房產(chǎn)投資論文精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)投資論文范文

比如民用機場，除了機場及配套建筑設施本身的壓覆區(qū)域需要進行調查外，機場周圍的電磁環(huán)境保護區(qū)域也需要進行調查，因為在這個區(qū)域內，是不能從事掘土、采砂、采石等活動的，而電磁環(huán)境保護區(qū)的范圍，不同地域的機場，其大小是不同的，必須由建設方予以確定。又例如地下儲氣(油)庫，由于這類工程目前在中國剛剛興起，尚無相關的保護法規(guī)規(guī)定，故儲氣(油)庫周界之外的安全保護范圍的寬度，要根據(jù)工程周圍賦存的礦產(chǎn)資源種類、含礦巖系的物理力學特性等來綜合考慮確定，并以保障建設項目的安全為原則。目前，根據(jù)國家標準———《爆破安全規(guī)程》(GB6722—1986)，對于地表工程，一般在建設項目征地周界外采用400～500m的安全保護范圍作為參考值較為適宜。根據(jù)巖層的移動角確定壓覆范圍除了工程周界之外的安全保護范圍，還應考慮工程保護范圍外側與工程相鄰的礦床被開采時對工程保護帶的影響狀況，從而進一步確定建設項目的壓覆寬度(擬用地周界之外工程壓覆的總寬度)。當?shù)V床被開采時，由于采區(qū)邊界不斷向四周擴展(即形成移動角)，使原來設立的工程安全保護帶因移動角的移動而破壞保護帶的完整性，最終影響工程的安全性。例如麻城—陽新高速公路建設項目?，按照《公路安全保護條例》規(guī)定，其工程保護帶的寬度為公路中心線兩側各100m。該工程壓覆了武穴市松陽鉀磷礦床(圖略)，其中鉀礦體最大埋深390m(BC線段長)，以55°移動角(D、F處角度)，換算其壓覆的寬度(由公路中心線向外側的CD、CF線段長)為398m，大大超過了規(guī)定的安全保護范圍與擬用地范圍寬度(AB、BE線段長)，用這種方法取值，可大大提高建設項目在建成后的安全性。調查評估報告按這個經(jīng)過換算的壓覆寬度(CD或CF長度)計算被壓覆的資源/儲量，并作為辦理壓覆礦產(chǎn)資源儲量登記的依據(jù)。對于面狀工程(變電站、風力發(fā)電場?、火力發(fā)電站、住宅群、廠房等)，當工程周圍分布有已知礦床時。亦應按礦體的最大埋深、巖層的移動角(根據(jù)含礦巖系的物理力學特性綜合確定，基巖區(qū)一般取50°～60°，松散沉積物覆蓋區(qū)一般取45°)換算其壓覆寬度，才能合理增大工程的安全保護范圍，確保建設工程在日后周邊的礦山開采活動中，不遭受不安全因素的影響與破壞。

壓覆礦產(chǎn)資源調查的內容

野外調查的主要內容，包括礦產(chǎn)地、采礦權、探礦權的分布現(xiàn)狀等信息。(1)礦產(chǎn)地信息調查搜集壓覆區(qū)域內已編入當年《湖北省礦產(chǎn)資源儲量表》的各類礦產(chǎn)的礦區(qū)名稱、勘查程度、勘查時間、勘查單位、礦區(qū)坐標、勘查報告、礦區(qū)地質圖、資源/儲量計算圖等。壓覆未編入《湖北省礦產(chǎn)資源儲量表》內的礦產(chǎn)資源，亦應按以上內容進行調查了解。(2)探礦權信息包括項目名稱、探礦權人、勘查許可證號、勘查范圍坐標、勘查階段、勘查有效期、勘查的主要礦種等。當已經(jīng)圈定了礦體時，還須搜集現(xiàn)階段礦體的平面分布圖。(3)采礦權信息包括采礦權人、礦山名稱、采礦許可證號、開采范圍坐標、開采規(guī)模、有效期、開采礦種、開采方式、勘查報告、礦區(qū)地質圖、資源/儲量計算圖等。對于探礦權、采礦權信息，調查過程中，還要同時向國土資源管理部門索取礦業(yè)權設置的證明文件。(4)調查圖件以1∶1萬～1∶5萬地形圖為基礎圖件，或者以工程設計方提供的附地形的工程平面分布圖為工作用圖，在圖中標明已勘查礦區(qū)、正在勘查礦區(qū)、開采礦區(qū)的范圍與礦體地表出露范圍、井口、硐口、露天采場等，確定礦區(qū)內探礦工程、開采作業(yè)面(井、硐)、礦體等與建設項目擬用地范圍、安全保護范圍的具置。

建設項目須避讓的重要礦產(chǎn)資源

湖北省國土資源行政主管部門確定的優(yōu)勢礦產(chǎn)、緊缺礦產(chǎn)(湖北省優(yōu)勢礦產(chǎn)為:磷、巖鹽、石膏、水泥用灰?guī)r等;高磷赤鐵礦、累托石粘土、芒硝、鈦、釩等為潛在優(yōu)勢礦產(chǎn);緊缺礦產(chǎn)是鉑族金屬、鉀鹽、鉻鐵礦等)。一處礦產(chǎn)地的發(fā)現(xiàn)很不容易，往往需要地質工作者們幾年、十幾年、甚至數(shù)十年的艱苦努力，耗費大量的人力、物力、財力。所以，在調查中發(fā)現(xiàn)工程建設項目壓覆了重要礦產(chǎn)資源，或與在重要礦產(chǎn)地設置的礦業(yè)權范圍重疊的，應向工程建設方(或者工程設計方)提出建設項目避讓的建議及方案，以切實保證國家的重要礦產(chǎn)資源不受到建設項目的壓覆。另外，對一些國家急需的、稀少的礦種、礦床規(guī)模在中型以上的礦產(chǎn)地，原則上不允許建設項目壓覆(按國家產(chǎn)業(yè)政策批準的重大建設項目除外)，比如煉焦用煤、富鐵礦、鉻鐵礦、富銅礦、鎢、錫、銻、稀土、鉬、鈮鉭、鉀鹽、金剛石等。對于必須壓覆的礦產(chǎn)地，應對工程項目的選址方案、設計方案，作對比分析?，并對現(xiàn)選址方案和設計方案，進行最優(yōu)化論證，對工程項目建成后所能發(fā)揮的社會經(jīng)濟效益，進行說明，以充分闡述工程的最優(yōu)方案壓覆礦產(chǎn)資源的不可避免性。?張士虎等，江坪河水電站500千伏送出工程壓覆礦產(chǎn)資源調查評估報告，湖北省地質調查院，2012。?張士虎等，宜昌至恩施段高速公路壓覆礦產(chǎn)資源調查評估報告，湖北省地質調查院，2008。

壓覆礦產(chǎn)資源儲量的估算與評估

建設項目的擬用地范圍及安全保護范圍與已知礦區(qū)、開采礦區(qū)重疊(或者部分重疊)并壓覆了礦產(chǎn)資源的，需對壓覆的資源/儲量進行估算，這也是壓覆礦產(chǎn)資源調查評估的核心內容。被壓覆的資源/儲量的估算原則，是根據(jù)固體礦產(chǎn)資源/儲量的分類標準［3］，采用被壓覆礦區(qū)礦床勘查報告中使用的儲量計算參數(shù)，并以原劃分的儲量計算塊段為基礎進行估算，編制建設項目擬用地及周邊礦產(chǎn)資源分布圖(1∶1萬～1∶10萬)、壓覆資源/儲量剖面、平面估算圖，同時論述建設項目壓覆區(qū)在資源/儲量估算范圍內的具置、壓覆的塊段編號、礦石質量及品級、壓覆的資源/儲量分類與數(shù)量、被壓覆資源占整個礦區(qū)資源儲量的比例等。對被工程壓覆的資源/儲量，應進行可否壓覆的評估。評估的核心，是以被壓覆資源當前市場價格水平上的經(jīng)濟價值，與工程建成后對社會經(jīng)濟的發(fā)展和環(huán)境保護所起的作用進行對比，評價資源被壓覆的利與弊，同時做出工程建設項目能否壓覆的建議?，為國土資源管理部門做出準予壓覆或者不準壓覆的決定提供參考。

第2篇：房產(chǎn)投資論文范文

基金是由基金發(fā)起人以發(fā)行受益?zhèn)蚬善毙问絽R集相當數(shù)量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機構進行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔相應的風險。

房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進行專業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。

由于房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長等原因，使房地產(chǎn)開發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專業(yè)的房地產(chǎn)運作機構發(fā)起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業(yè)的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。

國內外房地產(chǎn)投資基金的比較分析

美國的房地產(chǎn)投資信托。美國的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托（REITs）機構負責對外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負責投資標的開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機構、房地產(chǎn)公司、投資者是美國房地產(chǎn)投資信托的三大主體。

在美國，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動性有限，應采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時間內不允許贖回。

日本信托式房地產(chǎn)的發(fā)展。日本的信托制度是從美國引進的。1902年，日本興業(yè)銀行成立后首次開辦了信托業(yè)務。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業(yè)發(fā)》，這兩個法律使日本信托業(yè)步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產(chǎn)信托雖然比重不大，但發(fā)展最快。日本的房地產(chǎn)信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產(chǎn)證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩(wěn)定的收益。

我國的房地產(chǎn)投資基金。目前我國房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國外房地產(chǎn)投資基金中的權益型融資模式，采用投資公司形式設立并對其資產(chǎn)進行房地產(chǎn)股權組合投資。由于缺少產(chǎn)業(yè)基金法律規(guī)范和保障，多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權溢價回購方式實現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運作上有“一法兩規(guī)”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產(chǎn)開發(fā)中的“過橋”貸款和制定房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設。由于投資中趨于對抗風險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴格意義上的房地產(chǎn)投資基金，更多的表現(xiàn)為一種集合資金信托計劃。

我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的意義

完善房地產(chǎn)金融市場，解決房地產(chǎn)資金供給問題。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內金融體制造成了融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)可通過獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風險并預防和化解經(jīng)營風險。

整合提升房地產(chǎn)行業(yè)，促進優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)投資基金的投資機制能促成房地產(chǎn)投資的理性化發(fā)展，只有那些運作規(guī)范、市場前景好的房地產(chǎn)項目才能得到房地產(chǎn)投資基金的資金支持，因此，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金在客觀上促進了房地產(chǎn)行業(yè)內部的結構調整，實現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。

為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大，周期長和專業(yè)性等特點，使大眾投資者難以直接進入。房地產(chǎn)投資基金這類新型投資工具的出現(xiàn)為社會大眾資本的介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。

我國房地產(chǎn)投資基金的障礙

現(xiàn)行政策法規(guī)的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產(chǎn)投資基金的規(guī)范和系統(tǒng)發(fā)起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產(chǎn)出的方式、時間標準等問題，這些都需要法律和法規(guī)的配套支持。

專業(yè)人才匱乏。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及規(guī)劃、投融資、建設、經(jīng)營、管理、評估、經(jīng)紀等眾多的專業(yè)性和對區(qū)域性知識領域，而我國在這些專業(yè)復合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產(chǎn)業(yè)投資中的風險，限制了房地產(chǎn)資金鏈的擴展和投資基金發(fā)展模式的多樣化創(chuàng)新。

投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿然進入房地產(chǎn)市場。我國房地產(chǎn)行業(yè)會計制度的嚴重不透明和信息披露的嚴重不對稱，還有短期收益模式以及嚴重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負債率，都使房地產(chǎn)業(yè)在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業(yè)化的創(chuàng)新金融方式接軌方面缺乏系統(tǒng)性的準備和接口。

我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對策

健全與完善有關房地產(chǎn)投資基金的有關法規(guī)體系。目前，國內房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經(jīng)濟多個領域，需要制定和完善相應的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設立、融資規(guī)模、財務審核、資產(chǎn)運作、稅收機制、監(jiān)管法則等方面做出細化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和發(fā)展有法可依。

改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風險，保護中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規(guī)定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)總值的80%，投資國家債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)凈值的20%”，還特別規(guī)定“禁止將基金資產(chǎn)進行房產(chǎn)投資”。但從長遠看，這些規(guī)定限制較多，必然會束縛基金的發(fā)展，也制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

開放房地產(chǎn)投資基金的資金源泉。從目前房地產(chǎn)投資基金的參與主體來看，我國居民現(xiàn)在高達14萬億的儲蓄存款應該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經(jīng)驗吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機構參與進來，如保險公司、社?；?、養(yǎng)老基金、民營投資機構、個體私營業(yè)主等等，充實房地產(chǎn)業(yè)的資金基底，共同形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的蓄水池，使各類房地產(chǎn)投資基金與銀行類金融機構共擔房地產(chǎn)投資市場風險，共享投資收益，防止房地產(chǎn)業(yè)的泡沫與金融風險。

拓展房地產(chǎn)投資基金的市場空間。在房地產(chǎn)投資基金的資金投向上，除了現(xiàn)有的私募基金中廣泛采用的權益型投資方式外，也可將我國房地產(chǎn)二級抵押市場和三級市場中有問題的房地產(chǎn)納入資產(chǎn)運作體系，通過房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)人士多元化經(jīng)營和基金公司堅強的資金后盾盤活這些不良資產(chǎn)，消化由于我國房地產(chǎn)業(yè)資金不足或市場化程度不夠而出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的階段性問題。

參考文獻：

1.王洪波，劉傳葵主編.2004中國基金前沿報告[M].經(jīng)濟管理出版社，2004

第3篇：房產(chǎn)投資論文范文

國內對投資性房地產(chǎn)準則、理論及實務的研究起步較晚，但近幾年的研究也取得了可喜的成果。我國于2006年頒布的《企業(yè)會計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的定義、確認、計量、轉換和處置，使投資性房地產(chǎn)成為一個獨立的會計要素存在于資產(chǎn)負債表中，可以說是新準則的一個重大突破。該準則對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量采用公允價值模式提出了嚴格的限制條件:第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的交易市場;第二，企業(yè)可以從房地產(chǎn)交易市場中取得相同或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，以保證對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行合理的估計。隨著投資性房地產(chǎn)準則的頒布，我國學術界掀起了投資性房地產(chǎn)研究的熱潮。下面就我國學者的研究成果進行系統(tǒng)梳理。

(一)投資性房地產(chǎn)選擇公允價值模式的影響因素分析熊軍和葉建平(2010)認為決策有用觀、融資及盈余管理的需要是深圳中航地產(chǎn)變更投資性房地產(chǎn)計量模式的主要影響因素［11］。陳放(2010)指出薪酬和債務契約、管理層的風險偏好是除成本和利潤驅動因素以外影響投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇的重要因素［12］。劉廣瑞和劉依含(2010)通過對津濱發(fā)展投資性房地產(chǎn)公允價值計量的分析指出，市場環(huán)境的規(guī)范化及信息體系的健全度、法律制度、企業(yè)自身的估值技術及盈余管理的需要是企業(yè)選擇公允價值計量模式的主要因素［13］。張奇峰、張鳴、戴佳君(2011)指出準則之間的差異、監(jiān)管機構對公允價值的態(tài)度、資本市場的成熟程度和投資者的理性程度是北辰實業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用不同計量模式的考慮因素。劉文婧(2013)認為采用公允價值使成本模式下的折舊或攤銷的稅盾效應喪失及計量模式的不可逆轉性導致企業(yè)排斥采用公允價值計量，且采用公允價值計量會加大會計與稅法之間確認損益的差異，使企業(yè)納稅調整工作加重(王萍，唐紅艷，2011)［16］。另外，股權結構也會影響計量模式的選擇，一般國有控股企業(yè)和股權制衡度較高的企業(yè)更偏愛于使用歷史成本模式(朱智敏，2013)。從我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量應用的現(xiàn)狀可以看出，大部分公司對投資性房地產(chǎn)是否使用公允價值模式計量仍持觀望的態(tài)度。由于企業(yè)可以自主選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式，企業(yè)一般都會選擇對自身有利的計量模式。

(二)關于投資性房地產(chǎn)公允價值核算過程的研究針對投資性房地產(chǎn)公允價值核算的不同問題，我國學者有不同的觀點。羅軍(2010)認為以融資租賃方式租入后又以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物(無產(chǎn)權)應納入投資性房地產(chǎn)的核算領域［18］。張慶考(2011)建議新建和改擴建的投資性房地產(chǎn)統(tǒng)一通過“投資性房地產(chǎn)———在建”科目進行相關會計處理，同時指出采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)終止確認時，應將原計入所有者權益的金額轉入當期損益［19］。何志勇(2011)指出當其他資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)之后再轉回為其他資產(chǎn)時，應將原計入其他資本公積的金額轉入“公允價值變動損益”科目;當出售、轉讓投資性房地產(chǎn)時將不再對“公允價值變動損益”科目進行調整，如需調整，應調整“其他業(yè)務成本”科目。吳艷芳(2011)認為應在“其他業(yè)務成本”科目下增設兩個二級科目“其他業(yè)務成本———公允價值變動損益”和“投資收益一其它”，從而解決投資性房地產(chǎn)處置時對損益產(chǎn)生的不利影響。

(三)關于投資性房地產(chǎn)公允價值計量相關性的研究與歷史成本相比，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量能提高會計信息總體的價值相關性，也能提高每股凈資產(chǎn)的價值相關性(樊麗麗，2012)［22］，且對股價具有增量解釋力，但這種解釋力隨著企業(yè)的發(fā)展和時間的推移會有所降低;而投資性房地產(chǎn)公允價值變動與企業(yè)凈利潤變動的相關性較弱，與凈資產(chǎn)變動未呈現(xiàn)出明顯的相關性(劉佳琪，2013)，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量提高了資產(chǎn)負債表的信息含量，從而使投資者更多地從資產(chǎn)負債觀角度關注企業(yè)的會計信息(張志紅、田粟源，2013)?？梢娡顿Y性房地產(chǎn)以公允價值計量能更準確的反映企業(yè)當前的資產(chǎn)價值，充分反映投資性房地產(chǎn)的真實價值和獲利能力(侯魁，2013)，但在提高信息相關性的同時公允價值評估費用會加大企業(yè)的信息成本，增加企業(yè)的財務風險和經(jīng)營風險(房志紅，2010)。投資性房地產(chǎn)的價值在公允價值計量模式下會隨市場環(huán)境的變化做相應的調整，公允價值模式具有動態(tài)性，能提供更相關的會計信息。

(四)關于投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應用對財務信息影響的研究應華羚和張維賓(2008)系統(tǒng)的分析了投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式對企業(yè)會計信息、財務指標、融資、經(jīng)營決策及盈余管理等各方面的影響。采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)所提供的會計信息更具有相關性和可比性，能滿足企業(yè)對利潤的需求，并且有利于改善企業(yè)的資產(chǎn)負債結構，提高企業(yè)的融資能力(歐陽愛平、潘天笑，2009)。若行業(yè)處于經(jīng)濟周期的迅速上升期，那么采用公允價值計量能對企業(yè)財務報表產(chǎn)生積極的影響(吳丹，2012)，但如果未來較長時間內房地產(chǎn)市場的價格走勢不明朗，將會為公允價值的廣泛應用帶來隱患(侯魁，2013)。此外，公允價值計量可能降低利潤與現(xiàn)金流的相關關系，致使企業(yè)盈虧不定，擴大其經(jīng)營風險、財務風險和籌資風險，給企業(yè)利潤分配政策的制定制造障礙(王萍、唐紅艷)。因此，選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式時既要結合本企業(yè)的實際經(jīng)營狀況，也要考慮行業(yè)發(fā)展趨勢。

二、啟示

第4篇：房產(chǎn)投資論文范文

這樣，城市中心地帶就一般被商業(yè)企業(yè)所占用，并形成以商品交換和商品流通為主要經(jīng)濟功能的商業(yè)中心。而商業(yè)中心又可依照其功能層次和輻射范圍，分成高、中、低不同的幾個級別。而工業(yè)往往聚集在距車站、碼頭等運輸集散地較近的地方向外輻射。

當然影響區(qū)位選擇的因素有很多，如土壤、地形、氣候、礦產(chǎn)資源等自然因素；又如市場、交通、政策、技術等，以及社會經(jīng)濟因素，都會影響區(qū)位選擇。

房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇對不少開發(fā)商進行房地產(chǎn)投資時都是一個很難抉擇的問題，一方面他們面臨土地價格的上漲過快和投資成本的增加；另一方面有面臨消費者收入增加緩慢的難題，這就意味著消費者對房地產(chǎn)區(qū)位和價格存在更多挑剔。

在西方經(jīng)濟學中我們會得到很多理論如：杜能原理、同心圓理論由伯吉斯（E.W.Burgess于1925年總結出來的）、扇形理論（SectorTheory）霍伊特（HomerHoyt）于1939年創(chuàng)立的、多核心理論最先是由麥肯齊（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和烏爾曼（E.L.Ullman）于1954年加以發(fā)展等。

下面我們我們通過這些理論來看一看房地產(chǎn)住宅投資區(qū)位的選擇。

我們知道消費者在購房中主要考慮的是方便程度；當然這是人所共知的，由此我們想到了西方經(jīng)濟學的的一些理論如：杜能原理，在杜能原理中我們得到了公式

I=（P-C-SK）Q；I定義銷售收入、P農產(chǎn)品市價、C農產(chǎn)品成本、K為農產(chǎn)品交通時間耗費、S為運費

我們將公式重新定義為

R=P-C-K我們將其R定義為購房后的時間效用、P購房人每天可消耗的時間、C為購房后生活必需品的交通時間耗費、K為購房后的交通時間耗費（K實際上是兩個變量我們在下面討論）。如果市場價格P一定（一年內）在公式中有兩個變量C、K，那么消費者在討論購房時主要考慮的是C、K的問題了，這樣我們大家就一目了然了。

我們先來討論C（C為購房后生活必需品交通時間耗費）。在一般家庭消費中生活必需品支出占有重要地位，而生活必需品交通費用支出卻是不可忽略的。生活必需品在其他的文章中已交代的很清楚了，我要請調的是隨著人民生活水平的提高一些酒吧、餐廳和歌廳也走向百姓生活。當然在一些住宅一層的鋪面出租也能滿足一些消費者的需求，但對一些中層收入家庭來說這是不夠的，因為對大不分中層收入家庭來說他們愿意到較有檔次的地方消費，這合乎馬斯洛需求層次論。對大多數(shù)開發(fā)商來說占有較多的中層收入家庭的市場就意味著占有較高的市場占有率。我們也了解到生活必需品交通費用支出也在購房中起到一定的影響。

對于C（C為購房后生活必需品交通時間耗費）的理解我認為可以使用追求效率型模型，（尋找需求點與區(qū)位點間的總移動費用最大化——中值問題：總移動距離最小化的地點成為中值）目標函數(shù)minZ=∑∑aidijxij

約束條件：∑xij=1

yj—xij≥0

∑yj=P

xij=0，1；yj=0，1

式中，ai為地點i的需求；dij為地點i和地點j間的最短距離；

xij：地點i的居民如利用地點j的設施，則為1；否則為0；

yj：地點j布局設施時為1；否則為0

P為設施數(shù)

目的：使每個居民都能得到一個設施，其費用最??；最終居民與設施均達到效率最大化。

下面我們來談談K（K為購房后的交通時間耗費）。這里我們把SK定義為消費者關心的一些項目如：子女上學問題、到工作單位的交通便捷程度、到醫(yī)院、到父母居住地的距離等。我們先以子女上學問題為例來談談，假設子女上學問題在家庭中占主要地位，而需要照顧的子女一般為小學和中學。家長對子女在選擇就讀的學校一般為教學質量較好的學校，我們設它為B點、設居住地為A點、家長的工作地為C點。家長對上下班與接送子女所耗用的時間之和即為AB+CD。

AB+CD這一距離如何來確定呢，我們知道人保持某種狀態(tài)的時間是有限的，時間過長必然產(chǎn)生疲勞，從而就會放棄某種活動。根據(jù)測算，一般情況下兒童疲勞時間的極限為40分鐘～60分鐘，成人為90分鐘～150分鐘。普通人休閑步速為30米／分～40米／分（我們還可以以公交時間、出租車時間來計算。當然要看投資人的目標市場的選擇），那么我們得到150分鐘×40米／分鐘=6000米

一般這個時間為10分鐘～15分鐘（12點下班到兩點半上班減去吃飯午睡時間）。這樣我們就得到了以B、C點的一個橢圓。在這個范圍以內的任何一點都是較理想的。當然AB+CD所耗用的時間可以是代步工具所達到的。有人會提到寄宿學校，但我們都知道在這一時間無法達到的情況下是人們的被迫選擇。

對于K（K為購房后的交通時間耗費）的理解我認為可以將投資方即將選擇的區(qū)位看成是公共設施可利用追求效率型模型的目標函數(shù)minZ=∑∑aidijxij和最大覆蓋原理（指在距設施一定的范圍內，盡可能向更多的居民提供服務為目的，即距離各設施一定范圍內包含的需求地域最大化）。

目標函數(shù)maxZ=∑aizi——被覆蓋的人口最大化

約束條件：∑yj—zi≥0——能夠覆蓋地點i的至少有一個以上

∑yj=P

zi=0，1；yj=0，1

式中，zi：地點i被設施覆蓋，則為1；否則為0；

yj：地點j布局設施時為1；否則為0

P為設施數(shù)

說明：被覆蓋的最大化人口，可以從該區(qū)位所在的常住人口加上新建小區(qū)可入住人口減去空值。這樣我們就的到了一個以K為半徑的圓通過其他西方經(jīng)濟需理論如：

我們在這里只說到兩個因素加上其他的因素如到繁華得商業(yè)區(qū)、到醫(yī)院、到父母居住地和消費者的其他偏好我們就可以構建出以下的區(qū)位，在這一區(qū)域的則不屬于居住繁華區(qū)，即這一區(qū)域內為住宅的黃金區(qū)域，超過這一界限的對于消費者來講效益遞減。

第5篇：房產(chǎn)投資論文范文

(一)研究方法主要分析方法和過程如下:1．單位根檢驗。在對時間序列數(shù)據(jù)進行計量分析時，由于只有相同單整階數(shù)的兩個變量才可能存在協(xié)整關系，因此首先需要對各變量進行平穩(wěn)性檢驗。單位根檢驗主要有DF檢驗、ADF檢驗和PP檢驗。2．協(xié)整檢驗。協(xié)整可以用來描述兩個及兩個以上的序列之間的平穩(wěn)關系。假如非平穩(wěn)(有單位根)時間序列的線性組合是平穩(wěn)的，即I(0)，則這些變量間有協(xié)整關系;如果殘差序列不平穩(wěn)，說明變量間的協(xié)整關系不存在。［7］3．誤差修正模型(ECM)。誤差修正模型描述的是各變量之間的短期波動情況。4．Granger因果性檢驗。協(xié)整檢驗描述的是變量間的長期動態(tài)關系，如要揭示一個變量的變化是否是另一個變量變化的原因［7］，還需借助Granger因果性檢驗。5．脈沖響應函數(shù)分析。脈沖響應函數(shù)可以描述一個變量的隨機誤差項(稱為新息Innovation)的沖擊對每個內生變量當期值及未來值所產(chǎn)生的影響程度。

(二)數(shù)據(jù)選取為了從定量的角度考察中國房地產(chǎn)投資(記為FDC)與中國城市化水平(記為UR)的相關關系，文章選取這兩個變量1995～2011的年度數(shù)據(jù)來進行實證分析。數(shù)據(jù)均來源于《中國統(tǒng)計年鑒2012》。1．城市化水平(UR)。城市化水平的衡量指標形式較多，如城市人口占總人口的比重、非農人口占總人口的比重、城市用地占國土面積的比重等等?？紤]到數(shù)據(jù)來源的權威性和可獲得性，文章采用“城鎮(zhèn)人口占總人口的比重”來表示城市化水平。2．房地產(chǎn)開發(fā)投資額度(FDC)。由于統(tǒng)計年鑒上公布的房地產(chǎn)開發(fā)投資額數(shù)據(jù)未考慮每年物價波動帶來的影響，因此為剔除物價上漲對各年數(shù)據(jù)的影響，筆者首先用全國固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)(記為I)將每年的原始數(shù)據(jù)(FDC1)加以調整，調整后的房地產(chǎn)開發(fā)投資額(記為FDC)數(shù)據(jù)均以1995年為基期，單位為億元。為消除時間序列數(shù)據(jù)中可能存在的異方差現(xiàn)象，筆者對文中的城市化水平、房地產(chǎn)開發(fā)投資額度均采用自然對數(shù)(分別記為LnUR、LnFDC)的形式進行計算。

二、實證分析

(一)單位根檢驗首先對上述變量進行平穩(wěn)性檢驗。利用EViews6．0軟件采用ADF檢驗方法分別對變量LnUR、LnFDC進行單位根檢驗，并以AIC準則來確定ADF滯后階數(shù)，AIC值最小時的滯后階數(shù)即為ADF的滯后階數(shù)。從LnFDC和LnUR兩變量的趨勢圖來看，兩序列都有明顯的上升趨勢，因此對原序列進行單位根檢驗時，檢驗形式同時選取常數(shù)項和趨勢項。檢驗結果見表2。軟件檢驗結果顯示，LnFDC與LnUR為非平穩(wěn)序列，但經(jīng)過一階差分后，數(shù)據(jù)都是一階單整。

(二)協(xié)整檢驗兩個時間序列只有他們都是同階單整時才存在協(xié)整關系［8］。上述單位根檢驗確定了LnFDC和LnUR都是一階單整，因而可以建立模型進行協(xié)整分析。協(xié)整檢驗的方法有兩種:一種是適合兩個變量之間關系的Engle－Granger檢驗法(簡稱EG檢驗);二是適合多個變量之間關系的Johansen檢驗法。然后檢驗殘差項e是否平穩(wěn)，即判斷e是否為I(0)序列。對殘差序列e進行單位根檢驗，檢驗結果見表3。在1%的顯著性水平下，e的ADF值(－8．160691)小于其臨界值(－4．667883)，說明殘差序列e為平穩(wěn)序列。式1即為序列LnUR與LnFDC之間的長期穩(wěn)定均衡關系。該回歸方程的系數(shù)表示城市化率提高1個百分點，會導致房地產(chǎn)投資額增加5．05%。

(三)誤差修正模型(ECM)協(xié)整關系只反映變量之間的長期均衡關系，為彌補長期靜態(tài)模型的不足，可通過短期動態(tài)模型反映短期偏離長期均衡的修正機制［9］。建立城市化與房地產(chǎn)投資之間的誤差修正模型，利用Eviews6．0對VAR模型的LagStructure進行評價，從五個評價指標中得知VAR(1)為最優(yōu)，因此在建立VEC模型時選取VEC(0)時效果最好。從表4可知，長期均衡對城市化水平和房地產(chǎn)開發(fā)投資額短期波動的影響較為顯著，說明誤差修正起到重要作用。［10］LnFDC的誤差修正項系數(shù)(－0．1411)為負，表明房地產(chǎn)投資對均衡關系表現(xiàn)為反向修正;LnUR的調整系數(shù)為0．0132，說明城市化水平對均衡關系具有正向促進作用［10］。另外從誤差修正的調整力度來看，誤差修正對于房地產(chǎn)投資的短期波動具有更為顯著的調整力度，表明在房地產(chǎn)投資和城市化水平的雙向影響關系上，城市化水平能更顯著的影響房地產(chǎn)投資額的變動，城市化水平的變動可能是導致房地產(chǎn)投資變動的原因。

(四)Granger因果性檢驗對lnFDC和lnUR兩個變量進行Granger因果關系檢驗，最大滯后階數(shù)取3，檢驗結果見表5。從表5可以看出，當滯后1～2期時，在5%的顯著性水平下，LnUR是LnFDC的格蘭杰原因，即中國城市化水平的提高是房地產(chǎn)投資增加的原因。同時看到，當滯后3期時，lnUR不是lnFDC的格蘭杰原因的概率超過了20%，說明城市化對房地產(chǎn)投資的影響在滯后3期效果已不太明顯。反過來，當滯后3期時，Ln-FDC不是LnUR的格蘭杰原因的概率概率為10．3%，除此之外的其他滯后期時，我國房地產(chǎn)投資增加不是城市化進程加快的原因的概率在30%以上，因此LnFDC不是LnUR的格蘭杰原因。城市化對房地產(chǎn)投資的影響比房地產(chǎn)投資對城市化的作用要大的多，這與誤差修正的結論一致。

(五)脈沖響應函數(shù)分析從圖1可知，城市化水平對自身的一個標準差新息和對來自房地產(chǎn)投資的影響都是在開始時立刻有較強反應，且此時反應最強，此后一直下滑，效應不斷減弱。但城市化對自身的一個標準差新息的反應保持一個較高的態(tài)勢，其強度要明顯高于對房地產(chǎn)投資的反應。房地產(chǎn)投資對其自身的一個標準差新息一開始就有較強的反應，投資增加了約0．037，但此后迅速下滑，效應不斷減弱;城市化一個標準差新息對房地產(chǎn)投資的影響也是不斷下降，但下降的速度相對較慢，并在第5期時超過了房地產(chǎn)投資對其自身一個標準新息的反應。此結論進一步驗證了城市化水平的變動對房地產(chǎn)投資具有相對較大影響。

三、主要結論及啟示

(一)主要結論上文利用我國1995～2011年我國城市化水平(UR)與房地產(chǎn)投資額(FDC)的數(shù)據(jù)，首先驗證兩者是否存在長期均衡，然后檢驗兩者在短期內是否相互作用和相互影響。實證結果表明，從長期來看，我國城市化水平與房地產(chǎn)開發(fā)投資存在均衡關系;從相互作用機制來看，城市化對房地產(chǎn)投資的影響比房地產(chǎn)投資對城市化的作用要大的多。具體結論如下:1．城市化與房地產(chǎn)投資之間存在長期的均衡關系。非平穩(wěn)序列城市化水平(LnUR)、房地產(chǎn)投資(Ln-FDC)經(jīng)過一階差分后變得平穩(wěn)，兩者的長期均衡關系成立。這種均衡關系表明自上世紀90年代中后期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)?？傮w上與城市化發(fā)展水平相適應，兩者基本呈現(xiàn)一種良好的和諧關系。2．誤差修正模型結果顯示，短期內我國城市化率每變動1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額將同方向變動7．58%，表明城市化水平提高會帶動房地產(chǎn)投資在短期內大幅增加;且這一系數(shù)大于式1中的系數(shù)5．05%，說明城市化水平的變動對房地產(chǎn)投資的短期影響更為顯著。城市化率提高之后，大量新增城市人口需要依靠房地產(chǎn)業(yè)來解決其生存和安居問題，城市化加快之后導致房地產(chǎn)需求增加，在中國這樣一個城市人口本來就十分密集、城市基礎設施相對薄弱的國家，顯然通過加快房地產(chǎn)投資的方式能盡快盡早的滿足新增城市人口的安居需求。3．從Granger因果檢驗和脈沖響應分析得知城市化對房地產(chǎn)投資的影響比房地產(chǎn)投資對城市化的作用要大的多。格蘭杰因果檢驗表明，當滯后1～2期時，在5%的顯著性水平下城市化水平的提高是房地產(chǎn)投資增加的格蘭杰原因，但房地產(chǎn)投資增加不是城市化進程加快的原因。脈沖響應分析同樣證實城市化水平的變動對房地產(chǎn)投資具有相對較大影響，而房地產(chǎn)投資的變化對城市化水平的影響相對較小。主要原因在于:城市化過程中大量農村人口進入城市，勢必會增加對房地產(chǎn)的居住需求，進而導致房地產(chǎn)投資的增加;新增城市人口的生活維系有賴于工業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣會增加對工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的需求，從而會導致房地產(chǎn)投資的增加;城市基礎設施、生活配套會因城市人口數(shù)量的擴張而不斷擴建。這幾方面的綜合作用，使得政府和企業(yè)要在城市布局和城市安居工程方面滿足新增城市人口的要求，就必然會增加在房地產(chǎn)領域的投入，增加房地產(chǎn)投資?？傊鞘谢M程的加快，會增加對房地產(chǎn)的需求，進而導致房地產(chǎn)投資的增加;但城市化進程的加快是多種因素導致的，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展只是城市化進城加快的一種表現(xiàn)形式。此外，城市化水平提高，城市人口增加會加重城市基礎設施的負擔，作為城市化外在標志的房地產(chǎn)只有緊跟城市化的步伐，才能有效緩解城市因為人口增加帶來的壓力，這使得城市化發(fā)展對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大的推動作用。而房地產(chǎn)資源占有的不公不均、房地產(chǎn)投資投機需求不受節(jié)制的膨脹、房價的非理性上漲以及居民收入差距的擴大等因素使得房地產(chǎn)的發(fā)展對城市化的反向促進作用不強。

第6篇：房產(chǎn)投資論文范文

房地產(chǎn)投資風險就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預期的收益未達到的損失。房地產(chǎn)投資風險分為以下幾種。

1.投資支出風險

房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開發(fā)土地并進行房產(chǎn)建設所花費的各種成本費用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動性，而且受規(guī)劃限制及本身結構、裝修設計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長，一個新建項目由于建設周期較長，在建設過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導致房地產(chǎn)投資者不堪重負并蒙受損失。

2.金融風險

主要指利率風險。房地產(chǎn)市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。

3.購買力風險

購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經(jīng)濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。

4.市場風險

市場風險是指由于房地產(chǎn)價格的變動而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)時常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉讓市場，壟斷性較強。房地產(chǎn)市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場價格水平的波動、房地產(chǎn)消費市場的局限等等都是引起市場風險的原因。房地產(chǎn)價格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國去年經(jīng)濟增長放緩的一個主要原因。

5.政策風險

政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現(xiàn)正處于市場經(jīng)濟改革、經(jīng)濟體制轉軌的關鍵時期，各種有關政策的調整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對較長，房地產(chǎn)特別是土地是國家宏觀調控的重點對象，故房地產(chǎn)投資受政策風險的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。

6.法律風險

法律風險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現(xiàn)，都會造成投資損失。房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中的風險管理，實際上是對建筑工程實施的風險管理，開發(fā)商應通過仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風險分散給承包商。

二、房地產(chǎn)投資風險的預防策略

房地產(chǎn)投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風險或使房地產(chǎn)投資過程中的風險減到最低程度。

策略一：關注政策變動，認準投資方向

任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經(jīng)濟發(fā)展，還是對投資者的預期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達國家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動態(tài)，如宏觀經(jīng)濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，正確預測未來，又有利于其根據(jù)政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。

策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析

隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風險。相反，如果投資者掌握的相關信息不充分或者不準確，那么，就有可能對自身條件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應盡可能地調查市場，了解相關信息。同時要學會優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎上，投資者應依靠經(jīng)驗或技術方法進行風險分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動提供決策依據(jù)。

策略三：采用投資分散組合策略

房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當?shù)幕A上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風險的房地產(chǎn)投資策略。因為各種不同類型的房地產(chǎn)的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資基礎上回報率相對較高，回報率低的投資基礎上相對地風險就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎上整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。

房地產(chǎn)投資風險的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風險或使房地產(chǎn)投資過程中的風險減到最低程度。

第7篇：房產(chǎn)投資論文范文

關鍵詞：房地產(chǎn)投資信托；道德問題；稅收問題；流動性問題

中圖分類號：F832，43

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3309(2009)04-0069-03

近年來，央行逐步提高了房地產(chǎn)業(yè)的融資門檻，房地產(chǎn)企業(yè)開始積極尋求創(chuàng)新的融資方式，于是房地產(chǎn)投資信托以其融資的優(yōu)勢和靈活性獲得了投資者的認可，并逐步在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展起來。

一、我國房地產(chǎn)投資信托的現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)投資信托的概念

房地產(chǎn)投資信托是指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司，由信托公司以公司或信托基金的組織形式經(jīng)營。對外發(fā)行受益憑證，向投資大眾募集資金。并以委托人的名義，由具有專門知識經(jīng)驗的人，按照委托者的要求進行管理、處分和收益。并將所獲得房地產(chǎn)管理的收益，分配給股東或投資者。所獲利潤扣除一般房地產(chǎn)管理費用及買賣傭金后，由受益憑證持有人分享的一種融資方式。

(二)我國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展現(xiàn)狀

從本質上來說，房地產(chǎn)投資信托是一種資產(chǎn)證券化的形式。從已有的經(jīng)營模式來看，都是收購已有的商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報投資者。

2003年6月，央行出臺的“121文件”促使商業(yè)銀行加強了對房地產(chǎn)信貸的控制。于是開發(fā)商紛紛利用信托填補資金缺口，當年9月，房地產(chǎn)信托發(fā)展到30億元，12月達到60億元。從2003～2008年，5年間房地產(chǎn)信托一直保持良好的發(fā)展勢頭。2004年，銀監(jiān)會啟動REITs基礎制度的研究。全年資金規(guī)模達到將近120億；2005年，商務部提出打通內地REITs融資渠道的建議，當年信托資金達到約160億：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。共有51只房地產(chǎn)融資類信托成立，產(chǎn)品規(guī)模17.35億元，占集合信托資金比例為47.74％。比2007年略有增長。

2008年12月21日，國家要開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，并且可以在上交所和深交所上市。中國大陸地區(qū)的房地產(chǎn)投資信托設立的前期籌備工作已經(jīng)到了最后階段。雖然在我國推出房地產(chǎn)信托投資基金目前還面臨較多創(chuàng)新和突破，REITs的發(fā)行時機已經(jīng)臻于成熟。

二、我國房地產(chǎn)投資信托存在的問題

從1992年信托融資引進至今，房地產(chǎn)信托發(fā)展速度很快，發(fā)展規(guī)模不斷壯大。有效解決了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難。信托融資為房地產(chǎn)業(yè)提供了新的融資渠道，對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了積極的促進作用。但是，我國現(xiàn)階段還處在市場經(jīng)濟初期，信托融資的過程中還存在一些問題。

(一)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品規(guī)模小且模式單一

按照《關于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》規(guī)定，每個信托計劃要求普通投資者的資金一般在20-40萬元，但因為房地產(chǎn)融資額大，有的需要一兩個億的資金，單筆金額便很大，給融資造成困難。信托計劃認購起點不低于5萬元，對于個人投資者而言。并不容易接受。目前，國內信托公司在房地產(chǎn)開發(fā)過程中普遍扮演了一個貸款發(fā)放機構的角色，而且通過信托計劃募集得到的資金基本上都運用在一個房地產(chǎn)項目上，而且房地產(chǎn)商的開發(fā)和投資沒有完全分離。信托計劃應有的組合投資、分散風險的作用也并未發(fā)揮。

(二)信托公司在房地產(chǎn)業(yè)務中的道德問題

由于我國缺乏完善成熟的監(jiān)督機制，信托公司仍有可能會降低委托人的投資要求而投資于和自己相關聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)，違背投資收益最大化的原則。

1，職責“轉委托”現(xiàn)象

信托公司在行使投資決策的職責時存在“轉委托”的現(xiàn)象。目前市場發(fā)售的以房地產(chǎn)投資為主體的基礎設施建設信托產(chǎn)品中，信托計劃中列明由政府發(fā)文確認債務，并由人大通過決議，列入財政預算，這實際上屬于變相的政府擔保，與《擔保法》的有關規(guī)定不符。而且，信托公司無法控制當?shù)卣幕蛴胸搨?、后續(xù)財政收入、支出情況，甚至無法及時獲取準確信息，一旦出現(xiàn)流動性不足，就會引發(fā)這類信托產(chǎn)品的延期兌付?；蚴浅霈F(xiàn)發(fā)新還舊的市場道德問題。

2，信息不對稱引發(fā)的道德風險

信息不對稱也會導致道德風險。在信托公司尋找項目的過程中，由于其與項目提供方之間存在的信息不對稱，劣質的項目可能會比優(yōu)質項目提供更高的預期收益率，劣質的信托公司利用投資者的信息不對稱，以提供比優(yōu)質信托公司更高預期收益率水平的信托計劃吸引投資者，從而把優(yōu)質信托公司驅逐出這個市場，導致信托公司與項目提供者之間以及委托人與受托人之間的“逆向選擇”問題。

(三)稅收問題

目前，我國法律尚未對信托收益的納稅做出明確規(guī)定，缺少對房地產(chǎn)投資信托的稅收激勵政策，這不利于鼓勵房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。在美國，房地產(chǎn)投資信托只要滿足了《國內稅收法》第856-858條的法定要求就可以免繳公司所得稅，1960年。艾圣豪威爾總統(tǒng)簽署了將RElTs作為利潤傳遞的特殊稅收條例，一直持續(xù)至今。

而在我國，由于《信托法》規(guī)定委托人將不動產(chǎn)委托給信托公司進行投資、管理、應用和處分時，雙方發(fā)生信托關系，伴隨著產(chǎn)權的轉移。需交納一定稅金。當信托合同終結時，作為委托人的信托公司要將資產(chǎn)還給委托人或信托合同規(guī)定的其他人時，再次發(fā)生產(chǎn)權轉移，又交納了一次個人所得稅。所以，對于信托財產(chǎn)的課稅既有對收益的課稅。又有對流轉的課稅。多重征稅提高了信托公司的經(jīng)營成本，影響了投資者的收益率水平。

(四)流動性問題

信托產(chǎn)品的流動性問題是一項難以解決的系統(tǒng)工程。信托產(chǎn)品作為一種全新的金融產(chǎn)品，其相對高收益、低風險的特征吸引了廣大投資者。但在流動性方面，卻成為制約我國房地產(chǎn)信托融資發(fā)展的另一個瓶頸。

1，信托產(chǎn)品認知度低

根據(jù)我國的《信托法》規(guī)定，信托產(chǎn)品不能通過公共媒體進行營銷宣傳，因此，信托產(chǎn)品的知名度、認可度比銀行儲蓄、國債、證券投資基金都要差很多。而信托產(chǎn)品的銷售，不能公開宣傳，不能異地銷售，其整體銷售計劃難免受影響?，F(xiàn)行法律規(guī)定：信托公司發(fā)行資金信托產(chǎn)品不得采取委托投資憑證、投資憑證、受益憑證等形式，目前，信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品通常采取與投資者分別簽訂信托合同的形式，其本身流動性較差。

2，信托產(chǎn)品缺乏轉讓平臺

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的二級市場尚未建立，沒有有形的集中競價交易場所。缺少轉讓平臺，絕大多數(shù)的投資者只能在認購后一直持有信托產(chǎn)品到產(chǎn)品的到期日，信托產(chǎn)品流動性不足直接影響投資者的購買意

愿，進而制約信托產(chǎn)品的資金募集。由于沒有集中競價交易場所，投資者欲轉讓所持信托產(chǎn)品，只能通過協(xié)議轉讓方式進行變現(xiàn)，持有者尋找合適的轉讓對象和確定轉讓價格比較困難。

按照現(xiàn)有的轉讓模式，流通市場發(fā)展的滯后已制約了信托產(chǎn)品的進一步發(fā)展。信托產(chǎn)品不像有價證券可以隨時轉讓。因此不能進入流通領域，這樣就限制了信托產(chǎn)品的活躍程度。尤其是在沒有兌現(xiàn)前，其產(chǎn)品的價值無法實現(xiàn)。使得一部分購買者在急需資金時，無法進行等值兌現(xiàn)，會帶來投資者的資金到期不能及時兌現(xiàn)的風險。這直接導致信托產(chǎn)品的認知程度低、交易成本高，限制了信托流通市場的形成。

三、完善我國房地產(chǎn)投資信托的對策

(一)完善法律制度

我國已經(jīng)初步建立了信托業(yè)的基本法律框架，包括《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務管理暫行辦法》等一系列法規(guī)，雖然出臺了這些法律法規(guī)，但是針對性并不強，尤其是關于投資信托的立法僅僅處于初級階段。雖然有《中華人民共和國信托法》作為我國REITs經(jīng)營事業(yè)的法律基礎，但是關于房地產(chǎn)信托的各項實施細則，尤其是投資信托的具體運作、稅收制度等細節(jié)并沒有很清楚的操作法則。最新的規(guī)定，信托產(chǎn)品200份上限已經(jīng)被突破，而且在房地產(chǎn)投資信托運營中的雙重征稅問題也有待于補充和修改。

(二)培養(yǎng)機構投資者

在美國，無論是權益型REITs,還是抵押型REITs，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、房地產(chǎn)咨詢機構、房地產(chǎn)評估機構等各種專業(yè)的房地產(chǎn)中介都發(fā)揮著重要的作用。而我國目前的房地產(chǎn)中介市場的發(fā)育很不完善，房地產(chǎn)中介機構數(shù)量較少，管理也很不規(guī)范，在執(zhí)業(yè)過程中時有違法違規(guī)情況發(fā)生，有時還會發(fā)生詐騙等刑事案件。

因此，房地產(chǎn)投資信托必須具備嚴密的組織機構，包括管理委員會、監(jiān)督機構以及具體運行操作機構。我國應建立由房地產(chǎn)信貸部、住宅銀行、抵押銀行、信托銀行、房地產(chǎn)信托投資公司等組成的多元化投資機構體系。由房地產(chǎn)信托投資公司等金融機構具體負責操作運行，由保險公司對開發(fā)項目開立擔保信用證，還要組建大批房地產(chǎn)評估機構和房地產(chǎn)證券等級評估機構，并由證監(jiān)會進行監(jiān)管。

(三)完善信托投資公司法人治理和內控制度

可以考慮引進獨立董事制度。獨立董事制度有利于強化上市公司內部制衡機制，規(guī)范大公司的行為，監(jiān)督公司經(jīng)營者：有利于保持董事會的獨立性，維護全體股東的利益：有利于公司法人治理結構的完善和上市公司質量的提高，從源頭上遏制企業(yè)的“內部人控制”現(xiàn)象，提高投資者信心。

我國房地產(chǎn)投資信托公司的信譽、管理水平、經(jīng)驗等將關系到房地產(chǎn)投資信托的成敗及發(fā)展前途。我國目前還有不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內控制度薄弱的問題。很多公司股東關聯(lián)交易嚴重，個別公司甚至存在挪用信托資金的行為。因此，應加強信托投資公司法人治理和內控制度建設，規(guī)范信托投資公司受托行為，為房地產(chǎn)信托創(chuàng)造合格的受托人。這是我國房地產(chǎn)信托健康發(fā)展的前提和保證。

(四)改變雙重征稅制度

從稅源上看，信托投資公司創(chuàng)造的收益和投資者獲得的收益都來源于信托財產(chǎn)。而信托財產(chǎn)是由委托人所有，房地產(chǎn)信托機構本來就是一個代人理財?shù)臋C構，該機構應對按一定比例收取手續(xù)費或傭金的那部分業(yè)務收入繳納營業(yè)稅，其對所經(jīng)營的信托財產(chǎn)并沒有真正意義上的所有權。應考慮通過明確界定納稅主體。確認納稅主體是信托受托人還是信托收益人，改變長期以來雙重征稅帶來的弊端。如果信托所得被分配，受益人應為納稅主體；如果信托所得仍在信托財產(chǎn)內，則信托財產(chǎn)本身納稅。當信托公司只是作為資產(chǎn)受托管理者代客理財時，則不應對信托機構征稅，應由受益人繳納信托收益所得稅即可。

第8篇：房產(chǎn)投資論文范文

1.1新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)投資的影響作用

1.1.1對城鎮(zhèn)新區(qū)進行建設以及舊區(qū)改造促進了房地產(chǎn)投資的增加

由于新區(qū)建設需要房地產(chǎn)的直接相關投資，房地產(chǎn)資金會直接注入，從而帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。另外，城鎮(zhèn)舊區(qū)的搬遷改造也會帶動當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展，以及房地產(chǎn)投資的增加。同時，搬遷戶對住房的需求也會增加，供求效應促使房地產(chǎn)投資增加。

1.1.2新型城鎮(zhèn)化中人口的增加相應推動了對住房需求的增加

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)化每年以約1%的速度推進，城鎮(zhèn)人口年均增長4%~5%，從而帶動新增住房需求快速增長。由于新型城鎮(zhèn)化的速度不斷增快，大量的人口向城鎮(zhèn)涌入，他們對住房的消費需求也不斷擴大，對住房面積的需求也在不斷增加，房地產(chǎn)投資也會相應地增加。

1.1.3新型城鎮(zhèn)化帶來的生活水平提升帶動了房地產(chǎn)投資的增加

由于城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，居民的生活水平不斷提高，對于房地產(chǎn)有著更高的需求。如房屋置換、休閑旅游、娛樂消費等，這些都對房地產(chǎn)消費投資提出了新的要求，帶動了房地產(chǎn)投資的增加。

1.2房地產(chǎn)投資對新型城鎮(zhèn)化的影響作用

房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化的重要物質載體，積極穩(wěn)妥推進新型城鎮(zhèn)化建設需要房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，人口和城市面積都高速膨脹，必然會帶動房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，相應地房地產(chǎn)投資在一定時期內的快速增長會推動新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

1.2.1房地產(chǎn)投資的增加解決了城鎮(zhèn)化中一部分人口的就業(yè)

由于房地產(chǎn)資金的增加，房地產(chǎn)市場的發(fā)展，需要更多的工人來參與到房地產(chǎn)建設中來，因而解決了部分人口和進城務工人員的就業(yè)問題。另外，房地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也會使得相關行業(yè)人員的需求增加，解決了城鎮(zhèn)化中部分人口的就業(yè)問題。

1.2.2房地產(chǎn)投資的增加擴大了新型城鎮(zhèn)化的建設資金

城鎮(zhèn)化建設的不斷發(fā)展也要求建設資金的不斷投入，房地產(chǎn)投資的逐年增加、配套建設的不斷增大，促使新型城鎮(zhèn)化朝著環(huán)境更和諧、配套更完善、服務更全面的方向發(fā)展。房地產(chǎn)投資為新型城鎮(zhèn)化的建設加快了步伐，兩者之間是相互依存的。房地產(chǎn)投資要和城鎮(zhèn)化發(fā)展相適應，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調。投資滯后會影響房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；投資超前則會造成資源和能源的浪費。

2結論與建議

2.1結論

通過上述分析可以看出，城鎮(zhèn)化發(fā)展水平與房地產(chǎn)投資存在正相關協(xié)整關系，二者之間存在著相互影響的關系。在短時期內，我國城鎮(zhèn)化水平的變化對房地產(chǎn)投資增加影響不大，不是其增加的原因，而房地產(chǎn)投資的變化則會使城鎮(zhèn)化水平發(fā)生一定的變動，即城鎮(zhèn)化水平對于房地產(chǎn)投資的影響不顯著，而房地產(chǎn)投資對于新型城鎮(zhèn)化的影響顯著。在長時期內，我國新型城鎮(zhèn)化的建設對于房地產(chǎn)投資具有一定的影響拉動作用，而且這種作用力大于房地產(chǎn)投資對于新型城鎮(zhèn)化的影響推動作用。

2.2建議

從發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化發(fā)展經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)本身的逐利性會給城鎮(zhèn)化的發(fā)展帶來一定的難題，會導致城鎮(zhèn)化的片面發(fā)展，房地產(chǎn)的健康發(fā)展才能有效促進新型城鎮(zhèn)化。鑒于此，我國在加快新型城鎮(zhèn)化建設過程中，應合理引導房地產(chǎn)投資的方向，使兩者協(xié)調健康發(fā)展。

2.2.1城鎮(zhèn)化方面

首先，根據(jù)城鎮(zhèn)自身特點，科學規(guī)劃其長遠的發(fā)展，引導房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化發(fā)展中的合理投資，避免盲目的開發(fā)投資或者是滯后的房屋建設。其次，重點做好保障性住房的建設工作，在保障性住房的規(guī)劃、容量、地址、分配和管理等方面合理設計，加大過程控制與服務管理。再次，完善城鎮(zhèn)的基礎配套建設，建立生態(tài)宜居、宜業(yè)的城鎮(zhèn)，提升城鎮(zhèn)居民生活質量水平。最后，根據(jù)住房市場的供需合理供應房地產(chǎn)市場的土地，做好舊城改造和征地安置補償工作，保障人民的正當利益。

2.2.2房地產(chǎn)投資方面

第9篇：房產(chǎn)投資論文范文

1.有利于房地產(chǎn)投資風險的降低

結合完全性、簡潔性、非兼容性和客觀性等原則，可以將房地產(chǎn)風險劃分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險兩種類型。其中在系統(tǒng)風險中，又包括經(jīng)濟風險、政策風險、自然風險和社會風險，而非系統(tǒng)性風險則又分為技術風險和經(jīng)營風險。投資者確定某城市房產(chǎn)進行投資，通常應先判斷該城市的房地產(chǎn)市場。投資環(huán)境決定了房地產(chǎn)投資的成敗。投資區(qū)位選擇是投資效果決定的關鍵，在不同地區(qū)投資會有完全不同的投資效益產(chǎn)生，對投資環(huán)境的研究進行加強，是投資空間趣味避免決策失誤的重要方法和途徑。評價和研究房地產(chǎn)投資環(huán)境，為投資者投資地區(qū)投資環(huán)境的判斷、投資地區(qū)的發(fā)展水平以及房地產(chǎn)市場供需狀況的了解提供參考性依據(jù)，從而有利于投資者實施正確的投資判斷，使投資風險得到有效規(guī)避。

2.為政府投資環(huán)境的優(yōu)化產(chǎn)生有利作用

發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，對居住條件的改善、拉動經(jīng)濟增長、擴大就業(yè)以及城市建設的加快、城市投資環(huán)境的改善以及城市環(huán)境的提升發(fā)揮著極為重要的作用。投資環(huán)境的良好能夠對國外資金進行吸引，使本地經(jīng)濟結構的改善、貧困問題的消除以及區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展得到良性的循環(huán)。對評價和研究房地產(chǎn)投資環(huán)境產(chǎn)生極為重要的作用，從中將對房地產(chǎn)投資造成影響的利弊因素進行發(fā)現(xiàn)，為政府投資環(huán)境的優(yōu)化明確指導性方向。調查分析不同區(qū)域的房地產(chǎn)投資環(huán)境，能夠對國內不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況進行了解，為地區(qū)政府對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的制定，投資環(huán)境的優(yōu)化、房地產(chǎn)所需投資環(huán)境的評價和改善以及城市利用空間結構的優(yōu)化存在顯著的促進作用。

3.有利于節(jié)約型社會的建設

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)由于發(fā)展不平衡，出現(xiàn)局部的房屋空置現(xiàn)象，實際上是社會資源的浪費，該情況的出現(xiàn)，在一定程度上體現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)對投資環(huán)境的選擇認識不足。房地產(chǎn)建設資源有較大消耗，特別是鋼筋和混凝土的消耗。在投資之前應有效評價投資環(huán)境，盡可能將投資項目進行完善，使房地產(chǎn)售出率得以提升，降低房屋空置率，減少資源浪費問題產(chǎn)生，為我國長期的發(fā)展產(chǎn)生有利作用。

二、房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)形成機制的特點

1.較多的不確定風險

房地產(chǎn)投資有較大額度且周期較長，隨著時間的推移及環(huán)境的改變，各類風險的出現(xiàn)幾率和影響問題也逐漸提升，房地產(chǎn)投資除了有個別風險存在以外，還會有系統(tǒng)風險產(chǎn)生。房地產(chǎn)投資者應對投資低的經(jīng)濟環(huán)境、社會需求、財政法規(guī)以及市場容量進行深入分析，作為風險得到有效規(guī)避的前提因素。

2.較大的區(qū)位條件影響

作為房地產(chǎn)資產(chǎn)的重要特征之一，位置固定的作用極為顯著，且對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大影響。應將任何房地產(chǎn)項目落實在具體的區(qū)域內，區(qū)位價值使開發(fā)商、租客以及置業(yè)投資者的吸引力得到充分體現(xiàn)。區(qū)位條件的良好能夠使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取最大化的高額開發(fā)利潤，使置業(yè)投資者對穩(wěn)定的經(jīng)濟性收益進行獲取，便于租客對其他經(jīng)營活動實施展開。

3.密切關系到經(jīng)濟環(huán)境

我國存在極為不平衡的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，該經(jīng)濟格局在房地產(chǎn)投資上反映出來，主要表現(xiàn)在：東部發(fā)達城市存在著超前的房地產(chǎn)投資，而西部房地產(chǎn)投資處于嚴重滯后狀態(tài)。其次，個人經(jīng)濟實力也是對房地產(chǎn)投資環(huán)境造成影響的主要因素，作為制約房地產(chǎn)商品購買力量的關鍵因素得到應用。

4.城市規(guī)劃對其產(chǎn)生的制約

房地產(chǎn)價值關系到周邊物業(yè)、市政公用設施、城市基礎設施以及環(huán)境變化等方面，其影響主要包括兩方面內容：一方面是受到城市規(guī)劃的影響，例如：轉讓和利用城市土地，必須與城市土地利用規(guī)劃相符合，并非完全的市場調節(jié)。而另一方面，隨著開展城市發(fā)展戰(zhàn)略，政府通過加大周邊道路、公園及博物館等公共設施的投資力度，使附近房地產(chǎn)的生態(tài)系統(tǒng)價值得到有效提升。

三、房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)形成機制的評價分析

1.分析房地產(chǎn)市場參與者的個人素質

在房地產(chǎn)市場的參與者中，主要包括土地所有者、土地使用者、建筑承包商、開發(fā)商、金融機構、專業(yè)顧問以及消費者等。開發(fā)商成功的根本主要包括知識、智慧、經(jīng)驗和決策能力。通過一個著名的建筑師進行設計，通過一個著名的建筑承包商對房地產(chǎn)進行建造，往往是將本身價值得以提升的關鍵。我國政府部門通過資質管理的方式對房地產(chǎn)市場參與者進行評價，房地產(chǎn)投資者會通過這些評價便捷的對合適的房地產(chǎn)開發(fā)合作對象進行尋找。

2.分析房地產(chǎn)建設的場地條件

（1）對房地產(chǎn)項目擬建地段的自然地理特征進行分析，避免在斷裂、巖溶層、流砂層以及黃土濕陷性等顯著不利的地基基礎上對房地產(chǎn)進行建造，并盡可能使建筑物獲取良好的通風和光照條件，使房地產(chǎn)項目建設施工的工作量得到盡可能減少。

（2）研究房地產(chǎn)項目擬建地段土地利用和城市規(guī)劃條件，使其在規(guī)劃要求相滿足的同時，使土地利用的集約化水平得到最大限度地提升。

（3）將當前土地使用者對擬建項目的態(tài)度實施有效了解。

（4）對房地產(chǎn)項目泥漿地段的地價形態(tài)實施充分了解。

3.分析房地產(chǎn)項目實施建設的原材料、燃料供應條件以及輔助材料

（1）對房地產(chǎn)投資項目建設需要的原材料品名、質量及數(shù)量要求進行分析，使原材料供應能否滿足房地產(chǎn)項目建設的需要得到掌握。

（2）根據(jù)工程施工進度對原材料的供應進行提供。

（3）合理性分析房地產(chǎn)項目建設所需的原材料價格。

（4）分析原材料供應的采購組織狀況。

4.分析房地產(chǎn)投資項目擬建地段的基礎設施和公共服務設施的配套條件

（1）對房地產(chǎn)投資項目擬建地段的基礎設施和公共服務設施的配套狀況進行調查，將房地產(chǎn)項目建設和區(qū)域城市功能所產(chǎn)生的作用及影響實施了解，對水、電、交通、煤氣、排污等基礎設施的網(wǎng)絡是否合理進行重點分析，教育、文化、科技、商業(yè)及其他服務業(yè)等公共服務設施的布局和規(guī)模能否與區(qū)域城市經(jīng)濟發(fā)展和居民生活需要相滿足等。

（2）對房地產(chǎn)投資項目擬建地段的基礎設施和公共服務設施的配套建設的規(guī)劃標準進行了解。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按基礎設施配套建設費、公共設施配套建設費的收費標準進行繳納，區(qū)域有關公共管理機構收費之后，應為房地產(chǎn)項目提供公共服務設施和基礎設施的配套條件。（3）對新增基礎設施和公共服務設施的配套建設進度進行認清。通常情況下，基礎設施和公共服務設施的配套建設會有一定的超前性存在，但也要對配套設施的長期不用以及土地閑置等問題進行避免。

四、房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的優(yōu)化措施

1.對城市建設進行加快，使區(qū)域的協(xié)調發(fā)展得到有效促進。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市投資、生產(chǎn)活動會達到活躍狀態(tài)，隨之增加了對住房、各種公共基礎設施以及服務業(yè)設施的建設。作為區(qū)內資源配置的優(yōu)化、房地產(chǎn)市場競爭力提升的基礎，地區(qū)經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展的作用極為顯著。

2.基礎設施建設的加強，城市綜合功能的完善、基礎設施的好壞都對城市經(jīng)濟發(fā)展水平以及房地產(chǎn)投資環(huán)境的優(yōu)劣得到直接反映。對于基礎設施環(huán)境落后的城市而言，應對道路建設投資進行加大，使公共交通得到大力發(fā)展，改善公共交通環(huán)境，并將高速公路和鐵路等建設的規(guī)模實現(xiàn)進一步增強。

3.城市居住環(huán)境的改善，使城市整體形象得到提升。經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)投資人員通常會對良好居住環(huán)境的城市進行選擇，開展房地產(chǎn)項目開發(fā)工作。

五、結語