房產投資論文精選(九篇)
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第1篇：房產投資論文范文
比如民用機場，除了機場及配套建筑設施本身的壓覆區域需要進行調查外，機場周圍的電磁環境保護區域也需要進行調查，因為在這個區域內，是不能從事掘土、采砂、采石等活動的，而電磁環境保護區的范圍，不同地域的機場，其大小是不同的，必須由建設方予以確定。又例如地下儲氣(油)庫，由于這類工程目前在中國剛剛興起，尚無相關的保護法規規定，故儲氣(油)庫周界之外的安全保護范圍的寬度，要根據工程周圍賦存的礦產資源種類、含礦巖系的物理力學特性等來綜合考慮確定，并以保障建設項目的安全為原則。目前，根據國家標準———《爆破安全規程》(GB6722—1986)，對于地表工程，一般在建設項目征地周界外采用400～500m的安全保護范圍作為參考值較為適宜。根據巖層的移動角確定壓覆范圍除了工程周界之外的安全保護范圍，還應考慮工程保護范圍外側與工程相鄰的礦床被開采時對工程保護帶的影響狀況，從而進一步確定建設項目的壓覆寬度(擬用地周界之外工程壓覆的總寬度)。當礦床被開采時，由于采區邊界不斷向四周擴展(即形成移動角)，使原來設立的工程安全保護帶因移動角的移動而破壞保護帶的完整性，最終影響工程的安全性。例如麻城—陽新高速公路建設項目?，按照《公路安全保護條例》規定，其工程保護帶的寬度為公路中心線兩側各100m。該工程壓覆了武穴市松陽鉀磷礦床(圖略)，其中鉀礦體最大埋深390m(BC線段長)，以55°移動角(D、F處角度)，換算其壓覆的寬度(由公路中心線向外側的CD、CF線段長)為398m，大大超過了規定的安全保護范圍與擬用地范圍寬度(AB、BE線段長)，用這種方法取值，可大大提高建設項目在建成后的安全性。調查評估報告按這個經過換算的壓覆寬度(CD或CF長度)計算被壓覆的資源/儲量，并作為辦理壓覆礦產資源儲量登記的依據。對于面狀工程(變電站、風力發電場?、火力發電站、住宅群、廠房等)，當工程周圍分布有已知礦床時。亦應按礦體的最大埋深、巖層的移動角(根據含礦巖系的物理力學特性綜合確定，基巖區一般取50°～60°，松散沉積物覆蓋區一般取45°)換算其壓覆寬度，才能合理增大工程的安全保護范圍，確保建設工程在日后周邊的礦山開采活動中，不遭受不安全因素的影響與破壞。
壓覆礦產資源調查的內容
野外調查的主要內容，包括礦產地、采礦權、探礦權的分布現狀等信息。(1)礦產地信息調查搜集壓覆區域內已編入當年《湖北省礦產資源儲量表》的各類礦產的礦區名稱、勘查程度、勘查時間、勘查單位、礦區坐標、勘查報告、礦區地質圖、資源/儲量計算圖等。壓覆未編入《湖北省礦產資源儲量表》內的礦產資源，亦應按以上內容進行調查了解。(2)探礦權信息包括項目名稱、探礦權人、勘查許可證號、勘查范圍坐標、勘查階段、勘查有效期、勘查的主要礦種等。當已經圈定了礦體時，還須搜集現階段礦體的平面分布圖。(3)采礦權信息包括采礦權人、礦山名稱、采礦許可證號、開采范圍坐標、開采規模、有效期、開采礦種、開采方式、勘查報告、礦區地質圖、資源/儲量計算圖等。對于探礦權、采礦權信息，調查過程中，還要同時向國土資源管理部門索取礦業權設置的證明文件。(4)調查圖件以1∶1萬～1∶5萬地形圖為基礎圖件，或者以工程設計方提供的附地形的工程平面分布圖為工作用圖，在圖中標明已勘查礦區、正在勘查礦區、開采礦區的范圍與礦體地表出露范圍、井口、硐口、露天采場等，確定礦區內探礦工程、開采作業面(井、硐)、礦體等與建設項目擬用地范圍、安全保護范圍的具置。
建設項目須避讓的重要礦產資源
湖北省國土資源行政主管部門確定的優勢礦產、緊缺礦產(湖北省優勢礦產為:磷、巖鹽、石膏、水泥用灰巖等;高磷赤鐵礦、累托石粘土、芒硝、鈦、釩等為潛在優勢礦產;緊缺礦產是鉑族金屬、鉀鹽、鉻鐵礦等)。一處礦產地的發現很不容易，往往需要地質工作者們幾年、十幾年、甚至數十年的艱苦努力，耗費大量的人力、物力、財力。所以，在調查中發現工程建設項目壓覆了重要礦產資源，或與在重要礦產地設置的礦業權范圍重疊的，應向工程建設方(或者工程設計方)提出建設項目避讓的建議及方案，以切實保證國家的重要礦產資源不受到建設項目的壓覆。另外，對一些國家急需的、稀少的礦種、礦床規模在中型以上的礦產地，原則上不允許建設項目壓覆(按國家產業政策批準的重大建設項目除外)，比如煉焦用煤、富鐵礦、鉻鐵礦、富銅礦、鎢、錫、銻、稀土、鉬、鈮鉭、鉀鹽、金剛石等。對于必須壓覆的礦產地，應對工程項目的選址方案、設計方案，作對比分析?，并對現選址方案和設計方案，進行最優化論證，對工程項目建成后所能發揮的社會經濟效益，進行說明，以充分闡述工程的最優方案壓覆礦產資源的不可避免性。?張士虎等，江坪河水電站500千伏送出工程壓覆礦產資源調查評估報告，湖北省地質調查院，2012。?張士虎等，宜昌至恩施段高速公路壓覆礦產資源調查評估報告，湖北省地質調查院，2008。
壓覆礦產資源儲量的估算與評估
建設項目的擬用地范圍及安全保護范圍與已知礦區、開采礦區重疊(或者部分重疊)并壓覆了礦產資源的，需對壓覆的資源/儲量進行估算，這也是壓覆礦產資源調查評估的核心內容。被壓覆的資源/儲量的估算原則，是根據固體礦產資源/儲量的分類標準［3］，采用被壓覆礦區礦床勘查報告中使用的儲量計算參數，并以原劃分的儲量計算塊段為基礎進行估算，編制建設項目擬用地及周邊礦產資源分布圖(1∶1萬～1∶10萬)、壓覆資源/儲量剖面、平面估算圖，同時論述建設項目壓覆區在資源/儲量估算范圍內的具置、壓覆的塊段編號、礦石質量及品級、壓覆的資源/儲量分類與數量、被壓覆資源占整個礦區資源儲量的比例等。對被工程壓覆的資源/儲量，應進行可否壓覆的評估。評估的核心，是以被壓覆資源當前市場價格水平上的經濟價值，與工程建成后對社會經濟的發展和環境保護所起的作用進行對比，評價資源被壓覆的利與弊，同時做出工程建設項目能否壓覆的建議?，為國土資源管理部門做出準予壓覆或者不準壓覆的決定提供參考。
第2篇：房產投資論文范文
國內對投資性房地產準則、理論及實務的研究起步較晚，但近幾年的研究也取得了可喜的成果。我國于2006年頒布的《企業會計準則第3號———投資性房地產》明確規定了投資性房地產的定義、確認、計量、轉換和處置，使投資性房地產成為一個獨立的會計要素存在于資產負債表中，可以說是新準則的一個重大突破。該準則對投資性房地產后續計量采用公允價值模式提出了嚴格的限制條件:第一，投資性房地產所在地有活躍的交易市場;第二，企業可以從房地產交易市場中取得相同或類似房地產的市場價格及其他相關信息，以保證對投資性房地產的公允價值進行合理的估計。隨著投資性房地產準則的頒布，我國學術界掀起了投資性房地產研究的熱潮。下面就我國學者的研究成果進行系統梳理。
(一)投資性房地產選擇公允價值模式的影響因素分析熊軍和葉建平(2010)認為決策有用觀、融資及盈余管理的需要是深圳中航地產變更投資性房地產計量模式的主要影響因素［11］。陳放(2010)指出薪酬和債務契約、管理層的風險偏好是除成本和利潤驅動因素以外影響投資性房地產后續計量模式選擇的重要因素［12］。劉廣瑞和劉依含(2010)通過對津濱發展投資性房地產公允價值計量的分析指出，市場環境的規范化及信息體系的健全度、法律制度、企業自身的估值技術及盈余管理的需要是企業選擇公允價值計量模式的主要因素［13］。張奇峰、張鳴、戴佳君(2011)指出準則之間的差異、監管機構對公允價值的態度、資本市場的成熟程度和投資者的理性程度是北辰實業對投資性房地產采用不同計量模式的考慮因素。劉文婧(2013)認為采用公允價值使成本模式下的折舊或攤銷的稅盾效應喪失及計量模式的不可逆轉性導致企業排斥采用公允價值計量，且采用公允價值計量會加大會計與稅法之間確認損益的差異，使企業納稅調整工作加重(王萍，唐紅艷，2011)［16］。另外，股權結構也會影響計量模式的選擇，一般國有控股企業和股權制衡度較高的企業更偏愛于使用歷史成本模式(朱智敏，2013)。從我國上市公司投資性房地產公允價值計量應用的現狀可以看出，大部分公司對投資性房地產是否使用公允價值模式計量仍持觀望的態度。由于企業可以自主選擇投資性房地產后續計量模式，企業一般都會選擇對自身有利的計量模式。
(二)關于投資性房地產公允價值核算過程的研究針對投資性房地產公允價值核算的不同問題，我國學者有不同的觀點。羅軍(2010)認為以融資租賃方式租入后又以經營租賃方式出租的建筑物(無產權)應納入投資性房地產的核算領域［18］。張慶考(2011)建議新建和改擴建的投資性房地產統一通過“投資性房地產———在建”科目進行相關會計處理，同時指出采用公允價值模式計量的投資性房地產終止確認時，應將原計入所有者權益的金額轉入當期損益［19］。何志勇(2011)指出當其他資產轉換為投資性房地產之后再轉回為其他資產時，應將原計入其他資本公積的金額轉入“公允價值變動損益”科目;當出售、轉讓投資性房地產時將不再對“公允價值變動損益”科目進行調整，如需調整，應調整“其他業務成本”科目。吳艷芳(2011)認為應在“其他業務成本”科目下增設兩個二級科目“其他業務成本———公允價值變動損益”和“投資收益一其它”，從而解決投資性房地產處置時對損益產生的不利影響。
(三)關于投資性房地產公允價值計量相關性的研究與歷史成本相比，投資性房地產采用公允價值計量能提高會計信息總體的價值相關性，也能提高每股凈資產的價值相關性(樊麗麗，2012)［22］，且對股價具有增量解釋力，但這種解釋力隨著企業的發展和時間的推移會有所降低;而投資性房地產公允價值變動與企業凈利潤變動的相關性較弱，與凈資產變動未呈現出明顯的相關性(劉佳琪，2013)，投資性房地產采用公允價值計量提高了資產負債表的信息含量，從而使投資者更多地從資產負債觀角度關注企業的會計信息(張志紅、田粟源，2013)。可見投資性房地產以公允價值計量能更準確的反映企業當前的資產價值，充分反映投資性房地產的真實價值和獲利能力(侯魁，2013)，但在提高信息相關性的同時公允價值評估費用會加大企業的信息成本，增加企業的財務風險和經營風險(房志紅，2010)。投資性房地產的價值在公允價值計量模式下會隨市場環境的變化做相應的調整，公允價值模式具有動態性，能提供更相關的會計信息。
(四)關于投資性房地產公允價值計量模式的應用對財務信息影響的研究應華羚和張維賓(2008)系統的分析了投資性房地產采用公允價值計量模式對企業會計信息、財務指標、融資、經營決策及盈余管理等各方面的影響。采用公允價值計量的投資性房地產所提供的會計信息更具有相關性和可比性，能滿足企業對利潤的需求，并且有利于改善企業的資產負債結構，提高企業的融資能力(歐陽愛平、潘天笑，2009)。若行業處于經濟周期的迅速上升期，那么采用公允價值計量能對企業財務報表產生積極的影響(吳丹，2012)，但如果未來較長時間內房地產市場的價格走勢不明朗，將會為公允價值的廣泛應用帶來隱患(侯魁，2013)。此外，公允價值計量可能降低利潤與現金流的相關關系，致使企業盈虧不定，擴大其經營風險、財務風險和籌資風險，給企業利潤分配政策的制定制造障礙(王萍、唐紅艷)。因此，選擇投資性房地產后續計量模式時既要結合本企業的實際經營狀況，也要考慮行業發展趨勢。
二、啟示
第3篇：房產投資論文范文
關鍵詞：產業投資基金房地產投資基金REITs公司型
我國在經歷了一系列土地、貸款政策變動后，傳統金融渠道緊縮，房地產開發商資金普遍吃緊，前期資金運作面臨著極大的考驗，尋求新的融資渠道成為房地產業亟待解決的問題。而房地產投資基金作為一項有效的間接金融工具對目前的房地產金融市場的完善是條好出路。
房地產投資基金概述
基金是由基金發起人以發行受益債券或股票形式匯集相當數量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機構進行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔相應的風險。
房地產投資基金是以房地產業為投資對象，通過發行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產業投資專家進行專業投資的一種集合投資制度。房地產投資基金屬于產業投資基金的一種。
由于房地產開發投資規模大、周期長等原因，使房地產開發、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產基金，由專業的房地產運作機構發起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。
國內外房地產投資基金的比較分析
美國的房地產投資信托。美國的房地產投資信托，是指由房地產投資信托（REITs）機構負責對外發行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發公司負責投資標的開發、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機構、房地產公司、投資者是美國房地產投資信托的三大主體。
在美國，房地產投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產流動性有限，應采用封閉式，即規定在基金成立后一段時間內不允許贖回。
日本信托式房地產的發展。日本的信托制度是從美國引進的。1902年，日本興業銀行成立后首次開辦了信托業務。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業發》，這兩個法律使日本信托業步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產信托雖然比重不大，但發展最快。日本的房地產信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業主可以不放棄土地所有權，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩定的收益。
我國的房地產投資基金。目前我國房地產投資基金主要表現為兩種形態：一是以精瑞基金、偉業資產、歐尚信托等為主，參照國外房地產投資基金中的權益型融資模式，采用投資公司形式設立并對其資產進行房地產股權組合投資。由于缺少產業基金法律規范和保障，多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權溢價回購方式實現投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產信托基金，其運作上有“一法兩規”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產開發中的“過橋”貸款和制定房地產項目的開發建設。由于投資中趨于對抗風險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴格意義上的房地產投資基金，更多的表現為一種集合資金信托計劃。
我國發展房地產投資基金的意義
完善房地產金融市場，解決房地產資金供給問題。房地產開發具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內金融體制造成了融資困難。房地產企業可通過獲得房地產投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風險并預防和化解經營風險。
整合提升房地產行業，促進優勝劣汰，實現資源的優化配置。房地產投資基金的投資機制能促成房地產投資的理性化發展，只有那些運作規范、市場前景好的房地產項目才能得到房地產投資基金的資金支持，因此，發展房地產投資基金在客觀上促進了房地產行業內部的結構調整，實現了資源的優化配置。
為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產開發投資規模大，周期長和專業性等特點，使大眾投資者難以直接進入。房地產投資基金這類新型投資工具的出現為社會大眾資本的介入房地產業提供了有利條件。
我國房地產投資基金的障礙
現行政策法規的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產投資基金的規范和系統發起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產出的方式、時間標準等問題，這些都需要法律和法規的配套支持。
專業人才匱乏。由于房地產業發展中涉及規劃、投融資、建設、經營、管理、評估、經紀等眾多的專業性和對區域性知識領域，而我國在這些專業復合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產業投資中的風險，限制了房地產資金鏈的擴展和投資基金發展模式的多樣化創新。
投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿然進入房地產市場。我國房地產行業會計制度的嚴重不透明和信息披露的嚴重不對稱，還有短期收益模式以及嚴重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負債率，都使房地產業在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業化的創新金融方式接軌方面缺乏系統性的準備和接口。
我國發展房地產投資基金的對策
健全與完善有關房地產投資基金的有關法規體系。目前，國內房地產投資基金具有系統性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經濟多個領域，需要制定和完善相應的房地產投資基金法規或產業投資基金法規，對房地產業投資基金的公司設立、融資規模、財務審核、資產運作、稅收機制、監管法則等方面做出細化法律規定，使房地產投資基金的建立和發展有法可依。
改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風險，保護中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產總值的80%，投資國家債券的比例，不低于該基金資產凈值的20%”，還特別規定“禁止將基金資產進行房產投資”。但從長遠看，這些規定限制較多，必然會束縛基金的發展，也制約了房地產業的發展。
開放房地產投資基金的資金源泉。從目前房地產投資基金的參與主體來看，我國居民現在高達14萬億的儲蓄存款應該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經驗吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機構參與進來，如保險公司、社保基金、養老基金、民營投資機構、個體私營業主等等，充實房地產業的資金基底，共同形成房地產業發展資金的蓄水池，使各類房地產投資基金與銀行類金融機構共擔房地產投資市場風險，共享投資收益，防止房地產業的泡沫與金融風險。
拓展房地產投資基金的市場空間。在房地產投資基金的資金投向上，除了現有的私募基金中廣泛采用的權益型投資方式外，也可將我國房地產二級抵押市場和三級市場中有問題的房地產納入資產運作體系，通過房地產業專業人士多元化經營和基金公司堅強的資金后盾盤活這些不良資產，消化由于我國房地產業資金不足或市場化程度不夠而出現的產業發展中的階段性問題。
參考文獻：
第4篇：房產投資論文范文
這樣，城市中心地帶就一般被商業企業所占用，并形成以商品交換和商品流通為主要經濟功能的商業中心。而商業中心又可依照其功能層次和輻射范圍，分成高、中、低不同的幾個級別。而工業往往聚集在距車站、碼頭等運輸集散地較近的地方向外輻射。
當然影響區位選擇的因素有很多，如土壤、地形、氣候、礦產資源等自然因素；又如市場、交通、政策、技術等，以及社會經濟因素，都會影響區位選擇。
房地產投資區位的選擇對不少開發商進行房地產投資時都是一個很難抉擇的問題，一方面他們面臨土地價格的上漲過快和投資成本的增加；另一方面有面臨消費者收入增加緩慢的難題，這就意味著消費者對房地產區位和價格存在更多挑剔。
在西方經濟學中我們會得到很多理論如：杜能原理、同心圓理論由伯吉斯（E.W.Burgess于1925年總結出來的）、扇形理論（SectorTheory）霍伊特（HomerHoyt）于1939年創立的、多核心理論最先是由麥肯齊（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和烏爾曼（E.L.Ullman）于1954年加以發展等。
下面我們我們通過這些理論來看一看房地產住宅投資區位的選擇。
我們知道消費者在購房中主要考慮的是方便程度；當然這是人所共知的，由此我們想到了西方經濟學的的一些理論如：杜能原理，在杜能原理中我們得到了公式
I=（P-C-SK）Q；I定義銷售收入、P農產品市價、C農產品成本、K為農產品交通時間耗費、S為運費
我們將公式重新定義為
R=P-C-K我們將其R定義為購房后的時間效用、P購房人每天可消耗的時間、C為購房后生活必需品的交通時間耗費、K為購房后的交通時間耗費（K實際上是兩個變量我們在下面討論）。如果市場價格P一定（一年內）在公式中有兩個變量C、K，那么消費者在討論購房時主要考慮的是C、K的問題了，這樣我們大家就一目了然了。
我們先來討論C（C為購房后生活必需品交通時間耗費）。在一般家庭消費中生活必需品支出占有重要地位，而生活必需品交通費用支出卻是不可忽略的。生活必需品在其他的文章中已交代的很清楚了，我要請調的是隨著人民生活水平的提高一些酒吧、餐廳和歌廳也走向百姓生活。當然在一些住宅一層的鋪面出租也能滿足一些消費者的需求，但對一些中層收入家庭來說這是不夠的，因為對大不分中層收入家庭來說他們愿意到較有檔次的地方消費，這合乎馬斯洛需求層次論。對大多數開發商來說占有較多的中層收入家庭的市場就意味著占有較高的市場占有率。我們也了解到生活必需品交通費用支出也在購房中起到一定的影響。
對于C（C為購房后生活必需品交通時間耗費）的理解我認為可以使用追求效率型模型，（尋找需求點與區位點間的總移動費用最大化——中值問題：總移動距離最小化的地點成為中值）目標函數minZ=∑∑aidijxij
約束條件：∑xij=1
yj—xij≥0
∑yj=P
xij=0，1；yj=0，1
式中，ai為地點i的需求；dij為地點i和地點j間的最短距離；
xij：地點i的居民如利用地點j的設施，則為1；否則為0；
yj：地點j布局設施時為1；否則為0
P為設施數
目的：使每個居民都能得到一個設施，其費用最小；最終居民與設施均達到效率最大化。
下面我們來談談K（K為購房后的交通時間耗費）。這里我們把SK定義為消費者關心的一些項目如：子女上學問題、到工作單位的交通便捷程度、到醫院、到父母居住地的距離等。我們先以子女上學問題為例來談談，假設子女上學問題在家庭中占主要地位，而需要照顧的子女一般為小學和中學。家長對子女在選擇就讀的學校一般為教學質量較好的學校，我們設它為B點、設居住地為A點、家長的工作地為C點。家長對上下班與接送子女所耗用的時間之和即為AB+CD。
AB+CD這一距離如何來確定呢，我們知道人保持某種狀態的時間是有限的，時間過長必然產生疲勞，從而就會放棄某種活動。根據測算，一般情況下兒童疲勞時間的極限為40分鐘～60分鐘，成人為90分鐘～150分鐘。普通人休閑步速為30米／分～40米／分（我們還可以以公交時間、出租車時間來計算。當然要看投資人的目標市場的選擇），那么我們得到150分鐘×40米／分鐘=6000米
一般這個時間為10分鐘～15分鐘（12點下班到兩點半上班減去吃飯午睡時間）。這樣我們就得到了以B、C點的一個橢圓。在這個范圍以內的任何一點都是較理想的。當然AB+CD所耗用的時間可以是代步工具所達到的。有人會提到寄宿學校，但我們都知道在這一時間無法達到的情況下是人們的被迫選擇。
對于K（K為購房后的交通時間耗費）的理解我認為可以將投資方即將選擇的區位看成是公共設施可利用追求效率型模型的目標函數minZ=∑∑aidijxij和最大覆蓋原理（指在距設施一定的范圍內，盡可能向更多的居民提供服務為目的，即距離各設施一定范圍內包含的需求地域最大化）。
目標函數maxZ=∑aizi——被覆蓋的人口最大化
約束條件：∑yj—zi≥0——能夠覆蓋地點i的至少有一個以上
∑yj=P
zi=0，1；yj=0，1
式中，zi：地點i被設施覆蓋，則為1；否則為0；
yj：地點j布局設施時為1；否則為0
P為設施數
說明：被覆蓋的最大化人口，可以從該區位所在的常住人口加上新建小區可入住人口減去空值。這樣我們就的到了一個以K為半徑的圓通過其他西方經濟需理論如：
我們在這里只說到兩個因素加上其他的因素如到繁華得商業區、到醫院、到父母居住地和消費者的其他偏好我們就可以構建出以下的區位，在這一區域的則不屬于居住繁華區，即這一區域內為住宅的黃金區域，超過這一界限的對于消費者來講效益遞減。
第5篇：房產投資論文范文
關鍵詞：現代農業新型工業化安徽
安徽工業化發展現狀
對于安徽省工業化發展狀況，目前已有部分專家和學者進行了相關研究，如：王秉建（2008）對安徽工業化水平進行了評價；胡亭亭（2007）對安徽工業化的發展現狀和存在的問題進行了分析；余華銀（2006）對安徽工業化的進程進行了評價等。通過對研究的梳理可知，安徽工業化的發展狀況為：安徽省工業化進程慢于全國，安徽省工業化已處于工業化的實現和經濟高速增長期的初期，但與全國相比還有一定的差距；工業高度化水平低于全國，高度化進程也相對較弱，安徽省工業處于由重工業化階段向高加工度化階段轉變時期，工業高度化水平不斷提高，但工業高度化水平明顯偏低：輕工業中以非農產品為原料的加工業比重低；重工業中加工工業比重低；重加工工業內部高技術含量、高附加值的加工業的比重低。
現階段安徽工業化發展的外部環境和內部條件分析
（一）外部環境
1.有利條件。新型工業化道路為安徽農業發展帶來新的機遇。在新型工業化道路和新區域工業化模式下，人們開始重視農業地區和農業的發展。一方面，工業化的目標從單純的經濟增長轉向人的全面發展，這就要求大力發展農業和農業地區經濟；另一方面，技術進步成為經濟增長的最主要驅動力，使得農業的價值得到了重新認識。在新型工業化道路中，工業化的內容不再是狹義的，而是通過包括農業在內的各個產業的技術進步和效率提高實現全面發展。因此，農業不僅是加速工業化的一種工具，而且本身也是工業化的目的；發達地區產業轉移和人們消費結構升級促生新機遇。雖然面臨這一系列約束條件，但是，仍然存在有利于安徽省工業化的機遇：發達地區產業結構調整，一部分勞動力密集型產業逐步向內陸地區轉移。安徽省可以選擇適合本地比較優勢的產業，通過承接發達地區的產業轉移，積累工業化的資金；隨著人們生活水平的提高，對消費品的需求日益多樣化，特別是對綠色生態產品的需求越來越大，這就為安徽省發揮其優勢，發展綠色生態產業提供了機遇。
2.不利外部條件。國際金融危機的持續蔓延。最近一個時期以來，國際金融危機持續蔓延，對我國經濟的負面影響日益加深，對于安徽省來說尤其明顯，主要表現為：一是農產品價格全面下行。二是農村就業和增長局面趨于嚴峻。三是質量安全事件對農民、農業產業的沖擊不可低估。民以食為天，我國有13億人口，占世界人口的22%，而耕地面積只占世界的10%，糧食安全現狀面臨嚴峻考驗。安徽省作為糧食主產區，在糧食安全體系中承擔了重要責任，2008年安徽省平均糧食產量為6047萬噸，占全國總產量的5.78%。因此，安徽省在選擇新型工業化道路時絕不能以損害農業、減少糧食產量為代價。
（二）內部條件
豐富的資源條件。安徽省處于我國腹地，蘊藏了豐富的礦產資源。如煤炭、有色金屬等。同時擁有大量的水資源。以中部五省為例，不僅擁有長江、淮河等水系，還擁有鄱陽湖、洞庭湖和巢湖等三大淡水湖。豐富的農業資源，有利于農、林、牧、漁的全面發展和形成較高的農業生產率，為充分發揮農業資源優勢，建設現代農業，提供了廣闊的資源配置空間和環境。
優越的地理區位。從地域優勢看，安徽位于長三角腹地，東臨江蘇、浙江等發達省份，西連廣大中西部地區，承東啟西，地跨江淮，交通發達，發展農業生產條件優越，區位優勢明顯。安徽可充分利用東部沿海發達地區的信息、資金，接受輻射，又可面向全國，推廣自己的優勢產品。特別是隨著東部地區產業的升級換代，將逐步淘汰一部分落后的勞動密集型產業，安徽作為重要的勞務輸出人口大省，積累了相當的技術和資金要素，安徽已完全有能力承接長三角產業特別是農產品加工業的產業轉移，這些都為安徽農業的發展創造了難得的機遇。
較強的科研優勢。從科研優勢看，安徽的高校、科研單位眾多，合肥是全國四所科技城之一。截至2007年底，全省共有各類研究與開發機構1057家，其中國有獨立科研機構116家（包括20家中央在皖科研院所、96家省屬及省以下科研機構）、高等學校科研機構154家。這些科研機構特別是一批中央在皖科研院所，是安徽省科技資源優勢的集中體現，強大的科研優勢為安徽省工業化的發展提供了堅實的科研條件。
良好的生態環境。安徽省由于長期以農業為主，工業化進程相對緩慢，因此高污染、高能耗的傳統工業較少，這使得安徽省的自然生態環境得到較好的保護。安徽省可以充分利用生態優勢，跨越重化工業階段，直接進入高起點發展對環境要求高的生態產業。
不利的因素。“三農”問題依然比較突出。安徽省面臨嚴重的“三農”問題，主要表現在：農村基礎設施相對落后，生產、生活條件較為惡劣。農業比較效益低，市場化發育程度低，小農生產的特點導致農業省在農業中的比較優勢和競爭力無法發揮出來。農民收入水平不高，且商品意識、創新精神和經營能力不足，無法滿足農業省工業化發展的需要。“三農”問題對安徽省工業化發展來說，依然是一個重要的制約因素；安徽省城市化發展水平相對滯后。
現代農業驅動型工業是安徽工業化的現實選擇
綜上，結合安徽省實際，筆者認為安徽省應選擇現代農業驅動型的新型工業化道路，即依托區域比較優勢，以市場為導向，以生物技術、信息技術改造傳統農業，圍繞現代農業這個核心，把農業資源深度開發產業確立為區域主導產業，并形成有競爭力的產業集群，以勞動力密集型和技術密集型產品進入市場的工業化道路。這一選擇具有重要意義，具體來說，主要體現在以下方面：
現代農業驅動型工業化模式符合安徽省新型工業化的特點。由于符合本階段安徽省的資源稟賦結構，可以充分發揮其比較優勢，在此戰略下建立的產業體系能夠適應激烈的市場競爭，不斷發展壯大。通過產業的發展，利益的積累可以逐步改變安徽省的資源享賦結構，實現由農業省向工業省的轉變。在資源稟賦結構變化后，現代農業有可能不再占主導地位，而是由更符合區域資源稟賦結構的產業取代，從而實現產業結構的升級，促進安徽經濟的發展。
有利于形成現代農業區域聚集優勢，獲取重要資源。現代農業與傳統農業不同，具有要素投入集約化、資源配置市場化、生產手段科技化、產業經營一體化的特征，產品附加值高，有很高的投資回報率，這樣就可以吸引區域外資金、人才等要素的流入。通過產業聚集主動吸收資源的作法，改變了安徽省以往被動等待資金、技術支持（即簡單的工業反哺農業）的引資方式；改變了安徽省因傳統農業效益低下而出現資源凈流出的局面。通過市場化競爭吸引要素的方式，可以實現安徽經濟的可持續增長。
有利于發揮比較優勢，找準定位，確立主導產業。首先，安徽省的比較優勢在農業，安徽省新型工業化的重點應放在農產品加工業。其次，如果不發揮安徽省在農業生產方面的比較優勢，提供更為豐富的農產品和深加工品，發達省份就會將需求轉向國外尋求替代供應者，這樣，安徽省就會失去發展的外部市場。區域工業化理論認為，有競爭力主導產業是區域經濟增長的關鍵。而現代農業正是安徽省具有競爭優勢的產業，因僅使用傳統生產要素的農業是無法對經常經濟增長作出重大貢獻的，但現代化的農業能夠實現。
可以有效克服資金瓶頸的約束。一方面，農產品加工業所需資金少、投入門檻低，是一種適合安徽省的勞動力密集型工業。另一方面，農產品加工業與農業形成良性聯動關系，可以通過加工增值農副產品，進而增加農民收入，提高農戶積累能力，為加工業的進一步發展積累資金。
能夠實現農村剩余勞動力的有效轉移。由于現代農業驅動型工業化模式強調工業與農業的聯動關系，必然促進農業生產向深度和廣度發展，在農業內部吸收大量勞動力，緩解農村剩余勞動力流動帶來的負面影響。傳統工業限制了農村剩余勞動力的轉移，而新型工業化是農村剩余勞動力轉移的根本保證。
參考文獻：
1.胡亭亭.欠發達地區走新型工業化道路的路徑選擇與創新—以安徽省為例[J].華東經濟管理，2007(5)
第6篇：房產投資論文范文
[關鍵詞]實物期權房地產投資
相對于金融期權而言，實物期權(realoption)是以期權概念定義的現實選擇權，是金融期權理論在實物資產上的拓展和應用。在資本市場上，期權賦予持有者權力但不是義務按約定價格買賣一種金融資產。同樣，企業在面對一個未來項目時有權利而非義務去選擇是否進行投資。實物期權理論和應用研究主要基于傳統方法評價實物投資。
一、實物期權的概念
實物期權的概念是Mvers教授在1977年提出的，他指出一個投資方案產生的現金流量所創造的利潤，來自于目前所擁有資產的使用，再加上一個對未來投資機會的選擇。也就是說企業可以取得一個權利，在未來以一定價格取得或出售一項實物資產或投資計劃，所以實物資產的投資可以應用類似評估一般期權的方式來進行評估。同時又因為其標的物為實物資產，故將此性質的期權稱為實物期權。由于期權具有執行某項投資行為的權利而沒有必須執行的義務，所以基于期權理論的項目投資決策可以最大限度地控制項目投資中可能的損失，同時獲得項目投資帶來的巨大收益。
從廣義來看，實物期權是在不確定性條件下，與金融期權類似的實物資產投資的選擇權，是一種把金融市場的規則引入企業內部戰略投資決策中來的思維方式;狹義地說，它是項目投資賦予投資者在進行項目投資決策時所擁有的在未來采取某些投資決策的權利，這些決策包括延遲、擴張、放棄項目投資等。
二、房地產投資的實物期權特點
第一，投資決策者對未來具有選擇權。由于房地產開發項目的階段性特點，房地產決策者對投資項目不僅在當前具有決策權，而且投資項目建設后，投資決策者仍有權根據投資項目的實際情況做出決策，也就是說投資決策者對投資項目具有一種未來決策權，主要有以下幾種情況:決策者不僅有權決定是否投資一個新的房地產項目，而且有權決定是否進行延期投資;投資決策者不僅有權在項目開展前決定投資規模的大小，而且有權在項目實施過程中改變項目投資規模的大小;投資決策者不僅有權在投資項目開展前決定投資哪一種類型的投資項目，而且有權在投資項目實施過程中改變投資項目;投資決策者不僅有權決定投資項目的開始，而且也有權決定投資項目的終止。
第二，房地產項目價值具有波動性。對房地產投資項目標的資產來說，其所涉及的風險因素眾多，如技術風險:主要指投資項目所采用技術的先進性、適用性、可靠性，同類項目之間科技競爭強度及區位優勢;金融風險:主要指市場利率、匯率的波動、通貨膨脹的水平以及資金的募集成本等;市場風險:主要指產品需求量的變動、市場競爭的激烈程度、建設生產資料的供應狀況以及市場的轉型(買方市場賣方市場);自然風險:主要指工程地質情況、自然資源情況以及氣候狀況等;社會風險:主要指投資項目所處的社會軟環境，具體包括社會信用風險、政治風險、以及政府是否廉潔高效等。正是由于房地產投資項目具有這么多的風險因素，并且每種風險因素又都有自己特定的波動過程、擴散過程、跳躍過程、均值自回歸過程，這決定了投資項目價值的波動性，進而決定了投資項目價值的波動性同其他金融資產一樣具有價值，也就是說投資項目所蘊涵的風險因素導致投資項目的期權價值。上述風險的綜合影響將體現在房地產價值的波動上。房地產開發一般要經過可行性研究、規劃設計、建設施工、銷售等幾個階段，每個階段都存在巨大的靈活性和不確定性。因此，房地產開發過程可看作是一個序列投資的動態決策過程。決策者根據對來自技術、市場、管理、資金等方面風險的評價以及競爭中投資項目收益流的變化，靈活抉擇投資時機。房地產開發商在獲取土地后，在市場條件成熟且經可行性研究初步確認投資可行后，將進行后續投資，建設階段的后續投資相當于執行期權合約。如果市場前景不被看好，則暫時不追加后續投資，而是等待投資機會的到來。擁有土地就擁了由此帶來的一系列選擇權，可把獲取土地前的費用及土地獲取費解釋為期權費用，相當于買入一項期權。由于土地的保值特性，如后續期權得不到執行，損失的往往僅是為獲取土地而進行的前期分析費用，這部分費用與期權標的資產價格相比微不足道。
第三，房地產投資具有不確定性。由于房地產開發投資周期長、風險大，因此在整個開發過程中包含著很多的不確定性因素。從宏觀角度來講，主要有政策因素(貨幣政策、財政政策、固定資產管理政策等)、市場因素(房地產價格、市場信息、短期供求變化等)、突發因素等;從微觀角度來講，主要有知識因素(開發商個人的知識結構、對房地產開發投資的理論認識和實踐經驗等)、能力因素(房地產開發商的分析能力、決策能力、應變能力和創新能力等)、管理因素(房地產開發商在企業的制度管理、人才管理和經營管理等各方面的管理水平)、項目自身的條件等。所有這些因素都使房地產開發項目充滿了不確定性，使房地產開發商在進行房地產項目投資時面臨極大的風險。
第四，房地產投資具有實物期權特性。通過上述分析，可見房地產開發項目具有期權特性。
(1)房地產開發前期是可以緩沖的時間段，如前期市場調查、可行性研究等，但為取得土地而進行的分析往往受到時間的限制，取得土地后發生的費用，可行性分析、設計方案費等類似于期權費用。
(2)房地產開發、設計、建造的投資類似于買入期權的執行價格。
(3)房地產開發所產生的收益現值，類似于期權標的資產的市場價格。
(4)房地產在其開發過程的前期任何時間內可追加或減少投資，在其開發時則可以選擇投入。對于開發過程中可能存在的期權類型可以理解為有期限，但可隨時執行的美式期權，也可以作為有固定期限、只有到期日才能執行的歐式期權，此處的歐式期權可根據需要分段進行分析。
第7篇：房產投資論文范文
關鍵詞：房地產投資信托；道德問題；稅收問題；流動性問題
中圖分類號：F832，43
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3309(2009)04-0069-03
近年來，央行逐步提高了房地產業的融資門檻，房地產企業開始積極尋求創新的融資方式，于是房地產投資信托以其融資的優勢和靈活性獲得了投資者的認可，并逐步在我國房地產市場發展起來。
一、我國房地產投資信托的現狀
(一)房地產投資信托的概念
房地產投資信托是指房地產法律上或契約上的擁有者將該房地產委托給信托公司，由信托公司以公司或信托基金的組織形式經營。對外發行受益憑證，向投資大眾募集資金。并以委托人的名義，由具有專門知識經驗的人，按照委托者的要求進行管理、處分和收益。并將所獲得房地產管理的收益，分配給股東或投資者。所獲利潤扣除一般房地產管理費用及買賣傭金后，由受益憑證持有人分享的一種融資方式。
(二)我國房地產投資信托的發展現狀
從本質上來說，房地產投資信托是一種資產證券化的形式。從已有的經營模式來看，都是收購已有的商業地產并出租，靠租金回報投資者。
2003年6月，央行出臺的“121文件”促使商業銀行加強了對房地產信貸的控制。于是開發商紛紛利用信托填補資金缺口，當年9月，房地產信托發展到30億元，12月達到60億元。從2003～2008年，5年間房地產信托一直保持良好的發展勢頭。2004年，銀監會啟動REITs基礎制度的研究。全年資金規模達到將近120億；2005年，商務部提出打通內地REITs融資渠道的建議，當年信托資金達到約160億：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。共有51只房地產融資類信托成立，產品規模17.35億元，占集合信托資金比例為47.74％。比2007年略有增長。
2008年12月21日，國家要開展房地產投資信托基金試點，并且可以在上交所和深交所上市。中國大陸地區的房地產投資信托設立的前期籌備工作已經到了最后階段。雖然在我國推出房地產信托投資基金目前還面臨較多創新和突破，REITs的發行時機已經臻于成熟。
二、我國房地產投資信托存在的問題
從1992年信托融資引進至今，房地產信托發展速度很快，發展規模不斷壯大。有效解決了房地產企業的融資困難。信托融資為房地產業提供了新的融資渠道，對我國房地產業的發展起到了積極的促進作用。但是，我國現階段還處在市場經濟初期，信托融資的過程中還存在一些問題。
(一)房地產投資信托產品規模小且模式單一
按照《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》規定，每個信托計劃要求普通投資者的資金一般在20-40萬元，但因為房地產融資額大，有的需要一兩個億的資金，單筆金額便很大，給融資造成困難。信托計劃認購起點不低于5萬元，對于個人投資者而言。并不容易接受。目前，國內信托公司在房地產開發過程中普遍扮演了一個貸款發放機構的角色，而且通過信托計劃募集得到的資金基本上都運用在一個房地產項目上，而且房地產商的開發和投資沒有完全分離。信托計劃應有的組合投資、分散風險的作用也并未發揮。
(二)信托公司在房地產業務中的道德問題
由于我國缺乏完善成熟的監督機制，信托公司仍有可能會降低委托人的投資要求而投資于和自己相關聯的房地產企業，違背投資收益最大化的原則。
1，職責“轉委托”現象
信托公司在行使投資決策的職責時存在“轉委托”的現象。目前市場發售的以房地產投資為主體的基礎設施建設信托產品中，信托計劃中列明由政府發文確認債務，并由人大通過決議，列入財政預算，這實際上屬于變相的政府擔保，與《擔保法》的有關規定不符。而且，信托公司無法控制當地政府的或有負債、后續財政收入、支出情況，甚至無法及時獲取準確信息，一旦出現流動性不足，就會引發這類信托產品的延期兌付。或是出現發新還舊的市場道德問題。
2，信息不對稱引發的道德風險
信息不對稱也會導致道德風險。在信托公司尋找項目的過程中，由于其與項目提供方之間存在的信息不對稱，劣質的項目可能會比優質項目提供更高的預期收益率，劣質的信托公司利用投資者的信息不對稱，以提供比優質信托公司更高預期收益率水平的信托計劃吸引投資者，從而把優質信托公司驅逐出這個市場，導致信托公司與項目提供者之間以及委托人與受托人之間的“逆向選擇”問題。
(三)稅收問題
目前，我國法律尚未對信托收益的納稅做出明確規定，缺少對房地產投資信托的稅收激勵政策，這不利于鼓勵房地產投資信托的發展。在美國，房地產投資信托只要滿足了《國內稅收法》第856-858條的法定要求就可以免繳公司所得稅，1960年。艾圣豪威爾總統簽署了將RElTs作為利潤傳遞的特殊稅收條例，一直持續至今。
而在我國，由于《信托法》規定委托人將不動產委托給信托公司進行投資、管理、應用和處分時，雙方發生信托關系，伴隨著產權的轉移。需交納一定稅金。當信托合同終結時，作為委托人的信托公司要將資產還給委托人或信托合同規定的其他人時，再次發生產權轉移，又交納了一次個人所得稅。所以，對于信托財產的課稅既有對收益的課稅。又有對流轉的課稅。多重征稅提高了信托公司的經營成本，影響了投資者的收益率水平。
(四)流動性問題
信托產品的流動性問題是一項難以解決的系統工程。信托產品作為一種全新的金融產品，其相對高收益、低風險的特征吸引了廣大投資者。但在流動性方面，卻成為制約我國房地產信托融資發展的另一個瓶頸。
1，信托產品認知度低
根據我國的《信托法》規定，信托產品不能通過公共媒體進行營銷宣傳，因此，信托產品的知名度、認可度比銀行儲蓄、國債、證券投資基金都要差很多。而信托產品的銷售，不能公開宣傳，不能異地銷售，其整體銷售計劃難免受影響。現行法律規定：信托公司發行資金信托產品不得采取委托投資憑證、投資憑證、受益憑證等形式，目前，信托公司發行信托產品通常采取與投資者分別簽訂信托合同的形式，其本身流動性較差。
2，信托產品缺乏轉讓平臺
房地產信托產品的二級市場尚未建立，沒有有形的集中競價交易場所。缺少轉讓平臺，絕大多數的投資者只能在認購后一直持有信托產品到產品的到期日，信托產品流動性不足直接影響投資者的購買意
愿，進而制約信托產品的資金募集。由于沒有集中競價交易場所，投資者欲轉讓所持信托產品，只能通過協議轉讓方式進行變現，持有者尋找合適的轉讓對象和確定轉讓價格比較困難。
按照現有的轉讓模式，流通市場發展的滯后已制約了信托產品的進一步發展。信托產品不像有價證券可以隨時轉讓。因此不能進入流通領域，這樣就限制了信托產品的活躍程度。尤其是在沒有兌現前，其產品的價值無法實現。使得一部分購買者在急需資金時，無法進行等值兌現，會帶來投資者的資金到期不能及時兌現的風險。這直接導致信托產品的認知程度低、交易成本高，限制了信托流通市場的形成。
三、完善我國房地產投資信托的對策
(一)完善法律制度
我國已經初步建立了信托業的基本法律框架，包括《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》等一系列法規，雖然出臺了這些法律法規，但是針對性并不強，尤其是關于投資信托的立法僅僅處于初級階段。雖然有《中華人民共和國信托法》作為我國REITs經營事業的法律基礎，但是關于房地產信托的各項實施細則，尤其是投資信托的具體運作、稅收制度等細節并沒有很清楚的操作法則。最新的規定，信托產品200份上限已經被突破，而且在房地產投資信托運營中的雙重征稅問題也有待于補充和修改。
(二)培養機構投資者
在美國，無論是權益型REITs,還是抵押型REITs，房地產經紀機構、房地產咨詢機構、房地產評估機構等各種專業的房地產中介都發揮著重要的作用。而我國目前的房地產中介市場的發育很不完善，房地產中介機構數量較少，管理也很不規范，在執業過程中時有違法違規情況發生，有時還會發生詐騙等刑事案件。
因此，房地產投資信托必須具備嚴密的組織機構，包括管理委員會、監督機構以及具體運行操作機構。我國應建立由房地產信貸部、住宅銀行、抵押銀行、信托銀行、房地產信托投資公司等組成的多元化投資機構體系。由房地產信托投資公司等金融機構具體負責操作運行，由保險公司對開發項目開立擔保信用證，還要組建大批房地產評估機構和房地產證券等級評估機構，并由證監會進行監管。
(三)完善信托投資公司法人治理和內控制度
可以考慮引進獨立董事制度。獨立董事制度有利于強化上市公司內部制衡機制，規范大公司的行為，監督公司經營者：有利于保持董事會的獨立性，維護全體股東的利益：有利于公司法人治理結構的完善和上市公司質量的提高，從源頭上遏制企業的“內部人控制”現象，提高投資者信心。
我國房地產投資信托公司的信譽、管理水平、經驗等將關系到房地產投資信托的成敗及發展前途。我國目前還有不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內控制度薄弱的問題。很多公司股東關聯交易嚴重，個別公司甚至存在挪用信托資金的行為。因此，應加強信托投資公司法人治理和內控制度建設，規范信托投資公司受托行為，為房地產信托創造合格的受托人。這是我國房地產信托健康發展的前提和保證。
(四)改變雙重征稅制度
從稅源上看，信托投資公司創造的收益和投資者獲得的收益都來源于信托財產。而信托財產是由委托人所有，房地產信托機構本來就是一個代人理財的機構，該機構應對按一定比例收取手續費或傭金的那部分業務收入繳納營業稅，其對所經營的信托財產并沒有真正意義上的所有權。應考慮通過明確界定納稅主體。確認納稅主體是信托受托人還是信托收益人，改變長期以來雙重征稅帶來的弊端。如果信托所得被分配，受益人應為納稅主體；如果信托所得仍在信托財產內，則信托財產本身納稅。當信托公司只是作為資產受托管理者代客理財時，則不應對信托機構征稅，應由受益人繳納信托收益所得稅即可。
第8篇：房產投資論文范文
首先，房地產投資的政策風險，作為我國國民經濟發展的支柱型產業，在當前我國市場經濟還需要進一步完善的形勢下，我國政府對于房地產行業作出了非常嚴格的控制，出臺了多項控制政策，這些政策的出臺和宏觀調控措施都在很大程度上提升了房地產投資風險。
其次，房地產投資具有利率風險，現階段很多投資者的資金大部分都來自于銀行貸款，因此隨著銀行貸款利率的波動，投資者的風險也將產生一定的波動。通常而言，貸款利率越低，房地產項目的投資成本也就越低，投資者會獲得更大的收益；而貸款利率越高，成本也隨之升高，投資者收益就會降低[1]。
最后，房地產投資的通貨膨脹風險，從2007年開始，我國物價呈現出了持續上漲的趨勢，小幅度的通貨膨脹現象逐漸體現了出來。而通貨膨脹率升高之后，資金的購買力降低，這就導致很多房地產投資者在項目完成后獲得的收益和之前的投入資金有較大的差距，導致了實際收益率下降。
二、房地產投資風險管理策略
（一）風險衡量
所謂風險衡量，主要說的是對房地產投資所產生的風險因素的種類、風險大小和造成影響程度的衡量。風險衡量應該對那些比較明顯的會對房地產投資產生較大影響的風險進行關注，其次才是研究風險損失產生的幾率。[2]。我們可以把風險視為一種變量，它可以運用期望值、風險度等來進行描述，例如兩種風險損失具有相同的期望值，那么標準差較大的風險損失就更加嚴重，標準差較小的風險損失較輕；如果風險損失所具備的標準差是一致的，那么期望值較大的風險反而越小，而期望值越小的風險越大。在風險衡量的過程中應該全面的分析和考慮風險因素。
（二）投資分散策略
所謂分散策略指的是通過分散開發結構而規避和降低投資風險，投資分散測量通常有區域分散、時間分散以及共同投資等手段。投資區域分散指的是把房地產投資向各個不同的地域分散，這樣就可以避免因為某些地區經濟條件較差而產生的風險；投資時間分散則說的是首先劃分一個科學的投資時間差，進而降低由于市場發生變化而形成的風險，比如說房地產先導指標產生較大的波動時（如經濟增長率的回升、貸款利率的下降），這些現象都很有可能讓房地產周期開始進入大擴張發展階段，這一時間段便是投資的合適時機，投資者在此時投資所產生的風險應該是最小的[3]。
（三）投資組合策略
房地產投資組合策略指的是房地產項目投資者按照投資風險因素的大小以及投資實際收益大小，根據某些原則來對房地產項目投資進行不同類型的搭配，從而來減少投資風險的一種策略。比如房地產項目投資者可以將部分資金投入于普通住宅，將一部分資金投資于商用寫字樓等。這種分散投資由于房地產項目的類型不同，其風險的大小也有所差異，投資收益也各不相同，組合投資策略將資金分散投資于不同的房地產項目，這樣就能夠有效的減少整體投資所帶來的風險，最終獲得平衡的投資收益[4]。
（四）保險策略
對于房地產項目的投資人而言，購買相關的保險是非常重要的，保險是降低房地產項目投資風險的關鍵手段之一。它對于降低或者彌補投資者的風險損失，促進資金的循環流動，確保房地產投資收益等方面都有著非常重要的作用。通常而言，房地產保險有房屋保險、產權保險、房地產委托保險等，房地產項目投資者在購置相關保險時必須要從自身投資項目的實際情況出發，購置自己需要的險種，合理確定險額，科學的確定風險單位以及厘定費率[5]。
第9篇：房產投資論文范文
1.有利于房地產投資風險的降低
結合完全性、簡潔性、非兼容性和客觀性等原則，可以將房地產風險劃分為系統風險和非系統風險兩種類型。其中在系統風險中，又包括經濟風險、政策風險、自然風險和社會風險，而非系統性風險則又分為技術風險和經營風險。投資者確定某城市房產進行投資，通常應先判斷該城市的房地產市場。投資環境決定了房地產投資的成敗。投資區位選擇是投資效果決定的關鍵，在不同地區投資會有完全不同的投資效益產生，對投資環境的研究進行加強，是投資空間趣味避免決策失誤的重要方法和途徑。評價和研究房地產投資環境，為投資者投資地區投資環境的判斷、投資地區的發展水平以及房地產市場供需狀況的了解提供參考性依據，從而有利于投資者實施正確的投資判斷，使投資風險得到有效規避。
2.為政府投資環境的優化產生有利作用
發展房地產業，對居住條件的改善、拉動經濟增長、擴大就業以及城市建設的加快、城市投資環境的改善以及城市環境的提升發揮著極為重要的作用。投資環境的良好能夠對國外資金進行吸引，使本地經濟結構的改善、貧困問題的消除以及區域經濟的發展得到良性的循環。對評價和研究房地產投資環境產生極為重要的作用，從中將對房地產投資造成影響的利弊因素進行發現，為政府投資環境的優化明確指導性方向。調查分析不同區域的房地產投資環境，能夠對國內不同地區的房地產市場發展狀況進行了解，為地區政府對房地產產業發展政策的制定，投資環境的優化、房地產所需投資環境的評價和改善以及城市利用空間結構的優化存在顯著的促進作用。
3.有利于節約型社會的建設
近年來，我國房地產業由于發展不平衡，出現局部的房屋空置現象，實際上是社會資源的浪費，該情況的出現，在一定程度上體現為房地產業企業對投資環境的選擇認識不足。房地產建設資源有較大消耗，特別是鋼筋和混凝土的消耗。在投資之前應有效評價投資環境，盡可能將投資項目進行完善，使房地產售出率得以提升，降低房屋空置率，減少資源浪費問題產生，為我國長期的發展產生有利作用。
二、房地產投資環境生態系統形成機制的特點
1.較多的不確定風險
房地產投資有較大額度且周期較長，隨著時間的推移及環境的改變，各類風險的出現幾率和影響問題也逐漸提升，房地產投資除了有個別風險存在以外，還會有系統風險產生。房地產投資者應對投資低的經濟環境、社會需求、財政法規以及市場容量進行深入分析，作為風險得到有效規避的前提因素。
2.較大的區位條件影響
作為房地產資產的重要特征之一，位置固定的作用極為顯著，且對房地產投資產生較大影響。應將任何房地產項目落實在具體的區域內，區位價值使開發商、租客以及置業投資者的吸引力得到充分體現。區位條件的良好能夠使開發商通過開發投資獲取最大化的高額開發利潤，使置業投資者對穩定的經濟性收益進行獲取，便于租客對其他經營活動實施展開。
3.密切關系到經濟環境
我國存在極為不平衡的區域經濟發展，該經濟格局在房地產投資上反映出來，主要表現在：東部發達城市存在著超前的房地產投資，而西部房地產投資處于嚴重滯后狀態。其次，個人經濟實力也是對房地產投資環境造成影響的主要因素，作為制約房地產商品購買力量的關鍵因素得到應用。
4.城市規劃對其產生的制約
房地產價值關系到周邊物業、市政公用設施、城市基礎設施以及環境變化等方面，其影響主要包括兩方面內容：一方面是受到城市規劃的影響，例如：轉讓和利用城市土地，必須與城市土地利用規劃相符合，并非完全的市場調節。而另一方面，隨著開展城市發展戰略，政府通過加大周邊道路、公園及博物館等公共設施的投資力度，使附近房地產的生態系統價值得到有效提升。
三、房地產投資環境生態系統形成機制的評價分析
1.分析房地產市場參與者的個人素質
在房地產市場的參與者中，主要包括土地所有者、土地使用者、建筑承包商、開發商、金融機構、專業顧問以及消費者等。開發商成功的根本主要包括知識、智慧、經驗和決策能力。通過一個著名的建筑師進行設計，通過一個著名的建筑承包商對房地產進行建造，往往是將本身價值得以提升的關鍵。我國政府部門通過資質管理的方式對房地產市場參與者進行評價，房地產投資者會通過這些評價便捷的對合適的房地產開發合作對象進行尋找。
2.分析房地產建設的場地條件
（1）對房地產項目擬建地段的自然地理特征進行分析，避免在斷裂、巖溶層、流砂層以及黃土濕陷性等顯著不利的地基基礎上對房地產進行建造，并盡可能使建筑物獲取良好的通風和光照條件，使房地產項目建設施工的工作量得到盡可能減少。
（2）研究房地產項目擬建地段土地利用和城市規劃條件，使其在規劃要求相滿足的同時，使土地利用的集約化水平得到最大限度地提升。
（3）將當前土地使用者對擬建項目的態度實施有效了解。
（4）對房地產項目泥漿地段的地價形態實施充分了解。
3.分析房地產項目實施建設的原材料、燃料供應條件以及輔助材料
（1）對房地產投資項目建設需要的原材料品名、質量及數量要求進行分析，使原材料供應能否滿足房地產項目建設的需要得到掌握。
（2）根據工程施工進度對原材料的供應進行提供。
（3）合理性分析房地產項目建設所需的原材料價格。
（4）分析原材料供應的采購組織狀況。
4.分析房地產投資項目擬建地段的基礎設施和公共服務設施的配套條件
（1）對房地產投資項目擬建地段的基礎設施和公共服務設施的配套狀況進行調查，將房地產項目建設和區域城市功能所產生的作用及影響實施了解，對水、電、交通、煤氣、排污等基礎設施的網絡是否合理進行重點分析，教育、文化、科技、商業及其他服務業等公共服務設施的布局和規模能否與區域城市經濟發展和居民生活需要相滿足等。
（2）對房地產投資項目擬建地段的基礎設施和公共服務設施的配套建設的規劃標準進行了解。房地產開發企業應按基礎設施配套建設費、公共設施配套建設費的收費標準進行繳納，區域有關公共管理機構收費之后，應為房地產項目提供公共服務設施和基礎設施的配套條件。（3）對新增基礎設施和公共服務設施的配套建設進度進行認清。通常情況下，基礎設施和公共服務設施的配套建設會有一定的超前性存在，但也要對配套設施的長期不用以及土地閑置等問題進行避免。
四、房地產投資環境生態系統的優化措施
1.對城市建設進行加快，使區域的協調發展得到有效促進。隨著經濟的發展，城市投資、生產活動會達到活躍狀態，隨之增加了對住房、各種公共基礎設施以及服務業設施的建設。作為區內資源配置的優化、房地產市場競爭力提升的基礎，地區經濟協調發展的作用極為顯著。
2.基礎設施建設的加強，城市綜合功能的完善、基礎設施的好壞都對城市經濟發展水平以及房地產投資環境的優劣得到直接反映。對于基礎設施環境落后的城市而言，應對道路建設投資進行加大，使公共交通得到大力發展，改善公共交通環境，并將高速公路和鐵路等建設的規模實現進一步增強。
3.城市居住環境的改善，使城市整體形象得到提升。經驗豐富的房地產投資人員通常會對良好居住環境的城市進行選擇，開展房地產項目開發工作。
五、結語
