房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法范文

關(guān)于貫徹市政府1984年3月23日第13次市長(zhǎng)辦公會(huì)議：調(diào)整機(jī)關(guān)、事業(yè)單位用房租金問題和對(duì)工商企業(yè)等單位用房租金問題的決定的實(shí)施辦法，業(yè)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，現(xiàn)發(fā)給你們，請(qǐng)布置給主管部門，自1984年7月1日起按照?qǐng)?zhí)行。

附：（1）《市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要》（略）

（2）《關(guān)于改變、對(duì)工、商企業(yè)等單位用房收租的幾個(gè)具體問題的請(qǐng)示》

（3）《關(guān)于調(diào)整機(jī)關(guān)，事業(yè)單位用房租金問題的請(qǐng)示》

北京市房地產(chǎn)管理局關(guān)于改變對(duì)工商企業(yè)等單位用房收租的幾個(gè)具體問題的請(qǐng)示

（市房管字（84）第214號(hào)）

全文

市政管理委員會(huì)并報(bào)伯平、百發(fā)副市長(zhǎng)：

為貫徹執(zhí)行第13次市長(zhǎng)辦公會(huì)議關(guān)于“商業(yè)、工業(yè)和其它企業(yè)部門的公房租金維持原標(biāo)準(zhǔn)不變，……只收租金，不管修房，一定3年不變”的決定，有幾個(gè)具體問題報(bào)告如下：

一、執(zhí)行這一決定的具體范圍：凡屬北京市的商業(yè)、工業(yè)和其它企業(yè)部門及其所屬內(nèi)部的俱樂部、禮堂、招待所、研究所、職工醫(yī)院、托兒所、幼兒園；街道辦事處所屬的生產(chǎn)、營(yíng)業(yè)部門；對(duì)外營(yíng)業(yè)收費(fèi)的禮堂、俱樂部、文化館等承租房管部門的公有房屋，均按“維持原租金標(biāo)準(zhǔn)不變，房管部門只收租金，不管修房”的決定執(zhí)行。

二、在執(zhí)行這一決定時(shí)，房管部門對(duì)只收租，不修房的房屋，除負(fù)責(zé)安全檢查外，承租單位如需添建、改建和翻建房屋時(shí)，應(yīng)事先與區(qū)縣房管局聯(lián)系商定，房管部門應(yīng)予支持；如需拆除原有房屋不再建造時(shí)，須先經(jīng)房管局審查批準(zhǔn)。

三、商業(yè)、工業(yè)和其他企業(yè)部門修繕房屋沒有施工力量，可委托當(dāng)?shù)胤抗懿块T施工，房管部門應(yīng)優(yōu)先予以安排；各單位自行施工的房屋及其設(shè)備大修工程，當(dāng)?shù)胤抗懿块T負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督。

四、公益福利事業(yè)單位承租公房的租金暫不調(diào)整，仍由房管部門負(fù)責(zé)修房。公益福利事業(yè)單位包括：為社會(huì)服務(wù)的托兒所、幼兒園、紅醫(yī)站、文化館、圖書館，校外活動(dòng)站、存車處和其它對(duì)社會(huì)免費(fèi)開放的公益事業(yè)單位。

五、個(gè)體工商業(yè)戶及私人合資經(jīng)營(yíng)的集體商業(yè)戶承租的公房，是否調(diào)整租金，待進(jìn)一步摸清情況后再定。

以上意見如可行，請(qǐng)批轉(zhuǎn)有關(guān)單位執(zhí)行。

1984年5月11日

北京市房地產(chǎn)管理局關(guān)于調(diào)整機(jī)關(guān)、事業(yè)單位用房租金問題的請(qǐng)示

（市房管字（84）第224號(hào)）

全文

市政管理委員會(huì)并報(bào)伯平、百發(fā)副市長(zhǎng)：

為貫徹北京市人民政府第13次市長(zhǎng)辦公會(huì)議：“機(jī)關(guān)和部門事業(yè)單位用房的租金比現(xiàn)租金增加3倍”的決定，現(xiàn)將實(shí)施辦法報(bào)告如下：

一、根據(jù)“按質(zhì)分等”收租的決定，將修訂的《北京市機(jī)關(guān)、事業(yè)單位用房租金標(biāo)準(zhǔn)》送上，請(qǐng)審定。這個(gè)租金標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)試算基本符合要求。

二、調(diào)整租金的范圍：按現(xiàn)使用單位的性質(zhì)確定。即黨政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、事業(yè)單位及其隸屬的內(nèi)部俱樂部、禮堂、招待所、職工醫(yī)院、托兒所、幼兒園以及街道居委會(huì)作辦公使用的房管部門管理的房屋，均按市長(zhǎng)辦公會(huì)議的決定，從1984年7月1日起調(diào)整租金。

三、中央級(jí)事業(yè)單位承租市房管一公司經(jīng)管的房屋，商得國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局同意后也按本辦法執(zhí)行。

四、事業(yè)單位與企業(yè)單位的劃分，以主管上級(jí)單位正式批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。但名義上是企業(yè)實(shí)際上是經(jīng)濟(jì)管理機(jī)關(guān)的單位，也按事業(yè)單位對(duì)待。

五、凡在調(diào)租范圍內(nèi)的單位用房，均按房屋現(xiàn)狀（含）單位在院內(nèi)自行增建、改建的房屋）核定租金。

以上意見如可行，請(qǐng)批轉(zhuǎn)各單位貫徹執(zhí)行。

附：《北京市機(jī)關(guān)、事業(yè)單位用房租金標(biāo)準(zhǔn)》

1984年5月15日

北京市行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位用房租金標(biāo)準(zhǔn)

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｜月租金基?。?/p>

｜　房　屋　結(jié)　構(gòu)?。?/p>

種

類

內(nèi)

容

｜數(shù)建筑面?。?/p>

｜

｜

｜

2 ｜

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｜積元／M?。?/p>

｜－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜

｜?。′摻罨炷痢。炕虿糠值匿摻罨炷两Y(jié)構(gòu)。包括框架、大板裝配、大模板、滑模等?。?/p>

｜

｜ 1｜

｜

｜　0．98　 ｜

｜?。?/p>

房?。姆课?。

｜

｜

｜－｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜

｜?。』旌辖Y(jié)構(gòu)

｜

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｜

｜ 2｜

｜部分鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，主要是磚墻、磚柱承重的房屋。

｜　0．90　 ｜

｜?。牵ㄆ剑┓俊。?/p>

｜

｜

｜－｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜

｜?。?/p>

｜

｜磚木結(jié)構(gòu)，瓦頂屋面的房屋。包括玻璃瓦、筒瓦、合瓦、洋灰瓦、陶瓦的｜

｜

｜?。〈u?。弧〉龋?/p>

｜　0．84　 ｜

｜　｜

｜

｜房屋。中式樓房（不分屋面），宮殿式房屋。

｜

｜

｜?。∧尽。?/p>

｜ 3｜

｜

｜磚木結(jié)構(gòu)，灰瓦屋面的房屋。包括使用各種類瓦的棋盤心、灰梗棋盤

｜

｜

｜?。∑健。〉龋?/p>

｜　0．80　 ｜

｜?。?/p>

｜

｜心、仰瓦灰梗、有油氈望板干掛瓦的房屋。

｜

｜

｜　｜　房?。?/p>

｜　｜

｜三　等｜磚木結(jié)構(gòu)，平頂或起脊的青灰頂、焦渣頂、無油氈望板干掛瓦的房屋?！。?．75　 ｜

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｜ 4｜　其他房屋

｜簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)，有墻壁，無裝修設(shè)備或裝修不全的房屋。

｜　0．65　 ｜

｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜

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｜

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｜月租金基數(shù)?。?/p>

｜　項(xiàng)　目?。?/p>

調(diào)

劑

因

素

｜±（元）

｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

 1

｜鋼筋混凝土、混合結(jié)構(gòu)樓房（平房）無暖氣設(shè)備的房屋

｜?。?．12　 ｜

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｜

 2

｜磚木平房有暖氣設(shè)備的房屋

｜?。?．12　 ｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

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 3

｜有熱水管道的房屋

｜　＋0．10　 ｜

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基數(shù)

｜

｜

 4

｜使用單元式住宅樓

｜?。?0％

｜

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｜

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基數(shù)

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｜

 5

｜室內(nèi)凈高超過4．5米的房屋

｜?。?00％　 ｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

 6

｜地下室、半地下室

｜?。?．10　 ｜

｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜

｜

計(jì)

算

方

法

｜

｜　1．計(jì)算公式：月租金＝（租金基數(shù)±調(diào)劑因素）×建筑面積。

 ｜

｜　2．房屋的長(zhǎng)度、寬度及月租金額，保留兩位小數(shù)面積保留一位小數(shù)，以下四舍五入。面積誤差不得

 ｜

｜

超過2％。

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｜　3．樓房建筑面積遇有不易劃分時(shí)，按使用面積乘1．4計(jì)算。

 ｜

｜　4．幾個(gè)單位合用房屋的租金，按建筑面積分?jǐn)偂?/p>

 ｜

｜　5．房屋的計(jì)租條件或使用性質(zhì)改變時(shí)，從次月起調(diào)整租金。租用不滿一個(gè)月的租金，按日計(jì)算。

第2篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介服務(wù)合同；居間合同；委托合同；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同

中圖分類號(hào)：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）06-0-02

一、問題的提出

2008年4月1日起實(shí)施的 《民事案件案由規(guī)定》中取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由，將此類糾紛統(tǒng)統(tǒng)定為居間合同糾紛，2011年版的《民事案件案由規(guī)定》沿襲了2008年版的做法，在合同糾紛中不規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由，在服務(wù)合同糾紛中將房地產(chǎn)咨詢合同糾紛、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估合同糾紛列為獨(dú)立的案由，但不規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由。法院在審理房地產(chǎn)中介服務(wù)合同案件時(shí)，立案時(shí)就先入為主地將此類案件以居間合同糾紛案由立案，并按照居間合同的原理審理此類案件。由于合同糾紛案由的確定涉及到對(duì)合同性質(zhì)的理解，因此，合同糾紛案由的問題實(shí)際上是一個(gè)關(guān)于合同性質(zhì)的問題。

本文認(rèn)為，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為已經(jīng)進(jìn)化成一種復(fù)雜的服務(wù)行為，當(dāng)前中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)已經(jīng)多元化，遠(yuǎn)不是以前那種僅提供信息促成房地產(chǎn)合同成立的居間行為了。我們絕不能先入為主地依據(jù)居間合同關(guān)系對(duì)所有房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛案件進(jìn)行事實(shí)認(rèn)定及責(zé)任分配。鑒于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的復(fù)雜性，最高法院將所有房地產(chǎn)中介合同案件的案由統(tǒng)統(tǒng)定為居間合同糾紛的做法不妥，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛的案由定為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛，在審理時(shí)再根據(jù)合同內(nèi)容確定應(yīng)當(dāng)適用的法律。

二、居間合同糾紛之訴因與法律和事實(shí)不符

據(jù)筆者的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)及在廣州地區(qū)調(diào)研所得，房屋買賣過程中，中介服務(wù)的整套流程大體如下：1.中介方獲得業(yè)主擬出售的房屋信息和銷售條件。房源信息一般由業(yè)主（賣方）提供給居間人。此外，通過各中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員私下交流或買方主動(dòng)提請(qǐng)媒介而獲得，然后居間人再借助這些信息與賣方溝通，請(qǐng)求提供中介服務(wù)。2.中介方獲得賣方的委托后，一般會(huì)派工作人員現(xiàn)場(chǎng)查看擬出售房屋的情況，登記造冊(cè)，錄入電腦管理系統(tǒng)。并拍攝擬出售房屋的照片做推介之用。3.購(gòu)房意向人向中介方表明購(gòu)房意向，向中介方咨詢了解特定條件的房源信息。中介方根據(jù)購(gòu)房意向人的條件，推薦合適房源。在和購(gòu)房意向人簽署看房合同后，派工作人員帶領(lǐng)購(gòu)房意向人現(xiàn)場(chǎng)查看擬出售房屋的實(shí)際情況。4.購(gòu)房意向人看中某套房屋后，委托中介方和賣方協(xié)商，以期取得盡可能有利的交易條件（這一點(diǎn)在現(xiàn)有市場(chǎng)狀況下作用有限）。5.購(gòu)房意向人對(duì)于中介方介紹的房屋交易條件基本滿意后，委托中介方查詢擬購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。查清產(chǎn)權(quán)狀況后，中介方約購(gòu)房意向人（買方）和賣方見面，進(jìn)一步協(xié)商交易條件，達(dá)成一致意見后簽署三方協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容一般包含中介服務(wù)合同條款。6.三方合同簽署后，需要根據(jù)政府的相關(guān)管理規(guī)定辦理網(wǎng)簽手續(xù)的，買賣雙方一般會(huì)委托中介方根據(jù)其簽署的書面合同內(nèi)容辦理網(wǎng)簽手續(xù)。7.買方需要通過按揭貸款方式支付購(gòu)房款的，如果買方需要并且信任中介方，會(huì)委托中介方幫其聯(lián)系按揭公司并洽談按揭貸款相關(guān)事宜。在此過程中，中介方單獨(dú)或者和按揭公司一道進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估等業(yè)務(wù)。8.如果買方需要并且信任中介方，會(huì)委托中介方指導(dǎo)并協(xié)助辦理房屋買賣的過戶手續(xù)，有些中介方甚至代買方繳納稅費(fèi)、代辦產(chǎn)權(quán)過戶等延伸服務(wù)。9.如果買方需要并且信任中介方，會(huì)委托中介方參與收樓，以示見證和督促。

上述房屋買賣中介服務(wù)流程中，第四至九項(xiàng)乃中介方應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容，也就是中介方的義務(wù)。需要特別指出的是，購(gòu)房意向人（買方）和中介方之間約定的中介服務(wù)內(nèi)容千差萬別，不是每個(gè)房屋中介服務(wù)合同中，中介方的義務(wù)都包括上述第三至九項(xiàng)內(nèi)容的。據(jù)此，房屋買賣中介服務(wù)合同至少可以分為兩類，一類是中介方的義務(wù)僅涉及前述第三、四、五項(xiàng)的中介服務(wù)合同，本文稱之為純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同；另一類是中介方的義務(wù)除三、四、五項(xiàng)外，還涉及第六至九項(xiàng)中一項(xiàng)或幾項(xiàng)義務(wù)內(nèi)容的中介服務(wù)合同，本文稱之為促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同。

我國(guó)合同法第424條的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。根據(jù)此條及下一條可知，居間合同中，居間方的義務(wù)就是報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù)。居間合同雙方當(dāng)事人根據(jù)居間方提供的信息訂立了合同后，居間方的義務(wù)即全部履行，居間人除負(fù)有附隨義務(wù)如保密義務(wù)以外，不再負(fù)有任何義務(wù)。由此可見，純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同屬于居間合同無疑，故此處不贅。但是，促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同，其性質(zhì)顯然不能簡(jiǎn)單地確定為居間合同了。并且，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)中介已經(jīng)進(jìn)化成一種復(fù)雜的服務(wù)行為，以前那種僅提供信息促成房地產(chǎn)合同成立的居間行為已經(jīng)不占主流了。在這種情況下，再將這個(gè)房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛案件的訴因全部定性為居間合同，要求當(dāng)事人根據(jù)居間合同的法理來承擔(dān)舉證責(zé)任，要求當(dāng)事人按照居間合同的法律來和答辯，于法于理不符，也不利于公平地處理案件。

以筆者曾的一個(gè)案件為例，被告（買方）在原告（中介方）的幫助下，和第三人（賣方）簽署了一份《存量房買賣合同》。該三方合同中關(guān)于中介方的義務(wù)散見于各個(gè)條款，共有五項(xiàng)：原告提供的服務(wù)事項(xiàng)包括原告提供合適的房源信息促成房屋買賣合同成立、協(xié)助辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)、協(xié)助被告和第三方辦理銀行按揭手續(xù)、被告辦理房屋買賣的網(wǎng)簽手續(xù)和代為根據(jù)買賣雙方簽訂的房屋買賣合同編寫《存量房買賣合同》并直接錄入網(wǎng)簽系統(tǒng)、見證房屋交付等。關(guān)于中介服務(wù)費(fèi)的給付條款約定按編號(hào)為某某號(hào)確認(rèn)書收取。被告和原告另外有簽署一份《服務(wù)收費(fèi)確認(rèn)書》，被告同意向原告支付中介費(fèi)及咨詢費(fèi)51000元。合同簽署后，被告簽署存量房買賣合同后現(xiàn)場(chǎng)查看房屋后，對(duì)房屋格局、價(jià)格不滿意。第三人正好也不想出售該房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是雙方簽署了一份《解除協(xié)議書》并通知了原告。原告認(rèn)為其居間義務(wù)已經(jīng)履行，被告應(yīng)當(dāng)按照約定支付居間報(bào)酬，協(xié)商遂向法院，要求被告支付中介費(fèi)及咨詢費(fèi)51000元并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。一審法院立案時(shí)將本案案由定為居間合同糾紛，一審法院在判決書中也將本案定性為居間合同糾紛。如果將本案中的原告與被告之間的服務(wù)買賣中介服務(wù)合同定性為居間合同糾紛，那么，根據(jù)居間合同的原理，原告應(yīng)當(dāng)勝訴。因?yàn)樵娲_實(shí)促成了被告和第三人之間的存量房買賣合同之成立，按照居間合同的原理，原告作為居間方，履行了自己的居間義務(wù)，有權(quán)要求被告支付合同約定的全部報(bào)酬。但是，本案中，原告和被告之間的合同屬于典型的促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同，在原告沒有完全履行自己的全部義務(wù)的時(shí)候，不能要求被告支付合同約定的全部報(bào)酬。

三、委托合同糾紛之訴因也存在不足

根據(jù)合同法第三百九十六條的規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。我國(guó)合同法還規(guī)定，委托人可以特別委托受托人處理一項(xiàng)或者數(shù)項(xiàng)事務(wù)，也可以概括委托受托人處理一切事務(wù)。居間僅限于報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或?yàn)樗擞喖s充當(dāng)媒介，其服務(wù)范圍有限；而委托則是為他人處理事務(wù)，至于事務(wù)的種類則很寬泛，法律未明文限制。因此可以說居間合同實(shí)際上是一種特殊類型的委托合同。這種解釋，理論和立法上早就存在。如瑞士債務(wù)法就明確規(guī)定居間契約為委任契約之一種。（瑞債412條2項(xiàng)。）在日本商法，通說為準(zhǔn)委任契約。史尚寬先生認(rèn)為：在雙務(wù)的居間契約，即居間人負(fù)擔(dān)盡力義務(wù)，同時(shí)委任人對(duì)于契約之成立付支付報(bào)酬之義務(wù)時(shí)，為準(zhǔn)委任契約，唯于契約不成立時(shí)不得請(qǐng)求支付報(bào)酬之點(diǎn)，與委任有異。在臺(tái)灣民法中，居間契約雖然應(yīng)解釋為獨(dú)立的無名契約，惟在雙務(wù)的居間契約，則可認(rèn)為兼有委任指性質(zhì)。居間人如負(fù)有為委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或者媒介訂約之事實(shí)行為之義務(wù)時(shí)，則兼有委任契約之性質(zhì)。

但是，根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，居間合同和委托合同是兩者相互獨(dú)立的有名合同。在雙方的權(quán)利義務(wù)、合同解除條件、報(bào)酬支付條件、人的條件等方面，居間合同和委托合同之間還是存在一定的區(qū)別的。史尚寬先生認(rèn)為：居間之報(bào)告訂約機(jī)會(huì)，僅要求提供訂約之機(jī)會(huì)即可；而媒介訂約“不但報(bào)告訂約之機(jī)會(huì)，更應(yīng)周旋于他人之間，使雙方訂立契約，然僅媒介之訂約，并不以他人之名義或以自己之名義代為訂約，此居間人所以與結(jié)約代辦商及行紀(jì)有異。蓋無論直接或?yàn)殚g接，均與媒介主觀念不相容，然居間人亦不妨兼為人?！币獯罄穹ǖ涞?754條則規(guī)定，居間人是與當(dāng)事人中的任何一方又沒有合作關(guān)系、隸屬關(guān)系或關(guān)系的人。但根據(jù)其1761條規(guī)定：“居間人得受一方委托，其介入履行已締結(jié)契約的活動(dòng)中?！笨梢姡榔湟?guī)定，居間任務(wù)完成后（當(dāng)事人雙方已訂立合同），居間人可以成為一方的人，之前則不可兼為人。

而且，不可否認(rèn)的是，房屋買賣中介服務(wù)合同中，也確實(shí)存在著純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同這種典型的居間合同。所以，將房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛的訴因一概定性為委托合同，也不十分妥當(dāng)。

四、廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛——房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛之訴因的最佳選擇

房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種包含居間和等多重服務(wù)事項(xiàng)的行為。當(dāng)事人之間的合同性質(zhì)不能簡(jiǎn)單地一概按居間合同處理，而必須根據(jù)委托方要求中介方（受托方）處理的事項(xiàng)做個(gè)案分析。正如林誠(chéng)二先生所言：民間慣行之不動(dòng)產(chǎn)中介業(yè)所服務(wù)之范圍，實(shí)際上并不以居間為限，常伴有其他業(yè)務(wù)，例如代辦轉(zhuǎn)移登記或貸款等是，故常是一種混合契約。如何稱呼這種混合契約？

我國(guó)建設(shè)部等三部委頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二條將其稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。該辦法明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、等服務(wù)并收取傭金的行為。據(jù)此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵就包括了居間和這兩種行為，本文稱之為廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。但是，建設(shè)部頒布的另一個(gè)規(guī)章《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第2條第5款又規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。照此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)就只包括典型的居間行為了，本文稱之為狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

遺憾的是，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的規(guī)定沒有將廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概念貫徹到底，前后規(guī)定存在著矛盾。《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十六條和第十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同僅僅指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實(shí)地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)與委托人簽訂的書面合同。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。根據(jù)體系解釋，這份合同似乎不能再稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同了，因?yàn)樵撧k法第十六條對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含的內(nèi)容做了詳細(xì)規(guī)定，如果將第十七條規(guī)定的另行簽訂的那份合同還稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，第十七條的規(guī)定就屬于畫蛇添足。

本文認(rèn)為：要求簽署兩份合同不符合實(shí)際情況，也增加成本。立法者在制定關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)的行為規(guī)則時(shí)，不能將尋求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供幫助的賣方或買方假定為法律專家，而應(yīng)當(dāng)將其假定為普通理性人。根據(jù)筆者在廣州地區(qū)的調(diào)查，由于房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在廣告宣傳中，都承諾了一條龍服務(wù)。一般人在和中介機(jī)構(gòu)簽署房地產(chǎn)中介服務(wù)合同時(shí)，都是根據(jù)中介機(jī)構(gòu)提供的格式合同文本，簽署一份三方簽署的房屋買賣合同，中介服務(wù)條款隱含其中。如果再?gòu)?qiáng)求賣方或者買方在此之外再簽署一份提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記的房地產(chǎn)中介服務(wù)合同，其成本也是值得立法者考量的。如果這些條款都包含在了前述中介服務(wù)合同條款中，那我們又怎么能夠確定這幾個(gè)條款構(gòu)成狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（居間合同），那幾個(gè)條款構(gòu)成其他合同？這個(gè)其他合同又如何稱呼？現(xiàn)實(shí)生活中的代辦貸款義務(wù)中，房地產(chǎn)中介方一般也是協(xié)助買方聯(lián)系按揭公司或者貸款銀行，最終的貸款協(xié)議當(dāng)事人是貸款銀行和貸款人即買方。在此過程中，房地產(chǎn)中介方的作用又僅僅是一個(gè)居間人而已。代辦房地產(chǎn)登記過程中，一般情況下，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)只不過是和和買賣雙方溝通，指導(dǎo)其帶齊必要的文件資料，確定去房地產(chǎn)交易登記中心的日期，買方和賣方最終還是要親自去辦理過戶手續(xù)。根據(jù)廣州市的做法，賣方不親自去房地產(chǎn)登記中心辦理過戶手續(xù)的，必須要對(duì)其委托行為進(jìn)行公證，受托人必須向登記機(jī)構(gòu)出具經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證的授權(quán)委托書。

而且，在沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)審理階段就確定了內(nèi)容復(fù)雜的合同糾紛之實(shí)質(zhì)爭(zhēng)議和應(yīng)當(dāng)適用的法律規(guī)范，并不合理。因?yàn)樵陉P(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的糾紛中，在開庭審理之前，無論是中介方還是買方或賣方，對(duì)其權(quán)利義務(wù)并不是十分確定，對(duì)其糾紛的性質(zhì)并不十分明確，其訴訟請(qǐng)求在開庭時(shí)還可以變更。在這種情況下，在立案的時(shí)候，法院就十分肯定地確定了雙方糾紛的性質(zhì)并照此承擔(dān)舉證責(zé)任，甚至據(jù)此要求當(dāng)事人修改其訴訟請(qǐng)求，否則不予立案，其合理性值得懷疑。

因此，本文認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)中介合同糾紛的特殊情況，確定一個(gè)獨(dú)立的案由。其名稱可以稱之為房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛，或者根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二條的理解，稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛。法律在審理后，再根據(jù)案件的實(shí)際情況，將純粹的促成合同成立型的房屋買賣中介服務(wù)合同定性為居間合同，適用居間合同的相關(guān)法律，將促成合同成立加后續(xù)服務(wù)型的房屋買賣中介服務(wù)合同，定性為委托合同，適用委托合同的相關(guān)法律。

注釋：

①參見（2012）穗天法民四初字第530號(hào)民事判決書。

參考文獻(xiàn)：

[1]史尚寬，著.債法各論.中國(guó)政法大學(xué)出版社，2000.

第3篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法范文

通過開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)專項(xiàng)治理活動(dòng)，有效遏制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的違法違規(guī)行為，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)、誠(chéng)實(shí)守信、規(guī)范經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)環(huán)境。

二、專項(xiàng)治理職責(zé)及工作重點(diǎn)

房管部門、工商行政管理部門按照各自職責(zé)，依法查處有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為；發(fā)現(xiàn)重大或疑難案件，二部門應(yīng)加強(qiáng)溝通協(xié)作，組織開展聯(lián)合查處。

(一)房管部門依法重點(diǎn)查處下列行為：

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)使用未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證、經(jīng)紀(jì)人協(xié)理證、經(jīng)紀(jì)人上崗證等人員從事房屋經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的；

2、未經(jīng)委托人書面同意擅自房源信息、虛假房源信息，或者惡意搶占房源信息的；

3、誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購(gòu)房人通過偽造證明材料等方式騙取購(gòu)房資格、騙提或騙貸住房公積金、規(guī)避限貸的行為；

4、違反《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，擅自改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，為不符合安全、防災(zāi)標(biāo)準(zhǔn)的房屋提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)以及低價(jià)收進(jìn)高價(jià)租出賺取差價(jià)的行為；

5、未履行書面告知義務(wù)，強(qiáng)制提供代辦貸款、擔(dān)保服務(wù)并額外收取費(fèi)用的行為；

6、泄露、出售或不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息，謀求不正當(dāng)利益的行為；

7、未在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書復(fù)印件的；

8、虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實(shí)信息誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為；

9、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)占用、挪用或者拖延支付客戶資金的；

10、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)偽造、涂改交易文件和憑證的；

(二)工商行政管理部門依法重點(diǎn)查處下列行為：

11、未取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的；

12、超越經(jīng)核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的；

13、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)紀(jì)的商品或者服務(wù)作引人誤解的虛假宣傳；

14、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用合同格式條款侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的。

三、工作步驟

（一）制定實(shí)施方案階段（2013年8月中旬）

縣房管局聯(lián)合工商行政管理局根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部工商總局關(guān)于集中開展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專項(xiàng)治理的通知》和《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部工商總局集中開展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專項(xiàng)治理的通知》的要求，結(jié)合我縣房地產(chǎn)中介市場(chǎng)實(shí)際，制定專項(xiàng)治理的具體實(shí)施方案，組織動(dòng)員部署。

（二）組織實(shí)施階段（2013年8月下旬至9月上旬）

1.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自查自糾階段（2013年8月22至8月26日）

縣房管局、工商局密切配合，組織房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)照專項(xiàng)治理的主要內(nèi)容進(jìn)行自查，對(duì)自查中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行整改，并向縣房管局報(bào)告自查及整改結(jié)果。同時(shí)，縣房管局對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員情況進(jìn)行調(diào)查摸底，建立臺(tái)賬。

2.組織開展全面檢查（2013年8月27日至9月10日）

縣房管局、工商行政管理局聯(lián)合組成檢查組，通過現(xiàn)場(chǎng)巡查、合同抽查、投訴處理等方式，對(duì)我縣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為進(jìn)行全面檢查和治理，依法接受舉報(bào)，查處違法違規(guī)行為，并曝光典型案例。

（三）上級(jí)主管部門檢查督導(dǎo)階段（2013年9月上旬至10月下旬）

1.省級(jí)主管部門組織檢查。9月，省住建廳、省工商局對(duì)專項(xiàng)治理工作開展情況進(jìn)行檢查。

2.住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局督導(dǎo)。10月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局組成督導(dǎo)組，對(duì)各地專項(xiàng)治理工作進(jìn)行調(diào)研和督導(dǎo)。公開曝光一批違法違規(guī)企業(yè)，并依法嚴(yán)肅處理。

（四）總結(jié)鞏固階段（2013年11月）

認(rèn)真總結(jié)專項(xiàng)治理工作，制定和完善相關(guān)政策制度，建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制。

四、專項(xiàng)治理要求

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。開展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專項(xiàng)治理，是深入貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的具體措施，對(duì)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。縣房管局和縣工商行政管理局聯(lián)合成立房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專項(xiàng)治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)一步落實(shí)組織領(lǐng)導(dǎo)工作職責(zé)。加強(qiáng)部門協(xié)作配合，建立信息共享、聯(lián)動(dòng)查處的工作機(jī)制，確保專項(xiàng)治理工作的有序推進(jìn)，務(wù)求取得實(shí)效。

（二）突出工作重點(diǎn)。采取重點(diǎn)檢查和隨機(jī)抽查的方法，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查。對(duì)存在違法違規(guī)行為，群眾舉報(bào)投訴的中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員要進(jìn)行重點(diǎn)檢查。一要加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)登記管理，依法嚴(yán)肅查處未經(jīng)登記從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、提供或者代辦虛假證明材料、不履行必要告知義務(wù)等違法違規(guī)行為；二要實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理職業(yè)資格制度。從事輔助工作的人員，由縣房管局、縣工商行政管理局聯(lián)合組織培訓(xùn)，建立實(shí)名登記制度，掛牌上崗；三要啟動(dòng)實(shí)行存量房交易網(wǎng)上簽約備案制度。對(duì)于違規(guī)操作網(wǎng)簽，給客戶造成損失的，要嚴(yán)肅查處，暫停機(jī)構(gòu)使用網(wǎng)簽；四要建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員信用檔案，完整、及時(shí)將相關(guān)信息向社會(huì)公布，供房地產(chǎn)交易當(dāng)事人選擇，并將相關(guān)情況通報(bào)物價(jià)、人社等部門。

（三）加強(qiáng)查處力度。對(duì)存在違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，要加大查處力度，責(zé)令限期改正，記入信用檔案，對(duì)不改正或情節(jié)嚴(yán)重的，可取消機(jī)構(gòu)網(wǎng)上簽約資格，處以罰款，并將有關(guān)情況通報(bào)市房管、工商、物價(jià)、稅務(wù)等部門。對(duì)影響惡劣、社會(huì)影響強(qiáng)烈的典型案件要予以曝光。

第4篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法范文

隨著現(xiàn)代房產(chǎn)行業(yè)的日漸活躍和城市的發(fā)展，買房、租房的人們?cè)絹碓蕉啵慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的隊(duì)伍也日漸壯大。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的“今世前生”

直到2006年9月，國(guó)家勞動(dòng)和保障部頒布第七批新職業(yè)時(shí)，才將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人列入其中。這對(duì)規(guī)范化、制度化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)體系，制定統(tǒng)一的工作規(guī)范，對(duì)從業(yè)人員素質(zhì)的提高及整個(gè)職業(yè)的穩(wěn)定、健康、持續(xù)發(fā)展，具有十分重要的意義。

2006年是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人意義重大的一年。9月，這個(gè)群體被勞動(dòng)部列入第七批新職業(yè)，而在這前后，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)一系列的個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅、利率增加，12月1日起將開征二手房交易環(huán)節(jié)土地增值稅。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，政策的傾向或“冷落”成為它最大的風(fēng)向標(biāo)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，就處在房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的風(fēng)口浪尖。一朝 “盆滿缽溢”，一朝“門庭冷落”。

“在過去的幾年中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是備受矚目的職業(yè)?！T檻底、收入高’曾是市場(chǎng)火爆時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人最重要的特征?！睂O金平對(duì)記者說。他已經(jīng)在房產(chǎn)行業(yè)從業(yè)8年，現(xiàn)在是西安市某知名房產(chǎn)公司的市場(chǎng)部經(jīng)理。

“大概在2004年前后，西安的房屋中介公司像雨后春筍般冒出來。在許多大街小巷，一間小屋，一個(gè)老板，一個(gè)會(huì)計(jì)，一個(gè)業(yè)務(wù)員，就齊備了！其中大多是‘家庭店’。門面雖然簡(jiǎn)陋，但收入簡(jiǎn)直就是‘暴利’。一個(gè)月可以做十來筆交易，中介費(fèi)收入可達(dá)數(shù)萬元，規(guī)模大些的公司就更不用說了?！?/p>

“大河有水小河滿”。房地產(chǎn)的火爆使不少經(jīng)紀(jì)人幾乎不需要什么專業(yè)知識(shí)，就可輕而易舉地拿到高薪和多筆交易帶來的高額傭金，讓他們賺得心花怒放。

但自從2005年3月國(guó)家宏觀調(diào)控以來，對(duì)于房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人的“打擊”相當(dāng)大。西安市一大批原來火爆市場(chǎng)培育起來的中介公司，轉(zhuǎn)眼間就消失得蕩然無存。冷清的門庭，陳舊的門牌，告訴了人們?cè)?jīng)的火爆，也讓人們看到了現(xiàn)在的蕭條。國(guó)家的宏觀調(diào)控直接將大量的中介經(jīng)紀(jì)人擠到下崗的危機(jī)中。就算在職人員，也基本只能拿到每月1000元左右的底薪，由于沒有業(yè)務(wù)量，傭金也無從談起。

一時(shí)間，經(jīng)紀(jì)人被“炒掉”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的普遍現(xiàn)象。

房產(chǎn)市場(chǎng)期待“大洗牌”

在西安市的一些街道上，仍然可以看到許多門面式的房屋中介。門口的一塊木板上密密麻麻寫的都是房產(chǎn)信息。冷落凌亂的房間，百無聊賴的工作人員，一部電話是所有生意的來源。這些中介者們，要么是在沖擊中頑強(qiáng)存活的，要么是形同空殼，期待重生。

中介公司數(shù)量的縮減，已經(jīng)體現(xiàn)出根本的問題在于：以前從業(yè)人員的非專業(yè)素質(zhì)已經(jīng)不能適應(yīng)市場(chǎng)需求。新的市場(chǎng)條件下，要想在房地產(chǎn)中介行業(yè)立足，提高個(gè)人素質(zhì)成為必然。

培訓(xùn)已經(jīng)成為中介公司最重要的生存基石，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人“浴火重生”的一次生存機(jī)會(huì)。市場(chǎng)需要更懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、更有服務(wù)意識(shí)、能為客戶選擇樓盤提供合理化建議、能真正為客戶著想的中介經(jīng)紀(jì)人。

著名的“點(diǎn)子何”何毅是西安一名資深的房產(chǎn)營(yíng)銷策劃專家，他認(rèn)為：“西安的二手房市場(chǎng)還未打開局面，所以也造成了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)的不成熟、不規(guī)范。但是隨著城市改造工程的進(jìn)展，二手房買賣市場(chǎng)的活躍和成熟是必然的。而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在未來房產(chǎn)二手交易市場(chǎng)上將發(fā)揮越來越重要的作用。但是目前這個(gè)群體整體素質(zhì)良莠不齊。比如從業(yè)人員的準(zhǔn)入條件過低，真有點(diǎn)‘英雄不問出處’的味道。這樣往往在交易過程中造成了欺詐、額外加費(fèi)，給購(gòu)房者造成經(jīng)濟(jì)損失。另外房產(chǎn)買賣市場(chǎng)的游戲規(guī)則還不完善，政府監(jiān)管難度大，造成房產(chǎn)交易出現(xiàn)了私自買賣，非實(shí)名過戶，偷稅漏稅現(xiàn)象比較嚴(yán)重，給國(guó)家稅收造成巨大損失。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍的清理整頓勢(shì)在必行?！?/p>

對(duì)此，西安市房屋管理局的有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為：現(xiàn)在西安二手房市場(chǎng)上的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，還只是市場(chǎng)的自然產(chǎn)物，相對(duì)來說比較混亂。相對(duì)于我國(guó)發(fā)達(dá)省市，西安市的二手房市場(chǎng)還不完善。統(tǒng)一的認(rèn)證機(jī)制和加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)、審驗(yàn)制度是規(guī)范房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍的良好途徑。

資格認(rèn)證西安有三套辦法

嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等環(huán)節(jié)從事中間業(yè)務(wù)而收取傭金的個(gè)體。

取得專業(yè)資格證書，成為職業(yè)資格準(zhǔn)入的門檻。

國(guó)家建設(shè)部與人事部2001年12月聯(lián)合制定，于2002年開始實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格管理制度，納入全國(guó)專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)生效。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)和設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。人事部、建設(shè)部共同負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的政策制定、組織協(xié)調(diào)、資格考試、注冊(cè)登記和監(jiān)督管理工作。

就全國(guó)來看，各個(gè)省市除了全國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試獲得資格證書，還有當(dāng)?shù)卣?jīng)過培訓(xùn)考試頒發(fā)的資格證書。在使用效力上，前者可以在實(shí)施《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》的所有省市通用，而后者僅僅只在本地可以使用。

陜西省除了以上兩種證件外，還有一個(gè)介于兩者之間的資格證書。該證書是由陜西省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)認(rèn)證中心負(fù)責(zé)的從業(yè)培訓(xùn)、考試和證書頒發(fā)。

西安市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)會(huì)的張鐵洋解釋說：“國(guó)家的考試形式近乎于現(xiàn)在的成人自考機(jī)制，大家都可以來報(bào)名，然后自己在市場(chǎng)上購(gòu)買教材，參加統(tǒng)一考試。但是由于國(guó)家經(jīng)紀(jì)人資格考試比較嚴(yán)格，報(bào)考要求高，通過率較低，只是為一些白領(lǐng)一族的鍍金。西安市通過全國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試的人寥寥無幾。而西安市當(dāng)?shù)氐摹段靼彩蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)人員上崗證》是‘土政策’，局限性比較大。不能得到西安市以外省市的認(rèn)同?！?/p>

“現(xiàn)在陜西省既有較強(qiáng)效力、又能得到其他省市認(rèn)可的資格證書，就是由陜西省經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)頒發(fā)、陜西省工商管理局監(jiān)制的《經(jīng)紀(jì)人資格證書》，是集培訓(xùn)、考試、發(fā)證和審驗(yàn)為一體的?！?/p>

張鐵洋給記者介紹說：“房地產(chǎn)交易的金額巨大，交易過程復(fù)雜，存在較大風(fēng)險(xiǎn)隱患。委托專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是降低交易風(fēng)險(xiǎn)的最好辦法。專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人除掌握房地產(chǎn)信息外，還應(yīng)了解交易中涉及的建筑、金融、法律等多方面知識(shí)?！?/p>

“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)模式，則要求經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)交易過程中的全部工作，即從委托受理到帶客看房、簽約和后期服務(wù)都是由一位經(jīng)紀(jì)人完成，讓客戶享受最大程度的方便。在交易過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不斷與客戶進(jìn)行溝通，提供專業(yè)化的意見和建議，進(jìn)行感情溝通，最大程度地了解客戶的需求和思維變化。”

“現(xiàn)在的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人缺乏專業(yè)知識(shí)，很少能夠給客戶提供專業(yè)意見，對(duì)于買家，經(jīng)紀(jì)人只能一味地說這房子怎么怎么好，而很難進(jìn)行客觀地分析。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)房地產(chǎn)交易的每個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)該精心安排，并站在客戶的角度，代表客戶的利益，為客戶提供專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)和建議，事實(shí)上，能夠真正做到這樣的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人并不多?！?/p>

當(dāng)舊式的房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人“死去”，必將由符合時(shí)展的新式中介經(jīng)紀(jì)人來替代。一些不適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境的舊式經(jīng)紀(jì)人，正在逐步淡出市場(chǎng)。

新的經(jīng)紀(jì)人更加專業(yè)化，經(jīng)過宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)市場(chǎng)，再也沒有舊式經(jīng)紀(jì)人生存的空間，只有掌握專業(yè)知識(shí)，擁有高學(xué)歷的新式經(jīng)紀(jì)人，才會(huì)被社會(huì)所接受。中介經(jīng)紀(jì)人的角色也從單純的中介向房地產(chǎn)理財(cái)?shù)母拍钷D(zhuǎn)變。

二手房市場(chǎng)在興起

就西安市的二手房市場(chǎng)情況，孫金平認(rèn)為：“房產(chǎn)日益成為社會(huì)“稀缺性資源”，西安二手房市場(chǎng)勢(shì)將興旺。但是目前并不景氣，西安二手房市場(chǎng)還需要一段時(shí)間的成熟。西安市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)證程序、房產(chǎn)市場(chǎng)秩序等，由于從業(yè)人員上崗資格、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、法律責(zé)任劃分和要求不明確等原因，還不十分成熟和完善。也造成了房產(chǎn)開發(fā)的難度大?！?/p>

西安市房屋管理局產(chǎn)權(quán)交易處的張升志調(diào)研員說：“發(fā)達(dá)國(guó)家居民居住二手房的比率占到了70%~80%；就北京、上海的二手房居住率也分別占到了30% 和50%?？梢姸址繌囊粋€(gè)側(cè)面顯示出了一個(gè)城市的發(fā)展程度，越是發(fā)達(dá)國(guó)家，房屋建筑和房產(chǎn)市場(chǎng)越趨于完善和成熟?！?/p>

第5篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法范文

本文試圖通過對(duì)市場(chǎng)的分析、政策的解讀和對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)判，為有關(guān)方面的決策提供一些參考意見與建議。

一、存量房市場(chǎng)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)的存量房市場(chǎng)是上世紀(jì)末隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起逐步培育和發(fā)展起來的，在經(jīng)歷房地產(chǎn)市場(chǎng)十余年快速發(fā)展過程中，存量房市場(chǎng)從無到有、從小到大，當(dāng)前已基本與增量房市場(chǎng)平分秋色，從發(fā)展趨勢(shì)來看，市場(chǎng)比重還將進(jìn)一步提高。與之相適應(yīng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)近年來也是飛速發(fā)展，從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員已具備一定規(guī)模。但是，由于歷史的原因和制度建設(shè)的滯后性，存量房市場(chǎng)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在的問題也是層出不窮，具體可歸納為以下幾方面。

1.缺乏統(tǒng)一、規(guī)范的信息渠道

長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)各自為戰(zhàn)，通過門店、網(wǎng)絡(luò)等手段網(wǎng)羅房產(chǎn)信息，并以各種方式刊登和散發(fā)房源信息。一方面，信息重復(fù)率和混亂程度很高，造成了消費(fèi)者的無所適從；另一方面，經(jīng)營(yíng)過程中廣告、營(yíng)銷費(fèi)用大，有效性存疑，導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)效益普遍不高。尤為嚴(yán)重的是，有少數(shù)不法經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用信息渠道的混亂和信息不對(duì)稱，肆意編造不實(shí)信息，騙取不當(dāng)利益，給市場(chǎng)和行業(yè)造成了嚴(yán)重不良的影響。

2.從業(yè)門檻低，行業(yè)整體素質(zhì)有待提升

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員一直以來都存在進(jìn)入門檻低、魚龍混雜等問題，存量房市場(chǎng)活躍時(shí)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往如雨后春筍般急劇增加，而一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡時(shí)則紛紛關(guān)門歇業(yè)，造成了市場(chǎng)的極不穩(wěn)定。加上一些從業(yè)人員素質(zhì)不高，經(jīng)營(yíng)誠(chéng)信度不強(qiáng)，服務(wù)常常很難到位，使得整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)形象和社會(huì)地位始終不高，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。

3.經(jīng)紀(jì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)無序，市場(chǎng)秩序急需梳理

為了在有限的空間爭(zhēng)得發(fā)展機(jī)遇，不少經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一方面相互采用低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的“自殺式行為”爭(zhēng)搶市場(chǎng)份額，另一方面對(duì)消費(fèi)者采取瞞報(bào)、模糊收費(fèi)甚至賺取差價(jià)等方式謀取不當(dāng)利益。整個(gè)行業(yè)缺乏統(tǒng)一、規(guī)范的操作模式，行業(yè)自律嚴(yán)重不足。

4.運(yùn)作成本居高不下，市場(chǎng)效率尚需提高

由于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信度較低，市場(chǎng)信息不對(duì)稱，導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)盲目外延式擴(kuò)張，信息行業(yè)推波助瀾，造成空前繁榮的假象。以一個(gè)中等城市為例，存量房年交易量11000多戶，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)400多家，注冊(cè)的從業(yè)人員有3000多人，年人均撮合成交房屋3～4戶，可以看出這是一個(gè)非理性的市場(chǎng)，是一個(gè)效率低下的市場(chǎng)。

5.監(jiān)管不力，交易安全屢受挑戰(zhàn)

由于有關(guān)部門缺乏對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的有效監(jiān)管手段以及交易資金監(jiān)管實(shí)施不到位，使得存量房市場(chǎng)屢屢出現(xiàn)各地經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)占用、騙取客戶大量資金的情況，使得房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的信譽(yù)度一直處于被廣泛質(zhì)疑的境地，存量房交易安全問題也成為社會(huì)穩(wěn)定的一個(gè)隱患。

二、建立統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)

市場(chǎng)的規(guī)范化建設(shè)和監(jiān)管的有效落實(shí)需從源頭抓起。因此，建立健全房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)，是一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)工作。

一是，由政府部門牽頭建立統(tǒng)一、規(guī)范、開放的區(qū)域性房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。一個(gè)城市或地區(qū)所有待售的房源信息和需求信息都在同一系統(tǒng)登記、，信息分級(jí)限向社會(huì)開放。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以會(huì)員制方式加入該服務(wù)平臺(tái)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可通過注冊(cè)方式在該平臺(tái)承接和業(yè)務(wù)信息。

二是，委托人與受托機(jī)構(gòu)簽訂委托協(xié)議，并建立經(jīng)紀(jì)信息官方核驗(yàn)制度，避免重復(fù)信息和無效信息。

三是，參照歐美發(fā)達(dá)國(guó)家“公盤制”模式，結(jié)合“獨(dú)家”制度，實(shí)行信息的全面共享和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利益分享機(jī)制。

三、建立安全、高效的存量房網(wǎng)上交易平臺(tái)

按照住建部關(guān)于“健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)監(jiān)管體系，加快開通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同和買賣合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，構(gòu)建統(tǒng)一的網(wǎng)上簽約、交易過戶、產(chǎn)權(quán)登記信息平臺(tái)”及《房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》等相關(guān)要求，開發(fā)建設(shè)存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)。該系統(tǒng)包含房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理、存量房買賣合同備案、統(tǒng)計(jì)分析、誠(chéng)信檔案、信息六個(gè)子系統(tǒng)，全面管理經(jīng)紀(jì)行業(yè)動(dòng)態(tài)，準(zhǔn)確及時(shí)公布行業(yè)信息，客觀公正評(píng)價(jià)行業(yè)信譽(yù)，從而為市場(chǎng)交易形勢(shì)研判提供有效依據(jù)。

四、切實(shí)加強(qiáng)存量房交易資金監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易全過程網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管

2006年12月29日，建設(shè)部和人民銀行出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理，規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，已有不少城市出臺(tái)了存量房交易資金監(jiān)管的政策和實(shí)施方案，基本上有政府直接監(jiān)管、委托第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)管以及銀行監(jiān)管等方式，從實(shí)施效果看，都在流程運(yùn)轉(zhuǎn)和運(yùn)行效率方面或多或少存在一定的問題。

一方面，加強(qiáng)存量房資金監(jiān)管、規(guī)避由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代客戶保管資金所可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，是政府有關(guān)部門刻不容緩的責(zé)任；另一方面，交易本身是市場(chǎng)行為，不能簡(jiǎn)單以行政手段長(zhǎng)時(shí)間強(qiáng)行制約。如何兼顧兩方面情況并適應(yīng)市場(chǎng)需求，是資金監(jiān)管機(jī)制長(zhǎng)效建設(shè)的關(guān)鍵。

首先，必須明確政府在存量房資金監(jiān)管方面的主導(dǎo)作用，由政府有關(guān)方面積極制定方案和實(shí)施細(xì)則；其次，在具體實(shí)施過程中既要考慮必須有一定的權(quán)威性和執(zhí)行力度，也要確保市場(chǎng)效率和運(yùn)行順暢。因此，比較理想的模式是： 1.政府直接引導(dǎo)但不具體實(shí)施監(jiān)管，即組建或委托第三方機(jī)構(gòu)來進(jìn)行資金監(jiān)管。2.加強(qiáng)與銀行、公積金中心、貸款擔(dān)保等金融機(jī)構(gòu)的合作協(xié)調(diào)。3.資金監(jiān)管與房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)化管理以及存量房交易網(wǎng)上管理系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，形成完整的管控網(wǎng)絡(luò)。4.資金監(jiān)管實(shí)行市場(chǎng)化選擇，由交易雙方選擇是否進(jìn)入，一旦進(jìn)入則實(shí)行全面的資金監(jiān)管，并且第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)承諾確保交易資金安全。5.積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交的存量房交易進(jìn)入資金監(jiān)管系統(tǒng)。通過政府引導(dǎo)組建的資金監(jiān)管機(jī)制為存量房交易市場(chǎng)提供安全、省心的服務(wù)平臺(tái)，采用交易雙方選擇方式，保障了存量房交易公正、公平的市場(chǎng)環(huán)境。

五、多管齊下、配套服務(wù)，系統(tǒng)推進(jìn)存量房交易平臺(tái)的全面升級(jí)

一是，政府重視，整合資源優(yōu)勢(shì)，加快推進(jìn)規(guī)范化市場(chǎng)管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。政府要從產(chǎn)業(yè)振興和促進(jìn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的角度，充分利用相關(guān)資源搭建公共服務(wù)平臺(tái)，完善交易規(guī)則，加強(qiáng)監(jiān)督管理，合理制定稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)存量房市場(chǎng)又好又快發(fā)展。

二是，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，促進(jìn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的自律、自強(qiáng)。一方面，通過行業(yè)協(xié)會(huì)形成合力，培育骨干經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，制定行業(yè)公約，引導(dǎo)和促進(jìn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的規(guī)范化發(fā)展，提升行業(yè)形象和社會(huì)影響力；另一方面，積極發(fā)揮行業(yè)在企業(yè)和政府間的橋梁作用，為行業(yè)發(fā)展?fàn)幦「欣恼?、市?chǎng)環(huán)境。

三是，深化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度改革，推動(dòng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型發(fā)展和經(jīng)營(yíng)模式提升。其一，是要切實(shí)提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)門檻。我國(guó)實(shí)行注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試已有多年，要進(jìn)一步開展省級(jí)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格認(rèn)證，在此基礎(chǔ)上加快實(shí)施新的經(jīng)紀(jì)人制度。對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須從注冊(cè)資本和專業(yè)經(jīng)紀(jì)人數(shù)兩方面提高進(jìn)入門檻。其二，是要針對(duì)目前經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)普遍廣鋪門店攤子、經(jīng)濟(jì)效益不佳的問題，改變傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，積極推行網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)人模式和獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人制度，使經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型成為經(jīng)紀(jì)人服務(wù)機(jī)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的真正轉(zhuǎn)型升級(jí)。

第6篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；信息技術(shù)；應(yīng)用

房地產(chǎn)行業(yè)指從事土地和房產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)，這一行業(yè)與民眾生活密切相關(guān)，是民生基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。隨著1985到1990年間出生的數(shù)量龐大的達(dá)到法定結(jié)婚年齡的人，對(duì)首套自住房的剛性需求以及國(guó)家城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的影響，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期。房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的增長(zhǎng)、水平的提高離不開信息技術(shù)，信息技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用已經(jīng)遍及房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)角落，信息技術(shù)的應(yīng)用保證了房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)高速發(fā)展。

一、信息技術(shù)及其功能

在黨的十報(bào)告中，信息化作為“四化”（“四化”指工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化）中的關(guān)鍵一環(huán)，對(duì)推進(jìn)中國(guó)特色社會(huì)主義建設(shè)具有重要意義。信息化的建設(shè)離不開信息技術(shù)。信息技術(shù)的英文名稱為Information Technology，簡(jiǎn)稱IT，是應(yīng)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)科學(xué)和通信技術(shù)來設(shè)計(jì)、開發(fā)、安裝和實(shí)施信息系統(tǒng)及應(yīng)用軟件，將信息系統(tǒng)和應(yīng)用軟件用于管理信息和處理信息的各種技術(shù)的統(tǒng)稱。信息技術(shù)主要有計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)和傳感技術(shù)。

信息技術(shù)的功能主要有幫助人們完成問題求解、邏輯推理求解與定理的證明、處理自然語言、智能檢索信息、開發(fā)專家系統(tǒng)，完成現(xiàn)實(shí)中各專家能完成的任務(wù)和進(jìn)行機(jī)器翻譯。

二、房地產(chǎn)行業(yè)中信息技術(shù)的應(yīng)用

信息技術(shù)的發(fā)展，推動(dòng)著中國(guó)特色社會(huì)主義信息化建設(shè)不斷取得勝利。在十的報(bào)告中，信息化對(duì)于推動(dòng)中國(guó)社會(huì)發(fā)展的作用已經(jīng)被充分肯定，作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要組成部分的房地產(chǎn)行業(yè)，信息化建設(shè)雖然取得一定的成績(jī)，但還不是很高程度的信息化。為了推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的全面信息化，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)以前的信息化建設(shè)，本文從以下幾個(gè)方向論述信息技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)中信息技術(shù)的應(yīng)用

房地產(chǎn)開發(fā)作為房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，其信息技術(shù)的應(yīng)用水平直接反映整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平。信息技術(shù)的應(yīng)用促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量與效益。信息技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)中主要有如下兩個(gè)方面的應(yīng)用。

1.信息技術(shù)在項(xiàng)目管理中的應(yīng)用

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的壯大，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量也在與日俱增，由于管理水平的滯后，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的管理不能面面懼到，這給我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。作為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)內(nèi)容，項(xiàng)目管理工作的好壞直接決定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量高低。項(xiàng)目管理是一項(xiàng)工作內(nèi)容復(fù)雜、工作內(nèi)容多、工作的準(zhǔn)確度要求非常高的工作。人們認(rèn)識(shí)到以手工方式為主要手段的管理已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在管理方面的需求，而以計(jì)算機(jī)技術(shù)為基礎(chǔ)的計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)的出現(xiàn)大大的改變了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理水平，促進(jìn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的信息化。計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)現(xiàn)了一體化的信息管理，讓專業(yè)化、精細(xì)化、集成化的項(xiàng)目管理流程得以較高水平的實(shí)現(xiàn)。

2.信息技術(shù)在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化中的應(yīng)用

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目的就是建造符合民眾的房子，哪些產(chǎn)品是比較受到民眾喜愛，什么樣的產(chǎn)品的建造質(zhì)量高在業(yè)界已有共識(shí)，已形成一定標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化是指從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)到施工，原材料的采購(gòu)以及成本控制等環(huán)節(jié)制定標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行復(fù)制。產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化體現(xiàn)了對(duì)不同客戶進(jìn)行價(jià)值、居住需求分析的標(biāo)準(zhǔn)化，也體現(xiàn)了技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的整套標(biāo)準(zhǔn)流程。信息技術(shù)在這些方面的應(yīng)用促進(jìn)了產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的建立以及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的管理，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)到施工節(jié)約了許多時(shí)間，大大節(jié)約了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中信息技術(shù)的應(yīng)用

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有兩個(gè)重要因素就是廣告宣傳和客戶信息的收集與分析。這兩個(gè)方面信息技術(shù)的應(yīng)用現(xiàn)在已基本上全面完成了信息化。

1.廣告宣傳中信息技術(shù)的應(yīng)用

雖說最佳產(chǎn)品本身就是最出色的廣告，但在營(yíng)銷中，廣告仍是一種重要手段。曾有人稱廣告是炸開市場(chǎng)大壩的核彈，信息技術(shù)的發(fā)展大大提高了廣告的宣傳速度與覆蓋面。信息技術(shù)的發(fā)展，各種專業(yè)計(jì)算機(jī)操作軟件的出現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中所需廣告的內(nèi)容已日益完美，內(nèi)容日益豐富，宣傳效果相較以往的單純紙質(zhì)傳單大大提高。這就促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行業(yè)的快速發(fā)展。

2.客戶信息收集與分析中信息技術(shù)的應(yīng)用

客戶信息收集，并進(jìn)行分析，能幫助快速篩選出有購(gòu)房需求以及購(gòu)房能力的客戶，以他們?yōu)橹攸c(diǎn)進(jìn)行營(yíng)銷，既能大大節(jié)省營(yíng)銷資源，也能早日達(dá)成營(yíng)銷效果。現(xiàn)在通過信息技術(shù)，在網(wǎng)絡(luò)和實(shí)地進(jìn)行問卷調(diào)查，與相關(guān)機(jī)構(gòu)合作對(duì)用戶消費(fèi)信息進(jìn)行收集并通過專業(yè)的數(shù)據(jù)分析軟件，篩選出可能的購(gòu)房者，并及時(shí)進(jìn)行營(yíng)銷，大大提升了營(yíng)銷的水平與目的。

（三）房地產(chǎn)管理中信息技術(shù)的應(yīng)用

當(dāng)前，雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目日益增多，可是依舊有很多民眾居無定所?？墒浅霈F(xiàn)了少部分人擁有多套房屋，許多小區(qū)亮燈率不足兩成，甚至有的地方出現(xiàn)“鬼城”一說，這對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展帶來了非常大的隱患。為了維護(hù)一個(gè)健康有序的市場(chǎng)，現(xiàn)在各地房屋管理部門均開發(fā)了自己的房地產(chǎn)信息登記與管理平臺(tái)，但是由于技術(shù)原因，各地信息管理系統(tǒng)所采用的開發(fā)方式不一樣，數(shù)據(jù)庫(kù)格式不統(tǒng)一，全國(guó)住房信息查詢平臺(tái)至今未能成功聯(lián)網(wǎng)，國(guó)家對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)管理未能起到有效的作用。住建部正在統(tǒng)一完善相關(guān)管理平臺(tái)及數(shù)據(jù)庫(kù)格式的統(tǒng)一，為早日實(shí)現(xiàn)全國(guó)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)在努力。相信在不久的將來，全國(guó)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)成功，能促進(jìn)相關(guān)職能部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向更好更高更適宜民眾需求的方向發(fā)展。

（四）房地產(chǎn)服務(wù)中信息技術(shù)的應(yīng)用

房地產(chǎn)服務(wù)主要是指各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為促成房地產(chǎn)交易而進(jìn)行的服務(wù)。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)中引進(jìn)信息技術(shù)要追溯到上世紀(jì)90年代，當(dāng)時(shí)，中原、太平洋、信義等港臺(tái)地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司剛開始進(jìn)入內(nèi)地，他們也帶來了當(dāng)時(shí)在港臺(tái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)廣泛使用的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)信息系統(tǒng)技術(shù)。上海的上海房屋置換公司馬上對(duì)他們的技術(shù)進(jìn)行研究，開發(fā)出了自己的“上房置換管理系統(tǒng)”，在當(dāng)時(shí)國(guó)家建設(shè)部的主導(dǎo)下，該技術(shù)在全國(guó)得到全面的推廣與運(yùn)用，這標(biāo)志著計(jì)算機(jī)技術(shù)已經(jīng)在中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)得以全面應(yīng)用。信息技術(shù)的發(fā)展，使經(jīng)紀(jì)人能順利開展工作，提高了業(yè)績(jī)。經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的信息技術(shù)發(fā)展水平已處在較高水平，現(xiàn)在，他們的信息技術(shù)手段十分豐富。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)中信息技術(shù)主要有如下幾個(gè)方面的應(yīng)用：

1.建立企業(yè)網(wǎng)站

企業(yè)網(wǎng)站作為外界了解企業(yè)的一個(gè)平臺(tái)，一般包含公司的簡(jiǎn)要介紹、公司相關(guān)資訊、客戶服務(wù)中心和項(xiàng)目中心等幾個(gè)方面。一個(gè)好的企業(yè)網(wǎng)站能展示公司的實(shí)力和服務(wù)能力，是一種擴(kuò)大影響的重要手段。

2.應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)開展業(yè)務(wù)

網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的普及，改變了人們的傳統(tǒng)的購(gòu)物方式。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也改變了單獨(dú)的門店經(jīng)營(yíng)方式，加入了網(wǎng)店經(jīng)營(yíng)?，F(xiàn)在有許多的網(wǎng)站運(yùn)營(yíng)商打造了專門的房地產(chǎn)行業(yè)網(wǎng)絡(luò)店鋪，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在網(wǎng)店上相關(guān)信息，制作相關(guān)服務(wù)手冊(cè)，供客戶快速了解房屋相關(guān)信息。

3.房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)

房地產(chǎn)地理信息系統(tǒng)是在計(jì)算機(jī)提供良好的軟、硬件的條件下，以房地產(chǎn)的地理空間數(shù)據(jù)庫(kù)為基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)空間的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、分析、管理、顯示、模擬，運(yùn)用地理模型為分析方法，為房屋地理研究、定量分析和綜合評(píng)價(jià)等作用的系統(tǒng)。此系統(tǒng)能為用戶提供較為精準(zhǔn)的房屋信息，此系統(tǒng)的開發(fā)方便了群眾，提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的服務(wù)滿意度。

三、總結(jié)

信息技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)方面都起著不可缺少的作用。提升了企業(yè)的工作效率，節(jié)約了房地產(chǎn)建設(shè)成本，提高了房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量，加速了房地產(chǎn)的營(yíng)銷，促進(jìn)了房地產(chǎn)管理水平的提升，先進(jìn)的信息技術(shù)也豐富了房地產(chǎn)服務(wù)的手段。當(dāng)前，我國(guó)基于web的房地產(chǎn)行業(yè)信息檢索系統(tǒng)和致力于打造城市房地產(chǎn)行業(yè)信息化云服務(wù)平臺(tái)的“房管云”軟件已在個(gè)別城市開始使用。這些信息技術(shù)的應(yīng)用為我國(guó)各地方政府按照本地情況獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控提供了依據(jù)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。能早日使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)造福于民。

參考文獻(xiàn)

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第7篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法范文

1. 以包銷的名義,隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易,獲取傭金以外的報(bào)酬。

2. 從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

3. 無照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

4. 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

5. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位,利用格式合同對(duì)相對(duì)人作出不合理、不公正的規(guī)定。

6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

7. 各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語,以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益,并且間接損害了國(guó)家利益,擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。如何防范并解決這些問題,筆者提出了些建議:

在房產(chǎn)交易場(chǎng)所通過發(fā)放宣傳單提醒購(gòu)房者,注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件;對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上,凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容,視為要約作為合同的附件,一并寫入合同中,以此約束相對(duì)方。達(dá)成協(xié)議后,對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理,以避免產(chǎn)權(quán)無法過戶風(fēng)險(xiǎn)等

一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展,上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬余家,人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義:房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。包括了以下——

1. 房地產(chǎn)咨詢,是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2. 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算,評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50%的新建商品房銷售和90%的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的?？梢哉f大部分的房產(chǎn)交易行為是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行,中介機(jī)構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個(gè)橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中(即二手房轉(zhuǎn)讓),由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識(shí)、不了解,可以說信用無從談起:買方擔(dān)心給了錢,拿不到房;賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項(xiàng)(如要辦理銀行貸款),分幾次支付,會(huì)不會(huì)拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí),房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn),中介方是以單位的名義出現(xiàn),并且經(jīng)過國(guó)家行政部門的審批,具備經(jīng)營(yíng)資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息,調(diào)停買賣雙方之間的爭(zhēng)執(zhí);而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù),更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是,由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對(duì)不高,因此也就良莠不齊,大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)、在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為,侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析。

二、房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為

1. 以包銷的名義,隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易,獲取傭金以外的報(bào)酬。

委托人一般分兩種:房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人(自然人)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的,受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同,委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣,自然人委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時(shí)根據(jù)商品房銷售管理辦法 (2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過 自2001年6月 1日起施行)第二十八條規(guī)定: 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

從法理上說,房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,對(duì)委托購(gòu)房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為,而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時(shí)提供:房源信息、銷售價(jià)格外,表明收取傭金,即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實(shí)上,很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購(gòu)房者提出“包銷”,即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報(bào)價(jià),說價(jià)格已經(jīng)包括傭金,或者誤導(dǎo)購(gòu)房者“免傭金”。實(shí)際上購(gòu)

房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格。其中的差價(jià)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得,也就是所謂的“賺差價(jià)”,這明顯違反了上述法律規(guī)定。 2. 從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的通知》滬房地交(1999)0786號(hào)規(guī)定:“三、各類經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得從事成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù);不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣信息?！?/p>

目前,上?？蛇M(jìn)入市場(chǎng)買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋,也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋,這里的使用權(quán)房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策購(gòu)買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同,其市場(chǎng)價(jià)格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。

區(qū)分?jǐn)M購(gòu)房屋的權(quán)屬性質(zhì),應(yīng)以驗(yàn)看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書(或房屋權(quán)利證書)的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋,憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)?？墒酃渴巧虾Ｊ蟹扛氖鄯空咭龅胤课輰傩愿拍?。是指:上海的房改政策規(guī)定,職工(原承租人)可按房改售房的價(jià)格及優(yōu)惠政策出資購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指"成套獨(dú)用"的原公有住房。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)入市場(chǎng)買賣,可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后,再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購(gòu)房人的程序操作。這就是人們通常說的"二步并一步走"的政策。

按照《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》 (1999年4月22日中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第69號(hào) 自1999年5月1日起施行) 第五條 已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售 ,但有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售:

(1)以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的;

(2)住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn),或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修,且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的;

(3)處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的;

(4)產(chǎn)權(quán)共有的房屋,其他共有人不同意出售的;

(5)已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;

(6)上市出售后形成新的住房困難的;

(7)擅自改變房屋使用性質(zhì)的;

(8)法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問題的處理意見》中對(duì)關(guān)于公有住房出售的范圍界定為:

(1) 由部隊(duì)或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨(dú)用成套公有住房,可以出售。

(2) 產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊(duì)的住房,可以出售。

(3) 同幢住房?jī)?nèi)有獨(dú)用、有合用的,凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房,可以出售。

(4) 被拆遷安置的獨(dú)用成套公有住房,該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

(5) 因規(guī)劃、配套等原因未申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素,同一房屋,不同的人購(gòu)買價(jià)格差異很大。因此對(duì)購(gòu)買可售公房的購(gòu)房人須特別注意雙方所約定房屋成交價(jià)的含義。成交價(jià)的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì),則無糾紛可言。成交價(jià)的含義如為對(duì)方"到手價(jià)",則差異很大。

3. 無照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù),所發(fā)的名片、所的廣告宣傳,只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人,如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題,則無音無訊了。

第8篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法范文

 

              寧夏寧正律師事務(wù)所   姜有育 

 

   [論文摘要]隨著房地產(chǎn)行業(yè)的驟升，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)越來越多。房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)的開展，促進(jìn)了房地產(chǎn)交易專業(yè)化、規(guī)范化的發(fā)展，但由于起步晚、立法不健全，有些中介服務(wù)機(jī)構(gòu)由于利益的驅(qū)動(dòng)，存在許多違規(guī)操作的行為。本文擬從規(guī)范和調(diào)整中介服務(wù)行為入手，探討中介服務(wù)違規(guī)行為的表現(xiàn)形式、形成原因等問題，并對(duì)中介服務(wù)違規(guī)行為的規(guī)制及立法提出相關(guān)建議，以加強(qiáng)立法和監(jiān)管機(jī)制，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，確立責(zé)任保險(xiǎn)制度，保障房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)健康、有序的發(fā)展。

  

[關(guān)鍵詞]  房地產(chǎn)  中介服務(wù)  違規(guī)行為  規(guī)制

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                    目    錄

 

一、 房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的主要表現(xiàn)形式………………………… 第3頁(yè)

（一）對(duì)不允許上市交易的房地產(chǎn)違規(guī)、掛牌出售……………第3頁(yè)

（二）疏于核查客戶、房屋的關(guān)鍵信息………………………………第3頁(yè)

（三）隱瞞影響交易成功的重要信息…………………………………第3頁(yè)

（四）為交易雙方規(guī)避法律出謀劃策…………………………………第3頁(yè)

（五）違規(guī)獲取額外利益………………………………………………第4頁(yè)

（六）資金監(jiān)管存在漏洞………………………………………………第4頁(yè)

二、 房地產(chǎn)中介違規(guī)行為成因分析………………………………… 第4頁(yè)

（一）立法層級(jí)低、缺乏可操作性，致使規(guī)制房地產(chǎn)中介難以做到有法可依……………………………………                                 第4頁(yè)

（二）市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻太低，人員素質(zhì)普遍不高。…………………   第4頁(yè)（三）監(jiān)督檢查執(zhí)行不到位，也是問題突出、屢禁不止的重要原因 第5頁(yè)

三、規(guī)制房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的幾點(diǎn)建議……………………………第5頁(yè)（一）嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入并建立等級(jí)評(píng)定制………………………………第5頁(yè)（二）設(shè)立行業(yè)協(xié)會(huì)……………………………………………………第5頁(yè)（三）確立過錯(cuò)歸責(zé)原則和中介機(jī)構(gòu)的免責(zé)事由……………………第5頁(yè)（四）建立中介行業(yè)保證金制度和責(zé)任保險(xiǎn)制度……………………第6頁(yè)

（五）定期組織培訓(xùn)和考核，提高中介機(jī)構(gòu)和人員素質(zhì)……………第6頁(yè)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

淺論對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)違規(guī)行為的規(guī)制

 

近幾年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷升溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)空前活躍，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)。一方面，中介機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的專業(yè)化、規(guī)范化運(yùn)作；另一方面，由于我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)起步較晚，立法也不夠健全，房地產(chǎn)中介服務(wù)行為混亂無序，侵害當(dāng)事人權(quán)益、欺詐消費(fèi)者事件時(shí)有發(fā)生。鑒于此，迅速規(guī)范房地產(chǎn)中介行為、平衡當(dāng)事人之間的利益，已成為我國(guó)立法必須面對(duì)的迫切問題。本文擬從規(guī)范和調(diào)整中介行為入手，探討中介違規(guī)行為的表現(xiàn)形式、形成原因等問題，并對(duì)中介違規(guī)行為的規(guī)制及立法提出相關(guān)建議。

一、 房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的主要表現(xiàn)形式

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，所謂房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)中介服務(wù)違規(guī)行為，是指房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員違反相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，故意或過失操作房地產(chǎn)咨詢、價(jià)格評(píng)估和經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)活動(dòng)，擾亂房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的正常秩序，損害房地產(chǎn)交易各方當(dāng)事人合法權(quán)益的行為。其主要表現(xiàn)形式為：

（一）對(duì)不允許上市交易的房地產(chǎn)違規(guī)、掛牌出售。

根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，對(duì)于未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的或具有法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。但在實(shí)踐中，一些房地產(chǎn)中介為了促成交易，賺取傭金，往往隱瞞標(biāo)的房屋仍為承租公房或?yàn)橄拗颇晗迌?nèi)的經(jīng)濟(jì)適用住房等不能上市交易的事實(shí)，或隨意承諾短期內(nèi)即可解決交易障礙，致使買賣雙方在隨后交易失敗后與房地產(chǎn)中介公司就中介費(fèi)應(yīng)否支付產(chǎn)生紛爭(zhēng)。

（二）疏于核查客戶、房屋的關(guān)鍵信息。

如中介公司未對(duì)客戶出示的身份證明、房屋權(quán)屬證明進(jìn)行合理查驗(yàn)；未仔細(xì)審查待售房屋有無抵押、有無出租及私搭亂建，并核查委托的客戶是否是真正有權(quán)出售房屋的權(quán)利人；對(duì)于屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋，未要求配偶一方出具同意出售和委托辦理的證明；對(duì)于待出售房屋為遺產(chǎn)的，未要求全體遺產(chǎn)繼承人出具同意出售的書面委托文件。

（三）隱瞞影響交易成功的重要信息。

如不向買受人如實(shí)說明其已知的可能不利于成交的待售房屋的歷史情況或周邊環(huán)境或必要生活設(shè)施情況。

（四）為交易雙方規(guī)避法律出謀劃策。

如承諾為無實(shí)力購(gòu)房人辦理“高評(píng)低供”還貸款手續(xù)，或幫助外地買受人虛構(gòu)在京納稅或社保繳費(fèi)一年以上證明，或?yàn)橛腺I受人少交稅款的心理幫助買賣雙方簽訂“陰陽合同”，惡意促成雙方達(dá)成不平等或不合法交易。

（五）違規(guī)獲取額外利益。

如中介公司要求買受人全程通過其交納錢款、委托辦理過戶，從而千方百計(jì)阻撓買受人與出賣人見面，再通過隱瞞房屋真實(shí)成交價(jià)、一再加價(jià)等手段將多收取的售房款據(jù)為己有。又如中介公司慫恿當(dāng)事人采取惡意毀約、一房二賣的方式高價(jià)出售房產(chǎn)以為自身獲取更高的居間服務(wù)費(fèi)，從而引發(fā)房屋買賣連環(huán)糾紛。

 （六）資金監(jiān)管存在漏洞。

大部分交易中，買賣合同約定的定金和首付款由中介公司自行監(jiān)管，有的交易總價(jià)較高，定金和首付款的總和可能高達(dá)幾十萬元，這大大增加了交易風(fēng)險(xiǎn)；一些銀行只對(duì)在該銀行貸款的購(gòu)房客戶實(shí)行免費(fèi)資金監(jiān)管，而對(duì)于不在該銀行貸款的購(gòu)房客戶不提供資金監(jiān)管服務(wù)或收取高額的監(jiān)管服務(wù)費(fèi)用，導(dǎo)致購(gòu)房客戶不愿或無法選擇由第三方辦理資金監(jiān)管。

二、 房地產(chǎn)中介違規(guī)行為成因分析

（一）立法層級(jí)低、缺乏可操作性，致使規(guī)制房地產(chǎn)中介難以做到有法可依。

在國(guó)家立法層面，目前我國(guó)尚無專門的房地產(chǎn)中介管理立法，僅有的幾個(gè)條文只散見于《城市房地產(chǎn)管理法》第58條(有關(guān)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件)及《合同法》第23章(有關(guān)居間合同的一般規(guī)定)中，并不足以起到規(guī)范現(xiàn)實(shí)生活中復(fù)雜多樣的房地產(chǎn)中介行為的作用。而建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國(guó)家工商總局頒布的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》、國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》及建設(shè)部和財(cái)政部等七部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》等均屬于部委規(guī)章和文件，難以被法院直接引用，這就在一定程度上弱化了法律對(duì)市場(chǎng)的宣示功能，并助長(zhǎng)了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)漠視法規(guī)、不時(shí)突破甚至違法亂紀(jì)的行為。

而且，有關(guān)房地產(chǎn)中介方面的管理規(guī)范多系指引性和框架性的規(guī)定，缺乏一些必要的明確指引和具體要求。如在房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件上，無論是《城市房地產(chǎn)管理法》還是《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》均只要求有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)，但何為“必要”卻未進(jìn)一步規(guī)定，這就意味著只要符合《公司法》規(guī)定的下限即人民幣10萬元即可登記注冊(cè)一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，無疑這樣的條件設(shè)計(jì)對(duì)于經(jīng)手大量交易、可能會(huì)給客戶造成巨大經(jīng)濟(jì)損失的房地產(chǎn)中介企業(yè)而言未免過于寬泛了。

（二）市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻太低，人員素質(zhì)普遍不高。

我國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)入也相當(dāng)寬松，不僅學(xué)歷要求低，而且考試也簡(jiǎn)單，造成房地產(chǎn)中介從業(yè)人員良莠不齊，缺乏必要的敬業(yè)精神和職業(yè)道德素養(yǎng)，埋下了諸多隱患。

（三）監(jiān)督檢查執(zhí)行不到位，也是問題突出、屢禁不止的重要原因。

根據(jù)《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》第18條的規(guī)定，對(duì)經(jīng)紀(jì)人的違法活動(dòng)，工商行政管理機(jī)關(guān)有權(quán)按照有關(guān)法律法規(guī)及行政規(guī)章予以處罰。但事實(shí)上，每年房地產(chǎn)中介雖然占據(jù)經(jīng)紀(jì)類投訴的首位，卻鮮見有職能機(jī)關(guān)監(jiān)督檢查、處罰違規(guī)中介的報(bào)道。

在美國(guó)，由私人推動(dòng)組建有貫通上下的全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)、州協(xié)會(huì)和市協(xié)會(huì)這樣一套金字塔狀、網(wǎng)絡(luò)化的格局建制，如入會(huì)會(huì)員有任何違紀(jì)行為，協(xié)會(huì)即有權(quán)吊銷其相應(yīng)資格甚至對(duì)其提起訴訟。但在我國(guó)，目前并未建立起全國(guó)性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)組織，一些地方也尚未組建區(qū)域性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)，已經(jīng)建立的地區(qū)性經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)在會(huì)員數(shù)量、服務(wù)培訓(xùn)、管理手段上均表現(xiàn)得相當(dāng)疲軟。

三、規(guī)制房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的幾點(diǎn)建議

要解決房地產(chǎn)中介違規(guī)行為帶來的諸多問題，唯一標(biāo)本兼治的辦法就是加強(qiáng)和完善立法。建議立法應(yīng)確立以下幾方面內(nèi)容：

（一）嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入并建立等級(jí)評(píng)定制。

國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員一般都實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，如美國(guó)的執(zhí)照制度和我國(guó)香港地區(qū)的發(fā)牌制度，都嚴(yán)格限制入市機(jī)構(gòu)和人員的標(biāo)準(zhǔn)和條件。近幾年，我國(guó)雖然也實(shí)行中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)及執(zhí)業(yè)人員資格管理制度，但由于標(biāo)準(zhǔn)及條件規(guī)定偏寬，且監(jiān)管機(jī)構(gòu)把關(guān)不嚴(yán)，導(dǎo)致大量的低素質(zhì)機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員進(jìn)入市場(chǎng)。為此，我國(guó)要通過立法對(duì)從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員分別實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，建立中介公司等級(jí)評(píng)定制，推動(dòng)中介市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰，并為購(gòu)房者提供區(qū)分良莠的依據(jù)。

（二）設(shè)立行業(yè)協(xié)會(huì)

許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)都建立了房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)，并通過行業(yè)協(xié)會(huì)制訂了執(zhí)業(yè)道德規(guī)范，對(duì)中介違規(guī)行為加以規(guī)范和限制。行業(yè)協(xié)會(huì)可配合政府有關(guān)部門對(duì)不正當(dāng)?shù)闹薪樾袨檫M(jìn)行處罰，如在本行業(yè)內(nèi)部公告嚴(yán)重違規(guī)或嚴(yán)重缺乏資信的中介機(jī)構(gòu)或人員名單，禁止其在一定期限內(nèi)重新執(zhí)業(yè)以及開除出協(xié)會(huì)等等。

（三）確立過錯(cuò)歸責(zé)原則和中介機(jī)構(gòu)的免責(zé)事由

過錯(cuò)責(zé)任是指因行為過錯(cuò)導(dǎo)致他人損害時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。根據(jù)客觀過錯(cuò)說，行為人的行為只要違反了法律所設(shè)定的規(guī)則、義務(wù)，那么即存在過錯(cuò)。在房地產(chǎn)中介服務(wù)中，中介機(jī)構(gòu)從事違規(guī)行為一般都出于過錯(cuò)和重大過失。鑒于中介違規(guī)行為的特殊性，為避免訴訟中受害方對(duì)中介機(jī)構(gòu)的主觀過錯(cuò)舉證困難，應(yīng)適用過錯(cuò)推定原則，實(shí)行舉證倒置。只要中介服務(wù)給當(dāng)事人帶來?yè)p失，當(dāng)事人就可以起訴中介機(jī)構(gòu)，中介機(jī)構(gòu)必須提供證據(jù)證明自己主觀無過錯(cuò)或過失，否則就應(yīng)當(dāng)推定其有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)對(duì)受害方的損害承擔(dān)責(zé)任。

（四）建立中介行業(yè)保證金制度和責(zé)任保險(xiǎn)制度。

為防止中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員挪用客戶資金或攜款潛逃，相關(guān)主管部門應(yīng)推動(dòng)建立中介行業(yè)保證金制度和責(zé)任保險(xiǎn)制度，以保障整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)的良性發(fā)展。保證金指房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)繳納，用于保障房地產(chǎn)中介行業(yè)中消費(fèi)者權(quán)益的專用款項(xiàng)。也可以借鑒我國(guó)旅游業(yè)明確規(guī)定的旅行社質(zhì)量保證金制度，建立房地產(chǎn)中介行業(yè)的保證金制度。設(shè)置房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，使作為被保險(xiǎn)人的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在承辦房屋中介業(yè)務(wù)過程中因過失給委托人及其利害關(guān)系人造成的損失，可由保險(xiǎn)公司在賠償限額內(nèi)負(fù)責(zé)賠償，這有利于保障安全交易和當(dāng)事人的合法權(quán)益。

第9篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法范文

1. 以包銷的名義,隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易,獲取傭金以外的報(bào)酬。

2. 從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

3. 無照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

4. 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

5. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位,利用格式合同對(duì)相對(duì)人作出不合理、不公正的規(guī)定。

6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

7. 各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語,以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益,并且間接損害了國(guó)家利益,擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。如何防范并解決這些問題,筆者提出了些建議: 在房產(chǎn)交易場(chǎng)所通過發(fā)放宣傳單提醒購(gòu)房者,注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件;對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上,凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容,視為要約作為合同的附件,一并寫入合同中,以此約束相對(duì)方。達(dá)成協(xié)議后,對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理,以避免產(chǎn)權(quán)無法過戶風(fēng)險(xiǎn)等

一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展,上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬余家,人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義:房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。包括了以下——

1. 房地產(chǎn)咨詢,是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2. 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算,評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50%的新建商品房銷售和90%的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的?？梢哉f大部分的房產(chǎn)交易行為是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行,中介機(jī)構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個(gè)橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中(即二手房轉(zhuǎn)讓),由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識(shí)、不了解,可以說信用無從談起:買方擔(dān)心給了錢,拿不到房;賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項(xiàng)(如要辦理銀行貸款),分幾次支付,會(huì)不會(huì)拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí),房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn),中介方是以單位的名義出現(xiàn),并且經(jīng)過國(guó)家行政部門的審批,具備經(jīng)營(yíng)資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息,調(diào)停買賣雙方之間的爭(zhēng)執(zhí);而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù),更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是,由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對(duì)不高,因此也就良莠不齊,大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)、在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為,侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析。

二、房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為

1. 以包銷的名義,隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易,獲取傭金以外的報(bào)酬。

委托人一般分兩種:房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人(自然人)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的,受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同,委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣,自然人委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時(shí)根據(jù)商品房銷售管理辦法 (2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過 自2001年6月 1日起施行)第二十八條規(guī)定: 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

從法理上說,房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,對(duì)委托購(gòu)房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為,而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時(shí)提供:房源信息、銷售價(jià)格外,表明收取傭金,即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實(shí)上,很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購(gòu)房者提出“包銷”,即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報(bào)價(jià),說價(jià)格已經(jīng)包括傭金,或者誤導(dǎo)購(gòu)房者“免傭金”。實(shí)際上購(gòu)房者與售房者之間很

難了解到真實(shí)的出售價(jià)格。其中的差價(jià)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得,也就是所謂的“賺差價(jià)”,這明顯違反了上述法律規(guī)定。 2. 從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的通知》滬房地交(1999)0786號(hào)規(guī)定:“三、各類經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得從事成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù);不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣信息?！?/p>

目前,上?？蛇M(jìn)入市場(chǎng)買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋,也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋,這里的使用權(quán)房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策購(gòu)買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同,其市場(chǎng)價(jià)格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。