸款金融一、二級市場的風險控制不能完全交由市場行為。單靠市場力量或單靠行政手段都不及兩者雙管齊下來得有效。

思考三：貸款風險防范始終放在拓展信貸資產(chǎn)工作的第一位。

我國商業(yè)銀行以及貸款公司必須從美國次級抵押貸款危機中吸取深刻教訓，始終把好貸款的發(fā)放關口，嚴格執(zhí)行貸款準入條件，認真評估貸款對象的還款能力以及抵押質(zhì)押的保證能力，把貸款風險防范始終放在拓展信貸資產(chǎn)工作的第一位。

參考文獻：

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[3]WILLEMH.BUITER“Lessonsfromthe2007FinancialCrisis”CEPRPOLICYINSIGHT2007，12(18).

第5篇：住房貸款論文范文

一、名義利率和實際利率

在實務中，貨幣的時間價值一般用相對數(shù)字來表示，一種常見的具體表現(xiàn)形式就是利率。利率有名義利率（r）和實際利率（i）之分。所謂名義利率，是指在一年內(nèi)要復利幾次時給出的年利率，而實際利率則是根據(jù)名義利率和計息頻率計算得出的年利率。實際利率和名義利率的關系是：i=（1+r÷M）M-1；其中，M是指每年復利次數(shù)。

由于復利次數(shù)的不同，名義利率必須轉(zhuǎn)化成實際利率才有比較的意義。例如，一項本金1 000元的投資項目，年利率10%，一年計息一次和一季度計息一次顯然是不一樣的。因為一年計息一次的實際利率就等于名義利率10%，一個季度計息一次的實際利率是10.38%，高于一年計息一次的實際利率。那么在可以選擇的情況下，當然應當投資于實際利率高的項目。儲蓄存款和住房貸款也是一樣，必須通過實際利率的比較，才能得出是否應當提前還貸的結論，而名義利率是否倒掛是沒有任何意義的。

二、儲蓄存款實際利率的計算

我國儲蓄存款利率計息的基本原則是除活期儲蓄在年度結息時并入本金計算外，定期存款一律不計復利，也就是按照單利計算。以1萬元人民幣定期存款5年為例，到期兌付本息合計為10 000×（1+4.75%×1.1×5）=12 612.50元。該筆存款中，名義利率為目前的5年期基準利率4.75%上浮10%，也就是5.225%。那么這筆存款的實際利率是多少呢？在實際利率和名義利率的關系公式中，M=1÷5（一年復利0.2次?。?，r=5.225%，可以得到i=（1+5×5.225%）0.2-1。經(jīng)過計算得出實際利率為4.751 5%，明顯低于名義利率5.225%。很顯然，由于單利的計息方式損失了年度利息所能產(chǎn)生的收益，該儲蓄存款的實際利率必然低于名義利率。

三、住房貸款實際利率的計算

相對而言，住房貸款實際利率的計算更為復雜。本文介紹一種用積數(shù)計息法計算住房貸款實際利率的具體方法。

（一）積數(shù)計息法的基本原理和兩項結論

在我國，銀行主要采用積數(shù)計息法和逐筆計息法計算利息。其中逐筆計息法主要針對定期存款。而所謂積數(shù)計息法，就是把動態(tài)的計息本金折算成靜態(tài)的計息本金，然后按照日利率計算利息。計算公式為：利息=累計計息積數(shù)×日利率，其中，累計計息積數(shù)=賬戶每日余額合計數(shù)；日利率=年利率÷360。由此可見，積數(shù)計息法便于對計息期間賬戶余額可能會發(fā)生頻繁變動的儲蓄存款計算利息。因此銀行主要對活期性質(zhì)的儲蓄賬戶采取該方法計算利息。但是，這并不妨礙積數(shù)計息法同樣可以應用在定期存款中。仍然以1萬元人民幣定期存款5年為例，累計計息積數(shù)=10 000×360×5=18 000 000元，日利率=5.225%÷360，兩者相乘同樣可以計算出利息是2 612.50元。

（二）住房貸款的還款方式

在我國，超過1年期的商業(yè)住房貸款的償還方式只有兩種：等額本息法和等額本金法。在這兩種方法中，月利率均為（貸款合同年利率÷12），未償本金指當月月初尚未償還的本金部分。所謂等額本息法，是一種在還款期內(nèi)月還款額不變的逐月償還貸款的方法。在月還款額中，償還本金所占比例逐月遞增，償還利息所占比例逐月遞減。計算公式如下：月還款額=[本金×月利率×（1+月利率）還款月數(shù)]÷[（1+月利率）還款月數(shù)-1]，每月支付利息=（本金-累計償還本金）×月利率=未償本金×月利率，每月償還本金=月還款額-每月支付利息。而等額本金法下，在還款期內(nèi)把貸款本金按還款月數(shù)等分，每月償還同等數(shù)額的本金以及未償本金在該月所產(chǎn)生的利息。計算公式是：每月償還本金=本金÷還款月數(shù)，每月支付利息=（本金-累計償還本金）×月利率=未償本金×月利率，每月還本付息金額=（本金÷還款月數(shù)）+未償本金×月利率。

（三）用積數(shù)計息法計算房貸實際利率的理論分析

無論是存款利息還是貸款利息，都可以用積數(shù)計息法計算。存款和貸款本就是基于不同角度對同一金融活動的兩種稱謂。求解住房貸款的利率，相當于求解銀行在貸款人處的“存款利率”。

如果我們把儲蓄存款看作是銀行向存款人“貸款”，銀行支付“貸款利息”給存款人；那么住房貸款就是銀行向貸款人“存款”，貸款人向銀行支付“存款利息”。由于住房貸款的月還款額中都包含了支付利息和償還本金兩部分。那么，扣除累計償還本金的未償本金，可以看作是銀行向貸款人的“存款”余額，這個“存款賬戶”的日積數(shù)每個月（30天）發(fā)生一次變化。而貸款人每個月向銀行支付的利息部分，是銀行在貸款人處“存款”所獲得的利息。既然有了積數(shù)和利息，根據(jù)積數(shù)計息法的計算公式，可以變換得到：日利率=利息÷累計計息積數(shù)。可見，用積數(shù)計息法來計算日利率進而得到住房貸款的實際利率是完全可行的，關鍵在于確定支付利息的總金額。根據(jù)結論1和結論2，積數(shù)計息法得到的利息，是在計息期間末一次性給付的單利利息。而住房貸款每月都會支付利息，那么顯然應當考慮提前支付利息所產(chǎn)生的機會成本，應當將其按照一定的投資報酬率計算成貸款期末（計息期末）的利息終值，進而合并計算利息終值總額。

（四）計算住房貸款實際利率的實例

1.等額本息法下的實際利率。假設在2013年1月1日有一筆享受基準利率（6.55%）7折優(yōu)惠的20年期（240個月）100萬元住房貸款，按照等額本息法在每個月月末還款。不考慮提前還貸及利率調(diào)整的影響，該如何計算該筆貸款的實際利率呢？

第一步，計算累計計息積數(shù)。第n期未償本金=本金-（第1期償還本金+第2期償還本金+……+第n-1期償還本金）。由于每次都是按月（按30日計）還款，累計計息積數(shù)=（第1期未償本金+第2期未償本金+……第240期未償本金）×30。

第二步，選取投資報酬率。為了驗證存貸款利率是否倒掛，我們不妨選擇5年期定期存款的實際利率4.751 5%為投資報酬率。

第三步，計算利息終值總額。第n期支付利息=第n期未償本金×月利率；第n期支付利息終值=第n期支付利息×（1+投資報酬率）（還款月數(shù)-n）/12；那么，利息終值總額=第1期支付利息×（1+4.751 5%）（240-1）/12+第2期支付利息×（1+4.751 5%）（240-2）/12+……+第240期支付利息。通過計算，可以得出累計計息積數(shù)為4 156 624 851元，到期支付利息終值為982 734.091 8元，計算出的名義年利率為8.511 335 175 8%。那么，實際利率=（1+8.511 335 175 8%）1/20-1≈5.10%，高于5年期存款的實際利率4.751 5%。

2.等額本金法下的實際利率。如果同樣采用等額本金法償還的話，結果是什么呢？等額本金法下，由于每期償還本金額相同，第n期未償本金是一組以（本金÷還款月數(shù)）為公差的等差數(shù)列。那么，根據(jù)等差數(shù)列求和公式，累計計息積數(shù)=（本金+本金÷還款月數(shù)）×還款月數(shù)×1/2×30；第n期支付利息終值=（第n期未償本金×月利率）×（1+投資報酬率）（還款月數(shù)-n）/12。那么，利息終值總額=第1期支付利息×（1+4.751 5%）（240-1）/12+第2期支付利息×（1+4.751 5%）（240-2）/12+……+第240期支付利息。經(jīng)過計算，累計計息積數(shù)為3 615 000 000元，到期支付利息終值為872 604.286 4元，計算出的名義年利率8.689 835 217 0%，實際利率=（1 +8.689 835 217 0%）1/20-1≈5.17%，高于等額本息法下的實際利率，也高于5年期存款的實際利率。

四、結論

通過上述分析和實際數(shù)據(jù)檢驗，可以得出以下初步結論。

第一，等額本息法的實際利率低于等額本金法。如不考慮提前還貸等其他因素，在實際選擇過程中，等額本息法應當是貸款人的優(yōu)先選擇。

第二，投資報酬率越高，支付利息的機會成本越大，利息終值總額也就越高，住房貸款的實際利率也就會越高。為利于比較，本文中選取的5年期定期存款實際利率4.751 5%屬于無風險報酬率，并未考慮風險報酬率，所計算得出的實際利率偏低。即便如此，實際利率仍然高達5.10%和5.17%，可見存貸利率并未倒掛。

第三，是否應當選擇提前還貸呢？如果貸款人有能力獲得相比于房貸實際利率更高的投資報酬率，那毫無疑問不應該提前還貸。但是應當注意的是，隨著投資報酬率的提高，房貸實際利率也會更高。假設其他條件不變，貸款者有能力取得5.30%的投資報酬率，在等額本息法下的住房貸款實際利率將上升為5.34%，住房貸款實際利率還是高于投資報酬率的，此時仍然應該提前還貸；如果貸款者有能力取得5.40%的投資報酬率，那么此時在等額本息法下的住房貸款實際利率為5.38%，在這個時候，投資報酬率才能真正超過住房貸款的實際利率，才無需提前還貸而進行其他渠道的投資。

（作者為會計師、律師、CPA）

參考文獻

[1] 陳文浩.公司財務[M].上海財經(jīng)大學出版社，2003.

第6篇：住房貸款論文范文

1 問題的提出

住房公積金為城鎮(zhèn)職工提供了大量的購房資金，提高了城鎮(zhèn)職工的購房能力，改善了城鎮(zhèn)職工的住房條件，為建立我國住房保障體系奠定了基礎。但是，在住房公積金貸款力度加大的同時，其潛在的風險也隨之加劇。雖然當前我國并沒有典型的次級住房抵押貸款市場，但我國住房按揭貸款同樣有風險，并正逐步步入違約高風險期。

2 國內(nèi)外相關研究

由于公積金的非普遍性，國外研究很少涉及政策性住房融資，個人住房貸款主要是從商業(yè)貸款角度研究。國外研究者應用期權理論研究住房貸款違約風險，得出結論是住宅的資產(chǎn)凈值若低于抵押貸款價值，那么違約就發(fā)生，但不一定立即違約。還應考慮如下因素：①與違約相關的交易成本；②借款人償還能力；③貸款人通過決定是否取消抵押物贖回權的作用影響借款人違約。此外，重大突發(fā)事件如失業(yè)、離婚等因素影響著提前還款和違約行為。

外國學者把造成逾期的決定性因素分為三大類：結構性因素（法律、收入貸款比、利率水平、政府補貼的資格或程度、其他社會保障的支持等）、家庭收入和支出因素（家庭類型、失業(yè)、工作時數(shù)、疾病、意外的修繕和其他家庭支出）、個人因素（個人理財能力、家庭關系的破裂、個人主觀認為應該優(yōu)先考慮的事件等）。證實了逾期的幾個關鍵因素是借款人年齡、家庭類型和貸款價值比等。

國內(nèi)學者可以直接針對公積金研究。于晶（2013）從借款人對還款方式的不了解以及借款人有意賴賬，惡意不還款角度闡述了貸款逾期的原因，此外，她認為住房公積金貸款時間長，額度大，借款人、抵押人、擔保人及擔保物在還款有效期內(nèi)可能發(fā)生變化，也是造成貸款逾期的重要因素。于偉（2012）從三個方面闡述了我國住房公積金貸款中可能導致逾期的原因：貸款條件過于粗糙，貸款對象資格審核簡單流于形式：貸款額度、期限和利率過于單一；貸款利息的貼息申請條件過于模糊，申請貼息人員條件和貼息比例規(guī)定不合理。肖文（2010）從六個方面分析了住房公積金貸款風險的表現(xiàn)形式，分別是國家相關政策給公積金貸款帶來的風險；交易合同得不到法律保護而導致的法律風險；通貨膨脹對投資的固定收益波及使投資者所獲固定收入的實際購買力下降的風險；由于我國房地產(chǎn)市場的不規(guī)范使房地產(chǎn)行業(yè)的風險通過貸款轉(zhuǎn)移到公積金管理中心的房地產(chǎn)市場風險；公積金管理中心在處理個人住房貸款業(yè)務時操作失誤或決策不當而造成貸款損失的風險；借款人例如收入減少失業(yè)等原因造成的貸款人信用風險。

國外對商貸住房貸款的違約和逾期研究視角是貸款人角度，并用實證的方式分析。國內(nèi)對公積金貸款違約和逾期傾向于定性研究，實證比較少見。他們同時缺乏對非貸款人的逾期因素的考慮并實證，比如，個貸類型、房屋類型、劃扣方式、還款方式、委托銀行這五個單一因素對逾期期數(shù)的影響。

3 研究內(nèi)容和方法

從影響公積金貸款的非個人因素出發(fā)，借助非參數(shù)檢驗的方法，分析每個單一因素對貸款逾期期數(shù)的影響以及影響的程度，然后實證分析。數(shù)據(jù)來源武漢市某銀行2012.1.1-2012.12.31的90條貸款逾期記錄。

3.1 非參數(shù)檢驗 非參數(shù)檢驗是在總體不服從正態(tài)分布且分布情況不明時，用來檢驗數(shù)據(jù)資料是否來自同一個總體假設的一類檢驗方法，由于這類方法一般不涉及總體參數(shù)，因此稱為非參數(shù)檢驗。非參數(shù)檢驗的前提比參數(shù)檢驗少的多，也容易滿足，適用于計量信息較弱的資料。論文主要涉及兩獨立樣本的Mann-Whitney U檢驗和多獨立樣本的Kruskal-Wallis檢驗。檢驗的顯著性水平為5%。

3.2 貸款逾期因素的檢驗

3.2.1 個貸類型 公積金貸款的個貸類型包括純公積金貸款和組合貸款兩大類。個人住房公積金貸款是住房公積金管理中心用住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻修、大修自住住房、集資合作建房的住房公積金存款人發(fā)放的優(yōu)惠貸款。個人住房公積金組合貸款是指，當住房公積金貸款額度不足以支付房款時，借款人在申請住房公積金貸款同時又向受托銀行申請商業(yè)性個人住房貸款，兩部分貸款一起構成組合貸款。組合貸款中住房公積金貸款由管理中心審批，商業(yè)性貸款由受托銀行審批。在隨機抽取的90條逾期記錄中純公積金貸款共有65條記錄，組合貸款共25條記錄，65條純公積金貸款記錄的平均逾期為1.48，組合貸款的平均逾期期數(shù)為1.8，判斷這兩種貸款類型對逾期期數(shù)是否有顯著影響進行非參數(shù)的檢驗，用SPSS非參數(shù)檢驗兩獨立樣本的Mann-Whitney U檢驗結果如表1。

表1中可以看出，純公積金貸款的秩均值為46.66，組合貸款秩均值為42.28。表中漸近顯著性值為0.374，大于顯著性水平0.05，不拒絕原假設，純公積金貸款和組合貸款這兩種貸款方式來自的兩個總體分布無顯著差異，兩種貸款方式對逾期期數(shù)沒有構成顯著的影響。

純公積金貸款和組合貸款這兩種貸款方式都包含了公積金貸款的部分，但組合貸款資金只有公積金部分來源于住房公積金管理中心，其余部分資金來自委托的商業(yè)銀行。商業(yè)銀行在處理住房公積金貸款時只是簡單的資金操作，并不涉及業(yè)務的操作和管理。因此由公積金管理中心貸款的資金，由公積金管理中心負責，其逾期和違約只對住房公積金管理中心產(chǎn)生影響，與委托的商業(yè)銀行無關，銀行不負有任何責任。住房公積金管理中心獲得的逾期數(shù)據(jù)只是針對組合貸款中從公積金管理中心貸出的那部分資金的逾期，而商業(yè)銀行貸出的那部分資金的逾期則作為商業(yè)銀行的內(nèi)部數(shù)據(jù)。因此從住房公積金管理中心的角度，純公積金貸款和組合貸款這兩種貸款方式與逾期期數(shù)之間并沒有顯著的聯(lián)系。

3.2.2 房屋類型 住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，其提取主要包括離職退休、喪失勞動能力、到國外和港澳臺定居、被納入城鎮(zhèn)居民最低生活保障并支付房租、償還住房貸款本息等幾大類。在償還公積金貸款本息方面，公積金管理中心主要針對的是二手房、經(jīng)濟適用房、商品房三類住房。在90條逾期樣本中，商品房是最主要的房屋類型，占總體的65.56%。這三種房屋類型對逾期期數(shù)影響用SPSS非參數(shù)檢驗多獨立樣本K-W檢驗結果如表2。

表2中三種房屋類型的秩均值分別為41.18、43.83、46.87，卡方為0.933，漸近顯著性為0.672。由于其漸近顯著性遠大于顯著性水平0.05，因此不拒絕原假設，即認為這三個獨立樣本來自的三個總體分布沒有顯著性差異，房屋類型對于逾期期數(shù)沒有顯著性影響。

住房公積金管理中心主要根據(jù)借款人的申請要求和條件決定發(fā)放何種類型的住房貸款，而借款人在申請貸款時已經(jīng)確定了所購買的房屋類型。一般來說，借款人在選擇房屋類型時除了考慮房屋本身的實際狀況外，還會涉及自身和家庭的生活和經(jīng)濟狀況。資金相對充足的購買人在選擇房屋時優(yōu)先考慮的是商品房，因為商品房的購買不像經(jīng)濟適用房需要排隊等候和一系列嚴格的審核，而購買二手房或經(jīng)濟適用房的購房者往往在短時間內(nèi)資金來源有限，尤其是購買經(jīng)濟適用房的購房者，他們往往由于資金條件的限制需要國家的政策支持。因此，排除房屋本身的地理位置和房型等因素，僅針對三種房屋貸款類型，其借款人在經(jīng)濟狀況上是存在差別的。然而這種差別并沒有對逾期期數(shù)構成顯著影響，經(jīng)濟狀況雖然在一定程度上影響著借款人的購房類型，但并沒有影響借款人的按期還款和違約。不過需要注意的是，經(jīng)濟狀況只是影響購房類型的一部分因素，并不完全決定購房者的選擇，且這種影響往往只發(fā)生在購房過程，而在后期還款過程中，借款人的經(jīng)濟因素會發(fā)生一系列的變化，因此經(jīng)濟因素對貸款逾期期數(shù)的影響不顯著只在某一程度上。

3.2.3 劃扣方式 住房公積金貸款還款的劃扣方式有兩種，逐月劃扣和逐年劃扣，劃扣方式由借款人根據(jù)自身的情況選擇，公積金管理中心不做規(guī)定。逐月扣劃還貸就是在每月20日自動扣劃借款人的住房公積金存款，歸還當月應還公積金貸款本息額。逐年扣劃還貸每年1次按指定時間自動扣劃借款人的住房公積金存款，用于提前部分歸還或提前結清公積金貸款。選擇逐年扣劃還貸的借款人必須選擇降低月還款額或縮短貸款期限，每月仍需用自有資金歸還公積金貸款應還本息額。在90條逾期記錄中只有58條劃扣方式的有效記錄，其中包括48條逐月劃扣記錄和10條逐年劃扣記錄。這兩種劃扣方式對逾期期數(shù)的影響用SPSS非參數(shù)檢驗Mann-Whitney U分析結果表3。

由表3，兩種劃扣方式的秩均值均為29.50，漸近顯著性為1，大于顯著性水平0.05，不拒絕原假設，逐月劃扣和逐年劃扣這兩個獨立的樣本來自的兩個總體的分布不存在顯著性的差別。

住房公積金管理中心最初確定以逐月劃扣和逐年劃扣綜合了多方面的因素，一方面便于委托銀行辦理資金業(yè)務，另一方面能夠方便借款人還貸，同時降低借款人違約的風險，使住房公積金管理中心的資金得到有效利用。選擇逐年扣劃還貸方式，可使用公積金存款賬戶中的資金提前歸還部分貸款本金，希望提前還貸減少貸款利息負擔的借款人多選擇逐年劃扣。選擇逐月扣劃還貸方式，借款人自貸款發(fā)放后的第2個還款月即可減少現(xiàn)金還款，在還款期間能充分使用每月繳存的住房公積金，為減輕每月還款壓力的借款人大多選擇此類還款方式。

3.2.4 還款方式 公積金貸款的還款方式主要有兩種，等額本金和等額本息。等額本息還款方式指借款人每月以相等的金額償還貸款本息，該還款方式每月還款金額相同，月還款額中的本金比重逐月增加，利息比重逐月減少，便于借款人安排家庭收入的支出。等額本金還款方式指借款人每月等額償還本金，貸款利息逐月遞減，該還款方式每月歸還本金相同，利息隨貸款本金余額的逐月減少而相應減少，每月還款金額逐月遞減，但貸款前期的還款壓力較大。在90條隨機抽樣樣本中只有10條記錄還款方式為等額本金，80條記錄為等額本息，約占全部的記錄的90%，兩種還款方式的平均逾期都在1-2之間。研究還款方式的選擇對逾期期數(shù)的影響，SPSS非參數(shù)檢驗兩獨立樣本的Mann-Whitney U檢驗結果如表4。

表4中漸近顯著性為0.731，大于顯著性水平0.05，不拒絕原假設，兩個獨立樣本來自的總體分布無顯著的差異性，等額本金和等額本息兩種還款方式對逾期期數(shù)沒有構成顯著性的影響。

等額本金和等額本息這兩種還款方式都有各自的優(yōu)點，等額本息方式償還初期利息支出最大，本金還得較少，適用于收入穩(wěn)定，還款前期資金緊張的人群。等額本金方式利息隨本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減，較適用于還款資金充裕，未來收入上升空間有限的群體。借款人選擇公積金貸款還款方式是多種因素共同作用的結果，除了考慮目前的經(jīng)濟狀況外還與今后的期望收入有關。

3.2.5 委托銀行 住房公積金采用的是一種委托運作模式，《住房公積金管理條例》規(guī)定住房公積金管理中心不能辦理金融業(yè)務，不能從事資金有關的業(yè)務操作，應當委托住房公積金管理委員會指定的銀行辦理住房公積金的金融業(yè)務。住房公積金管理中心只負責相應的審核和考察，所有的資金業(yè)務均由指定的銀行辦理，不同委托銀行的借款人在逾期的期數(shù)上是否存在顯著差別需要進一步的分析。抽取到的武漢市某銀行住房公積金貸款逾期數(shù)據(jù)中包含武漢市的9家某銀行，由于有幾家銀行的數(shù)據(jù)較少，論文只用其余5家貸款逾期較多的記錄進行分析，這5家銀行分別為橋口支行、武昌支行、青山支行、黃陂支行、營業(yè)部，SPSS非參數(shù)檢驗多獨立樣本K-W檢驗結果如表5。

表5中，檢驗的漸近顯著性為0.228，大于顯著性水平0.05，不拒絕原假設，5個獨立樣本來自的總體分布無顯著差異，委托銀行與逾期期數(shù)沒有顯著性的聯(lián)系。

在住房公積金貸款過程中，銀行只負責對相關的資金業(yè)務進行處理，而所有的審批程序都是由住房公積金管理中心完成的，在這個過程中銀行沒有權利和義務進行相關資料的審批和核準，因此委托銀行對逾期期數(shù)的影響不顯著。銀行作為和借款人直接接觸的第一方，可以很方便地獲知借款人相關的信息以及這些信息的變動，可以獲得關于借款人各方面狀況的第一手資料，因此可以迅速針對這些變化制定相應的措施，應對借款人的變化產(chǎn)生的貸款拖欠和逾期。然而，公積金貸款中所有的風險都歸于住房公積金管理中心，銀行不負有任何責任，所以銀行在處理公積金貸款業(yè)務中，只是簡單的操作者，而沒有從管理主體的角度出發(fā)來完善住房公積金的貸款，這使得借款人的逾期變得不可控，違約情況和逾期期數(shù)也相應增加。

4 結論

論文通過隨機抽取武漢市某銀行2010年的90條公積金貸款逾期記錄，利用SPSS軟件的非參數(shù)檢驗，分析了個貸類型、房屋類型、劃扣方式、還款方式、委托銀行五類因素對貸款逾期期數(shù)的影響。分析結果證明這五類因素與借款人的逾期期數(shù)之間都沒有顯著性的聯(lián)系，不是影響貸款逾期期數(shù)的主要因素。當然，這個結論的得出可能因為，僅從某銀行的抽取數(shù)據(jù)做研究，樣本數(shù)據(jù)太少。另外，若上述結論可靠，那么主要的逾期因素應該回歸到個人因素上來考慮，這就需要在更多的數(shù)據(jù)支持下做統(tǒng)計研究，以進一步完善。

參考文獻：

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第7篇：住房貸款論文范文

【關鍵詞】新增住房價格；商業(yè)銀行貸款利率；信貸現(xiàn)實博弈；實證回歸模型

一、引言

1998年的住房商品化改革，在加快經(jīng)濟發(fā)展和城市化建設、推動產(chǎn)業(yè)變革、增加就業(yè)等方面做出了突出貢獻，但也加劇了購買力和市場價格的矛盾、社會貧富差距。為此國家配套推出了一系列金融措施，特別是以信貸市場的引導和跨期作用提高居民當前購買力，凸顯了惠民政策落地的及時有效性。以資金來源不同，主要分為以下三類：

1.政策性個人住房抵押貸款，主要包括個人住房公積金貸款和其他政策性個人住房貸款。是運用住房公積金、住房售房款和住房補貼存款，為房改單位職工購買、建造、翻建和修葺自住住房而發(fā)放的貸款。

2.自營性個人住房抵押貸款，是商業(yè)銀行運用自身的本外幣存款，自主發(fā)放的住房抵押貸款，即住房按揭貸款。主要包括：個人住房貸款、個人住房裝修貸款、個人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個人住房抵押消費貸款和個人自建房貸款等。

3.個人住房組合貸款。是指銀行在為房改單位的職工發(fā)放政策性個人住房貸款時，如果仍不足以支付購房款，又向借款人同時發(fā)放的部分自營性貸款。

銀行商業(yè)按揭貸款的對住房剛性需求有以下三方面的強力支持：

1.融資支持。按揭購房的貸款數(shù)在我國一般可以為房價的70%～80%，購房者分月償付給銀行，可以緩解其經(jīng)濟壓力；

2.投資支持。按揭使購房者可以將資金做多樣化投資。例如：用貸款買房然后出租，以出租所得還貸，余款再做其他投資，使資金靈活運用；

3.信貸支持。銀行作為按揭權人，是商品房按揭法律關系的主體，將著重審查購房者、開發(fā)商的資信，保險性較高。

按揭貸款購房適合大部分中低層收入的居民，或需要資金周轉(zhuǎn)，不愿一次性支付房款的購房者，現(xiàn)已成為我國居民購房的首選方式。

與銀行商業(yè)信貸比較，住房公積金貸款的特點為：

1.低存低貸。存款、貸款利率都低于商業(yè)銀行對應利率，但其利差呈現(xiàn)逐漸縮小的趨勢。

2.覆蓋面不足。合作樓盤有限，納入住房公積金體系且形成足夠購買力的居民占比剛性需求者不多。

3.專業(yè)性管理、市場化運作不足，透明度較低。公積金長期貶值，在部分地區(qū)申請周期較長，結果不確定，制度、機制、人才尚在建設和完善中。

由此可見，住房公積金貸款能夠支持住房需求，卻難以成為我國居民購房的首選方式。

因此，本文從金融專業(yè)性和市場化運行的角度出發(fā)，主要研究商業(yè)銀行信貸資金對住房價格的影響和作用。

二、建立新增住房價格影響因素回歸模型

（一）學者研究及本文假設

許多學者研究認為，商業(yè)銀行住房貸款對新增住房價格有影響，但影響是否顯著，影響方向如何，卻因立論側重點不同而不同。部分學者認為利率不能顯著影響房價（K·W·Chau，2003，理查德·M·貝茲、塞拉斯·J·埃利，2008，郭娜、翟光宇，2011，），部分學者認為利率是影響房價的顯著因素（崔新明，2003，尚梅，2004，皮舜、武康平，2006，羅國兵，2007，彭建林，2009，孔行、劉國志，2010，張濤、龔六堂、卜永祥，2011），但影響方式為正相關、負相關或相互作用，影響周期為長期或短期，眾說不一。

筆者認為，前人研究有眾多可取之處，但多數(shù)研究偏重理論，沒有考慮銀行信貸博弈的核心要素：如議價能力、約束條款、操作時效等等，進而無法顯現(xiàn)對現(xiàn)實的指導作用。因此本文將從信貸博弈的現(xiàn)實要素出發(fā)，研究商業(yè)銀行住房貸款對新增房價的影響作用。

假設為完全市場環(huán)境，則住房價格能夠代表市場的供給與需求平衡點。銀行信貸既能夠支持新增住房市場的供給者，即借款主體為新樓盤開發(fā)商，又能夠支持新增住房市場的需求者，即借款主體為新增住房購買者（主要為剛性需求者，即首套房購買者）。則對于購買者主要為新增住房購買者的新樓盤開發(fā)商，供給者和需求者都是符合一般商業(yè)銀行住房信貸準入條件的合規(guī)借款人，在此假設下研究住房貸款利率對新增住房價格的影響，既有普遍操作指導作用，又有重大民生惠及意義。

因此，根據(jù)經(jīng)濟環(huán)境、供給、需求三類影響因素，建立回歸模型，分析商業(yè)銀行貸款利率對新增住房價格的影響。

（二）數(shù)據(jù)選擇及處理

1.數(shù)據(jù)選擇

選取1999年至2011年的全國月度、季度、年度數(shù)據(jù)。

被解釋變量為新增住房價格p，以住宅銷售收入除以住宅銷售面積得到。

解釋變量中，環(huán)境因素為銀行商業(yè)信貸利率i和GDP（環(huán)境因素既影響供給又影響需求），供給因素為住宅投資總額iv，需求因素為人均可支配收入y。

數(shù)據(jù)的選取即考慮到了主要影響住房價格的核心因素，又規(guī)避了供給、需求互為內(nèi)生變量的遺留變量偏差等問題。數(shù)據(jù)來源為中宏數(shù)據(jù)庫，中國人民銀行貨幣政策司等。

2.數(shù)據(jù)處理

選用季度數(shù)據(jù)，對非季度數(shù)據(jù)進行加權平均、平滑平均等季度化處理。

（1）利率選擇

銀行信貸即可以支持住房的供給者開發(fā)商（以房地產(chǎn)開發(fā)貸款為主），也可以支持住房的需求者購房者（以個人住房商業(yè)貸款（含按揭）為主）。現(xiàn)實行業(yè)慣例中，這兩種貸款授信期限一般都在5年以上，利率都在基準或小范圍上浮，特別是按揭貸款利率以根據(jù)政策導向下浮為主。因此本文選取市場競爭平衡后，行業(yè)廣泛應用的長期商業(yè)銀行貸款利率，并按季度實際執(zhí)行天數(shù)進行加權平均。

（2）消漲處理

首先，以1998年為基期，將1999年至2011年的月度CPI季度化。

其次，對所有以價格表示的因素做消漲處理，得出各價格類要素的實際值（實際新增住房價格、實際人均可支配收入、實際GDP，實際利率等）。

（3）季節(jié)調(diào)整。經(jīng)過消漲處理的實際數(shù)據(jù)中，具有明顯的季節(jié)趨勢，通過Census-X12法進行了季度調(diào)整。

（4）變量平穩(wěn)化。對季度調(diào)整后的各項數(shù)據(jù)進行單位根檢驗，對各項數(shù)據(jù)進行差分，分別得到p1、iv1、y1、gdp1、i1。

其中實際新增住宅價格p_sa、實際住宅投資總額iv_sa需二次差分后方平穩(wěn)，實際人均可支配收入y_sa、實際gdp_sa、實際利率i_sa需一次差分后方平穩(wěn)。

經(jīng)過上述處理的數(shù)據(jù)，可建立結果值得信任的回歸模型。

（三）模型建立及分析

2.回歸結果分析

當置信系數(shù)為0.05時，顯著影響本季度房價的因素為：

（2）上一季度和上一年度（前第四季度）的實際利率I1（-1）、I1（-4）。上一季度的利率影響為正，上一年度的利率影響為負，決定性因素為借款主體不同。

首先，當借款主體為房地產(chǎn)開發(fā)商時，商業(yè)銀行貸款利率對房價的影響表現(xiàn)在供給上，作用顯著，方向為正，影響周期來自上一季度。原因是基準利率調(diào)整后，首當其沖影響正處在申請貸款核心環(huán)節(jié)、難以抽身而退的房地產(chǎn)開發(fā)公司，影響其資金成本，其為保持利潤，將成本轉(zhuǎn)嫁，從而影響房價。

詳細來講，銀行是高風險行業(yè)，為保證信貸資金安全，按照國家法律法規(guī)規(guī)定，必須經(jīng)歷申請、調(diào)查、審查、審批、放款等核心環(huán)節(jié)，方能取得借款資金。一般房地產(chǎn)開發(fā)貸款金額巨大，情況復雜，授信全流程平均耗時約3個月，如中途遇基準利率調(diào)高，則會增加資金價格成本。因房地產(chǎn)行業(yè)資金來源3：3：3的慣例，普遍資金鏈緊張，且前期申貸的沉默成本逐漸累積，因此即使利率調(diào)高，成本增加，房地產(chǎn)開發(fā)商也不會因此而結束申貸，但極有可能通過增高房價，來轉(zhuǎn)嫁成本，保持利潤。因此在一個季度的影響期內(nèi)，貸款利率對房價作用顯著，而且方向為正。

同一市場上，當借款主體為購房者時，商業(yè)銀行貸款利率對房價的影響表現(xiàn)在需求上，作用顯著，方向為負，影響周期來自上一年度（前第四季度）。原因來自兩個方面：

第一，基準利率調(diào)整后，按行業(yè)慣例和合同約定，購房者已有的按揭貸款利率會自動調(diào)整，但一般在次年執(zhí)行，因此對購房者成本的影響會滯后一年。如利率上調(diào)，增加購房者未來資金成本，有能力的理性消費者會選擇提前還本，銀行對住房需求的支持長期作用有部分會突然縮短甚至消失。因此在一個年度的影響期內(nèi)，貸款利率對房價作用部分顯著，而且方向為負。

第二，基準利率調(diào)整后，會影響有購買計劃和部分購買能力的潛在購房者的心理預期及行動時點。他們通過對金融市場的判斷，決定是否要提前或推后履行計劃。如基準利率上調(diào)，一方面可能的信貸資金成本會增加，另一方面房價可能會上漲，不僅影響是否立即借貸的決定，更會影響是否立即買房的決定，因此可能會暫停購買計劃、延遲消費，如基準利率下調(diào)，則可能加速潛在購房者買房的決心和行動。本文模型是針對新增住房價格、首套房貸款利率，則潛在剛性需求能否形成有效購買力，貸款利率是極其關鍵的敏感性因素。因此在一個年度的影響期內(nèi)，貸款利率對房價作用部分顯著，而且方向為負。

3.該模型的不足

由于模型設置、數(shù)據(jù)選取、研究能力等原因，該模型使用范圍有限，最大的不足在于假設比較封閉。

（1）假設資金來源單一，不符合現(xiàn)實。對于開發(fā)商和購房者同時作為銀行借款人的情形下，本模型更為有效，但目前的金融市場蓬勃發(fā)展，銀行信貸已不再是單一的資金來源。本模型未考慮其他市場資金對新增住房價格的影響，從而可能夸大銀行貸款利率的影響作用。

（2）假設新增住房即為剛需或首套房，不符合現(xiàn)實。未考慮投資對房價的影響。在某些時期，投資動機對房地產(chǎn)市場的影響可能更大。

另外，因我國房地產(chǎn)市場化改革僅僅14年，經(jīng)歷了萌芽到探索，這一段時期的數(shù)據(jù)可能并未常態(tài)化、平穩(wěn)化，即使經(jīng)過處理，但這46期的數(shù)據(jù)本身能否形成規(guī)律以供研究，尚需更多時日檢驗。而中國市場的復雜性，很多重要的因素無法量化，也會對研究結果準確性造成影響。

三、研究結論及民生建議

（一）商業(yè)銀行貸款利率對新增住房價格影響的顯著，且根據(jù)影響周期不同而呈現(xiàn)不同方向，決定性因素為借款人不同

在0.05的置信系數(shù)下，當借款主體為房地產(chǎn)開發(fā)商時，商業(yè)銀行貸款利率對房價的影響表現(xiàn)在供給上，作用顯著，方向為正，影響周期來自上一季度；當借款主體為購房者時，商業(yè)銀行貸款利率對房價的影響表現(xiàn)在需求上，作用顯著，方向為負，影響周期來自上一年度（前第四季度）。

（二）建議提高政策性結構供給

2010年以來，國務院出臺了一系列惠及民生、抑制房價過快上漲的政策，如“新國十條”、“房產(chǎn)稅試點”、“央企推出樓市”、“囤地收回”、“保障房項目”等，效果在震蕩中逐步體現(xiàn)。長期來看，中國的房價泡沫會被全國性市場消化，呈現(xiàn)與經(jīng)濟環(huán)境適應的平穩(wěn)增長，不會出現(xiàn)類似日本、美國的房地產(chǎn)資金鏈斷裂、金融體系崩潰，進而實體經(jīng)濟衰退的極端情況。

因此建議，可繼續(xù)參考成功經(jīng)驗，如香港的增加廉租房、經(jīng)濟適用房的面積控制、控制房屋空置率、提高住宅使用率、打擊炒房等，以實現(xiàn)“住有所居”的目標。

四、結語

中國的金融體系真正建立僅20余年。住宅市場化運行也不足15年，許多路徑尚在探索當中，即使步履蹣跚，道路曲折，我們也應充滿希望。促進社會發(fā)展，惠及民生落地，是金融存在的本質(zhì)，亦是金融從業(yè)者的光榮職責。

在此特別感謝成都農(nóng)商銀行關心和支持我的各級領導，是你們教我關注社會進步、企業(yè)發(fā)展的同時，肩負起金融人的社會責任；感謝我的母校對外經(jīng)濟貿(mào)易大學，感謝我的老師們；感謝我的家人、朋友和對手，感謝自己的努力和堅持。

注釋：

①實際執(zhí)行天數(shù)：無政策優(yōu)惠時，計算以基準利率執(zhí)行天數(shù)，有政策優(yōu)惠時，計算下浮后基準利率執(zhí)行天數(shù).

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第8篇：住房貸款論文范文

論文摘要：近1o年來，我國個人購房熱情高漲，住房貸款需求也飛速增長，個人住房貸款規(guī)模年均增長率近 30％。由于期限長、流動性差，個人住房貸款的大量出現(xiàn)必將增大商業(yè) 銀行 資產(chǎn) 負債 管理 的風險，住房抵押貸款證券化已勢在必行。雖然

一、 我國發(fā)展個人住房抵押貸款證券化的意義

20世紀 70年代興起的資產(chǎn)證券化(asset securitization)被稱為是近 30年來世界 金融 領域最重大、發(fā)展最迅速的 金融創(chuàng)新 和金融工具。資產(chǎn)證券化所證券化的不是資產(chǎn)本身，而是資產(chǎn)所產(chǎn)生的可預見的現(xiàn)金流。簡單說，資產(chǎn)證券化就是將一種預見的現(xiàn)金流為支持而發(fā)行證券，在資本市場進行 融資 的一個過程。對發(fā)放抵押貸款的銀行來說，資產(chǎn)的收益源于抵押貸款的本息。這種收益要在較長時間內(nèi)才能實現(xiàn)，而用于發(fā)放貸款的資金大多來自期限相對較短的存款，于是產(chǎn)生矛盾 ，使銀行面臨資產(chǎn)流動性風險、利率變動風險等系統(tǒng)風險。解決這些風險的有效方法是通過證券化將這些期限較長，流動性較低的抵押貸款進行證券化，盡快地收回貸款資金，提高資產(chǎn)流動性，把風險轉(zhuǎn)讓給其他人，但同時也必須把一部分收益權讓渡給參與證券化的其他機構與個人。現(xiàn)階段在我國開展抵押貸款證券化，有以下重要意義。

(一)有利于改善商業(yè)銀行的經(jīng)營管理

1．利用證券化技術，商業(yè)銀行能增強競爭力，增加 投資 收益。由于資產(chǎn)證券化是一種表外融資方式， 金融機構 將非流動性資產(chǎn)證券化等于增加了一條重要的資金來源，商業(yè)銀行擴展資產(chǎn)業(yè)務的能力大大增強、在同業(yè)競爭中會處于有利的地位。同時，住房抵押貸款變現(xiàn)后銀行可以擴大貸款規(guī)模，增加投資收益。

2．利用證券化技術，有利于商業(yè)銀行資產(chǎn)負債的合理搭配。證券化過程中在安排抵押支持證券的期限、利率、發(fā)行時間等方面都相當靈活，金融機構可以在適當?shù)臅r機選擇將抵押貸款證券化，使自身的資產(chǎn)業(yè)務與負債業(yè)務完美地匹配起來。

3．商業(yè)銀行能降低和分散風險。住房抵押貸款經(jīng)過證券化處理后，發(fā)行的證券可以在證券二級市場上流通轉(zhuǎn)讓，使得住房抵押貸款所面臨的各種風險可以通過證券市場分散給眾多的投資者。

(二)有利于促進資本市場健康發(fā)展

1．發(fā)展證券化融資，有利于融資工具的多樣化。資產(chǎn)證券化靠信用增級吸引投資者，與傳統(tǒng)融資方式大不相同，它會增加我國資本市場上融資工具的可選擇性。

2．有利于 投資 渠道多樣化，提高全 社會 的資金使用效率。據(jù) 統(tǒng)計 ，2006年，我國國內(nèi) 保險 費收人為5 641．4億元①，社會保障基金(養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷和生育保險基金)收入8 517億元⑦。2006年末，全國住房公積金繳存總額已達 12687．37億元③，這些資金和基金的共同特征是來源穩(wěn)定，來源與支出的間隔期長，但目前主要集中于 銀行 存款和購買 國債 ，投資渠道缺乏，資金運用效率很低。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，至 2007年末，我國城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額達到17．2534萬億元④。由于缺乏個人合適的投資工具，居民存款利率彈性低。發(fā)行住房抵押貸款 證券 有利于拓寬它們的投資渠道。抵押支持證券相對于銀行存款來說，投資收益高，相對于股票來說，投資風險小，十分適合中國的投資者，抵押支持證券還能減輕商業(yè)銀行所承受的壓力，促使資本 市場 上的投機行為向投資行轉(zhuǎn)化，提高全社會的資金使用效率。

3．發(fā)展證券化 融資 ，能促進資本市場的現(xiàn)代化和與國際資本市場接軌。資產(chǎn)證券化要求有一個完備、規(guī)范的制度 環(huán)境 ，包括稅務制度、財會制度、信用評級制度、 金融 擔保制度等，資產(chǎn)證券化還要求有一批高素質(zhì)的金融專業(yè)人才。所以推行證券化，有利于促進資本市場的現(xiàn)代化。我國是一個資金短缺的國家，努力提高抵押支持證券的信用級別，在國外資本市場上吸引投資是發(fā)展證券化融資的主要目的之一。而且在證券化過程中，與國外的評級公司、擔保公司都會開展合作，所有這些都將把我國的資本市場與國際市場緊密地聯(lián)系起來。

(三)有利于我國住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

1．銀行貸款積極性提高，購房首付率降低 ，刺激對住宅的有效需求。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2003年末，全國人均居住面積在 10平方米以下的家庭還有 257．5836萬戶①，說明我國住宅市場潛力巨大。但由于我國城鎮(zhèn)居民收入較低，房價收入比大大高于國際合理的房價收入比，在目前購房首付率較高的情況下，很難形成有效需求。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的資料表明截至 2006年 6月末 ，我國商品房空置面積 1．2l億平方米，同比增長 17．2％。其中，空置商品住宅6 715萬平方米，增長14．1％⑦，遠超過空置率警戒線。本文前面已經(jīng)分析，商業(yè)銀行通過發(fā)行住房抵押貸款證券，可以有效地降低和分散各種系統(tǒng)性風險，這樣商業(yè)銀行貸款積極性提高，購房首付率降低，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2．為住房建設項 目利用外資開辟新途徑。隨著證券化業(yè)務的發(fā)展，將逐步由國內(nèi)資本市場走向國際資本市場 ，通過在國際市場發(fā)行住房抵押貸款證券 ，我國住房建設項 目可以進入國際市場直接融資，使住房建設項目擁有更多的資金來源，在更大的范圍內(nèi)選擇最為有利的融資條件。

二、我國開展個人住房抵押貸款證券化的可行性分析

雖然中國建設銀行的“建元 2005—1個人住房抵押貸款證券化信托優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券”公開發(fā)行，沒達到市場樂觀人士所預期的“火爆”狀態(tài)，但隨著人們對抵押貸款證券化認識的加深和客觀條件的成熟，相信在中國也將日益顯示出其價值所在，并將具備廣泛的應用前景。

(一)個人住房抵押貸款符合證券化資產(chǎn)的要求。并非所有的資產(chǎn)都適宜證券化，其中最基本的要求便是證券化的資產(chǎn)能在未來產(chǎn)生可預測的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，即證券化的資產(chǎn)對投資者要有吸引力。投資者在決定是否購買抵押支持證券時，主要依據(jù)的是這些資產(chǎn)的質(zhì)量、未來現(xiàn)金收入流的可靠性和穩(wěn)定性。居民住宅貸款的風險相對較小、收入相對穩(wěn)定并且可預測性較高。所以。以個人住房抵押貸款證券化為突破口是十分合適的。

(二)居民個人收入水平的提高和金融意識的增強為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了物質(zhì)條件。一方面居民儲蓄業(yè)務總量相當可觀，龐大的居民儲蓄資金為個人住房抵押貸款證券化的推行提供了充足的資金來源。另外，抵押支持證券的信用級別高(一般為aaa或aa級)，風險較小，收益率略高于國債，因此，居民樂意購買。另一方面 ，居民的金融意識在不斷增強 ，消費 心理 日趨健康，對這一新的投資工具能很快予以接受。

(三)我國 證券 市場 已初具規(guī)模。形成了以眾多 證券公司 參與支持的證券發(fā)行市場，以及上海、深圳兩地證券交易所，staq系統(tǒng)和 net系統(tǒng)等為代表的場外交易。在滬、深兩證券交易所上市的交易品種包括股票、 國債 、基金券、可轉(zhuǎn)換債券等。抵押支持證券發(fā)行以后完全可以在這兩個證券市場上市流通。

(四)我國已有相當數(shù)量的機構 投資 者。隨著養(yǎng)老、醫(yī)療等 社會 保障基金制度的深入展開，將會有越來越多的社會保障基金。這些社會保障基金積聚了大量的資金，必然要到證券市場上尋求出路 ，社會保障基金的本質(zhì)特征決定它不可能追求短期高風險的投資機會 ，只能把資金投入到風險低 、收益穩(wěn)定 、期限長的投資品種上。抵押支持證券都是長達數(shù)十年的證券，又有政府信用的擔保，風險較小，收益比較穩(wěn)定，恰能滿足這些機構投資者的投資需求。同時，也為支持證券的發(fā)行提供了穩(wěn)定和長期的資金來源。

(五)我國個人住房抵押貸款狀況達到資產(chǎn)證券化的規(guī)模要求。根據(jù)分析，抵押支持證券的發(fā)起、包裝和承銷必須達到一定的規(guī)模才能實現(xiàn)其 經(jīng)濟 利益，抵押支持證券的初始發(fā)行必須在 2—3億元范圍內(nèi)。1992年，中國建設 銀行 發(fā)放了我國第一筆個人住房抵押貸款。從此，個人住房抵押貸款逐漸成為人們購房 融資 的主要方式，其規(guī)?？焖贁U大。據(jù)人民銀行 統(tǒng)計 ，至 2007年 6月末，全國商業(yè)性個人住房貸款達到25720億元③。這顯然達到了資產(chǎn)證券化對個人住房抵押貸款規(guī)模的要求。

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① 數(shù)據(jù)來源：國際金融報，2004年 9月9日。

第9篇：住房貸款論文范文

    國際公認只有居民家庭的年收入與房價之比為1：6左右時，住房的有效需求才能形成。但在我國，兩者之比大約為1：20甚至1：30，普通工薪階層僅依靠儲蓄，只能望樓興嘆。抵押貸款這一被譽為十九世紀房地產(chǎn)金融中的蒸汽機，在當今世界上也越來越成為發(fā)展中國家推動本國房地產(chǎn)金融發(fā)展所備受關注和歡迎的工具。目前，我國的不少城市都開辦了住房按揭業(yè)務隨著業(yè)務量和影響面的擴大，"按揭" 在實踐中亦暴露出不少法律問題，且與西方發(fā)達國家相比，我國按揭仍存在不足之處。本文將著重論述保險業(yè)介入我國按揭及抵押債權證券化的可能性。

    一、按揭

    （一）按揭的起源及定義

    所謂"按揭"，譯為英文即mortgage.在現(xiàn)代英美等國，mortgage通常在兩種意義上使用：第一，泛指各種類型的物的擔保，從這一意義上來看，質(zhì)押、留置、財產(chǎn)負擔以及按揭擔保皆屬mortgage的范圍。第二，作為物的擔保的一種類型，而與質(zhì)押、留置、財產(chǎn)負擔等物的擔保形式相并列，它是指通過設定人對與特定財產(chǎn)有關的權利的移轉(zhuǎn)，而擔保特定債權的擔保形式。本文討論的mortgage是指后一種意義上的Mortgage.亦有學者認為，"按揭 "一詞是從我國香港傳至大陸的，它是英語中"mortgage"的廣東話諧音。筆者較傾向于第二種觀點。

    對按揭的定義，多見學理解釋。近代意義上的按揭，在英美法中主要是指房地產(chǎn)等的不動產(chǎn)抵押。美國傳統(tǒng)詞典解釋為“抵押給予債權人臨時的、有條件的財產(chǎn)抵押，以此作為履行責任或償還債務的保證”。

    香港李宗鍔法官在《香港房地產(chǎn)法》（注一）中指出，"按揭（mortgage）是屬主、業(yè)主或歸屬主將其物業(yè)轉(zhuǎn)讓予按揭受益人作為還款保證的法律行為效果，經(jīng)過這樣的轉(zhuǎn)讓，按揭受益人成為屬主、業(yè)主或歸屬主。還款后，按揭受益人將屬主權、業(yè)主權或歸屬主權轉(zhuǎn)讓予原按揭人".李曙峰亦在《抵押與擔保》（三聯(lián)書店（香港）有限公司出版）一書中指出，"根據(jù)1899年Santley. V. Wilde一案，簡單說，按揭 （mortgage） 就是轉(zhuǎn)讓物業(yè)權益保證償還債務。房地產(chǎn)按揭就是房地產(chǎn)按揭人把其對房地產(chǎn)的業(yè)權轉(zhuǎn)讓（convey）給債權人，以作為償還債務或履行責任的保證，一旦所保證的債務或責任得到償還或解除后，債權人應把房地產(chǎn)的一切權益再轉(zhuǎn)讓給按揭人。"

    中國大陸的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的購房人將其與房產(chǎn)商之房地產(chǎn)買賣合同項下的所有權益抵押于按揭銀行，或?qū)⑵湟蚺c房產(chǎn)商之買賣合同而取得的房地產(chǎn)抵押于按揭銀行，按揭銀行將一定數(shù)額的款項貸給購房人并以購房人名義將款項交由房產(chǎn)商所有的行為之總稱。中國大陸的按揭，必須有銀行介入，并且按揭銀行介入的目的是為了促進房地產(chǎn)交易的完成。（注二）

    （二）中國大陸按揭的法律特征及涉及法律關系

    現(xiàn)階段，中國大陸的按揭所涉及的法律關系一般有四個，即：

    1、按揭人（購房人）因購房和房產(chǎn)商產(chǎn)生的房屋買賣關系；

    2、按揭人因支付購房款向銀行貸款而產(chǎn)生的借貸關系；

    3、按揭人（抵押人）將所購房屋作為按約向銀行（抵押權人）償還貸款本息的擔保所產(chǎn)生的抵押關系；

    4、房產(chǎn)商為保證按揭人清償貸款與銀行產(chǎn)生的保證關系。

    在一些做法中，按揭法律關系并包括按揭人按銀行指定的險種向保險公司辦理保險而產(chǎn)生的保險關系，及當按揭人不能按約定向銀行償付本息，則由房產(chǎn)商按原房價的一定比例回購按揭房屋所產(chǎn)生的房屋回購關系。

    可以看出，按揭包括購房人、房產(chǎn)商及按揭銀行三方主體。按揭銀行既是借貸關系中的貸款人，又是保證關系中的被保證人。房產(chǎn)商既是按揭人的保證人，又是房屋回購關系中的回購人。

    二、住房按揭與保險

    （一）住房按揭風險分析

    按揭風險可能源于房產(chǎn)商的欺詐行為，或房產(chǎn)商經(jīng)營不善，無法按期交樓，及交樓質(zhì)量不符合《商品房買賣合同約定》導致的購買人要求解除合同，甚至購房人因失業(yè)、殘疾或主觀原因無法按期償還借款等因素。且貸款銀行多為專業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部門，其資金來源主要是儲蓄存款，基本上屬于短期資金來源，而住房按揭貸款期限一般較長，五至三十年不等，金融機構因此存在著銀行以短期資金負擔長期貸款的風險，即流動性風險。由于我國房地產(chǎn)按揭起步較晚，樓市缺乏穩(wěn)定性且抵押物評估及樓宇拍賣等方面存在不足。

    以上原因致使銀行在減少付款首期和延長貸款期限方面裹足不前，嚴重影響了購房人的積極性，不利于推動房地產(chǎn)業(yè)甚至整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。

    （二）西方保險業(yè)介入住房按揭的經(jīng)驗

    在西方發(fā)達國家，保險公司（機構）是房地產(chǎn)金融市場的一個重要主體，它包括官方的保險機構和私人的保險公司，前者實際上經(jīng)營政策性保險業(yè)務，后者則經(jīng)營商業(yè)性保險業(yè)務，它們在房地產(chǎn)保險市場上，主要開展三個方面的業(yè)務：一是為房地產(chǎn)業(yè)辦理財產(chǎn)保險；二是為抵押的房地產(chǎn)辦理抵押保險；三是為房地產(chǎn)金融機構發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險。

    美國既有官方的保險機構，也有私人保險公司，共同構成按揭保險，房地產(chǎn)保險業(yè)高度發(fā)達。作為官方的保險機構有聯(lián)邦住宅管理局和退伍軍人管理局，前者承包經(jīng)其認可的任何私人金融機構向居民發(fā)放的住宅抵押貸款，借款人出現(xiàn)違約時，由聯(lián)邦住宅管理局承擔保險責任；后者專門為退伍軍人從金融機構獲得住宅抵押貸款提供保證或保險。除此以外的其他抵押貸款，一般由私人保險公司（如美國抵押貸款公司）提供保險。

    加拿大1945年頒布了《國家住宅法案》，據(jù)此成立了加拿大抵押貸款和建房公司。該公司為官方保險機構，制定了金融機構發(fā)放住宅抵押貸款的一些具體規(guī)定，并對符合規(guī)定的住宅抵押貸款提供保險。在借款人最終無力償還的情況下，該公司負責賠償損失。

    澳大利亞根據(jù)國會通過的《住房貸款保險法》，1965年成立了住房貸款保險公司，作為購房居民在存款不足的情況下引導放款商發(fā)放住宅貸款的手段。由于有了貸款保險公司的保險，放款商就可以在沒有任何風險的情況下按照慣例的借款價值比率發(fā)放貸款。日本"人壽保險金融系統(tǒng)"作為住宅貸款擔保系統(tǒng)為住宅抵押貸款提供擔保。英國住宅抵押貸款主要由保險公司作保，通過保險公司保險的住宅抵押貸款要占所有住宅抵押貸款的80%以上。（注三）

    由于保險公司的參與介入，推進了這些國家住宅金融市場的發(fā)展，為居民住宅消費提供了政策上的便利，并鼓勵和刺激了住宅消費，促進了房地產(chǎn)住宅市場的發(fā)展。

    （三）我國房地產(chǎn)保險現(xiàn)狀及解決方案

    目前，我國房地產(chǎn)保險品種幾乎僅限于抵押住房保險，這是購房者按照貸款銀行的要求向保險公司投保的一種保險，抵押的住房在火災等自然災害或意外事故中所遭受的保險責任內(nèi)的損失由保險公司賠付，這實際是購房者花錢保障銀行的利益，公眾對這種單一品種的房地產(chǎn)保險反映冷淡，不少消費者認為住房作為一種不動產(chǎn)不可能丟失，所以，其風險很小，且銀行是受益者，要投保也該由銀行來支付保費，個人沒有投保的必要。這種由險種單一而引致對房地產(chǎn)保險的片面認識嚴重地制約了對房地產(chǎn)保險的需求。（注五）

    近期商品房按揭保證保險已逐步替代抵押住房保險，并為越來越多的銀行所接受。商品房按揭保證保險是指由保險人承擔商業(yè)信用中的信用風險的一類新型財產(chǎn)保險業(yè)務。權利人要求保險人擔保債務人或買方信用的保險屬于信用保險；被保證人根據(jù)權利人的要求，由保險人擔保被保證人信用的保險屬于保證保險。日常通稱信用保證保險。購房者只需交納少量的保費購買商品房按揭保證保險，在購房者由于自然災害、意外事故或市場風險等原因造成傷殘、疾病、失業(yè)等后果，收入流中斷不再具有償還貸款能力期間，保險公司便可代替購房者向銀行歸還這段時期的貸款本息，化解了購房者的房屋被低價拍賣的風險。一些論著因保險合同出現(xiàn)“第一受益人”字眼，將該保險歸為財產(chǎn)保險，引入《保險法》有關受益人僅限于人身保險的規(guī)定，得出《抵押住房保險合同》不符合《保險法》規(guī)定、保險公司越俎代庖的結論，此觀點有待商榷（注六）。實際上，銀行因為有了保險公司的還款保證而較大幅度地提高貸款與房價的比率，例如在美國、日本，得益于房地產(chǎn)信用保證保險，貸款與房價比率可以高達95%，這使首期付款額下降到普通居民的承受能力之內(nèi)。

    筆者認為，需要運用商業(yè)銀行法律規(guī)避型創(chuàng)新的相關理論，開發(fā)新的險種以降低銀行貸款風險，進而減少購房人首期付款及供款負擔，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。借鑒國外經(jīng)驗，可以考慮以下險種：

    1、住房抵押貸款壽險

    住房抵押貸款壽險是購房抵押貸款與人壽保險相結合的一個險種，其與住房信用保證保險密不可分、彼此互補，是ING（荷蘭國際集團）模式（個人住房融資與壽險聯(lián)合運營機制）的核心。ING模式要求購房者購買相應年期和金額的人壽保險作為貸款的抵押，在這種機制下，一方面購房者每月僅需支付貸款的利息，人壽保險期滿后其保險金恰足以清償貸款本金，經(jīng)濟負擔大為減輕；另一方面，又保障購房者因疾病或意外事故導致身故或傷殘時，其家庭其他成員可使用保險公司提供的保險金繼續(xù)按期歸還貸款，直至本息歸還完畢，確保貸款提供者的債權，不會因借款人中途遭遇不幸以至喪失還款能力而出現(xiàn)貸款無法收回構成風險。且由于保險公司介入，ING模式不要求第三方（即房地產(chǎn)開發(fā)商）作為保證人，購房者在購買失業(yè)保險及房屋損失險、醫(yī)療保險后，壽險公司的風險亦大為降低，可以看出， ING模式對于購房者、保險公司、商業(yè)銀行和房產(chǎn)商均有重要意義。

    2、房地產(chǎn)產(chǎn)權保險

    產(chǎn)權保險的標的是房地產(chǎn)產(chǎn)權，產(chǎn)權保險的保證人向購房者保證其所購房屋是完全合法的，保證其房屋無其他債務的牽連，即沒有任何別人再擁有此房屋的任何部分，對此房屋的任何部分有任何訴訟或糾紛時，房地產(chǎn)保險公司承擔一切風險。

    產(chǎn)權保險增加了房地產(chǎn)交易的可信度，具有廣闊的市場前景，在目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)育初期，產(chǎn)權保險彌補了管理、信息與法律上的不足，可起到激濁揚清、規(guī)范市場的作用。

    3、房地產(chǎn)質(zhì)量保險

    由房地產(chǎn)開發(fā)商向保險公司投保質(zhì)量險，當商品房發(fā)生承包責任內(nèi)的質(zhì)量問題，可直接由保險公司向購房者承擔賠償責任，這樣既確保了購房者的利益又可提高房產(chǎn)商的信譽，保險公司對建筑工程質(zhì)量的有力監(jiān)督也可促進住宅工程質(zhì)量的改進，保險公司本身也可借此開拓一攬子保險業(yè)務。

    4、建筑工程險

    對于樓花按揭貸款，為防止來源于房屋質(zhì)量嚴重不合格等風險，銀行可要求房產(chǎn)商投保建筑工程險。

    三、住房按揭證券化

    （一）證券及住房按揭證券化的可行性

    所謂證券，是一種記載財產(chǎn)所有權的有價的書面憑證，故而又稱為有價證券。證券發(fā)行人是債務人，在依法發(fā)行證券后必須履行其一定的義務，如定期發(fā)放股息及紅利、定期支付利息和到期償還本金等。證券持有人是債權人，持有證券這種有價的書面憑證就意味著享有處理財產(chǎn)的權利。綜合來看，證券可以看作是經(jīng)濟學意義上既具有法律屬性，又具有在市場上進行轉(zhuǎn)讓并要求獲得相關的權益回報等特性，它反映了一定的經(jīng)濟關系中人們對債務和財產(chǎn)的權屬關系。（注四）

    一種資產(chǎn)是否能夠證券化，主要取決于證券化的成本與收益之間的關系，只有收益大于成本，才適宜證券化。而決定這種資產(chǎn)證券化成本高低的關鍵因素在于資產(chǎn)的信用、還款條件和期限的長短。住房按揭貸款以住房為抵押品，配合保險公司相應保險，其安全性較強，符合證券化資產(chǎn)必須是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的內(nèi)在要求。在美國，住房借貸抵押公司證券享有"美國政府贊助機構"所發(fā)行證券的待遇，被人們視為"美國政府機構證券"而走勢堅挺，被評為AAA級證券。兼之住房按揭貸款債權這種資產(chǎn)具備了信用特征簡單、還款條件明確、期限長、評估費用低等特點，因而其易于證券化。

    我國證券市場經(jīng)過近幾年的迅速發(fā)展，市場規(guī)模日益擴大，現(xiàn)已形成了以深圳交易所、上海交易所為核心，A股、B股、債券等的交易體系，并且培育了一批具備從事證券承銷、發(fā)行的大型證券公司和信托投資公司，這也為住房按揭貸款證券化創(chuàng)造了良好的主體條件。

    隨著市場經(jīng)濟改革的深化，我國有關證券法律體系日趨完善，《中華人民共和國人民銀行法》、《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《個人住房貸款管理辦法》、《公司法》、《證券法》、《企業(yè)債券管理條例》等法規(guī)為按揭證券化提供法律保障。另一方面，自1999年起，日本國際協(xié)力事業(yè)團（網(wǎng)址： jica.org.cn ）就住宅金融改革支援調(diào)查向我國提供技術援助，由人行及建設部協(xié)辦，該調(diào)查歷時兩年，日前的《中國住宅金融制度改革支援調(diào)查》終期報告認為，我國住宅金融制度改革應從建立住房市場階段開始，逐步進入引導住房市場階段。它建議：通過對住房公積金階段性的根本改革，形成政策性住房金融，同時，擴大商業(yè)性住宅金融與確立風險管理體制，并建立抵押與擔保制度。據(jù)此，在第六次中國住宅金融制度改革課題研討會上，中國人民銀行研究局局長謝平透露，我國住房貸款證券化的有關政策將于今年出臺，商業(yè)銀行有望在年內(nèi)發(fā)行第一批住房金融債券。（注七）

    （二）日本信托型房地產(chǎn)抵押債券證券化的操作程序

    1、 銀行和其他金融機構以及住宅貸款專業(yè)公司（以下二者統(tǒng)稱"住宅貸款債權人"）將其持有的適合于信托的住宅貸款債權匯集成一定數(shù)額后，信托給信托銀行，并同時締結信托契約。在積累債權時，對貸出時間、利率和擔保等條件類似的住宅貸款債權進行分類選擇。

    2、信托銀行根據(jù)住宅貸款債權信托契約，從住宅貸款債權人手中取得債權證書及其他有關文件，同時發(fā)給住宅貸款債權人受益權證書，以證明其擁有信托契約上的受益權。從這時起，受益權就為住宅貸款債權人所有。

    3、住宅貸款的債權人將受益權分為兩類，在信托期內(nèi)歸還本息的受益權（第一受益權），由本人作為受益人保存受益權證書；在過了信托期以后歸還本金的受益權（第二受益權），則通過將受益權證書賣給第三人的辦法流通債權以便于受益人籌措資金。把受益權一分為二是為了防止第二受益權受讓人的資金運用效率下降，避免業(yè)務復雜化，并以此提高住宅貸款債權信托的商品性。

    4、根據(jù)前述委托事項，住宅貸款債權人把債務人按約定日期支付的本息，寄給信托銀行。在一般情況下，債務人每個月都支付同等金額的利息，并償還少量本金（特別在貸款初期，在應償還的本息中利息比重較大）。受益人如通過他人接受償還的信托債權本金，則不利于資金的運用和簡化業(yè)務手續(xù)。

    5、信托銀行在托收貸款中扣除手續(xù)費、信托報酬之后，對第一受益人（住房貸款債權人）支付債務人所償還的本金和紅利后，再對第二受益人支付紅利。

    6、信托期結束后，信托銀行對第一受益人交付信托所剩的本金，并以此換取收益權證書，對第二受益人交付按時價變現(xiàn)的本金，并以此換取收益權證書。以上兩種類型的房地產(chǎn)抵押債權證券化過程，從設計發(fā)行的方式看基本上是一致的，只是信用加強的方式和交易方式有所不同，但其實質(zhì)都在使房地產(chǎn)抵押債權經(jīng)證券化后能夠流動起來，從而有力地推動了房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。

    結束語

    相信保險業(yè)介入住房按揭及按揭證券化的實現(xiàn)對于緩解我國目前住房供求矛盾、解決開發(fā)商業(yè)住宅銷售、促進房地產(chǎn)及金融（包括銀行、保險）的繁榮將起到積極的推動作用。由于保險業(yè)介入住房按揭及按揭證券化要求銀行、保險及證券行業(yè)的密切合作，可以預期，不久的將來，綜合經(jīng)營信貸、保險、證券等金融業(yè)務的金融集團亦可能應運而生，金融行業(yè)將面臨新的挑戰(zhàn)和機遇（注八）。

    注釋：

    一、《香港房地產(chǎn)法》商務印書館香港分館，1997年5月第7版

    二、《住房按揭法律問題研究》第三章第一節(jié)《中國大陸的按揭之涵義、法律特征及所涉法律關系》

    三、《銀行法律實務》法律出版社1999年6月版第26-27頁

    四《住房按揭法律問題研究》第六章第一節(jié)《證券及證券化》

    五、尹晨：“保險業(yè)能為啟動房地產(chǎn)業(yè)做些什么？”載《住宅與房地產(chǎn)》，1999年第2期

    六、貝政明《保險公司不能越俎代庖——再談抵押住房貸款保險合同》

    七、房產(chǎn)之窗新聞《謝平：住房貸款證券化政策有望年內(nèi)出臺》