商業(yè)地產(chǎn)項目研究精選(九篇)
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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)項目研究范文
【商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究報告內(nèi)容】
第一部分 項目總論
第二部分 項目建設(shè)背景、必要性、可行性
第三部分 項目產(chǎn)品市場分析
第四部分 項目產(chǎn)品規(guī)劃方案
第五部分 項目建設(shè)地與土建總規(guī)
第六部分 項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案
第七部分 項目組織和勞動定員
第八部分 項目實施進(jìn)度安排
第九部分 項目財務(wù)評價分析
第十部分 項目財務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會效益評價
第十一部分 項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控
第十二部分 項目可行性研究結(jié)論與建議
第一部分 商業(yè)地產(chǎn)項目總論
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、商業(yè)地產(chǎn)項目背景
(一)項目名稱
(二)項目的承辦單位
(三)承擔(dān)可行性研究工作的單位情況
(四)項目的主管部門
(五)項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)
(六)項目建設(shè)地點
二、項目可行性研究主要結(jié)論
在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項目的
財務(wù)效益和國民經(jīng)濟(jì)、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：
(一)項目產(chǎn)品市場前景
(二)項目原料供應(yīng)問題
(三)項目政策保障問題
(四)項目資金保障問題
(五)項目組織保障問題
(六)項目技術(shù)保障問題
(七)項目人力保障問題
(八)項目風(fēng)險控制問題
(九)項目財務(wù)效益結(jié)論
(十)項目社會效益結(jié)論
(十一)項目可行性綜合評價
三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使
審批和決策者對項目作全貌了解。
四、存在問題及建議
對可行性研究中提出的項目的主要問題進(jìn)行說明并提出解決的建議。
第二部分 商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)背景、必要性、可行性
這一部分主要應(yīng)說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。
一、商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)背景
(一)國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
(二)項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由
(三)……
二、商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)可行性
(一)經(jīng)濟(jì)可行性
(二)政策可行性
(三)技術(shù)可行性
(四)模式可行性
(五)組織和人力資源可行性
第三部分 商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
一、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場調(diào)查
(一)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國際市場調(diào)查
(二)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國內(nèi)市場調(diào)查
(三)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品價格調(diào)查
(四)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品上游原料市場調(diào)查
(五)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品下游消費市場調(diào)查
(六)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場競爭調(diào)查
二、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場預(yù)測
市場預(yù)測是市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)，利用市場調(diào)查所得到的信息資料，對本項目產(chǎn)品
未來市場需求量及相關(guān)因素進(jìn)行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場預(yù)測。在可行性研究工作報
告中，市場預(yù)測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設(shè)規(guī)模參考的重要根據(jù)。
(一)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國際市場預(yù)測
(二)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國內(nèi)市場預(yù)測
(三)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品價格預(yù)測
(四)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品上游原料市場預(yù)測
(五)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品下游消費市場預(yù)測
(六)商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展前景綜述
第四部分 商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品規(guī)劃方案
一、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案
二、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案
(一)工藝設(shè)備選型
(二)工藝說明
(三)工藝流程
三、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案
(一)營銷戰(zhàn)略規(guī)劃
(二)營銷模式
在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴(kuò)大市場份額，穩(wěn)定
銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究報告中，要對市場營銷模式進(jìn)行詳細(xì)研究。
1、投資者分成
2、企業(yè)自銷
3、國家部分收購
4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析
(三)促銷策略
……
第五部分 商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)地與土建總規(guī)
一、商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)地
(一)商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)地地理位置
(二)商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)地自然情況
(三)商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)地資源情況
(四)商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)地經(jīng)濟(jì)情況
(五)商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)地人口情況
二、商業(yè)地產(chǎn)項目土建總規(guī)
(一)項目廠址及廠房建設(shè)
1、廠址
2、廠房建設(shè)內(nèi)容
3、廠房建設(shè)造價
(二)土建總圖布置
1、平面布置。列出項目主要單項工程的名稱、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序
和布置方案。
2、豎向布置
(1)場址地形條件
(2)豎向布置方案
(3)場地標(biāo)高及土石方工程量
3、技術(shù)改造項目原有建、構(gòu)筑物利用情況
4、總平面布置圖(技術(shù)改造項目應(yīng)標(biāo)明新建和原有以及拆除的建、構(gòu)筑物的位置)
5、總平面布置主要指標(biāo)表
(三)場內(nèi)外運(yùn)輸
1、場外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式
2、場內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式
3、場內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備
(四)項目土建及配套工程
1、項目占地
2、項目土建及配套工程內(nèi)容
(五)項目土建及配套工程造價
(六)項目其他輔助工程
1、供水工程
2、供電工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 商業(yè)地產(chǎn)項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案
在項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對其進(jìn)行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護(hù)和勞動安全要有專門論述。
一、商業(yè)地產(chǎn)項目環(huán)境保護(hù)
(一)項目環(huán)境保護(hù)設(shè)計依據(jù)
(二)項目環(huán)境保護(hù)措施
(三)項目環(huán)境保護(hù)評價
二、商業(yè)地產(chǎn)項目資源利用及能耗分析
(一)項目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)
(二)項目資源利用及能耗分析
三、商業(yè)地產(chǎn)項目節(jié)能方案
(一)項目節(jié)能設(shè)計依據(jù)
(二)項目節(jié)能分析
四、商業(yè)地產(chǎn)項目消防方案
(一)項目消防設(shè)計依據(jù)
(二)項目消防措施
(三)火災(zāi)報警系統(tǒng)
(四)滅火系統(tǒng)
(五)消防知識教育
五、商業(yè)地產(chǎn)項目勞動安全衛(wèi)生方案
(一)項目勞動安全設(shè)計依據(jù)
(二)項目勞動安全保護(hù)措施
第七部分 商業(yè)地產(chǎn)項目組織和勞動定員
在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。
一、商業(yè)地產(chǎn)項目組織
(一)組織形式
(二)工作制度
二、商業(yè)地產(chǎn)項目勞動定員和人員培訓(xùn)
(一)勞動定員
(二)年總工資和職工年平均工資估算
(三)人員培訓(xùn)及費用估算
第八部分 商業(yè)地產(chǎn)項目實施進(jìn)度安排
項目實施時期的進(jìn)度安排是可行性研究報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
一、商業(yè)地產(chǎn)項目實施的各階段
(一)建立項目實施管理機(jī)構(gòu)
(二)資金籌集安排
(三)技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓
(四)勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨
(五)施工準(zhǔn)備
(六)施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備
(七)竣工驗收
二、商業(yè)地產(chǎn)項目實施進(jìn)度表
三、商業(yè)地產(chǎn)劑項目實施費用
(一)建設(shè)單位管理費
(二)生產(chǎn)籌備費
(三)生產(chǎn)職工培訓(xùn)費
(四)辦公和生活家具購置費
(五)其他應(yīng)支出的費用
第九部分 商業(yè)地產(chǎn)項目財務(wù)評價分析
一、商業(yè)地產(chǎn)項目總投資估算
圖：項目總投資估算體系
二、商業(yè)地產(chǎn)項目資金籌措
一個建設(shè)項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設(shè)項目固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算的結(jié)果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金?？尚行匝芯繄蟾嬷?，應(yīng)對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件?？尚行匝芯恐?，應(yīng)對下列內(nèi)容加以說明：
(一)資金來源
(二)項目籌資方案
三、商業(yè)地產(chǎn)項目投資使用計劃
(一)投資使用計劃
(二)借款償還計劃
四、項目財務(wù)評價說明&財務(wù)測算假定
(一)計算依據(jù)及相關(guān)說明
(二)項目測算基本設(shè)定
五、商業(yè)地產(chǎn)項目總成本費用估算
(一)直接成本
(二)工資及福利費用
(三)折舊及攤銷
(四)工資及福利費用
(五)修理費
(六)財務(wù)費用
(七)其他費用
(八)財務(wù)費用
(九)總成本費用
六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
(一)銷售收入
(二)銷售稅金及附加
(三)增值稅
(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
七、損益及利潤分配估算
八、現(xiàn)金流估算
(一)項目投資現(xiàn)金流估算
(二)項目資本金現(xiàn)金流估算
九、不確定性分析
在對建設(shè)項目進(jìn)行評價時，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息的有限性，將來
的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風(fēng)險。為避免或盡可能減少風(fēng)險，就要分析不
確定性因素對項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。
根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可
行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。
(一)盈虧平衡分析
(二)敏感性分析
第十部分 商業(yè)地產(chǎn)項目財務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會效益評價
在建設(shè)項目的技術(shù)路線確定以后，必須對不同的方案進(jìn)行財務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評價，判斷項目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設(shè)項目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報告中財務(wù)、經(jīng)濟(jì)與社會效益評價的主要內(nèi)容做一概要說明
一、財務(wù)評價
財務(wù)評價是考察項目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財務(wù)狀況，以判斷建設(shè)
項目在財務(wù)上的可行性。財務(wù)評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主的辦法進(jìn)行。并用財
務(wù)評價指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)——財務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投
資利稅率相比較，以判斷項目在財務(wù)上是否可行。
(一)財務(wù)凈現(xiàn)值
財務(wù)凈現(xiàn)值是指把項目計算期內(nèi)各年的財務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率(基準(zhǔn)
收益率)折算到建設(shè)期初(項目計算期第一年年初)的現(xiàn)值之和。財務(wù)凈現(xiàn)值是考察項目在其計
算期內(nèi)盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。
如果項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項目的盈利能力達(dá)到或超過了所要求的盈利水平，
項目財務(wù)上可行。
(二)財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)
財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年財務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)
率，也就是使項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。
財務(wù)內(nèi)部收益率是反映項目實際收益率的一個動態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。
一般情況下，財務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時，項目可行。
(三)投資回收期Pt
投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。以動態(tài)
回收期為例：
(l)計算公式
動態(tài)投資回收期的計算在實際應(yīng)用中根據(jù)項目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計算：
Pt=(累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1)+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)
正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值
(2)評價準(zhǔn)則
1)Pt≤Pc(基準(zhǔn)投資回收期)時，說明項目(或方案)能在要求的時間內(nèi)收回投資，是可
行的;
2)Pt>Pc時，則項目(或方案)不可行，應(yīng)予拒絕。
(四)項目投資收益率ROI
項目投資收益率是指項目達(dá)到設(shè)計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運(yùn)期內(nèi)年平均息稅前
利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率。總投資收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總
投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
ROI≥部門(行業(yè))平均投資利潤率(或基準(zhǔn)投資利潤率)時，項目在財務(wù)上可考慮接受。
(五)項目投資利稅率
項目投資利稅率是指項目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利
潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%
投資利稅率≥部門(行業(yè))平均投資利稅率(或基準(zhǔn)投資利稅率)時，項目在財務(wù)上可考慮
接受。
(六)項目資本金凈利潤率(ROE)
項目資本金凈利潤率是指項目達(dá)到設(shè)計能力后正常年份的年凈利潤或運(yùn)營期內(nèi)平均凈利潤
(NP)與項目資本金(EC)的比率。
項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利
能力滿足要求。
(七)項目測算核心指標(biāo)匯總表
二、國民經(jīng)濟(jì)評價
國民經(jīng)濟(jì)評價是項目經(jīng)濟(jì)評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項目國民
經(jīng)濟(jì)評價采用費用與效益分析的方法，運(yùn)用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計
算項目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評價項目在經(jīng)濟(jì)上的合理性。國民經(jīng)濟(jì)評價采用國民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析
和外匯效果分析，以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率(EIRR)作為主要的評價指標(biāo)。根據(jù)項目的具體特點和實際需要
也可計算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值(ENPV)指標(biāo)，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進(jìn)口節(jié)匯的項目，要計算經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)
值(ENPV)，經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。
三、社會效益和社會影響分析
在可行性研究中，除對以上各項指標(biāo)進(jìn)行計算和分析以外，還應(yīng)對項目的社會效益和社會影響進(jìn)
行分析，也就是對不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。
第十一部分 商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控
一、建設(shè)風(fēng)險分析及防控措施
二、法律政策風(fēng)險及防控措施
三、市場風(fēng)險及防控措施
四、籌資風(fēng)險及防控措施
五、其他相關(guān)粉線及防控措施
第十二部分 商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究結(jié)論與建議
一、結(jié)論與建議
根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評價，對建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有：
1、對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見
2、對主要的對比方案進(jìn)行說明
3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4、對應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見
5、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見
6、可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論
二、附件
凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號。
1、項目建議書(初步可行性報告)
2、項目立項批文
3、 廠址選擇報告書
4、 資源勘探報告
5、 貸款意向書
6、環(huán)境影響報告
7、 需單獨進(jìn)行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告
8、需要的市場預(yù)測報告
9、引進(jìn)技術(shù)項目的考察報告
10、 引進(jìn)外資的名類協(xié)議文件
11、其他主要對比方案說明
12、其他
三、附圖
1、 廠址地形或位置圖(設(shè)有等高線)
2、 總平面布置方案圖(設(shè)有標(biāo)高)
3、 工藝流程圖
第2篇：商業(yè)地產(chǎn)項目研究范文
一、商業(yè)地產(chǎn)概述
1.商業(yè)地產(chǎn)簡介商業(yè)地產(chǎn)就是用于商業(yè)用途的地產(chǎn)，它區(qū)別于住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)，具有其獨特的特性。它包括百貨、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑、商用公寓、寫字樓、酒店、會議等形式。商業(yè)地產(chǎn)是所有房地產(chǎn)類型里比較復(fù)雜的一種，因為它關(guān)系到地產(chǎn)、商業(yè)和投資三個方面，同時又設(shè)計到開發(fā)商、投資商和消費者，只有這幾種元素同時起作用，商業(yè)地產(chǎn)項目才有可能成功。商業(yè)地產(chǎn)項目的概念具有廣義和狹義之分；從廣義上來說，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，主要包括購物中心、沿街商鋪、寫字樓、公寓、酒店、會議中心以及各類商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)一個場所。而新俠義的商業(yè)地產(chǎn)則專指用于流通服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括批發(fā)、零售、物流、餐飲、居民服務(wù)、健身休閑娛樂服務(wù)等商業(yè)物業(yè)設(shè)置，而本文中所研究的商業(yè)地產(chǎn)主要是研究狹隘概念下的商業(yè)地產(chǎn)項目。
2.商業(yè)地產(chǎn)的特點商業(yè)地產(chǎn)的特點主要表現(xiàn)在投資大、收益期長、開發(fā)運(yùn)營復(fù)雜、規(guī)劃設(shè)計難度大、風(fēng)險高、收益性強(qiáng)等方面。商業(yè)地產(chǎn)投資大，這主要是因為商業(yè)地產(chǎn)一般都建設(shè)在城市的中心位置、人流量大的地方，只有這樣商業(yè)地產(chǎn)后期才可能盈利。但是現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的日益繁榮，土地的購置成本開始增加，而土地作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中最重要的成本，隨著土地價格的日益增長，商業(yè)地產(chǎn)的總投資也開始大幅提升。另外，商業(yè)地產(chǎn)項目的體量都比較大，尤其是購物中心，其體量至少要求在5萬方以上，因此大體量的商業(yè)地產(chǎn)項目也直接導(dǎo)致投資成本的增加。商業(yè)地產(chǎn)項目還具有收益期長的特點，對于商業(yè)地產(chǎn)而言，一般都采取出租的方式來收回成本，但是商業(yè)地產(chǎn)收益期長、見效慢，我們所熟知的一般商業(yè)地產(chǎn)項目回收期在10年左右，運(yùn)營和策劃好的商業(yè)地產(chǎn)項目回收資金在6年-8年左右，根據(jù)這些數(shù)據(jù)我們可以知曉，商業(yè)地產(chǎn)項目可謂是所有地產(chǎn)形式中最慢收回成本的項目，因此市場上我們能夠看到的有名的商業(yè)地產(chǎn)項目大多都是房地產(chǎn)大亨所建，有著專業(yè)的行業(yè)經(jīng)歷和雄厚的資金基礎(chǔ)。
商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)運(yùn)營復(fù)雜，因為商業(yè)地產(chǎn)在規(guī)劃之初就有狠多工作要做，要對項目周邊的競品項目進(jìn)行調(diào)研，同時要當(dāng)?shù)厝藗兊南M能力、消費偏好等進(jìn)行調(diào)查，只有這樣在商業(yè)地產(chǎn)項目定位的過程中才不至于過高或者過低，滿足不了消費者的需求。另外，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)過程中還要特別注意交通流線的布置、人們步行消費的動線、周邊交通的管控、是否有公交車直達(dá)、停車是否方便等，這些都是商業(yè)地產(chǎn)項目在規(guī)劃時要考慮的因素；最后，商業(yè)地產(chǎn)還需把控的是在后期運(yùn)營的過程中，商家要入駐哪些？入駐的品牌有哪些？如何配比？入駐商家的檔次是高是低等等，這些都需要商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營者提前做好規(guī)劃和籌謀。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計難度大，這是因為現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)項目競爭越來越大，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者為了后期爭取更多的消費者，因此在規(guī)劃設(shè)計的過程中開始標(biāo)新立異；另外，現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)通常都會成為一個地方的地標(biāo)，比如萬達(dá)百貨廣場、國貿(mào)360廣場等，這些都成為一個地區(qū)的標(biāo)志，萬達(dá)廣場的設(shè)計和建造，在任何一次城市都是人流量聚集的地方，這是因為它獨特的設(shè)計、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、舒適的購物環(huán)境等，但是這樣的設(shè)計構(gòu)建在無形中卻也增加了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的難度，同時導(dǎo)致開發(fā)成本的提高。商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險高，上述我們已經(jīng)說過商業(yè)地產(chǎn)投資回收慢，需要經(jīng)過大約10年的時候才能夠收回成本，但是在這個過程中，要保證消費者的到訪率、要策劃新奇新穎的活動來吸引消費者，同時要保證入駐的商家能夠有利可賺，這些都需要開發(fā)者在規(guī)劃的時候設(shè)想好；另外在這個過程中，還要考慮到我國政策的變化、宏觀經(jīng)濟(jì)的變化等帶來的變化和變故，只有將這些因素都充分考慮，才有可能運(yùn)營好商業(yè)地產(chǎn)項目。商業(yè)地產(chǎn)項目收益性強(qiáng)，雖然上述我們已經(jīng)列舉了商業(yè)地產(chǎn)項目的種種風(fēng)險，但是還是有那么多的開發(fā)者選擇投入商業(yè)地產(chǎn)項目，就是因為商業(yè)地產(chǎn)項目收益性強(qiáng)，不但能夠提升品牌的形象，同時隨著商業(yè)經(jīng)營的開展還會帶來一些其他的附加值，而收益性強(qiáng)也成為眾多開發(fā)者投身商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最主要原因。比如上海東方明珠，現(xiàn)在已經(jīng)作為上海的地標(biāo)性建筑，也成為上海的名片和標(biāo)志；雖然很多人在電視劇里能夠經(jīng)常的看到東方明珠的身影，也對它一直很熟悉，但是有機(jī)會到上海的時候，還是希望能夠到現(xiàn)場去觀看去體驗。
二、商業(yè)地產(chǎn)與中小城市投資環(huán)境的關(guān)系
1.商業(yè)地產(chǎn)提升中小城市投資環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是和中小城市投資環(huán)境息息相關(guān)的，商業(yè)地產(chǎn)前期的發(fā)展和投入離不開中小城市的投資環(huán)境，但是當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到一定階段后，又會對中小城市的發(fā)展起到一定的反哺作用，提升城市的區(qū)域競爭發(fā)展力。首先，商業(yè)地產(chǎn)作為城市空間構(gòu)成要素之一，上述我們已經(jīng)說過，開發(fā)商通常會在設(shè)計上標(biāo)新立異，會有獨特的造型和舒適的內(nèi)部環(huán)境，而在后期的發(fā)展中，這些商業(yè)地產(chǎn)項目會成為城市和區(qū)域的名片，成為該城市或者該區(qū)域的獨特標(biāo)志，對其他消費者產(chǎn)生一定的吸引力。比如上海的東方明珠、成都的萬象城城等，凡是到這些地方的人，都會抽時間去觀看游覽一番以不枉此行，因此商業(yè)地產(chǎn)項目對于吸引周邊城市的消費，提升城市的輻射能力具有相當(dāng)重要的作用。第二，商業(yè)地產(chǎn)有利于吸引中高端品牌的投資，提升城市消費能力。改革開放后我國居民的收入越來越高，消費水平和審美能力也日益提高，人們開始追求美的東西，追求品牌效應(yīng)。而良好環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)項目對于吸引中高端品牌入駐具有強(qiáng)烈的吸引力，與傳統(tǒng)商場不同的是，商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)之初便大致定位為高端品牌，旨在為高消費人群提供舒適的購物環(huán)境和購物體驗。作為中高端品牌而言，他們對購物環(huán)境、消費者能力、環(huán)境舒適度等都有較高的要求，而商業(yè)地產(chǎn)的消費環(huán)境，對消費和人氣較高的聚集能力，剛好可以滿足中高端品牌的入駐條件，而這點對于提升中小城市的投資環(huán)境也較有助益。第三，商業(yè)地產(chǎn)有利于提升城市居民生活水平，吸引高端人才。商業(yè)地產(chǎn)對于中高端品牌具有強(qiáng)烈的吸引力，而這點對于提升城市的消費能力和消費檔次具有促進(jìn)作用；另外，商業(yè)地產(chǎn)舒適的購物環(huán)境和購物體驗，使得越來越多的人選擇去購物和體驗；加之人們消費水平的提高，商業(yè)地產(chǎn)項目成為高端人才消費的必選之地，兩者相互結(jié)合相互促進(jìn)，提升中小城市的投資環(huán)境。
2.中小城市投資環(huán)境促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展城市投資環(huán)境包括自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場環(huán)境、社會環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施條件等，而這些環(huán)境共同構(gòu)成了一個有機(jī)的“生態(tài)系統(tǒng)”———城市投資環(huán)境。首先，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)的形成奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)?！皼]有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)就沒有上層建筑”，同樣沒有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)就沒有商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。我國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展始于改革開放后人們生活水平的提高，國家經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，在這個基礎(chǔ)上我國商業(yè)地產(chǎn)項目開始萌芽并快速發(fā)展，可見經(jīng)濟(jì)對于商業(yè)地產(chǎn)項目的重要性。第二，市場環(huán)境的提升，加快了我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度。改革開放后，我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，GDP快速增加，人們生活水平也得到顯著提高，在這個基礎(chǔ)上，人們消費水平和消費意識的提升使得商業(yè)地產(chǎn)項目有了發(fā)展的土壤并快速成長發(fā)展起來。另外，在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和建設(shè)的過程中，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)項目開始競爭，使得其不得不更加的用心和別出心裁，只有最具誠意的商業(yè)地產(chǎn)項目才能最終贏得消費者的青睞。第三，社會環(huán)境的變化，提升了商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)。隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，我國的人口開始不斷的向城市轉(zhuǎn)移，促進(jìn)了城市各項交易的發(fā)展。而城市居民在這個過程中，也不斷的從繁忙的日常生活中解脫出來，開始尋求更高水平的生活質(zhì)量，而商業(yè)地產(chǎn)項目作為滿足人們這種需求的綜合體項目，則應(yīng)運(yùn)而生。最后，基礎(chǔ)設(shè)施的改善，促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的合理布局。商業(yè)地產(chǎn)項目對于基礎(chǔ)設(shè)施的要求較一般商業(yè)項目高，它不僅要求水、電、氣的穩(wěn)定供應(yīng)，同時對于其他基礎(chǔ)設(shè)施的完善配備也有較高的要求，否則將直接影響到人們的購物消費體驗，影響人們對于商業(yè)地產(chǎn)項目的印象，進(jìn)而影響商業(yè)地產(chǎn)項目在區(qū)域內(nèi)的發(fā)展。但是隨著我國目前基礎(chǔ)設(shè)備的日益完善，商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)具備了在中小城市發(fā)展的條件和基礎(chǔ)，而商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展又將促進(jìn)中小地區(qū)城市建設(shè)更加完備的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
三、中小城市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境評價方法
1.投資環(huán)境評價方法投資環(huán)境是一個綜合性、包含范圍很廣的概念，前人曾經(jīng)從不同時間、空間、立場和角度探索出有效的評價方法，但是歸結(jié)起來，目前國內(nèi)外的投資環(huán)境主要有定性評價方法和定量評價方法兩種方式。其中定性評價方法包括冷熱過比較法、等級尺度法、多因素和關(guān)鍵因素評價法、道氏評估法、抽樣評價法等；定量評價法包括層析分析法、模糊綜合評判法、因子分析法和主成分分析法、灰色關(guān)聯(lián)分析法等；而其他比較具有代表性的主觀評價方法包括數(shù)據(jù)包絡(luò)分析、回歸分析模型、綜合指標(biāo)評分法、投資華景熟化度類型分析法等，這些都是中小城市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境中會用到的分析方法，方法各有不同操作方式各有利弊，但是卻都是為了在調(diào)研的過程中能夠做到客觀公正，以便于后期中小城市的投資環(huán)境和商業(yè)地產(chǎn)項目能夠形成互惠互利的關(guān)系。
2.商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境評價方法上述我們提到的是投資環(huán)境的評價方法，而商業(yè)地產(chǎn)的投資環(huán)境評價方法主要是用于區(qū)域性投資環(huán)境的研究，目前國內(nèi)外關(guān)于這方面的研究文獻(xiàn)還都比較少，主要的方法有清華大學(xué)王松濤、陳偉等使用的聚類分析法；中北大學(xué)聶振華等采用的主成分分析法；張偉采用的層析分析法等等，而如上所述，不管采用哪種分析方法，其最終的目的就是為了探討出商業(yè)地產(chǎn)與中小城市投資環(huán)境之間的關(guān)系。
四、結(jié)語
第3篇：商業(yè)地產(chǎn)項目研究范文
關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)開發(fā)周期成本控制
隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為中國經(jīng)濟(jì)增長的新亮點。近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)投資也逐漸成為房地產(chǎn)投資者關(guān)注的新方向，并將成為未來幾年內(nèi)我國房地產(chǎn)開發(fā)的新趨勢。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中進(jìn)行有效的成本控制是提高商業(yè)地產(chǎn)投資回報的關(guān)鍵。
一、商業(yè)地產(chǎn)的投資特點、運(yùn)作模式及其開發(fā)程序
商業(yè)地產(chǎn)指的是專門用于商業(yè)發(fā)展的非住宅性房地產(chǎn)，比如寫字樓、飯店、酒店、旅館、商鋪商店、購物中心、大賣場、商業(yè)街、ShoppingMALL等專屬于特定商業(yè)用途的房地產(chǎn)。
從根本上來講，商業(yè)地產(chǎn)是一個國家第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的重要反映，是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的重要體現(xiàn)，它是城市住宅結(jié)構(gòu)發(fā)展變化的結(jié)果，也是一個城市從分散、單一向集中化、現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變的重要體現(xiàn)。
(一)商業(yè)地產(chǎn)的投資特點及其運(yùn)作模式
區(qū)別于一般房地產(chǎn)的開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)有其特定的投資特點和投資環(huán)境，也有著特定的高收益、高風(fēng)險的特點。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程十分復(fù)雜，投入極為巨大，投資回收期很長，從而決定了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)具有很大的挑戰(zhàn)性。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一般有三種運(yùn)作模式：一是只租不售，其優(yōu)點是：開發(fā)商始終掌握招商的主導(dǎo)權(quán)，能提升物業(yè)的價值，能很好的進(jìn)行融資；其缺點是：完全靠租賃收入來盈利，投資回收期長，面臨的資金壓力大。二是只售不租，其優(yōu)點是：投資回收較快，風(fēng)險較??；其缺點是：開發(fā)商失去招商主導(dǎo)權(quán)，招商難度加大，不利于物業(yè)升值。三是又售又租，即部分銷售部分出租，它綜合了前兩種模式的優(yōu)點，克服了前兩種模式的缺點，是現(xiàn)在比較流行的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式。
(二)商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)程序
1、項目開發(fā)前的綜合分析和整體規(guī)劃
根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的投資特點，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前，進(jìn)行全面、細(xì)致的前期市場調(diào)研和綜合分析，并作出專業(yè)、成熟的項目開發(fā)策劃是非常必要的。任何投資都需要一個詳盡的投資策劃，作為商業(yè)地產(chǎn)投資，更需要進(jìn)行專業(yè)的投資策劃和成熟的項目策劃，并做好開發(fā)后期的營銷策劃。在進(jìn)行項目策劃中，要進(jìn)行投資環(huán)境、投資風(fēng)險以及投資效益的綜合分析，并做出準(zhǔn)確的項目目標(biāo)市場定位、項目主題概念定位、項目總體形象定位、項目開發(fā)過程綜合安排以及目標(biāo)客戶的精準(zhǔn)定位和價格定位等。
2、商業(yè)地產(chǎn)項目的營銷策劃
房地產(chǎn)投資從根本上來說是一項大型營銷活動，商業(yè)地產(chǎn)的投資更需要進(jìn)行專業(yè)的營銷策劃方能達(dá)到良好的投資回報。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的投資特點，商業(yè)地產(chǎn)的營銷策劃主要包括商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的策略、廣告宣傳策略、產(chǎn)品銷售策略、地產(chǎn)招商策略等，商業(yè)地產(chǎn)的營銷策劃是進(jìn)行地產(chǎn)投資做進(jìn)一步項目策劃的基礎(chǔ)，是制定有效地商業(yè)地產(chǎn)銷售目標(biāo)和項目開發(fā)過程安排的重要依據(jù)，也是保障商業(yè)地產(chǎn)投資項目成功的重要前提。
眾所周知：市場=人口+購買力+購買欲望，其中具有決定意義的是購買力，但只有三者結(jié)合才能構(gòu)成現(xiàn)實的市場，故無論是選址，還是定目標(biāo)客戶、規(guī)模大小、運(yùn)營模式，都須同時考慮這三個因素，缺一不可。
3、商業(yè)地產(chǎn)項目的市場定位
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最終目的是盈利，因此，精準(zhǔn)確定商業(yè)地產(chǎn)所面對的目標(biāo)客戶，并作出準(zhǔn)確的市場定位是進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重中之重。一般來講，商業(yè)地產(chǎn)所面對的客戶分兩個層次：銷售階段的商業(yè)投資經(jīng)營者；物業(yè)經(jīng)營階段的最終購買者（消費者）。
針對商業(yè)地產(chǎn)面臨客戶的具體狀況，在進(jìn)行項目投資策劃時，就要周全考慮商業(yè)投資經(jīng)營者的需求特點和最終購買者的需求特性，并分析其不同的消費心理和消費行為，為所投資的商業(yè)地產(chǎn)項目做出準(zhǔn)確的市場定位。
4、項目開發(fā)要進(jìn)行有效的資源整合
在商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，要特別注重對客觀資源的有效整合，把松散的、分離的資源經(jīng)過有效整合，使其為整個項目開發(fā)服務(wù)。通常來講，這些客觀資源都是隱性的、需要深入挖掘才能發(fā)現(xiàn)的，項目投資者要善于發(fā)現(xiàn)挖掘，并積極提煉，使之整合在一起的，最大程度的為項目開發(fā)服務(wù)。
5、項目開發(fā)要以人為本，努力挖掘人文亮點
在商業(yè)地產(chǎn)的項目開發(fā)中，項目投資者的目的都是投資回報，然而，在進(jìn)行項目操作過程中，要以人為本，注重挖掘傳統(tǒng)文化、區(qū)域特點、民族特色等文化因素，使項目投資更富有人文性，把傳統(tǒng)的空間及現(xiàn)代的文明元素相結(jié)合，建設(shè)舒適宜人、極具特色、富有人文性的現(xiàn)代商業(yè)空間，以滿足現(xiàn)代人對經(jīng)濟(jì)生活的需要。
6、商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計
經(jīng)過上述幾個方面的可行性研究分析，接下來就是進(jìn)行項目的規(guī)劃設(shè)計。工程規(guī)劃設(shè)計十分重要，有研究表明，規(guī)劃設(shè)計對工程造價的影響達(dá)75%以上。一個商業(yè)地產(chǎn)項目，經(jīng)過前期的可行性分析，就確定了業(yè)態(tài)，確定了主力店，也就明確了客戶的需求，決定了商業(yè)經(jīng)營的模式，從而最大限度地避免了規(guī)劃設(shè)計的盲目性，降低了設(shè)計圖紙翻來覆去更改的頻度，也有效地控制了項目成本和工程造價。工程規(guī)劃設(shè)計完成后，建造成本就已基本確定，要更改是很難的了。
此外，在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計中，尤其還要關(guān)注：交通體系布局要合理，人車要分流，上下要方便，卸貨區(qū)域的安排；高度、荷載要根據(jù)業(yè)態(tài)需求確定；此外，在規(guī)劃設(shè)計時還要盡可能留有余地，以供變化之需。
工程招投標(biāo)、工程施工、工程監(jiān)理、竣工驗收、交付使用、物業(yè)管理、開業(yè)經(jīng)營等等，在此不再贅述。
二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成本包括：土地征用費用、拆遷補(bǔ)償費用、前期策劃費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、工程施工費用、建筑安裝費用、公共配套設(shè)施費用、銷售費用、財務(wù)費用等等。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，進(jìn)行有效的成本控制是降低開發(fā)成本，提高開發(fā)效益的重中之重。本文從項目開發(fā)的不同階段及開發(fā)商內(nèi)部管理機(jī)制的完善兩個角度，闡述商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制措施。
(一)項目開發(fā)不同階段成本控制的措施
1、項目開發(fā)前期的成本控制
在項目開發(fā)前期，當(dāng)投資決策已然確定項目開發(fā)的地點以后，首先要做好項目的市場分析以及項目的財務(wù)評估，如項目的征地、拆遷、補(bǔ)償、安置；開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計以及建設(shè)方案的設(shè)計制定；項目投資的機(jī)會成本以及資金的籌措等。
工程規(guī)劃設(shè)計階段是商業(yè)地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。
同時，在項目開發(fā)前期，要積極做好市場調(diào)研工作，并對項目的可行性進(jìn)行系統(tǒng)的研究分析，如開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)效益測算、完整的項目投資估算等。在可行性研究報告中，應(yīng)該明確整個項目開發(fā)過程中的各項初步技術(shù)所涉及到的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，這將直接決定著整個開發(fā)項目的投資成敗。
此外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該做好開發(fā)項目的報建工作。要積極整合資源，爭取有利的規(guī)劃條件，以有效進(jìn)行成本費用的控制。項目開發(fā)前期成本的控制，關(guān)鍵在于前期費用、投資成本及投資利潤的有效估算，以做出準(zhǔn)確的項目決策，從源頭上避免決策失誤所帶來的損失，同時也要考慮到資源的充分利用，盡可能的利用有限的資源創(chuàng)造出更多的價值，以提高投資回報。
2、項目設(shè)計階段的成本控制
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目是高風(fēng)險、高挑戰(zhàn)性的投資，地產(chǎn)項目的設(shè)計階段對有效進(jìn)行成本控制也顯得格外重要。在商業(yè)地產(chǎn)項目的設(shè)計過程中，要全盤考慮項目開發(fā)的綜合因素，既不片面強(qiáng)調(diào)節(jié)約，也不能只重視采用新技術(shù)而忽視成本的控制。這就要求在設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)項目時，要通過項目設(shè)計招標(biāo)、項目施工預(yù)算、設(shè)計概算等方式，把項目的方案設(shè)計進(jìn)行優(yōu)化選擇，從各個環(huán)節(jié)降低建筑安裝費用、工程施工費用、投資企業(yè)的支出成本等，以達(dá)到有效的降低項目開發(fā)成本的目的，最終實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。
3、項目開發(fā)實施階段的成本控制
在商業(yè)地產(chǎn)的項目開發(fā)過程中，項目實施階段的成本控制是最具體、最繁雜的，也是影響項目開發(fā)成本的關(guān)鍵時期。
(二)嚴(yán)格進(jìn)行項目施工的招標(biāo)
在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)實施階段，要嚴(yán)格按照工程量的清單報價進(jìn)行招標(biāo)，不要不切實際的增加工程量或減少工程量，更不能脫離嚴(yán)格設(shè)計的工程量報價去亂招標(biāo)。
(三)加強(qiáng)施工現(xiàn)場的控制和管理
在地產(chǎn)項目的施工過程中，要嚴(yán)格執(zhí)行施工現(xiàn)場的規(guī)章制度，加強(qiáng)管理和控制，要確保盡可能地減少設(shè)計變更，切切實實的保障施工設(shè)備和建筑材料的質(zhì)量，把好價格關(guān)。這個階段的控制和管理是直接影響到項目工程質(zhì)量以及使用價值的關(guān)鍵時期，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的投資成本控制起著舉足輕重的作用。
(四)做好開發(fā)項目市場營銷環(huán)節(jié)的成本控制
商業(yè)地產(chǎn)投資的最終目的是創(chuàng)造盈利，使投資回報最大化。因此，市場營銷環(huán)節(jié)的成本控制是商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)過程的后期階段。該階段的成本控制主要包括營銷管理的費用、銷售操作費用、銷售稅金、財務(wù)費用等方面。
對于商業(yè)地產(chǎn)的銷售，為有效控制銷售成本，投資企業(yè)就要針對具體的銷售情況，做出最優(yōu)的決策以有效降低銷售階段的成本費用。一般來講，投資企業(yè)在銷售階段初期，都會制定出科學(xué)合理的投資成本目標(biāo)體系，這樣就比較明確的劃分了經(jīng)濟(jì)責(zé)任，做到各個銷售環(huán)節(jié)的權(quán)責(zé)明確，易于計算經(jīng)濟(jì)效果。
對于商業(yè)地產(chǎn)的租賃，應(yīng)該做好營銷推廣工作，充分利用企業(yè)內(nèi)外部資源，挖掘企業(yè)內(nèi)外部潛力，制定一套切實可行的租賃方案，盡力采用性價比高的營銷方式，提高營銷推廣費用的使用效果，從而，達(dá)到合理有效降低營銷環(huán)節(jié)成本的目的。
(五)商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)自身的完善對成本控制的影響
1、強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系
商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)的內(nèi)部管理是做好成本控制的基本因素，通過強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，以完善的內(nèi)部控制體系來有效推動項目成本的控制是降低項目成本的有效途徑。同時，投資企業(yè)要加強(qiáng)和完善監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各部分之間的監(jiān)督的同時，也要加大企業(yè)外部專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，加大施工管理力度，加強(qiáng)施工監(jiān)理和投資監(jiān)理等。
2、樹立成本的系統(tǒng)管理理念
商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)應(yīng)該積極樹立正確的成本系統(tǒng)管理理念，把企業(yè)的成本管理看做是一項需要徹底執(zhí)行的系統(tǒng)性工程。投資企業(yè)要樹立整體和全局觀念，切切實實的系統(tǒng)研究關(guān)于成本管理的內(nèi)容、對象、方法等各項因素。從整體來看，投資企業(yè)的成本管理涉及到企業(yè)的管理層以及企業(yè)的每一個部門、每一個員工，因此，企業(yè)所有人員都是成本控制的參與者和執(zhí)行者，每個人都應(yīng)該明確自身所負(fù)的責(zé)任，都要有成本控制的觀念，實時對整個項目的成本進(jìn)行控制。
3、注重對項目成本資料和信息的管理。
在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，所涉及的商業(yè)項目復(fù)雜多變，而且關(guān)系到許多利益主體，因此，及時將項目過程中的施工圖紙、招標(biāo)圖、招標(biāo)文件、合同文件、來往信函、指令單、報價表、水電費用、獎懲通知單等資料進(jìn)行歸檔整理，可以為整個項目的操作打下良好的資料基礎(chǔ)，為成本的控制提供有利依據(jù)。
同時，也要注重建立并完善商業(yè)地產(chǎn)投資過程中所涉及到的成本資料的電子信息管理，通過電子信息資料的管理，可以減少重復(fù)工作，提高工作效率。
三、結(jié)束語
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的特點決定了對其成本控制的特殊性。投資企業(yè)要根據(jù)自身的經(jīng)營狀況和項目的實際情況，采取適合企業(yè)自身的措施，對項目開發(fā)成本進(jìn)行控制，實現(xiàn)良好的企業(yè)效益和社會效益。
參考文獻(xiàn)：
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第4篇：商業(yè)地產(chǎn)項目研究范文
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 項目策劃
1.1房地產(chǎn)項目策劃的定義
房地產(chǎn)項目策劃是指以房地產(chǎn)項目的特定目標(biāo)為導(dǎo)向，根據(jù)全面的市場調(diào)查分析結(jié)果進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，并運(yùn)用各種策劃方法，按照一定的程序?qū)M開發(fā)的房地產(chǎn)項目進(jìn)行創(chuàng)造性規(guī)劃的活動[1]。
1.2 商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的特征及作用
1.2.1 商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的特征
商業(yè)地產(chǎn)作為我國房地產(chǎn)行業(yè)中的一個特殊行業(yè)，是將房地產(chǎn)、商業(yè)與投資三者結(jié)合起來的產(chǎn)業(yè)，它既不同于單純的商業(yè)與投資，也不是屬于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)[2]。商業(yè)地產(chǎn)的特殊性決定了商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的特征也與眾不同，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）市場導(dǎo)向性
商業(yè)地產(chǎn)項目策劃要以市場需求為導(dǎo)向，從市場需要入手，善于捕捉市場空白，致力于滿足消費者需要，根據(jù)消費者的偏好開發(fā)建造合適的商業(yè)物業(yè)。
（2）地域性
地域性是商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的主要內(nèi)容之一。在商業(yè)地產(chǎn)項目策劃過程中，我們要對開發(fā)項目的區(qū)域環(huán)境進(jìn)行調(diào)查分析，包括項目所在地的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等。同時也要對項目所在地的市場狀況進(jìn)行調(diào)查分析以及項目區(qū)位我們也要全面考慮，擬開發(fā)項目在該區(qū)位是否有發(fā)展前景。
（3）系統(tǒng)性
商業(yè)地產(chǎn)項目策劃是由多個策劃子系統(tǒng)組成，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，各個策劃子系統(tǒng)主要包括市場調(diào)研、項目定位策劃、項目方案策劃、可行性研究、營銷推廣策劃以及物業(yè)服務(wù)策劃等。各個策劃子系統(tǒng)各自具有一定的功能，他們相互聯(lián)系，共同構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)項目總體策劃。
（4）創(chuàng)新性
商業(yè)地產(chǎn)項目策劃要以創(chuàng)新為核心，要敢于追求新意，主動創(chuàng)新。要想在激烈的商業(yè)地產(chǎn)市場中立于不敗之地，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須要追求創(chuàng)新，在項目策劃中要進(jìn)行概念創(chuàng)新，主題創(chuàng)新，能夠突出商業(yè)物業(yè)的個性化，使商業(yè)產(chǎn)品具有與眾不同的形式和內(nèi)容，能夠牢牢地吸引目標(biāo)客戶。
（5）切實可行性
商業(yè)地產(chǎn)策劃要立足于實際，能夠在實際的市場環(huán)境中進(jìn)行操作，實施方法簡單易行，不能脫離客觀的市場條件，或?qū)嵤┓椒y以操作，超出了開發(fā)商的實施能力，使得策劃方案變成紙上談兵。
1.2.2商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的作用
（1）商業(yè)地產(chǎn)項目策劃能為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的決策提供依據(jù)
（2）商業(yè)地產(chǎn)項目策劃避免商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的盲目投資
（3）商業(yè)地產(chǎn)項目策劃有利于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)清市場形勢，鎖定目標(biāo)市場
（4）商業(yè)地產(chǎn)項目策劃有助于企業(yè)創(chuàng)新、增強(qiáng)企業(yè)的競爭力
1.3商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的主要內(nèi)容
1.3.1 商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的內(nèi)容
項目策劃是一項系統(tǒng)工程，是由項目多個方面的策劃共同組成的[5]。對于商業(yè)地產(chǎn)來說，項目策劃的主要內(nèi)容包括以下幾個方面：
（1）項目定位策劃
根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，對項目進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，包括項目的戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、主題、形象、功能、經(jīng)營以及目標(biāo)客戶等方面，突出項目的個性化，使項目能以與眾不同的形象進(jìn)駐市場，并被消費者接受。項目定位是否正確直接關(guān)系到項目未來的經(jīng)營狀況。
（2）項目選址策劃
項目選址策劃主要是對擬建項目的建設(shè)地點進(jìn)行選擇。商業(yè)地產(chǎn)項目選址重點考察項目是否在核心商圈內(nèi)，交通是否便利，是否在人流量多的地段，是否有充足的客源，能否為消費者提供便利的購物條件等等。
（3）項目規(guī)劃策劃
項目規(guī)劃策劃主要包括項目的整體規(guī)劃布局，項目的建筑設(shè)計以及相關(guān)的配套設(shè)施等。
（4）項目實施策劃
項目實施策劃主要是圍繞項目的既定目標(biāo)對項目實施過程中的相關(guān)工作進(jìn)行策劃，從而確保項目的順利進(jìn)行。
（5）項目融資策劃
由于融資策劃是一項技巧性很強(qiáng)的策劃工作，因此在進(jìn)行項目融資時，需要對項目進(jìn)行全面的分析，結(jié)合項目實際情況，綜合考慮各種融資方式的特點和風(fēng)險，選址最優(yōu)融資方式。
1.4當(dāng)前我國商業(yè)地產(chǎn)項目策劃存在的不足以及改進(jìn)的措施
1.4.1 我國商業(yè)地產(chǎn)項目策劃存在的不足
雖然我國商業(yè)地產(chǎn)目前處于蓬勃發(fā)展時期，國家政府也采取了相關(guān)的宏觀調(diào)控措施確保我國商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)步健康的發(fā)展，但是在實際投資建設(shè)策劃過程中依然曝露出許多不足。
1、市場調(diào)研與分析不充分
一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商出于節(jié)約成本的目的，不愿花錢和時間在市場調(diào)研與分析上，只憑主觀想法隨意做決定，直接構(gòu)思項目建設(shè)方案[3]。
2、項目定位不準(zhǔn)確
由于我國商業(yè)市場還不成熟，項目定位通常只是流于形式，通常是由個人或少數(shù)水平不高的咨詢企業(yè)來完成。
3、項目選址不正確
目前一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商忽視商業(yè)地產(chǎn)周邊環(huán)境狀況、缺乏對商鋪地理位置的考察，未能考慮城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點布局、交通條件、客流規(guī)律和競爭對手等因素，盲目進(jìn)行投資建設(shè)。
4、項目規(guī)劃不合理
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于追逐商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤，盲目進(jìn)行投資建設(shè)，往往忽視了商業(yè)地產(chǎn)項目的整體規(guī)劃布局以及項目內(nèi)部空間布局。
1.4.2 商業(yè)地產(chǎn)項目策劃改進(jìn)措施
針對目前我國商業(yè)地產(chǎn)項目策劃過程中出現(xiàn)的一些問題，我們需要采取相應(yīng)措施進(jìn)行改進(jìn)，保證我國商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)的科學(xué)性和合理性。
1、重視市場調(diào)查分析
市場調(diào)查分析是否全面關(guān)系到商業(yè)項目的定位正確與否。因此在商業(yè)地產(chǎn)策劃過程中一定要重視市場調(diào)查分析[4]。
2、抓住市場缺口，準(zhǔn)確定位
我們要善于發(fā)現(xiàn)市場隱形資源，能夠找到得到消費認(rèn)可的市場缺口，進(jìn)行準(zhǔn)確的項目定位，突出項目的個性化。
3、合理選擇項目地址
一個好的項目地址不僅能夠給企業(yè)帶來豐厚的利潤而且還能促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。在選址過程中，始終貫穿5A法則（交通便利、確認(rèn)便利、趨近便利、進(jìn)出便利、選購便利），以購物便利為主線，設(shè)身處地的找出消費者便利性需求所達(dá)到的條件和標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行項目的正確選址，滿足消費者的便利購物需求。
4、策劃方案要切實可行
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要立足市場需求，科學(xué)合理的編寫策劃方案，使得策劃方案能夠體現(xiàn)項目開發(fā)的必要性和可行性，同時也能體現(xiàn)項目規(guī)劃的合理性和多樣性。
參考文獻(xiàn)
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第5篇：商業(yè)地產(chǎn)項目研究范文
在過去的一年，《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》、宏觀“貨幣從緊”、“限價令”、“限購令”、“保障房建設(shè)”、“十二五”規(guī)劃、中央經(jīng)濟(jì)工作會議、“老房貸套上新利率”、“房產(chǎn)稅”等等一系列政策措施席卷而來，在此調(diào)控大潮中，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外爭論不休，褒貶不一，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了最嚴(yán)厲、最飽受爭議的2011調(diào)控年。
在經(jīng)過系列調(diào)控之后，房地產(chǎn)住宅市場成交量一路下行，許多房地產(chǎn)投資商開始看好商業(yè)地產(chǎn)，紛紛轉(zhuǎn)移陣地?！稗D(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)”似乎成為2011年國內(nèi)眾多一線住宅開發(fā)商的集體舞，連一貫以標(biāo)準(zhǔn)化住宅開發(fā)而著稱的地產(chǎn)龍頭萬科，也未能免俗。
2011年下半年，商業(yè)地產(chǎn)的投資優(yōu)勢從眾多投資產(chǎn)品中凸顯出來，也為不斷降溫的房地產(chǎn)市場帶來了一絲暖意。那么，商業(yè)地產(chǎn)既然再次成為開發(fā)商眼中的香餑餑，是否可以表明，在當(dāng)前形勢下，商業(yè)地產(chǎn)就是房地產(chǎn)行業(yè)的避風(fēng)港呢？龍年之際，南昌的商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)一個什么樣的態(tài)勢？2012年，南昌商業(yè)地產(chǎn)又能否出現(xiàn)“龍?zhí)ь^”？讓我們一起回顧和展望一下2011年和2012年的商業(yè)地產(chǎn)市場。
回顧2011年 商業(yè)地產(chǎn)的時代
《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告》顯示，排名前20名的開發(fā)商都進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，整個行業(yè)處于大發(fā)展和的時代。
2011年7月，萬科旗下深圳公司推出“萬科廣場”購物中心品牌、“萬科大廈”寫字樓品牌和“萬科紅”社區(qū)商業(yè)品牌三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，正式宣告萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)由虛轉(zhuǎn)實。萬科集團(tuán)總裁郁亮去年還數(shù)次公開表示，未來5年，萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例將提高到整體業(yè)務(wù)的20%。而在萬科之前，保利地產(chǎn)(600048，股吧)、中海地產(chǎn)等昔日傳統(tǒng)住宅開發(fā)商，也紛紛矚目商業(yè)地產(chǎn)，高調(diào)增持商業(yè)地產(chǎn)投資比重。
作為商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬達(dá)集團(tuán)的拳頭投資產(chǎn)品“紅谷灘萬達(dá)廣場SOHO公寓”，在去年限購令后，便以不限購、不限貸等優(yōu)勢，成為眾多投資者的投資首選。并以開盤當(dāng)天全面售罄的銷售盛況在南昌盛極一時。江西本土第一品牌開發(fā)商恒茂地產(chǎn)去年推出的城市綜合體恒茂夢時代廣場精裝SOHO，同樣一經(jīng)推出便成為了投資者的香餑餑。事實上，除了排名前20名的開發(fā)企業(yè)，其他有實力開發(fā)商也開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)。目前商業(yè)領(lǐng)域的各種業(yè)態(tài)，如百貨、購物、超市、家居、家電、餐飲等經(jīng)營者，都有直接涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。
展望2012年 商業(yè)地產(chǎn)迎來投資浪潮
對于2012年房地產(chǎn)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于國家為經(jīng)濟(jì)放緩做貢獻(xiàn)，為國家調(diào)控GDP走勢的杠桿之一。房地產(chǎn)行業(yè)2012“崩盤”之說的確有點過了，畢竟往年一個地方政府的財政收入有60%來自于房地產(chǎn)行業(yè)，政策也不會容許房地產(chǎn)行業(yè)崩盤。降，從目前市場態(tài)勢看來，可能性較大。專家預(yù)測，2012第一季度房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)深度調(diào)整，明年上半年是價格的實質(zhì)回歸，下半年是心理的合理回歸。
對于2012年商業(yè)地產(chǎn)能否延續(xù)2011年的火爆，大部分業(yè)內(nèi)人士還是很看好商業(yè)地產(chǎn)。中國指數(shù)研究院常務(wù)院長黃瑜樂觀地指出，“未來一年，商業(yè)地產(chǎn)無論企業(yè)還是個人投資，都是很好的機(jī)會。”
在住宅開發(fā)商集體轉(zhuǎn)“商”的沖動下，2012年伊始，商業(yè)地產(chǎn)逐步迎來新一輪“大干快上”的投資浪潮。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長46.3%，2011年上半年，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長18.6%，保持著快速高昂的發(fā)展勢頭。從數(shù)據(jù)上來看，當(dāng)前形成的這股商業(yè)潮流，是有根據(jù)的。
有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，全球前15名的房地產(chǎn)商大部分都擁有較多商業(yè)地產(chǎn)。多家地產(chǎn)公司持有商業(yè)物業(yè)的比例占總資產(chǎn)的60%～100%不等；香港一些房地產(chǎn)公司投資性物業(yè)的比例也達(dá)60%～85%。而我國房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)主要都是住宅開發(fā)。因此，從全球趨勢來看，商業(yè)地產(chǎn)將會被逐漸重視，更多的資金會投入到商業(yè)地產(chǎn)中。也有人預(yù)言，2012年資本流向很可能向商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)集中。
按照目前城市化的進(jìn)程，每年大約有1500萬~2500萬人進(jìn)入城市，成為新的城市人口。這些至少每年要增加商業(yè)地產(chǎn)需求1500萬到2000萬平方米，而且在不斷地推進(jìn)不斷地增加，這給商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大前景?！笆濉币?guī)劃也把擴(kuò)大內(nèi)需放在首位，就是要提高消費能力。有專家預(yù)測，中國可能在“十二五”規(guī)劃末期超越美國，成為世界第一大消費市場。
而目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的整體持有率還不足5%，離20%的期望值很遠(yuǎn)。因此，商業(yè)地產(chǎn)還有一個較大的發(fā)展空間。前文也已提到，全球前15名的房地產(chǎn)商大部分都擁有較多商業(yè)地產(chǎn)。而我國房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)主要都是住宅開發(fā)。那么，更多的資金會投入到商業(yè)地產(chǎn)顯然已是大勢所趨。
但投資者也應(yīng)該了解的一點是，雖然房地產(chǎn)市場調(diào)整對商業(yè)地產(chǎn)影響較小是一種共識，但存在的風(fēng)險不容忽視。
目前形式下，商業(yè)地產(chǎn)并不是房地產(chǎn)行業(yè)的避風(fēng)港，因此也不可能成為開發(fā)商的救命稻草。當(dāng)然，對于個人投資者而言，考慮地段好或有發(fā)展?jié)摿Φ膶懽謽腔虻蛢r商鋪勝算更大。
受樓市調(diào)控影響，目前商業(yè)地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象，使融資環(huán)境持續(xù)惡化，這對新近轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商將面臨考驗，這也意味著，眾多中國小開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)必須謹(jǐn)慎，而對一些運(yùn)作管理經(jīng)驗成熟的企業(yè)，將會迎來整合機(jī)會。（據(jù)《江南都市報》）
布局商業(yè)地產(chǎn) 房企強(qiáng)勢推進(jìn)
2011年出臺的限購令將很多投資者隔在了房地產(chǎn)市場之外。大家本以為只有一年期限的“限購”在2012年就能夠解禁，但沒想到政策延續(xù)，讓更多的投資者不得不將目光再次集中到了商業(yè)地產(chǎn)上。
商業(yè)地產(chǎn)占大型房企業(yè)績半壁江山，今年房企繼續(xù)推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項目意圖明顯，專家警示泡沫風(fēng)險。有跡象表明，2012年開發(fā)商布局商業(yè)地產(chǎn)以求助推其業(yè)績的意圖明顯。
商業(yè)地產(chǎn)為業(yè)績兜底
在住宅市場受到限購影響之際，商業(yè)地產(chǎn)為房企去年的銷售業(yè)績提供較大支撐。
目前，合景泰富宣布其投資興建的廣州首家國際高端品牌度假酒店花都合景喜來登度假酒店正式營運(yùn)，這是繼該公司在廣州開發(fā)東圃合景福朋喜來登酒店以及珠江新城W酒店之后的第三家酒店業(yè)務(wù)，顯示其不斷加速推進(jìn)酒店業(yè)務(wù)，支撐業(yè)績。
與合景泰富一樣，調(diào)控政策作用下，鑒于住宅市場疲軟，不少開發(fā)商通過投資和出售商用物業(yè)，加速資金的回籠。
越秀地產(chǎn)日前公布的2011年業(yè)績顯示，在其90億元的銷售業(yè)績中，商業(yè)地產(chǎn)超一半。而廣州保利今年銷售100億，五成貢獻(xiàn)來自商業(yè)地產(chǎn)部分。
而一直專注于住宅地產(chǎn)的萬科，去年也走起“商住二八分”的產(chǎn)品策略，即20％的開發(fā)項目是商業(yè)物業(yè)。涉足商業(yè)地產(chǎn)，成為萬科產(chǎn)品新戰(zhàn)略的重要變化。通過直接拿地、收購項目等途徑，萬科投入大約260億元開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。
再以合景泰富為例，2011年上半年，收入51.42億元，其中酒店營運(yùn)收入為約人民幣3400萬元，較上年同期增長53.8%。而2011年底，珠江新城公寓項目“天鑾”坐收21.08億元，及時為合景全年業(yè)績“兜了底”。
而保利、富力、合生、合景、珠江去年也都在商業(yè)地產(chǎn)投入相當(dāng)多的精力。
調(diào)控逼商業(yè)地產(chǎn)提速
大房企轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，并非完全是受到了政策的影響，其實早兩年已出現(xiàn)。但無可否認(rèn)的是，樓市調(diào)控使這一轉(zhuǎn)變步伐瞬間提速。
在地產(chǎn)市場疲軟的寒冬里，商業(yè)地產(chǎn)像一枝梅花“凌寒獨自開”。2011年，廣州寫字樓價格終于擺脫長年“商住倒掛”的陰影，甲級寫字樓最高報價達(dá)4萬元/。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，過去一年廣州寫字樓總的吸納量達(dá)到30.4萬平米，幾近歷史最高值。而2011年廣州甲級寫字樓租金在中心區(qū)域已經(jīng)漲至133元/，已接近2008年最高水平時的135元/。
據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2011年1-11月商業(yè)及辦公樓銷售面積和均價都呈10%以上增長。辦公樓銷售額整體增長20%，商業(yè)用房銷售額增長30%。
謹(jǐn)防滯銷風(fēng)險
“未來一年，商業(yè)地產(chǎn)無論企業(yè)還是個人投資，都是很好的機(jī)會。”中國指數(shù)研究院院長黃瑜表示。而世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松日前也認(rèn)為，2012年市場的亮點依舊在商業(yè)地產(chǎn)。
去年銷售業(yè)績得益于商業(yè)物業(yè)銷售的大幅增長，越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨日前透露，2012年，越秀仍將采用住宅和商用物業(yè)的組合拳來應(yīng)對調(diào)控，在商業(yè)地產(chǎn)上會著重打造航母型、高品質(zhì)的商業(yè)項目，今年銷售目標(biāo)還會有所增長。
而保利計劃更將商業(yè)地產(chǎn)的投資比例逐步增大到總投資的30%。按保利地產(chǎn)的“十二五”規(guī)劃，到2015年將持有的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模提升至總資產(chǎn)的10%，一年的營業(yè)收入計劃達(dá)到20億元－25億元。
有專家提醒，雖然2012年商業(yè)地產(chǎn)整體將繼續(xù)上漲，但期望短時間內(nèi)追逐超額利潤顯然不現(xiàn)實，因為商業(yè)地產(chǎn)的投資線和回報期都比較長。如果供應(yīng)量超過市場的消化能力，最直接的后果就是商業(yè)地產(chǎn)項目的滯銷和堆積，最終仍然考驗開發(fā)商的資金承受能力。
商業(yè)地產(chǎn)是不是下一個泡沫？
房企紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，是否醞釀著新一輪的泡沫？事實上，這并非杞人憂天。在中國銀監(jiān)會去年八月召開的2011年年中工作會議上，銀監(jiān)會主席劉明康公開表示，要對商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險保持“關(guān)注和警覺”。這是銀監(jiān)會首次在內(nèi)部全體會議上對商業(yè)地產(chǎn)貸款提出風(fēng)險警示。
大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林此前也曾表示，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型已經(jīng)錯過最好時期。他認(rèn)為，現(xiàn)在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商存在的問題是，以前主動轉(zhuǎn)型的好時機(jī)并沒有抓住，現(xiàn)在因為住宅受限而一哄而上被動轉(zhuǎn)型，勝算機(jī)會并不大。
住宅地產(chǎn)下滑 商業(yè)地產(chǎn)將迎來銷售春天
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月25日，我國20個一、二線城市成交量合計為137.5萬套，相比2010年全年少了23萬套。從2011年部分地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)上看，商業(yè)地產(chǎn)都占據(jù)了半壁江山。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，在全國范圍內(nèi)，2012年商業(yè)地產(chǎn)將搶占住宅地產(chǎn)的投資地位，成為很多家庭投資的首選。
從地產(chǎn)企業(yè)角度來看，很多公司在早些年就開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項目，但是都沒有太好的收益。而今天，很多公司已經(jīng)開始慶幸，當(dāng)年提前進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項目，為今天打下了良好的基礎(chǔ)。他們用"恰好牢牢把握住了機(jī)會"來描繪現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)。
收益大風(fēng)險也大 投資要慎之又慎
商業(yè)地產(chǎn)到手后，如果其項目運(yùn)作方能夠如期運(yùn)作成功，投資者僅靠租金一項，就可以得到豐厚的收益。按照頭三年"6%、7%、8%"的回報率，真可以說得上是"一個商鋪管三代人吃喝"。不過，同樣也有業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)投資必須謹(jǐn)慎又謹(jǐn)慎。它與住宅不一樣，如果一旦眼光不準(zhǔn)，或者項目運(yùn)作失敗，投資者將有可能損失慘重。
就有這樣一個例子可以給想盲目沖進(jìn)商業(yè)領(lǐng)域的投資者敲一個警鐘。位于東莞萬江的商業(yè)地產(chǎn)項目華南MALL城，即是失敗的例子。
資料顯示，華南城MALL是由北大資源集團(tuán)成員機(jī)構(gòu)東莞三元盈暉投資發(fā)展有限公司投資的全球超大型商業(yè)地產(chǎn)項目，也是中國首個集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化、運(yùn)動七大特色主題區(qū)的超大型主題式購物公園，主要面向珠三角地區(qū)市場。
據(jù)悉，華南城MALL其商業(yè)面積40多萬平方米，總投資超過了25億元。華南城MALL試圖將家具、餐飲、大型游樂、電器等眾多業(yè)態(tài)糅合在一起。
那個位置不錯，但不適合這么大的體量。所以現(xiàn)在都還沒有做起來，主要是因為規(guī)劃不合理。所以進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)還需要小心謹(jǐn)慎才可以。（據(jù)搜房網(wǎng)）
收購兼并來臨
隨著消費力提升，商業(yè)地產(chǎn)空間擁有不可限量的增長，表面看來這并沒有錯，但市場巨大不等于沒有陷阱。
當(dāng)各方在熱烈議論2012年春節(jié)期間住宅市場的慘淡行情時，很少有人注意到，商辦市場的行情更加慘淡。而至少從去年12月開始，京滬穗深四大城市寫字樓市場銷售價格出現(xiàn)了全面下跌。
“國內(nèi)許多地區(qū)的商辦市場還處于發(fā)展的初期，必將經(jīng)歷市場分化的階段。二三線城市雖然擁有更具想象的空間，但踩到地雷的概率也更高?！标柟庑聵I(yè)地產(chǎn)股份有限公司副總裁吳堯向本報記者直言，近幾年興起的這波商業(yè)地產(chǎn)投資，2012年或許會是一個“分水嶺”――這波商業(yè)地產(chǎn)的爭奪戰(zhàn)將勝負(fù)漸分，存在問題的項目會加速暴露，隨之收購兼并也將快速升溫。
不過，包括吳堯在內(nèi)的大部分受訪業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為“商辦市場目前依然值得繼續(xù)投入”。
商業(yè)地產(chǎn)頹勢初現(xiàn)？
上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，上周上海全市寫字樓成交5套、2505平米，環(huán)比前一周分別下跌90.9%和53.2%。春節(jié)期間上海商鋪、寫字樓的成交量也是深度下跌。
春節(jié)假期的特殊性和相對較短周期內(nèi)的市場成交特點，也許并不直接說明相應(yīng)市場的真正走勢。不過，結(jié)合2011年底期間更長時間段內(nèi)商辦市場的走勢卻不難發(fā)現(xiàn)，多個城市春節(jié)期間商辦成交的慘淡并非突然出現(xiàn)，而是前段行情的延續(xù)。
中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年12月，一線城市寫字樓市場供求回升，供應(yīng)量和銷售量均達(dá)到年內(nèi)的第二高位，但受價格持續(xù)高位及年底投資放緩等因素的影響，寫字樓銷售價格在當(dāng)年最后一個月全面下跌。同時，京穗深租金下調(diào)，二線城市租金則依然穩(wěn)中有升。
中原集團(tuán)研究中心經(jīng)理季峰認(rèn)為，12月價格出現(xiàn)調(diào)整主要有兩方面因素，2011年六大城市寫字樓價格全年平均漲幅超過15%，短期面臨調(diào)整壓力；臨近年關(guān)，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢并不明朗，投資者開始放緩?fù)顿Y節(jié)奏，寫字樓價格相應(yīng)高位盤整。
同時，火熱全年的商辦土地市場，降溫跡象盡顯。統(tǒng)計顯示，剛剛過去的 1月，上海成交經(jīng)營性地塊數(shù)僅6幅，其中4幅商辦用地全部以底價成交，其中3幅位于閔行莘莊、七寶商務(wù)區(qū)的樓板價均在6500元/平米左右。而2011年2月莘莊商務(wù)區(qū)內(nèi)1幅地塊成交樓板價達(dá)11129元/平米。同策咨詢研究中心分析師許之靜認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸緊縮政策，令開發(fā)商很難投入大資金購入商辦土地。
商辦開發(fā)企業(yè)的銷售策略也在悄然調(diào)整。2012年1月份上海174個在售寫字樓報價統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2012年1月31日，上海2012年1月共有27個寫字樓項目報價發(fā)生變動，報價下調(diào)的在售寫字樓項目明顯多于上漲項目。
不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，商辦市場近幾年的火爆，是否已悄然面臨高峰回落的態(tài)勢？
吳堯坦言，一些商業(yè)地產(chǎn)商日益出現(xiàn)發(fā)展的瓶頸?！疤貏e是2008年前后才開始大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，至少面臨著兩個瓶頸。首先是資本，緊縮信貸政策同樣影響到商業(yè)地產(chǎn)商；其次是人才，商業(yè)物業(yè)的迅速增加和競爭的加劇，落后的管理團(tuán)隊開始疲于應(yīng)付?！?/p>
不過吳堯認(rèn)為，市場整體依然會繼續(xù)向上，尤其是優(yōu)勢大企業(yè)，還會對商業(yè)地產(chǎn)追加投資，同時被淘汰者將加速出現(xiàn)，這是一個必然過程。
商業(yè)地產(chǎn)大戰(zhàn)2012 收購兼并來臨
高力國際華東及西南區(qū)暨中國物業(yè)投資服務(wù)董事總經(jīng)理翁琳向本報表示，整個住宅市場可能會在今年出現(xiàn)15%-20%的回落，而商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商鋪，投資回報率較高，未來將會有越來越多的投資者加大對零售物業(yè)的興趣。
高力國際最新《2011年第四季度上海零售物業(yè)市場研究報告》顯示，2011年第四季度上海投資市場表現(xiàn)十分活躍，寫字樓大宗交易頻現(xiàn)。
“大宗交易背后是商辦市場的易手，2012年開始，國內(nèi)主要市場的商辦物業(yè)換手率將明顯增加。”吳堯預(yù)測。
吳堯的這一判斷與多家國際知名房地產(chǎn)服務(wù)商的認(rèn)識一致。高緯環(huán)球中國區(qū)投資部董事葉成宇表示，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，位于核心位置的成熟有租金收入的物業(yè)是大多數(shù)投資客戶的首選，二三線城市購物中心等零售物業(yè)也將是機(jī)構(gòu)客戶密切關(guān)注的收購對象。預(yù)計2012年將是房地產(chǎn)開發(fā)商的整合年和并購年，是許多房地產(chǎn)項目公司的“2012”。
吳堯還表示，在2012年興起的這波商辦物業(yè)換手熱潮中，至少有兩個節(jié)點會出現(xiàn)接盤的主力。首先是港資及各類外資將趁機(jī)收購，加大投資；其次則是國內(nèi)各類資本通過資本創(chuàng)新進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，例如中小資本通過基金等模式參與到商業(yè)地產(chǎn)的收購中。
換手率增加的背后，是市場風(fēng)險的增加。
第6篇：商業(yè)地產(chǎn)項目研究范文
內(nèi)容摘要：在激烈的市場競爭中，如何提高商業(yè)地產(chǎn)項目的核心競爭力是一個重要問題。本文基于價值鏈理論的基本原理，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的實際情況，提出應(yīng)以開發(fā)企業(yè)為主導(dǎo)，從招商能力、項目研發(fā)能力、運(yùn)營能力、資本運(yùn)作能力和資源整合能力幾個方面打造商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 價值鏈 核心競爭力
商業(yè)地產(chǎn)是“商業(yè)房地產(chǎn)”的簡稱，是指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括餐飲、零售、健身、娛樂、休閑等用途的房地產(chǎn)，從經(jīng)營模式、用途和功能等方面區(qū)別于普通住宅、公寓、工業(yè)廠房等房地產(chǎn)形式。由于商業(yè)地產(chǎn)價值的成長性和收益的穩(wěn)定性，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱度一直不減，更多企業(yè)將會加入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的行列，市場競爭將更加激烈和殘酷。因此，研究在激烈的市場競爭中如何提高商業(yè)地產(chǎn)項目的核心競爭力，為價值鏈上的開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商、經(jīng)營者及消費者創(chuàng)造共同的價值，以實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的保值增值及利益各方的共贏極具理論意義和現(xiàn)實意義。
商業(yè)地產(chǎn)價值鏈
（一）價值鏈內(nèi)涵
價值鏈?zhǔn)菓?zhàn)略學(xué)家邁克爾•波特在《競爭優(yōu)勢》一書中提出的概念，他把企業(yè)內(nèi)、外價值增加的活動分為基本活動和支持性活動，基本活動涉及企業(yè)生產(chǎn)、銷售、進(jìn)料后勤、發(fā)貨后勤和售后服務(wù)，支持性活動涉及人事、財務(wù)、計劃、研究與開發(fā)、采購等。這些互不相同但又相互關(guān)聯(lián)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，構(gòu)成了一個創(chuàng)造價值的動態(tài)過程，即價值鏈。
在經(jīng)濟(jì)活動中價值鏈無處不在，上下游企業(yè)與企業(yè)之間存在著外部價值鏈，企業(yè)內(nèi)部各組織單元之間也構(gòu)成了企業(yè)內(nèi)部的價值鏈。價值鏈上每一項創(chuàng)造價值的活動都會對企業(yè)最終能夠?qū)崿F(xiàn)多大的價值造成影響，企業(yè)需要把各項價值活動有機(jī)地整合起來，使每個環(huán)節(jié)的價值都能得以實現(xiàn)，企業(yè)的總價值才能最終得以實現(xiàn)。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營過程中相關(guān)的價值主體比較多，本文將開發(fā)商、投資者、運(yùn)營商等五個主體界定為商業(yè)地產(chǎn)的核心利益相關(guān)者，只探討外部價值鏈環(huán)節(jié)，并著力分析外部價值主體的訴求與價值關(guān)注點，內(nèi)部價值鏈不屬于本文研究的內(nèi)容。
（二）商業(yè)地產(chǎn)價值鏈
價值創(chuàng)造的過程是一系列利益相關(guān)主體的增值活動過程，商業(yè)地產(chǎn)價值增值活動的主體主要有開發(fā)商―投資商―運(yùn)營商―經(jīng)營者―消費者等，通過協(xié)同投入資源，承擔(dān)著項目開發(fā)、資金融通、商業(yè)營運(yùn)與經(jīng)營、消費等不同職能，在開發(fā)和營運(yùn)過程中逐環(huán)節(jié)實現(xiàn)知識、資本和服務(wù)的增值，進(jìn)而形成了商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈。在這幾個主體中，開發(fā)商可能兼為投資商和運(yùn)營商，經(jīng)營者可能為多個或一個，如此則簡約優(yōu)化了主體和商業(yè)地產(chǎn)價值鏈。
具體而言，從開發(fā)商到投資者，再到經(jīng)營者與最終消費者，實現(xiàn)了資產(chǎn)和房屋物權(quán)的一步步轉(zhuǎn)移，反方向來看，在消費者得到實惠的同時，為經(jīng)營者創(chuàng)造了價值，經(jīng)營者有了營業(yè)收入則為投資者帶來了租金回報，為運(yùn)營商帶來了管理酬金，有價值的商業(yè)地產(chǎn)才值得開發(fā)投資，投資者又為開發(fā)商實現(xiàn)了開發(fā)利潤，這樣在物權(quán)轉(zhuǎn)移的過程中，也實現(xiàn)了價值的轉(zhuǎn)移，從而構(gòu)成了一條完整的商業(yè)地產(chǎn)價值鏈。因此，為實現(xiàn)項目的總體價值，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商須從總體上考慮地產(chǎn)與商業(yè)，開發(fā)與運(yùn)營各環(huán)節(jié)的價值活動，任何一個環(huán)節(jié)出了問題都會影響價值的流轉(zhuǎn)，進(jìn)而影響各方利益的實現(xiàn)。
商業(yè)地產(chǎn)包含了商業(yè)與地產(chǎn)兩大要素，商業(yè)運(yùn)營需以消費者價值為中心來進(jìn)行設(shè)計，而地產(chǎn)開發(fā)則以開發(fā)商為主導(dǎo)來得以實施，因此商業(yè)地產(chǎn)價值鏈應(yīng)從消費者價值角度出發(fā)，在分析辨別各價值環(huán)節(jié)利益訴求異同的基礎(chǔ)上，在開發(fā)商主導(dǎo)下構(gòu)建能夠讓參與各方獲益的價值創(chuàng)造和分配鏈。
1.開發(fā)商價值。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)涉及商業(yè)項目的規(guī)劃、設(shè)計、招商、銷售、建設(shè)、運(yùn)營管理等諸多價值活動，對于開發(fā)商而言，會特別關(guān)注的是開發(fā)初項目地塊的價值與項目開發(fā)后實現(xiàn)的價值，這主要受項目所在地的自然環(huán)境、建筑規(guī)劃、交通條件與人流基礎(chǔ)所影響。為了更好的實現(xiàn)開發(fā)價值，開發(fā)商會重點關(guān)注項目的售價與租金水平、租售成交比例，以及宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r及區(qū)域的市場容量等要素。
2.投資者價值。投資者在作出投資決策時希望取得的價值包括租金收益、規(guī)避風(fēng)險收益、保值增值收益與降低成本收益等，希望投資能具有低風(fēng)險、高收益、高增值預(yù)期的特點。為了更好的實現(xiàn)投資價值，投資者會重點關(guān)注投資地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況、項目的市場定位、商業(yè)運(yùn)營模式、商鋪的增值潛力等要素，選擇有價值的投資目標(biāo)進(jìn)行投資。
3.運(yùn)營商價值。為了更好地對商業(yè)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理，開發(fā)商通常會委托專業(yè)運(yùn)營管理公司進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)作，專業(yè)公司具備運(yùn)營經(jīng)驗、品牌資本、人才、供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)、招商能力等優(yōu)勢。管理公司可通過運(yùn)營和管理獲取租金收入，還可獲取市場管理費或廣告費，其會重點關(guān)注開發(fā)商、投資商的經(jīng)驗與實力，項目的商業(yè)規(guī)劃、市場經(jīng)營環(huán)境等要素。
4.經(jīng)營者價值。經(jīng)營者會參考同類地段的租金水平，并結(jié)合自己的盈利預(yù)期選擇物業(yè)所有者或與其委托的運(yùn)營商簽訂租賃合同，然后開展經(jīng)營，經(jīng)營內(nèi)容不同決策也會不同。經(jīng)營者價值取決于自身項目的盈利能力與所在商圈的發(fā)展空間，經(jīng)營者會重點關(guān)注開發(fā)商的實力、商業(yè)模式、營銷環(huán)境、商鋪位置與租金等。
5.消費者價值。消費者位于價值鏈的末端，是最終的被服務(wù)者，他們對商業(yè)地產(chǎn)項目的支持與否決定了項目的升值空間。消費者的價值來源于可支配收入的提高和消費成本的降低兩方面。在可支配收入不變的情況下消費者的價值就取決于消費成本，消費成本主要體現(xiàn)在消費的便利性和低成本性上。此外，消費者還會關(guān)注品牌、消費的休閑性、個等因素。
綜上所述，整合上述開發(fā)商、投資者、運(yùn)營商、經(jīng)營者及消費者的價值追求，才能成功開發(fā)商業(yè)項目，并最終形成項目良性運(yùn)營，各方互為依存、共同受益和諧共贏的良好局面。
核心競爭力與價值鏈
核心競爭力概念由美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈默和普拉哈拉德首先提出：“就短期而言，公司產(chǎn)品的質(zhì)量和性能決定了公司的競爭力，但長期而言起決定作用的是公司的核心競爭力”。麥肯錫公司認(rèn)為，核心競爭力是指某一組織內(nèi)部一系列互補(bǔ)的知識和技能的結(jié)合，它具有使一項或多項業(yè)務(wù)達(dá)到競爭領(lǐng)域一流水平并具有明顯優(yōu)勢的能力。事實上，在競爭環(huán)境中從根本上制約并決定企業(yè)自身生存、持續(xù)發(fā)展和擁有持久競爭優(yōu)勢的能力就是核心競爭力。
價值鏈與核心競爭力是兩個密切聯(lián)系的概念，價值鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)從研發(fā)、設(shè)計、生產(chǎn)、銷售及售后服務(wù)活動一系列參與價值分配與創(chuàng)造的全過程，而核心競爭力存在于價值活動的某一個或幾個核心環(huán)節(jié)中，是企業(yè)在這些環(huán)節(jié)優(yōu)于競爭對手的能力，它可以表現(xiàn)為研發(fā)設(shè)計能力、資本運(yùn)作能力、管理能力或營銷能力等，還可以表現(xiàn)為適應(yīng)外部環(huán)境的能力。企業(yè)可以在價值活動的各環(huán)節(jié)發(fā)揮核心競爭力，為企業(yè)贏得競爭優(yōu)勢并帶來超額利潤。價值鏈管理的本質(zhì)就是降低企業(yè)組織的經(jīng)營成本，優(yōu)化核心業(yè)務(wù)流程，提升企業(yè)的市場競爭力。
基于價值鏈理論打造商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力
結(jié)合核心競爭力的概念，本文商業(yè)地產(chǎn)項目的核心競爭力是指項目開發(fā)及運(yùn)營過程中多方面知識與技能的有機(jī)融合，是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對各種資源的整合能力，是在特定經(jīng)營環(huán)境中的競爭優(yōu)勢和能力的合力。根據(jù)對商業(yè)地產(chǎn)價值創(chuàng)造各個環(huán)節(jié)的分析，筆者認(rèn)為應(yīng)以開發(fā)企業(yè)為主導(dǎo)，以招商能力、項目研發(fā)能力、運(yùn)營能力、資本運(yùn)作能力和資源整合能力幾個方面為重點打造商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。
（一）招商能力
如何將有競爭力的商家和商品引入開發(fā)項目，是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要思考的一個重要問題，目前，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和投資速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商家(主力店和品牌）的開店計劃，很多開發(fā)商和投資者都面臨招商瓶頸和同質(zhì)化競爭的困境，如何招商就顯得特別重要。招商需要系統(tǒng)策劃，統(tǒng)籌運(yùn)作，一般在項目運(yùn)作之前，開發(fā)商應(yīng)就需要什么樣的合作伙伴、給予對方什么利益、如何才能實現(xiàn)價值最大化等問題系統(tǒng)籌劃，形成一整套方案?！爸髁Υ罴軜?gòu)，專賣成特色，常規(guī)獲利潤”是招商的基本原理，招商的第一序列是主力商家，第二序列是有特色的商家，在上述序列完成之后，其他常規(guī)店的招商問題就會迎刃而解。解決了招商問題，就為項目運(yùn)營打下了基礎(chǔ)，也為實現(xiàn)開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者的價值奠定了共同的基礎(chǔ)。
（二）項目研發(fā)設(shè)計能力
這項能力主要體現(xiàn)在開發(fā)商進(jìn)行市場調(diào)研、項目策劃、建筑與商業(yè)設(shè)計這幾個價值環(huán)節(jié)上，這幾個環(huán)節(jié)決定了項目的發(fā)展方向與運(yùn)營的成敗。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在項目開發(fā)前就應(yīng)開展與項目有關(guān)的各類商業(yè)調(diào)研，科學(xué)選址、合理定位，然后根據(jù)空間和業(yè)態(tài)組合需要進(jìn)行建筑設(shè)計，打造差異化的地產(chǎn)項目。前瞻性的做好項目研發(fā)設(shè)計，能使項目既能滿足當(dāng)前的市場需求，又符合未來市場的變化趨勢。對于消費者而言，商業(yè)環(huán)境舒適便利，項目具有良好的可接近性，消費者因此而節(jié)省的部分費用將會轉(zhuǎn)化為商品的價格和購買量，進(jìn)而間接的轉(zhuǎn)化成投資者和開發(fā)商的利潤。
（三）運(yùn)營能力
商業(yè)運(yùn)營是商業(yè)地產(chǎn)的核心內(nèi)容，也是資本產(chǎn)生回報的源泉，離開了運(yùn)營，項目的盈利就無從談起。商業(yè)運(yùn)營需要融合開發(fā)商及開發(fā)商委托的專業(yè)運(yùn)營管理者、投資者及經(jīng)營者各方的力量與智慧，在項目規(guī)劃、設(shè)計及招商的全過程中，應(yīng)以消費者價值為導(dǎo)向，考慮項目后期運(yùn)營的需要，以持續(xù)經(jīng)營的基本規(guī)律為標(biāo)準(zhǔn)，在全過程中對企業(yè)內(nèi)外資源進(jìn)行有效的整合。具體而言，項目運(yùn)營包括樹立項目品牌，適時調(diào)整租戶和運(yùn)營項目以適應(yīng)市場需求，現(xiàn)場和物業(yè)管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等內(nèi)容。正是通過商業(yè)運(yùn)營這個載體，經(jīng)營者和消費者的價值才得以實現(xiàn)，也會形成開發(fā)商、投資者、運(yùn)營商、經(jīng)營者和消費者這一共生互動價值鏈體系。
（四）資本運(yùn)作能力
從價值環(huán)節(jié)上看，不論是開發(fā)商，還是投資者與經(jīng)營者，足夠的資金實力對其都是至關(guān)重要的。由于商業(yè)項目投資巨大，投資回收期長，只有當(dāng)開發(fā)商擁有的充足資金實力與資本運(yùn)作能力時，建設(shè)與運(yùn)營才能保持較高的水準(zhǔn)，因而資本運(yùn)作能力對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言具有特別意義。發(fā)行股票與債券是資金融通的一種重要方式，但是對于大多數(shù)開發(fā)商而言，銀行融資才是最主要的方式。針對商業(yè)地產(chǎn)投資的特點，銀行等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)采取傾斜性政策，設(shè)計和推出相應(yīng)的中長期貸款品種滿足商業(yè)項目的需要。只有解決了資金的問題，才能從根本上解決商業(yè)地產(chǎn)在整體招商和運(yùn)營管理等方面的一系列問題，從而保證商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價值的最大化。
（五）資源整合能力
從商業(yè)地產(chǎn)價值鏈構(gòu)成要素來看，開發(fā)企業(yè)只是一個各類資源的整合者，消費者最終面對的其實是一個資源整合的結(jié)果。開發(fā)商作為價值鏈的主導(dǎo)者，其核心競爭力綜合表現(xiàn)在對價值鏈各環(huán)節(jié)相關(guān)資源的整合能力上，一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商如果缺乏對有關(guān)社會關(guān)系、資源與活動的重視和整合，即使由于某些因素而獲得了暫時的成功，也不能保證其項目能得以可持續(xù)發(fā)展。
結(jié)論
綜上所述，高速發(fā)展的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)有著巨大的發(fā)展空間，但是其中必然有很多項目要經(jīng)歷種種考驗，而這些考驗將伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展而長期存在，因而提高商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力就顯得十分重要與急迫。本文從五個方面提出了提高商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力的途徑，以期通過這幾方面的努力，實現(xiàn)房地產(chǎn)價值與商業(yè)價值的均衡分配，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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第7篇：商業(yè)地產(chǎn)項目研究范文
內(nèi)容摘要:商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。商業(yè)地產(chǎn)是以“商業(yè)”為核心的地產(chǎn)開發(fā)價值鏈,受商業(yè)市場影響較大。本文分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的影響因素,構(gòu)建了商業(yè)地產(chǎn)價值活動模型,并探討了商業(yè)地產(chǎn)價值鏈的相互作用關(guān)系,以期對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作與發(fā)展有所啟示。
關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn) 價值鏈 相互作用關(guān)系
商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。2009年下半年以來,全國許多城市住宅價格屢創(chuàng)新高,但商業(yè)地產(chǎn)市場卻背道而馳,在空置率居高不下的情況下,售價和租金都出現(xiàn)了較大幅度的下跌,部分城市甚至出現(xiàn)了“住商倒掛”現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)究竟是“商業(yè)”還是“地產(chǎn)”?商業(yè)地產(chǎn)的核心價值是什么?為什么商業(yè)地產(chǎn)如此脆弱?本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)就是以“商業(yè)”為核心的地產(chǎn)開發(fā)價值鏈,商業(yè)地產(chǎn)受商業(yè)市場影響較大。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的影響因素
2009年5月以來,住宅市場受中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇與一定的剛性需求影響,銷售量與價格逐步上升,但商業(yè)地產(chǎn)大部分卻慘淡運(yùn)營。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的影響因素包括以下方面:
(一)商業(yè)市場萎縮導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營受困
我國商業(yè)市場具有消費人群多而消費能力不強(qiáng)的特點,做大市場份額、拓展市場空間是商業(yè)市場發(fā)展的必然選擇。所以導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量過大―“物業(yè)規(guī)模大,坪效不高”。
受2008年下半年爆發(fā)的金融危機(jī)影響,商業(yè)市場出現(xiàn)萎縮,同時龐大非優(yōu)質(zhì)的商業(yè)建筑體招商困難。在此形勢下,主力店幾乎成了所有商業(yè)開發(fā)商的救命草。而主力店又往往由一些國內(nèi)外零售業(yè)知名企業(yè)擔(dān)當(dāng),它們在金融危機(jī)中也被波及。經(jīng)濟(jì)泡沫破滅導(dǎo)致企業(yè)為繁榮時期的過度擴(kuò)張付出慘痛代價。近期中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的《中國連鎖零售企業(yè)經(jīng)營狀況分析報告》顯示,從2008年初到2009年第一季度,中國連鎖零售行業(yè)出現(xiàn)連續(xù)5個季度的增幅下滑。其他相關(guān)數(shù)據(jù)也證實,從2008年開始受金融危機(jī)影響,國際零售巨頭經(jīng)營狀況不佳,資本擴(kuò)張能力下降,導(dǎo)致發(fā)展動力不足,商業(yè)門店拓展計劃放慢。此后,國內(nèi)外一些知名零售企業(yè)也開始調(diào)整開店計劃并進(jìn)行裁員。另外,2009年以來國內(nèi)外一些大的零售企業(yè)沒有披露新的開店動向,也開始悄悄地縮小開發(fā)規(guī)模要求,連鎖商業(yè)回歸理性,尤其在商業(yè)選址上表現(xiàn)出審慎姿態(tài)。
商業(yè)連鎖巨頭紛紛改變開店計劃影響到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。從微觀角度來看,商業(yè)零售企業(yè)的一切經(jīng)營活動都離不開市場,與其他產(chǎn)業(yè)的區(qū)位相比,其最大的特點是區(qū)位的消費指向。商業(yè)區(qū)位論的理論基礎(chǔ)是德國地理學(xué)家克里斯特勒(Christaller)“中心地理論”中適用于零售商業(yè)的部分。因此,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必須站在商業(yè)運(yùn)營的角度出發(fā),尤其在選址方面要有分析數(shù)據(jù)支持。
(二)開發(fā)商的職業(yè)素養(yǎng)影響商業(yè)地產(chǎn)價值鏈
商業(yè)地產(chǎn)究竟是一個怎樣的價值鏈呢?美國的主流商業(yè)(零售)地產(chǎn)和商業(yè)管理行業(yè),兼有零售渠道和地產(chǎn)的雙重特質(zhì),其核心就是一個把地產(chǎn)與商業(yè)有機(jī)整合的產(chǎn)業(yè)。也就是說商業(yè)地產(chǎn)=商業(yè)+地產(chǎn)?！暗禺a(chǎn)”是指各種零售、餐飲、娛樂、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)的持有形式,而“商業(yè)”就是這些地產(chǎn)所承載的各種商業(yè)零售業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)價值鏈如圖1所示。
如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商缺乏對商業(yè)流通市場的駕馭能力及行業(yè)水平,缺乏企業(yè)家的責(zé)任感與道德素養(yǎng),那么商業(yè)地產(chǎn)將會走向危險的境地,從而影響整個行業(yè)的經(jīng)濟(jì)鏈。現(xiàn)在很多商業(yè)開發(fā)商不是去考慮商業(yè)項目給后續(xù)投資經(jīng)營者帶來的價值與持久經(jīng)營能力,而是能賣則賣,能租則租,兩者不行就逃跑。商業(yè)地產(chǎn)的形成是以商業(yè)為核心的價值鏈,在這個價值鏈中每一個價值相關(guān)者都必須引起開發(fā)商的關(guān)注,如果用開發(fā)住宅的思路去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)除非在瘋狂不理性的市場背景下才能暫時得逞,但災(zāi)難始終難以避免,因為這個代價很有可能讓商業(yè)物業(yè)投資者來承受。商業(yè)物業(yè)的投資失敗將會導(dǎo)致商業(yè)市場的恐慌,僥幸的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也就只有收割型利潤了,因為價值鏈的相關(guān)者不會輕易第二次上當(dāng)。
(三)商業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)的價值體系過高給項目運(yùn)營增壓
在市場不規(guī)范與經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的狀況下,商業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)的價值體系過高容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的失敗。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的區(qū)別較大。一個商鋪承擔(dān)很多賺取利潤的要求和環(huán)節(jié):開發(fā)商要有開發(fā)利潤;投資商要有投資利潤;經(jīng)營者也要賺取營業(yè)利潤,如此層層加碼,商品的銷售成本扶搖直上,從而使商品失去了市場競爭力,導(dǎo)致人氣低落,最終拖垮整個市場,使商業(yè)地產(chǎn)項目失去長期經(jīng)營價值。由于商業(yè)的經(jīng)營環(huán)境、消費市場及其商業(yè)地產(chǎn)市場自身原因,金融危機(jī)不良因素開始層層傳導(dǎo),最直接的打擊是商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)租水平下降;而由于門店擴(kuò)張速度減緩,導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的市場飽和程度進(jìn)一步提高,需求量減少,商業(yè)物業(yè)供求關(guān)系更加失衡,租金定價主動權(quán)傾向承租方,所以租金水平總體呈下降趨勢。這就是目前很多城市商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)低迷狀態(tài)的原因之一。
商業(yè)地產(chǎn)價值活動模型構(gòu)建
(一)商業(yè)地產(chǎn)價值活動階段
商業(yè)地產(chǎn)的價值活動模型一般分為四個階段,即項目調(diào)研階段、項目開發(fā)階段、招商同步運(yùn)營階段、策劃推進(jìn)階段。
1.項目調(diào)研階段。商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研是非常關(guān)鍵的程序,所考慮的因素決定后期經(jīng)營的成敗,調(diào)研所解決的問題必須考慮項目資源優(yōu)勢及資本、商業(yè)環(huán)境、人力資源條件等是否匹配。在調(diào)研中尤其要關(guān)注商業(yè)環(huán)境。商業(yè)物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)中,商圈的飽和意味這個商圈內(nèi)競爭白熱化,顧客被嚴(yán)重分流,資源的利用效能相對下降,經(jīng)營環(huán)境欠佳,商業(yè)物業(yè)的收益減少,商業(yè)物業(yè)的價格也相應(yīng)下降。測量商圈飽和度,使用比較廣泛的是飽和度指數(shù),其公式為:
IRS=(C*RE)÷RF
其中:IRS為飽和度指數(shù);C為顧客總數(shù);RE為每一位顧客的平均購買額;RF為商圈內(nèi)商場的營業(yè)面積。
2.項目開發(fā)階段。項目開發(fā)階段從項目的合理設(shè)計開始到建筑細(xì)節(jié)質(zhì)量及商業(yè)合理功能區(qū)域的細(xì)節(jié)化布置等。項目的競爭優(yōu)勢在于項目的特色優(yōu)勢、成本優(yōu)勢、環(huán)境及機(jī)會優(yōu)勢。這些因素是商業(yè)物業(yè)租售價格高低的先決條件。
3.招商同步運(yùn)營階段。商業(yè)項目招商的難易除了前面兩個階段以外,更決定于商業(yè)品牌與商業(yè)規(guī)模。一般而言,品牌知名度越高,商業(yè)魅力就越大。另外,商業(yè)規(guī)模也決定商業(yè)發(fā)展的空間與潛力,所以規(guī)?；虡I(yè)體更能受到青睞。
4.策劃推進(jìn)階段。商業(yè)地產(chǎn)的策劃是在商業(yè)地產(chǎn)投資初始階段必須考慮的因素,否則后續(xù)的商業(yè)運(yùn)營將面臨癱瘓。筆者曾負(fù)責(zé)江蘇鎮(zhèn)江一個商業(yè)地產(chǎn)項目的總策劃,在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)其中一個位于鎮(zhèn)江市主商業(yè)區(qū)的商業(yè)項目經(jīng)營慘淡,經(jīng)分析,該項目除了先天設(shè)計存在缺陷以外,更為關(guān)鍵的是沒有商業(yè)推手來包裝運(yùn)營,以至于最后出現(xiàn)“前熱后冷”的局面。
(二)商業(yè)地產(chǎn)的價值活動過程
商業(yè)地產(chǎn)的價值活動過程一般分為三個過程,即項目構(gòu)成過程、項目產(chǎn)生價值過程、價值分配過程。
1.項目構(gòu)成過程。這個過程要求開發(fā)商錯位思考,也就是說開發(fā)商必須站在商業(yè)經(jīng)營者角度來制造商業(yè)載體。同時該過程中銀行與投資方對項目認(rèn)可與否直接影響項目能否成立。
2.項目產(chǎn)生價值過程。項目產(chǎn)生價值過程是一個專業(yè)的運(yùn)營過程,對開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的人力資源要求較高,團(tuán)隊的業(yè)務(wù)水平直接影響項目質(zhì)量及其價值高低。這個過程能決定項目投資者的回報價值。
3.價值分配過程。價值分配過程其實是一個風(fēng)險與價值的平衡過程。項目投資者除去項目成本獲取回報;銀行規(guī)避風(fēng)險獲取利息回報;物業(yè)投資者及商業(yè)經(jīng)營者靠租金及高營業(yè)額獲取報酬。支持性合作伙伴利益分配體現(xiàn)在項目經(jīng)營后產(chǎn)生的價值利潤上面。只有商業(yè)項目經(jīng)營成功,商業(yè)市場繁榮,各方才有回報價值。商業(yè)項目支持性合作伙伴利益分配如圖2所示。
商業(yè)地產(chǎn)價值鏈的相互作用關(guān)系
邁克爾•波特對生產(chǎn)性企業(yè)提出的“價值鏈分析法”,把企業(yè)內(nèi)外價值增加的活動分為基本活動和支持性活動。商業(yè)地產(chǎn)的整個運(yùn)作過程也一樣:基本活動包括商業(yè)地塊信息收集、商業(yè)市場調(diào)研、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、招商運(yùn)營及后續(xù)策劃跟進(jìn)等;支持性活動涉及人力、財務(wù)、計劃、研究與開發(fā)、價值關(guān)系等。上述基本活動和支持性活動構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈,這些真正創(chuàng)造價值的經(jīng)營活動,就是價值鏈上的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)項目要保持的競爭優(yōu)勢,實際上就是企業(yè)在價值鏈某些特定戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢。運(yùn)用價值鏈的分析方法確定核心競爭力,就是要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)密切關(guān)注組織的資源狀態(tài),要求開發(fā)企業(yè)決策者在價值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上培養(yǎng)核心競爭力,以形成和鞏固企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的競爭優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)項目的優(yōu)勢既可以來源于價值活動所涉及市場范圍的調(diào)整,也可來源于合作伙伴之間的協(xié)調(diào)或合用價值鏈所帶來的最優(yōu)化效益。
如果說純粹的商業(yè)關(guān)系追求的是同等價值,那么商業(yè)伙伴追求的是差異化價值,而同盟追求的才是共同價值。開發(fā)商、銀行或投資方、物業(yè)投資者、業(yè)態(tài)經(jīng)營者之間的關(guān)系是微妙的,他們在合作之前雖然有著不同行業(yè)的特性,但共同的利益讓他們成為價值體系中的共同體,他們的方向是一致的,任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就意味著價值鏈面臨斷裂的危險,從而導(dǎo)致整個項目失敗。所以商業(yè)地產(chǎn)除了涉及的四個基本階段性活動以外,支持性合作伙伴也非常關(guān)鍵,他們之間具有價值鏈的相互作用關(guān)系。
結(jié)論
本文分析了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)價值鏈及其價值模型,指出商業(yè)有商業(yè)的運(yùn)營法則,地產(chǎn)有地產(chǎn)的操作模式,兩方面相互配合才能發(fā)揮最大效應(yīng)。商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合,只有兩者配合,項目才能繁榮升值,價值鏈中的利益相關(guān)者才有長期的投資收益。但是目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商,他們的著眼點在于商鋪的銷售,后續(xù)經(jīng)營往往流于促進(jìn)銷售的概念宣傳。而事實上,一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功與否,或者說一個投資行為的成功與否,關(guān)鍵在于項目的長期經(jīng)營價值。而目前存在的最大問題是商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)和經(jīng)營沒有形成一個系統(tǒng)性的因果關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)是一系列業(yè)態(tài)的集合,只有渡過艱難的市場培育期,才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
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第8篇：商業(yè)地產(chǎn)項目研究范文
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)營模式；對策
中圖分類號：F2
文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
文章編號：1672-3198（2012）04-0003-02
1 商業(yè)地產(chǎn)的定義
商業(yè)地產(chǎn)全稱是“商業(yè)房地產(chǎn)”。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的定義，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟指出商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義、俠義之分。廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等。俠義的商業(yè)地產(chǎn)概念是指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等。
崔勝和認(rèn)為：“商業(yè)地產(chǎn)同時具有商業(yè)和地產(chǎn)的雙重屬性”。而呂書斌認(rèn)為:“商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)和金融三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)?！睉?yīng)該說，地產(chǎn)和商業(yè)是兩個基礎(chǔ)屬性，分別表示了硬件基礎(chǔ)和其所承載的功能，而投資則是一種衍生屬性，是由于商業(yè)地產(chǎn)所具有的一些特點使其成為了一種主流的投資標(biāo)的。
近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)投資的熱點，但是商業(yè)地產(chǎn)是一個高利潤、高風(fēng)險的行業(yè)，一方面是商業(yè)地產(chǎn)本身帶來的巨額利潤，另一方面是商業(yè)地產(chǎn)的巨大風(fēng)險開始顯現(xiàn)，一大批商業(yè)地產(chǎn)項目成為死鋪，給投資者帶來巨大的損失。主要原因是由于商業(yè)地產(chǎn)在我國還是一個新生事物，行業(yè)開發(fā)運(yùn)營的理論還未形成，項目運(yùn)作不規(guī)范，許多開發(fā)商只看重短期利益，缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成熟的經(jīng)營理念和模式。因此，急待探索和研究適合我國國情的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式，促進(jìn)我國商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
2 我國商業(yè)地產(chǎn)主要經(jīng)營模式的特點
隨著開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的重視，目前推向市場的許多商業(yè)地產(chǎn)項目也有很多模式，國內(nèi)常見的模式基本有三種經(jīng)營模式：純銷售模式、租售結(jié)合模式、只租不售模式。
2.1 純銷售模式
純銷售模式主要指在項目建成后，開發(fā)商通過直接全部出售給投資者及經(jīng)營者，來回籠資金，開發(fā)商一般不涉及到后期的經(jīng)營與開發(fā)管理。這種模式，一般對開發(fā)商的能力素質(zhì)要求比較低，準(zhǔn)入門檻也低，這樣開發(fā)商的資金財務(wù)壓力大大減輕，又可以快速回籠資金，并無需承擔(dān)后期開發(fā)運(yùn)營的風(fēng)險。這對資金不是很雄厚的開發(fā)商來說是個很好的選擇。
但是，這種模式有其致命的缺點。第一，對于投資者及經(jīng)營者，產(chǎn)權(quán)出售，使一個完整的商業(yè)設(shè)施的所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)被分割，其整體的投資價值受到影響，不利于后期的開發(fā)。第二，投資者各自為政，自身調(diào)節(jié)能力不足，經(jīng)營混亂，后期經(jīng)營出現(xiàn)困境，最后導(dǎo)致投資者及經(jīng)營者投資都受損。第三，這種快建快售的模式，對于整個項目難以有大的價值升值空間，不利于開發(fā)商持續(xù)發(fā)展。
因為，受到自由資金和融資渠道的限制，以及開發(fā)商自身經(jīng)營模式的因素影響，此類模式在現(xiàn)階段仍是我國中小開發(fā)商的重要選擇。這類模式一般開發(fā)一些專業(yè)性較強(qiáng)的商業(yè)街或者專業(yè)批發(fā)市場。
2.2 租售結(jié)合模式
租售結(jié)合模式一般分為兩種：訂單模式和售后返租模式。
2.2.1 訂單模式
訂單模式就是指開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后，規(guī)劃前，充分考慮項目商圈的市場需求，并和與其想適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開發(fā)過程中，讓這些企業(yè)參與相關(guān)的規(guī)劃工作，最終使整個開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風(fēng)險控制等多方面更合理、更科學(xué)。
在國內(nèi)，萬達(dá)集團(tuán)首創(chuàng)“訂單模式”一直為業(yè)內(nèi)所稱道，萬達(dá)集團(tuán)與眾多國際國內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利與義務(wù)。
訂單模式相比較其他模式有其自有的優(yōu)勢；第一，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，通過各種品牌組合，整合開發(fā)商家與商家的資源，產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢，降低了市場研判失誤的風(fēng)險，增加了投資者的投資信心。這種組合可以減少資源的浪費，使房地產(chǎn)企業(yè)資源效用最大化。第二，開發(fā)前已經(jīng)確定了商場入住商戶，避免了因為項目竣工后，后期規(guī)劃的原因出現(xiàn)改造現(xiàn)象。第三，發(fā)更具有科學(xué)性、全局性，使資金使用更近充分合理。
但是，訂單模式也存在其劣勢。
首先，商圈所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化，業(yè)態(tài)的變化及設(shè)施的改變都會導(dǎo)致原先地產(chǎn)商與商業(yè)企業(yè)的規(guī)劃出現(xiàn)調(diào)整，相應(yīng)的原設(shè)計的業(yè)態(tài)組合將會出現(xiàn)變化。
再者，聯(lián)盟伙伴之間的不可預(yù)測性的變化，由于其經(jīng)營狀況的不可預(yù)測性，在其合作過程中，聯(lián)盟伙伴很可能會退出合作或無法履約，導(dǎo)致關(guān)系改變。
第三，未來主力店與非主力店之間的矛盾，主力店和非主力店與開發(fā)商之間的矛盾，例如租金，規(guī)劃的要求，商場的布局等矛盾都有可能使整體利益受到影響。
2.2.2 售后返租模式
售后返租，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪時，與買家約定，在出售后一定年限內(nèi)，由買家把經(jīng)營權(quán)交出由房地產(chǎn)商行使，開發(fā)商承諾每年給與一定的固定租金給買家。通常將大的商鋪物業(yè)分割成小塊，單價較低，回報往往比較誘人。這種經(jīng)營模式在上世紀(jì)六七十年代出現(xiàn)于美國，后流行于日本、香港等國家和地區(qū)。該模式在上述一些國家和地區(qū)的成功經(jīng)驗表明，如果房地產(chǎn)市場發(fā)育比較成熟、開發(fā)商的社會信譽(yù)度高，也會實現(xiàn)開發(fā)商與業(yè)主雙贏的局面。
這種模式的優(yōu)勢在于：第一，能夠快速回籠資金，企業(yè)可在這種模式下，迅速回籠資金，獲得利潤。開發(fā)商將商鋪分割出售，利用返租來吸引中小商戶，從而能夠快速套現(xiàn)，緩解自己的資金壓力。第二，投資回報預(yù)期比較高，這種返租模式能夠使投資者在包租期內(nèi)獲得穩(wěn)定的投資回報，而且風(fēng)險非常小。另外，由于這種商鋪已被產(chǎn)權(quán)分割的較小，每個單元的商鋪價格不是很高，投資門檻低，吸引了更多的投資者投資。第三，由于經(jīng)營者自負(fù)盈虧，無論經(jīng)營者是誰，都要負(fù)擔(dān)租金回報的責(zé)任。因此經(jīng)營者必須細(xì)心經(jīng)營，才能夠發(fā)展下去，或者更大的利潤。
這種模式也有其風(fēng)險：一是承租經(jīng)營風(fēng)險。商場如戰(zhàn)場，如果承租經(jīng)營商在承租期未滿之前，因經(jīng)營不善或其它原因，難以為繼或者提前撤租，便難以向發(fā)展商如期支付租金，發(fā)展商是不可能長期倒貼租金給投資者的。二是發(fā)展商的信譽(yù)風(fēng)險。發(fā)展商在采用售后返租方式銷售完成某項目后，必將繼續(xù)進(jìn)行另外項目的開發(fā)，如若因投資失敗或者經(jīng)營不善，導(dǎo)致發(fā)展商出現(xiàn)嚴(yán)重危機(jī)，將直接危及發(fā)展商與投資者原來所簽合約的履行，特別是返租期滿后能否原價回購變數(shù)多多。
2.3 只租不售模式
只租不售模式，即在物業(yè)建成后形成獨立產(chǎn)權(quán)，通過招商合作，以租金作為主要收入來源的運(yùn)營模式，有利于統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。只租不售經(jīng)營模式就是指商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在項目建成之后，通過出租經(jīng)營，增加商業(yè)的物業(yè)附加值，通過租金及地價的提高，來獲得利潤。這種只租不售模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到較為成熟階段的必然產(chǎn)物，在歐美國家采用較多，是國際商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營模式。
這種模式主要優(yōu)點在于:首先，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確，簡單，合作容易，有利于吸引政府及大眾的關(guān)注，獲得極大的顧客群；再者，推廣品牌的費用比較低，而國內(nèi)外大型商業(yè)公司的進(jìn)駐，帶來其先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，從而能投快速提升自身的價值，而其穩(wěn)定的租金收入也為開發(fā)商提供了足夠的資金回流，增強(qiáng)其融資能力；第三，專業(yè)的管理團(tuán)隊能夠熟練制定商業(yè)的總體規(guī)劃、資源的整合利用，進(jìn)行統(tǒng)一的招商管理，大大提高了商業(yè)地產(chǎn)成功的可能性。
而這種模式的運(yùn)營有其必要的條件：第一，必須有雄厚的資金做支撐。因為，商業(yè)地產(chǎn)的成熟需要幾年的培育期，在此期間，開發(fā)商沒有大量的自有資金是難以采用只租不售的方式進(jìn)行開發(fā)的。通過短期的銀行貸款資金進(jìn)行長期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，將會帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。第二，開發(fā)商要具有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營管理經(jīng)驗和專業(yè)的商業(yè)人才隊伍。這種模式從前期的規(guī)劃到后期的經(jīng)營管理，這都需要專業(yè)的經(jīng)營運(yùn)營公司來運(yùn)營。
3 我國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營過程中的問題
3.1 商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)定位模糊，運(yùn)營模式不足。
一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，首先要在定位有個明確的目標(biāo)。而廣大開發(fā)商還是單純的按照住宅項目進(jìn)行開發(fā)，導(dǎo)致在商業(yè)運(yùn)營模式選擇上不能符合所開發(fā)的項目。
商業(yè)地產(chǎn)包含的產(chǎn)品類型種類繁多。從大型的購物中心到百貨店、便利店以及各種臨街商鋪等。其商業(yè)業(yè)態(tài)和產(chǎn)品型式的差異，決定了開發(fā)理念和開發(fā)模式的差異。
3.2 商業(yè)地產(chǎn)融資渠道不足
我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。而住宅的開發(fā)周期一般在3-5年，而完整的商業(yè)地產(chǎn)項目則需要5-8年，投資回收期在7-10年。而且，我國商業(yè)地產(chǎn)對銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金只占到位資金的30%-50%左右。這樣開發(fā)商的資金鏈比較長，需要的貸款也比較高，對開發(fā)商的融資能力是個嚴(yán)峻的考驗。
3.3 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的專業(yè)人才和團(tuán)隊不足
商業(yè)地產(chǎn)的高額回報率，吸引開發(fā)商從住宅開發(fā)商或其他行業(yè)轉(zhuǎn)變而來，沒有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)知識和專業(yè)人才團(tuán)隊，對于項目的開發(fā)一般是根據(jù)以往住宅開發(fā)的經(jīng)驗和國外、國內(nèi)典型成功運(yùn)作項目的經(jīng)驗來運(yùn)作。商業(yè)房地產(chǎn)的復(fù)雜性事實上要求了其開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理應(yīng)當(dāng)是由各類專業(yè)性的組織共同協(xié)作來完成。專業(yè)人才和團(tuán)隊的缺失致使在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中出現(xiàn)了短線操作模式和許多浪費、不合理情況的發(fā)生。
4 我國商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的對策
4.1 開發(fā)商加快提高其商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的能力
商業(yè)地產(chǎn)不同于一般的住宅房地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)主要是消費品，而商業(yè)地產(chǎn)主要是投資品。商業(yè)地產(chǎn)的類型非常多，這就要求開發(fā)商具有綜合利用各種運(yùn)營模式的能力，不再單一的按照開發(fā)住宅房地產(chǎn)的思路進(jìn)行運(yùn)營。所以開發(fā)商應(yīng)該拓寬思路，學(xué)習(xí)國外的商業(yè)地產(chǎn)先進(jìn)理念，加快提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營能力，確保商業(yè)地產(chǎn)項目能夠成功。
4.2 拓寬融資渠道，建立完善的資金鏈
商業(yè)地產(chǎn)投資資金需求大，開發(fā)周期長，成為了開發(fā)商發(fā)展障礙的重要因素。目前，許多國內(nèi)開發(fā)商均選擇了自籌資金（銀行貸款）和銷售回款來解決資金不足的問題。但也因此導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的許多問題。隨著我國金融市場體系的不斷完善，而外資的引入，可極大的改善地產(chǎn)公司資金短缺的問題。同時，自身的融資，例如股市融資也可以作為備選的方案。當(dāng)然，我國的資本市場還不完善，需要推動政府在此的立法，完善相關(guān)的法律法規(guī)。
4.3 專業(yè)人才的培養(yǎng)和專業(yè)團(tuán)隊的建立
一個具有復(fù)合專業(yè)經(jīng)驗及資源的開發(fā)、經(jīng)營、管理團(tuán)隊，是保證商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的最重要工具。特別是在一個不夠成熟的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，雖然我國發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有許多年，但是，成功的商業(yè)地產(chǎn)項目的數(shù)量是令人惋惜，最主要的原因是缺少專業(yè)的人才隊伍和管理團(tuán)隊。為此，應(yīng)該大力發(fā)揮行業(yè)協(xié)會和高等教育的作用，培訓(xùn)相關(guān)人才，借鑒國外經(jīng)驗，同時建立我國相關(guān)人才的培訓(xùn)機(jī)制，源源不斷的為本行業(yè)提供人才，才能保證商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)我國商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
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第9篇：商業(yè)地產(chǎn)項目研究范文
8月中，臺灣遠(yuǎn)東集團(tuán)旗下的太平洋中國控股有限公司宣布，調(diào)整大陸市場的布局策略，將于今年年底之前關(guān)閉北京太平洋兩家店面，以調(diào)整財務(wù)結(jié)構(gòu)。按計劃，太平洋百貨盈科店將于今年10月25日正式閉店謝客；太平洋百貨五棵松店也將于年底前關(guān)閉。
與之相反的是，進(jìn)入九月，位于北京常營地區(qū)的龍湖．長楹天街底層商鋪開盤銷售，均價6萬元／平米，竟引來搶購潮，使得低迷許久的北京樓市上演了一場難得的“日光”景象。在住宅限購、股市不景氣的環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)漸漸成為民間資本新的“泄洪”渠道。
眼下正是商業(yè)地產(chǎn)投資的最佳時機(jī)。商鋪熱銷、寫字樓整端，商業(yè)地產(chǎn)的熱度達(dá)到十幾年來的最高點。來自世邦魏理仕的監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，在今年第二季度，北京寫字樓的租金價格繼續(xù)上漲，尤其是超甲級寫字樓，租金價格同比一季度上漲了35％，創(chuàng)下了迄今商業(yè)地產(chǎn)市場的新紀(jì)錄。
“住宅市場受限之后，很多市場投資都涌向了商業(yè)地產(chǎn)，銀行也開始調(diào)整結(jié)構(gòu)，側(cè)重涉及商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營性、消費性貸款業(yè)務(wù)，這些過熱的苗頭引發(fā)了銀監(jiān)會的關(guān)注。”一家銀行信貸主管人士分析。
繼銀監(jiān)會在經(jīng)濟(jì)金融分析會、年中工作會上先后通報風(fēng)險預(yù)警之后，商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)信貸的風(fēng)險管理要求再次出現(xiàn)在各家銀行近日接收的例行監(jiān)管通知中。銀監(jiān)系統(tǒng)的風(fēng)聲立即引來市場的紛紛揣測。而太平洋百貨退出事件無疑給這個尚處于盲動狀態(tài)的市場潑了一盆冷水。
暗藏泡沫
2008年，40歲的地產(chǎn)“金手指”司徒文聰辭去上海正大廣場基本年薪600萬總裁一職，投身美國最大的私募基金黑石基金，并建立了盈石資產(chǎn)管理有限公司。司徒文聰?shù)睦硐胧浅蔀橹袊虡I(yè)地產(chǎn)的“可口可樂”。
短短幾年，盈石參與經(jīng)營管理的地標(biāo)性商業(yè)地產(chǎn)項目近10個，悅達(dá)889、芳匯廣場、Channel One廣場等“盈石制造”，已經(jīng)為基金創(chuàng)造了上百億價值。司徒文聰主持的這些項目，即便是如正大廣場這樣的爛尾樓，最后總能做得風(fēng)生水起，這使得很多手持“商業(yè)荒”項目的企業(yè)羨慕不已。
無可否認(rèn)的是，這一輪房地產(chǎn)市場的調(diào)控確實給商業(yè)地產(chǎn)帶來更多的機(jī)遇。2011年，由于住宅投資受政策嚴(yán)控影響，部分投資資金流入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。尤其是在被住宅限購的一二線城市更加明顯。記者采訪的某地產(chǎn)商表示，隨著政府對住宅調(diào)控的政策進(jìn)一步落實，會加快國內(nèi)外投資者布局商業(yè)地產(chǎn)的步伐。最顯著的當(dāng)屬4000億的保險資金被允許投資商業(yè)地產(chǎn)，在一定程度上也推動了商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步升溫。
無論是主動還是被動，不少房企乃至資金確實開始紛紛參與商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)當(dāng)中，持有的比例也不少，基本涉及金額在300億到600億之間。第一太平戴維斯的報告也認(rèn)為，對于買方而言，投資市場逐漸進(jìn)入活躍期，國內(nèi)政策對住宅地產(chǎn)的調(diào)控日益加劇，越來越多的投資者瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認(rèn)為，從部分重點城市2011年一季度的土地出讓種類以及商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)數(shù)量來看，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)超越住宅地產(chǎn)的趨勢，結(jié)合部分城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)泡沫已成定局。
上述地產(chǎn)商在北京南城即將建一個大型城市綜合體，毗鄰宜家的城南項目。該項目進(jìn)行了準(zhǔn)確的定位，主要針對南城缺少大型中高端大型綜合性商業(yè)設(shè)施而建。該地產(chǎn)商認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)投資火爆，只是數(shù)量上的增加而已，真正品質(zhì)好、地段好的商業(yè)物業(yè)仍然缺乏，有很多項目最終難逃爛尾或空置的厄運(yùn)。
據(jù)記者了解，一些開發(fā)商此前沒有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，或者資金實力不強(qiáng)、招商不力、物業(yè)管理效率低下，除了恒隆、萬達(dá)等開發(fā)商之外，很多開發(fā)商缺少成熟業(yè)態(tài)，將住宅市場的運(yùn)作延續(xù)到商業(yè)項目上，多以出售商鋪為主回籠資金，而真正購房從事商業(yè)者很難收回成本。
商業(yè)地產(chǎn)泥沙俱下，再加上地方政府推波助瀾，難免掀起層層泡沫。以北京西部的石景山商圈為例，該區(qū)域?qū)⒃谖磥?0年內(nèi)新增建設(shè)用地近1600公頃，其中大部分為商業(yè)、寫字樓用地。上述地產(chǎn)商就提到，其實北京商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大問題是：目前很多商業(yè)項目都是住宅開發(fā)商大量介入，而他們又缺乏商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京的一些大型商業(yè)項目，均以商業(yè)項目配住宅地產(chǎn)的形式，上述開發(fā)商開發(fā)的南城商業(yè)地產(chǎn)，最初也是住宅項目的配套。對于該項目的運(yùn)作，他提到，公司準(zhǔn)備自持物業(yè)，但會引進(jìn)有經(jīng)驗的經(jīng)營團(tuán)隊來負(fù)責(zé)商業(yè)項目的運(yùn)營。而目前北京的很多購物中心項目，周邊多配住宅項目，住宅項目可以很快回籠資金；而商業(yè)地產(chǎn)部分，能出售則為最佳，這種模式實際仍然是住宅地產(chǎn)模式的延續(xù)。
在這種模式下，北京有相當(dāng)部分商業(yè)地產(chǎn)項目空置率居高不下。最典型的如朝青商圈。朝青商圈周邊聚集了國美第一城、青年工社、珠江羅馬嘉園等眾多社區(qū)，因為商業(yè)配套的原因，一直處于“商業(yè)荒”的狀態(tài)。即便是2010年朝陽大悅城的拔地，使得區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛得到很好的提升，配套商業(yè)空置率過高仍然是該區(qū)域最大的傷痛。
而據(jù)《中國經(jīng)營報》報道，位于大興黃村鎮(zhèn)的某5萬平米的購物中心，其三樓數(shù)千平米的營業(yè)面積至今有一半都是空置的。該購物中心成立于2005年，至今招商仍是問題。這座購物中心5公里商圈范圍內(nèi)，超過5萬平方米的商業(yè)綜合體達(dá)8個之多。黃村鎮(zhèn)核心商圈之內(nèi)的西紅門、高米店等地還有十萬平方米的商業(yè)物業(yè)正在施工，之后便有宜家家居和沃爾瑪進(jìn)入。
這種現(xiàn)象已不是個案，有專家捐出，在北京城區(qū)，萬霖購物中心、豐聯(lián)廣場、華騰新天地、亞奧觀點、六佰本等項目的經(jīng)營風(fēng)險已經(jīng)顯現(xiàn)。而據(jù)記者了解，城市商業(yè)綜合體過于飽和導(dǎo)致零售商利潤日漸微薄甚至出現(xiàn)虧損，長期下去勢必影響到地產(chǎn)商的收益。“如果零售商長期虧損，它將會關(guān)閉門店，甚至拖欠租金。而受到招租壓力的地產(chǎn)商則可能會下調(diào)商鋪租金，這將進(jìn)一步影響到市場對此地產(chǎn)項目的估值，形成惡性循環(huán)。近年來，上海、廣州因為商圈內(nèi)商鋪過于密集導(dǎo)致零售商無錢可賺，最終“拖累”地產(chǎn)商案例頻頻發(fā)生。
“商業(yè)地產(chǎn)之所以有泡沫，實際是因為運(yùn)作方式不同，使用住宅炒作方式運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)，這才是商業(yè)地產(chǎn)真正的泡沫。”該地產(chǎn)商提到，實際上他認(rèn)為，真正的商業(yè)地產(chǎn)是不易形成泡沫的。“商業(yè)地產(chǎn)持有成本高，看商業(yè)環(huán)境形勢，尤其是在早期炒作期過后，如果當(dāng)?shù)厣虡I(yè)環(huán)境不佳，商戶無法獲得合理回報，租金價格就會下降。
北京的商業(yè)地產(chǎn)這幾年發(fā)展比較快，進(jìn)入者眾，但真正做好的也就30％、40％，大部分都應(yīng)該是虧或者略平。而一個好的物業(yè)冒出頭，實際上它的代價是別人要死掉?？梢姡虡I(yè)
地產(chǎn)成功的關(guān)鍵還在于需求和消費力，而對于開發(fā)商來說，只有開發(fā)并持有處于市場金字塔頂端的物業(yè)，才是保持競爭力，從商業(yè)地產(chǎn)洗牌中脫穎而出的關(guān)鍵。
以北京、香港的商業(yè)地產(chǎn)為例。目前香港甲級寫字樓租金平均為每月每平方尺65．1港元。而北京CBD甲級寫字樓的租金已經(jīng)達(dá)到了500元／月／平方米以上，折合每月每平方尺45．6港元，租金仍然相差較大。若以香港為目標(biāo)，如北京、上海這樣一線城市的寫字樓、商鋪，租金必然會在強(qiáng)勁需求的推動下處于上升通道。從趨勢看，其租金上漲還將維持相當(dāng)長的一段時間。
而在很多投資商眼里，商業(yè)地產(chǎn)是個異常殘酷的行業(yè)。他們認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)不像住宅，住宅市場可以存在很多贏家，而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，強(qiáng)者恒強(qiáng)，最有價值的客戶想進(jìn)入的都是一線城市的黃金位置。
很多人不知道的是，在商業(yè)地產(chǎn)中，第一名吃肉，三四名連口湯都喝不到，當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)若一旦做成“第一名”，其利潤潛力也是巨大的。中國目前的商業(yè)地產(chǎn)市場，還有很大的發(fā)展?jié)摿Γ藭r考驗的就是投資者的眼光。
恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗有感而發(fā)：不想當(dāng)老大，就不要做商業(yè)地產(chǎn)。
風(fēng)險幾何
有志于做“老大”的司徒文聰有商業(yè)地產(chǎn)“金手指”之稱，主要在于即使是將死的商業(yè)項目，經(jīng)過他的指點，也能起死回生。通過分析盈石收購管理的商業(yè)地產(chǎn)項目，不難發(fā)現(xiàn)，盈石團(tuán)隊在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之所以所向披靡，主要原因有三：
第一，為每個商業(yè)地產(chǎn)項目找到自己的靈魂，這個靈魂就是所謂的市場定位。
比如同為他們做的芳匯廣場和悅達(dá)廣場，兩者隔街相望，距離很近。再三調(diào)研之后，他們給出的解決方案――芳匯廣場走“女性主題休閑”路線，而把悅達(dá)廣場打造成一個時尚購物基地。區(qū)別于其他商場的是，悅達(dá)的營業(yè)時間從早10點到晚上11點，比絕大多數(shù)商場要晚1個小時。正是這一個小時，讓習(xí)慣晚歸，但苦于大多數(shù)商場都打烊后無處可去的都市高端白領(lǐng)趨之若鶩。
其次，出色的運(yùn)營管理能力。做商業(yè)地產(chǎn)的門檻要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)，包括后期公關(guān)、客戶服務(wù)等多層面的問題，沒有好的團(tuán)隊跟進(jìn)是不行的。在實際運(yùn)營中，司徒文聰認(rèn)為項目除了硬件管理外，其軟件管理也必須過硬才行，尤其是人才資本。
早在正大廣場項目時，司徒文聰就講過正大廣場是一個人才培養(yǎng)的陣地。對于大體量的項目，他將每個崗位放進(jìn)需求水平以外25％的人手進(jìn)去，雖然顯得多余，但這是讓人才最直接有效接觸市場的辦法，幾年之后，這些人才在實戰(zhàn)中獲得了向更高層次的發(fā)展；此外，司徒文聰還常帶團(tuán)隊考察學(xué)習(xí)先進(jìn)的項目運(yùn)作辦法，派人去國外學(xué)習(xí)培訓(xùn)。在他看來，如果一個企業(yè)要做商業(yè)地產(chǎn)，如果專業(yè)人才儲備不足，就不要與項目租戶簽訂合同，因為每個項目都需要足夠人去跟進(jìn)。
第三，有充裕的、長期的低成本投資資金?，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展最大的瓶頸實際上是長期資本，能夠埋在項目里5―8年的資本在國內(nèi)是非常稀有的。而這個錢埋在里面很長一段時間還可能沒有什么回報。
最典型的如上海的恒隆廣場。這個項目從開始到開花結(jié)果花了十年時間，這十年的投資回報率是40％多，可能很少有公司能媲美?？墒呛懵∏?年的盈利現(xiàn)金流付不起利息。恒隆這種狀況在很多商業(yè)地產(chǎn)很常見，尤其是要采用貸款的話，很多年都要貼息，真正能夠見到利潤流的時間就更長了。
由此可見，商業(yè)地產(chǎn)并不是一個簡單的開發(fā)，它需要運(yùn)營的能力，也需要爭奪商家資源。其中最重要的一點是：商業(yè)地產(chǎn)對資金的特殊需求。
很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)言必稱日本眾多城市綜合體的成功運(yùn)作，可是很少有人知道，是因為當(dāng)年日本的利息只有1．7％，而且貸款期限很長。在如此低息下，眾多商業(yè)地產(chǎn)公司才可以長期持有物業(yè)。但是現(xiàn)在中國的銀行利息要高出很多，且多為短期貸款，在這種情況下，那些動輒投資數(shù)百億的項目，不得不令人擔(dān)心。
易城中國副總裁柳費國表示，雖然投資商業(yè)已經(jīng)成為行業(yè)的共識，但在本身沒有任何金融產(chǎn)品來支撐，同時面臨國家對房地產(chǎn)行業(yè)銀根的不斷緊縮政策背景下，商業(yè)地產(chǎn)非常危險。一旦有了泡沫，這個泡沫是無法消滅的。
而記者采訪的某銀行信貸主管表示，從銀行風(fēng)控的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險更甚于住宅地產(chǎn)。由于商鋪貸款首付比例和貸款利率遠(yuǎn)高于住宅，因此，很多投資者將住宅抵押貸款用于購買商業(yè)用房，客觀上增加了銀行的信貸風(fēng)險；同時，由于中國的特殊傳統(tǒng)，一旦出現(xiàn)資金緊張，同樣的房產(chǎn)，投資者會優(yōu)先拋售商鋪而留住宅，商業(yè)地產(chǎn)貸款壞賬率高于住宅。
從開發(fā)商的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)對于開發(fā)商的整體運(yùn)作能力、資金實力的要求更高，因此在銀根收緊的背景之下，商業(yè)地產(chǎn)貸款風(fēng)險也更大。萬科總裁郁亮就曾表示，未來5年內(nèi)，萬科80％的開發(fā)比重依然會是住宅，因為“我們對商業(yè)有恐懼感，商業(yè)要是出現(xiàn)泡沫，比住宅厲害?！?/p>
陽光新業(yè)總裁助理、北京瑞景陽光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境不是非常成熟，要做商業(yè)地產(chǎn)首先最重要的一點是需要一個長期低回報的資金鏈條，目前國內(nèi)不管退出機(jī)制還是投資渠道都不是很利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，反而銀行貸款成為低息來源，這肯定是不行的，應(yīng)該有新的金融模式用于支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，如房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)PE等。
當(dāng)眾多住宅開發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的同時，商業(yè)地產(chǎn)老大萬達(dá)早在3年前就開始悄悄轉(zhuǎn)型文化和旅游地產(chǎn)。萬達(dá)董事長王健林稱，萬達(dá)早在10年前就已經(jīng)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，而如今轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商早已錯過了最好的時期。由于商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營招商的難度很大，他十分擔(dān)心目前被動轉(zhuǎn)型的商業(yè)地產(chǎn)商未來的命運(yùn)。
5年前，商業(yè)地產(chǎn)市場不溫不火時，陽光新業(yè)大踏步轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)火爆的今天，它的步伐卻邁得格外謹(jǐn)慎。今年開業(yè)的分鐘寺新業(yè)廣場，雖然目前已經(jīng)實現(xiàn)100％的入住率，但李睿仍感到不是很滿意：由于這一輪商業(yè)地產(chǎn)狂潮，該商場的租金指導(dǎo)價比原計劃降低了15％-20％，在他看來這就是商業(yè)地產(chǎn)惡性競爭帶來的影響。
與此同時，一些新開業(yè)的商業(yè)項目持有方也表示，今年以來，招商成本越來越高，有的商場引進(jìn)知名品牌甚至采用了正大當(dāng)初吸引ZARA的方式：零租金，或者贈送裝修補(bǔ)償?shù)?，但見效依然不大。最主要的是，這些在往年都是極少見的。
“這都是因為我們的商業(yè)地產(chǎn)沒有特質(zhì)，大家逛哪個商場都差不多，商場之間離得不太遠(yuǎn)，哪打折去哪，哪便宜去哪，談不上顧客忠誠度。”李睿談到一些國家的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得很好，很普通的一個糖果店，也可以做到四五百平米的面積，盈利能力很好。他們認(rèn)為付租金是天經(jīng)地義的事情，但是在中國，則需要采用低租金甚至免租金吸引一些品牌進(jìn)來，這也是惡性競爭的結(jié)果。
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